东阿阿胶怎样过“冬至”？ 2018年底，东阿阿胶转型痛点已经显现的时候，秦玉峰作为主编，主导编辑了一本《冬至大如年》的书，书中收录了众多当代作家、诗人等来到东阿阿胶参观后写下的相关作品。 立冬已过，冬至未至。 这天刚好是位于两个节气中的“小雪”，被誉为“胶城”的聊城东阿县东阿阿胶城内，一口被重石遮住井口的古井已经迎来送往了一拨拨游客，待到冬至当天，这里会被打开取水，当地开始欢度一年一度的“冬至阿胶滋补节”。 “到时候这里的灯都会点起来，站满了人，秦总（东阿阿胶总裁秦玉峰）会亲自熬制九朝贡胶”，工作人员向记者介绍每年冬至阿胶滋补节的盛况。 阿胶行业老大哥东阿阿胶与当地政府合作举办的节日，至今已经举办了12届。又一届的阿胶节即将来临，这次的东阿阿胶却有些不同。 立冬前的10月31日，东阿阿胶披露了受人关注的前三季度财务报告：营业收入和净利润同比下滑明显。立冬后的11月14日，东阿阿胶董事长王春城宣布因工作原因辞职。东阿阿胶在连续多年的业绩增长下遭遇收入利润双降，也让市场对公司业绩产生担忧。 “今年阿胶行业都不好过，你看看老大就知道了”，一位阿胶生产企业的销售人员对记者说。目前，东阿阿胶清库存仍在继续，除了员工直播卖货之外，公司还在发展工业旅游项目。 立冬后的东阿阿胶：员工直播熬阿胶卖货 11月20日早上九点，东阿阿胶总部的员工已经上班一个小时。在熬胶锅前，一个姑娘戴着围裙忙碌着熬制阿胶糕，左手边，一只手机正在拍着熬胶画面，进行网络直播。 这样的场景在东阿阿胶总部内多处可见，有的员工用手机直播，有的员工还有专门的直播间及摄影机。 今年9月底，东阿阿胶开始正式推出鲜制即食阿胶产品，消费者购买东阿阿胶的主要产品阿胶块，东阿阿胶直营门店或网络销售渠道为消费者加工成更为方便食用的阿胶糕。“双十一之后熬胶人手不够，很多直播熬胶的都是平时办公室里的工作人员抽调的”，一位东阿阿胶员工告诉记者。也有人形容这样的场景为，东阿阿胶的人“都扑到销售上了”。 东阿阿胶相关负责人对新京报记者表示，清库存仍在继续，整体来看终端销售良好，渠道库存逐渐减少，各项举措还需持续落地。 多年涨价后的清库存状态中，东阿阿胶的优惠力度也较往年加大。 11月19日至20日，新京报记者在东阿阿胶直营门店、工厂店中了解到，东阿阿胶目前的“红标阿胶块250g”产品销售价格为890元/盒，可以由门店或工厂店中的工作人员免材料及加工费加工成为阿胶糕产品。销售人员反复强调，这样的价格实际上为“原产地优惠价”。 11月20日，新京报记者在东阿阿胶的京东自营店看到，东阿阿胶“红标阿胶块240g”的产品价格为1295元/盒，促销价格为999元/盒。 在这样的价格事实上已经较东阿阿胶此前的价格有所降低。2018年2月27日，新京报记者在东阿阿胶的天猫旗舰店看到，东阿阿胶的“红标阿胶块250g”产品价格为1350元/盒，促销后的售价为1199元/盒。2019年7月15日，新京报记者在东阿阿胶的天猫旗舰店看到，上述同样产品的价格为1499元/盒，促销后的价格为1349元/盒。 此前，东阿阿胶的产品不断提升出厂价格，其中重点产品东阿阿胶阿胶块、复方阿胶浆等出厂价、零售价都在不断调整。与不断上涨的价格不对应的是，东阿阿胶业绩下滑明显。2018年公司营业收入73.38亿元，同比下滑0.46%。2019年1-9月，东阿阿胶营业收入为28.3亿元，同比下滑35.45%，归属于上市公司股东的净利润约2亿元，同比下滑82.95%。 王春城辞董事长引猜想，秦玉峰稳坐总裁位 11月19日，东阿阿胶博物馆内又迎来一批游客。博物馆名为“中国阿胶博物馆”，包括我国阿胶历史、阿胶产业历史及东阿阿胶发展历史等介绍。 博物馆内“新中国成立后东阿阿胶历任厂长、董事长、总裁”的介绍中，王春城的履历还显示为“2015.1-现在任董事长”。数天前的11月14日，东阿阿胶宣布，近日董事会收到董事长王春城的辞职报告，由于工作内容变动原因，王春城申请辞去公司第九届董事会董事长、董事职务，同时一并辞去的还有战略委员会主任委员职务。 在此之前，王春城在东阿阿胶多年。2015年初王春城在一次换届选举中成为东阿阿胶董事长。同年任职上市公司华润双鹤董事长（2018年底离职）。2018年9月，王春城出任华润三九董事长，今年3月出任港股华润医药董事长。 对王春城此时辞去东阿阿胶董事长一职，市场也提出了多种猜测。东阿阿胶相关负责人对新京报记者表示，王春城辞任为华润集团正常业务调整，“王春城目前是华润集团高管，根据华润集团相关制度要求，华润集团管理层不应在下属业务单元的子公司或成员企业有具体执行层面的任职；但在华润集团层面，王春城仍主要分管医药板块，且仍然担任华润医药集团的董事长。” 新京报记者注意到，曾在华润集团任职董事会办公室总经理的王春城在东阿阿胶的数年时间中，也并未在东阿阿胶领取工资。东阿阿胶11月14日公告，在新任董事长选举产生前，由公司董事吴峻暂时代为履行董事长职责，公司董事会已同意韩跃伟为公司第九届董事会董事候选人。 中国阿胶博物馆里，讲解员的扩音器内不断传出声音，围绕公司发展史主要介绍的主人公，是东阿阿胶现任总裁秦玉峰。 秦玉峰，这个在东阿阿胶厂内从工人一步步做起的领导，被员工谈及时常用“很辛苦”、“厉害”等形容。 在东阿阿胶官网上的“企业介绍”后紧跟着的就是“总裁介绍”。1958年出生的秦玉峰为山东东阿本地人，16岁就进入东阿阿胶工作，历任科长、处长、厂长助理、副总经理、常务副总经理，负责质量、研发、技改、采购供应、生产制造、市场营销等工作。 1996年，东阿阿胶成功上市。根据东阿阿胶年报，在1999年时，东阿阿胶的董事长、总经理还为刘维志，当时秦玉峰任公司副总经理，并持有部分公司股票。2004年，华润正式控股东阿阿胶。当时的东阿阿胶被市场认为是绩优股却卖得并不贵，华润仅出资2.3亿就拿到东阿阿胶控股权。 2006年，当时东阿阿胶董事长刘维志已经65岁，5月其被聘请为名誉董事长的同时，秦玉峰开始出任东阿阿胶总经理。 从东阿阿胶2005年年报来看，当时的东阿阿胶旗下除阿胶及系列产品外，还有保健食品、医疗器械、药用辅料等产品销售，公司提出的战略为“纵向一体化战略”。秦玉峰上台后，东阿阿胶开始塑造高端品牌形象，倡导的是“实施主业导向型的单焦点多品牌战略发展”，将更多力气聚焦到发展阿胶产品主业。2007年，也就是秦玉峰上台后的第二年，东阿阿胶开始和当地政府联合举办阿胶滋补节。 随后的多年里，东阿阿胶药用辅料、医疗贸易、医疗器械等板块占营业收入比重逐年降低。2012年年报里，医疗贸易这一项无收入产生；2014年年报里，医疗器械这一项已经不在东阿阿胶年报中单独列示。根据东阿阿胶2018年年报，公司分产品类型中除阿胶系列产品外，还包括医药贸易、其他、其他业务3类，这3类产品在2018年占营业收入比重分别为0.77%、12.9%、0.25%。 2018年底，东阿阿胶转型痛点已经显现的时候，秦玉峰作为主编，主导编辑了一本《冬至大如年》的书，书中收录了众多当代作家、诗人等来到东阿阿胶参观后写下的相关作品。 在东阿阿胶建的中国阿胶博物馆门口的石碑上，还展示着秦玉峰的另一个头衔：“国家非物质文化遗产阿胶技艺传承人”。工作人员称，每年冬至阿胶节时，秦玉峰都会在古阿胶井取水，只有其参与主导熬制的阿胶，才能叫做“九朝贡胶”。 连年涨价的阿胶与缓慢消化的库存 秦玉峰上台时，东阿阿胶实行的另外一条重要战略，就是东阿阿胶的“价值回归”，也就是公司历年对阿胶产品的提价。 根据当时的报道及机构研报，东阿阿胶早在2004年就对旗下的阿胶块产品、复方阿胶浆进行提价。2005年、2006年，东阿阿胶也分别实行了提价策略。浙商证券曾在研究报告中表示，东阿阿胶自2005年起至今已经累计提价18次，价格增长20倍。 2018年度，东阿阿胶阿胶系列产品的毛利率为74.98%，远超其他阿胶类生产企业。2018年2月，东阿阿胶的效用如何开始遭到质疑，至今社会各界也有不同的声音，现代医学与传统医学的碰撞下，有的人坚信东阿阿胶的效用，有的人则认为高价购买阿胶是一种心理安慰。 一些普通消费者对于东阿阿胶的价格也提出质疑。今年7月，秦玉峰等人在一次投资者关系活动中回应表示，“现在遇到了外部的环境变化，价值回归走到了比较高的位置”。东阿阿胶今年8月披露的公司2019年半年报中已经表示，“市场对阿胶价值回归预期降低”。 2019年1-9月，东阿阿胶的利润大幅下滑。7月时，秦玉峰等人对投资者表示，“渠道原本靠囤货来盈利，我们涨价所有渠道商都盈利，因为阿胶保质期是5年，如果经销商囤货，差价收益就比较大。现在渠道发生了变化，由靠囤货转为靠周转率，我们顺应渠道变化，进行了降库存的调整，带来了销售业绩的短期波动”。此前在2018年1月，东阿阿胶董事会秘书回答公司存货增加的原因时还表示，主要是驴皮原料战略性储备增加。 新京报记者在多家东阿阿胶直营店了解到，目前在售东阿阿胶大多为2018年生产产品。部分经销商旗下的店铺，大部分也在销售2018年生产的阿胶产品。一家东阿县内的经销商店铺销售人员告诉记者，目前2018年度生产的红标阿胶块可以1600元/斤出售，如果是2017年生产，则可以1550元/斤出售。 那么，这样的清理囤货还要进行多久？东阿阿胶对新京报记者表示，预计这样的清库存行为要在一至两年的时间内才能消耗掉库存。 根据东阿阿胶账面存货来看，公司的库存商品消耗并不迅速。2018年底，东阿阿胶存货合计为33.69亿元，其中库存商品余额为6.65亿元。截至2019年6月底，东阿阿胶的存货合计为34.64亿元，其中库存商品余额为9.79亿元。截至2019年9月底，东阿阿胶的存货余额合计为33.55亿元，具体明细尚未披露。 经销商手中还剩多少库存？东阿阿胶相关负责人回应记者表示，各地区库存情况不同，整体来看，公司调整期约一至两年。 11月24日，山东省阿胶行业协会会长李贵海对新京报记者表示，以今年10月份的市场来看，阿胶行业市场没有萎缩。此前东阿阿胶的高速增长数据不是“真实的市场数据”，而是经销商囤货产生，“他们怕东阿阿胶再涨价，反复囤货造成的。价格稳定之后，他们才会开始清理库存”。 全国20个养驴基地，驴屠宰项目未按原计划竣工 在阿胶产业中，从业者常常提到的制约行业发展因素，就是驴皮资源紧缺。 东阿县阿胶行业协会会长赵云峰对新京报记者表示，驴皮原料存栏量在不断下降，近些年东阿县积极推进养驴产业但供应远远满足不了驴皮的需求，一些公司会从全国各地采购。驴养殖的生长周期长，怀胎率低，可能相对前两年的节点中，存栏量也在逐步慢慢上升。 根据东阿阿胶披露，目前，全国已建设毛驴养殖示范基地20个，在10余个省、区已推开养驴扶贫模式。包括三种各具特色的扶贫模式：一是规模化、标准化养殖模式。二是“政府+金融+龙头企业+合作社+养殖户”的产业化养殖模式。三是金融杠杆+新型经营主体模式。 从东阿县当地收购毛驴，也为当地阿胶企业的原材料来源。11月21日，东阿县陈集乡一个黑毛驴养殖合作社工作人员对记者介绍，每年合作社与东阿阿胶签署收购协议，将养殖的黑毛驴卖给东阿阿胶。 记者从东阿县县政府相关部门了解到，目前东阿县的散户饲养驴已经很少存在，大部分都是以养驴合作社的形式经营。目前养驴合作社有要求养殖规模达300头以上才可以经营。在当地，这样的养驴推广也为扶贫项目，该负责人介绍，合作社与阿胶厂签署收购协议后，这些协议可以为合作社进行担保，银行可以贷款给合作社作为启动资金。 今年7月，秦玉峰等人还在投资者关系活动中表示，“主要原料驴皮情况逐步向好，我们稳定把握原料上端。所以，今后几年原料情况不会出现大幅变化。” 养驴只是一方面。新京报记者注意到，东阿阿胶的毛驴产业也跟工业旅游相挂钩，此前公司曾提到，要“提升毛驴产业综合价值和体验旅游品牌认知”。 新京报记者11月21日来到东阿阿胶旗下的毛驴博物馆、毛驴繁育基地了解到，该项目已经在接待游客。 此外，在驴加工屠宰上，东阿阿胶仍有项目在建。11月21日，新京报记者来到东阿阿胶位于陈集镇的毛驴屠宰线项目看到，该项目部分厂房已经建好，但仍然有部分建筑未完工，但无施工团队施工。保安告诉记者，目前该屠宰加工厂已经运作，未完工的建筑是做什么的自己并不知情。 在该项目的介绍牌上显示，毛驴加工屠宰项目属于东阿阿胶旗下的毛驴产业链项目，为2017年省重点项目，项目总投资19.89亿元，主要包括毛驴交易中心、9万头毛驴屠宰及深加工、原料处理项目、驴专用日粮产业化建设项目、特色健康工业旅游项目等，计划于2018年竣工投产。 东阿阿胶对外表示，公司的年屠宰十万头毛驴屠宰线投产运营，2019年预计屠宰15000头。根据东阿阿胶半年度报告，公司的驴屠宰加工项目原计划投资1.18亿元，工程进度为55%。 阿胶行业不好过？当地上马多个阿胶项目 如果在东阿县城坐上出租车说要去阿胶生产工厂，司机一定会疑惑，那么多工厂，你要去哪一个？ 顺着东阿县的北环路往东，一路上能看到很多阿胶生产企业。11月21日，记者在东阿县工业园内看到，仍有多个阿胶类生产项目正在建设。其中包括山东东阿咏年堂的阿胶及阿胶系列产品生产项目仍然在建、东阿县五季康元食品工程公司的“阿胶系列产品生产项目”在建、济韵堂阿胶规划建设的“鹿角胶机龟甲胶生产项目”在建。根据建设工地前的公示信息，五季康元的阿胶系列产品生产项目的总投资2.3亿元，预计投产后年销售收入可达8.8亿元，利税2亿元。 新京报记者自东阿县有关部门了解到，目前东阿县的阿胶生产企业有93家，其中有“药字号”的2家，保健食品23家，其余属于食字号企业。按照收入2000万元以上、员工总数300人以上的“规模以上”标准，目前东阿县有7家规模以上的阿胶生产企业。 在东阿县，还有东方阿胶、百年堂两家公司在新三板挂牌。东方阿胶2019年半年度报告显示，报告期营业收入3194.8万元，净利润187万元，毛利率26.86%，较上年同期的29.67%有所下滑。百年堂2019年上半年为亏损状态，公司报告期营业收入为2837.54万元，净利润为-106.7万元。 东方阿胶的销售负责人对新京报记者表示，今年阿胶行业都不好过，对于其他情况却不愿意多谈。 在目前的市场环境下，阿胶类企业正在做什么？ 11月21日，新京报记者来到东方阿胶看到，公司同样建立了直播间，通过直播介绍来推广产品。对于其他阿胶生产企业来说，做电商渠道却不是一件简单的事。一位东阿县生产企业销售负责人告诉记者，目前自己所在工厂做得较多的为代加工业务，也就是俗称的“贴牌”生产，“自己做电商没有做起来，我们没有专业的团队，销售渠道也比较单一”。 除了对阿胶产业本身的销售渠道推广，东阿县当地还在联合东阿阿胶等企业做地方工业旅游。 11月19日至20日，新京报记者走访东阿阿胶旗下旅游产业了解到，目前公司已对游客开放包括东阿阿胶体验工厂、中国阿胶博物馆、东阿阿胶城、东阿药王山、毛驴博物馆几个项目。此外，东阿阿胶将此前的老工厂改造为阿胶主题酒店。记者在走访中，不时能看到有坐着游客的大巴车进入东阿阿胶产业园，以中老年游客为主。 11月20日，记者在东阿阿胶工厂体验店中了解到，目前东阿阿胶旗下已经有研发出尚未上市的护肤类产品，已经上市的熟驴肉产品“黑驴王子”、蓝帽子阿胶枣等。 值得注意的是，目前东阿阿胶还有部分关于工业旅游类的项目仍在建设。根据东阿阿胶2019年半年度报告，公司重要在建工程还有毛驴博物馆装修及展陈项目、东阿阿胶聊城博物馆项目、旅游服务区景观项目、老厂房改造项目、东阿阿胶乐活中心项目，上述项目的计划总投资分别为798.7万元、752.54万元、2861万元、5490万元、4575.3万元，报告期末工程完成进度分别为100%、100%、92%、70%、99%。 11月22日，东阿阿胶相关负责人对记者表示，公司发展工业旅游项目主要是向体验型经济转变，旗下的工业旅游项目已经在2018年度接待游客182万人次。 记者注意到，目前东阿阿胶年报中并未单独示列工业旅游类业务产生的收入。在2018年年报中，东阿阿胶按照产品分类中的“其他”产品产生营业收入9.46亿元，营业成本8.49亿元，毛利率10.3%。
雨润“傍上”中铁建，祝义财断臂求生后的地产心思 中铁建地产官微发布的一则消息称，与雨润控股集团在北京签署战略合作框架协议，让沉默了许久的雨润地产再次浮出水面。 值得一提的是，雨润控股集团董事长祝义财出席了签约仪式，这是他回归雨润后为数不多的一次公开露面。 自2014年起走上“被收购”道路的雨润地产，遭遇的债务危机后不断地传出碧桂园、融创并购消息，而后又一次次出售项目予远洋、佳源国际，背后是雨润地产最艰难的五年。 这次与中铁建地产的合作签约，无疑给雨润地产打了一针强心剂。另一方面，在祝义财的规划里，看到了雨润重生后的地产心思。 祝义财初步提出了雨润控股集团存量土地资源开发和合作开发第四代商业综合体两条思路，尤其是聚焦以人民生活方式变革为核心、以体验性、休闲性为主导的主题商业综合体开发。 与以往的卖卖卖不同，依靠中铁建地产这棵大树，雨润的房地产业务想象空间变得更大。 傍上国企中铁建 在签约仪式上，祝义财强调，国有企业具有强大的政治优势和信用背书，民营企业具有分配灵活的体制机制优势，叠加中国铁建地产专业化的开发能力和品牌影响力，双方能够有效实现需求互补、强强联合。 经历了一轮债务危机，雨润地产亟需找到一棵可以倚靠的大树，央企背景的中铁建地产无疑是很好的伙伴。 截至2019年5月27日，中铁建地产集团在31个城市及2个国家级新区（广州南沙新区、贵安新区）布局了146个项目，总建筑面积4900多万平方米，已开发面积3600多万平方米。 尽管在几年前就传出过碧桂园、融创想并购的消息，不过，令融创望而却步的的是雨润地产集中三四线城市的布局和巨额的经济纠纷。 “雨润的土地储备是一个富矿。”业内人士表示。公开资料显示，截至2013年底，雨润地产的可开发建面超过6000万平方米，布局城市40-50个，项目80多个。但是，绝大部分地块属于农贸物流用途。 然而，根据融创2015年拟并购雨润地产时作出的投资数据，雨润地产住宅及商业综合体开发业务土地储备仅800万平方米，主要布局在江苏、浙江和山东，共有34个项目。 孙宏斌当时还表示，对雨润的中央商场、食品、农产品、保险板块感兴趣的人有很多，其中最难的是房地产。雨润地产主要在三四线城市，整体的布局是不对的。2016年1月，孙宏斌旗下公司宣布放弃收购。 此后，也有消息称碧桂园有意接盘雨润地产，但最后也无下文。自2016年初至2018年底，处于风雨飘摇的雨润地产，又陆续传出土地被查封、出售项目、工地停工等声音。 截至2018年10月31日，雨润集团涉诉案件900余件，标的额近300亿元。其中，已进入执行程序的案件近100件，标的额约100亿元。 截至2019年上半年，雨润上市平台中央商场公布，房地产开发营业收入4.07亿元，占总营业收入的10.39%。 其中，地产主要在建项目预计投资总额157.26 亿元。这意味，雨润地产不仅仅需要信用背书，还要有雄厚的资金背景的合作对象。 只是，不知道雨润地产会不会走上一条类似绿城的道路。 雨润地产重生？ 资料显示，雨润集团于2002年开始涉足地产开发，并成立了雨润地产，目前开发项目以二三线城市为主，遍布南京、西安、青岛、沈阳等地区。 随着住宅开发逐渐成熟，雨润地产于2009年正式控股A股平台“中央商场”，进军商业地产领域。 随后，雨润陆续将一些地产业务注入中央商场，据中央商场2019年中期业绩报告显示，该平台主要包含三大业务板块，新零售板块、新地产板块、新业态板块。 其中地产板块，上半年地产项目委托代建、代销协议签订落地。公司改变地产项目管理模式，重新梳理地产各项目，调整部分项目规划。 截至上半年，在建项目10个，主要分布在江苏徐州、淮安、宿迁、海安、盱眙和泗阳等地区。由于房地产行业具有投资大、建设周期长、运营管理难度高，且受房地产业宏观调控政策影响大等特点，管理难度大，因此，公司为降低运营成本，于报告期将房地产开发业务托管给江苏地华房地产开发有限公司代建和江苏润地房地产开发有限公司代销。 但上述项目只是雨润地产的部分资产，雨润集团运作的地产平台主要有两个，一是上市公司中央商场旗下的商业及地产业务；二是祝义财本人控制下的地产集团，产品类型涵盖住宅、旅游地产、商业地产及物流地产。 据熟悉雨润地产的相关人士介绍：“除了综合体外，农产品物流中心也是占比很大的业务板块。” 据雨润集团官网未标明时间的介绍称，未来五年，雨润物流将按照“333”发展规划，在全国30个省会城市建立雨润农产品全球采购中心、在300个地级市建立雨润农产品物流配送中心、在3000个农产品资源聚集区建立农产品生产示范基地，成为知名的农产品物流设施提供商和服务商。 分析人士表示，雨润在进入地产后的快速扩张时期已埋下危机，注定要承受涉足地产多元化发展的阵痛，想要回到昔日辉煌时光并不是一件易事。 自祝义财“归来”后，分别对雨润食品和中央商场两个上市平台重整旗鼓，只是“浴火”太久，这次地产平台能否借助合作迎来重生，拭目以待。
起底正威：“大象狂奔”投资超千亿 合作方多为地方政府 持续扩张，正威钱从何来？ 巨无霸民企正威财务数据公之于世。 11月18日，新京报记者梳理九鼎新材最新发布的权益变动报告书发现，截至2018年12月31日，深圳正威（集团）有限公司资产总额655.42亿元，负债总额257.69亿元。当年，其净利润同比增长27.07%。 据介绍，2018年正威实现营业额逾5000亿元，位列2018年世界500强第111名，正威实际控制人在2019年胡润百富榜上以1000亿元财富排名第15位。 近年来，正威展开大举扩张，尤以50亿元入股恒大地产引发市场瞩目。据新京报记者不完全统计，其今年以来在全国多地大举扩张，宣布投资项目的总金额已超过千亿规模，而不少签约方均为地方政府。目前，“世界铜王”正威集团入股上市公司九鼎新材仍在推进中，而这也是正威旗下的第一家上市公司。 持续扩张，正威钱从何来？新京报记者获悉，正威集团旗下若干公司出现股权出质与动产抵押事项。此外，正威与金融机构存在多重合作，自身也成立了正威金融控股有限公司，其也投资了兰州银行并曾入股锦安系，不过，目前锦安控股有限公司工商资料收录的股东名单中已无正威。 进击资本市场 九鼎新材最新公告显示，公司实际控制人顾清波同日与正威集团、王文银重新签订了《股份转让框架协议之补充协议》，将九鼎新材6500万股股份的实际股权受让方由双方此前约定的“西安正威新材料有限公司”（下称“西安正威”）变更为深圳翼威新材料有限公司”（下称“翼威新材”）。 新京报记者发现，随着受让对象的变更，国资已退出，而原拟受让九鼎新材股份的西安正威拥有部分国资背景。 九鼎新材表示，股权受让人变更原因系为加强实际控制权利，提高经营决策效率，更好地发挥资源协同效应，正威集团将指定的第三方由其控股子公司西安正威变更为其全资子公司翼威新材，其他交易事项不变。 在财经圈，正威与华为、娃哈哈一度被并称为“永不上市”的巨无霸企业。由此，入主上市公司九鼎新材对正威意义重大。 2017年4月，王文银对媒体表示，当年就会启动上市计划，预计会在A股和港股分别并购一家公司，并向其注入优质资产。同年正威集团即作为战略投资者入股九鼎新材。 新京报记者发现，虽然此前旗下没有上市公司，但正威对资本市场并不陌生。 2017年11月，中国恒大（3333.HK）即公告称，其间接附属公司恒大地产集团有限公司与正威集团、苏宁和山东高速等6家战略投资者签订增资协议，合共引入投资人民币600亿元；其中，正威集团将向恒大地产之资本出资人民币50亿元，占恒大地产于增资完成后之经扩大股权约1.1759%。 新京报记者注意到，2017年9月，正威国际集团董事局主席王文银与恒大集团董事局主席许家印在正威国际集团总部会谈。 新闻稿显示，王文银在席间对恒大近年来所取得的成绩高度认可，并号召集团高管向恒大团队学习；宾主双方达成共识，双方目标明确，战略契合，合作领域广泛，碰撞异同点，强强联手，整合资源，必将实现双赢局面。 11月9日，新京报记者查询恒大地产集团有限公司工商信息，正威集团仍为股东之一。 王文银财富缩水 正威是谁？ 官网介绍显示，正威创始于上世纪90年代，最初以贸易及OEM的经营模式开始建立市场及经营格局，并逐步展开产业链上下游垂直整合，建成有色金属全产业链。2008年，正威集团首次进入中国民营企业500强，排名第461位；2013年首次进入世界500强，排名第387位。 据介绍，2018年正威集团实现营业额逾5000亿元，位列2018年世界500强第111名，中国企业500强第27名。另据正威集团官网今年8月新闻，2019年上半年集团实现销售收入2845亿元。 财富中文网曾介绍正威集团“仅用十来年的时间，就成长为世界上规模最大的铜业公司之一”，并将正威集团的崛起归因于中国对工业金属的巨大需求，以及创始人王文银的管理有方。 新京报记者发现，在九鼎新材近日披露的权益变动书也公开了一向低调的正威的财务数据。 2018年度，正威集团实现营业收入1586.14亿元，较上年同期略微下滑1.11%；营业利润为48.27亿元，净利润38.17亿元，归属于母公司所有者的净利润29.53亿元，同比增长27.07%。 2018年度，正威集团经营活动产生的现金流量净额为62.68亿元，较2017年度增长超过90%；投资活动产生的现金流量净额为-42.59亿元，上年同期为-60.32亿元；筹资活动产生的现金流量净额为-18.54亿元，上年同期为16.54亿元。 正威集团董事局主席为王文银。公开资料显示，王文银还为第十三届全国政协委员、广东省工商业联合会第十二届执行委员会副主席。 财富中文网一篇2013年的报道显示，王文银接受专访时曾就如何在利润并不丰厚的铜产业赚钱表示，他的方法是依靠“五差”——时间差、利率差、汇率差、积差和价差，“比如说今天伦敦的铜大跌，明天上海一定大跌。但是这个时间差很少有人能够把握，我们把握……太平洋的水、大西洋的水、印度洋的水永远不可能是平的，你可以用每一个海洋之间的不平赚出利润”。 王文银还表示，“我只做别人做不了的事，只看别人看不到的地方，只想别人想不到的问题。别人能做的事情，我绝对不去做。哪怕他们做的成本比我高，我也不去做”，“我们的管理模式是我是主席，下面有十个副主席、几十个总裁和几百个总经理，但我只管十个副主席”。 正威在官网介绍，集团在全球拥有超过十平方公里的商业开发园区，一百平方公里工业开发园区，一千平方公里采矿区，一万平方公里矿区面积，十万平方公里探矿权面积，已探明矿产资源储量总价值逾10万亿元。 凭借正威的庞大实力，王文银也长期跻身于中国最顶尖的富豪圈。 新京报记者梳理看到，近五年的胡润百富榜中，王文银曾最高排至第10位。2019年胡润百富榜中，王文银家族以1000亿元财富排名第15位，其财富近五年来首次出现缩水，较2018年减少了100亿元。 千亿大手笔 财富缩水的王文银，并未放下扩张步伐。 正威集团官网发布的2019年上半年度工作总结显示，投资委员会项目多点开花、全面推进，乌鲁木齐项目、济南项目、玉林项目、宁德项目、海安项目等5大项目在上半年实现落地，打造了兰州三期、全威二期、新疆铭威工厂、山东光电集成电路工厂、新疆金属新材料项目、梧州宝石产业园、天津总部项目、广州项目等8大样板工程。 新京报记者梳理发现，正威集团今年以来已在全国多地与当地政府签下单项目即百亿以上规模的投资合作，多集中于新材料领域，总金额已达千亿。 值得注意的是，正威集团今年以来的这些投资项目多系与当地政府签约。 今年3月中旬，玉林市政府与正威集团签署投资合作协议，正威集团将投资150亿元在玉林建设新材料产业城。正威广西玉林新材料产业城项目建设内容包括金属和非金属新材料、循环经济和物流产业园以及产业配套等项目，共分两期投资建设，建设期为3年，全部达产后年营业收入不低于260亿元。 5月下旬，正威集团与海安市人民政府签署“光电显示偏光板产业基地项目”合作协议，项目总投资100亿元。项目分三期建设，一期、二期总投资50亿元，新上4条TFT-LCD等级偏光板生产线，建设年产8400万平方米TFT等级偏光片项目，一期、二期项目建成后可实现年销售100亿元。三期为产业链后续上下游配套项目，预计总投资50亿元，基地全部建成后可实现年销售额150亿元。 8月27日，如皋市举行正威集团（如皋）5G新材料产业园项目签约仪式，总投资约300亿元，共涉及6个项目，包括年产552万平方米纳米铜触控显示一体化项目，年产25万吨低氧光亮铜杆项目，碳纤维材料及应用产业园，以高端装备智能控制系统为研发核心的智能装备研究院，整合区域铜产业资源的供应链平台项目等。 南通市市委书记陆志鹏表示，希望正威集团在已有合作的基础上，进一步拓展领域、深化合作，推动更多高质量项目落户南通；南通市和如皋两级党委、政府将以务实的举措、优质的服务，推动项目早日开工建设、投产见效。 8月30日，泰安市与正威集团签署新材料产业项目合作协议。正威将在泰安投资100亿元，建设金属新材料产业基地。 泰安市市委书记崔洪刚表示，希望正威集团把更多的经验和资源带到泰安，把更多的资金投到泰安，把更多的人才引到泰安，实现双方在更广领域、更深层次的合作共赢。 据四川达州市地方媒体达州日报消息，9月23日，达州市与正威集团在成都签订投资协议，标志着正威集团投资550亿元与达州合作共建的国家级新能源新材料产业基地项目正式启动，这是达州有史以来民营企业投资最大的项目。 四川省人大常委会副主任、达州市委书记包惠表示，投资协议的签署，希望正威集团按照投资协议约定，有序高效推进项目建设，确保如期开工、如期建设、如期达产，在高效务实的合作中实现企地双赢发展，共创美好未来。 9月27日，郴州市与正威集团举行湖南郴州正威新材料科技城项目签约仪式。湖南郴州正威新材料科技城项目总投资106亿元，主要建设内容包括铜基新材料项目和白银精深加工项目、国际精矿分拨中心、区域总部等，计划5年内竣工达产。项目全部建成投产后，预计年营业收入不低于300亿元、年税收不低于4亿元。 王文银表示，湖南郴州正威新材料科技城项目落地郴州，将在未来为郴州的经济社会发展和转型升级起到巨大的作用；下一步，正威国际集团将借助郴州承接产业转移的优势，进一步加强对接交流，进行更深层次的合作，真正把郴州有色金属产业做实做强。 去年完成授信总额258亿元 持续扩张，正威钱从何来？ 新京报记者发现，正威集团旗下若干公司出现股权出质与动产抵押事项。 工商信息显示，正威集团将其持有的山东正威投资控股有限公司50000万股股权出质给了山东国惠投资有限公司（下称“山东国惠”），该笔股权出质设立登记日期为今年9月3日。山东正威投资控股有限公司工商信息显示，其股东目前为持股75%的山东国惠和持股25%的正威集团。 山东国惠官网介绍显示，其是经山东省政府批准设立、由山东省国资委履行出资人职责的省管企业，承担着省级国企改革发展基金运营管理、产业项目投融资、培育发展新兴产业等职能。 全威（铜陵）铜业科技有限公司（下称“全威铜业”）工商信息显示，其于9月4日新增一条登记编号为34072019004737的动产抵押登记信息，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司，被担保主债券数额为30000万，债务人履行债务的期限为2019年9月9日至2021年9月9日。全威铜业将其持有的进口大拉机等多套设备作为抵押物。 全威铜业的股权结构显示，其由正威集团和正威国际集团有限公司分别持股51%、49%。香港公司注册处综合资讯系统（ICRIS）搜索结果显示，正威国际集团有限公司为一家成立于1999年的私人股份有限公司，目前状态为“仍注册”。 此外，正威国际集团有限公司还曾于2017年和2018年两度将所持有的全威铜业36652万元股权出质予中国华融资产管理股份有限公司安徽省分公司，目前这两笔股权出质状态均为“有效”。 正威集团官方新闻显示，2019年6月20日，正威集团与交通银行广东省分行举行全面战略合作签约仪式，根据协议，双方将建立综合金融合作伙伴关系。 王文银表示，正威集团和交通银行在企业的发展方向、战略目标和企业实力等方面高度契合，此次携手合作是真正的强强联合，希望双方合作越来越成功。交通银行广东省分行党工委书记、行长周宝志表示，下一步交行将继续发挥优势，在综合授信、离岸业务投行业务及大湾区项目建设等方面为正威集团提供全方位的综合性服务。 新京报记者注意到，正威集团官网发布的集团2018年度工作总结显示，集团融资中心2018年度完成授信总额258亿元、完成股权融资53.68亿元。 前述九鼎新材公告显示，截至2018年12月31日，正威集团资产总额655.42亿元，负债总额257.69亿元。 新京报记者发现，正威不仅与金融机构存在多重合作，自身旗下也有金融企业。 工商资料显示，正威设立了深圳正威金融控股有限公司，其注册资本100000万元人民币，对外投资了深圳正威商业保理有限公司、荣威（深圳）融资租赁有限公司、重庆海尔云链科技有限公司等。 重庆海尔云链科技有限公司工商信息显示，其股东除深圳正威金融控股有限公司外，还包括海尔集团（青岛）金融控股有限公司、宁波保税区创丰创信投资管理合伙企业（有限合伙）和方正和生投资有限责任公司。 其中，海尔集团（青岛）金融控股有限公司据介绍是海尔实施网络化战略的支柱产业之一。 据报道，正威集团还曾一度入股深圳市锦安控股有限公司。 11月12日，新京报记者查阅工商资料看到，2018年9月锦安控股新增股东深圳正威金融控股有限公司，出资额5555.5556万元，出资比例为10%。今年6月，锦安控股有限公司再次发生投资人变更，目前正威系已不在股东名单中。 据介绍，锦安控股集团是一家获得中国证监会颁发的相关金融业务牌照的综合型金融服务机构，拥有近30家分支机构与财富管理中心，业务版图主要涉及房地产、商业保理、供应链金融、股权投资、证券投资以及影视文化等多个领域。 据中国经营报今年8月报道，““锦安”系基金陷逾期风波。锦安控股董事长高岩表示：我们的一些交易对手（产品融资方）也出现了现金流紧张的问题，客户履约能力的骤变导致我们部分产品无法按时兑付。锦安控股一直在积极寻求有实力的股东合作，从而在资产管理能力、资产处置能力和资源调配能力等方面实现自我提升。” 另据兰州银行2018年3月报送的招股说明书，正威集团持有兰州银行24580.5万股股份，持股比例4.80%，为第六大股东。 目前，兰州银行正在谋求上市。 11月12日，新京报记者登录证监会官网查询获悉，兰州银行目前的披露类型仍为“预先披露更新”。
长江商报消息 豫金刚石上市近十年募资58亿元，募投项目纷纷不及预期，业绩原地踏步，频频喊缺钱补充近30亿元流动资金。 10月25日，豫金刚石公告拟终止45.67亿元（扣除发行等费用后）募集资金投资的“年产700万克拉宝石级钻石项目”，并将剩余募集资金9.99亿元永久补充流动资金，公司预期的投资4年、年回报近8亿净利润泡汤。 事实上豫金刚石上市十年分别募资8.1亿元、4.08亿元、45.88亿元，投资了三个项目，而年产3.5亿米微米钻石线扩产项目去年以5亿元低价甩卖了（投入5.05亿元），而这次项目未建完直接被终止，募投项目不及预期。近年来公司业绩不断下滑，净利润仅与2010年上市时相当。 长江商报记者发现，豫金刚石募资了58亿元，加上此次拟9.99亿元补充流动资金和被卖的5亿元募投项目，公司补充流动资金达到30.81亿元。上市十年，公司业绩未增长，而且公司诉讼缠身，截止2019年10月26日，公司共涉及19起诉讼，金额达10.41亿元，多数为借款纠纷。 45亿募投项目拟终止遭部分董事反对 10月25日，豫金刚石公告拟终止45.67亿元（扣除发行等费用后）募集资金投资项目，并将剩余募集资金9.99亿元永久补充流动资金。 公司称培育钻石的市场化道路仍需要时间宣传、推广及知识的普及，且基于现有技术及设备水平的提升，大幅增加投资可能造成资源浪费，以及目前公司自有资金难以满足业务开展对流动资金的需求，导致短期内运营所需流动资金不足，流动资金的补充有助于公司提高资金使用效率、降低财务费用。 为了解决公司人造大单晶金刚石的产能瓶颈，满足不断增长的市场需求，2017年公司募集资金45.67亿元，其中拟投入42.88亿元用于“年产700万克拉宝石级钻石项目”（2015年立项），以及2.79亿元补充流动资金。 事实上豫金刚石已不止一次变更过募投项目，在2019年1月，公司缩减了募集资金投资项目及投资规模，公司变更募集资金用途并使用 8.10亿元永久补充流动资金，改善公司流动资金状况，偿还部分银行借款。 而时隔半年多，豫金刚石却再次拟终止募投项目将剩余资金补充流动资金。截至2019年9月底，公司“年产700万克拉宝石级钻石项目”投资项目累计投入26.77亿元，投资进度为76.96%，公司固定资产及在建工程余额合计37.31亿元。 2017年公司筹划“年产700万克拉宝石级钻石项目时，当时募资预案中显示，项目建设期为4年，项目达产后，正常年份年均可实现销售收入17.30亿元，以15%的所得税税率计算，年均税后净利润达到7.97亿元。 而项目才进行了两年多就被迫终止，预期的近8亿元净利润回报成为泡影。今年10月26日召开董事会审议议案时，其他事项均全票获得通过，而这项终止募投项目议案遭到公司两位董事投反对票。 十年净利原地踏步 事实上，豫金刚石从上市以来一直在募资投入项目及补血，但似乎所投项目总是和预期不符。 2010年豫金刚石上市，当时募资8.1亿元用于年产3克拉高品级人造金刚石项目、郑州人造金刚石及制品工程技术研究中心扩建项目以及其他与主营业务相关的营运资金项目，拟分别投资1.95亿元、0.3亿元、5.85亿元。其中年产3克拉高品级人造金刚石项目预计建设期为1.5年，项目全部达产后第二年，公司可增加销售收入1.47亿元，按15%所得税计算，可增加税后利润4830.61万元。 此后2015年6月，豫金刚石再次增发股份募资4.08亿元，用于年产3.5亿米微米钻石线扩产项目以及补充流动资金，分别投入2.85亿元、1.23亿元，公司预计项目建设期为20个月，项目达产后，正常年份年均可实现销售收入1.64亿元，以25%的所得税税率计算，年均税后净利润为4144万元。 值得注意的是，年产3.5亿米微米钻石线扩产项目的实施主体为华晶精密，华晶精密2015年和2016年营业收入才不到1亿元，净利润在2000万元左右，而到了2017年净利润就亏损近2000万元，大幅低于预期。 公司称，微米钻石线（又名：金刚石线或金刚线）业务板块由于产能过剩、恶性竞争、政策影响等原因导致市场环境不断恶化。2018年10月5日，公司以5亿元的价格出售给金傲逸晨、冯磊，而2918年年报显示，公司对华晶精密投资期初余额就达到5.05亿元。 3年的募投项目才进入回报期，却低价甩卖为别人做了嫁衣，公司再一次未踏准市场的节奏，募投项目屡屡失利，公司的盈利能力未有增强。 经过近十年的发展，豫金刚石不断募投项目后，公司的盈利能力似乎仍是原地踏步。公司2010年上市时营业收入4.56亿元，净利润7598.48亿元，而公司业绩从去年开始大幅下滑，截至2019年前三季度公司营业收入7.3亿元，净利润6819.48万元，虽然营收有所增长，但净利润与2010年前三季度6036.58万元的净利润相差不大，并且这还是因为加上了资产处置收益6135.23万元，若扣除，扣非净利润仅为394.73万元。 业绩不断下滑以及涉诉案件的各种不利因素影响，公司的股价目前仅为每股3.46元，较公司2015年高点已下降超八成，总市值仅为41.71亿元，仅为募集资金的71.84%。 涉及10.41亿诉讼借款资金不翼而飞 事实上募集的资金多数被用于补充流动资金，但公司依旧缺钱。 长江商报记者发现，豫金刚石上市十年，募资58.06亿元，其中包括9.99亿元补充流动资金和被卖的5亿元募投项目，公司补充流动资金将达到30.81亿元，而账面累计净利润11.19亿元，公司仅共进行分红1.75亿元，分红和股权融资比仅为3.02%。公司称未分配利润均用于投入公司的日常经营、扩大再生产及筹建新项目。 但十年不仅业绩未增长，而且不断补充流动资金，留存未分配利润只为将资金用于生产经营的公司依旧缺钱，甚至官司缠身？ 2019年10月26日公司公告显示，公司共涉及19起诉讼案件，涉及金额10.41亿元，其中绝大部分为借款纠纷。其中2017年12月13日公司向牛银萍借款5000万元，2018年1月15日河南华晶向田园园借款3000万元，2017年11月10日，公司向中融公司借款2亿元，其中均有实控人郭留希提供连带担保责任，不过借款到期后，公司均未全部归还完成本息及利息。 因为借款纠纷，豫金刚石的资金过半被冻结。截至今年上半年，公司货币资金余额为12.06亿元，其中冻结资金6.33亿元，已逾期未偿还短期借款1.97亿元。截至2019年9月底，被冻结资金中涉及募集资金金额为7.34亿元，逾期未偿还的贷款金额为9999.11万元。 不过公布涉诉案件的同时，豫金刚石否认收到过钱。公司解释称，关于公司分别与牛银萍、中融公司的借贷纠纷，公司均对印章使用记录、董事会决议记录、股东会决议记录、财务记录等进行了核实，公司未与牛银萍、中融公司发生上述借款业务，也未收到及使用借款款项，而公司涉及到的其他担保事项，公司也未发现参与涉案借款的担保材料及决策程序，未签署涉案保证合同材料。 也就是说，虽然借款或担保合同上的主体是公司，但公司否认收到了借款款项，资金竟然不翼而飞。 不过即使公司未承认借款，但针对公司与中融公司的借款纠纷，公司在审理过程中提出申请鉴定相关材料中印章的真实性，法院以“表见代理”为由未准予公司的请求。
2018年7月20日，碧桂园最大的区域之一江苏区域被一分为四，主管人力的副总裁彭志斌亲自到江苏区域总部宣布了这个消息。 在会议上中，彭志斌表达了集团对江苏区域总经理刘森峰的高度赞扬，而且明确提出了大区拆分后的四大管理原则： 1． 新升格区域总裁需服从刘森峰总的管理； 2． 区域授权仍由刘森峰主导； 3． 新区域业绩同步计入刘森峰业绩； 4． 刘森峰需参与所有项目跟投和奖金的分配。 刘森峰的名字，被写进每一条原则中，都强调他在江苏区域的核心位置。就像碧桂园顺德总部里随处可见的杨主席语录。 盛极而衰，没有经理人能逃得过这个规律。 没多久，刘森峰从江苏调回集团上班。之后的消息，便是他离开碧桂园。 办理离职手续那天，他发现自己的车位已经被取消，因此在朋友圈发表抱怨： 在碧桂园八年多，第一次感受到莫名其妙的失落。 骂完没几天，已离开碧桂园的刘森峰突然想起了前任，“在酒后”写了《此去应多羡，初心尽不违》的离职信，并群发到媒体，以表达对碧桂园的感激和爱。 对于他的离去，碧桂园内部有很多猜测。八年前，莫斌从中建来到碧桂园当总裁，刘森峰是第一个追随他而来的员工。 曾有消息说，去年江苏区域要拆分的时候，当地员工有过罢工的念头。集团终于有了戒备。 你包叔获悉，接任刘森峰的，会是碧桂园集团副总裁、原运营中心总经理陈斌。 封疆大吏的授权和放权，自古以来都是微妙的事。 杨主席如今已经64岁了，二小姐刚刚接手联席主席不久。这个年轻的中国女首富一开集团会，底下黑压压坐的一大堆老男人——各区域有权势的总裁们。 杨主席经常说自己是农民。中国历史上，很多开国皇帝也都是农民。 杯酒释兵权的戏码，在几千年里总是在不断重演。 几无新事。 刘森峰的出走，背后不仅仅是碧桂园的人事变动。 他不仅被碧桂园竖为旗帜，更被看作草根职业经理人的巅峰。2016年是他的高光时刻，江苏区域以“一天一个亿”的销售额，成为了碧桂园在大本营广东之外的最强区域。 更醒目的是，他成为中国房地产历史上第一个拿到亿元年收入的区域总经理。 拿到亿元奖金后，刘总的座驾换成了劳斯莱斯。他的微博里，都是保时捷911、奔驰S600等豪车照片。他也晒过杨国强亲自给自己题字，以奖励他在2016年的突出表现： 自信人生二百年，会当水击三千里。 他的一位朋友在社交媒体上说他： 赤贫县城逆袭成中国最成功的亿万级地产职业经理人。 这样的造富速度，让他成了碧桂园最好的招聘广告。无数博士排着队，去领一张通往碧桂园顺德总部的入场券。 这才是中国梦的代表。据刘森峰自己说，来到碧桂园后，像是换了一个人，他晚上12点之前没有睡过觉，没在6点半以后起过床。很难想象，他在中建的时候差点因为爱玩睡懒觉被开除。 你很难叫醒一个装睡的人。拿钱把他砸醒除外。 刘森峰赶上了好时候。他到江苏区域的时候，正赶上碧桂园启动成就共享计划，宣布拿出项目税后利润的20%奖励区域总裁和项目总经理。 杨主席希望用跟投这种方式，把碧桂园的区域总裁们的职业生涯，和公司命运紧紧捆绑在一起。 不知道是刘总成全了跟投，还是跟投成全了刘总。亿元年薪的新闻之后，跟投被很多公司抄走了。这其中，甚至还包括万科。 1 2010年1月起，南京和句容交界处的黄梅镇，20个村庄因为“村庄整治”的名义被夷为平地。 数千个村民们的安置补助，只是拆一建一。当时的拆迁通知显示，地块的补偿安置方式以房屋产权调换为主。 很多村民对此表达了不满，但当地的官员面对媒体，信誓旦旦地表示不会进行商业开发，让大家体谅一下。 直到8月8日，碧桂园在这里举行了奠基剪彩，村民们才发现七个月前，句容就已经把地卖给了碧桂园。这里要投资400亿，建一个一万亩的巨型地产项目。 这一万亩的土地，后来成了“碧桂园凤凰城”。开工十年，依然在为碧桂园提供源源不断的现金流。这种协议大量拿地，然后迅速开发的方式，是碧桂园一直以来的法宝，也让碧桂园省去了大量的成本。 与南京接近、交通便利，让句容凤凰城成了南京刚需神盘。每次开盘都是人山人海。2012年，凤凰城首次开盘，价格只有5500元/平米，即便这样仍然实现了15亿元的销售额。一度成为了“中国楼市第一盘”。 刘森峰作为职业经理人的荣耀，与这个项目不无关系。 在碧桂园，高管收入由三部分组成： 工资+跟投回报+奖金。 奖金是为了高周转而设立，只要能在标准的时间节点完成任务，区域总就可以获得成就共享奖金。 有内部人士算过一笔账，如果一个项目的成就共享奖金是5000多万，区域总一般可以拿到2300万。 但是，这笔钱不是现金，集团会扣留一半在交楼结算后发，所以先发1200万。 这1200万中的70%，区域总裁需要拿出来买碧桂园的股票，股票由公司代持锁定5年。剩下的30%——也就是360万，会以现金方式发放，这只是交个人所得税之前。 2000多万的奖金，扣完税大概200万到手。 一个项目的结算周期至少三年，在这三年里，区域新开的项目，区域总都要跟投80万。 这也意味着，公司发的钱，又回到了公司的资金池了。 职业经理人就这样和碧桂园绑定在了一起。如果离职，就相当于自动放弃集团扣留的那笔钱，而且跟投的收益，最多按照年化8%兑现。 除此之外，股票的行权期很长，能否行权，还要与集团商议。 这样的奖金，是杨主席画给很多区域总的一个大饼。看着诱人，但不太容易吃到。 碧桂园真正能让职业经理人拿到真金白银的，不是集团给的奖金，而是跟投。 句容凤凰城这种地价超低、开发周期超长的造城项目，是跟投的最理想标的，也是职业经理人百年难遇的机会。 你包叔获悉，凤凰城开盘了两期之后，刘森峰给集团打了一个报告，将项目的后期地块，也纳入到同心共享和成就共享的范畴。 一般来说，区域总需要每个项目跟投80万，但是在凤凰城这样的优质项目上，刘森峰把自己的全部身家投入其中，甚至把房子都抵押了，还用工资抵押做了信用贷。 这样的神操作，连他在碧桂园的同事都说： 这是真正的无风险套利。 几年过去，凤凰城的房价稳步上涨，如今已经达到11500元/平米。在这个过程中，刘森峰也财务自由了。 到了后来，刘森峰与碧桂园的关系，有了巧妙的变化。 2014年11月，南京区域投资平台——鹏天投资有限公司成立，句容时代城中，这家公司持股10%，刘森峰说： 这是区域员工自己做老板的第一个项目。 但实际上，鹏天投资是刘个人的公司，股东是他及他的家人。 鹏天投资后来陆续参股了南京区域的很多项目。苏州高新区的通安碧桂园，刘森峰反而成了大股东，碧桂园成了小股东。刘森峰后来说： 杨主席为我创造了一个最好的创业平台。 2 对于碧桂园的跟投，前CFO吴建斌曾经表达过担忧： 环境不好时，这种机制会加重存货和现金流的恶化；区域公司为了完成目标，会越来越多做项目融资。 2014年的时候，现实印证了他的担心。2013年10月6日，碧桂园兰州新城项目50亿的货量半天内销售一空，创了中国单盘的销售记录，这一神迹让杨国强认为，能限制碧桂园的天花板只有供货量。 之后一年，职业经理人们开足马力，集团货值不断上升，到了2014年，开始出现大面积积压，现金流为负。形势最危急的四月底，杨国强把所有的区域总裁、董事甚至独立董事都叫回顺德，开务虚会商讨对策。 如果不是2015年的货币洪水从天而降，碧桂园也许就不是今天的碧桂园了。 即便是过去几年的繁华下，也藏有一些危机。碧桂园的一位有实力的区域总经理会和合作的银行说： 我就不听集团的。资金全都不要划到集团去，否则的话就断绝合作。 碧桂园在2017年下半年到2018年上半年拿的地，很多都利润不高，甚至面临亏损。如今，他们也一改大盘策略，尽量拿面积小、可以最快抽身离场的项目。 跟投，也不再是万能神药了。去年下半年，碧桂园开放了普通员工赎回股份的窗口，收益是8%。 这已经很良心了。一位闽系地产中层离职后跟你包叔说，人力要他把跟投时公司的配资全补上，至少100来万。 在房企打了几年工，钱又都还回去了。 前几天，绿地湖南公司和融创天津公司相继爆出强制员工买房冲业绩的事情。你包叔的好朋友兽爷忍不住发微博说： 房企割韭菜割到自己员工头上了。 刘森峰出走，房地产的造星运动终于告一段落。过去四年，房地产的繁荣，除了金融杠杆，更是人的杠杆。 人定胜天的口号，看起来主角是人，但其实是“天”。 今年5月，黄其森曾经和你包叔说过，千亿房企，实际上就是原来的百亿企业通胀起来的。这一二十年发展，更多的是中国经济发展的红利，不是个人多有本事，也不是靠明星和职业经理人干起来的： 最大的泡沫就是人才，动不动薪酬上千万。 总结经验教训的时候，这位银行出身的地产商说： 地拿对了什么都顺利，不对什么都有问题。 选择永远比奋斗重要。你选择了茅台股票，拿着不动也可以轻易击败在垃圾股里拼命做波段的人；你选对了行业，随着时代红利一路躺赢；你选对了土地，就像刘森峰的句容项目，你就有基础攀上中国职业经理人的巅峰。 一开始就选错了，你的上限就是别人的下限。 世上没有那么多神通广大，只是两三年以来洪水滔天，普通老百姓自愿掏出了六个钱包，成了终极借款人。 包括碧桂园在内所有崛起的房企，都是顺应了这个趋势。碧桂园比他们做得很好的，就是最早通过创新的跟投制度，撬动了人力的杠杆。 但六个钱包也有枯竭的一天。数据吐槽中心说，2016年之后，城镇居民购房支出占城镇居民收支结余（可支配收入减去消费性支出）的比例，就超过了九成。到了今年上半年，直接超过了百分百。 这意味着，城镇居民没有空间进行投资和奢侈性消费了。 所以，哪有什么反常识的事情。 据估算，刘森峰至今没有兑现的钱，可能超过一亿元。 你包叔的好友兽爷一个煎饼能赚两块钱，他连续打500年煎饼，才能赚到一亿。但刘总就这样放弃了。按照俞敏洪的说法，刘总比兽爷长寿了500年。 无风险套利的时代结束了。地产的暴利时代结束了。 连刘总都不玩了。普通人还在排着队买房呢。
中南建设4.4亿关联交易转卖苏州第一高楼背后：中南中心已停工4年半 10月16日，江苏中南建设集团股份有限公司（中南建设，000961.SZ）发布了对拟进行股权转让所涉及的苏州中南中心投资建设有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告（简称《评估报告》），对苏州中南中心投资建设有限公司所涉及开发的唯一房产项目中南中心为何是4.4亿元转让价作出说明。 9月30日，中南建设发布公告称，公司拟以现金44，114.03万元向控股股东中南控股集团有限公司转让公司持有的苏州中南中心投资建设有限公司100%股权。 根据公开报道，中南中心项目规划为集观光、星级酒店（白金五星级）、顶级公寓、国际5A级写字楼、世界顶级商业一体化现代大型综合体，地上138层，地下5层，建筑高度598米（檐口），矮于“中国第一高楼”上海中心（632米），是苏州第一高楼。 但从2014年3月开工到2015年4月打完最后一根桩基，中南中心就陷入长期停工状态。虽然每年都出现在年报中的“项目建设情况”，不过在此次评估报告披露前，中南建设从未披露过中南中心已经停工的事实，之前接受媒体采访时还否认过停工。《华夏时报》记者拨打中南建设投资者热线，董秘办人士承认停工，解释理由和信披一样，是“政府规划还未确定”。不过对方表示，此次卖给大股东的关联交易，上市公司获利将会超过2亿元。 开工5年半停工4年半 公开资料显示，中南中心项目的具体地址在苏州工业园区金鸡湖畔西北角湖西CBD，毗邻东方之门以及苏州中心，与湖东CWD（商业文化区）形成苏州工业园区城市核心区。 根据《苏州工业园区总体规划（2012-2030）》，湖西CBD规划用地面积100公顷，规划建筑面积400万平方米，中南中心就占了八分之一。湖西CBD的功能定位是以商务办公为主，包含金融、保险、基金、证券、地区总部、地区销售机构、会计、律师、评估中介机构、酒店、酒店式公寓等。 公开报道显示，中南中心早在2015年已经停止施工，但当时项目负责人予以否认，称“现场实际上还在施工中，进行基坑、土地的加固和坑基的收尾工作”，“项目开发进度正常”。 此次最新披露的《评估报告》，坐实了中南中心早已经停工的事实。 根据《评估报告》，中南中心于2014年开始施工，桩基工程总共1901根桩，包括塔楼区719根及非塔楼区1182根，全部采用钻孔灌注桩施工工艺，2015年4月4日随着最后一根钢管柱C60高强度水下混凝土浇筑完成，项目所有桩基全部施工完成。但后期由于政府城市整体规划等原因，造成项目停滞，无法正常开工建设。截至2019年8月，苏州中南中心项目仍然处于停工状态，新的规划方案已报批，尚未获得批复。 根据苏州中南中心与江苏省苏州市工业园区国土房产局签订的《国有建设用地使用权出让合同》列示：约定该项目于2014年3月9日前开工，于2019年3月9日前竣工；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。 《评估报告》认为，苏州中南中心于2014年3月开工建设，后期由于政府城市整体规划等原因， 造成项目停滞，无法正常开工建设，不存在国有建设用地使用权被无偿收回的情况。 “卖地后，部分规划重新调整，这种可能性是存在的。但这种重点工程的高楼项目，规划应该是比较成熟的，不可能事前仓促，事后又要改来改去。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，企业把停工原因全部归结于规划，反过来等于说政府的规划是无序、杂乱无章的。“这样说不公平。” 转卖缘于高负债？ 在9月30日公告的关联交易中，中南中心将作价4.4亿元卖给中南建设的控股方中南控股。《评估报告》对此交易价格的计算做了说明，截至评估基准日，苏州中南中心总资产账面价值为70，668.52万元，评估值为95，233.78万元，评估增值24，565.26万元，增值率 34.76%。 负债账面价值为51，119.75万元，评估值为51，119.75万元，无增减值变化。净资产账面价值为19，548.77万元，评估值为44，114.03万元，评估增值24，565.26万元，增值率 125.66%。 《华夏时报》记者查阅中南建设历年的年报发现，中南中心都被列入投资所在工程项目，但直到9月30日的一则公告才突然披露出，这个在建“苏州第一高楼”要被卖给控股方。 东方剑桥律师事务所吴立骏律师向《华夏时报》记者表示，中南中心一直没有披露旗下项目停工的实情，要看此项目在整个上市公司投资额度的占比，如果达不到信披要求，上市公司不做信披，不能说一定是信披隐瞒。 对于中南中心，中南建设只有投入，没有产出。2018年年报显示，中南建设对中南中心的投入，期初余额是296，026，000元，期末余额296，257，322.19元。2019年半年报显示，中南建设总负债率达到91.2%。像中南中心这样的超高楼，存在巨大的资金压力，开发节奏又很缓慢，在严跃进看来，中南建设和中南控股对中南中心“左手倒右手”的转卖，算是一种较好的结果。但严跃进认为，4.4亿元的转让价格偏低。 “这个项目卖给大股东，我们可以获益2个多亿，对上市公司还是有好处的。”中南建设董秘办人士强调转卖带来的益处。 按照关联交易的约定，中南控股将在2019年12月31日前支付50%的交易价款，待公司解除标的公司股权质押，完成目标股权工商变更登记手续后一年内支付剩余款项。其中2.2亿元是否算作2019年的营收，以及1个多亿的利润？董秘办人士回应《华夏时报》记者说，需要由财务人员以实际情况再定，现在不能明确。
买房送宝马？“地王盘套路”背后，有些房子卖不完，有些房子抢不到…… 买房又双叒叕送宝马了。 每到“金九银十”，“买房送宝马”这样的好事就是接踵而至，宝马已经快要成为了购房促销的标配了。去年的这个时候，招商送，绿地也送，豪宅送，平层也送，上海宝山送，广东阳江也送。 虽然已经是玩剩下的梗，但是到了今年，仍然还有一群效仿者。 猫哥甚至看到了“广州首付1万、总价28万还送宝马”这样令人有点“惊悚”的推广信息，你敢发我都不敢信。 01 这一次“最红”的效仿者是也位于上海宝山，上一次送宝马的主角招商雍和府17公里外的“央玺”。 大红的背板上硕大的“送”字非常惹眼，连在一起则是“购房送宝马，一步到位”，而旁边就是一辆全新的宝马车，非常的有冲击力。 话说，央玺这个盘也算是来头不小。 2016年8月17日，宝山区顾村镇总建筑面积约12.6万平方米的一块宅地，被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元竞得，溢价率115%，楼板价53727元/平方米，成为当时的宝山顾村“地王”，也成为了上海外环楼板价之最。 建发操盘三年，“顾村地王”成为了高层+别墅的“央玺”项目，在拿到预售证入市前，还失了一把火。 不过，这把火并没有把项目烧旺。 6月27日，央玺以6.3万的均价开盘，最高报价6.8万，最低报价5.5万，基本上与楼板价持平了，按照这个价格来讲，基本上算是“亏本”卖了。 户型面积从85到95平方米，也算是“刚需户型”了。 但是，销售却很不理想，毕竟这是宝山首个均价“破六”的项目，与周围“5”打头的新盘相比，实在没什么吸引力。 根据上海市房地产交易中心的“网上房地产”，从6月27日一期开盘至今，6月份卖出了9套，7月份卖出71套，8月29套，9月25套，最终344套住宅仅售出了134套，其中还有两套被退了房，去化率不到40%。 而二期已经拿到了预售证，开盘在即，所以在国庆节前后，搞了一个认筹活动，也就是“购房送宝马”活动，还真有很多人冲着这个优惠去看房。 而就这，也是在玩套路。你以为的是“送”，实际上是“抽”，10月认购签约，获得的是宝马5系轿车的抽奖资格，而抽到的，也只是轿车的“10年使用权”。 这个套路，一点都不真诚。 当年的雍和府虽然身处远郊区，但是人家是真送，不要车还可以折现呢，而其他玩这个套路的，至少也会标明“抽取”。 一句话，还是消化库存的压力太大了。 02 事实上，整个上海的行情都不算好，“日光盘”基本上鲜有了，而几千人摇号的盛况也已经不再。 9月中旬，上海前滩板块的晶萃名邸上市，这是时隔半年，前滩再推新盘，已经算是网红盘了，户型好，而且摇号不需要冻资，306套房源最终迎来的961组有效的认筹。 而要知道，在2018年的时候，同样位于前滩的中粮前滩海景壹号项目，推盘437套，摇号人数达到了3127，仅有13.98%的“得房率”。而且在认筹阶段，需要认筹金100万，验资285万。 同前滩，同“红”，但是不同的命。 近千人的摇号认筹，也没有让晶萃名邸成为“日光盘”，目前仍有71套房源可售，推出的10栋楼，均处在“在售”状态，无一清盘。 9月份，上海有近20个项目开盘，但是在上海市近7日销售排行榜中，只有黄山锦庭和晶萃名邸进入了销售top10，而其余8个不是商业，就是2018年底开盘的老项目。 据CRIC监测，今年国庆黄金周期间（10月1日-7日），30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米，较去年同期小幅微增3%，一线城市中，仅有深圳同比大涨80%，维持着一线的热度，北京上涨一成，而上海则是以83%的幅度暴跌。 在节前，重点城市都在加速推盘，虽然推新是主流，但是供应还是比较多的，中指院的数据显示，节前一周内，全国重点城市共开盘105个项目，合计推出房源19171套，而在9月30日至10月6日一周内，开盘项目缩减至44个，房源7435套。 下降的不仅是房源数量，还有平均去化率。 在国庆期间的一周内，开盘项目的平均去化率由上一周的63%下降至42%。黄金周的新房，也没有比较好卖。 03 虽然整体上房子不好卖，但是仍然还有“畅销款”。 什么样的房子好卖？ 一个是大家传统意义上的“躺赚房”。 比如南京江北自贸区内有个江与城项目，据称是区位优势明显，升值空间大，而且南京整体限价的情况下，能够做到房价比周边的房源低，仍然能够“买到就是赚到”，一期开盘200多套房，7000多人报名，二期的300多套，又是7000多组摇号。 而在更早一点的杭州，“千人抢房”是小意思，8800的登记人数都不算高，有一个公寓项目，178套的房源，引来2.95万人提交登记成功，另有1.1万人的资格待审核，最终中签率0.6%。 而另外一种，就是让人架不住的“疯狂促销”。套路也好，真诚也罢，“降价”这件事在全国人民的心中还是很有分量的。 进入9月份以后，市场迎来的就是一个“全员卖房”的局面，当二手房的房主们还在纠结要不要降价卖房的时候，头部房企已经打响了降价的“战役”，有房企连KPI都上了。 作用也是很明显的。 房企拿出了9月份的数据，市场是很震惊的。恒大9月实现合约销售金额约831.1亿元，环比增长约73.8%，同比增长约31.9%，刷新了恒大单月合约销售金额的历史纪录；碧桂园9月份合同销售515.8亿，同比增长40.39%；世茂单月全口径销售额320.9亿，环比增长49%，同比增长57%。 降价有用。 04 不过，在进入四季度之后尤其是黄金周之后，不确定的因素又增加了一重。 10月8日，以LPR为基础的房贷利率新政正式实施了，新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月的LPR为定价基准加点形成。 首套房不低于LPR，而二套房加点不低于60个BP（基点）。 最新一期的LPR是央行在9月20日发布的，一年期的LPR降了5个BP，全面降准后，带动LPR定价走低，5年期的LPR4.85%，与上期相比维持不变。 在新政落地首日，不少城市都对当前的房贷利率做了调整，各地的加点幅度也各不相同。 北京的首套房在LPR基础上加50个BP至5.4%，二套房加105个BP到5.9%，基本上与此前按基准利率上浮后的房贷利率持平；南京首套房加80个BP，二套房加105个BP；热点城市苏州，首套加120个BP，二套房加150个。 而在未来，城市间的利率分化也会更加明显，但是LPR整体下降的趋势并不大，毕竟在LPR政策出台之初，其中的一个目标就是不刺激房地产。而每月的LPR调整以及各个银行贷款加点的多少，除了报价银行的因素外，还要考虑的就是当前房地产市场的状况。 虽然后续报价还没有出，但是稳中渐紧，却能够达成一部分共识。 在上市房企的中报期，很多房企表示不拿地了，而逐渐降温的土地市场也表明，很多房企已经开始动存货清库存了。 那么，接下来的四季度，还会继续打折促销吗？ 冷热不均，风险也暗含其中，傻傻买房就能躺赚的好时候，一去不返了，当然，捡漏赚钱的机会也不少，这更考验你的眼光和勇气。
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