李奕和 发自广州 刘同朋加入雅居乐不足两年，却屡获升迁。 雅居乐集团控股有限公司（3383.HK，简称雅居乐集团）近日进行人事调整，雅居乐集团副总裁兼雅居乐教育集团董事长、总裁刘同朋兼任雅居乐地产董事长及雅居乐商业董事长。 职务调整后，刘同朋一肩挑三担：兼任雅居乐教育、商业、地产三个集团的董事长。 据悉，早在今年5月份，刘同朋已开始担任雅居乐地产集团董事长一职。在雅居乐内部，这一职务此前一直由雅居乐集团董事会主席兼总裁陈卓林兼任。 刘同朋调任地产集团董事长后，陈卓林将把更多精力放在整个雅居乐集团的总体发展战略上。 除了陈卓林以外，此前，雅居乐地产板块由王海洋直接负责，其职务为雅居乐集团副总裁兼地产集团总裁。刘同朋担任地产集团董事长后，王海洋职位不变。未来，双方将在各自专业领域展开协作。 刘同朋又一次“升职”了。而这，距离刘同朋加入雅居乐还不足两年。 现年49岁的刘同朋出生于1971年，在雅居乐体系内，他算不上一名“老将”。2018年11月才加入雅居乐的他，更像是站在前人肩膀上的“后浪”。但这并不妨碍各种头衔、光环向他聚拢。 据了解，在加入雅居乐之前，刘同朋曾于中国工商银行担任多个职务，包括中山市分行行长及广东省分行副行长等，并持有湖南财经学院经济学学士学位。 刘同朋很低调，网上关于他的个人信息少之又少。其在媒体报道中的几次露脸，也多是担任雅居乐教育集团董事长及总裁以后。 但他在雅居乐“晋升”飞速。这从年报的只言片语里也可窥见一二。 据雅居乐2018年年报，刘同朋为雅居乐集团副总裁，主要负责集团审计监察部的业务运营。一年后，关于刘同朋身份的表述为“公司副总裁兼本集团之商业集团的董事长及总裁”，主要负责管理公司投资中心及集团的商业集团。 刘同朋加入雅居乐的时间不长，其在雅居乐商业管理上的建树尚不可定论。但刘同朋在雅居乐教育集团的影响已经有所显现。在教育集团的每一次活动中，几乎都能看到刘同朋主导的身影，这成了解刘同朋少有的几个“窗口”。 在刘同朋成为雅居乐教育集团董事长兼总裁不久后，2019年5月，雅居乐下属首家早托中心——乐鲸灵婴幼儿成长中心亮相，标志着雅居乐教育正式构建了全学龄段、全教育产业链的业务版图。 随后于2019年11月，雅居乐教育集团正式宣布更名为“卓雅教育集团”，并启用全新的品牌标识，进入全新的发展阶段。当时为雅居乐教育集团站场，并接受媒体采访的就是刘同朋。 教育和商业管理是雅居乐多元化业务中的两个。2016年，雅居乐公司名称由“雅居乐地产控股有限公司”更名为“雅居乐集团控股有限公司”， 正式启动多元化进程。 到2018年开始以“1+N”为发展策略，至目前，雅居乐形成了地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理八大产业集团的业务格局。 而在这八大业务板块中，刘同朋担任董事长的产业集团就有教育、商业管理和地产3个，且教育集团和商业管理集团中，刘同朋均担任董事长及总裁。而地产集团又是雅居乐的主要业务，足以看出刘同朋在雅居乐的重要分量。 获悉，雅居乐地产集团总裁王海洋，自2011年7月就已经加入雅居乐，比刘同朋要早了7年。这是否可看作是雅居乐唯才是用企业用人理念的成型？ 前些年，雅居乐的家族化经营就常被市场所诟病。其于近年来开始逐渐淡化家族色彩，积极引入职业经理人进行企业经营和管理。另一个例子是，潘智勇于2017年加入雅居乐，目前除了担任雅居乐集团副总裁外，还担任雅居乐资本集团董事长。 2020年以来，新冠疫情对全球经济造成影响，房地产企业在回款、融资等方面面临诸多不确定性。而在银行从业多年，刘同朋在资金及融资方面有诸多可利用的资源、人脉、才能。对于雅居乐而言，将刘同朋调任地产集团董事长，或许还意味着更多。
越秀集团党委委员、越秀地产董事长林昭远曾表示，集团旗下越秀地产引入广州地铁作为战略合作伙伴，除了在广州开展深度合作，未来还将借助双方资源进一步拓展与其他省市国企的合作，将“轨交+物业”模式复制至全国其他城市。 6月12日至13日，广州市市长温国辉率代表团赴湖南省长沙市，就加强两市合作、推动合作项目加快建设进行考察交流，并出席两市政府战略合作框架协议签署系列活动。湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华，长沙市市长郑建新出席活动。 在两市政府战略合作框架协议签署系列活动中，长沙轨道集团、广州地铁集团、广州越秀集团在湖南长沙正式签署三方战略合作框架协议。这不仅标志着穗长两市三家大型国有企业集团正式建立全方位战略合作伙伴关系，同时也意味着越秀集团旗下越秀地产将正式开启“轨交+物业”模式的全国化战略布局。 三方国企强强联合，签署合作协议打造战略共同体 据介绍，广州越秀集团和长沙轨道集团、广州地铁集团三方的核心业务布局在房地产、金融、大交通等方面，三方各具优势且互补性强、协同性高。 其中，广州越秀集团作为广州市属龙头国企之一，现已形成了以房地产、金融、交通基建、食品为核心的“4+X”现代产业体系。截至2019年底，集团总资产规模近6700亿元，拥有境内外5家上市公司（基金）。集团旗下越秀地产作为国内“轨交+物业”模式的典型代表，于2019年4月成功引入广州地铁成为第二大股东，深度参与广州轨交物业事业发展。 长沙轨道集团是地铁建设的创新引领者，多次创造国内先进案例。近年来，长沙轨道集团持续探索“地铁+物业”开发新模式，成功打造了以“五一里”为代表的地铁商业项目，积极开展多元化开发经营。而广州地铁集团作为国内轨道交通行业的标杆先行者，覆盖轨道交通全产业链，综合实力及品牌影响力均位列国内城市轨道交通行业前列，业务已拓展至国内外30多个城市。在物业开发方面，广州地铁集团全面推进和落实“轨道+物业”的开发建设与资金筹集机制，大力推进地铁沿线土地整理和TOD物业综合开发，开发面积将达620多万平方米。 今后，在战略合作协议的框架下，三方将遵循市场化资源配置与国企资源整合双引擎驱动理念，本着“优势互补、合作共赢、协同发展”的原则，紧抓长沙轨道交通发展机遇，致力于在轨道交通建设及运营、TOD物业开发、物业管理业务、产融结合发展等多个领域开展深度合作，形成战略共同体，实现国有资产保值增值，促进长沙经济社会高质量发展。 越秀地产TOD模式起航全国化布局，广州经验将落地长沙 越秀集团党委委员、越秀地产董事长林昭远曾表示，集团旗下越秀地产引入广州地铁作为战略合作伙伴，除了在广州开展深度合作，未来还将借助双方资源进一步拓展与其他省市国企的合作，将“轨交+物业”模式复制至全国其他城市。 据悉，广州地铁作为越秀地产第二大股东，让越秀地产能优先获得广州地铁车辆段项目资源，而广州地铁运营外拓也将有助于越秀地产TOD“轨交+物业”模式版图的做大。此次母公司越秀集团与长沙市轨道交通集团、广州地铁集团三方签署战略合作框架协议，正是越秀地产TOD模式走出广州、做大格局的一个里程碑，标志着越秀地产即将开启“轨交+物业”模式的全国化战略布局。 据了解，凭借与广州地铁的战略关系，以及“越秀集团孵化+越秀地产购买”的模式，越秀地产已成功推出品秀星图、品秀星樾、品秀星翰三大TOD“巨无霸”项目，并于近期再获水西、镇龙两大TDD项目期权，为广州市民打造轨交上的美好生活。可以预见，通过越秀集团与广州地铁、长沙轨交集团战略关系，越秀地产也将助力长沙做强做优轨道交通开发事业，为星城人民建设优质TOD项目。 越秀参与此次合作除了天时与人和，更有地利之便。事实上，越秀地产去年7月，连续在长沙获取3个优质地块，深耕布局长沙，三大项目中已有悦湖台、亲爱里两个项目在售，深受长沙市民欢迎，为母公司越秀集团与长沙轨道集团的合作奠定了良好基础。 未来，越秀地产将凭借丰富的TOD开发运营经验，大力推进长沙地铁站点TOD物业开发，同时凭借广州地铁战略关系以及母公司越秀集团强大资源整合能力，持续推进TOD模式的全国化布局，成就更多人轨道上的美好生活。
疫后经济，百业待兴。作为国民经济的重要内生动能，房地产的景气程度正从一季度的谷底快速回升。这显然与前期受到抑制的购房需求得以集中释放有关。经历如此自发性修复之后，房地产的回升是否还可以持续，尤其在“房住不炒”、“房地产不作为刺激经济的手段”的大背景下。 图1：疫后地产反弹能否持续？ 数据来源：Wind 谁在掣肘房地产？ 疫情对居民短期收入造成负面冲击，叠加家庭债务水平已处历史高位，这些似乎都是掣肘房地产销售的悲观因素。不过与人们直观感受不同的是，居民收入增长放缓的时期，房地产销售未必低迷。中美史实对此都有印证。 究其原因，居民购房行为往往取决于其长期收入的积累和对未来的预期，受短期收入波动的影响相对较小。今年我国居民收入虽有放缓但更多是疫情短期冲击所致，对房地产销售未必会构成明显制约。 图2：居民收入下降抑制地产回升？数据来源：Wind 家庭债务水平高低与房地产短期景气程度也并非直接关联。例如，中国居民杠杆率趋势性抬升已有十多年，而商品房销售增速的中枢却相对平稳。特别地，居民杠杆率年内的短期变化往往较为缓慢，难以对商品房销售的剧烈变化起到主导作用。美国等国际经验也呈现类似特征。 图3：居民债务高企抑制地产回升？ 数据来源：Wind 谁在支撑房地产？ “因城施策”依然是当前我国房地产调控的重要逻辑主线。从过去两年的实施效果来看，该政策似乎有效熨平了全国范围内商品房销售的大幅波动。在此政策基调下，今年山东，南京等地的人才落户政策边际放松，嘉兴、南宁等城市的公积金政策也有所放宽，这些客观上将对未来房地产销售的回升提供积极支撑。 图4：“因城施策”熨平地产波动数据来源：Wind注：图中有关政策包含人才、公积金、限贷、限购、限售政策等。 展望未来，银行间市场利率下行对信贷及房贷市场利率的滞后传导还将持续。今年广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年，这也为房地产市场回暖营造了良好的金融环境。经历疫情后的一段自发性修复后，房地产销售仍有接力回升的空间，从而有助于宏观经济修复企稳。 图5：金融条件对地产回升形成支撑数据来源：Wind 基本结论 一是疫情对居民短期收入造成负面冲击，叠加家庭债务已处历史高位，这些似乎都是掣肘房地产回升的悲观因素。但与直观感受不同的是，居民收入增速放缓的时期，房地产销售未必低迷。家庭债务高低与房地产短期景气程度也并非直接关联。古今中外的史实对此都有印证。 二是因城施策依然是我国房地产调控的重要逻辑主线。从过去两年的实施效果来看，该政策似乎有效熨平了全国范围内商品房销售的大幅波动。在此政策基调下，今年各地放松人才落户、放宽公积金政策的城市数量明显增加，这些客观上将对未来房地产销售的回升提供支撑。 三是银行间市场利率下行对信贷及房贷市场利率的滞后传导还将持续。今年广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年，这也为房地产市场回暖营造了良好的金融环境。经历疫情后的一段自发性修复后，房地产销售仍有接力回升的空间，从而有助于宏观经济修复企稳。
原标题：“野心家”宝龙地产：半年发债近百亿，引入万达老将履新商业地产 6月11日，宝龙地产发布公告，宣布将额外发行2023年到期的2.5亿美元优先票据，年利率6.95%。 据了解，该笔票据将于新交所申请上市，与宝龙地产此前发行的1.7亿美元优先票据合并成单一系列。新票据所得款项均将用于宝龙地产现有一年内到期中期至长期债务的再融资。 三天前，宝龙地产曾发布5月销售业绩简报。报告期内，宝龙地产取得合约销售73.52亿元元，对应销售面积约48.4万平方米。前5月，宝龙地产累计实现合约销售金额212.05亿元，同比减少5.08%；实现合约销售面积共137.73万平方米，同比减少1.1%。 按管理层定下的750亿销售目标计算，宝龙地产前五月累计完成了28.27%。 今年3月的年度业绩会上，宝龙地产总裁许华芳曾透露，“本来定的目标是800亿，后来考虑到疫情影响，保守一点，降了50亿。未来几年确保复合增长率25%以上。” 在许华芳的规划中，宝龙地产的商业板块同样重要。他定下目标，2020年商业租金目标是34亿，相比2019年28.13亿，有20%左右的增长；酒店收入目标为8亿，相比2019年的7.51亿增长6.5%。 商业板块引进多名职业经理人 突如其来的疫情为商业地产市场带来沉重打击。公开资料显示，今年一季度，行业龙头万达商管总营收62.31亿元，录得净利润27.55亿元。与去年同期相比，营收几近腰斩。 将商管业务分拆上市后，以商业地产起家的宝龙地产在寻找新的增长点。 6月1日，宝龙地产发布人事任命公告，宣布陈德力获任为公司联席总裁，自2020年6月1日起生效，负责集团相关业务整合事宜及协助公司行政总裁处理集团的业务运营管理。 同时，陈德力还被委任为宝龙商业的行政总裁，张云峰则由宝龙商业行政总裁一职调任为首席财务官，将继续担任执行董事。 公告显示，陈德力现年46岁，历任嘉德置地凯德商用中国区域总经理、万达商管副总裁、新城控股董事兼联席总裁等职务。 另据消息，5月25日，原新城控股商业管理集团副总裁唐剑锋已经加入宝龙商业集团，任宝龙商业集团常务副总经理一职。 唐剑锋同样曾在万达商管供职，资料显示，唐剑锋于2016年加入新城控股担任新城商管运营中心总经理，负责吾悦广场商业运营。而在此之前，他还曾担任过万达商管综合管理中心副总经理。 此次人事变动，距离宝龙地产上次为商业板块引入高管已过去近三年。 2017年3月，宝龙地产挖到沃尔玛不动产副总裁潘丽君执掌商业地产板块。不到半年，潘丽君宣布辞职。同年8月，宝龙又请来曾任万达集团副总裁兼万达商管商务副总裁的王寿庆助阵，与潘一样，王寿庆任职时长也未满半年。 随后商业地产板块则由许华芳接手，宝龙地产走上了一条以住养商的发展路线。 2019年年报显示，宝龙地产全年合约销售金额约603.5亿元，较去年同期上升47.1%；总收入约260.4亿元，较去年同期上升32.9%；净利润60.2亿元，较去年同期上升65%。 帮助宝龙地产实现业绩增长的并不是商业地产，宝龙方面在年报中指出，业绩增长主要靠住宅业务拉动。 落后的商业地产 实际上，从2015年开始，许华芳就一直在强调宝龙地产的商业属性。 公开资料显示，2015年宝龙地产的商业地产合约销售金额同比增长41.2%，至116.56亿元，总销售占比约66%。 2016年起，情况发生变化，宝龙地产的商业地产销售额迅速下滑至76.28亿元，销售占比36.53%，同期，宝龙地产的住宅销售额则翻了一番。 2018年，宝龙地产物业销售累计收入166.67亿元，其中商业部分营收65.06亿元，占比约为39%；2019年同期，宝龙地产物业销售总收入为224.78亿元，其中商业部分营收仅为53.57亿元，占比进一步下滑至23.8%。 此外，宝龙地产旗下多个商业购物广场的年租金呈现逐年下降趋势。 上海宝龙实业于今年1月份披露的债券募集说明书显示，2016至2018年三年间，宝龙在福州、郑州、重庆、上海等多地共计6家商业广场租金连续下滑。只计入2017与2018年两年数据，租金下滑的广场数目增至约10家。 其中，福州宝龙广场年度租金收入从2016年的5929万元跌至2018年的5023万元；此外，郑州宝龙广场三年内租金营收从2566万元跌至1411.61万元，重庆宝龙广场、上海七宝宝龙城三年内租金纷纷减少近100万元。 2019年前三季度，上海宝山宝龙广场租金收入亏损超1000万元，无锡、阜阳两处宝龙广场同期也录得亏损。 出租率方面，债务报告显示，截至公告期末32家宝龙商业广场中仅有5家出租率达100%；青岛即墨、青岛城阳、蚌埠、郑州等共7家宝龙广场出租率低于90%，其中青岛城阳宝龙广场出租率低至50%。 综合来看，截至债券报告期末，宝龙实业旗下商业广场共有253.95万平方米可租，对应出租率仅为88.41%。 业绩会上，许华芳表示，未来母公司平均每年将提供不低于10个商场给到管理公司去管理。许华芳表示，按照这一速度，到2025年管理公司将拥有150个管理商场规模数，其中长三角就有100个在管项目。 建设需要资金，宝龙地产先后发行多笔债券拓宽现金流。据不完全统计，近三个月内，宝龙地产已经公布或发行的境内融资计划合计金额超53.1亿元。境外融资方面，除前述合计4.2亿美元债外，其还签订2亿美元双币贷款协议，利率3.3%。 经换算，上述发债计划总额已近百亿。 年报显示 ，截至2019年底，宝龙地产借款总额约为552.63亿元，较2018年底增加约12.5%。包括银行及其他借款约317.03亿元、公司债券约94.88亿元、短期融资券约10亿元、优先票据130.73亿元。公司净负债比率为81.2%，与2018年同期相比下降20.4个百分点。 上述借款中，一年内到期的借款约为153.21亿元，同期，宝龙地产手中现金及现金等价物及受限制现金合共约为236.71亿元。
粤泰股份实控人 杨树坪 林振兴 发自广州 在广东地产史上，有两位“杨”姓地产企业家榜上有名。一位是发家于佛山的碧桂园创始人杨国强，另一位则是老牌房企粤泰股份（600393.SH）的掌舵人杨树坪。 两家房企同样发迹于90年代，只是杨国强的碧桂园已经成为权益销售突破5500亿元大关的超级“巨无霸”，而杨树坪的粤泰股份却在风雨飘摇。 6月8日晚间，61岁的杨树坪收到了一纸《行政处罚事先告知书》，中国证监会对其信息披露违法违规行为责令改正，给予警告，并开出了100万元的天价罚单。 据查询，早在去年8月，杨树坪就因涉嫌信息披露违法违规，被中国证监会立案调查，但此次证监会并未对其违法的具体原因进行阐述。 紧接着去年9月，杨树坪还遭到了上交所公开谴责。原因系杨树坪在增持计划期限内未通过粤泰控股及其一致行动人按前期承诺履行增持义务，增持计划完成率为0。 截止目前，杨树坪共计有3次失信被执行人、3次违规处理和6次限制高消费的记录。此外，纵观他近一年动态，关键词“股份冻结”依旧占了绝大部分，他本人先后收到（2019）粤0104财保258号、（2019）粤01执3124号和（2019）粤执保108号的执行通知书，被冻结广州粤泰控股集团有限公司的股权数额分别为5521万元、43020万元和25000万元。 15年前的7亿巨额罚单 在进入地产行业之前，杨树坪一直在铁路工作，从铁路见习生一路做到了副总工程师，可谓仕途平坦。然而，在90年代下海经商的浪潮冲击下，他也加入了浩浩汤汤但创业大军。 1995年，房地产还被国企垄断的时候，36岁的杨树坪与人合作创办粤泰集团、城启集团，开发广州“晓港湾”地产项目，创新地打造30-50平方米的小户型住宅，一举脱颖而出，他本人也成为广州地产界教父级人物。 千禧之年，杨树坪曾是最为意气风发的地产大佬之一，旗下的城启集团可以与保利、富力、合生创展等地产企业相媲美，拥有“广州十大地产开发商”头衔。 然而就在2005年，杨树坪迎来了人生的拐点。城启集团因伪造行政公文印章30宗、10年超建20万平方米、欠缴国家各项款额总计高达30亿元等事由，收到7亿元罚单，同时旗下所有开发经营业务被广州有关部门暂停办理。 据了解，这也是广州针对企业开出的最大罚单。 此次重罚让杨树坪元气大伤，但他仍希望东山再起。在2008年一次公开亮相中，杨树坪信心满满地说，“虽然早两年摔了一跤，摔得很痛，但我们现在还很年轻，爬起来，可以继续往前走”。 2015年11月10日，广东从化，杨树坪现身粤泰股份旗下一别墅项目现场剪彩。这是他自城启集团事件“隐退”之后为数不多的公开亮相，同时也被外界解读为其本人东山再起的重要信号。 此后，粤泰股份也成为杨树坪重点运营的企业，他开始更大规模扩张计划，甩出“买买买”的激进作风。 2017年底，粤泰股份宣布将以约36亿元参与广物地产45%股权及相关债权竞买；2018年2月，粤泰股份还欲以约23亿元现金收购李嘉诚旗下“和记黄埔”位于广东江门的一处物业。 然而，这两次狮子大张口的结局都是接连失利。尤其是后者的收购案一波三折，引起股价持续下挫，随之杨树坪迟迟未能兑现增持的承诺，这又引发“虚假增持”质疑。 杨树坪东山难再起 时间转眼来到2018年底，杨树坪开始正视公司存在的问题。 当年11月，粤泰股份发布公告称，因卷入借款纠纷事宜，导致公司部分项目资产被查封，该资产在公司2018年度第三季报告的账面价值合计约23.6亿元。此外，截至2018年底，粤泰股份逾期借款已达29.52亿元，已逾期未支付的利息2.46亿元。 为缓解公司流动性紧张，化解逾期借款风险，杨树坪多方寻求融资，这其中既包括获得北方国际信托不超过63亿元的授信，也包括“卖子求生”。于2019年6月，粤泰股份公告宣布转让五个项目股权予世茂，交易对价总计63.97亿元。 在转让股权的项目中，不乏粤泰主打的明星产品线。其中广州天鹅湾二期为拥有稀缺资源的项目，是粤泰股份最具代表性的项目。杨树坪最终的忍痛割爱，可见粤泰股份对于资金需求的迫切。 根据此前与世茂签署的转让协议，在扣除工程款、税费、目标项目已收房款意向金等后，粤泰股份可实际获得49.85亿元资金。 粤泰流动性紧张的程度，“卖子”或许还远远不能解决问题，依然有数亿的债务窟窿。目前，粤泰股份还未披露2019年的业绩报告，披露日期延期至6月20日。2019年第三季度报告显示，截止期末，公司账面资金仅有3.01亿元，而负债总额27.81亿元，其中短期债务达17.13亿元。 今年4月，粤泰股份披露的债务重组公告显示，信达资产收购粤泰股份及控股、参股公司的部分债务合计为8.93亿元，并由远泰投资承接，与信达资产进行债务重组。信达资产的纾困，对于此时的杨树坪，无疑是雪中送炭。 一个月后，粤泰披露了债务重组近况，公司及公司下属公司重组债务中原对应抵押涉诉的部分广州、江门、郴州项目相关资产已陆续解除抵押冻结。 眼下，杨树坪早年那段采访的金句还犹在耳边，“很多人问我，从高峰跌落，错过了房地产最好的十年会不会很遗憾。摔了一跤，腿断了，但只要命还在，60岁了还是能重新起步。”但事实，真是如此吗？
招股书显示，2017年至2019年，祥生地产分别实现收入62.93亿元、142.15亿元和355.2亿元，三年复合年增长率为137.6%。近三年已确认建筑面积为83.9万平方米、142.3万平方米以及348.8万平方米，复合年增长率为104.0%。 将物业管理业务和酒店业务逐步剥离后，祥生地产物业发展业务占比逐年走高。招股书显示，近三年间，物业开发为祥生地产贡献了98%、99%以及99.6%的营业收入。 与大多数区域房企类似，祥生地产的业绩依赖于大本营浙江省。 招股书中，祥生地产将自己的业务区域划为三个部分，浙江省、泛长三角地区以及其他地区。据祥生地产透露，若以合约销售额进行排名，2019年度祥生地产在浙江省所有开发商中排名第三位，占全省销售额的5.1%。 招股书进一步显示，近三年间，浙江省为祥生地产贡献了约51.8%、71.4%及62.5%的营收。 年初至今，祥生又新获取10个项目地块，总建筑面积68.8万平方米，总耗资122亿元，主要位于绍兴、杭州、南通、宿州、宁波及合肥等。 截至2020年3月末，祥生地产共拥有195个处于不同发展阶段的物业项目，其中104个位于浙江省，65个位于泛长三角区域，26个位于其他地区。对应总土储约2304.47万平方米，其中约1156.24万平方米位于浙江省，占比50.2%。省外地区，安徽占比13.7%，江苏占比8.1%，剩余土储则分布在山东、湖北、湖南、上海等地。 回顾祥生地产的发迹史，不难发现，其业绩猛增离不开长三角地区两轮地产周期的助力。 2015年前后曾涌现出一批中型房企，凭借重仓三四线城市一举突破销售规模的桎梏。祥生地产的发力也源于同一时期。 有媒体统计发现，2017年祥生地产在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市。在三四线红利逐渐消退后，由上海带动的另一波房价小高潮又为祥生地产的千亿目标添了一把火。 从祥生地产近几年的毛利率可见一斑，近三年，祥生地产分别录得毛利率13.2%、21.1%及23.9%。 利润方面，祥生地产近三年毛利分别为8.34亿元、30.0亿元和84.8亿元；对应净利润分别为-2.86亿元、4.28亿元以及32.09亿元。因2019年的净利润增幅达650%，祥生地产的净利率也从3%上升至9%。 对于2017录得亏损，祥生地产表示，系因2016年加快物业开发活动及地域扩张并于2017年较多开支。同时，因已确认总建筑面积以及已确认平均售价于2017年相对较低，导致2017年为13.2%的相对低毛利率。 祥生地产后续溢利的提升则主要源于销售价格的提高。招股书显示，以祥生地产长三角项目为例，近三年该区域每平方米销售均价分别为8528元、11660元以及13592元。 如今，两轮红利过后，祥生地产需要找到新的增长点。 祥生二代降负债 地产圈内，二代上台往往意味着企业将有巨大的风格转变。 2019年2月，祥生内部发出通知，宣布祥生创始人陈国祥之子陈弘倪将接手地产板块业务，任总裁并向实业集团董事会负责。 同一时期，祥生还任命祥生实业集团执行董事陈雪宜兼任地产集团总裁助理，协助副总裁姚筱珍分管资金管理中心、财务管理中心相关工作。陈雪宜实为陈国祥之女。 在子女二人进入地产板块分管两大要职后，陈国祥又从正荣地产处引入原财务总监谈铭恒。此则人事变动直接引发地产圈内对于祥生上市的讨论，彼时祥生并未给出官方回应。 从祥生地产披露的招股书中可以寻得其过去一年中为上市所做功课的蛛丝马迹。 房企未上市之前，运营资金往往来自银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据等。祥生地产原总裁赵红卫此前曾对外表示：“祥生很大一部分采用银行、信托、私募形式。” 过往几年中，祥生地产凭借销售回款以及上述融资渠道维持着高速发展。不过，随着房企信托监管收紧，祥生地产做出转变。 招股书显示，近三年，祥生地产的借款总额分别为258.74亿元、290.65亿元以及285.27亿元。 在2019年底的285.27亿元借款中，有180.07亿元来自信托融资，占比63.1%，对应融资笔数为51笔。 2020年开始，祥生地产有意减少信托融资占比。截至2020年4月底，祥生地产银行及其他借款总额为300.56亿元，而信托融资借款总额为152.7亿元，信托融资笔数为37笔。 与银行借款相比，信托融资的成本高昂。近三年间，祥生地产利息支出分别为12.75亿元、25.58亿元和32.23亿元，年均复合增长率达158%。 信托受限的情况下，祥生地产还通过私募满足资金需求。 公开信息显示，今年4月、5月，祥生地产先后通过迦明资产发行了两笔私募产品，利率分别为8.7%和9%。同一时期，相近规模房企发债利率最高不超7%。 与其他房企相比，祥生地产肩上的的负债压力依然沉重。截至2019年底，祥生地产净负债率高达360%，为行业均值的4倍。
作者 | 黄海 招股书失效两天后，大唐地产再提IPO。 5月31日，大唐地产向港交所递交更新后聆讯资料。资料显示，近三年，大唐地产分别录得营收40.19亿元、54.96亿元以及81.08亿元；录得年内溢利分别为4.13亿元、5.88亿元以及6.27亿元。 若将2008年前后的上市计划考虑在内，这已经是大唐地产第三次冲击上市。 工商资料显示，大唐地产于1985年创立在中国台湾，后被福信集团收购。现总部位于福建省厦门，实控人黄晞为前厦门首富，身家约80亿。 第三方排行榜中，2019年大唐地产以339.5亿销售额位居行业第81位，较去年降低4位。 新一份招股书显示，2019年下半年间，大唐地产净负债率降低了65个百分点，从2019年年中的185.6%降至119.2%。而在2017年，大唐地产的净负债率还高达1087.9%。 另据招股书显示，近三年，大唐地产的股本回报率一路走低，从2017年的98%一路降至33.3%。 六成土储集中于三城 招股书显示，2019年，大唐地产录得营收81.08亿元，其中通过物业销售录得营收77.72亿元，总收益占比95.9%；物业销售毛利率27.4%，较2019年中期的35.5%降低了8.1个百分点。 大唐地产另一主营业务——承建服务，当期录得营收2.19亿元，总营收占比仅为2.7%。而在转型物业开发之前，大唐地产的承建业务占比曾达42.3%。 公开信息显示，2016年起，大唐地产调整业务布局，开始专注物业开发。招股书显示，最近四年，大唐地产销售物业产生的收益分别为11.4亿元、34亿元、52.3亿元和77.7亿元，占总收益的比例约为55.1%、84.7%、95.2%及95.9%。 与2019年三季度末相比，此次招股书报告期内，大唐地产新增加项目13个，对应新增土储100.75万平方米。 截至2020年2月29日，大唐地产应占土地储备总量为889.72万平方米，涉及82个物业项目，包括已竣工未售建筑面积/可供出售建筑面积66.87万平方米、开发中规划建筑面积556.19万平米以及持作未来开发建筑面积266.65万平方米。 此次招股书中，大唐地产重点提及了公司业务区域划分，按其表述，公司的业务主要分布在海西经济区、北部湾经济区及周边城市、京津冀经济圈、长江中游经济区四大区域。 四大区域对应的土储集中在漳州、南宁和天津。招股书显示，2016至2018年间，上述三座城市的贡献在总销售物业收益中占比分别达到76%、98.9%、98.8%。 截至2020年2月底，大唐地产在南宁一处拥有的土储占总量的比例即达36.7%，将天津、漳州两地的土储考虑在内，三座城市总土储占比已达61.5%。 新一版招股书中，大唐地产坦言，漳州、南宁及天津等城市住宅物业的需求近年来有一定程度的波动。 2019年，天津房地产形势低迷，大唐地产的增速同期放缓。招股书显示，当期大唐地产于天津地区的营收占比从2018年的38.9%降至34.4%。 土储集中之外，与大多数中小房企类似，大唐地产同样面临着债务压力。 手中现金22亿，不抵短债 招股书披露，2017至2019年三年间，大唐地产的负债总额分别为257.79亿元、297.51亿元和339.55亿元，净负债比率则一度飙升至1085%，直到2019年才降至119%，略高于业内平均值。 实际上，为了保证上市，近两年来，大唐地产一直致力于用各种方法降低负债。 最近三年间，大唐地产借款总额呈现下降趋势，分别为91.45亿元、84.61亿元以及77.70亿元。截止2020年2月29日，大唐地产的借款总额小幅回升至79.27亿元，仍低于2018年的借款水平。 从现金流来看，自2018年起，大唐地产经营现金流从负转正至20.5亿，2019年其经营性现金流流入继续扩大至33.20亿元。 对于经营性现金流改善，大唐地产在招股书中表示，系因合约负债增加，2016年至2019年大唐地产的合约负债从79.08亿元增至132.73亿元。 同期，大唐地产融资活动所得现金流净额则呈现净流出形式，这意味着大唐地产手中资金更多被用于还债。 截至2019年底，大唐地产手中现金及等价物共22.14亿元，同期，其一年内待还借款总额约23.02亿元，已超其目前手中现金总额。 除了控制借款、分批偿还，大唐地产还通过提高权益总额的方式降低杠杆。近三年间，大唐地产权益总额翻了两番，已至30.84亿元。 大唐集团表示，上市募得资金将用于现有项目的资金需求，偿还部分若干现有计息银行借款以及一般业务运营及运营资金。
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