10月份商品住宅销售价格涨幅平稳回落 ——国家统计局城市司高级统计师绳国庆解读2020年10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据 2020年10月份，各地坚决贯彻落实党中央、国务院部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、一城一策，促进房地产市场平稳健康发展，70个大中城市房地产市场价格涨幅保持平稳回落态势。 一、各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅总体回落 初步测算，10月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.4个百分点。 二、各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅基本稳定 初步测算，10月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和8.0%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅比上月回落0.4个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.1%，涨幅比上月微扩0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.0%和1.5%，涨幅比上月分别回落0.4和0.2个百分点，均已连续19个月相同或回落。
□ “金九”期间，多地推出楼市调控政策，并加大土地供应。业内人士预计，四季度出台楼市调控政策的城市可能增多，热点城市延续调控收紧基调，倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求，房价整体将维持平稳。 增加土地供应 9月28日，唐山市人民政府办公室发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，根据不同人群的住房需求，合理调整土地供应结构，继续加大市中心区（路南区、路北区、高新技术产业开发区）商品住宅用地供应，加大唐钢搬迁区域、城南开发区、老交大片区、站西等多区位的土地供应。加快住宅用地供应节奏，合理有序安排土地供应。 唐山市要求，根据房地产市场形势，在市中心区建立房价地价联动机制，实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，实施比例不低于供地面积的50%。对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。 部分地区明确年度住宅用地供应增长比例。9月23日，长春市人民政府网站发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》，提出提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，合理控制住宅用地规模和时序，优先满足住宅用地需要，本年度住宅用地供应同比增长10%以上。 长春市要求，严格执行住宅用地出让履约合同，定期开展已出让土地建设进展情况督查检查。要求完善商品住房用地供应方式。部分区域采取“限房价、竞地价”“限自持、竞地价”方式出让住宅用地。限自持项目是指房地产开发企业在取得土地上建设的租赁住房，在自持期限内用于住房租赁经营，不允许上市交易，产权归房地产开发企业所有。 调控收紧延续 8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会，分析当前房地产市场形势，研究落实城市主体责任，稳妥实施房地产长效机制有关工作。其中，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市参会。 中国证券报记者观察到，在参加会议的城市中，多数在“金九”期间发布了调控政策。这些城市前期均出现了一定的上涨行情。 中原地产首席分析师张大伟表示，成都、深圳、无锡、沈阳等城市的楼市调控措施，均有直接针对二手住房交易的内容。如个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等，客观上增加了“炒房”成本。 值得注意的是，不少城市调控政策发布后效果明显。深圳7月15日出台楼市调控措施。国家统计局数据显示，8月份深圳二手住宅销售价格与上月相比上涨1.1%，涨幅收窄0.1个百分点，连续两个月收窄，在4个一线城市中8月是唯一涨幅收窄的城市。 三季度以来，全国有12个地区发布了17项租赁相关的政策，以规范和培育租赁市场。多地指出，加快发展住房租赁市场。采取多种方式筹集租赁住房房源，满足多层次住房需求。部分地区将成立国有住房租赁公司，采取集中建设方式，增加租赁住房有效供给。 压制投资性需求 58安居客房产研究院分院院长张波预计，四季度楼市出台调控的城市将进一步增多，热点城市渐进式调控收紧步伐将持续，调控的节奏会更倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求，房价整体上不会出现大幅波动。 张波强调，房地产整体融资层面的收紧对市场将产生更深层次的影响，对房企的规模化将形成较大挑战，同时会影响到高负债房企的后期发展。此外，会进一步提高购房二套以上的门槛，对于投资性需求将起到明显的压制作用。 业内人士指出，预计四季度二手房市场保持量降价稳，刚需将成为市场新动力。四季度新房市场难有超出预期的表现，预计成交量和去年同期持平。相较于一、二手房市场，疫情对租赁市场的冲击更大，市场弹性不足。
“金九”期间，多地推出楼市调控政策，并加大土地供应。业内人士预计，四季度出台楼市调控政策的城市可能增多，热点城市延续调控收紧基调，倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求，房价整体将维持平稳。 增加土地供应 9月28日，唐山市人民政府办公室发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，根据不同人群的住房需求，合理调整土地供应结构，继续加大市中心区(路南区、路北区、高新技术产业开发区)商品住宅用地供应，加大唐钢搬迁区域、城南开发区、老交大片区、站西等多区位的土地供应。加快住宅用地供应节奏，合理有序安排土地供应。 唐山市要求，根据房地产市场形势，在市中心区建立房价地价联动机制，实行“限房价、竞地价”的土地出让政策，实施比例不低于供地面积的50%。对于“限房价、竞地价”出让方式供应的地块，将已确定的房屋销售价格写入土地出让合同。 部分地区明确年度住宅用地供应增长比例。9月23日，长春市人民政府网站发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》，提出提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，合理控制住宅用地规模和时序，优先满足住宅用地需要，本年度住宅用地供应同比增长10%以上。 长春市要求，严格执行住宅用地出让履约合同，定期开展已出让土地建设进展情况督查检查。要求完善商品住房用地供应方式。部分区域采取“限房价、竞地价”“限自持、竞地价”方式出让住宅用地。限自持项目是指房地产开发企业在取得土地上建设的租赁住房，在自持期限内用于住房租赁经营，不允许上市交易，产权归房地产开发企业所有。 调控收紧延续 8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会，分析当前房地产市场形势，研究落实城市主体责任，稳妥实施房地产长效机制有关工作。其中，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市参会。 中国证券报记者观察到，在参加会议的城市中，多数在“金九”期间发布了调控政策。这些城市前期均出现了一定的上涨行情。 中原地产首席分析师张大伟表示，成都、深圳、无锡、沈阳等城市的楼市调控措施，均有直接针对二手住房交易的内容。如个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年等，客观上增加了“炒房”成本。 值得注意的是，不少城市调控政策发布后效果明显。深圳7月15日出台楼市调控措施。国家统计局数据显示，8月份深圳二手住宅销售价格与上月相比上涨1.1%，涨幅收窄0.1个百分点，连续两个月收窄，在4个一线城市中8月是唯一涨幅收窄的城市。 三季度以来，全国有12个地区发布了17项租赁相关的政策，以规范和培育租赁市场。多地指出，加快发展住房租赁市场。采取多种方式筹集租赁住房房源，满足多层次住房需求。部分地区将成立国有住房租赁公司，采取集中建设方式，增加租赁住房有效供给。 压制投资性需求 58安居客房产研究院分院院长张波预计，四季度楼市出台调控的城市将进一步增多，热点城市渐进式调控收紧步伐将持续，调控的节奏会更倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求，房价整体上不会出现大幅波动。 张波强调，房地产整体融资层面的收紧对市场将产生更深层次的影响，对房企的规模化将形成较大挑战，同时会影响到高负债房企的后期发展。此外，会进一步提高购房二套以上的门槛，对于投资性需求将起到明显的压制作用。 业内人士指出，预计四季度二手房市场保持量降价稳，刚需将成为市场新动力。四季度新房市场难有超出预期的表现，预计成交量和去年同期持平。相较于一、二手房市场，疫情对租赁市场的冲击更大，市场弹性不足。
8月20日，银城生活服务发布半年度业绩公告，这也是公司自2019年底上市以来第一份中报“成绩单”。数据显示，2020年上半年，银城生活服务实现营业收入4.17亿元，同比增长39.1%；实现毛利0.82亿元，同比增长56.1%。 公司优异的业绩表现给予其走势靓丽的股价良好的支持和印证，自上市以来银城生活服务股价累计涨幅已经超过3倍。而以今年2月份股价低点算起，银城生活服务股价累计涨幅更是超过5倍。 （资料来源：Wind） 资料显示，银城生活服务创始于南京，辐射长三角地区，在南京与长三角区域享有良好的声誉。银城生活服务在2020年获得中国物业服务百强企业第24位。 收入、利润继续维持升势，盈利能力显著改善 近年来，银城生活服务收入规模和利润呈现持续增长趋势，其中2016-2019年公司营业收入和毛利复合增长率分别高达45.2%和31.4%。今年上半年，银城生活服务继续延续上述增长趋势，收入及利润实现双增，同时公司盈利能力显著改善。数据显示，银城生活服务截至2020年6月底净利润率为7.2%，较2019年底扣除上市开支后的净利润率增长2.4个百分点。 （资料来源：公司公告） 目前，银城生活服务的业务覆盖多种物业，包括住宅物业及非住宅物业，如政府设施、金融机构、医院、公园、学校等。而根据业务分类，银城生活服务的业务又可以分为物业管理服务和生活社区增值服务。 数据显示，今年上半年银城生活服务的物业管理服务业务实现营收3.36亿元，同比增长39.8%；实现毛利0.49亿元，同比增长77.9%；毛利率为14.7%，同比上升3.15个百分点。而生活社区增值服务实现营收0.81亿元，同比增长36.4%；实现毛利0.32亿元，同比增长31.3%；毛利率为39.7%，同比小幅下滑1.56个百分点。 （资料来源：公司公告） 银城生活服务表示，收入及利润的增加主要得益于年内新增在管建筑面积带来的物业管理服务收入增加、提供社区增值服务产生的收益增加以及完成收购南京汇仁恒安物业管理有限公司51%股权后的盈利贡献。其中，上半年南京汇仁恒安物业管理有限公司贡献约3510万元收入及约300万元纯利。 资料显示，银城生活服务在今年3月通过完成并购南京汇仁恒安物业管理有限公司进入医院物管领域，此次并购不但丰富了银城生活服务非住宅业务组合，提升了公司专业服务能力，也彰显了公司的并购整合能力，为公司未来在非住宅板块的布局提供充足经验。 深耕南京及长三角地区，第三方在管面积首破八成 银城生活服务作为根植南京物业服务市场的企业，目前实施为以南京区域为核心，深耕长三角富裕城市。上半年，银城生活服务成功进军江苏省宿迁市及盐城市。截至2020年6月30日，银城生活服务物业管理服务涵盖中国16个城市，包括江苏省的11个城市以及长江三角洲地区大都市中其他省份的5个城市。 另有数据显示，上半年银城生活服务在管建筑面积首次突破3000万平方米，约达3370万平方米，较2019年同期大幅增加约65.2%。同时，银城生活服务管理307项物业，同比增长约50.5%，包括142项住宅物业及165项非住宅物业。服务超过19万户家庭，覆盖超过100万名客户。而在今年上半年，银城生活服务新增项目68个，其中直接委聘项目25个，通过收购汇仁恒安获得项目18个，以及通过赢得公开招标获得项目25个。 （资料来源：公司公告） 而从分类别来看，今年上半年，银城生活服务住宅与非住宅在管面积分别占银城生活服务总在管建筑面积约77.4%和22.6%，其中非住宅在管面积较去年同期大幅增加约89.9%至760万平方米。目前，银城生活服务非住宅物管业务已涵盖多达10个产品线，意味着公司扩大非住宅项目的战略已取得初步成效。而且通常非住宅产品的毛利率较住宅更高（约20%），扩大非住宅项目在未来也有利于进一步拉动公司整体毛利率水平。 与其他物管公司过于依赖集团地产公司不同，银城生活服务对于母公司依赖程度较低，具备更鲜明的市场化程度。尤其是在第三方项目拓展方面，银城生活服务上半年实现了较大幅度的跨越。截至2020年6月30日，公司来自第三方地产开发商的在管面积占比首次突破八成，达到约81.8%，同比增长68.9%，体现出市场对银城生活服务品牌及运营能力的认可。 （资料来源：公司公告） 根据Wind数据，截至8月21日，港交所物业服务及管理板块整体市盈率（整体法）已经达到52倍。资本市场给予物业股高溢价主要逻辑来自于物业管理公司轻资产运营模式及稳定的现金流能力。而银城生活服务凭借在管规模的不断扩大以及多元增值服务的延伸，逐步提升盈利空间；同时，随着公司第三方在管面积占比突破八成，收入结构呈现出更高的市场化。 物业管理行业正处于快速增长黄金发展期，在行业蛋糕越来越大的同时，银城生活服务以市场拓展为主导、收并购相结合的方式扩大公司的业务规模，并进一步拓宽增值服务范畴，在这样的成长路径之下，公司有望在未来获得更高的资本溢价。
2020年8月20日，由湖州市住房和城乡建设局、湖州市房地产业协会主办，乐居长三角、、透明售房网湖州站承办的“长三角新势力”主题活动在上海盛大开启。湖州市房地产业协会秘书长、透明售房网湖州站副总经理陆昕 在下午举行的湖州价值闭门会议上，湖州市房地产业协会秘书长、透明售房网湖州站副总经理陆昕对湖州人居住市场做出解读。 她表示，随着长三角一体化的发展，三省一市各扬所长，湖州将迎来城市发展机遇。 在区位上湖州位于三省交汇之地，是长三角的几何中心及重要交通枢纽。随着交通条件的完善，湖州将是长三角城市群中一个与五大城市形成1小时交通圈的城市。 因此近些年来，湖州在经济和人才方面的表现都非常出色。湖州虽然经济总量小，但增长速度位居全省第二，并且吴兴区成为湖州经济发展的主战场，表现突出，呈稳步上涨趋势；湖州的常驻人口增量全省排名第五，人口吸附能力较强。 从湖州的规划分析，湖州位于长三角中心区域，苏浙皖交汇之地，实施承沪融杭、接苏启皖、环湖协同的区域协同策略，正加快融入长三角世界级城市群协同发展格局；致力打造现代生态型湖滨大城市。 现在湖州境内的南太湖新区将被建设为“浙江省大湾区五大新区之一”，定位长三角区域发展重要增长极、浙北高端产业聚集群、南太湖地区美丽宜居新城区，并且坐拥国家级湖州经济开发区、国家级湖州太湖旅游度假区，将引领未来湖州发展。 现在湖州的房价远低于周边长三角城市。 自2017年来，湖州政府也不断推出人才购（租）房补贴、湖州“人才新政4.0”、湖州住房公积金调整等政策，市场政策整体宽松，不限购、不限售，人才引进政策力度大，促进了本地的良性发展。 湖州的商品房市场和住宅市场自2016年开始量价齐升，发展态势向好。其中，住宅市场供求关系近2年趋于均衡。 目前，湖州住宅存量处在18个月左右，整体可控。住宅成交呈现以下特点：100-140方为绝对成交主力，200万以下为主力成交总价，改善市场较为广阔，且不断有上海、杭州、苏州等长三角投资客入场。 吴兴区成为湖州商品房市场和住宅市场中表现较为亮点的区域之一，市场容量和成交量可观；南太湖新区成交总价处于领先，均价最高；南浔价格相对低位，投资潜力巨大。 最后，陆昕用三句话表达了自己对湖州的展望：湖州将借助长三角一体化发展机遇，依托价格洼地优势，激发市场潜力；湖州市场逐渐回归理性，量升价稳，向好发展；湖州将依托优质环境资源，打造品质人居环境。
近期，美股突破了2月19日的点位再创新高，除了众所周知的信息科技和医疗保健板块之外，另外一个重要因素体现在住宅类房地产的表现强劲。美国住宅建筑商信心指数从6月开始，到8月连续3个月扩张之后，追平了1998年12月的历史最高记录。此外，7月的新屋开工环比增长23%，是近四年的最大增幅，前一个月也环比增长了17%。 住宅类房地产表现很好的一个原因是30年期的平均抵押贷款利率在7月开始跌破了3%，降至50年有记录以来的最低水平2.88%。另外一个原因则是疫情及居家办公催生的低密度住宅需求的明显上升。 如果说美国房地产的表现出乎很多人的意料，那么同样的意外也发生在香港。 “中原地产领先指数”是香港最具代表性的住宅类房价指数，反映的是香港十个大型楼盘的二手成交价格指数，每周五更新。2003年8月，香港房价在SARS疫情之后的最低点31.8开始反弹，到2019年6月的最高点190.5，在16年上涨了5倍。 去年6月之后，因为众所周知的社会动荡和随后而来的新冠疫情，指数持续下跌了8.7%，在今年3月初达到低点174，然后就开始掉头反弹。尽管媒体热衷于“报忧不报喜”，集中挖掘报道严重亏损的二手交易（类似的，有连续16年看空房地产的香港分析师，反而深受欢迎），但事实上，97%以上的交易仍然是获利的。 伴随着交易量的上升，上周五房价指数的最新点位180.6，已经回到了2019年10月中旬的点位。这相对于去年6月的高点只下跌了5%，相对于今年初上涨了2%。需要说明的这个“领先”指数实际上是一个滞后指标，上周五的最新数据主要反映的还是截止到7月底8月初的交易价格。不过，这个指数比政府公布的季度交易价格指数明显领先。 香港住宅房产的表现与大多数人期待的下跌截然相反，这体现在以下五个方面： 第一， 根据香港政府公布的私人住宅租金指数，截止到最新6月的数据，租金指数从去年8月的最高点持续下跌到今年6月，累计下跌了10%。据我们观察，6月以来租金应该仍处于下降通道。换言之，租金走势和房价走势在今年3月之后就是相反的。而在过去，房地产价格指数和租金指数的走势是基本一致的。 第二， 2018年6月中美贸易战以来，香港经济增速就持续走低，从2018年三季度的2.6%，降到2019年二季度的0.4%，随后就进入到连续四个季度的负增长区间，在今年一二季度的同比增长分别为-9.1%和-9%。在历史上，香港GDP变化和房价变化是高度相关的，但今年二季度GDP继续下滑与房价上涨也是分离的。 第三， 具体来看，私人消费开支在第二季度同比下跌14.5%，较第一季度10.6%的跌幅加剧；本地固定资本形成总额同比下跌20.6%，而第一季跌幅为15.8%；服务出口同比下跌46.6%，服务进口同比下跌43.5%。这些数据的走势都和房价走势相反。 第四， 过去，失业率也是和房价高度相关，失业率上升，房价下跌很明显。但现在香港4月到6月的失业率已经攀升至6.2%，创了15年来的新高。即使前天公布的5月到7月的失业率回到6.1%，同样与这几个月房价上涨的表现分离。 第五， 7月以来，香港进入到第三波疫情，社交隔离再次重启。同时，五眼联盟国家，特别是美国，对香港宣布了一系列的制裁措施，但这些都没有对香港房价造成明显的冲击，房价不跌反升，与之前疫情造成的房价下跌表现相反。 尽管房价的走势与大多数人的预期相反，但是我们从4月底开始就改变了之前看跌的观点，反复强调香港房价上涨的可能性更大。这样的判断主要基于以下七点原因： 第一， 3月底开始，美联储和全球各国的宽松货币与财政政策，对房地产、股票、债券、黄金等都是利好因素。历史上，香港房价和股市走势高度相关。香港银行间的借贷利率不断下降，从3月初的1.6%，下降到4月底的1%，又持续下降到目前的0.22%，对应浮动按揭贷款利率1.52%，购房成本大幅下降。 而且，在美联储开始快速扩表之后，由于同期香港银行间的借贷利率高于美国和欧洲，资金不断流入香港，即使“港版国安法”推出，美国等国宣布制裁之后，也没有改变这一趋势。宽松的货币财政政策不利于美元走势，而港币与美元挂钩。港币如果跟随美元贬值，房地产在投资上的避险属性就会更加突出。 第二， 香港房地产的供应持续低于市场的需求。根据政府数据，1985年到2004年，不含独立别墅的私人住宅年均供应量接近2.9万套，而2005-2019年的年均供应量只有1.3万套，连过去一半都不到。而2020年的预计供应量只有1万套，显然，因为疫情引发的停工，实际完成量会明显低于这个预测值。 第三， 刚才说的年均供应量1.3万套，大家可能没有太多概念。以2019年的1.36万套为例，大家可以猜一猜面积超过100平米的住宅有多少？答案是只有1341套。即使这些房子的总价都超过2500万港币，但是相对于香港的私人财富来说，是很容易消化吸收的。 在2019年的1.36万套房子里，占大头的是40平米以下的房子，有6622套，他们的总价通常不超过1000万港币。在去年十月政府放宽按揭政策后，买家可以以九成的按揭购买。这样首付通常不到100万港币，基本上新房一推出，就被一抢而空。 第四， 截止到2019年，累积空置的一手住宅约为4.5万套，空置率只有3.7%，是2002年以来的最低水平。2018年6月，香港政府计划推出空置税，在允许销售之后一年半时间未卖出的新房征收大约5%的税率，本来被视为抑制房价上涨的重要政策。但是，直到2020年7月本届立法会结束前也没有完成空置税立法程序，未来推出的可能性大大降低。 算上这4.5万套空置房，政府预计在未来三到四年的新房总供应量是9.2万套。这是过去四年的最低供应量，依然会供不应求。 第五， 理解香港住房供不应求的另外一个角度是，每年的新房供应量只是家庭数量的1%。而家庭的收入和财富都不是正态分布，在许多发达国家，前1%的家庭通常收入占全体家庭的10%，他们的财富通常占全体家庭的30%，在香港这个比例会更高。他们具有极强的购买力。而且受到疫情的冲击很小。 以香港过去几年IPO募集量全球排名第一的“造福”能力，以及未来计划在香港上市的公司数量，就可以明白在稀缺供应下，全球最高房价是如何产生的。 很多人想不明白，为什么香港家庭收入中位数只有2万多元，而新房价格全球最高，普通住宅每平米均价20万，别墅每平米均价50万，却总是能够一抢而空。原因就在于，用收入中位数思考购买力是一个错误的思路。 第六， 特别重要的一点，香港政府从2012年开始不断“加辣”，推出了三种抑制房价上涨的“辣税”，分别是非永久居民购买住宅需要缴纳15%的买家印花税，任何人购买第二套住宅需要缴纳15%的双倍印花税，以及买入后三年内卖出需要根据持有时间缴纳10%-20%不同的额外印花税。 但事与愿违，在全球货币宽松，住房供不应求的背景下，辣税的效果并不理想，只是降低了二手房的成交量，但一手房和二手房的价格不断上涨。市场普遍相信，如果房价出现明显下调，政府就会放宽这些税收政策，来支撑房价。 第七， 疫情下香港封关，交易量和价格上涨都是在缺乏国内买家的背景下完成的。然而，从5月份开始，需要交付前面提到的三种“辣招”印花税的交易持续增加，在6月和7月，就有总计3400多宗交易需要支付“辣税”。而且这两个月的辣税都分别超过了10亿的水平，并创下9个月来的新高。考虑到国内一线城市，特别是深圳、上海房价明显回暖，有理由相信，在开关之后，外部购买力会继续支撑香港房价。 这七点原因只是针对住宅地产，对于非住宅的商业地产，疫情带来的冲击的确非常明显。根据政府数据，写字楼售价指数在今年6月相对去年5月高位下滑15%，分层工厂大厦下跌11.4%，零售业楼宇下降了9.9%。而整体交易量在今年上半年有5472宗，较去年下半年减少9.3%。 8月19日，香港金管局突然宣布了针对非住宅物业放宽按揭的利好政策，非住宅物业按揭成数上限调升一成。例如，一般情况下非住宅物业包括停车位按揭上限由40%升至50%，其他申请条件下，原本20%或30%的按揭上升至30%或40%。这是2009年起推出8轮逆周期收紧措施后，金管局首度放宽限制。市场预计，非住宅物业的跌势有望放缓，交易量也会上升。 金管局这次逆周期调节并不针对住宅。前面提到的五个破坏房价的因素和七个支撑房价的因素同时存在。如果破坏力量大于支撑力量，我们相信政府会部分取消三种“辣税”，并采取放宽按揭的方法来支撑私人住宅价格，同时继续为中低收入家庭提供政府住宅。这种信念原本就存在，在金管局的行动之后变得更加强烈。 希望对香港房地产市场的简短分析能够给大家一些新的思路，大家在分析所在城市的房价走势上，特别需要关注供需对比、真实空置率、高端购买力、以及政府政策。
科技生活，在于体验。8月18日下午16时“Charles的好物分享”第四期开播，搜狐公司董事局主席兼首席执行官张朝阳走进颐和金茂府，通过多个科技住宅场景，与好友一起探讨有关生活、科技、智慧人居的话题，力图开创有价值有温度的全新直播带货模式，共探新时代人居生活新方式。 有趣的是，在分享健康生活方式时，张朝阳称自己经常锻炼，并在客厅外现场表演高踢腿，紧跟着直接翻了两个跟头，引得网友大赞：“大佬在千万豪宅中翻跟头也是很任性了！”他透露：“小时候练过武术。” 探索八大“黑科技”场景 体验“会呼吸的房子” “Charles的好物分享”进行到第四期，张朝阳继续通过日常化的直播空间，以真实姿态分享了个人生活状态，展示了独具特色的生活方式直播带货。 “欢迎大家跟着我看看充满科技感、制作精良的房子。”本期直播在雨声中开始，张朝阳一进入“金茂府”的客厅，就注意到了房子不一样的细节：“这里有专门放雨伞的柜子，还有能伸缩的电插头。” 在样板间场景中，张朝阳依次参观客厅、西厨岛台、艺术走廊、主卧、衣帽间、书房等八大探索场景，推介了很多住宅中不为人察觉的装饰细节：橱柜是铁刀木，质地坚硬；落地窗是三层的，冬暖夏凉；墙壁材质是岩板，环保隔音色泽美观。并凭借多年直播经验，顺利找到埋藏在样板间内科技亮点周围的七张“BQ Card”，作出了让网友大呼满意的回答，为网友赢取了福利礼包。 此外，作为“全网最会做饭的大佬”，张朝阳认为厨房不仅仅是单纯的功能空间，除了成为美食盛宴的载体，也是一个家庭品味与生活状态的映射，是家人朋友之间的交流、欣赏、休闲之地，而这些特点金茂府的西厨岛台统统都有，自己很是喜欢。 在科技馆，张朝阳详细介绍了多项住宅“黑科技”，包括“新风系统”、“毛细网管”、“离子瀑过滤系统”、“恒温系统”等科技亮点。“最值得推荐的是住宅的调温系统，毛细管网非常先进，别的住宅很少有。它不像暖气片，毛细管网的热交换效率非常高，能非常均匀地传导热度。这是会呼吸的房子。” 值得关注的是，疫情悄然改变了人们的居住需求，健康环保的高科技产品成为品质住宅中不容忽视的系统要件，作为有细节、有品质的“生活家”，张朝阳还介绍了人脸识别无接触社区等可满足特殊情况下居家需求的高科技住宅产品。“黑科技”满满的住宅让网友羡慕不已：“虽然买不起，但长见识了。” 在线教学运动健身tips 惊喜开唱火爆刷屏 在网友最关心的时间管理方面，张朝阳认为早睡早起是性价比最高的自律，他向网友介绍4小时睡眠法，表示这样睡得又少又好，还多了时间做事，效果很好；在穿搭方面，张朝阳表示自己平时喜欢暖色调，他认为选择舒适的面料、色彩搭配至关重要，并现场献唱由“红色高跟鞋”改编的“红色格子衫”，引得直播间的粉丝们啧啧称赞，直呼其是被互联网耽误的灵魂歌手！ 参观科技住宅后，张朝阳邀请好友一边喝咖啡，一边畅谈心目中好物的标准、健康秘诀、生活常识、作息习惯等话题。当被问及如何保持身体健康时，张朝阳透露喜欢跑步和游泳，并在线教学解压运动——踢腿以及高难度侧空翻，他表示运动能够缓解工作压力带来的焦虑，可以使倦容一扫而光，恢复活力满满。这一举动引得网友纷纷点赞惊呼，直播间热度也一再飙升，评论区不断被火爆刷屏。 中国金茂全国营销总经理李峰则向网友介绍了中国金茂品牌，使大家了解到颐和金茂府科技住宅的背后原理和科技的力量，让人切实感受到科技带来的美好生活。 在分享全素美食时，张朝阳透露了未来理想人居的状态：“我不太喜欢太高的楼，我喜欢矮一点的房子，这样区域比较分散，人也会有很多空间，比较接地气。我相信城市是‘长’出来的，城市应该是更加多样化的，这样才有人间烟火的生活气息。” 此次直播还有大量福利免费发放给粉丝，包括《带本书去颐和园》、金茂北京威斯汀知味餐厅自助餐券和Beats Pill+ 无线蓝牙音箱。最吸引人的是，直播间还送出了价值3000元的北京金茂万丽酒店住宿券。超值福利引发直播间网友疯抢。 好物品类涵盖“衣食住行” 关注绿色科技背后人文关怀 “Charles的好物分享”的主题直播带货已经开播四期，好物品类愈加丰富，从个人常用物品到厨房必备好物，再到环保代步车、高端科技住宅，类别从快消品横跨到不动产，涵盖了“衣食住行”，全方位展示了张朝阳的生活方式。 本期延续了这种直播带货方式，将人居需求、智慧社区、健康概念融入到直播间，立足于极具品质的生活方式，传递建筑与生活相辅相成的理念，呈现有温度、有态度的圈层。同时通过对绿色科技和居住空间等话题的探讨，串联科技、健康和人文关怀，以此传播知识、分享价值、推广平台。 “Charles的好物分享”虽然“带”的货五花八门，但“好物分享”的基调不变。和其他直播带货的主播不同，张朝阳主要以带货直播的形式展现个人生活方式，“聊聊生活，分享常用的好物”。 在前三期中，通过健康食谱大公开、北京生活必备好物、优享闲暇时光、厨艺经验分享等多个“沉浸式”场景，张朝阳一边聊生活、谈美食，分享有纪念意义的经历，一边带货个人生活中常用的产品，通过真实的日常环境为背景，开创了有价值有温度的直播带货方式，并通过扩展带货形式边界，分享和制造用户感兴趣的内容，持续提供高价值信息，将搜狐视频直播平台推向更广阔的领域和更宽阔的价值空间。
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