8月18日下午4点，以“科技生活，在于体验”为主题的“Charles的好物分享”第四期将走进极具科技属性的高端住宅“金茂府”，一探居家生活中的“黑科技”。搜狐公司董事局主席兼首席执行官张朝阳和好友一起，谈谈生活，聊聊科技，分享科技地产背后的居住理念。届时，在搜狐视频APP中搜索账号“张朝阳”，即可进入直播间“体验”有高科技范儿的住宅。 直播揭秘住宅“黑科技” “茶话会”畅聊未来生活 在第四期“Charles的好物分享”中，张朝阳将通过“金茂府”的三个科技住宅场景，探讨有关生活、科技、智慧人居的话题。住宅首先需要满足居住属性，在第一个场景中，张朝阳将参观住宅的方厅、中岛、套房等区域，详细解读住宅的基本功能。当住宅有了黑科技，“功能”就朝着“智能”转换，在科技展示厅，网友们将了解一系列居家生活中的“黑科技”，比如外立面住宅技术、隔音技术、毛细管网系统等。 值得关注的是，疫情悄然改变了人们的居住需求，健康环保的高科技产品成为品质住宅中不容忽视的系统要件，作为有细节、有品质的“生活家”，张朝阳将介绍智能新风系统、离子瀑过滤系统、人脸识别无接触社区等可满足特殊情况下居家需求的高科技住宅产品。其中，离子瀑过滤系统可大大降低新风系统受病毒污染的可能性；无接触社区可在住宅入口设置对讲人脸识别系统，实现全程无接触式、无感通行。 参观科技住宅后，张朝阳还将举办小型“茶话会”，邀请好友们一边喝咖啡，一边畅谈心目中好物的标准、品质生活的意义以及科技对未来生活的影响。 好物品类涵盖“衣食住行” 关注科技背后的人文关怀 “Charles的好物分享”的主题直播带货已经开播三期，好物品类愈加丰富，从个人常用物品到厨房必备好物，再到即将上线的高端科技住宅，类别从快消品横跨到地产，涵盖了“衣食住行”，全方位展示了张朝阳的生活方式。 虽然“带”的货五花八门，但“好物分享”的基调不变。和其他直播带货的主播不同，张朝阳主要以带货直播的形式展现个人生活方式，“聊聊生活，分享常用的好物”。在前三期中，通过健康食谱大公开、北京生活必备好物、优享闲暇时光、厨艺经验分享等多个“沉浸式”场景，张朝阳一边聊生活、谈美食，分享有纪念意义的经历，一边带货个人生活中常用的产品，通过真实的日常环境为背景，开创了有价值有温度的直播带货方式。 第四期“Charles的好物分享”将延续这种直播带货方式，将人居需求、智慧社区、健康概念融入到直播间，立足于极具品质的生活方式，传递建筑与生活相辅相成的理念，呈现有温度、有态度的圈层。同时通过对未来科技和居住空间等话题的探讨，串联科技、健康和人文关怀，以此传播知识、分享价值、推广平台。 8月18日，在搜狐视频APP“关注流”中搜索“张朝阳”观看直播，体验住宅“黑科技”，享受品质生活。
01 深圳停止新的商务公寓项目审批，业内一致认为，最后一个炒房口子，被堵死了。这样的理解逻辑，听起来是很顺的。“7.24”副总理部署了调控“总动员”的命令，“7.30”政治局会议再次强调“房住不炒”，处于风口浪尖上的深圳，自然要以实际行动，将投机炒作赶尽杀绝。 商务公寓，是最能代表深圳楼市投资炒作的一类产品。笔者认识的一些购买公寓的人群，都是投资客。投资炒房上的攀比风气，在深圳非常盛，没有第二套房，你都不好意思说，你在深圳投资房产。低总价（200万左右）、精装修、“售后返租”等，公寓包装起来的这些优势，迎合了那些投资不起住宅，或被限购了的投资客的投资欲望，这是公寓泛滥的主要原因。 当“7.15”新政将住宅领域的漏洞堵上以后，公寓投资的这个“新出口”，也要赶快堵上。但我认为，这一招的用意绝非只是打压。近期，深圳楼市很火，但火的是住宅，不是公寓。其实，深圳的公寓市场，除了那几个明星楼盘，比如招商太子湾湾玺、华润深圳湾瑞府，其他绝大部分公寓，很难卖的出去。有的项目从去年卖到今年，启动全渠道，也卖不出去。 再多说几句。其实，招商太子湾湾玺“热销”，大家心里都知道是怎么回事，区区150多套房子，居然“三次开盘”、每次都启动全渠道，制造秒光场景，可想而知多难卖。至于疫后深圳第一盘万科星城，按当初获批销售公寓1194套计，开盘销售率是24%，并不是传说的开盘售罄。 02 公寓这类产品，硬伤太多了。最突出的，就是居住体验感太差。本来是做办公楼的、研发用房或孵化器的，结果开发商私下里改图纸，摇身一变成了“类住宅”。这样的产品，居住体验是很差的。另外，大多数公寓的容积率都非常高，一层十几户，公摊面积很大，实际价值大打折扣。 重要的是，公寓商业用水用电、商业物管，成本很高。特别是，再交易时高额的土地增值税（最高达60%）会把浮盈全部吃掉。所以，深圳的公寓市场，基本都是新房市场，二手公寓市场很不活跃。不过，在深圳投资客的眼里，一套公寓的价格才200万左右，不算什么，卖不出去就长期持有呗。 图：2019-2020年深圳一、二手公寓交易情况 （单位：套） 所以，从过去的经验来看，深圳的公寓市场，如果能火起来，只有2个驱动力量，一靠情绪、二靠资金。如果放在2015-2017年的话，钱多人傻，公寓市场确实非常火爆。因为，盘子小的住宅市场，根本满足不了汹涌澎湃的购房需求。于是，溢出来的需求就到了公寓市场。 这个时候，资产增值的前景预期，配合上开发商“售后返租”模式下给出的可观的投资回报，再加上担心赶不上新一轮资产红利的心急，导致购房者完全被冲昏了头脑。2015年之前，深圳商务公寓市场份额仅为商品住宅市场的10%左右，但近年来迅速攀升到了接近30%。 图：2014-2019年深圳市住宅与公寓成交情况 公寓市场异军突起，还有一个重要的原因，就是城市更新的拆迁成本越来越高，门槛也越来越高。比如，存量商办和产业空间要改造，都要求往产业走，这样的规划才能审批通过。于是，办公空间分割销售，并当住宅来卖，既能补偿旧改成本，也迎合了不能“房地产化”的规划要求。 03 大家都知道，北上广早就把公寓这类“类住宅”堵死了，北京和上海都不再批新项目了，而且还不允许卖给个人，也不能贷款。2017年3月，北京开始打击商办，到2020年3月，商办成交量暴跌88%，价格下跌30%-50%。2019年，北京新建商办成交492套，仅为新建商品住宅的1.3%。 这个规模仅为2016年高峰期商办成交量的1%。总之，北京“类住宅”漏洞已被堵死了，投资属性被彻底剥离了。2020年3月，广州想借疫情纾困，把类住宅不能卖给个人的政策取消，但政策“一日游”，松绑的想法被无情地驳回去了。时至今日，只有深圳对类住宅网开一面。 图：截至2019年11月广州办公、商业去化周期 监管对深圳还是宽容的，因为深圳一直在喊，我地少、房子少，年轻人买不到、买不起，总价200万左右的公寓，刚好适合年轻人“上车”。但到最后发现，买公寓的，甭管是年轻人、中年人，都是投资客。这很要命了，实体空间“房地产化”不说，以后存量想盘活为住宅，都没空间了。 暂且不谈这类物业违反了土地用途管制、空间规划（这是从上到下打击类住宅的主要理由）。大家想一下，这类物业单纯迎合投资需求，不管居住体验，不管基本生活配套，密度超级大，片区规划上与商业和办公混杂，运营和交易成本极高，未来可能就是一堆建筑垃圾。 深圳确立先行示范区以后，城市地位变了，不再追求一般制造业上的GDP规模，更看重的是，科技创新和改革，以及带领大湾区小兄弟们一起成长的能力。所以，近年来产业大量外迁后，深圳淡定地做了一件事情，就是在划定工业区块红线以后，腾退的空间都要向住宅转移。 也就是说，深圳要大量地集聚人口、资源，搞好深莞惠都市圈，当好带头大哥，然后再辐射和带动周边小兄弟们。所以，腾退出的空间向住宅转移，这是必然的。5月份，深圳公布了新住房制度下的11种供地渠道，大部分是存量盘活，其中包括工业、商业办公存量的盘活。 04 所以，要阻止更多的空间转为“类住宅”，第一步就是停止新项目审批，已批规划尚未签订合同的，转为人才住房。但问题是，过去几年房价上涨，巨大的红利刺激下，任何规划管控，都会被突破，导致深圳旧改轰轰烈烈，大量的商业办公、工业空间转向了“类住宅”（如下图）。 图：深圳市城市更新项目历年已批城市更新单元规划各类建筑面积占比图 很多人认为，深圳住宅限购空前强化，需求会转向公寓市场。我认为，确实有部分资金会介入，但“房住不炒”开始深入人心的情况下，当下投资客的心态更加成熟了。公寓的硬伤，摆在那里，资金不会贸然进入公寓市场。也就是说，住宅投资和公寓投资，不存在对应的替代关系。 但是，海量供应正在以压倒性态势涌来，从前面的图可见，2015年以来每年公寓的供应量基本都大于成交量，特别是2018-2019年，供应量差不多是销售量的2倍，这就造成类住宅库存大量积累。下图显示，近年来深圳每年的公寓批售量都比销售大，造成库存大量积压。 图：近年来深圳公寓供应量明显大于销售量 （单位：套） 所以，此次取消新的商务公寓项目审批，很大程度上也是在救助商务公寓，给大家一种“留下来的是绝版”的印象，从而让公寓市场活跃起来。不然，“7.15”之后，深圳公寓市场也会随着住宅市场一起回落，甚至回落幅度更大。当然，笔者一直认为，公寓也不是一无是处。 对于深圳这类人口流入大、年轻人多，买房需求旺盛的城市，公寓总价低（200万左右）、精装修的优势很突出，未来向人才住房和刚需“上车盘”转型，这也是公寓发展的方向之一。关键是，要做好监管和规划，打击那些表面上看是商业办公、创新型用房、孵化器，但实际却是类住宅的违法建筑。 这就正如深圳官方所言，现在公寓“类住宅化”的趋势，已经偏离了公寓的本来面目。未来，停止新的公寓项目审批，推进“工改居”、“商办改居”，这个方向是对的。但是，改规划、搞好生活服务配套，这是很麻烦的事情，落地周期很长。将类住宅打死，但不应将真正的公寓打死。 存量商办和工业改造，直接转为住宅用途，难度很大、手续繁琐、成本很高。深圳年轻人的首次置业，对教育医疗的配套需求不大，总价低、区位好、精装修的公寓，是一个选择。作为一个小众产品，公寓有存在的价值，打击类住宅是堵歪门，按真正的公寓来规划建设，这是开正门。
盛松成为中国首席经济学家论坛研究院院长，中国人民银行参事 后疫情时代，房价会怎么走？在2020支付宝·理财智库夏季论坛上，中欧陆家嘴(行情600663,诊股)国际金融研究院常务副院长、央行调查统计司原司长盛松成分析了目前我国房地产市场的几个新特点。 盛松成开篇即指出，在吸取2003年和2008年教训的基础上，最近一轮房地产调控坚持房住不炒，坚持需求端调控不放松，较为成功。 “一季度GDP负增长6.8%，是改革开放以来没有过的，但是我们没有把房地产作为短期刺激的手段，这样严峻的形势下坚持这么做是不容易的。”盛松成指出，疫情期间部分城市曾经出台降低购房首付，甚至取消限购的政策，但迅速撤回；出现过热苗头的城市也加强了调控政策，例如杭州对人才优先购房设置了五年限售期、宁波扩大了限购区域范围、东莞限制了预售最低规模及房价涨幅等。 盛松成表示，稳房价、稳地价、稳预期，关键是稳房价。在控制房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民收入水平，通过挤泡沫而非刺破泡沫的方式，从根本上解决我国房价过高的稳定。 他预计，未来房价总体呈平稳上升趋势。“第一，房价不可能固定，小幅上升是可以的，但是不能暴涨暴跌。第二，房价的长期涨幅应该低于收入涨幅，比如说收入涨幅6%，房价涨幅3%，那么连续20年下来，房价泡沫也就下来了。”盛松成总结道。 与此同时，目前我国房地产市场呈现出几个新特点。 一是房地产投资销售逐步恢复，但房价并未普涨，而是出现了城市间分化、同城分化的新现象。 5月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数同比分别上涨3.3%、5.3%和4.6%，涨幅较1月份降低0.6、1.6和1.8个百分点。同期，一二三线城市二手商品住宅价格指数同比分别上涨5.2%，2.0%和2.0%，涨幅较1月份提高3.0，下降1.4和1.7个百分点。 “一手房市场地方政府是可以调控的，一线城市的新建房上涨低于二三线城市，这就是调控（的效果）。” 盛松成解释道，“二手房房价地方政府很难调控，一线城市上涨高于二三线城市，这就反映了市场的变化，说明一线城市投资价值还在。” 二是以“居住”需求为主导的市场正在形成。盛松成指出，今年以来，我国不同城市购房群体均主要由刚需和改善组成。年轻家庭首套住房是住宅市场主要需求之一。70—90平方米及90—120平方米户型成为大多数城市住宅成交的主力型。 另一方面，资源性住房需求例如学区房的需求比较明显。高端需求也逐步改善。随着人们收入提高，对住房品质及配套资源的要求逐步提升，改善型需求不断增加，尤其在一线和核心二线城市体现更为明显。 三是住宅用地和商业用地占比有待改善。截至2020年6月，我国所有城市一线城市的商办用房库存为2954.69万平方米，过去六个月的平均销量仅为54.80万平方米，去化周期长达59.1个月。其中，上海的商办用房库存高达1958.68万平方米，过去六个月平均销量为14.66万平方米，去化周期长达133.61个月。相比之下，6月份，我国商品住宅待售面积23856万平方米，较年初下降1800多万平方米，库存接近2012年末水平。 这一占比造成的结果是，一线城市商办用房库存高企，不合理的土地供应给商业用户销售造成了巨大压力，商办用楼的租金下降显著。而我国商品住宅的去化周期仅为4.4个月，目前已经不到3个月。 “最近一年都不怎么提去库存了，因为我们基本完成了住宅去库存化。” 盛松成表示，“未来应该将更多的资源放在住宅，而不是商办用房。”
6月30日佳兆业美好一纸公告，引发资本市场关注，公司在二级市场股价接连大幅上涨，7月2日，盘中涨幅一度超过8%。而截至目前，公司年内涨幅已经高达60%，大幅跑赢恒生指数逾70个点。 疫情之下，物业服务企业作为"最后一公里"的作用凸显，政策面释放红利，而宏观经济下行，物业股的抗周期性也进一步吸引资金入局，多重利好因素刺激下，今年物业板块在资本市场表现亮眼。 尽管当前物业板块整体估值中枢已经抬升到一个新的台阶，不过就长期而言，行业未来走势仍然具备看点，而业绩端的提振也将是一个重要的催化剂。 那么当下，该如何评估佳兆业美好（02168.HK）的投资机会？公司这份近日出炉的公告给我们提供了一个独特的视角，不妨就此展开分析。 一、2700万元收购宁波朗通60%权益，意欲何为？ 此次公告主要涉及到佳兆业美好的一个收购案，其拟以2700万元对价收购宁波朗通物业服务有限公司60%权益。 据公告信息显示，宁波朗通主要从事向工业园及商业物业提供物业管理服务，目前专注在中国浙江省宁波市拓展业务。旗下合共48个项目，总订约建筑面积约为401.5万平方米。 看似简单的收购动作背后，其实是佳兆业美好在业务端实现的一次进一步突围。 之所以这样说，主要在于当下物管行业资本市场最为看重的一个是规模问题，另一个则是业务边界问题。而透过此次收购，佳兆业美好很好的回答了这两大问题。 众所周知，佳兆业美好主要涉足的是住宅物业，且其项目过去也多源自于母公司佳兆业集团。不过，公司近年来一直在积极展开收并购，摆脱对母公司的依赖，同时加快业务结构的优化，向非住宅业务领域拓展。而此次收购动作，也正是公司布局方向的一次有力体现，由此也可以预见到，佳兆业美好不仅将在规模上实现大跨步，同时还将不断追求住宅物业与非住宅物业的平衡，持续提升自身综合实力。 而此次收购的意义还在于，其不仅有助于公司在长三角进一步拓展非住宅物业管理组合，打开新的市场机遇；与此同时，也进一步体现了公司在资源整合上的实力，未来透过类似的收并购动作，公司有望不断扩大在更多区域的布局版图，同时提升在非住宅领域的优势，进一步夯实自身的业务根基。 二、物管行业绩优生，收并购机遇凸显高成长性 近年来物管行业能够被市场给以高估值，主要在于其有着稳定的现金流能够应对宏观环境不确定的风险，与此同时整个行业的成长性也较为乐观。作为物管行业的绩优生，佳兆业美好的经营表现也相应的印证了这一点。 此前财报显示，公司2019财年实现营收12.61亿元，同比增长40.9%，2016-2019年复合增速达32.78%。年内公司实现股东应占利润1.64亿元，同比增加203%。在管面积方面，截至2019年底，佳兆业美好的在管面积达4621万平方米，同比增长71.98%，2016-2019年复合增长率达30.97%。管理规模与业绩增长保持同步，展现出高速增长的态势。 对于佳兆业美好的高成长性，不妨从以下几个角度分析： 首先，从行业层面来看，物管行业整体而言仍然相对较分散，市场集中度不高，未来资源向头部企业聚集将是大势所趋，因此对于具备较强综合实力的企业，行业加速洗牌带来的红利也将不断在其业务发展中得到体现，这也是佳兆业美好这类优质企业面临的机遇。 其次，就公司自身而言，佳兆业美好一方面能够依托母公司在地产业务的快速增长获得相应的资源，持续夯实自身根基，而另一方面公司积极对外扩充的能力也在不断增强。伴随规模提升，公司在行业内收并购的优势也将进一步凸显，有望获取更多的优质资源，反哺自身的业绩。而体现在财报上，可以看到，2019财年在管面积中，由佳兆业集团开发的物业收益占比已经由2018年的76%下降到60%，而由独立第三方物业开发商开发的物业占比则由2018年的24%上市到40%。公司的对外拓展能力已经得到有效激活。 值得一提的是，在今年业绩会上，管理层还曾给出指引，2020年佳兆业美好计划通过收并购方式拓展的面积为1000万平方米-1500万平方米，通过市场拓展的达200万平方米-250万平方米，来自控股股东的约300万平方米-350万平方米左右。可见，公司未来的增长还将更多的向外部资源倾斜。 最后，反映在管理业态上，佳兆业美好多元化的物业类型为未来的成长进一步打开了想象空间，当前公司涵盖了中至高端住宅社区及非住宅物业，包括商用物业、写字楼、表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园等业态。而得益于收并购带来的业态补充和完善，公司整体的管理业态近年来也不断得到丰富和优化。2019年公司非住宅物业的在管面积较2018年大幅提升15.79个百分点达到了26.88%。 多元化的在管类型，不仅丰富了公司的服务维度和能力拓展空间，同时多种运营收益来源也降低了企业经营风险，并有望从新的市场中挖掘更多的机会，打开成长边界，增厚利润空间。 三、结语 当下，物业管理行业仍然是一个以规模称王的赛道，因此，最终能够在行业内活的滋润的一定是那些在规模上占优的头部企业。而从行业发展特性来看，目前大多数领先的企业，多数依赖的是母集团在物业开发端的"输血"。不过从长远来看，真正体现物业管理服务质素的一定是其对外拓展的能力，而伴随房地产行业进入白银时代，住宅领域的机会也将逐渐看得到天花板，而非住宅领域，在城镇化趋势推动办公楼需求释放的大背景下则是一个更为广阔的蓝海市场。然而这个赛道细分门类多、门槛也相对较高，较为考验物管公司的综合实力。 从这一点而言，对于佳兆业美好这类有着长期深耕和多元业态服务优势的企业，其借助品牌优势和市场口碑将更容易在这一领域实现拓展。此次公司的收购动作也正是这一优势的体现，未来伴随公司在规模上进一步发力，同时不断完善管理业态，平衡住宅与非住宅业务占比，公司在行业的成长空间也还将更具期待。 最后再回归到投资层面，从市场估值来看，当前佳兆业美好的动态市盈率为28.4倍，市净率为7倍，整体估值水平仍然处在行业相对低位，具备较大的上升空间。考虑到公司业绩具有高成长性，同时估值较同行业折让幅度大，当前的价格也具备一定的安全空间。随着港股中报季即将到来，在业绩催化之下，公司在资本市场有望持续表现，而当下也是一个不错的埋伏时机。
相关阅读： 周天勇：国内消费需求不足与工业生产过剩的梗阻与失衡 导语：国民经济运行和增长，从系统分析的视角看，是一个经济体各部位相互联系和耦合的变动过程。除了新冠疫情这样突发性的冲击之外，中国经济体深层次流动循环中的梗阻和失衡，是造成国民经济就业岗位不足、农民收入低下、消费需求不振、工业生产过剩、资产价格泡沫、货币发行过多、金融风险升高、增长速度下行等诸问题的深层次原因。笔者认为，讨论解决之道，不能头疼医头、脚痛治脚，应当从系统结点、流动和循环的思维去认识问题，并提出对症化解、疏通循环、统筹协调的对策方案。今天发表之二。 中国经济目前和未来面临的第二个大问题，是国民经济房地产化，对制造业产生了严重的挤出，并且房地产对未来经济增长的推动和支撑能力也趋于越来越弱，并且其发生风险的概率也可能会越来越大。从经济流程和循环看，土地、房屋与一般商品三市场之间，在其征用出让、开发建造、加工制造等生产和市场交易环节，中国在体制和经济运行上有着特定的流程和传导。 1． 土地征收和出让环节上，地方政府分流了大部分农民应当得到的收入，并且对住宅等商品房土地饥饿供应致使房屋价格快速上涨。 从世界许多国家土地交易收入看，政府一般征收交易额20%到40%不等的税收，其余留给土地所有者。中国的城市土地为国有，农村和城郊土地为农民集体所有者。改革开放以来到2019年，城市县城、水利交通、工厂矿山等建设，国有从农村和城郊集体征用转移了2亿亩左右的土地，如果1亩地价格就是100万元，现在就是200万亿元的资产。其中出让的土地规模为7110万亩，地方政府累积收取了出让金503468亿元，即使征收40%的税收，农民集体也应当得到302081亿元。但是，征地补偿农民得到的部分，不到出让金总额的5%。在地方行政寡头垄断的土地市场上，土地价格年均复合增长率17%，全国平均每亩土地出让价从1998年的6.6万元上涨到2019年的193万元。 2． 土地价格上涨传导持续推动住宅价格上涨，房价收入比远高于一般工薪阶层能够接受的6。 联合国人居组织认为，若居民家庭财务不发生破产风险，对工薪阶层居民，其房价收入比一般3到6为宜。2000到2019年，商品住宅价格年复合上涨率8.2%，从每平方米1948元上涨到9282元；由于由房地产商建造销售住宅，集中度目前已经为90%以上，对其几乎没有其他住宅建设和供应渠道与其竞争，为了平衡房价上涨消化不掉的土地价格，商品住宅楼高由20世纪90年代末的4层左右， 2019年房地产商新建商品住宅提高到了36层，否则没有其10%的净利润，使得每年加高1.6层多。20年来，城镇居民房价收入比平均9.26，高于合理房价收入比3.26；农村居民为28.52，高于房价收入比22.52。即使商品住宅价格按照高出城镇居民房价收入6计算，2000到2019年，过高的房价部分，转移了291688亿元居民收入。 3． 如果没有土地和房地产对居民消费能力的挤出，就不会存在目前的工业产能过剩。 由于在土地征用交易体制扭曲较多地分流了农民的收入，在房屋市场上高房价部分较多地转移了城乡居民的收入，2000到2019年按其不同的收入消费率计算，传导到一般商品市场上，累积挤出了476366亿元的消费能力。就2019年看，土地征用和出让市场上，地方政府分流了农村居民收入43510亿元，高房价部分转移了城乡买房居民收入42891亿元，按照各自收入消费率计算，当年挤出的居民消费能力为64851亿元。按照目前阶段消费品与投入品霍夫曼定律1﹕1比例衡量，包括消费支出1元有扩大到2的乘数，如果没有土地和房地产对消费的挤出，完全可以平衡2019年111000亿元的工业产能过剩。 4． 如果只住不炒，房屋已经过剩，土地出让和房地产拉动经济增长的动力会越来越弱。 一是居住功能的城镇住宅存量已经过剩。2019年城镇住宅存量3.65亿套，在建住宅0.63亿套，2019年新开工0.17亿套。如果住宅一套3人居住，可供10.95亿人居住；2020年即使一个楼盘也不建了，在建和2019年新开工的全部建成，将有4.45亿套城镇住宅，可供13.35亿人居住。 二是住宅拥有不均，如只住不炒，则资产投资性住宅已经占到住宅总量的52.33%。6亿城镇户籍居民中，13%的7800万无房人口租房住；66%城镇居民3.96亿人口住一套房，计1.32亿套；假定农村居民已经买了2500万套房（可住7500万人），则21%的1.26亿城镇居民拥有多套房，计2.08亿套，平均每户4.95套。 本部分小结：土地低补偿征收机制分流了太多的农村居民收入，地方行政垄断的土地市场使土地价格高速上涨；高地价传导到渠道单一的房地产开发建设供应渠道中，使房价快速上涨，过多地转移了城镇等居民收入；传导到一般消费品市场上，由于挤出了居民的消费能力，消费需求持续不足，造成制造业向外转移、利润微薄、产能过剩和增长下行。 传统房地产推动经济增长的动力也趋于逐步熄火，继续依赖的结果是不动产价格、房地产债务和货币等可能暴发风险。 财政土地出让行政垄断化，房屋建设单一渠道，造成房地产业与制造业间的极度失衡。不进行改革调整，抑制经济深度下行，根本就无解。 治本的思路和对策：彻底改革地方行政垄断的土地征收出让体制，改革房屋只有房地产商开发建设供应单一渠道。笔者认为，除此之外，别无他途。
2020年，房地产行业依然延续着“房住不炒”的调控主基调，让不少中小房地产开发商承受着资金链的巨大压力；突如其来的新冠疫情也一度给房地产行业按下暂停键，导致房地产开发股在二级市场上的走势趋于冷淡，气氛始终不温不火。不过，并非所有与房地产相关的股票都遭遇冷落，港股市场的物业股就备受资金的青睐，而在今年以来，物业管理公司的上市潮仍在持续。 数据显示，截至目前，已有建业新生活、兴业物联、烨星集团三家物业管理公司上市；此外，金融街物业、正荣服务已通过聆讯；星盛商业、宋都服务、第一服务和卓越商企已正式递表。与大多数物业管理公司重点偏向住宅或商业单一业态相比，弘阳服务采用“双轮驱动”的发展策略——截至2019年，公司住宅和商业收入分别占物业管理服务收入的一半。在这种情况下，弘阳服务不仅可以通过发展住宅物业规避过于倚重商业物业所带来的不确定性，同时也可以利用商业物业远超于住宅物业的高溢价带动公司平均管理费单价的不断抬升。 值得注意的是，现正进行IPO招股的弘阳服务已确定引入恒基李家杰担任基石投资者。而基石投资者的引进，实际上是对弘阳服务基本面、盈利模式和发展前景的肯定，同时也给予市场较大信心。 数据显示，恒基及李家杰在近两年多次以基石投资者身份参与到奥园健康、易居、中手游等多家知名公司的IPO中。其中，奥园健康和中手游上市首日分别录得涨幅21.58%和2.12%；而在上市至今，两家公司股价已经累计上涨93.94%和19.21%，显示出恒基作为基石投资者的独到眼光。 恒基董事会主席李家杰 深耕物管领域十八载，三大业务线打开成长空间 资料显示，弘阳服务2003年成立于南京，早期为南京红太阳（弘阳地产前身）旗下的住宅物业项目旭日华庭提供物业管理服务。2011年，弘阳服务获一级物业管理企业资质，开始将业务拓展至南京地区以外，为常熟弘阳尊邸以及南通弘阳上城提供物业管理服务。 2015年是弘阳服务历史上的关键年份，也是公司多元化发展的“元年”。自2015年起，弘阳服务开始为第三方住宅物业提供物业管理服务，还将业务延伸至商业物管领域，同时成立弘生活物业服务管理，并将服务范围延伸至涵盖业主及住户社区增值服务及非业主增值服务。随后两年，弘阳服务的业务布局进一步扩大——2016年开始为无锡弘阳家居提供物业管理服务，标志着公司在商业领域拓展至南京以外地区；2017年，弘阳服务开始在安徽合肥提供住宅物业管理服务，进一步将业务扩张至江苏以外。而在2019年，弘阳服务通过一系列并购将公司的业务规模进一步扩大，同时将商业物业管理业务的范围拓展至山东及湖南两省。 自2017年以来，弘阳服务连续三年被中指院评为物业服务百强企业之一，就整体实力而言，公司在2020年物业服务百强企业中排名第25位。 （资料来源：公开信息） 随着弘阳服务在物业管理领域的连续多年深耕，公司整体业绩增长表现亮眼。其中，收入由2017年的2.57亿元增长至2018年的3.49亿元，并进一步增长至2019年的5.03亿元，复合年增长率高达39.9%；同期，公司实现毛利分别为5805万元、6977万元和1.27亿元，整体毛利率分别为22.6%、20%和25.3%。 （资料来源：招股书） 根据招股书，弘阳服务目前已经形成三大业务线，包括物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。其中，物业管理服务主要是向业主、住户及租户提供包括安保、清洁、绿化及园艺、设施管理及维修及保养服务；非业主增值服务主要包括向其他物业管理公司提供顾问服务，以及向开发商提供房地产开发项目的前期规划及设计咨询服务、提供协销服务和验收服务等；社区增值服务则主要包括房产中介服务、美居服务、社区便民服务、公用区增值服务以及资产管理服务。 按收入计，物业管理服务是弘阳服务最重要的业绩贡献点，2019年该业务收入占公司总收入的70.5%；同期，非业主增值服务和社区增值服务分别占公司总收入的24.1%和5.4%。虽然与物业管理服务相比，非业主增值服务和社区增值服务所占比重并不大，但从过往三年的业务发展情况来看，两项业务所占比重正逐年抬升。尤其是非业主增值服务，收入由2017年的2189.9万元迅速攀升至2019年的1.21亿元，三年复合增长率高达135.4%，占总收入比重提升15.6个百分点。 （资料来源：招股书） 根据克而瑞数据，上市物业管理公司的盈利能力在2019年出现下滑，微降0.4个百分点。但相比行业整体的停滞，弘阳服务各大业务在过往三年的毛利率均呈上升趋势，其中社区增值服务2019年毛利率高达46.1%，随着未来业务规模的逐渐扩大，预计将会为公司带来更多的利润贡献。 （资料来源：招股书） 投资要抓主要矛盾，对一家公司基本面的研究同样如此。虽然在三大业务中，物业管理服务的利润率并不是最高的，但作为支柱业务，物业管理服务在弘阳服务的未来发展中将始终扮演着重要的角色，这一点毋庸置疑。而在住宅+商业的双轮驱动下，弘阳服务的基本盘仍然稳固且可靠。 住宅+商业双轮驱动，动态平衡实现风险对冲，获恒基李家杰青睐 上文提到，自2015年开始弘阳服务正式布局“多元化”，将业务延伸至商业物管领域。目前，弘阳服务已经形成了住宅+商业物业双轮驱动的发展模式，在住宅和商业两方面均拥有均衡且强劲的物业管理能力。 此次上市，弘阳服务引入恒基李家杰作为基石投资者亦是看中此点，以发售价中位数3.80港元计，此次认购金额约为7600万港元。恒基业务众多，地产发展亦为其中一项重点业务，市场或会憧憬恒基与弘阳服务关联公司弘阳地产（1996.HK）未来或有更多合作。 截至2019年底，弘阳服务总合同建筑面积约为2760万平方米，涉及中国14个省、直辖市及自治区41个城市的167个项目，还有73个待交付项目。同时，弘阳服务提供顾问服务的物业合同建筑面积约为270万平方米，涉及3个城市的17个项目。其中，弘阳服务住宅和商业物业在管总建筑面积已经达到1575万平方米，住宅物业在管面积1206万平方米，商业物业338万平方米。 （资料来源：招股书） 虽然从在管面积来看，弘阳服务住宅物业比重要远大于商业物业，但从收入结构来看，公司已经实现两者的平衡。数据显示，弘阳服务2019年住宅物业和商业物业占物业管理服务收入比重分别为49%和49.9%，且从过往三年来看，住宅物业和商业物业的收入占比一直保持“五五开”的稳定比例。 （资料来源：招股书） 弘阳服务商业物业在管面积只有住宅物业的1/4，却可以取得与住宅物业一样规模的收入，其中的秘密主要在于商业物业可以获得远高于住宅物业的管理费水平。数据显示，弘阳服务2019年的在管项目平均物业管理费为2.56元/平方米/月，其中商业物业管理费可以达到住宅物业的4-5倍。而且从增长情况来看，商业物业管理费在过往三年的增幅也要远远大于住宅物业。 由于商铺在实际使用中，所用到的公共资源更多，管理难度更大，物业投入成本也要超过住宅，所以商业物业管理费超过住宅物业是行业的惯例。因此，弘阳物业通过住宅+商业双轮驱动发展，不仅可以通过住宅物业的“压舱石”规避过于倚重商业物业所带来的不确定性（比如此次疫情给众多商铺带来的负面影响），同时也可以利用商业物业远超于住宅物业的高溢价带动公司平均管理费单价的不断抬升，以此实现风险的对冲。 （资料来源：招股书） 同时，弘阳服务还奉行“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”的策略，截至2019年底，于长三角地区包括上海、江苏、浙江、安徽等省市有90个在管项目。作为中国经济发展最活跃的区域之一，长三角地区是在全国经济中具有重要地位，而弘阳服务重点布局的的南京、上海、苏州、无锡及常州2018年的GDP占整个长三角地区GDP的45.5%，成为公司持续增长的基石。 关连公司弘阳地产增长迅速，弘阳服务未来更具确定性 突如其来的新冠疫情成为今年各行业的最大挑战，物业管理行业也不例外。一方面，由于抗疫过程中人员、物资成本增加，导致部分物业管理公司遭遇现金流困难；还有部分企业无法胜任社区防疫工作，遭遇业主消极上缴物业费，加剧现金流压力，甚至遭到业主辞退。另一方面，近年来房地产调控趋严也让不少中小房企资金链承压，中小房企倒闭不断，随着房地产市场集中度提升，物业管理行业也在不断整合。 （资料来源：克而瑞） 因此对于物业管理公司来说，关连地产公司实力是否强大也决定着物业管理公司未来的发展前景。而且，仔细观察我们也可以发现，能够成为龙头的物业管理公司，往往承接所属开发商的口碑和资源。 例如，在中指院中国物业百强企业综合实力排名榜单中，万科物业、绿城服务、碧桂园服务、保利物业位列榜单前五名，而这些企业均“背靠大树”。碧桂园服务中，有超过80%的物管面积源于兄弟开发企业，新城悦的比例则是71%，佳兆业物业更是高达84%。而弘阳服务的优势也在于此，2017-2019年，弘阳服务的关连公司弘阳地产开发物业均占据公司在管总建筑面积的一半以上，分别为73.1%、72.3%及61.8%。 资料显示，弘阳地产位列2020年中国房地产开发企业500强第47位，在全国各线城市累计开发建设100余个精品项目，累计开发面积超2000万平方米；截至2019年底，弘阳地产土地储备约1693万平方米，合约销售面积达到490万平方米。也正是受益于弘阳地产的持续发展，弘阳服务在管住宅物业面积持续增长，近三年复合增长率达29.5%。 对于物业管理公司来说，关连地产公司开发物业所占物管面积比重较大的好处是“稳定”，但同时也会让市场担心物业管理公司容易对关连地产公司形成过分依赖。但对弘阳服务来说，弘阳地产开发物业占比的持续下降，意味着公司业务外拓力度的加大，同时也意味着在依托关连公司资源做大做强后，弘阳服务的收入结构将更加均衡。 结语 Wind数据显示，中海物业2015年上市至今股价累计上涨690.21%，其中2019年全年上周116.26%；永升生活服务在2018年上市以来股价也实现558.49%的涨幅；绿城服务上市3年来股价累涨348.85%。此外，佳兆业美好、雅生活服务也在2019年分别实现187.25%和161.05%的上涨。就连2019年12月刚上市的保利物业，在半年时间里，股价累计涨幅就已经达到了74.31%。 尤其是今年，突如其来的疫情推动物业股价值重塑，港股市场给予物业股较高的估值也更有利于弘阳服务的投资价值被进一步挖掘，尤其是在住宅+商业双轮驱动的多元布局之下，弘阳服务更加具备投资确定性。
6月21日，海南省政府网官方微信发布消息称，《海口市人民政府办公室关于规范自然资源和规划管理的意见》（下称《意见》）将于7月份开始实施，有效期五年。《意见》明确，严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应，严禁以项目招拍挂、协议出让代替土地招拍挂实施土地供应。 《意见》要求切实保护耕地，严守耕地保护红线。严格建设活动占用耕地。对开发边界范围内新增生态绿化用地、占地面积不超过100平方米的零星公共服务设施用地、路面宽度不超过8米的农村道路(含乡村旅游道路)用地等，采取“只征不转”“不征不转”方式利用土地。依法开展节地评价，总结推广节地技术及模式，促进土地复合利用、立体利用、综合利用。 《意见》要求规范土地出让行为。严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应，严禁以项目招拍挂、协议出让代替土地招拍挂实施土地供应。对混合用地，应明确各类用途比例，按主导用途对应的用地性质确定供地方式，实行整体供应。严禁违规设置竞买条件。商品住宅用地和一般商业服务业用地原则上不得设定竞买资格要求。在不影响公平、公正竞争，不排除多个市场竞争主体的情况下，工业用地、仓储用地、营利性公共管理和公共服务用地、城市重大标志性建筑及重点产业项目用地或产业集聚区用地，可设定产业类型、行业排名等竞买资格要求。 《意见》要求强化土地供后监管，健全违法用地查处机制。健全土地供后监管常态化机制，明确巡查责任到人，实现巡查全市覆盖不留死角。建立涵盖各相关部门的土地执法共同责任制，实行“市-区-镇（街）-村”四级巡查防控，强化属地监管主体责任。畅通社会举报渠道，建立重大典型案件区级“公开调查、公开处理、公开追究、公开曝光”机制和市级挂牌督办制度，坚决依法处罚到位。 “此类规定更大的侧重点在于规范住宅用地的供应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从这几年海南经济发展情况看，产业用地供应力度在逐步加大，但是往往也存在一些“打擦边球”的做法，在供应相关产业用地的时候，为了吸引企业拿地或投资，会给予商品住宅用地供应和开发的优惠，这样反而扭曲了此类产业用地的发展。所以割断此类联系，也是为了促进用地供应的规范，同时也防范各类企业拿到产业用地后，违规开发房地产项目。 上海中原地产市场分析师卢文曦表示，该政策的出台表明当地政府对土地出让仍将延续严格管控的思路，这也与此前海南省高层关于“海南不是房地产加工厂”的定调相一致，目的就是要严防房地产炒作，而严防房地产炒作先从控土地出让开始。
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