21家信托公司被罚1700多万 房地产业务不合规成重灾区 在2019年的最后一个月，信托业的罚单依然没有止步，严监管依然在路上。近日，华鑫信托因未向上穿透审查信托产品资金来源的合规性以及违规接受保险资金投资事务管理类及实质为单一资金信托的信托产品，被北京银保监局罚款50万元。 据《每日经济新闻》记者不完全统计，今年以来，已有21家信托公司陆续领罚，占全部信托公司数量的三分之一，罚单数量也已超过去年总量，增至32张，金额合计1700多万元。除业务违规外，罚单内容还涵盖公司治理、股东变更、关联交易等方面。在罚单主体上，以往甚少被罚的头部信托公司也被相继点名。 8家涉房业务不合规遭罚 《每日经济新闻》记者注意到，这已不是地方银保监局第一次对辖区内信托公司进行处罚。在此之前，相继有民生信托、中诚信托、五矿信托、建信信托、中信信托5家信托公司接连被罚，处罚原因皆涉及房地产相关业务。具体来看，违规案由包含为信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资等。 除上述5家公司外，今年以来，中融信托、北方信托、粤财信托被罚也事关房地产相关业务，包括开展房地产信托业务不审慎、违规发放房地产自营贷款以及违规开展房地产信托业务等。总体来看，在21家领罚单的信托公司中，已有8家因涉房业务不合规被处罚。 今年二季度以来，关于房地产信托收紧与从严之声频现。5月，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（以下简称23号文），其中指出，重点检查信托领域是否存在如下违规行为：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。随后窗口指导、余额管控不断。 前述信托公司被罚的原因多与23号文要求对应。严监管之下，房地产信托的合规问题逐步暴露。面对日益增多的罚单，业内人士曾指出，房地产业务仍是信托受到行政处罚的最集中区域，针对相关规范较为零散的现状，信托公司须加强对自身合规审查能力的培养和建设，以应对越发严峻的监管环境。 罚单总额达1785万 2019年，监管部门对信托业处罚继续保持高压态势。据每经记者不完全统计，截至12月12日，已有21家信托公司领罚，罚单数量相比2018年也有所增长，升至32张，罚单总额已达1785万元。 针对具体的被罚内容，除涉房业务外，今年信保合作、信托项目资金来源不合规也多次被监管点名，比如违规为银行规避监管提供通道服务、违规接受保险资金投资事务管理类及单一信托、未对同业业务资金来源与运用加强期限错配管理等，多家信托公司因此被监管处以不同程度罚款。 此前，银保监会曾下发《保险资金投资集合资金信托有关事项的通知》，其中规定保险资金投资集合资金信托，应当在信托合同中明确约定权责义务，禁止将资金信托作为通道。 除对上述违规行为进行处罚，公司治理不规范、高管未核准前履职、销售中未进行双录等也为监管所关注。比如，吉林信托因公司治理机制长期严重缺失，股东会、董事会、监事会运行不规范被处以40万元罚款；安信信托因开展部分关联交易未按要求逐笔向监管机构事前报告被罚款50万元。 此外，在股东方面，华澳信托曾因向上海银保监局隐瞒公司实际控制股东和实际控制人变更事项被罚50万元。
“银十”恰逢房贷利率新规专家称对购房者影响不大 作为历年来的楼市销售黄金期，今年房地产市场在“金九”月份平淡收场后，又于“银十”月份迎来了新的房贷利率调整规定。根据央行此前发布的公告显示，10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。 58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析称，个人住房贷款利率虽然采用了新的定价机制，但实际上，该政策本身对于购房者的影响相对有限。不过，受政策执行力度即LPR加基点幅度以及各城市的楼市调控政策等多方面因素影响，短期来看，仍会对房地产市场带来一定的影响，如购房者对未来市场预期的变化等。 房贷成本影响有限 根据最新规定，在定价基准转换后，全国范围内新发放的首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（1个基点为0.01%）。而此前，银行在发放个人住房贷款时，主要是参照贷款基准利率而进行上下浮动。 诸葛找房副总裁苑承建在接受《证券日报》记者采访时坦言，在新的房贷利率定价机制下，利率调整无疑更加灵活，但从实际情况来看，此次调整对购房者实际购房成本即使有增加，也会非常有限。 以9月20日央行发布的LPR报价利率来看，1年期为4.2%，5年期为4.85%。如果仅从房地产角度来说，5年期LPR报价利率似乎更能反映按揭贷款利率。 对此，记者手动算了一笔账。以北京为例，在新规实施前，北京首套房贷的主流利率为基准利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房贷款利率为基准利率上浮20%，即5.88%。此次新规实施后，北京首套房贷利率以央行9月20日公布的五年期LPR4.85%水平计算，调整后的首套房贷利率为5.4%，二套为5.9%，较此前分别高了0.01%和0.02%，变化幅度较小。 再从贷款成本上看，对于贷款方式选择等额本息、贷款年限为25年的100万元首套房贷金额来看，新规实施前，购房者每月的还款金额约6075元，新规实施后，每月还款金额约6081元，也就是说，每月仅增加购房成本6元。即使是对于二套房来说，按照上述方法计算，每月多增加的还贷金额也仅仅是约12元。 上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，从测算结果中可以看出，9月20日公布的LPR利率调整，并不会对购房者按揭贷款的成本产生较大的实质性影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续房贷利率自我调整空间的增大。 “整体上看，监管层制定LPR报价利率，更多的希望在不进行全面降息的背景下，针对房地产行业还是能够起到稳定以及平稳预期的效果。”合硕机构首席分析师郭毅对《证券日报》记者如是说。 严控房地产金融风险 无论是10月8日个人房贷采用新的LPR报价利率，还是今年以来央行、银保监会频繁强调的合理控制房地产贷款投放，无一不透露出监管部门对于房地产金融风险把控力度的加强。 具体来看，自今年5月17日银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，要求严格规范房地产信托业务以来，监管层对于房地产行业的调控力度进一步增强；而在7月30日召开的中共中央政治局会议强调，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，在调控角度上也更加着力于房企融资端。 据中原地产研究中心不完全统计，2019年以来，监管层累计发布的政策或讲话中，超过25次涉及“注意防范房地产金融风险”。 在川财证券研究所所长陈雳看来，虽然9月份以来，央行货币政策趋于宽松，但从现阶段来看，货币政策宽松主要是为了支持实体经济领域，预计今年四季度对房地产行业的刺激仍然相对有限。 结合目前与房地产市场相关的一些数据上看，今年销售市场和土地市场热度整体均有所回落。 来自国家统计局的数据显示，今年1月份至8月份，商品房销售面积为101849万平方米，同比下降0.6%，要注意的是，2019年以来商品房销售面积增速一直处于负增长态势；房地产开发企业土地购置面积12236万平方米，同比下降25.6%；房屋新开工面积145133万平方米，增速回落0.6个百分点至8.9%。 “考虑到部分房企在第四季度的推盘速度可能会略为加快，但结合目前房地产市场调控政策仍然持续的大环境，预计今年四季度房地产销售市场出现过热现象的可能性较低。”陈雳表示。
头顶融资“紧箍咒”，脚踩增持“风火轮”，地产行业怎么了？产业资本轮番上阵，真金白银不含糊 企业头顶融资的“紧箍咒”，投资者却脚踩增持的“风火轮“，房地产行业注定要成为市场关注的焦点。 最近两个月，房地产金融受到全方位监管，楼市资金的“水龙头”被进一步拧紧，这也让很多投资者对房地产行业的未来高喊看空。不过，不少的产业资本、金融资本却依然对地产行业的投资价值和发展前景继续信心满满，并且公开对相关标的做出了增持的举动。 统计数据显示，仅9月以来，A股公司就有金融街（000402）、卧龙地产（600173）、香江控股（600162）、滨江集团（002244）、广宇集团（002133）等5家地产类上市公司发布了实控人或其他资本增持的公告，涉及的资金规模并非小数目，比如金融街、香江控股的增持涉资分别达到了7.59亿元、5.95亿元。 而H股公司中，富力地产（02777）获摩根大通增持，涉资2081.67万港元；龙湖集团（00960）被大股东吴亚军家族信托（Charm Talent International Limited）增持540.64万港元。 一边是唱空的“友情“，一边是唱多的”爱情“，这是否让你唱起了“左右为难“？ 融资难，地产行业难免被唱衰 房地产行业一直是最受投资者关注的行业之一。就目前来看，房地产企业融资难已是少有争议的事实。 5月17日，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（即“23号文”），23号文针对房企的一些“曲线”融资方式作出了指示，禁止信托公司向“四证”不全的开发商直接提供融资；或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资等。 最近，这种限制房企融资的趋势又出现了进一步强化，比如较多信托公司在窗口指导的要求下，房地产信托业务规模不能新增，信托公司投向房地产领域的资金规模和比例在7月份后都出现了明显的下滑。另外，监管层还对房地产开发贷款也进行了限制，规定余额不能超过3月底的规模。 由此可见，房企近来面临的融资环境可谓严峻。对此，融创中国董事长孙宏斌曾在8月底的公司业绩发布会上用“史无前例”一词来形容严峻之程度。而联讯证券首席经济学家李奇霖则干脆表示“房企融资的凛冬已至“。 房地产行业向来就是资金密集行业，在融资端口被极度收紧后，行业后续的投资力度大概率出现加速下行是完全可以预料的，而且这种趋势将会持续一定的时间，最终传导给大部分房企的将会是致命的结果。 由于利空非常，房地产行业也立即出现了投资者“用脚投票“的现象。整个8月，A股房地产板块指数大跌6.08%，跌幅远超大盘，上证指数当月跌幅为1.58%。 不过，一味唱空是否可取呢？多方资金已酝酿抄底，并付诸行动。 慧眼识珠，金融产业资本轮番上阵 在行业利空来袭时，总是有一些善于发现机会和敢于挖掘价值的资金存在，这就是市场的最大魅力之一。 从公开的信息来看，不少的产业资本、金融资本依然对房地产行业表示看好，并用增持行动表达了看法。 9月5日，广宇集团发布公告表示，该公司实际控制人王轶磊的一致行动人单玲玲于9月4日增持公司股份1385700股，占该公司总股本的0.18%，增持金额为460.75万元。单玲玲表示，自2019年9月4日至2020年3月3日，计划合计增持金额不低于1000万元（含此次的460.75万元），此次增持是基于对该公司未来持续稳定发展的信心、对该公司价值和管理团队的认可、对该公司股票价值的认真分析与合理判断而作出的决定。 9月9日，金融街发布公告称，该公司股东长城人寿保险股份有限公司于9月6日在二级市场以大宗交易方式受让了四家公司所持有的金融街股份，转让数量总计89026229股，占金融街总股本的2.9785%，转让价格为8.53元/股，涉资约7.59亿元。 9月11，香江控股发布公告称，金鹰基金、金元顺安拟分别将其持有的1.18亿股、1.18亿股转让至该公司控股股东南方香江的股票账户，每股转让价格为2.52元，南方香江此次合计受让的股份总数为2.36亿股，占该公司总股本的6.955%，股份转让价款合计5.95亿元。 同一日，滨江集团发布公告表示，实际控制人、董事长戚金兴于9月10日、11日通过二级市场合计增持了该公司股票258.48万股，占该公司总股本的0.08%。戚金兴不排除进一步增持公司股票的可能。 9月16日，卧龙地产集团股份有限公司发布关于股东权益变动的提示性公告称，浙江龙盛在2019年8月19日至2019年9月16日间通过上海证券交易所系统以集中竞价方式增持股份35055989股，占该公司总股本的5.00%。 在此之前，中国平安刚完成买入中国金茂15.2%股份，位居该公司第二大股东。泰康人寿则再次增持保利地产0.97%股权，将持股比例上升至6.27%。 金融资本、产业资本轮番增持地产股，表明房地产资产不仅契合资本配置的需要，并且依然具备一定的投资价值。 长线有机会，地产股投资逻辑值得关注 地产股的投资机会和投资价值又体现在哪里呢？ 首先，从估值方面看，2012年至今，房地产板块估值的峰值和底部相对稳定，截至9月18日，地产板块动态PE为7.3倍，比2018年10月18日的底部估值水平（6.9倍动态PE）高6%，已处在近几年的次低位，一些优势地产股显然已经具备长期配置价值。 其次，股息国债利差或持续走高，又使得地产股的长线投资价值更加凸显，这也是保险资金钟情地产股的原因之一。继2018年7-8月、10月以及2019年初后，地产板块的股息率再次与10年期国债收益率基本持平，达到3.1%。华创证券预计，在目前全球流动性宽松以及我国经济下行压力极大的背景下，后续10年期国债收益率继续下行趋势，而房地产板块业绩确定性更强之下股息率将大概率继续走高。 尤其值得提及的是，主流房企的分红比例并不小，数据显示2015-2018年10家主流房企的平均分红比例为37%，这样的分红情况对于保险资金和产业资本等长线资金显然具有不可忽视的吸引力。 最后，针对因政策收紧而导致行业普遍融资困难的问题，分析人士则建议投资者理性分析和区别对待。总体而言，优质房企依然是银行的主要客户，而对非标融资较为依赖的中小房企显然对开发贷收紧等政策逼迫更有压力，因此，所谓“房企融资难“具有一定的结构性。从这个角度看，那些具有信用优势、周转速度和产品影响力的优质房企依然不愁没钱赚，而对应的公司股票则值得投资者保持关注。 从另一侧面看，政策端和融资端的边际收紧，表明房地产行业必将迎来新一轮洗牌，其结果将加速地产公司集中度提升，行业若出现优胜劣汰、强者恒强的局面，对地产板块估值的提升未尝也不是一种刺激。
国务院新闻办公室举行省（区、市）系列新闻发布会。2019年9月16日（星期一）下午2时30分，请中共海南省委书记、海南省人大常委会主任刘赐贵，中共海南省委副书记、海南省人民政府省长沈晓明，海南省人民政府副省长沈丹阳围绕“全面深化改革开放 加快建设美好新海南”介绍有关情况，并答记者问。 人民日报记者： 海南历史上经历过多次因房地产炒作等投机问题引发的大起大落，在建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港的新机遇面前，海南将采取怎样的办法避免历史重演，确保海南能够有效抓住历史机遇，推动发展行稳致远？ 中共海南省委书记、海南省人大常委会主任刘赐贵： 刚才这位记者讲到海南历史上出现过大起大落，确实是这样。一是改革开放初期出现的偏差，即“汽车走私案”，这也是全国比较震动的。二是建省初期出现过“房地产泡沫”。海南当时人口也不过700来万人，但是有两万多家房地产商。国家调控后，占全国人口0.6%的海南，留下占全国10%的空置商品房，烂尾楼有600多栋、1600多万平方米，闲置土地1.88万公顷。出现这些现象，紧接着金融的风险也出现，国有四大银行当时坏账300亿左右，海南金融处于高风险期。三是2010年1月份，国际旅游岛宣布建设的时候也形成房价大涨，仅五天时间，海南商品房交易171亿元左右，是2008年全年的总和，房价涨幅是全国的5倍。房价上涨肯定给人民群众生活各方面带来很大影响。 刚才这位记者讲到严控房地产，这个问题的确很重要。海南不能因为全岛建设自贸区、建设自由港，再次出现这种大起大落。这位记者说如何避免历史重演，是非常重要的，这也是摆在省委、省政府面前的一个重大问题。 我们倒过来想，如果海南这几年不严控房地产，它会带来什么后果？我想有几个方面： 第一，房价大涨是必然趋势，不可能是稳定在今天海南的房价，房价大涨会带来地价的大涨。 第二，这种大涨必然使一些人炒房、炒地的心态和行为更加剧烈，土地资源是有限的，是不可再生的，我们面积就那么多，如果都用在房地产，其他建设用地就减少了。所以海南今后的高质量发展和持续发展是做不到的，也会对生态造成很大的影响。 第三，单一的产业结构不是自贸试验区和自贸港的方向。刚才晓明同志介绍了，海南50%甚至多一点的税收靠房地产，有的市县高达70%。所以不严控房地产，这种单一的产业结构无法改变。 第四，高价位的房产很难吸引人才。大家说，这么高的房价，买不起。 第五，对于干部队伍也很难在自贸试验区、自贸港当中得到锻炼，增长才干。过去长期以来有的地方就是靠卖地，其他产业没有什么发展，干部也得不到什么锻炼。在建设自贸试验区、自贸港的过程中，我们的干部队伍要解决本领恐慌、增长才干，去房地产也是一种锻炼。 我们在严控房地产、防止历史重演的时候，是循序渐进的过程。2015年，习近平总书记在中央深改领导小组会议上，把海南确定为省域“多规合一”的改革试点，要求从规划源头上抓起。2016年，我们实行了“两个暂停”政策。2017年，我们对中部12个市县取消了GDP和固定资产投资的考核，其中中部像五指山这样的4个市县，商品房只供应本市县的人，不准向外销售。2018年，我们实行全域限购，但对廉价房、人才房、改善性住房的建设还是推动的，对旅游房地产和商业房地产还是鼓励的。 总的讲，我们用实际行动践行习近平总书记要求，要抓住千载难逢的历史发展机遇，海南不能再错失这个机遇。我们践行了“房子是用来住的，不是用来炒的”这一很重要和关键的发展理念。我们也践行了“功成不必在我”的精神境界和“功成必定有我”的历史担当，如果不控房地产，那今天的GDP、今天的财政收入可以好看很多，但是它的后果就是我前面分析的，非常严重。 我们也用实际行动践行了高质量发展的要求，我们正在培育比如旅游业、热带高效农业、信息产业、海洋产业的千亿产值的产业，会展业、健康旅游、健康医疗、教育、文化、体育产业、金融、航运等产业都在大力发展，我们很有信心。
海南利用外资“涨”了 房产销售降了 国务院新闻办公室昨天下午在京举行省（区、市）系列新闻发布会。海南省委书记刘赐贵、海南省省长沈晓明、海南省副省长沈丹阳受邀围绕“全面深化改革开放加快建设美好新海南”介绍有关情况。会上，刘赐贵透露，海南自由贸易港法正式提上国家立法日程，自由贸易港政策和制度体系加快研究。刘赐贵指出1988年4月建省办经济特区以来海南发生的变化，以及未来需要将海南打造成中国对外开放新高地，在推动经济高质量发展方面不断实现突破，推动形成更多可复制可推广改革经验。 增加 1 1-8月新增市场主体同比增50.7% 沈丹阳介绍称，过去一年来，海南从12个重点领域推动制度创新，已经先后通过媒体发布了4批42项创新案例，最近很快就要发布第五批。海南出台了《海南省人民政府推进制度创新十一条措施》和《制度创新成果考核评估办法》，引入第三方对创新项目进行评估，建立了动态调整制度创新项目库，目前已经有356项改革举措纳入创新项目库里。这些制度创新有力推动了营商环境的优化。比如，海南在全国率先参照世界银行十大指标体系，每年出台优化营商环境的年度行动计划，在全国率先推行“海南e登记”，实现了商事登记自动申报、自动审核、全省通办、电子签名、电子档案等五大创新。今年1月这项制度创新实施以来，全省平均每天新增商事主体570家，1-8月共新增市场主体13.8万户，同比增长50.7%。 2 实际利用外资增长565.5% 刘赐贵介绍，海南2018年新设外资企业增长85.6%，实际利用外资增长112.7%、进出口额增长20.8%。在去年增长的基础上，今年1-8月份新设外资企业增长189.2%，实际利用外资增长565.5%，位列全国首位。 3 或再对8个国家和地区开放免签入境 随着国家推进海南全面深化改革、扩大开放，随着海南全岛建设自由贸易试验区和探索建设中国特色自由贸易港的进程不断深入，海南对国外游客的开放程度势必越来越高。海南旅游免签的国家现在是59个，经国家有关部门批准，近期有可能再对8个国家和地区开放免签入境。 减少 1 房地产销售额降五成 针对落实新的发展理念，推进新旧动能转换，沈晓明坦言，新旧动能转换方面，主要是着力减少经济对房地产的依赖。 他透露，相当长一段时间以来，海南的房地产占到投资和税收各50%左右，经济对房地产的依赖性很大，但经济发展靠房地产是不可持续的。刘赐贵在答问中也被问及严控房地产的问题，他表示，如果海南不严控房地产后果会很严重。 海南省采取了一系列措施减少经济对房地产的依赖，“今年是这些措施逐步见效的时候，2019年1-8月份，我们的房地产销售面积降低了52%、房地产销售额降低50%，再加上国家减税降费的大背景下，全省地区生产总值增长5.4%，没有出现因为房地产调控而引起的经济大起大落情况。”沈晓明预计，明年一季度末海南的经济将进入良性快速的发展轨道。 2 煤电逐步进行低碳低排放改造 海南已经明确了能源发展战略，今后海南的能源中，核电是主能源，气电等是调峰能源，现有的煤电要逐步进行低碳低排放改造，至少要达到气电的排放水平。预计到2020年，清洁能源的装机比重达到60%，到2030年，清洁能源的装机比重达到80%，到2035年，清洁能源的装机比重达到85%。关于推广清洁能源汽车，沈晓明透露，海南设定了三个时间节点的目标，到2020年，所有公路用车全部使用清洁能源汽车，到2025年，所有公共事业用车全部使用清洁能源汽车，到2030年，所有领域包括私人汽车全部使用清洁能源汽车。 此外，海南决定2020年开始全面“禁塑”，并计划做好三方面的准备：一是法律和标准的准备，二是执法体系的准备，三是替代品保障供应的准备。 3 今年PM2.5计划比去年减少1微克/立方米 沈晓明透露，前年海南年平均PM2.5（细颗粒物）是18微克/立方米，去年是17微克/立方米，今年的目标是16微克/立方米，希望到2030年海南PM2.5能够进入到个位数，达到全世界最先进水平。海水质量方面，去年一、二类海水的比例达到99.6%。这些数据表明，海南的生态环境越来越好。 相关新闻 海南出台产业准入负面清单 全面禁止低端制造业发展 为推进产业结构转型升级，确保生态环境质量“只能变好，不能变差”，海南省发展和改革委员会16日印发《海南省产业准入禁止限制目录（2019年版）》，明确建立产业准入负面清单制度，全面禁止高能耗、高污染、高排放产业和低端制造业发展。 据了解，该负面清单在国家市场准入负面清单上做加法，提出比国家更严格的要求。按照《国民经济行业分类》分为禁止类和限制类两类。其中，禁止类是指不允许新增固定资产投资项目，列明时间的现有产能要按期限退出，共包括6大门类、19条管理措施。限制类主要包括区域限制、规模限制和产业环节、工艺及产品限制，包括两大门类、5条管理措施。 其中，房地产业方面的禁止类管理措施包括：建设房地产开发经营中的产权式酒店；生态保护红线区内建设商品房；利用海岸带可开发的一线土地、新批填海土地建设商品住宅；五指山、保亭、白沙、琼中4个中部生态核心区市县开发建设外销房地产项目。 海南省行政区域内拟新增固定资产投资项目，拟新设立或新迁入法人单位、产业活动单位、个体工商户须执行该负面清单。经国家或省政府批准，需采取或享受专项政策的地区或行业按照相关政策执行。外商投资执行《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2019年版）》《自由贸易试验区外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2019年版）》。据新华社
“涉房贷”违规一直以来是监管机构关注的重点。近期，银保监会对资金违规流入房地产领域的情况处罚日益密集。 《中国经营报》记者在采访中了解到，资金违规进入房地产企业，助推楼市“加杠杆”，可能造成房价上涨。此外，银行资金通过“多层嵌套”等方式流入房地产市场隐藏着诸多风险隐患，甚至是违法犯罪行为。 从具体的处罚案由看，消费贷被挪用支付购房款、房地产信贷管理不严格等为主要内容。某国有大行人士表示：“作为银行机构，为了业绩违规向资质、手续不健全或资本金不充足的房企发放贷款，贷前调查和贷中审查不严，没有及时监控资金流向等行为隐藏着巨大的隐患。如果骗贷情况发生，或资金挪作他用产生了违约，都会影响银行信贷资金安全。” 实际上，今年以来，除持续加大涉房地产贷款监管和处罚力度外，监管部门也多次对涉房贷款进行“喊话”。 中国人民银行在7月31日对外表示，各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。日前，人民银行召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会亦强调，当前和今后一段时期，银行要调整优化信贷结构，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理，加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示。 不过其也坦言：“无论对金融机构还是互联网平台而言，对信贷资金流向、用途的监控都是一个老大难问题。应修改相关制度办法，将虚构贷款用途、挪用信贷资金的行为纳入征信系统，提高借款人违规成本，从源头上遏制个人信货资金违规流入楼市。”
银保监严查96家机构涉房贷款 房企以价换量先过“限价关” 在中央政治局会议表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后，下半年房地产市场或进一步收缩。 近日，多家媒体报道，银保监会办公厅已正式下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》（以下简称《通知》），决定在北京、上海、广州、深圳、杭州等32个城市，对96家房地产信贷规模较大的机构开展房地产业务专项检查工作。 《通知》要求，本轮检查内容主要为房地产信贷业务管理情况、房地产业务风险管理情况，以及信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务情况等，并将严厉查处各种资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的行为。 实际上，从7月31日至8月2日，央行3天内两次“点名”房地产，直指房地产行业占用信贷资源较多，各类银行要转变传统信贷路径依赖，持续加强房地产市场资金管控。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次检查主要针对房贷规模大、房贷业务风险大、与高负债房企合作密切、与交易火爆楼盘合作的四类银行，体现了从金融领域稳地产的导向，也是房住不炒政策的进一步体现，预计有利于规范贷款资金流动，稳定房地产金融市场，并且对房企和购房者形成约束，规范购地购房行为。 对于房地产企业而言，受到的影响将会更大。 8月9日，一位百强房企高管对时代周报记者坦言，受融资收紧影响，目前企业资金压力非常大。 多位专家也向时代周报记者表示，接下来，房企更多将会考虑销售回款和资金链问题，拿地将会更趋谨慎，下半年房地产开发投资增速将有所放缓。 房地产成交增速持续下行 房地产市场成交增速仍在下行中。根据国家统计局数据，今年上半年，我国商品房销售面积增速呈现了降幅收窄到扩大的趋势。今年1—2月、1—3月、1—4月、1—5月、1—6月，我国商品房销售面积增速分别为-3.6%、 -0.9%、-0.3%、-1.6%、-1.8%。 金融政策收紧或加剧降温趋势。根据克而瑞研究中心提供的资料，7月底广州首套房首贷平均利率约为5.28%，其中汇丰银行已经从基准利率上调到上浮10%，华夏银行从上浮5%上调到上浮10%，民生银行则从上浮5%一下上调到20%；同期苏州首套房贷款平均利率为5.87%，其中中国银行从基准利率上调到上浮5%，工商银行从上浮5%上调到上浮10%。 杭州某中介人员严先生向时代周报记者表示，以四大行为主、市场80%的银行已经将首套房首贷利率从基准利率上浮5%上调到基准利率上浮8%。 58安居客房产研究院首席分析师张波则对时代周报记者表示，房贷本身对于房地产交易量的影响有限，且是从间接和侧面起作用，“但是会在一定程度上减缓购房者入市的脚步，拉长购房周期”。 7月延续成交降温的态势已经很明显。中指研究院数据显示，7月中指重点监测主要城市成交面积为1434.24万平方米，环比下降2.74%。其中一、二、三四线城市环比降幅分别为8.07%、1.41%、2.18%。 但时代周报记者注意到，房贷利率变动也存在城市和银行间的差异。 根据中原地产研究中心提供数据，目前北京、深圳两地房地产按揭贷款利率无变动。 其中深圳中原地产研究中心数据显示，目前深圳首套房利率和4月并无变动，各主流银行保持在基准利率上浮5%的幅度。 合硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者指出，预计目前楼市已经企稳的城市将迎来明显降温，处于向上态势的楼市则会有小幅回落。 对于市场总体而言，交行金融研究中心资深研究员夏丹向时代周报记者表示，目前房地产市场成交仍处于增速下行阶段，政策收紧预计对后续成交会起到进一步降温的效果。 下半年房企持续承压 在这一轮房地产金融政策收紧中，房企将会“首当其冲”。 今年5月17日，银保监会对外发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（“23号文”），全面封堵房地产通过信托的前端融资模式。 加上近期，房地产行业又迎来三轮信贷政策收紧。融资环境趋紧、销售放缓，叠加偿债高峰期到来，房企资金链持续承压。 据华泰证券研报统计，8—12月，地产债总计到期量达2106亿元，其中8—10月地产债单月到期金额较大。 夏丹表示，今年上半年，在房企融资的各项中，开发贷款长期受名单制和限额的管理波动较小，受“23号文”和发改委政策要求影响，房地产信托增速正在持续下降、外债也在持续减少。“总体来说，今年上半年房企融资的情况是好于去年的，但今年下半年一定不及上半年。” 在此情况下，房企如何破解困境？张波表示，在融资不放松的大背景下，减缓拿地速度和规模不失为一个短期应对措施。 此外，销售回款的重要程度也将提到越来越重要的位置，下半年“以价换量”的现象会在一些城市出现，尤其是已经明显降温的城市，房企大概率会采取牺牲部分利益的方式来达成业绩目标。 然而，房企“降价求量”并非能够一厢情愿，首先还面临着各地“限价关”。张宏伟指出，降价在一定幅度上才会对增加企业回款起到明显作用，比如刚需盘需降价10%左右，高端盘则可能需要达到20%—30%。 但目前各个城市均有“稳房价”目标，部分城市还有“限价令”限制涨跌幅度，比如房企需要降价10%，但在限价条件下仅能达到3%或5%，效果也打了折扣。 除此之外，房企还须考虑已购房的老客户对降房价的反应。
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