今年5月底至9月中旬，人民币呈现大幅升值走势，美元兑人民币汇率（直接标价法）由7.1455升至6.7613，升值了约5.3%；9月17日至9月28日，人民币汇率小幅贬值至6.82左右。那么，这轮人民币汇率升值的主要原因是什么？是否具有可持续性？人民币持续升值的利弊有哪些呢？ 我们认为，本轮人民币升值主要有以下三个方面的原因： 第一，美元流动性泛滥是本轮人民币升值的主因之一。年初美国疫情爆发和全球资本市场暴跌，美联储采取了零利率和无底线宽松政策为市场紧急提供流动性，平息市场恐慌情绪。4月美国疫情趋于稳定、全球资产价格逐渐修复以后，美元流动性泛滥的影响开始逐渐显现。美国M2增速由2月的6.81%增至8月历史高位的23.23%；美元指数由5月中旬的100左右降至8月底的约92，贬值了约8%，9月小幅反弹至94.5左右。 美元流动性泛滥导致美国通胀率上行使得美债的实际收益率为负，美股快速反弹至历史高位与其基本面背离、有一定高估风险，以及美元信用受损，都促使国际投资者对非美资产配置的需求增加。一是美债实际收益率为负，促使资金流向其他收益更高的资产。截至2020年9月25日，美国十年期国债实际收益率为-0.92%，持续了将近六个月处于负值区间。在全球恐慌情绪逐渐平息后，国际投资者寻求收益更高的资产。 二是美股已经处于高位，有较大的回调风险。纳斯达克指数在6月初完全修复疫情冲击，并创新高，9月初的高点较6月初已经上涨了约23%。标普500指数在8月中旬完全修复疫情冲击，并创新高。道琼斯工业指数在9月初接近到达前期新高，在9月25日依然处于27173.96的高位。美股三大指数的估值都处于历史高位。根据Wind的数据显示，截至2020年9月25日，标普500、纳斯达克和道琼斯工业指数的市盈率（TTM）分别为32.25、62.52和26.88。9月中旬以来，美股三大指数均出现了小幅回调。 三是美国财政赤字激增和美元流动性泛滥有损美元信用。根据美国财政部9月11日发布的报告显示，美国在2020年财年（2019年10月1日至2020年9月30日），财政赤字已经高达3万亿美元，预计2020年财政赤字将达到3.3万亿美元，是2019年财年的三倍多；预计2021年美国联邦政府的债务水平将会超过美国的GDP。考虑到美国疫情依然较为严重，美国政府前期的纾困政策即将用完，美国两党正在磋商新一轮的财政刺激计划，而且根据6月美联储的议息会议表明，到2022年年底之前美联储将维持现有的货币宽松政策，这都会对美元信用造成一定的负面影响。 但我们也注意到，本轮人民币升值与美元贬值的趋势有两个显著的差异性：一是人民币升值的幅度不及美元贬值的幅度，二是这轮人民币升值的时间区间滞后于美元贬值。这可能是因为投资者对于中美之间大国博弈的走势不明朗导致其对持有人民币资产持较为谨慎的态度，加上今年又是美国总统换届选举年，临近11月大选，特朗普为赢得更多选票，美国对中国的政策可能会出现意想不到的突发事件。另外，人民币资本项目不能自由兑换，也在一定程度上影响了国际资本流入中国。 图1 美元兑人民币汇率和美元指数走势 数据来源：中山证券研究所，Wind数据库。 第二，中国在全球范围内率先控制住疫情，经济率先复苏，宏观基本面较为强劲支撑人民币走强。新冠肺炎疫情最初是在中国爆发的，中国采取了强有力的隔离措施，在付出了巨大的经济代价后，在2个月内有效控制住了新冠肺炎疫情。3月开始，中国逐步推动复工复产和恢复社会经济秩序，目前产能已经修复至疫情前水平，服务业管制逐步放开，企业利润逐渐修复，虽然常态化防疫不能松懈，但经济复苏态势良好，二季度GDP增速达到3.2%，较一季度增加10个百分点，8月主要经济金融指标进一步改善，预计三季度GDP增速有望进一步回升。 然而，纵观全球疫情，截至2020年9月27日，境外累计确诊人数超过3325万人，死亡人数超过99万人。其中，美国确诊人数超过732万人，死亡人数超过20万人；英国、法国、荷兰等欧洲国家新增病例进入新一轮爆发期。海外国家一旦放松防疫管制、重启经济，疫情大概率出现反弹，加上这些国家基本难以承受再次全面封锁经济带来的严重后果，不得不在疫情加重和发展经济之间权衡取舍，这导致其复工复产进度严重不及预期，全球产能供给受到重挫。 从中国出口数据也可以得到验证，今年以来，中国出口韧性超预期，按美元计，8月中国出口增速达到9.5%。在全球需求没有明显回暖的背景下，中国出口增速保持较高的景气度，主要是因为其他国家产能供给不足，供需缺口主要由中国出口的商品填补。同时，秋冬流感季将至，疫情叠加流感的影响，可能会导致全球疫情再次进入爆发期。目前，处于疫情震中的国家都寄希望于疫苗的研制成功和批量上市。根据疫苗研发的现状，最快的话今年年底会有个别疫苗完成三期临床试验上市，但要实现量产至少需要1至2年的时间。这意味着，在未来2年内，全球需求和产能都难以完全恢复至疫前水平，中国出口保持韧性预计将持续较长时间。 另外，全球知名机构（IMF、OECD、世界银行、标普等）对2020年全球主要经济体的经济增速预期的趋势较为一致，基本上认为中国将会成为2020年全球GDP增速唯一正增长的国家。比如，OECD在9月发布的最新报告显示，预计2020年全球GDP增速为-4.5%，美国为-3.8%，欧元区为-7.9%，印度为-10.2%，中国为1.8%，是G20国家中2020年唯一一个实现GDP增速正增长的国家。中国相较于全球其他国家更强的基本面以及较为节制的货币宽松政策，令人民币资产的吸引力增加，加上中国正不断加快资本市场市场化改革的步伐，推进人民币国际化进程，都对人民币汇率形成有力支撑。 第三，中美利差保持在较高水平和人民币汇率升值的双重收益，使得中国债券对外资的吸引力增强，有利于外资流入。美联储已经将基准利率降至0%~0.25%，6月的美联储议息会议调整了货币政策框架，美联储对于通胀超过2%的时间容忍度将会增加，而且美联储主席鲍威尔近期表态称设定平均2%的通货膨胀率将为美联储提供更多的降息空间，这意味着如果美国经济出现超预期走弱的话，不排除后续美联储将会采取负利率政策，美债的实际收益率可能会在负值区间进一步下降，美债吸引力降低。根据Wind的数据显示，2020年1-8月美国发行了2.37万亿美元的国债，但外国投资者持有美国国债规模并没有出现明显的增加，7月外国投资者持有美国国债为7.08万亿美元，较1月只增加了599亿美元。 相对地，中国目前货币政策依然留有较多空间，从4月起，LPR已经连续6个月按兵不动，9月1年期LPR利率为3.85%，5年期LPR利率为4.65%。从十年期国债收益率来看，9月25日，中国十年期国债收益率为3.1295%，美国十年期国债收益率为0.66%，中美利差达到2.4695个百分点。中美利差较高，有利于外资流入。根据中债登的数据显示，8月境外机构净增持中国债券1178亿元，连续21个月增加。加上人民币汇率近期呈升值趋势，境外投资者买入中国债券不仅能获得利差收益，还能获得人民币汇率升值的收益，双重收益使得中国债券的吸引力增加。 另外，中国政府正在加大推进中国债券市场对外开放的力度。一是促进中国政府债券被纳入国际债券指数。9月25日，富时罗素宣布中国国债将被纳入富时世界国债指数（WGBI），预计2021年10月开始纳入，据统计，未来1年半至两年内，有望新增1200亿美元至1500亿美元资金流入中国债市。至此，全球三大主要债券指数彭博、摩根大通和富时均将中国债券市场纳入。 二是进一步推动债券市场的自由化和便利化。9月21日，中国人民银行和国家外汇管理局发布关于《境外机构投资者投资中国债券市场资金管理规定（征求意见稿）》公开征求意见的通知，对汇出入币种匹配管理进行了优化：在本外币基本匹配的原则下，取消单币种（人民币或外币）投资的汇出比例限制；对境外机构投资者以“人民币+外币”投资的，仅对外币汇出施以一定匹配要求，并将汇出比例由110%放宽至120%，有效满足境外机构投资者资金汇出需求。9月23日，国家外汇管理局向18家机构发放了33.6亿美元QDII额度，时隔两年半重启QDII扩容，促进资本“走出去”。另外，2020年9月25日，中国证监会、中国人民银行、国家外汇管理局发布《合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者境内证券期货投资管理办法》，扩大外资投资范围，以及2019年9月10日，国家外汇管理局取消了合格境外机构投资者（QFII）和人民币合格境外机构投资者（RQFII）的投资额度限制，这些举措有利于促进资金“引进来”，为中国资本市场引入长钱。 三是放开境外评级机构进入中国市场的限制，有利于促进债券信用评级机构的规范发展。2019年1月标普作为首家外资评级机构获准进入中国市场，同时批准标普进入银行间债券市场开展债券评级业务的注册。外资的进入可以通过“鲶鱼效应”促进本土评级机构的发展，更好、更及时地识别、评估和预警信用市场的风险，促进中国债券评级机构的规范发展。 但我们对人民币汇率的持续升值依然保持谨慎态度。人民币汇率持续升值好坏参半：从好的方面来看，人民币汇率升值有利于增加人民币的国际购买力，促进进口，以及增强人民币资产的国际配置吸引力，促进中国资本市场的国际化。从坏的方面来看，人民币汇率升值不利于中国产品的出口，在中国产品正处于价值链向更高附加值、产业链向中高端升级的过程中，不利于提高中国产品的国际竞争力。而且，借鉴日本当年“广场协议”的教训来看，当时日元持续升值、甚至是出现了严重高估的情况，导致日本出口受损，政府为刺激内需转而大力发展房地产和金融行业，当美联储加息时，日本国内资产泡沫破裂，步入失去的30年。中国需要警惕重蹈日本覆辙，谨慎看待人民币汇率的持续升值。 因此，人民币汇率的升值最好是避免高估的情况，适度的升值对推动中国资本市场的国际化还是有促进作用的。当然我们也不必过分担忧人民币汇率的持续升值。一方面，随着疫苗上市后，美国经济应该会有所好转，美联储可能会收紧货币政策，弱美元的情况可以在一定程度上改善。另一方面，美元指数是由一揽子货币组成，人民币不是美元指数的锚。这意味着美元指数的贬值并不会必然导致人民币汇率的升值。而且，人民币汇率中间价的报价模型中本来就有逆周期因子，当人民币汇率出现高估时，逆周期因子的权重可能会被调高。
这个经典的伦理问题，如今摆在中国经济面前。 一个是中国的“新世界工厂”，在外面被围追堵截；一个是中国的“旧房产龙头”，现在是债务缠身流言满天。答案看上去很简单，肯定是救让中国硬核技术扬眉吐气的华为。恒大这样的大型房地产+债务集团，代表着中国旧的发展模式，旧的增长动能，以及越来越多的麻烦制造者。 然而答案还真不是这么简单： 1，华为出现问题，短期内不会引发系统性金融风险，只是会严重影响长期国运：代表中国经济迈向新动能、高质量发展的龙头企业折戟沉沙，无疑是对国运的打击沉重。当然，华为这种天然的狼性文化企业，一直在水里，不是一般风浪能打倒的。 2，恒大一旦出现问题，上万亿债务，上千家金融机构，上百万就业人员，几万座烂尾楼，在当前本就脆弱的金融体系上，保不准会引发一场金融动荡。虽然现在警报解除，但那份“谣传”的请求政府支持的报告所描述的情况，可能大部分也不是空穴来风。（当然与华为相关的就业不一定比恒大少，但是至少没有金融系统性风险问题） 3，非常重要的一点，华为的问题，并不是政府花钱能救的。甚至可以说，华为现在的麻烦，大部分是谁惹的？一个如此开放的民营企业，为何成为美帝国围追堵截的对象？ 所以现实的情况大概率是，政府要救华为，不仅救不了，还会添更多的不确定性因素。政府若想支持华为，唯一做的可能就是——外交上多一点策略，少一些直接对抗。 但救恒大就简单了，不过是个钱的问题。最近几年，从安邦，到华融；从明天，到海航，不都有惊无险的救助了吗？ 一旦发生问题，终局不难推演：债务重组，国家队接管，换个牌子消化包袱，继续经营。何况债务的背后还有那么多的房地产资产，只要房价再涨一下，不仅没有损失，还会有盈利。 恒大的真实情况到底怎样我们并不完全清楚。明股实债对赌协议，的确压垮了不少资本大佬，比如俏江南。何况这次传闻是1300亿。 这实际上是中国经济当前面临的一个重大的国运抉择问题：未来的经济动能，是靠世界工厂、新型制造业，还是继续靠建筑工地、房产债务集团，以及地方政府长期依赖的土地财政。 图1． 外需冲击下经济复苏有赖于基建和地产“双引擎”发力 对国家来说，有些行业的确代表着未来，是诗和远方，是构建大国基业长青的力量。但眼前的苟且可能更重要。客观的说，在过去几轮下滑周期里，主要的经济拉动力量还是房地产+大基建。房地产救中国（以及中国足球），房地产创作信用和货币，房地产是国家资产负债表的压舱石，这些或许并不是夸大其词。 图2． 房地产是整个经济周期之母 图3． 近年来地产对经济的拉动作用大于基建 作为一个经济学研究人员，我不赞同从道德上对某个行业进行严苛审判，或者过度的妖魔化。如果没有这么多优秀的房企建了这么多优质的房子，中国的老百姓可能还是像几十年前那样住在拥挤不堪的筒子楼里。在每一轮经济下行周期里，如果没有房地产投资的拉动作用，中国的GDP下滑幅度和失业程度可能会非常悲惨。 图4． 房地产对GDP的贡献 可以说，大型房地产商的崛起，是中国轰轰烈烈的城镇化进程的微观映射。如果过去一轮工业化进程崛起的是制造业企业家（张瑞敏，曹德旺，董明珠等），以及后来财大气粗的煤老板，现在轮到了房地产老板（王健林，许家印，王石等）。看看现在谁还在玩足球或拍电影（需要超级自由现金流），就能发现这种行业轮动的奥妙了。 图5． 2010-2018年：中国城镇化率走势图 但是现在应该到了一个转折点了。中国的城镇化率已经超过了60%，中国的人均住房水平也近乎达到发达国家水平，如果还是依靠债务和投资拉动，而且债务越积越多、房价越来越高，这样的结局如何收场。掌握更多数据和情况的领导层，并不是不清楚。 这是一个不收敛的超级耗散系统：债务膨胀+房价飙升。如果任由其发展下去，或者在这个正反馈系统下让市场起决定性作用，结局一定是以债务崩溃+房价破灭的极端形式出现。市场是好的，是最优的资源配置模式，尤其是对一些市场原教旨主义者来说。但是，市场一旦加入了债务这个魔鬼（金融加速器），掺入了政府土地财政等复杂因素，它的出清方式也是非常残酷的。 不稳定是市场内生的，加入债务后就会以金融危机这种极端的不稳定现象呈现。一轮大周期，尤其是扩张速度快的大周期，关键的不是如何起飞，而是如何软着陆。改革开放四十年，每一次轰轰烈烈的运动式发展，着陆起来都非常不容易。这一次轰轰烈烈的房地产大投资，全国一片拆迁现场、建筑工地，背后又是不堪重负的债务：房地产商开发贷、政府地方债、居民房贷。一片债务大爆炸的蛮荒景观。这一切该如何收场？ 有人说，继续这样也能凑合着混下去，靠房地产有什么不好的，中国人的购房热情还那么高，让市场起决定性作用吧。这是比较“幼稚”的市场原教旨主义的想法，对这种想法我只说两点： 第一，理论上，中国的房地产市场并不是真正的可以实现瓦尔拉斯均衡或满足福利经济学第一定理的市场，它是超级依赖债务并与一级土地供应商政府千丝万缕联系的畸形市场。这样畸形的市场，发展起来非常野蛮，出清起来绝对也是核弹当量级的。 第二，现实中，假如让市场起决定性作用，日本的房产泡沫破灭危机与美国的次贷危机，就是最好的例子。这样的事情一旦发生在中国，你觉得我们现在的金融治理能力和金融危机救助经验，能像美国那样量化宽松转嫁出去吗？ 图6． 日本央行的超级宽松面临无债可买的困境 还有一个疑问，如果是治理房价上涨过快的问题，为什么要打击房地产的供给侧呢？按照经济学的供需理论，如果一个商品的价格过高，肯定是供给跟不上需求。在这个理论下，房价涨的快，应该大力支持房地产商，让他们多造房子、多卖房子，房子供给充足了，价格不自然就下来了吗？ 这里面存在几个供需理论上没有考虑到的现实问题。第一个是政府捂地，房产商捂盘的问题。因为土地垄断，私人不能随便买地建房。在房价上涨预期下，尤其是中国的房地产价格涨落比较急促，是要涨就翻倍的涨，今年卖和明年卖，价格和收入可能就要差一倍。在这种情况下，房地产商有坐庄囤积居奇制造供给缺口拉高房价出货的动力。 图7． 国内各行业企业资产负债率 第二，中国的房地产业是一个债务密集度极高的行业。从拿地，到建安，到销售，整个流程几乎都是债务支撑着。房地产商几乎就是依靠债务空手套白狼，同时购房者的购买力也是靠借贷提供，虽然首付要求很高，但是很多首付都是靠消费贷和其它贷款来补充，这意味着零首付。所以整个行业对债务依赖度极高。这个现象造成了债务支撑下的房价飙升和虚高。 图8． 上市房企有息负债规模（亿元） 第三，除了债务创造的虚高购房需求，土地转让金和其它税费，则构成了成本推动型的房价攀升模式。有学者测算过，中国的房价成本里面，被政府拿去的在75%以上。在人力、财务和建筑材料成本不断攀升的情况下，房地产商的利润越来越稀薄，于是只能走一条路： 通过扩大债务加快资产周转率。薄利，只能多销。 所以深层次的问题在哪里呢？恒大们可能只是一种表象，背后的土地垄断、土地财政和地方债务问题，可能才是症结所在。因此管制房地产债务，短期内可能倒逼他们为了降低资产负债率打折销售囤积的房产，在一定程度上降低房价上涨压力。但是当他们的住房供给能力被破坏后，房子的供给出现不足，难免会在局部地区造成购房恐慌（房屋库存不足），进一步诱发房价上涨。 图9． 各省隐形债务规模 相对来说，华为及其所在的行业，市场就比较纯粹一些，而且大部分是海外市场，与政府的利益纠葛近乎没有（那些宣扬华为内部与政府勾兑的言论没有什么根据）。我认识不少华为的工作人员，他们有严明的客户营销和开拓纪律，与政府的距离是底线。也正是因为不想多纠葛（因为在国内要开拓业务很难脱离地方政府），才以海外市场为主。这就使得华为具有天生的在大风大浪中游泳冲浪的经验。 另外，在众多制造业企业经不住诱惑大力开发房地产、财务公司做金融的时候（海尔地产、海信地产、格力地产等），华为丝毫不为此动心，所以也没有染上吸食债务鸦片的恶习。 所以，华为落水了，真的不太需要政府去救，因为华为一直在市场化、全球化的大风大浪中。而且政府救起来大概率是适得其反（道理你懂得）。对于华为来说，国家和政府所能做的就是： 以开放、智慧的外交策略营造更好的国际营商环境，不要让中国的民营企业成为两国关系处理不善的牺牲品。 当然，华为的被围追堵截，也是因为自己越来越强大，在国际市场上几乎是横扫千军。这难免引起竞争对手的恐慌，甚至触发了国家的安全性反应。这可能是华为在深水区中，不得不面对的一次前所未有的大风浪。 天地不语，四时行焉。无论是华为，还是恒大，无论是制造业还是房地产，该来的早晚要来。天道酬勤，天道酬善，自助者天助。我们共同祈愿：华为平安，恒大无恙，国运绵长。
对于中国的房地产投资，从1998年房地产市场化以来到现在，种种的误读误判误导可以说贯穿了房地产市场化20年的始终。在2017年，我提出“房地产变天论”，认为20年房地产的大周期宣告终结，一线城市的房地产在短期内将进行调整，在2018年提出二线总体停涨，2019年提出房地产作为最好投资品的时代已经结束的同时，提出2020年一线城市的房价经历三年的调整之后将出现反弹。有心者如果复盘我的这些观点，不能说全部预测准确，但大体和市场的真实表现是吻合的。 很多人认为我唱多房地产，甚至认为我和地产商之间有什么利益。坦率而言，命运对我不薄，我对经济并不贪婪，我认为我已经衣食无忧，相对于我的职业声誉，多赚点钱，少赚点钱对我没有任何意义。对我更具吸引力的是，能够真的把中国房地产的规律彻底搞清楚，能够在预测的准确度上每年都有提升，这才是我上瘾的事。 这次对我的专业能力和智商以及直觉的挑战，是多赚一点钱没法相提并论的。懂我者自然会懂，不懂者也可以尽情喷。在我的职业生涯中，不存在刻意唱多或者唱空的问题。我不会像一些死多头认为房地产会永远上涨，我也不会像一些死空头过去20年坚持做一件事——预测中国房地产崩盘。我更喜欢做波段的预测，这是最难的。房地产市场化20年来，房价并非一直上涨，而是经历过三次大的价格波动：2008年年底房价大跌；2014年大跌；2018年以来，大多数城市房价的普遍调整，即使北京上海的房价，也调整了超过15%了。 房地产作为最好投资品的时代结束，既有房地产自身的周期原因，房地产20年的大周期，没有哪个国家可以逃避；也有房地产基本面平衡的原因，房子，总体而言，已经不缺；还有购买力的透支，经历2016年到2018年的全国房价的普遍上涨，经历“去库存”和“棚改”的政策盛宴，老百姓的钱已经花差不多了。 还认为房价会大涨的，不是疯子就是坏。我不太明白为什么有人认为我是坚决看多的。这可能和我坚决看多一些城市，比如，过去的西安，前两年的大连沈阳，去年年底的深圳等。但事实上，在房地产作为最好投资品时代结束以后，中国可以投资的城市，确实已经不多。从投资的层面而言，能够投资的城市大体也就是20个左右！ 如果从城市来讲，在房地产的新周期下，值得投资的城市大体可以分为三类： 第一类是绩优股，也就是中国最好的5个城市，比如北京、上海、广州、深圳、杭州； 第二类是潜力股，也就是未来可以杀入一流城市的，大体有：宁波、南京、济南、成都、西安、苏州、武汉； 第三类叫价值洼地，就是房价偏低的城市，比如徐州、大连、银川、兰州、长沙、大理、贵阳、昆明等。当然，除了这些城市，东北的长春，沈阳，临近一些绩优股的周边城市，比如，临深的东莞、惠州，也属于可以投资的城市，长三角的合肥，作为南京的后花园，也极具潜力。 从大的区域讲，我认为中国有三个大的区域房价总体是稳定趋势： 一是长三角，可以涵盖绝大部分城市，大小城市都可以考虑，这个区域是中国城镇化融合程度最好的区域； 二是大湾区，房价大起大落的概率不大； 三是福建区域，包括福州、泉州等，厦门比较特殊，说实话，我不是很能懂厦门房价位居全国第四的理由何在，我认为厦门的房价高估了。 大家注意到，我没有把重庆、郑州、天津等城市列入。这些城市，要么需要继续证明自己可以是直辖市的地位，要么经济在滑坡，要么房价处于高点，在目前阶段并不看好。一些人忽悠大家去这些城市，我认为是根本不懂这些城市房地产的基本面。房价低不代表有投资价值，房价高，不代表不会继续涨。这一点，专业人士自然会懂。 当然，今年有一个特殊区域，就是海南的房价。海南自贸港强势启动，这是海南历史上的最好的一次腾飞机遇，对海南房地产的助推是必然的，但海南在房地产泡沫上有多惨痛的教训，管理层会非常谨慎对待房价的上涨。但是，不管如何，三亚和海口，应该属于可以观察的城市。 最后谈谈对今年最后一个季度房价走势的看法。我的观点没有变，我仍然认为一线城市房价反弹的推动力很强。在我的房价预测历史上，我只有两次信号极其明确的呼吁大家买房，第一次是2015年“3.30新政”之后，我认为买房子的黄金窗口期来临；二是今年对于一线城市的走势。去年，我多次去深圳，看着台下的深圳人，我向深圳的有钱人喊话，注意深圳房价反弹。今年，最后一个季度，北京上海的房价反弹的概率仍然很大很大，起码，居住需求的不能再犹豫了。 至于中国房地产的未来，我的看法更不会改变：房地产作为支柱产业的地位100年都不会变，在“双循环”战略下，新城镇化会成为这个战略的最大抓手，房地产的支柱地位更不会弱化，这是基本事实，不管你是否愿意接受。房地产崩盘至少在未来5年不是我判断的选项，虽然任何一个国家的房地产迟早都会崩盘，但至少就目前而言，中国房地产崩盘的概率仍然不大。从这个层面而言，我已被归入多头行列。
房地产企业必须转变思路，不要抱有幻想，要从开发人过渡到手艺人，未来不再是上规模、铺摊子、上杠杆的时代，房企要做到提高单体项目的融资能力、盈利能力。“ 结构分化成为整个房地产行业发展主要的特点，未来房价、房企在地区之间的分化会越来越严重。” 金融整顿已转移至房地产行业 2016 年 7 月召开的中央政治局会议正式提出抑制资产泡沫，中国金融整顿的政策基调基本确立。2017 年，针对金融机构业务的实质性整顿开始。 从2017年开始，监管的思路已经发生变化，很多举措也陆续实施，包括资管新规、整顿影子银行和同业业务等，这对许多金融机构已经产生了直接影响。虽然房地产行业在此期间也或多或少受到了间接影响，但许多企业并没有迅速行动，这是由房地产行业的发展逻辑所决定。 2008年全球金融危机之后，房地产行业的发展逻辑发生巨变，它从建筑、建材业变成了金融业，谁在这个过程当中抓住了高成长、高杠杆的机会，谁就能快速发展起来、快速膨胀起来。“ 当然，2017年以后监管态度、方式变化也意味着这个行业的发展逻辑再次发生变化。” “回过头看，如果说房企在2017年以后能够头脑清醒、认识清楚、行动迅速，现在就会相对从容一些。但如果认识这个问题比较晚或调整比较慢的话，现在的处境就相对尴尬一些。” 中国房地产行业金融整顿的标志，是今年8月针对房企融资所提出的 “ 三道红线 ”。“ 过去从金融的维度，没有给房企直接设定指标，因此这种监管方式的变化，实质上就是把房地产金融直接当作金融业和金融机构来监管。对于这一点，无论在企业，还是在相关产业链上的从业人员一定要认识清楚。” “ 在‘房住不炒’的大背景下，房地产监管的基本态势可能会持续相当长时间，以至于整个房地产行业发展的逻辑发生了变化。” 在这种情况下，无论是头部房企还是中小房企，降杠杆、去杠杆是必须要做的一件事情。 “ 从个体企业来讲，一定是非常痛苦的，但从宏观视角来看，这让我们避免了一次大的系统性金融风险。” 他指出，中央的态度是明确的、坚定的，手段也是非常有力的，企业的应对不要抱有幻想，这是一个常态化的监管方式。 中国刚需人口开始出现净下降 事实上，房企当前面临的境况不仅是监管方式发生了变化，从需求端来看，情况也开始悄然改变。 中国的劳动年龄人口在 2013 年以后开始出现净下降，刚需人口也开始出现净下降。“ 需求的变化，再加上监管对需求本身的限制，比如对房贷首付、资格的限制，也迫使整个房地产行业发生变化。监管、需求这两端逼迫供给端要发生变化，在供给端作出调整是必然趋势。” 2019 年 1 月，时任国家统计局人口和就业统计司司长李希如就表示，当前我国人口发展处于重大转折期，随着年龄结构的变化，自 2012 年起，我国劳动年龄人口的数量和比重连续 7 年出现双降，7 年间减少了 2600 余万人。受劳动年龄人口持续减少的影响，劳动力供给总量下降，2018 年末全国就业人员总量也首次出现下降，预计今后几年还将继续下降。 从需求的角度来看，中国的房地产行业现在已经从 “ 住得开 ” 逐渐转向 “ 住得好 ” 和 “ 住得起 ”。 “ 什么是住得开呢？中国现在的人均住房建筑面积大概是 37 平方米，人均使用面积大概是 20 平方米。整个房地产行业市场化 20 年，其中过去 10 年是金融化的过程，我们的人均住房建筑面积、户均 1~1.5 套的水平，基本达到世界基本平均水平，基本实现了住得开的目标。” “ 中国的房地产无论从规模、数量还是速度上都是世界一流，但是从居住环境、建筑质量上来讲，我觉得还没有达到世界一流。” 中国老百姓的改善性需求仍然非常强烈 中国现在人均建筑面积大概 37 平主米，人均使用面积只有 20 平方米，这也就是说，人口密度和中国差不多、甚至比中国高的国家，他们的人均使用面积都比中国要高。中国人习惯了住单元房、筒子楼、鸽子房、公寓房，但是人口密度比我们大的像日本，他们很多住房的形式都是一户室、一户居。 “ 我们单元房和别墅之间没有中间过渡产品，这里面有很多原因，有我们住房类型比较多、比较杂，以及历史路径依赖等原因。从现在的住房结构看，从我们的统计口径来讲，商品房在整个住房的供给当中面积刚刚超过 1/3，也就是说，在城市更新、老旧住房改造这些方面空间仍然是比较大。” 房地产行业或变为制造业模式 在这种背景下，房地产行业或将从过去的金融业发展模式转变到制造业发展模式。“ 很多人都说房地产开发商主要是靠房价上涨赚钱，过去在金融业发展模式中，开发商赚钱主要不是靠房价上涨，而是靠资金高周转，实质上它一个杠杆游戏。” 这种游戏从企业角度来讲，抓住了就抓住了，发展起来就发展起来了，但今后不会再有这样的机会了，未来房地产行业的商业模式、融资模式已经发生变化。 “ 房地产行业的从业人员要清楚一点，不管你主观上愿意还是不愿意，目前不是政策友好型的环境。此外，中国大城市的房价，无论从绝对价格还是相对价格，在全球主要城市当中确实处于世界一流地位，大城市的房价确实非常高。还有，央行现在非常明确，即便在今年疫情调控降准降息的背景下，房贷利率仍然是被隔离在降准降息之外。” 不过，房地产行业不是没有发展前景，因为房价还有支撑，改善需求依然存在，土地供应也相对稀缺。 中国城镇化的速度还在加快，且从上世纪 80 年代以来限制大城市发展、鼓励发展中小城市，到现在集中发展大城市都市圈、城市群，这是一个重大变化。除了北上广深这几个超大城市以外，中国的城市发展现在基本上都在逐渐降低门槛。我们看到在城镇化的过程中，中国还有2亿人没有真正进城，也就是实际城镇化率和名义城镇化率的差异，这是中国房地产行业发展最大的支撑。 中国的土地供应也相对比较稀缺，同时未来的政策住宅用地的供应仍然是严格限制的。“ 从统计上来看，最近几年，住宅用地的占比已经下降了15%左右，这也是导致过去十几年时间房价居高不下的重要原因。” “ 整个房地产行业发展的逻辑发生了变化，房价的走势我觉得也发生了变化。过去20年时间里，整个房地产市场的走势，从价值趋势来看基本是涨多跌少，越调越涨。‘房住不炒’提出后，特别是2017年以后，整个房价步入到了高位整理期，未来的房价走势，因为地区、板块和不同，以及项目的不同分化会越来越严重。” “ 未来很难再出现过去十几年那种各地同涨同跌、一线城市扩展到二线城市、二线城市扩展到三线城市的现象。同时，一线、二线城市房价波动周期开始错位，且错位越来越大，同一城市不同项目之间价格的差异会越来越大。” 房地产企业要调整开发思路，要从开发人过渡到手艺人，“ 房企将不再是通过上规模、铺摊子、上杠杆的模式，而是要提高单体项目的融资能力、盈利能力。从复盘的角度来讲，最晚从2017年开始，房企就应该这么做，但是很可惜，许多房企并没有这么做。结构分化，将成为整个房地产行业未来发展的主要特点。”
王彦杰 9月29日下午，“伟大出自平凡，英雄来自人民——全国物业管理行业抗疫先进事迹报告会”于河南省郑州市黄河迎宾馆隆重举行。专题》》 《物业英雄》系列活动总策划、中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻出席报告会并向全体与会人员介绍了活动的初心和历程。 疫情爆发后，周忻发现，物业人在寒冷中长期穿梭于小区里消杀、测温、送快递，为了守护业主的家园，成为了特殊的逆行者。“他们需要关注、需要报道、需要表彰。需要有人记录这段中国物业人的抗疫史。”周忻说。 在周忻倡导下，大年初三，乐居调集全国采编力量，深入社区、医院、交通枢纽和商用物业，用镜头去记录物业人的抗疫点滴。30多天里，7组43名编辑深入一线，拍摄了20多位物业人抗疫的故事，素材长达150多个小时。央视基于这些素材，修剪出一部26分钟的新闻专题片，取名为《物业英雄》。4月16日，《物业英雄》登陆央视二套晚八点《经济半小时》。 周忻介绍，《物业英雄》播出后即爆发出强大的力量，引起行业及社会的巨大反响。4月30日晚，习近平总书记给河南省郑州圆方集团全体职工的一封回信中提到“伟大出自平凡，英雄来自人民”，而河南省圆方物业总经理李娴莉女士和她的党员团队，恰是《物业英雄》的主角之一。 5月18日起，为进一步贯彻习总书记重要回信精神，同中物研协展开《物业英雄第二季》活动，从数百家物业企业的537个案例中，遴选出了100个鲜活的、真实的故事。此后4个多月，深入一线，与物业人面对面深度交流，用多媒体方式记录和传播他们的故事。最终，一本汇集百位物业人抗疫故事的书籍《物业英雄》发布，同时“物业英雄第二季”纪录片《平凡的守护》也应运而生。 周忻指出，防疫注定是一场持久战，物业人防疫变得常态化，考验的不仅是防疫能力，更是心理承受力。在中国物业管理协会指导下，和中物研协还将继续承担起媒体职责，记录、报道、传播好物业行业和可爱的物业人们。 周忻最后说，“有一种伟大叫平凡，有一种英雄叫物业人。我相信，《物业英雄》系列报道是研究中国胜利抗击新冠疫情的史料，也希望它能成为一部中国物业人战疫的史诗。” 本次报告会受住房和城乡建设部房地产市场监管司、河南省人民政府新闻办公室指导，由中国物业管理协会主办，、中物研协承办，旨在宣传行业正能量，激励全体物业服务从业者的士气，提升行业归属感、荣誉感和价值感，树立物业人自信、自立、自强的职业精神。
武汉市物业管理协会会长 张毅 吴文婷9月29日下午，“伟大出自平凡，英雄来自人民——全国物业管理行业抗疫先进事迹报告会”于河南省郑州市黄河迎宾馆隆重举行。 武汉市物业管理协会会长张毅出席会议，并在发言中谈到，习近平总书记在全国抗击新冠肺炎疫情表彰大会上的重要讲话中强调：“中国人民和中华民族以敢于斗争、敢于胜利的大无畏气概，铸就了生命至上、举国同心、舍生忘死、尊重科学、命运与共的伟大抗疫精神”，总书记的讲话令人振奋，同时也深切感受到中国精神、中国力量、中国担当。 报告会现场，他代表武汉市2000多家物业服务企业、十四多万物业从业人员向所有关心、支持与帮助过武汉物业行业抗疫的各位领导、各位物业同仁以及社会各界爱心人士表示最衷心的感谢，“感谢你们在这场艰苦卓绝的战疫中用实际行动给予武汉物业人强大信心和无穷力量，帮助武汉挺过艰难时刻、迎来春暖花开。” 回顾这次抗疫过程中，武汉市物业管理协会所做的努力，他认为主要在于三个方面：首先是上下联动发力。全市2000多家物业服务企业，十四多万物业人始终坚守在疫情防控的第一线。其次是动员社会各界捐款捐物。针对物业管理行业防疫物资紧缺的情况，全国各地物业行业协会、物业同仁及社会各界人士雪中送炭，纷纷向武汉捐赠防疫物资、捐献爱心善款。再者是助力企业复产。协会汇聚行业实战专家，为物业企业开设法律风险防范等系列公益课，还免费向物业企业赠送相关书籍手册近2000册。 基于年初疫情和当前疫情防控常态化的要求，张毅建议，将物业管理纳入生活服务类，切实享受到疫情期间免征增值税等系列助企政策。同时，加强舆论宣传引导，加大疫情防控宣传，内强士气、外树形象。同时，物业企业提供的物业服务具有“准公共产品”性质，他建议将物业服务纳入社区管理和社会基层治理体系；探索以政府购买服务的方式，推动公共管理与市场化服务深度融合，明确物业企业在社会基层治理中的地位和权责，厘清街道、社区与企业的责任边界，推动建立政府、社会、公众和物业企业共同参与的机制。 本次报告会受住房和城乡建设部房地产市场监管司、河南省人民政府新闻办公室指导，由中国物业管理协会主办，、中物研协承办，旨在宣传行业正能量，激励全体物业服务从业者的士气，提升行业归属感、荣誉感和价值感，树立物业人自信、自立、自强的职业精神。
9月19日20时，“华发股份品牌焕新发布会”在珠海国际会议中心隆重举行，来自全国各地的华发合作伙伴、主流媒体和华发业主代表们等欢聚一堂，共同见证华发40周年光辉历程，见证新华发再出发！ 会上，华发股份董事局副主席、总裁陈茵在演讲中提到，时代的浪潮奔涌向前，机遇与挑战前所未有，她说：“能够生活在这样一个伟大的时代，我们感到非常的幸运。人如斯，企业亦是如此。” 1980年，时代大潮起于珠江，珠海成为潮涌之地，华发股份的前身顺潮而生，投身时代，在中国房地产产业的萌芽生长阶段，以品质力为先，奠定了持续引领行业的能力。1992年，华发股份正式成立，继续以品质建筑谱写珠海城市发展史诗,塑造珠海城市发展新格局。 蓄力两纪,注定不凡。 2004年，伴随着城市化进程的滚滚洪流，华发股份在上海证券交易所成功发行上市，时代机遇叠加资本赋能，开启了华发股份如高铁般的发力狂奔；2012年，启动全国征程，从区域型房企华丽转身成全国房企黑马；2015年，顺应“互联网+”和全球顶尖科技发展趋势,在全国首家推出“优+生活”人居产品概念。 如今，时光流转到2020年。回首40年征途，华发股份秉承“造好房”的初心，在全国“6+1”区域40余座城市，精筑了超过170个有生命的空间，为60余万华发家人带来了有温度的服务；华发股份也在不断丰富业务版图，在地产、商业、教育、文化、长租、定制精装等领域满足着人民日益增长的需求，与城市共生长，与生活共美好。 目前，以住宅为主业，商业地产与上下游产业链同步发展的“一核两翼”格局已经蔚然成型，正在驱动华发股份不断走向更加辉煌的未来，也带来了审视品牌、焕新品牌一个最好的契机。 对此，华发股份聘请了世界级领先的全球管理咨询公司麦肯锡，就品牌形象认知、品牌推荐度、消费者旅程体验展开调研访谈，覆盖华发股份6大区域26座城市。基于调研分析结果，恰逢华发集团40周年，华发股份推出了全新的品牌口号： “品质中国 匠心筑家 华发40周年” “品质”：是华发股份数十年如一日的坚守。早在20年前，珠海装修圈里盛传一个故事：凡是装修华发的房子，砸墙一定要加钱，因为墙体厚，用料足，这便是对品质最朴实的认可。品质就像身体健康一样，是“1”，如果没有这个“1”，财富、容貌等全都是0。 “中国”：《银河英雄传说》莱因哈特皇帝曾经说过：“我们的目标是星辰大海”，那么华发股份的目标是什么？立足珠海，布局全国，开拓海外。截至目前，华发股份的足迹已经遍及全国40多座大中城市，触角更延伸到了中国香港、中国澳门、美国旧金山等地。 “匠心”：是一种时代精神，代表着日复一日的精益求精，臻于至善。华发股份砥砺前行40载，执着于产品和服务每一个细节的精雕细琢，执着于技术标准的不断钻研和突破，力求将各个环节完美呈现，极致传承了时代所弘扬的“工匠精神”。 “筑家”：“家”是温暖的，华发股份提供给客户的，不仅仅是钢筋混凝土堆积的稳固空间，更是精致而有格调的生活。因此，华发股份尊重每一块土地，打造有温度的社区生活，并不断丰富上下游产业满足客户幸福所需，践行当代人居美好。 “华发40周年”：如同用生日来记录自己的成长一般，华发集团迎来了40周年华诞。作为华发集团的“压舱石”，华发股份与集团的发展一脉相承，休戚与共。站在40周年的历史节点，华发股份将紧跟集团发展步伐，在承前启后、继往开来中走向崭新的未来。 黄金时代在我们面前，而不是身后。 2020年是一个不平凡的年份：全面建成小康社会和“十三五”即将收官、决胜脱贫攻坚战战果丰硕、新冠肺炎疫情斗争取得阶段性胜利、新基建布局如火如荼……中国再次迎来了高速高质量发展的大潮。 “有幸，我们也融入了这场新时代发展的大潮中。”陈茵满怀激动地说道：”放眼未来，我们将会一如既往，坚守匠心，精制品质产品，打造优质服务，用心呵护每一个家，让家的风景因华发而更加美丽，也让‘华发’因这份执著而声动中国，享誉世界……”
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