随着品牌势能持续提升、门店规模稳健扩张，喜茶的“新茶饮”战略布局逐渐清晰。2月1日，喜茶发布《茶势喜人 灵感永驻 喜茶2020年度报告》。数据显示，截至2020年12月31日，喜茶已在61个城市开设了695家门店。值得一提的是，在快速扩张门店的同时，喜茶在创新业态的探索也初见成效，尤其是旗下全新子品牌喜小茶和喜小瓶在推出后，受到了许多消费者的关注。 强化品牌势能 探索特色门店 财经网产经注意到，在原有城市加密布局的同时，喜茶2020年先后进入18个新城市（300778），除了紧紧抓住以广东省为大本营，上海和北京为战略制高点的“头部市场”外，并在深圳、成都、杭州、重庆、武汉、苏州、香港、新加坡、澳门等地迅速铺开。2020年12月，喜茶在上海、深圳单城市相继突破百家门店。 为了营造不同的消费场景，作为“新茶饮”的先行者之一，喜茶在各地门店形态上的探索和呈现也略有不同。据悉，在其2020年新增202家主力店及102家GO店的同时，还结合门店所在城市的地方文化，开出多家特色门店，包括上海新世界大丸百货黑金店、广州永庆坊店、深圳海岸城环保主题店、深圳京基KKMALL店和成都宽窄巷子店等。 与此同时，喜茶还在不断完善销售数字化应用，以提升运营效率。截至2020年底，“喜茶GO”微信小程序会员超3500万，全年新增超1300万会员。且2020年消费者使用“喜茶GO”小程序点单的人均等待时长比2018“喜茶GO”小程序刚上线时缩短了近三分之一。 据喜茶相关负责人介绍，过去一年，喜茶产品制作共消耗葡萄超5800吨、草莓近2000吨、芒果超4700吨、椰子超3200吨、桃子近3000吨，为供应链上游的农户创收超7.5亿元人民币。“为了保障更有品质、更稳定的茶叶供应，我们在贵州建了茶园，从茶叶生长、采摘和拼配的环节进行把控定制。去年5月，这个茶园还获得了有机产品认证证书。另外，在鲜果方面，也形成了规模化运作。” 加速研发创新 抢占新零售市场 作为芝士茶原创者和新茶饮开创者，喜茶一直保持着平均每1-2周推出一个新品的研发频率。财经网产经梳理发现，2020年，喜茶推出了包括生打椰椰系列、多肉玫珑瓜、雪山莓莓桂花冻、酒酿桂花冻、厚烧蛋糕波波茶、超厚牛乳波波等新产品，还首创“生打椰”工艺，在茶饮行业运用冷冻萃取牛乳技术制作产品。 除了产品的内在创新外，喜茶在包装和销售渠道上也“下足了功夫”。其中，喜小瓶便是喜茶深入新消费、新业态的代表作品之一。据悉，喜小瓶主打“纤维添加、不止零糖”，添加更多功能元素，超越地点、场景限制为消费者提供更多“瓶装灵感”。目前，在便利店、商超等线下渠道，以及天猫、京东线上平台以及盒马鲜生等新零售平台均有覆盖。据喜茶相关负责人介绍，自2020年4月喜小茶首家门店落地深圳华强北乐淘里后，随着喜小茶产品口碑的不断累积，喜小茶初步形成自身的品牌势能，并在2020年底于深圳、广州、东莞、中山、佛山、惠州6个城市落成18家门店。 此外，为了顺应消费者需求和趋势的变化，喜茶不仅快速布局新零售，还应国家最新 “限塑”要求，鼓励消费者使用自带杯，减少一次性不可降解塑料吸管的使用。截至2020年底，喜茶自带杯活动累计减少超过3万个一次性塑料杯的使用，绿色环保纸吸管活动累计减少1200万支不可降解塑料吸管的使用。 【作者：许伟】 (编辑：许伟)
2月1日，喜茶发布《茶势喜人 灵感永驻 喜茶2020年度报告》。报告显示，截至2020年底，喜茶已在海内外61个城市开出695家门店，其中成都、杭州、重庆、武汉等城市的新增门店数量排名前列，这意味着喜茶正在新一线城市逐步建立“腰部”支撑。同时，2020年喜茶还推出子品牌喜小茶和喜小瓶。 2020年以来疫情的出现，引发了不少餐饮企业在消费场景布局上新的思考，而随着茶饮进入高竞争阶段，不少茶饮品牌开始在渠道、场景、产品等方面进行新的布局。根据数据显示，喜茶2020全年新增202家主力店和102家GO店的同时，还结合门店所在城市的地方文化开出多家特色门店，包括上海新世界大丸百货黑金店、广州永庆坊店、深圳海岸城环保主题店、深圳京基KKMALL店和成都宽窄巷子店等。 另外，2020年喜茶还推出了子品牌喜小瓶和喜小茶，喜小瓶目前已经在便利店、商超等线下渠道有所布局，同步覆盖天猫、京东线上平台以及盒马鲜生等新零售平台。而喜小茶目前已经在深圳、广州、东莞、中山、佛山、惠州6个城市落成18家门店。
逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。 上周闭幕的中央经济工作会议，将“解决好大城市住房突出问题”列为明年的七大重点任务之一。 时隔四天，苏州市政府发布《市政府办公室关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，调整落户政策，其中包括租赁人口落户、积分落户与南京互通等重大举措。 “落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户政策，经房屋所有权人同意可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地的社区落户，破除隐形门槛。” 消息刚出，就登上了微博热搜。超高的关注度背后，反映的是当前大城市面临的一个突出问题——“租购不同权”。 “租房落不了户，即便落了户，他不能够完全享受和当地市民一样的权利，包括子女受教育、就业保障以及其他方面的权利。” 中国城市发展中心学术委秘书长冯奎告诉城叔，苏州此举，从政府角度说是推进高质量的城市化，从市民角度看就是要实现租购同权。 在他看来，未来租房落户应该成为城市化发展中的一个“标准动作”，不仅如此，随着城市发展进入2.0阶段，从单纯关注经济增长转向全面发展，影响城市吸引力的因素也在发生转变。 01 最新一项问卷调查显示，户籍政策对城市吸引人才的影响明显减小，除一线城市外，在省会城市、地级市、县级市中均排在末位↓↓↓ △ 城市人才吸引力的影响因素 注：按重要性排序 点击查看大图 这项调查由民盟中央经济委员会、中国城市发展中心和中国经济信息社共同发起，覆盖除西藏以外的30个省市自治区，共收回有效问卷11625份。 根据城市级别划分，来自北上广深一线城市的比例为12%，省会城市为37%，一般地级市为43%，另有7%来自县。 从年龄看，30~59岁的受访者占比达91%。其中40~49岁年龄段参与调查居民最多，占比达38%，30~39岁年龄段占比29%，50~59岁年龄段占比24%。 课题组组长冯奎表示，基于问卷调查可以看到，户籍政策总体上已经不再是制约城市吸引人才的主要因素，说明户籍制度改革取得了显著成效，但一线城市推进户籍制度改革仍有紧迫性和必要性。 在他看来，新一轮户籍政策更重要的是提升城市的内在生命力、内在活力。“租购同权”朝着完整的市民化大大迈进了一步，未来，租户落户应该成为城市化推进中的一个“标准动作”。 当前，受访者反映最突出的问题是住房，尤其是租房。 一方面是住房负担较重。接近四成参与调查居民住房支出占月收入的比重超过30%，其中有12%的居民住房支出占比甚至超过了60%，对生活质量产生了较大的影响。 同时，在几类选项中，选择“租赁相关法制不健全，权益难保障”比例最高，达到35%，而且选择该项的比重在不同类型城市之间差异较小；随着城市等级的扩大，选择“租购不能同权”“租房不够稳定”的比重在显著提高。 这意味着在一线城市等外来人口较多的大城市中，居民对租赁住房的客观需求更大、感触更深，出于租赁住房的现实状况，需要在法律法规、租赁住房供给、租赁住房权利等方面尽快出台和完善制度体系。 冯奎直言，调查反映的住房租赁问题的严重程度，事实上已经超过了他们原先的判断。 “租房存在大量的问题，并且越是大城市，层级高的、人口多的大城市，对租房问题反映越强烈，问题越集中。” 他表示，大城市的租赁住房，将是影响人才流动、城市品质和生活质量的一个非常重要的突破口。 住房问题不单卡住了民生福祉，实际上也卡住了一些城市创新的步伐。“如果许多年富力强、正处在创新创业高峰的人才纷纷逃离，肯定会影响这个城市的创新活动，住房也就卡住了你创新的‘脖子’”。 02 不仅要吸引人，更要留住人，新一轮“抢人”策略明显指向“城市品质”。 “过去到一些地方去，他们会热衷和你讨论CBD、讨论高楼、讨论地标建筑，现在大家更关注城市的内涵、关注民生、关注市民感受。” 冯奎表示，从去年到现在，在参与地方编制“十四五”规划过程中，了解到很多城市都把“幸福城市”“品质城市”等等列为发展目标，这是进入城市发展2.0阶段后很大的不同。 不过，基于上述问卷调查，我们必须看到，城市品质仍有诸多短板要补。 比如，在公共交通方面，单程城际通勤时间需要控制在1小时之内。当单程通勤时间在40分钟左右时，约有80%的调查者可以接受。当通勤时间延长到60分钟左右时，能够接受的比例下降到不足25%；而一旦延长到80分钟以上，能够接受的比例下降为仅2%。 因此，接下来在推动都市圈协同发展时，要选择距离都市圈中心区单程通勤时间一小时以内地区，而且要尽量控制在40分钟以内，“这样对人口才有足够吸引力，距离过长带来的经济成本和时间成本将阻碍都市圈一体化发展进程。” 医疗卫生方面，反映比较集中的问题是“费用高”“医生少”，占比均超过一半，并且不同等级的城市和不同年龄段的居民，并未表现出明显的选择差异； 教育方面，选择集中度最高的是“基础教育需要改进的环节”，其中，对“提高师资均衡化水平”的需求远远超过了对“个性化教学”“教育智能化”。 公共设施方面，城市居民对公园、图书馆、体育场馆等需求缺口仍然较大，有60%左右的受访者希望在常住区域增加配套。同时，还有44.6%的居民希望增加便民购物场所——便民购物场所虽然总体选择比例并不是最高，但各个年龄组的选择比例都在40%以上。 值得注意的是，随着人口老龄化问题日益凸显，如何实现“老有颐养”成为各大城市必须攻克的难关，改善养老服务供给成为提升城市品质的一个重要问题。 首先是超过半数居民选择居家养老，对养老院的接受程度低。 52.95%的居民选择接受居家上门养老服务的方式，在几种养老方式中选择比例最高。而选择养老院的比例仅为20.09%，在所有方式中最低。 各年龄段对养老方式的选择存在明显差异，随着年龄的增长，选择居家上门服务的比例明显提高，而选择互助养老模式的比例在明显下降。 同时，对当前养老方式的不满意程度较高。 选择“非常满意”和“比较满意”的比例合计为16.56%，而选择“较不满意”和“非常不满意”的比例合计为35.56%，二者相差2倍多。 显然，养老服务供给没能充分满足居民的需求，并且这种“不满意”随着年龄增长而提升。 △ 分年龄组养老方式和满意度调查 点击查看大图 需要提醒的是，尽管近年来不少地方已经开始着着手提升城市品质，但针对性、有效性均存在不足。 据不完全统计，此前已有50多个地级以上城市制定了“三年行动计划”。但问卷调查结果显示，一些城市“三年行动计划”的内容与此次问卷发现的城市品质问题重合度较低。 冯奎透露，有关城市领导在参与分析问卷结果时说，制定“行动计划”时主要是要抢时间出方案，没有进行深入、科学的调研，因而“行动计划”只是反映了职能部门的工作。 同时，问卷结果分析还表明，城市品质领域存在的一些问题，涉及到前端的规划和后端的治理，并非只是城市投资建设的问题。 比如通勤时间过长，实际上跟空间规划、交通站点规划等都有极强关联。 “当前一些地方片面强调以投资建设提升城市品质，既没有抓住问题的根本，又有可能造成低效投资、地方负债过高等问题，应该从政策导向上予以纠偏。”冯奎强调。
美国东部时间1月28日，PropertySolutionsAcquisitionCorp。（简称PSAC）向美国证券交易委员会提交的报告显示，已经与智能电动互联汽车公司法拉第未来（FaradayFuture，简称FF）签署合并协议，计划于2021年二季度完成交易并在纳斯达克交易所挂牌上市。根据协议，FF通过本次合并将可获得10亿美元（约为64亿元人民币）的资金（其中包含了7.75亿美元的普通股PIPE），合并后新公司的股权价值约为34亿美元。 FF表示，PIPE基石投资者包含美国和欧洲的主要机构股东、中国排名前三的主机厂以及一座中国一线城市。其中“一线城市”投资额为1.75亿美元（约为11亿元人民币）。 交易预计2021年二季度完成 根据上述报告，双方已就业务合并达成最终协议。交易完成后，合并公司将在纳斯达克股票交易所上市，股票代码为“FFIE”。 交易价格方面，包括PSAC以信托方式持有的2.3亿美元现金（假设不进行赎回），外加以每股10美元增值的7.75亿美元全额承诺普通股PIPE（上市公司私募股权），该交易将为合并后的公司提供10亿美元的总收益，预计将在交易完成后的12个月内为FF91的量产提供全部资金。根据当前假设，该交易合并后公司的隐含股权价值约34亿美元，每股PIPE认购价为10美元。合并后的公司将更名为法拉第未来公司（FaradayFutureInc，交易预计于2021年第二季度完成。 主要条款显示，该交易得到主要供应商的支持，其中许多供应商将成为股东。假设PSAC股东未赎回，合并后的公司将获得至多10亿美元的现金。FF和PSAC的董事会均一致批准拟议的业务合并，后续需要获得PSAC股东的批准，并满足最终合并协议和其他惯例成交条件，包括美国宣布生效的登记声明。 估值方面，完全摊薄的早期股权估值34亿美元左右，现有的法拉第未来利益相关者将把其现有的全部股权转入合并后的新公司，并获得合计68%的新发早期股权。交易默认新的公司初期估值在26.22亿美元。 根据合并协议，FF的外部流通股与流通可转债将转为PSAC新发行的A类普通股，FF将由PSAC存托账户中的现金、结转FF权益、可转债和新PIPE的融资组成。交易将导致7.48亿美元的现金新增到资产负债表中以开发和生产FF91，预计公司在交易完成后将几乎没有任何外部债务。 计划五年内销售超过40万辆 美国东部时间1月28日早8时，双方举办网络发布会，并在FF官网上公布了合并声明的投资者电话会议速记文件，以及一份上市融资路演文件。 FFCEO毕福康表示，FF将采用全球化生产制造和轻资产的混合制造策略。现阶段主要生产地将在加州汉福德的制造工厂，初始年产能为1万辆。公司已经和韩国MyongShinCo。签约，后者将在2023年下半年为新车型进行生产制造方面的代工合作，最高年产能为27万辆。此外，公司正在探索通过合资企业在中国进行代工生产的可能性。 PSAC向美国证券交易委员会提交的报告显示，FF已开发完成首款车型FF91，并计划在IPO完成后约12个月内推进量产和交付。未来五年的B2C乘用车规划包括FF91系列、FF81系列和FF71系列。FF81预计于2023年开始量产，FF71于2024年开始量产。除了乘用车外，FF计划利用其专有的VPA在2023年推出“最后一英里智能运输车”（SLMD）车辆。FF预计，在未来五年内累计销售超过40万辆，其首款旗舰车型FF91已收到1.4万份订单。 在此次沟通会上，FF的创始人贾跃亭并未现身。他的身影只出现在介绍FF现任管理层的一张照片上。2019年9月之后，FF创始人贾跃亭辞去原CEO职务，此后出任CPUO（首席产品和用户官）一职。 受此消息影响，PSAC开盘后涨幅一度达到31%。该公司近半年来股价一直徘徊在每股10美元以下。 或与吉利等成立合资公司 在沟通会上，FF称，来自不同行业的全球PIPE投资人和合作伙伴全力支持FF91的量产以及后续车型的开发，尤其是中国排名前三的民营汽车主机厂和一线城市的合作伙伴将帮助FF迅速实现在中国市场的落地。 根据前述上市融资路演文件，FF与吉利、中国某一线城市或将成立合资公司，以支持FF在中国的生产。该公司计划在2025年实现10万-25万辆/年产能的落地，并在2026年额外增加15万辆/年的产能。 FF并未透露具体与其合作的是哪座国内城市，但在PPT展示的地图上显示为华南某沿海地区城市。该城市将提供2000亩左右的工业用地，由合资企业拥有和使用。该城市还将提供政府补贴，如税收优惠，建立研发中心的额外补贴等。 天眼查显示，2020年12月14日，法法汽车（珠海）有限公司成立。该公司注册资本为2.5亿美元，由FFHongKongHoldingLimited全资持股，法定代表人为贾晨涛。经营范围包含：新能源汽车整车销售；新能源汽车生产测试设备销售；汽车零部件研发；汽车租赁；汽车新车销售、人工智能应用软件开发等。贾晨涛的另一个身份是乐视生态汽车（浙江）有限公司监事。 1月29日早间，吉利控股宣布与FF签署框架合作协议，作为财务投资人，参与FF上市投资，但未透露具体的投资金额，仅表示为“少量投资”。 吉利还表示，双方计划在技术支持和工程服务领域展开合作，并探讨由吉利与富士康的合资公司提供代工服务的可能性。 值得关注的是，前述上市融资路演文件显示，在7.75亿美元的PIPE项目中，有1.75亿美元来自“中国一线城市”的投资，但需要获得监管部门的批准。此外，吉利控股也将以不到交易规模10%的资金参与PIPE交易。 不过，FF同时表示，截至公告日尚未签署与该合资公司有关的约束性文件。这也意味着相关的合作可能存在变数，或有可能与目前描述的情况不一致。
大城市通过政策组合，控制居住成本、吸引人才，对加快转型发展意义重大 2020年，部分热点城市房地产市场快速“升温”，尤其以改善型刚需、“学区房”概念等，量价涨幅最为明显。2020年2季度以来，热点城市的房地产销售和价格快速“升温”。其中，2020年4季度，一线城市商品房销售面积同比增幅达54%；改善型刚需增长较大，三房及以上户型占比66%、较2019年提升5个百分点。“学区房”概念量价涨幅也很明显，有的热门小区全年价格涨幅超60%。 横向比较来看，我国热点城市的房价收入比，已明显高于其他主要国际大都市。衡量城市房价水平的一个重要指标是房价收入比，即家庭住房的总价格除以家庭年收入，反映城市房价的相对高低。根据Numbeo数据，2020年年中，我国样本城市房价收入比为28.4倍，是全球主要经济体中最高的。其中，深圳、北京、上海等热点城市，房价收入比均已经超过35倍，大幅高于其他主要国际大都市。 过高的居住成本，已对部分热点城市发展产生一定负面影响，比如高校毕业生趋势性流失、人口出生率持续回落等。2017年起，上海重点高校毕业生留沪比例连续回落，例如复旦、上交毕业生留沪比例，2019年较2016年分别下降3.3和5.8个百分点；清华、北大毕业生留京比例，2019年较2013年降幅达8.5和15个百分点。此外，人口出生率持续回落，也侧面反映居住成本对城市发展的影响。 从流向来看，近年来的人口流动，趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。从代表性高校毕业生的去向来看，从热点城市流出的毕业生，主要流向了中西部地区核心城市，以及东部二三线城市等。这些地区的居住成本（房价或租金）较热点城市更低，高技术产业快速发展，带来了更多高质量的工作机会。一些城市还会推出补贴、落户等优惠政策，加大对人才的吸引。 中央政策已将城市住房问题，提到很高的政策高度；就部分城市而言，如何通过政策组合控制居住成本，对加快转型发展意义重大。中央经济工作会议指出，“住房问题关系民生福祉”，并首次提出要“解决好大城市住房突出问题”。近期北京、上海等地，相继出台扩大土地供应、增加住房供给的举措。对城市而言，通过更全面的政策组合，控制生活成本、吸引人才，有利于经济转型与可持续发展。 风险提示：房地产政策出现重大调整。 报告正文 2020年，部分热点城市房地产市场快速“升温”，商品房销售及价格均大幅上行。2020年2季度以来，热点城市的房地产价格和销售快速回暖，一线城市全年商品房销售面积同比增长14.3%，其中4季度增幅达54%。价格也上行明显，4季度的住宅价格指数同比增长超过2.5%，是2018年以来首次达到这一增速水平。从结构来看，一线城市的商品房销售以改善型需求为主，比如2020年三房及以上的户型占比约66%，较2019年提升5个百分点。 上海、深圳等代表性城市，改善型刚需、“学区房”概念等，量价涨幅最为明显。2020年，上海、深圳二手房成交面积分别同比增长34.3%和22.5%，深圳在年中月度增速一度超过80%，上海12月增速则突破100%，成交价格也快速上行。其中，90平方米以上的二手房成交量占比，上海、深圳2020年分别比2019年大幅提高9.9和8.0个百分点。“学区房” 概念的住房成交量和价格涨幅也很明显，有的“学区房”小区涨价超过60%。 横向比较来看，我国热点城市的房价收入比，已明显高于其他主要国际大都市。衡量城市房价水平的一个重要指标是房价收入比，即家庭住房的总价格除以家庭年收入，反映城市房价的相对高低。根据Numbeo数据，2020年年中，我国样本城市房价收入比为28.4倍，是全球主要经济体中最高的。其中，深圳、北京、上海等热点城市，房价收入比均已经超过35倍，大幅高于其他主要国际大都市。 过高的居住成本，已对部分热点城市的发展产生一定负面影响，比如重点高校毕业生的流失等。2020年上海交通大学毕业生留沪比例71.9%，较2016年下降4.8个百分点；复旦大学毕业生留沪比例也从2016年的阶段性峰值78.5%下滑近6个百分点。这一现象在北京等高房价城市也有体现，例如清华、北大留京的毕业生比例，2019年较2013年分别下降了8.5和15个百分点。 人口出生率的持续回落，也侧面反映了居住成本过高对城市发展的负面影响。2016年后，上海的人口出生率和自然增长率持续回落，2019年出生率已降至7‰、较全国总体水平低3.5个千分点，比全球水平低11个千分点（2018年值），人口自然增长率仅为1.5‰。从全国主要城市的表现来看，当房价收入比超过一定水平，房价相对收入的进一步抬升，便可能压制城市的人口增长。 [1] 图12中的房价收入比，为新建商品住宅成交均价口径下计算的数值。 从流向来看，近年来的人口流动，趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。从代表性高校毕业生的去向来看，从热点城市流出的毕业生，主要流向了中西部地区核心城市，以及东部二三线城市等。这些地区的居住成本（房价或租金）较热点城市更低，高技术产业快速发展、带来了更多高质量的工作机会。一些城市还会推出补贴、落户等优惠政策，加大对人才的吸引。 [2]图16中的上市公司市值，包括了该地在A股、港股、海外上市的企业。同时在A股和港股挂牌上市的企业，以A股市值为准。其中剔除了上市公司市值负增长的3个城市。 中央经济工作会议首次提出要“解决好大城市住房突出问题”，已将城市住房问题提到很高的高度。中央经济工作会议指出，“住房问题关系民生福祉”，并提出多项举措扩大城市住房供给，稳定房地产市场。比如保障性租赁住房建设、加大土地供应、降低租赁住房税费负担等。住建部年度工作会议也着重提出，要解决好大城市“住房困难群体”的住房问题。 就部分城市而言，通过更全面的政策组合，有效控制生活成本、吸引人才，对于增强发展潜力、加快经济转型，具有重要意义。近期，部分热点地区响应中央政策，推出系列举措，从加强监管、控制需求、扩大供给等3方面着手，控制居住成本。其中打击违法违规行为、加强限购限贷等举措，侧重平抑短期市场波动；增加商品房用地供应、加强租赁住房建设、推进旧房改造等方式，多元化地扩大住房供给，则更加立足长远。比如北京提出，2021年将提供300公顷以上的商品房供地、5万套政策性住房；上海也表示将增加商品住房用地、供应5.3万套租赁房。通过全面的政策组合，长效解决城市住房问题，对加快转型发展意义重大。 经过以上研究，我们发现： （1）2020年，部分热点城市房地产市场快速“升温”，尤其以改善型刚需、“学区房”概念等，量价涨幅最为明显。一线城市中，三房及以上户型成交占比约66%、较2019年提升5个百分点；有的热点学区，二手房价涨幅超过60%。 （2）横向比较来看，我国热点城市的房价收入比，已明显高于其他主要国际大都市。2020年年中，我国样本城市房价收入比为28.4倍，是全球主要经济体中最高的；其中，深圳、北京、上海等热点城市，房价收入比已超过35倍。 （3）过高的居住成本，已对部分热点城市发展产生负面影响，比如高校毕业生趋势性流失、人口出生率回落等。例如复旦、上海交通大学毕业生留沪比例，2019年较2016年下降3.3和5.8个百分点；上海人口出生率，已降至7‰。 （4）流向来看，近年来的人口流动，趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。热点城市流出的毕业生，主要流向了中西部地区核心城市，以及东部二三线城市等，这些城市在居住成本等方面具有优势。 （5）中央经济工作会议首次提出，要“解决好大城市住房突出问题”，将城市住房问题，提到很高的政策高度。就部分城市而言，通过更全面的政策组合，控制生活成本、吸引人才，有利于城市的经济结构转型与可持续发展。 研究报告信息 证 券 研究报告：城市住房问题，值得提到更高位置 对外发布时间：2021年01月26日 报告发布机构：开源证券研究所
岁末年初，楼市动静不小，先是上海的楼市蠢蠢欲动，结果引来了新一轮调控，而且不光是上海在调控，一线城市集体行动，也全都收紧了政策，而且最关键的是，深圳，广州，上海，北京，接连传出房贷告急的消息。各家银行在年初的时候，就已经都不批贷了，给的解释基本都是额度紧张，只能原地等待。住建部的领导，也亲自带队，杀奔了上海，看看到底是什么问题，所以上海的新一轮调控估计还没完，未来甚至不排除把法拍房纳入限购。甚至还有其他更加严厉的政策出台。很多人估计很快就没有购房资格了。 面对这样的态度，很多城市也开展了自宫，比如杭州，一看一线城市全都动起来了，那么励志加入一线城市的杭州，昨天也出台了新一轮调控，其中有一条很关键，规定本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。优先满足无房家庭购房需求的热点商品住房项目，购房人以优先购买方式取得的商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。什么意思？就是说，如果一个楼盘摇号火爆，认筹的数量过多，那么就自动限售5年。你们不是想炒吗？不是看到新房价格低于周边二手房有价差吗？那么我就给你这种套利，增加成本和不确定性。这个办法其实挺好，这就让很多打新房的投机客心里打鼓，到底要不要去参与一些项目，5年限售，这个不确定就有点大了，所以一下让这个打新的活动充满了博弈论的味道，可能因为自己的参与，而让机会消失，而自己不参与，则机会就摆在那里。看着难受。 其实很多城市，之前采取了限价措施，让新房和二手房价格出现了倒挂，这就让套利机会肉眼可见，于是很多人甚至凑钱，代持的方式去打新房。从而实现套利。那么解决这个事情的办法要么取消限价，让一手房价格归位，要么就是增加限售年限，增加投机炒作的成本，之前这两种方法，城市管理者都不敢尝试，让一手房价格归位，那么也就意味着新房价格跳涨，这在统计数据上将十分难看，甚至会被问责，也容易引起楼市预期的变化，实在是不太敢。至于增加限售年限，容易误伤真实需求，还可能造成二手房数量减少。形成二手房价格上涨预期，杭州这个思路还是不错的，新房，而且是热门楼盘限售5年，这样绝大多数需求被保证的同时，也让炒房资金有所忌惮。同时也平抑了热门楼盘的抢房现象。只是统计的时候，会相对麻烦一些。得给这些楼盘的房子，打个标签才行。所以老齐认为这是一个很好的政策，可以全国推广。 顺着这个思路，如果不怕麻烦的话，老齐甚至都觉得，限售年限可以动态调节，热炒的网红盘，可以限售再增加，比如10年不许卖，而且这个东西，事先不公布，交完钱再公布。甚至还有人提出，在同等价格的条件下，购房者自由申报限售年限，优先按照这个排队，我承诺10年不卖，那我排号就在你前面。你说5年不卖，也基本上铁定能排到一个号，那些炒房的，肯定不敢跟！这就跟拆盲盒一样，大大增加这种打新房的不确定性吗，还保护了刚需！让那些就想短期炒一把的游资望而却步，击退他们之后，刚需才能有机会。希望其他城市考虑一下这些办法。只是统计比较麻烦，但是既然能够一个楼盘贴一个标签，一套房贴一个标签，在互联网时代了，应该也不是啥难事，所以只是想不想的问题，而不是能不能的问题。 楼市炒新危害很大，这几年这么多轮调控，预期始终都降不下来，主要就是跟这个抢房热有关。所以这块真的得好好想想办法。起码杭州的做法，在限售上给予动态调节，这是一个全新的思路。 另外，杭州还在堵借人才落户炒房的，昨天的规定还说，落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。这就是防止有人接着落户之名，到杭州拼命买房。其实老齐早就在星球粉丝群里说过，随着各地抢人，放开落户政策，限购这个东西，基本上已经快名存实亡了，现在除了北京上海，你到哪个城市，基本上想想办法都能落下来，所以等一段时间也都能买房。有些地方，还乐于看到这样的效果，变相放开限购，推动楼市上涨。但这其实都是有害的。因为这些人，并不会给你的城市贡献财富，他们来就是为了赚钱的，反而增加了城市的成本，过几年，他们把房子一卖，撤离的时候，你就发现竹篮打水一场空。反而城市被掏空了。所以这个事，还是早点补漏洞为好。 综合来看，从年初各个城市的这一系列操作来看，楼市调控并不会放松，反而更严了，露头就打，甚至一打还一大片，没露头的刚有个想法的，也跟着打，而且房贷收缩，会成为今年楼市的最大利空，让今年楼市比前两年可能压力更大。这个效应在下半年会明显显现。所以刚需贷款买房的，早点去排队，刚需全款的可以稍微等一等。投资买房的，就千万别考虑了。政策绝不会妥协。即便涨一下，也很快就会给你按回去。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估