关注类贷款占比持续压降 部分领域潜在风险仍需关注 8月12日，银保监会发布2019年二季度银行业保险业主要监管指标。数据显示，虽然不良贷款余额小幅增加，但季度新增不良贷款规模环比有所下降，关注类贷款占比也持续压降，风险继续有效释放，拨备水平仍处于合理水平，商业银行资产质量基本保持稳定。 数据显示，二季度末，商业银行不良贷款余额2.24万亿元，较上季末增加781亿元；商业银行不良贷款率1.81%，较上季末增加0.01个百分点。二季度末，商业银行正常贷款余额121.29万亿元，其中正常类贷款余额117.65万亿元，关注类贷款余额3.63万亿元。 总体来看，不良贷款小幅增加，关注类贷款占比持续压降，资产质量延续平稳格局。 交通银行金融研究中心的报告指出，作为不良贷款的先行指标，关注类贷款占比2.94%，较年初和去年同期分别下降0.19个和0.32个百分点，连续11个季度实现环比下降，反映出商业银行下阶段面临的潜在不良风险正逐步得到释放。 较大规模的不良处置，是推动不良率企稳的重要原因之一。据银保监会披露，两年来已累计处置不良贷款超4万亿元，接近当前不良贷款余额的两倍。随着前期不良认定口径趋严，逾期90天以上的金融资产均将纳入不良范围，部分大中型银行积极执行更严格的标准，商业银行资产风险暴露将更加充分，未来资产质量下行压力将有所缓解。 今年上半年，我国经济运行总体平稳，为商业银行稳健发展奠定了较好的环境基础。新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，当前经济下行压力较大，加之外部环境的不确定性，对商业银行资产质量来说是不小的挑战，部分领域的潜在风险仍需关注，银行需要采取更多措施处置不良资产存量，对新的风险应保持警惕。 对此，上述交通银行金融研究中心的报告也提到，下半年风险包括，部分中小型房地产企业发展的不确定性需要重视，企业债券违约所带来的风险需要警惕，地方政府隐性债务风险不容忽视。 今年以来，房地产行业继续保持严监管态势，相关融资也在收紧。为坚持“房住不炒”，严厉查处资金被挪用、转道流入房地产行业的违法违规行为，近日，银保监会办公厅发布《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务中房地产业务有关违规行为。 “预计下半年包括银行信贷、信托、海内外发债等融资渠道都将进一步规范并有所收紧。”该报告认为，未来一个阶段，房地产企业将面临融资收紧、销售走弱以及偿债高峰等多重压力，不排除部分债务率较高、抗风险能力较弱的中小房企有退出市场的可能。随着房企分化进一步凸显，行业整合和转型将成为未来的发展趋势，集中度或进一步提升，期间中小型房企的潜在风险需重点关注。 信用债市场方面，今年以来，违约情况虽较2018年下半年有所放缓，但违约主体和金额进一步增加。截至2019年7月，新增债券违约98只，违约发生金额超700亿元，处于历史较高水平。交通银行金融研究中心的报告谈到，展望下半年，受前期个别中小银行事件影响，市场主体风险偏好较低，解决市场信用分层和流动性不平衡问题尚需时日，低等级债券发行主体融资依旧面临较大难度。其中，业务模式激进、经营状况不佳、内部治理机制不完善的企业违约风险更需警惕。同时，由于信用债市场债券发行主体多为大型企业，随着违约主体不断扩面，其经营风险还会进一步向产业链上下游的中小企业蔓延，对商业银行资产质量造成一定负面影响。 此外，近年来，在降杠杆、持续加强政府债务管理、加快建立健全地方政府举债机制等背景下，地方政府融资规模快速增长的问题得到了一定缓解。然而，当前地方政府负有一定偿还责任的隐性债务规模仍然较大，个别地区的风险不容忽视。未来一个时期，在财政政策加力提效，落实落细减税降费等政策的影响下，地方财政收入增速可能会逐渐放缓，地方政府及融资平台的资金链压力会有所加大，部分财政实力较为薄弱的低层级政府融资平台的债务将面临一定的潜在风险。 董希淼表示，二季度末，商业银行拨备覆盖率为190.61%，虽有小幅下降，但仍处于190%以上；另外，上半年累计实现净利润1.13万亿元，同比增长6.5%，这些都说明国内商业银行具有相当的抗风险能力，总体还是稳健的。
热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 模拟交易 客户端 一年内两收银保监会巨额罚单，中信银行内控问题再度引起市场关注。 上周五，中国银保监会披露对中信银行的行政处罚决定，因涉及13项违法违规行为，中信银行被没收该行违法所得33.6677万元，罚款2190万元，合计2223.6677万元。 这不仅是中国银保监会今年开出的最大金额罚单，也是自去年11月以来中信银行第二次收到千万级巨额罚单。此前，该行曾因理财资金违规缴纳土地款、项目投资审核严重缺位等六大方面，被罚2280万元。 长江商报记者注意到，中信银行此次涉及的13项违法违规行为中，有三项涉及与房地产业务相关。这也与房地产融资正面临更严格的监管不无关系。 尽管中信银行目前尚未披露今年上半年业绩报告，不过去年财报显示，截至2018年末，该行发放贷款及垫款总额达到3.6万亿元，其中房地产业贷款余额达3129.23亿元，占比8.18%。房地产业不良贷款余额达到10.82亿元，不良率由上年末的0.26%增长至0.35%。 一年内两收千万级罚单 8月9日，中国银保监会官网披露行政处罚信息公开表，因涉及13项违法违规行为，7月3日银保监会对中信银行作出处罚决定，没收该行违法所得33.6677万元，罚款2190万元，合计2223.6677万元。 公开表显示，中信银行主要违法违规事实包括未按规定提供报表且逾期未改正；错报、漏报银行业监管统计资料；未向监管部门报告重要信息系统运营中断事件；信息系统控制存在较大安全漏洞，未做到有效的安全控制；未按企业划型标准将多家企业划分为小微型企业，报送监管数据不真实；向关系人发放信用贷款、向关系人发放担保贷款的条件优于其他借款人同类贷款条件；重大关联交易未按规定审查审批且未向监管部门报告；贷后管理不到位导致贷款资金被挪用；以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款；未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目；投资同一家银行机构同期非保本理财产品采用风险权重不一致；购买非保本理财产品签订可提前赎回协议，未准确计量风险加权资产；未按规定计提资产支持证券业务的风险加权资产。 这也是中信银行近一年内第二次收到千万级罚单。 去年12月7日，中国银保监会官网披露对中信银行的行政处罚信息，监管部门认定该行主要违法违规事实包括理财资金违规缴纳土地款；自有资金融资违规缴纳土地款；为非保本理财产品提供保本承诺；本行信贷资金为理财产品提供融资；收益权转让业务违规提供信用担保；项目投资审核严重缺位等六大方面。 根据相关法律法规，银保监会对中信银行处以2280万元罚款，作出处罚决定的时间为去年11月19日。 粗略计算，仅一年时间内，中信银行就已收到两笔千万级罚单，累计涉及罚金超过4503万元。 涉及贷款违规流入房地产 长江商报记者注意到，中信银行此次涉及的违法违规事实中，有三项均与房地产业务相关。这也与房地产融资正面临更严格的监管不无关系。 据了解，今年5月，银保监会发布23号文，严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资等五项房地产业务。 而近日，银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务，此举也被视为23号文的升级版。 财务数据显示，去年和今年第一季度，中信银行实现营业收入1648.54亿元、474.1亿元，同比增长5.2%、19.61%；净利润445.13亿元、132.16亿元，同比增长4.57%、8.63%。 截至2018年末，中信银行发放贷款及垫款总额达到3.6万亿元，较上年末增长12.87%；不良贷款率为1.77%，较上年末增长0.09个百分点。 截至今年一季度末，该行发放贷款及垫款总额进一步升至3.73万亿元，较上年末增长3.26%；不良贷款率则小幅下降至1.72%。 分产品来看，截至去年年末，中信银行集团公司类贷款（不含票据贴现）余额1.88万亿元，占贷款总额的52.13%。公司不良贷款（不含贴现）余额为491.22亿元，较上年末增加69.09亿元，不良贷款率由上年末的2.27%增长至2.61%。 按行业划分，截至2018年末，中信银行集团公司贷款中，房地产业和制造业居前两位，贷款余额分别为3129.23亿元和2950.05亿元，占全部贷款的8.18%、8.67%。 其中，房地产业不良贷款余额10.82亿元，较上年末增长2.27亿元，不良贷款率也由上年末的0.26%增长至0.35%。 中信银行在年报中表示，房地产市场出现分化，房地产开发贷款风险有所上升。
负债高企和融资贵成为中小房企发展痛点 资本寒冬期房企或迎大洗牌 房地产行业正处于快速洗牌期，当大型企业在各大热点城市竞争胶着的时候，部分中小企业已在逐步“出局”。 根据人民法院公告网披露的信息显示，截至8月9日，全国有288家房地产商公布了破产文书，已破产或进入破产程序。申请破产的地产商主要来自江苏、沈阳、湖南、湖北、安徽等三四线城市，也有少数来自广东和上海。 “公司破产主要是因为资金方面出了问题，融资成本越来越高，结果资不抵债。”一位来自总部在江苏常州的地产商负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示。 作为资金密集行业，国内大部分房地产公司是通过资金杠杆驱动，融资收紧信号愈发强烈之后，负债高企和融资贵逐渐成为中小房企发展的痛点。 中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林表示，不论从宏观行业政策、融资环境还是行业内饱和程度看，中小房企“批量破产”都是意料之中的事。房地产行业洗牌拉开了新序幕，未来一段时间，洗牌仍将是“进行时”。 中小房企生存艰难 记者从人民法院公告网了解到，自2017年12月至今，有将近300家房地产企业公布了破产文书，大多数属于地方中小企业。 注册于2011年的无锡嘉熙房地产开发有限公司是众多破产清算中的一个。工商登记信息显示，无锡嘉熙房地产开发有限公司主要经营范围包括房地产开发和自由房屋租赁，注册资本3000万元。其中，常州嘉信融达投资合伙企业（有限合伙）持股99.67%。 无锡市新吴区人民法院公告显示，根据高胜武、余长兰的申请，于2018年6月25日裁定受理债务人无锡嘉熙房地产开发有限公司破产清算一案，该院定于2019年8月15日召开破产清算案件第一次债权人会议。 常州嘉信融达投资合伙企业（有限合伙）相关负责人介绍，无锡嘉熙房地产开发有限公司自2015年拿地开发房地产项目，目前仍有项目在陆续开发。“申请破产清算的原因主要是资金方面出现问题，所以不能保证项目不会烂尾。”该负责人说。 上海中原地产市场卢文曦表示，小型房企在之前市场宽松的条件下还有生存机会，近年来，楼市接连遭遇“紧箍咒”，市场环境发生变化，几乎没有喘气的机会。他认为，市场逐渐洗牌过程中，一些不能适应发展环境，满足不了市场需求的企业必然会被正常淘汰。 由于头部房企的业务规模逐渐下沉，以前只到三四线城市拓展的品牌企业，现在甚至将项目拓展到县级城市。如此一来，给地方小规模房企的生存带来直接挑战，在产品质量和溢价能力方面差距较大的情况下，业务受到冲击，失败之后难逃被兼并的结果。 上述常州嘉信融达投资合伙企业（有限合伙）相关负责人告诉记者，公司旗下的地产项目公司之所以破产清算还与融资有一定的关系。“银行对于我们此类房地产二级资质的开发企业，不可能放贷下来。因此，公司的资金主要来自多个合伙人。”其透露。 事实上，自去年下半年起，房地产企业融资环境较为宽松，呈现出放松的趋势。但到了今年5月，融资环境明显缩紧。 据同策研究院的统计数据，2019年5月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，环比下跌52.07%。融资监管收紧，房企境内外融资难度进一步增加。 上海一家实业投资公司在江苏省宿迁市投资开发房地产项目，目前还有房源对外销售中。对于近300家房地产公司破产的消息，该公司负责人告诉记者，中小房地产公司确实生存艰难，由于项目规模较小，很难获得银行贷款，现在他的公司只是勉强通过现有资金进行周转，下一步打算去河南省商丘市的下辖县拿地开发。“拿不到融资，公司的战略方向只能谨慎再谨慎些。”其表示。 行业洗牌期难逃融资魔咒 受宏观政策和行业调整的影响，从2018年下半年开始，房地产行业分化就一直在持续，并且竞争不断加剧。 盘和林分析指出，房地产企业“批量跳车”原因主要是国家宏观政策收紧，很多企业无“便车”可搭，失去生存的最后支撑。事实上类似于汽车行业的“车补”，实质是降低了行业门槛，借着“棚改”的东风，大批三四线城市的房产企业便成长起来，但本身属于粗放的运营模式，对于品牌房企而言其实并没有太大的竞争力，于是在棚改货币化政策改革和房地产政策收紧后出现倒台的局面。 对于当前房地产企业融资难的问题，华金期货组合投资部总经理李天逸认为，由于国内房价上涨无力，即使没有出现下降态势，但银行放贷的意愿在逐渐降低。除了规模小的原因，银行向中小房企“惜贷”的原因还包括，项目不像以前涨幅、增值减小、企业的还贷能力降低。 在李天逸看来，破产的房地产公司在经营方面也有一定的问题。一些转型较早的房地产公司在周期之前，转型金融或者其他行业，逃过周期带来的冲击波。而一些冲击承受能力小的企业，未来或许还会有更多宣告破产，行业会逐步向大型房地产公司汇聚，集中度不断增高。 过去三年，国内市场占有率位居前三的龙头房企分别是恒大、万科和碧桂园，三家公司的新房销售收入平均占营业收入的97%。截至 2018 年末，恒大、碧桂园、万科总资产达到 1.88 万亿元、1.63 万亿元、1.53 万亿元；营业收入均超 2000 亿元，恒大、碧桂园、万科分别为 4678亿元、3811亿元、2973 亿元。 卢文曦表示，部分中小房地产企业破产清算对于整个房地产行业并非没有益处，中小房企对于产品的精细程度参差不一，粗放程度较高，品控标准不一样，相对于品牌房企来说，产品的质量不够高。随着房地产市场的集中度越来越明显，产品质量或将进一步提高。 生存空间逐步被压缩，中小房企如何突破发展困局？其认为，要么采取抱团策略，发展区域市场开发细分领域的产品；要么争取与品牌房企合作开发，赢得企业生存机会。
面对偿债压力 房企将加快去库存 日前，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会强调，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。专家表示，房企融资渠道全面收紧，加上下半年将迎来房企债券到期高峰，房企再融资能力将面临考验。未来销售回款将是资金来源的一个主要方面，房企可能更加重视周转率，加速去库存。 防范违规资金进入房地产 谈及此次央行座谈会，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，考虑到后续金融环境可能会有改善，此次会议相当于提前打预防针，防范各类违规资金进入房地产市场。 严跃进表示，本次会议明确了房贷政策的连续性和稳定性，也肯定了个人房贷适度增长的模式。后续政策层面和放贷层面不希望出现大起大落，将以稳定为导向。同时，强化对消费贷、理财资金等方面的管控。虽然表面上部分银行贷款额度较为紧张，但不排除实际过程中仍存在违规资金通过各种渠道流入房地产市场。此外，明确提出对高杠杆经营房企的管控，尤其是对有息负债规模和资产负债率等数据的管控。预计下半年部分房企在发债等方面会比较节制，同时也会积极进行债务的清偿，以降低资金压力。 在信贷方面，中国社会科学院金融所房地产金融研究中心主任尹中立认为，后续银行料减少房地产行业贷款占新增贷款的比例，包括开发贷款和按揭贷款。为了实现这个目标，预计会采取规模及比例控制措施，甚至提高房地产贷款的利率。 交通银行首席经济学家连平指出，目前房地产在金融资源中占比较高，主要是居民在房地产方面的融资比例快速上升，未来可能会采取比较谨慎的监管方式。“但对于良性的、合理的需求，比如刚需，改善性的住房需求，银行给予支持是合理的。” 房企偿债高峰将至 近期房企融资政策不断规范，除银行贷款外，5月份以来，监管部门对非标、美元债、ABS等融资渠道逐一进行规范，抑制违规融资的行为。 今年下半年将迎来一波房企债务高峰，特别是境内地产债纷纷到期。据华泰证券研报统计，2019年8-12月，地产债总计到期量达2106亿元，其中8-10月地产债单月到期金额较大，房企再融资能力将面临考验。 在美元债方面，整体到期压力不大。野村证券首席经济学家陆挺表示，今年下半年房地产企业海外美元债到期规模会从上半年的210亿美元下降到111亿美元。从今年三季度到2020年四季度，房地产企业平均每个季度海外美元债到期规模为84亿美元。 在融资渠道收紧的背景下，房企前期不同的融资渠道会导致受到的影响程度不同。华泰证券研报表示，融资行为的规范将导致房企融资能力分化加剧，前期对于非标、美元债、ABS融资的依赖度高的房企面临的冲击更大，此时企业的内生现金流和在手资源变得尤为重要。 加快销售回款 7月，粤泰股份、新城控股、泰禾等多家房企发布公告出售现有项目套现以缓解当前公司流动性面临的困难。多位专家认为，多路径开拓融资渠道是下半年房企的重要任务。 某信托公司房地产金融部门负责人表示，房企要根据国家宏观政策，适时调整企业经营策略，可以采取合作开发、转让项目股权等方式应对发展困境。严跃进预计，未来房企在债权融资方面会相对保守，那些不增加债务压力、更偏股权方面的融资行为相对会增多。 华泰证券研报指出，自有资金是企业偿债的基础保障，现金较为充裕的房企资金周转压力相对更小。提高内生性造血能力，加快销售回款是债务滚动的关键，特别是对于融资能力较差的房企。 在刺激销售加速回款方面，严跃进表示，房企需要强化降价促销策略。此外，还可以通过积极与分销渠道加强联系，提高佣金比例，实现项目客源的快速聚集。在内部继续加大考核，尤其是设定更明确的销售指标，也需要建立更科学的去库存策略。
⊙记者 张良 ○编辑 邱江 受上半年末企业业绩冲刺的影响，百强房企7月销售增速明显放缓。中央政治局会议已明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产企业销售增速放缓的趋势或将维持。 克而瑞研究中心发布的最新统计数据显示，2019年1-7月，按照可比口径统计，百强房企的累计业绩同比增速在4%左右；单月操盘口径和权益口径的销售规模均较6月环比下降近29%，同比则略高于去年同期。 从企业表现来看，截至7月末，已有15家房企累计销售额突破千亿。其中，碧桂园7月单月实现全口径销售金额590亿元，前7月累计实现销售金额4485.4亿元，依然在行业内保持领先；万科、恒大则以3832.3亿元和3258亿元紧随其后。不过，随着龙头房企提质控速，前三强房企的规模增速也持续放缓，其中碧桂园、恒大今年前7月全口径业绩规模同比分别微降2.8%和5.5%。但除三强之外的标杆上市房企今年以来累计业绩整体增速仍能达到近20%。 从上市房企2019年上半年业绩预告来看，规模房企总体表现平稳。其中，保利地产、绿地控股预计2019年上半年归属于上市公司股东的净利润分别同比增长59.14%和45.67%；金科股份更预计今年上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长200%至290%。 从市场成交来看，7月份，克而瑞重点监测城市累计成交量环比下降11%，同比仍增长2%。虽然表面上看房地产市场淡季不淡，规模房企业绩表现不俗，但随着近期多地调控政策的加码以及融资政策的收紧，整个市场的格局已迅速转变。 如，苏州再度升级调控，非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房，3年内需连续缴纳2年及以上社保，新房、二手房限售区域扩容至苏州市区范围；因房价大幅上涨，大连、洛阳落地限价令，洛阳在售房源价格原则上不得高于2019年4月份签约均价，大连则实行价格指导，所有项目均须申报预售价格，实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%；合肥对引发3次以上群访且未有效处置的房企暂停供地、预售及网签。 房地产融资政策也在收紧。5月，银保监会发文对银行、信托、消费金融等机构开展整治工作；7月，银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示；此外，国家发改委也下发通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务等。 7月30日，中央政治局会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。克而瑞研究中心总经理林波认为，中央政治局会议首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，已然释放房地产调控仍需从紧执行的信号，预计三季度房地产市场不容乐观，8月份大概率将继续走弱。对房企而言，仍需坚持“促销售、抓回款”策略。
中房智库研究员 苏志勇 付珊珊/文 2019年时间过半，经历了上半年短暂的融资回暖之后，房企的融资渠道正在被一一封堵，下半年房企的资金链将迎来更严峻的考验。 在“房住不炒”的调控基调下，2019年上半年楼市政策始终保持严控态势，虽然“一城一策”未见明显进展，但调控丝毫没有松动迹象。货币金融政策方面，年初央行下调存款准备金率1个百分点，释放了金融市场流动性。3月的全国两会提出积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要松紧适度。在此政策背景下，上半年资金面相对宽松，但“精准滴灌”的金融政策并未让房地产行业有明显受益，针对房地产的银行信贷和国内债券融资被严格监管。在银行信贷收紧的情况下，房地产信托异军突起，成为支撑房企资金链的重要力量；海外发债在经历了去年的低迷之后重新爆发，走出一波小高潮。但是随着7月初国家发改委和银保监会相继对海外发债、房地产信托出手监管，房地产融资形势骤紧，下半年房企的融资形势不容乐观。 ━━━━ 银行信贷闸门严控房地产信托爆发 根据国家统计局2019年房地产投资到位资金统计数据，截至2019年6月，房地产开发资金来源累计达到8.5万亿元，同比增长7.2%，增速比5月回落0.4个百分点。其中国内贷款累计13329.68亿元，同比增长8.4%。按月度分析，1~2月贷款同比增长-0.5%，3月至6月同比增幅分别为2.5%、3.7%、5.5%、8.4%，呈逐月回升态势。 总体来看，上半年货币金融政策相对宽松。1月5日，央行决定下调存款准备金率1个百分点，分两次实施，释放资金1.5万亿元。尽管信贷资金充裕，但房地产信贷始终被重点监管。5月17日，银保监会发布了23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管。6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，助长了房地产投资投机行为。受政策和高层表态影响，房地产开发资金来源增幅在4月份达到8.9%的高点后，开始逐月回落，房地产信贷再次被收紧。 银行信贷被严控，房地产信托则在上半年迎来爆发。根据用益信托的数据统计，2019年上半年共发行信托产品11046只，规模总计12507.23亿元。其中投向房地产的信托产品3352只，占总数的30.3%；规模总计5151.92亿元，占总规模的41.2%。仅6月份就发行房地产信托产品585只，规模达1073.37亿元。从融资成本上看，上半年发行的房地产信托产品平均利率超过8.5%，比去年同期的7.3%提高了0.8个百分点。 信托产品融资成本大幅提升，兑付压力也逐渐加大。根据中国信托业协会的数据，截至2020年第一季度末，未来三个季度的信托到期总规模达到4.46万亿元。分季度来看，今年第三和第四季度与明年第一季度的信托到期规模分别达到1.27万亿元、1.73万亿元和1.46万亿元，其中房地产信托占据较大份额。 房地产信托风险引起了监管层的警觉。7月初，银保监会对部分信托公司开展了约谈警示，要求将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平，对部分信托公司提出2019年三季度房地产信托规模较二季度“零新增”的自我约束建议，且严禁新增通道类“432”项目与前端融资业务。另外，监管部门已经统一放行标准：二级资质的孙公司将无法开展信托业务贷款。 受监管政策影响，7月中下旬房地产信托发行有所放缓。截至25日，7月份累计发行房地产信托产品227只，规模549.98亿元。 ━━━━ 国内融资受阻房企转道海外 国内融资渠道收紧，资金饥渴的房企不得不借道海外，通过海外债和海外上市寻求融资突破。中房智库研究员根据wind数据统计，截至7月25日，今年内地房地产企业海外发债110笔，计划发行规模为2758.4亿元，实际发行规模达到了2930.3亿元。 2019年7月以来的半个多月时间内，房企的美元融资计划已经超过170亿美元，刷新了历史最高纪录。与此同时，房企的融资成本在快速上升，上半年，美元债的融资利率平均在6%左右，到了7月，美元融资平均利率已高达8%。 据中房智库研究员统计，上半年发行的110笔海外债券中，有35笔债券发债利率超过10%，在所有发行海外债的总量中占比超过30%，其中当代置业、泰禾集团、明发集团的三笔美元债利率均超过15%，成为上半年发债利率最高的三家房企；而海外债发债利率在5%以下的仅有7笔，占总发行量的比例仅为6.4%；更多的海外债发债利率集中于5%至10%这个区间。 根据上述数据统计，今年上半年，房企海外发债的平均发债利率为8.8%。 从海外债发债频率上看，佳兆业、中国恒大、融信集团等房企上半年多次发债，其中佳兆业仅半年时间就发债5次，且其5次发债利率均高于10%。 其实早在2018年，国家发改委就对海外债发行做出风险提示。提出将引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。今年7月12日，国家发改委强调，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这也意味着试图通过海外债融资补充流动资金或用作拿地已经不可能。 国家发改委的表态也反映出海外债可能引发的偿付风险。根据Wind数据统计，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元。2020年、2021年，房企海外债到期规模将分别达297.86亿美元、316.38亿美元。未来3年，房企海外债兑付压力逐年提升。 除了发行海外债，自去年下半年以来，不少中小房企也在通过上市的渠道寻求融资。 据中房智库研究员不完全统计，去年包括正荣地产、美的置业、弘阳地产、大发地产等在内的房地产开发企业均赴港上市，如果加上去年上市的物业企业，这一数量比此前的2016年和2017年上市房企总和还要多。 进入2019年，房企上市热度依然不减。据统计，今年以来，已有德信地产、银城国际、中梁控股等多家房企登陆港股，新力地产、海伦堡等房企也在排队等候上市。 除了房地产开发企业，目前物业企业在港股已经形成板块效应，各家房企旗下物业公司也在筹备上市或从新三板摘牌从而赴港股上市。去年，雅生活、碧桂园服务、新城悦等一系列物业企业纷纷上市，引发房企拆分物业上市热潮。今年上半年，房企筹备物业上市的热情依旧未减。仅上半年成功上市的物业企业就有滨江服务和奥园健康，此外，蓝光旗下嘉宝物业也于6月披露了上市聆讯后的上市申请材料，保利物业、开元物业也均在筹备或等待上市之中。 ━━━━ 下半年房企资金链难言乐观 严厉调控之下，2019年的房地产市场陷入僵持。2019年1~6月，全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1~5月扩大0.2个百分点；商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。6月末，全国商品房待售面积50162万平方米，比5月末减少766万平方米。 对于资金需求密集的房企来说，销售回款是最为重要的资金来源。目前全国主要城市都笼罩在限售、限购、限贷等严厉调控之下，销售层面受到极大制约，资金回笼困难。加之融资渠道被一一封堵，下半年房企资金链将备受考验。根据媒体查询人民法院公告网显示，截至7月23日，2019年全国有271家房地产企业宣告破产清算，多为中小企业，但也不乏一些大型房企。年初，曾经的500强房企中弘股份因资不抵债宣布退市，并进入破产程序；今年6月，上市房企银亿集团，在负债规模达到500亿元的重压下宣布破产重组。 随着融资环境的进一步恶化，不仅是中小企业日子不好过，一些负债率高企的大型房企同样面临生存考验。上半年至今，华夏幸福、泰禾集团、阳光100、华侨城、新城控股、恒盛地产等房企纷纷转卖项目或股权，以降低负债。 由此看来，2018年万科高喊“活下去”并非杞人忧天，而是对全行业的警示。对于整个楼市来说，“稳房价、稳地价、稳预期”是今年调控的主要目标。对于房地产开发商来说，降低负债率，回笼资金，保持资金链的稳定才是生存根本。
原标题：7个月271家房企破产： 地产行业拉开新一轮洗牌大幕 人民法院公告网显示，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。随着持续高压的房地产调控持续，市场的残酷正逐渐显现。 房地产行业普遍繁荣的好时光正在远去。7月13日，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海表示，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。 “过去30年的房地产发展模式很难再继续下去了。未来房地产市场显然只属于前30强。”近期，一次小型业内聚会上，某知名房地产行业大佬如此感慨。 面对2019年以来持续的楼市深冬，一些房企开始扛不住了。人民法院公告网显示，截至7月23日，今年全国共有271家房地产企业宣告破产清算。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。 今年6月，ST银亿（000981.SZ）发布公告宣布，银亿集团、银亿控股已向浙江省宁波市中级人民法院申请破产重整。银亿集团称，2019年以来，银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机，虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险，但仍不能彻底摆脱其流动性危机。 事实上，银亿集团只是今年房地产行业的一个缩影。统计局数据显示，1—6月份，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1—5月份回落0.4个百分点。 房企资金供给不足，跟房企融资方面的调控政策有关。张大伟提到，2019年来，已经有超过15次针对房地产资金链收紧的政策，不论是购房者还是媒体都担忧房地产资金链。上海易居房地产研究院副院长杨红旭在此前的采访中曾向记者表示，“目前，开发贷、房地产信托、内债外债和私募等融资渠道一致收紧，这在历史上非常罕见。” 回顾过去，几十年来，房地产市场变幻莫测，但房企的存亡与政策、市场环境密切相关这一点从未改变。 消失在风中 “数据本身没有意义。对比全国10万家级别的房地产企业数量，几百家企业的破产，算是所有行业里面比例最低。另外，从环比同比看，这个数据也没有明显增加。但这一现象被关注，代表了市场对房地产企业资金链的担忧。”张大伟说。 不可否认，随着持续高压的房地产调控持续，市场的残酷正逐渐显现。CRIC数据显示，2019年上半年，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.8个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落，销售难度加大，50强之后的房企竞争优势已不再明显，权益金额集中度出现一定回落。 1993年，随着政府下令停止银行贷款，第一轮紧缩性宏观调控开始。此后，房地产调控步入轮回周期。每隔几年，房地产政策就会密集出台，尤其是针对资金面的调控逐渐收紧。几轮调控下来，一些过度使用杠杆的房企难以应对突然而至的政策收紧，资金链开始断裂，不得不退出房地产市场。根据同策咨询顾问总监张宏伟观察，2006年、2008年、2012年、2014-2015年和最近几年，由于国家对房企资金面政策收紧，房地产行业迎来不同程度的倒闭潮。 2014年3-5月，在浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等全国多地，十余家中小房企被曝光因资金链断裂而陷入了破产危机。仅2014年3月份，被媒体曝光的房企资金链断裂案例就有10余起。这一年，曾经的百强房企光耀地产传出多个楼盘无法交楼、资金链紧张，公司面临倒闭风险。随着银行信贷的收紧，资金流入减少，最终，光耀地产于2018年初申请破产重组。也是在这一年，绿城中国将旗下30%股份出售给融创中国。 除了调控波动，一些房企也倒在转型的路上。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，就此轮房地产破产潮而言，实际上类似事件不是孤立事件，目前来看，地产企业中带有“置业”、“地产”等名称的企业往往在业务投资上会更加专注地产投资，凭借这两年的发展，往往有较好的表现。而部分带有“股份”字样或企业本身名称看不出是做地产的，普遍都是在做多元化的模式。类似企业实际上都是投资型的企业，即地产投资只是其多元化投资的一部分，这个时候往往会有各类压力。类似企业的债务问题，恰是说明了在这两年“瞎折腾”，导致错过了投资的机会，进而使得企业资金方面的压力增加。 新一轮洗牌 新一轮洗牌的大幕无疑已经开启。 7月22日晚间，处于前董事长“丑闻”旋涡中的新城控股公告称，公司正与合作伙伴就公司近期公开市场新获取项目的合作方式进行洽谈、协商，筹划出售部分项目公司股权。截至目前，公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含联营项目）。除了新城控股，今年以来，处于资金链危机中的泰禾集团已经先后转让约19个项目股权。 洗牌在榜单中也表现得十分明显。据中国指数研究院发布的《2019中国房地产百强企业研究报告》显示，2018年百强房企销售总额、销售面积分别达87239.1亿元、66244.5万平方米，同比增长33.2%和32.0%。值得注意的是，对比2016年前的百强房企名单，仅有18家房企仍在今年的百强名单里，包括万科、恒大、碧桂园等，而北京天鸿集团、上海中星集团等房企已消失在榜单中。 “房地产企业破产在近两年已不鲜见，但银亿的破产申请依然让行业从业者们嘘唏不已。是的，属于房企的‘大跃进’时代真正落幕了。房地产行业从20年前商品房每年仅成交1亿平方米上升到2018年的17亿平方米，转至2019年上半年成交面积已然同比下降1.8%，似乎已经在证明行业整体规模见顶，属于行业‘大浪淘沙’时代已经来临，被淘汰有大量中小房企，亦有上市房企、头部房企。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。 张波认为，银亿事件可以有很多种解释，有一个重要原因是多元化不成功，但在房地产去产能化的大背景下，大量中小型房企专注房地产或许是“等死”，但多元化或许是“找死”，但无论如何必须要有出路，未来顽强生存下来的大型房企，必是找到合适自己的发展的节奏，再加上点“好运气”，或者是有着独特资源优势“小而美”的企业。 未来，张宏伟认为，中小房企被淘汰是必然趋势，大型房企将会占领房地产市场的天下。目前，房地产行业集中度仍在不断提升，无论是竞争力、产品专业能力、融资能力还是品牌影响力，中小型房企都难以和大型房企匹敌。部分中小型房企转型进入细分领域，如养老、主题乐园等，还可能有存活空间，但发展空间依旧不大。 “中小型房企无法避免被时代淘汰，这是一个市场趋势。以传统住宅开发为主要经营领域的中小型房企中，80%-90%都将被淘汰。”张宏伟说。 “其实不用对房企的下个十年过度悲观，‘大跃进’的好处是行业实现快速发展，但是‘大浪淘沙’洗礼之后的行业会更精彩，未来房地产开发行业将不再以规模为第一要素，不再去比拼谁的销售面积最大，而是看谁的产品更好，谁能更紧跟用户的需求趋势变化，从‘规模化’向‘品质化’过渡或是房地产开发行业下个十年最大趋势。”张波说。
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