7月1日，A股市场风格快速切换，上半年从表现亮眼的科技，医药快速转入金融，地产等市场低估板块。在这类权重股的带动下，沪深两市总成交额再度突破1万亿元。7月2日，权重行情延续，大金融/煤炭有色板块带动下，上半年表现萎靡的行业纷纷大涨，助力大盘指数站上3100点。 一、地产受青睐，资金持续买买买 权重板块除开金融券商流入资金最多之外，其次是地产行业，根据万得数据显示，近20日以来房地产行业资金净流入大于20亿元，在6月30日至近短短4个交易日时间，地产个股纷纷大涨，其中绿地控股大涨32.85%，金地集团24.10%，金科股份23.19%。 1、地产行业估值已经初在底部，房地产是中国经济的支柱性行业，跟经济环境始终紧密相联。房地产自2016年开启调控之后，房价趋向稳定，整个地产行业也在经历洗牌，在严控地产资金链之下，众多小房企逐步退出。 这种情况在2020年一季度受新冠疫情冲击下表现更为明显。在国内一季度实际GDP同比下降6.8%的背后房地产行业线下售楼处大量关闭、项目施工停滞1-2个月，根据数据显示一季度全国商品房销售面积、新开工面积、房地产投资分别同比下降26.3%、 27.2%与7.7%。 政策施压加疫情影响，房地产成为今年除银行之外表现最差的板块，万得地产指数以6月30日截至整体跌幅达到12.44%。对应的估值也来到近3年以来的最低点，在今年5月份，地产估值在8.32，低于2014年3月和2018年8月的估值底，处于历史的低位。 2、六月销售超预期，下半年是地产旺季 红六月出现万人摇局面，在杭州，新房多盘出现了“万人摇”，部分千万豪宅出现抢购，根据中原地产研究中心的数据显示，上半年，杭州市区新房成交了68399套，半年度总成交金额2013.3亿元。其中，6月的成交量达到19528套，创下2017年6月以来新房单月成交量的最高值。 出现这样的情况主要因为上半年一般实地产的淡季，二季度开始地产企业为了冲年中业绩都会开启放盘销售，而六月份又是最后一天，房企通常会实行优惠政策刺激购买力。直接带来龙头房企的销售数据好于预期。在今年二季度，百强房企整体的销售恢复情况好于预期，TOP100房企二季度全口径业绩规模高于去年同期。 如恒大、世茂、金茂、绿城、禹洲、花样年等，上半年业绩表现较为突出，累计业绩同比实现逆势增长。 以此次行情龙头金地集团为例，6月实现签约金额338.2亿元，同比增长61.7%，实现签约面积173.9万平方米，同比增长61.2%。1-6 月，公司累计实现签约金额1,016.3亿元，同比增长18.7%，实现累计签约面积484.9万平方米，同比增长13.3%。 在点燃“红六月”同时，下半年更是地产的销售旺季，有着金九银十之称。在行业特点高周转之际，快速的销售回款能够保证企业现金流，所以六月龙头销售数据，给与市场积极的信号。 二、各项数据稳步向好，地产行情下半年值得关注 仔细来看2020年整个行情，地产依附行业比如精装修，家居类板块涨幅节节升高。原因在于地产建设周期从建设到竣工销售交房大致在5年左右，而在2015年-2017年是近几年来房地产投资建设最火热的时期，积累的大量房源装修需求堆积在2020年，所以精装修迎来的爆发。 今年来看的话，地产行情始终是要围绕着房企的经营数据以及政策。 首先当前房企马太效应，维持强者恒强局面。众所周知房企是通过高周转，高速度的开发建设销售，才能减少成本支出，获取最大利润，并投入到下一个项目的开发盈利中。所以在2016年以来房地产行业集中度加速提升。在15-18年间，前10强房企市占率从16.9%大幅提升至28.3%。再加上房企从规模扩张向品质升级的新时期，直接造就当景气度下行、政策持续收紧时，集中度提升却明显加快，基本维持强者恒强的格局。 在走出疫情逐步复工之下，房企开工节奏逐步恢复正常水平，维持高位运转。根据统计局最新数据，2020 年 1-5 月，房屋新开工累计面积 69533 万平方米，累计同比减少12.8%，5 月单月同比增加 2.5%，年内首次转正；房屋施工累计面积 762628 万平方米，累计同比 2.3%，5 月单月同比减少2.9%。 国家政策维持“房住不炒”主基调，趋向于缓和。近期，国务院总理李克强在政府工作报告中进一步强调了“房住不炒”，同时要求深入推进新型城镇化建设、加快落实区域发展战略以及城镇老旧小区改造等，不过“渡难关”政策也让往年高压的局面趋于缓和。比如各地政府的“因城施策”，通过放宽落户、加大人才引进力度等政策释放城市购房需求，比如惠州、天津、江西、山东等地放松人才限贷政策，南宁降低人才补贴认定门槛，西安出台新人才补贴政策。 另一方面，房企皆是高杠杆企业，通过不断融资保持自身现金流。根据数据显示，1～5月房地产开发企业到位资金62654亿元，同比下降6.1%，降幅环比收窄4.3个百分点，其中，其他资金中定金及预收款及个人按揭贷款分别为19479亿元和10154亿元，同比分别下降13.0%和0.9%，降幅环比分别收窄5.9个百分点和4.5个百分点。 从上述来看，房地产可以说最快走出疫情影响的行业之下，各项数据都在往向好的趋势走，不能否认下半年地产股的确是一个机会。平安证券认为：经济企稳、楼市复苏下政策由托底转向观察期，但供给持续放量背景下，下半年楼市调整压力犹存、叠加政府工作报告中因城施策表述，及疫情仍存在反复可能，年末或迎来新的政策窗口期。 不过房企高额的负债是投资者眼中的一根刺，截至到2020年一季度，A股房企负债率前三分别是京投发展，中南建设以及中交地产，均是在88%以上。在外围经济环境逐步变差，国内经济还在恢复的背景之下，这个风险因素不能不忽略。 三、小结 地产作为经济的支柱型产业，经济的逐步恢复也必然会带动其产业的向好，在调控政策保持稳定，地产销售的持续回暖以及基本面支撑的背景之下，低估的地产公司是值得关注的！
最近一段时间，房地产行业涌现出一股“上市潮”，港龙中国地产、祥生地产、大唐地产、实地地产、三巽控股、上坤地产等多家房企都已递交招股书，纷纷剑指资本市场。 不过，“房住不炒”的宏观调控主基调以及行业融资端依旧收紧的大背景下，能否成功登陆资本市场才是各房企未来发展的分水岭。就拿房企融资来说，各房企融资利率的高低以及条件苛刻与否，不仅与房企自身的销售规模、市场地位有关，更与房企是否上市有直接关联。因此，对于那些已经成功上市的房企，在未来的全国化布局、品牌影响力塑造、财务结构和质量改善等方面理应给予更多的期待。而在目前排队上市的房企中，港龙中国地产就是这样的一家典型房企。 根据最新消息，港龙中国地产已经在6月底通过港交所聆讯，现已面向全球招股，并预计在7月15日正式敲钟上市。值得注意的是，港龙中国地产此次IPO引入两名基石投资者，分别为Successful Lotus Limited及中逸资本，两者分别同意认购4000万港元。据悉，Successful Lotus Limited为联交所主板上市公司恒基兆业主席兼董事总经理李家杰全资拥有。 基石投资者的引进，实际上是对港龙中国地产基本面、盈利模式和发展前景的肯定，尤其是李家杰在近年来多次以基石投资者身份参与到多家知名公司的IPO中。其参与的奥园健康、烨星集团和中手游上市首日分别录得涨幅21.58%、10.26%和2.12%；而在上市至今，奥园健康和中手游股价已经累计上涨128.5%和36.06%。 （奥园健康股价走势，资料来源：Wind） （中手游股价走势，资料来源：Wind） 当前的房地产行业竞争愈发激烈，马太效应的凸显让房地产市场集中度呈现上升趋势。但对于港龙中国地产来说，从发轫于常州到扎根长三角，短短13年间，公司就从名不见经传到跻身房企百强。如今上市在即，得以借助资本市场的港龙中国地产又将为投资者带来一个怎样的故事？ 一、快速成长中的百强房企 港龙中国地产是一家位于长江三角洲地区的房地产开发企业，于2007年成立于常州，目前总部设于上海，并实现了对长三角地产的战略性覆盖。资料显示，港龙中国地产专注开发及销售主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业，包括商业单元、停车场及配套区域。根据招股书，住宅物业销售是港龙中国地产主要收益来源，2017-2019年，住宅物业销售占公司收益总额的71.8%、92.0%、94.9%。 （资料来源：招股书） 据招股书数据，以2019年已售的合约建筑面积计，港龙中国地产在中国住宅物业市场的物业开发商中排行第83名，排名进一步提升。虽然港龙中国地产在百强房企中排名并不靠前，但公司近年来业绩增速非常快。2017-2019年，港龙中国地产物业开发及销售收益分别为4.34亿元（人民币，下同）、16.60亿元、19.78亿元，复合年增长率为高达113.5%；同期，港龙中国地产实现净利润分别为3280万元、3.32亿元及4.70亿元，复合年增长率高达278.6%。 除了规模迅速攀升之外，港龙中国地产业过往三年的业绩增长也离不开盈利能力的大幅提升。2017-2019年，港龙中国地产分别实现毛利率21.9%、30.8%和42.7%。在行业利润率下滑的大背景下，港龙中国地产的盈利能力要明显高于行业平均水平。 （资料来源：招股书） 港龙中国地产毛利率的提升有多方面因素：首先是公司在往绩记录期内交付的物业土地是在2016年土地成本价格上涨前所收购，由此导致成本相对较低；另外港龙中国地产在2019年两个产生收益的主要项目交付的物业包括联排别墅，其中部分物业又以精装交付，由此导致项目具备较高的利润率。 往绩记录期间，港龙中国地产交付的物业平均售价增加也是毛利率提升的主要原因——数据显示，2017-2019年港龙中国地产每平方米平均售价由5603元增长至7894元，平均土地成本占平均售价百分比则由18.5%优化至15.8%。随着港龙中国地产顺利上市，以及业务布局的日臻成熟，预计未来公司毛利率将保持稳定水平。 （资料来源：招股书） 二、深耕长三角，544万平方米土地储备保障未来发展 根据招股书，港龙中国地产具有多元化的项目组合，截至今年3月底，公司于22个城市拥有由附属公司、合营公司、联营公司所开发的64个项目。同时，港龙中国地产总土地储备为544.44万平方米，包括已竣工物业可销售及可出租建筑面积26.08万平方米，开发中物业总建筑面积为475.17万平方米，以及持作未来开发物业总建筑面积43.19万平方米。 （资料来源：招股书） 作为源于香港的房企，港龙中国地产在发展初期主要专注在江苏省内发展；2017年才正式走出江苏，布局浙江湖州、上海、安徽等城市；2018年加速在上海、杭州等一线和强二线城市拿地。在布局逻辑上，港龙中国地产以城市群逻辑进行区域布局，深耕长三角地区。在上述64个项目中除了有2个项目位于盘州和洛阳外，其余62个项目均位于长三角区域。其中有10个项目位于常州，10个项目位于常熟，6个项目位于南通，江苏和浙江两省的土储占比高达92.5%。 （资料来源：招股书） 数据显示，长三角地区在全国19个城市群中人口、面积、经济总量均为最高，而且随着2019年5月《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》正式发布，以及在2018年上升为国家战略，长三角一体化发展进入新的阶段，对于深耕长三角区域的港龙中国地产来说，无疑是一次重大的发展机遇。而正是由于公司过去前瞻性的战略布局，2017-2019年每平方米土地使用权仅为1035元、1037元和1251元，质优价廉的土地资源也为港龙中国地产未来业绩增长充分打开提升空间。 值得注意的是，在今年4月，港龙中国地产首次进入安徽省并落子芜湖，完成在全国23个城市的深度布局，同时也意味着港龙中国地产在长三角区域的业务布局进一步完善。 资料显示，该地块总面积33928.3平方米，位于芜湖县滨湖大道以南、火龙岗路以西，且位置紧临滨湖大道南、火龙岗路主干道，交通位置十分便利，短时间内就能到达商合杭高铁湾沚南站（在建）、芜宣机场（在建）等重要交通枢纽。此外，该项目不仅近邻芜湖县南湖公园，还有徽商银行、南湖国际大酒店等商业配套。在教育资源方面，项目周围靠近县一中、南湖学校、芜湖技师学院等。随着周边配套的日益成熟，预计该项目也将带来较大的增值潜力。 （2001号地块示意图） 三、加大与知名开发商合作，优势互补 在深耕长三角区域集中布局的同时，2015年，港龙中国地产受到与碧桂园合作的启发，以及凭借自身过硬的产品力、优秀的服务力以及在二手房市场上出色的溢价能力，开始逐步探索与其他大型知名房地产开发商合作的机会。 根据招股书，港龙中国地产在2017-2019年与最大第三方业务伙伴合作开发的物业项目数量分别为17个、18个、18个，分别占公司物业开发项目总数的52%、38%及29%；同期与公司三大第三方业务伙伴合作开发物业项目数量为18个、21个、29个，分别占公司物业开发项目总数约55%、44%及47%。截至2020年3月底，港龙中国地产64个项目中合作项目共计49个，公司合作伙伴的名单中不乏碧桂园、万科、融创、中南、正荣、弘阳等知名开发商。 （资料来源：招股书） 合作开发是目前房地产行业中比较流行的开发手段，而随着近年来房地产行业增速放缓、政策持续收紧，合作模式越来越受到房企的青睐。对于港龙中国地产来说，通过合作开发不仅可以较好地利用第三方业务伙伴的本地人脉网络、市场情报以及当地政府政策及法规，还可以联合第三方合作伙伴为项目投入资金，减轻土地招标方面的现金流压力的同时，还可以降低在物业开发项目资本投资及开发成本中所占份额，参与更多的物业开发项目并实现风险分散。 而随着港龙中国地产第三方业务数目的稳步增加，公司与最大业务伙伴的项目比例稳步下降，也由此降低了对最大业务伙伴过于依赖的经营风险。 4月18日，港龙中国地产在绍兴开发的“君望美庭”线上首开，据了解，该楼盘200套房源28秒即售罄。而随着港龙中国地产深耕长三角，战略性拓展华中地区等新市场，港龙中国地产独特的开发模式有望得到进一步延续。 （君望美庭效果图，资料来源：安居客） 四、结语：小房企也有大空间 2020年，伴随着“房住不炒”的主基调，房地产行业洗牌加剧，之前的“大鱼吃小鱼”逐渐过渡到现在的“大鱼吃大鱼”。激烈的竞争在某种程度上也意味着格局变化的可能性——数据显示，仅仅在过去10年，中国TOP30房企的名单就换了20家，例如新城控股、旭辉集团、佳兆业等房企就不断抓住机遇，实现规模和业绩的后来居上。 对于港龙中国地产来说，在发展初期就深度布局长三角地区显示出公司管理层颇具前瞻性的经营视野，近年来的业绩的高速成长在同等规模的房企中也并不多见。接下来，如何借助资本市场突破融资瓶颈，进一步实现规模化发展是港龙中国地产在上市后需要考虑的问题。如果港龙中国地产未来能够有效利用好资本市场所赋予上市公司的定价功能和融资功能，加之公司“深耕长三角，布局全中国”的战略，实现千亿销售规模或许也只是时间问题。
在马克·塞雷纳《二十五岁的世界》中，所有的主角都在回答相同的问题：他们是谁？他们想成为谁？他们如何领导世界？ 无疑，上述这些也是地产二代们需要直面的问题。正如房地产行业从“野蛮生长”走向成熟，代际传承的大幕徐徐拉开，地产二代们也开始从幕后走到台前。 新城王晓松、祥生陈弘倪、宝龙许华芳、融侨林开启，他们既是易居沃顿PMBA第4期的同学，也正在用后浪崛起的方式向这个行业注入新的热血与激情，从总经理到副总裁、从副总裁到总裁、从总裁到董事长，他们正在乘风掀起更大的风浪。 01 王晓松新城控股董事长 易居沃顿PMBA项目4期学员 去年7月，新城创始人“王某”成为众矢之的，其子王晓松连夜接棒，但股票暴跌、舆论声讨、猎头挖人、信贷危机、项目承压等无不使得这艘房企巨舰摇摇欲坠。 但幸运的是，临危受命的“小王总”用一系列果断决绝的措施帮助新城平稳度过此次危机：1.迅速与王某切割，并公开道歉；2.让万达老将曲德君火速上位，给员工升职加薪，稳定军心；3.和银行沟通，拜访金融机构，获取新信任；4.转让项目，保障现金流。仅仅用一个月，就稳住了局面。 作为新城控股的传承者，这位85后的地产少帅从未囿于父辈划好的人生图谱，而是不断在来去之间寻求突破。2009年，王晓松从南京大学环境科学专业毕业，进入新城，在常州公司工程部土建工程师、上海公司工程部助理经理等多个岗位深入一线；2013年，他接棒“老将”吕小平，担任新城地产总裁。 2015年新城A股上市，他接任新城控股董事会总经理兼任住宅事业部总裁。随后，A股上市的新城控股吸收新城地产，时年28岁的王晓松就任公司总经理，成为彼时最年轻的A股上市公司总裁。而“最年轻”的背后，实则是王晓松低调、好学、勤奋、上进的品质造就。同年，正式掌舵新城的王晓松，成为易居沃顿PMBA 项目4期学员，用他的话说：来到这里，是为了体验思辨的乐趣，拓展事业。 思辨，也一直是王晓松的关键词。一方面，他提出“两轴三核多点”的城市布局策略，即以上海、天津、武汉为战略布局的核心区域，立足长三角，沿江向西进入华中、沿海向北联通环渤海经济圈。另一方面，他一直积极探索地产主业之外的新业务，尤其关注创业孵化器，培育新增长点，2015年8月，他主导的星翼空间正式启动，是唯一一个拥有超过50%公共服务空间的联合办公空间。此外，他致力于推进研发新城线上APP产品体系，不断尝试用互联网思维破局地产。 2016年，王晓松为自己在新城的七年职场路按下暂停键；两年后，种种原因之下，他又重回新城。2019年新城遭遇黑天鹅事件，而在他的带领下，新城平稳度过。数据显示，2019年新城的累计合同销售金额约2708亿元，同比增长22.48%。同期国际评级机构惠誉宣布，解除新城两家上市主体负面观察程序，并将评级重新调回“BB稳定”。风浪虽起，但王晓松用他的沉稳睿智重新掌舵起了这艘地产巨舰。 02 陈弘倪祥生地产集团总裁 易居沃顿PMBA项目4期学员 2017年以前，为人低调的陈弘倪在媒体前鲜有曝光。而近3年，随着祥生规模的飞速提升，作为准接班人的陈弘倪开始频频站到台前，以祥生主人的姿态出现。 2007年，陈弘倪选择去“外面的世界”看看。四年的留学生涯、不同于以往看到的海外企业管理模式，让他意识到祥生需要与时俱进，需要现代化的管理。2011年，学成归国的陈弘倪开始了在祥生的“历练之路”。从基层工作开始，5年时间，他走遍了集团的房地产、物业、酒店、企业文化等业务领域。 “人生而平等，起点的不同，不代表未来境遇的不同，企业家二代同样需要不断奔跑，才能不被淘汰。”陈弘倪深知自己的幸运，但更相信幸运背后需要踏实、勤奋的切实行动。而对于地产人，最适合深造的地方莫过于易居沃顿。于是2015年，陈弘倪成为了易居沃顿PMBA4期的学员之一，从这里开始，证明自己的价值和能力。 时隔两年，满载而归的陈弘倪先是出席了“祥说生长之道2018品牌发布会”，向外界展示了祥生33年的发展历程所获得的成绩与荣誉。后又在主题峰会上的圆桌论坛环节，阐述了祥生规模品质两手抓，冲击千亿的策略。 彼时，他在发言中反复强调区域份额的重要性：祥生在关注人才与产品品质的同时，坚定在区域深根战略的思路，能助祥生在市场份额下降的时候站稳脚跟。2018年，祥生地产在浙江省的销售额约为656.3亿元，占其总销售额的61.3%。优秀的区域深耕成绩，是对陈弘倪战略想法的最佳印证。 在陈弘倪的带领下，祥生也在不断走出舒适圈。2018年10月底，祥生发布新的品牌形象，并试图脱掉“三四线小镇风”的标签和形象，在规模上突出重围，全国化甚至换仓进军一、二线城市。转型和突破靠的是实力和底气，同年，祥生成功进军千亿军团。未来，如何带领千亿新兵走向更高的目标，相信陈弘倪会给出令人满意的答案。 03 许华芳宝龙地产总裁 易居沃顿PMBA项目4期学员 作为家族地产事业接班人，许华芳却并未走其他地产二代的传统道路——“海外留学”。从厦门大学工商管理学院毕业后，便直接入职宝龙。入职后的他因“新人”身份曾一度遭到质疑，但聚光灯下，许华芳保持一贯的沉稳和勤奋，沉心于业务一线，几乎参与建设过集团的所有产业。他说“我是怪人，很少兴趣和爱好，比较喜欢工作。” 创业难，守业更难。许华芳坦言，“刚入公司之时感觉压力很大，父亲完成了创业使命，守业的任务落到了我身上，这种压力包含了对父亲、对家族、对企业以至对整个社会的一种责任感，而这种守，是不进则退，不是一般意义上的保持，而是一定要超越父辈，努力创新，永不停止地创新。” 事实证明，他的确做到了。2003年，宝龙开始转型商业，这一年许华芳晋升为厦门宝龙集团副总裁，出任副总裁的当年，宝龙地产第一个商业综合体项目福州宝龙城市广场正式面世，并以高人气客流证明了这一模式的成功，许华芳也用实力证明了自己。 2009年10月，宝龙地产在香港主板成功上市，许华芳是主要操盘手之一；2010年，许华芳协助父亲将宝龙总部由厦门迁至上海，加快在一二线城市的征战杀伐；2012年底，许华芳由执行总裁出任总裁，确定“以上海为中心，深耕长三角”的战略布局；2013年底，上海第一个社区MALL曹路宝龙广场成功开业，据此宝龙加快了在上海前进的步伐；2015年，面对剧烈变化的市场，许华芳提出 “保持地产核心业务快速发展，并朝着多元化方向复合发展”的应对策略。 许华芳清楚自己想要什么，也清楚未来宝龙该怎么走得更稳、更远。“模式，是用来被打破的”，这正是他与宝龙始终在发展中求变的最佳脚注。 2015年，许华芳来到易居沃顿寻求更多的创新思辨。在许华芳的带领下，宝龙不断地成长与成熟。而从初出茅庐到稳妥执掌宝龙航母，许华芳的成长历程正是年轻二代勤勉务实、努力奋进的缩影。 04 林开启融侨集团执行总裁 易居沃顿PMBA项目4期学员 林开启，作为融侨集团第三代掌门人，自2014年出任融侨集团执行总裁后，便给这艘超级航母注入了一股更为强劲的新动力。 相比前面三位年轻总裁，林开启更为低调，公开信息非常少。但是作为年轻有为的企业掌门人，林开启非常活跃。他率先提出“国内领先的城市运营与社区发展商”的企业定位；提出“融侨5S品牌社区”概念，从健康与运动、精神文化、安全、可持续教育、社区参与式治理5个维度进行构建...... 新掌门人，也意味着新的血液。作为80后闽商代表，林开启曾表示，新时代下，闽商应以更高的教育理念，更丰富的视野为起点，敏锐捕捉市场变化，以更开放的和更具前瞻性的眼界、更先进的管理理念和管理方法引导企业的发展变革。 带领融侨不断前行的同时，林开启也没有停止学习。正如自己所认可的“新闽商精神”，易居沃顿成为了他拓宽视野，捕捉市场变化的平台。 而他也用实际行动证明了自己的言论。上任以来，林开启在企业传承和创新基础上，积极在全国重点一二线城市拓展土地储备，并以开放的思想引入职业经理人制度，收纳各方人才，从而快速提高了企业的经营速度和能力。此外，新融侨还构建企业的扩容之路，从规模、布局、金融、产业投资、社区&互联网5个方面，实现企业战略面扩张。（
文/研究院 魏薇 6月24日，蒋达强悄然退出了上海磐文企业管理咨询中心，他名下无个人投资企业。 从华润、中粮到旭辉，再到与现任老板曾焕沙一拍即合，蒋达强担任弘阳集团总裁一职。他甘愿做好一名职业经理人。 围城里，有进有出。 前几日，佳兆业总裁麦帆先后设立了金帆启航教育和锦帆商务，个人均持股80%，认缴金额400万元。不论是自己的，还是帮老板持股，它们是他名下的资产。 在本业之外，地产CEO们还有自己的理想与抱负。 在房地产历年多年以后，职业经理人们在进行财富积累后逐渐实现了财富自由，同时拥有广泛的人脉和独到的眼光，从而开始进行自己的投资事业。独家梳理他们在房地产之外，作为投资者鲜为人知的一面。 从被投资的行业来看，商务服务业最受高管们的欢迎，其次是软件和信息技术。从商务服务的经营范围来看，管理咨询和教育都居多，二者有一个共同特点：现金流好，且无需过多的资金投入即可实现运营。 而在房地产行业，拥有稳定的现金流并不是一件容易的事儿。科技作为各行各业未来的主导方向，使得软件和信息技术业也颇受投资者的青睐。 从投资方式来看，合伙入股是地产CEO们进行投资的主要方式， 早在2016年，冯劲义、周德康、赵男男三人就组团进行创业。当时，他们还在上海成功召开了“THE THREE”发布会。在地产行业早已声名显赫的他们，在传统行业之外还进入了全新的领域，与资本合作，欲将当时的绿都地产打造成连接资本与市场的资源整合平台，将地产、资本和实业有机融合。 三人先后等额出资创办了上海嘉禹投资有限公司、上海渝密餐饮管理咨询有限公司、上海珈康企业管理咨询有限公司。赵男男曾笑称“三个臭皮匠赛过诸葛亮”，他们三个人结合以后，在创业过程中各司其职的同时却又能够相互补充，周德康谨慎保守，冯劲义执行力强，是个现实主义者，而周德康的想法颇多。 花样年集团主席、CEO潘军则对科技类的公司比较热衷，据相关资料，他曾先后投资5家科技类商务服务公司，主营业务为电子产品及硬件的开发，占其总投资企业数量的一半，投资认缴金额超过9亿元。 佳兆业集团执行董事、总裁麦帆则倾向于投资教育行业，4家投资公司中，有3家是与教育相关，投资认缴金额达2.04亿元。 另外，明星职业经理人如陈凯、蒋思海、张鹏，对外投资金额都超千万。
如今，雅居乐虽想赶乘政策东风，但奈何四郊多垒，雅居乐想要后来居上并不容易。 在尝试招拍挂、代建、产业勾地等多种土地获取方式后，雅居乐（HK：03383）又将目光投向了“行业风口”——城市更新领域。 近日，雅居乐宣布成立城市更新集团，由雅居乐控股副总裁兼首席财务官潘智勇以及雅居乐控股副总裁、地产集团董事长刘同朋共同出任城市更新集团联席董事长。旨在加大城市更新业务拓展力度，抢抓城市更新市场窗口期。 虽然早在2017年，雅居乐就已经与广州黄埔区政府签订合作框架协议，迈出了城市更新的第一步。但截至目前，其城市更新的项目依旧屈指可数。如今，雅居乐虽想赶乘政策东风，但奈何四郊多垒，雅居乐想要后来居上并不容易。 强势入局城市更新 近日，雅居乐新成立城市更新集团，由雅居乐控股副总裁兼首席财务官潘智勇以及雅居乐控股副总裁、地产集团董事长刘同朋共同出任城市更新集团联席董事长。 公开资料显示，在加入雅居乐之前，该二人分别具有农行广东省分行副行长、工商银行广东省分行副行长的工作经验，在相关领域具有丰富的资源和优势。两大金融类高管保驾护航，可见雅居乐对城市更新集团未来发展的倚重。 除此之外，雅居乐城市更新集团还设立了5大职能中心，分别为投资拓展中心、规划开发中心、现场管理中心、财务管理中心以及综合管理中心，工作内容涵盖了城市更新从项目选址、规划、资金筹措、开发、产业导入和后期运营等方方面面。 雅居乐相关人士告诉蓝鲸房产，今年两会《政府工作报告》中提出，要加强新型城镇化建设，雅居乐城市更新集团是在这一背景下成立的，其旨在加大雅居乐城市更新业务的拓展力度，抢抓城市更新市场窗口期，解决业务发展中的痛点。未来，该集团将始终坚持“城市更新综合运营商”的定位。 而中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产分析，现阶段依靠城市新区扩张来获取业务机会，面临着地块区域越来越偏远、配套环境相对不成熟的问题，同时由于土地市场竞争激烈推高了地价，也加大了开发难度。在此情况下，城市更新项目由于毛利率相对较高，成为房企补充土地资源的不二选择。 蓝鲸房产注意到，雅居乐重仓的海南区域，因政策调整暂时发展遇阻。在此背景下，雅居乐想要守住“千亿”标签，就不得不重新寻找区域增长点，大本营所在地的粤港澳大湾区，成为其重点布局的区域。其董事长陈卓林亦在公开场合表示，雅居乐未来最大的收获或许在粤港澳大湾区。 不过，蓝鲸房产在梳理雅居乐财报数据时发现，其于大湾区的土储面积及占比却在逐年减少。建筑面积由2017年的1110万平方米降至2019年的834万平方米，土储占比也由32.5%减少到21%。 土储减少的同时，雅居乐也面临着毛利率的压力。雅居乐的高毛利向来为投资者所青睐，2019年，雅居乐的毛利率为30.5%，在同行中处于前列。陈卓林表示，雅居乐今年要确保毛利率在30%左右。从公开市场获得的项目，极少能够达到这一水平。 而据多名深圳房企人士测算，广州、深圳的城市更新项目毛利润率通常可达40%~50%，粤港澳其他非中心城市也超过25%，这一水平要远高于招拍挂市场。 对于未来，上述相关人士对蓝鲸房产表示，未来雅居乐城市更新项目布局将以大湾区为主，华北及中原地区如果有合适项目，也会考虑。 新兵旧改之路 在房地产行业的发展过程中，房企成立城市更新集团的行为，其实并不少见。据蓝鲸房产不完全统计，包括佳兆业（HK：01638）、卓越地产、越秀地产（HK：00123）、花样年（HK:01777）、中国奥园（HK:03883）、富力地产（HK：02777）等在内的房企，均先后设立了城市更新集团。 雅居乐虽然来势凶猛，却是城市更新领域的一枚新兵。公开资料显示，雅居乐最早参与城市更新项目可以追溯至2017年。当年，雅居乐通过与广州黄埔区政府、广州开发区管委会签订的产业导入及城市更新合作框架协议，踏上了自己的城市更新之旅。 此外，从布局规模来看，雅居乐与其他成立城市更新集团相比，也稍显逊色。据公开资料显示，截至2019年底，雅居乐在城市更新方面，仅完成了10个项目的合作协议、5个项目的框架协议，锁定土地面积超600万平方米。而同为粤系房企，截至2019年12月31日，富力地产已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过了7000万平米，可售面积超过4000万平米。 业内人士指出，这或许与雅居乐前几年的多元化发展、布局有关。2015年，雅居乐进行了多元化探索，布局了地产、雅生活、环保、教育、建设、酒店、高球等7大产业。2016年，更是提出“希望在未来5-6年内，实现整个集团业绩地产占一半，其他产业占一半。” 以环保产业为例，短短4年时间便实现了从无到有，营业额从0到15亿的突破。据2019年财务数据显示，报告期内，环保收入较去年同期增加146.1%。其物业管理公司雅生活（HK：03319）也于2018年正式登陆港交所，2019年报告期内，实现营业额51.27亿元，较去年增加51.8%。 此时躬身入局，虽为时不晚，不过在佳兆业、保利、富力、时代中国等以旧改见长的企业面前，雅居乐如何分一杯羹，值得关注。
6月17日，世茂房地产发布公告宣布将公司名称改为世茂集团控股有限公司。 该公告称，世茂房地产董事会已宣布将公司中文名称从“世茂房地产控股有限公司”改为“世茂集团控股有限公司”，将公司英文名称从“Shimao Property Holdings Limited”改为“Shimao Group Holdings Limited”，改动均自5月27日起生效。 因公司名称变动，世茂房地产的股票简称随之发生变化，从“世茂房地产”变为“世茂集团”，英文名称从“SHIMAO PROPERTY”变为”SHIMAO GROUP”，改动自6月24日上午9时起生效。 今年3月，世茂集团在宣布更名计划时表示，集团主要从事住宅物业开发、商用物业开发、酒店投资及营运等多项业务。基于广泛的业务范畴，董事会认为更改公司名称将更有效反映集团的业务现况，并有利于提升集团的企业形象以及未来业务发展。 世茂房地产还在公众号中表示，房地产三个字已经无法准确描述公司愿景，新名称将更好反映公司多元业务发展战略和集团定位。 6月12日，龙光地产也曾发布公告称，龙光地产将更名为龙光集团，6月18日生效。 更名公告中，龙光地产表示主营业务已涵盖地产开发、城市更新和投资性物业运营三大领域。更改新名称，更符合长期发展策略。 据不完全统计，截至目前，TOP50房企中直接以“地产”命名的，仅余华润置地、富力地产、祥生地产三家。 地产分析师严跃进认为，企业名称“去地产化”与整个行业有关系。他表示，房地产传统业务盈利空间越来越小，限购政策对行业前景产生一定影响，更关键是现在很多房地产业务是更加综合的。 严跃进表示，“从企业发展角度来讲，应该从综合角度去看待房地产和其他业务。这是积极的。”
曾亦 发自上海 在母公司光明食品集团的“罩护”下，光明房地产集团股份有限公司（600708.SH，以下简称“光明地产”）拥有令人艳羡的先天优势。 但是一系列的“资源协同”，并没有使它成长为理想中那么“强壮”。 光明地产2019年财报显示，该公司实现营业总收入136.1亿，同比下降33.6%；实现归母净利润5.7亿，同比下降59.8%。两者降幅都较去年同期扩大。而今年一季度，它实现营业总收入5.9亿，同比下降81.4%；归母净利润-2亿，同比下降154.3%。 母公司利润反哺 2015年，海博股份与光明食品集团旗下的农房集团、农房置业进行重组，由此诞生了新的平台光明地产。目前光明食品集团持有光明地产35.22%股权。 按照光明地产的说法，它将“充分运用上市公司平台、国资背景、光明食品集团资源等优势，积极协同集团优质资源。”这句话的潜台词是，母公司一直是光明地产发展的有力支撑者，光明地产能借集团之力充实自己。 优势资源协同效果如何，不得而知。但这些资源的确给了光明地产实现利润的路径。近年来，该公司部分利润的实现，都是通过向关联方出售项目股权或资产实现的。 比如在2017年，光明地产以9.88亿的价格，将上海丽水路商业项目转让给光明食品集团，获得了4.11亿元的归母净利润；后来又将华都大厦部分商业地产和车位，以同样的方式，转让给光明食品集团下属公司，预计贡献归母净利润约3911万元至4855万元。 以上两次关联交易都是在2018年才完成的，合计贡献的归母净利润达4.5亿元以上，在光明地产2018年14.18亿的归母净利润中，占比超过了30%。 这样的戏码，2019年仍在上演。 光明食品集团作为控股股东，曾在四年前光明地产重组时，对置入的部分资产价值保证及补偿做出了承诺，表示将在三年内完成相应的划拨用地，变更为出让用地的手续，若未能完成，将按高价回购该等不动产。 鉴于无法完成上述重组手续，2019年8月，光明地产向光明食品集团子公司转让上述资产，成交金额为7016.13万元。10月份，光明地产已收到交易转让金，这又为其2019年度增创归母净利润约为4800万元。 近两年，光明地产与光明食品集团及旗下公司“过从甚密”。计算，仅出售房产一项 ，2018年它就从上海良友（集团）有限公司，获得了10.3亿的收入；2019年，它又从上海牛奶（集团）有限公司获得6600.54万的收入。 除此之外，在出售商品、提供服务或劳务的多个细项中，光明地产2019年就收到了7000万元的关联款，这比2018年3213.45万元的款项，增长了1.18倍。 曲线扩储与30亿资金缺口 在重组之初，光明地产看到了业绩不断向上的曙光。2016年、2017年，它实现归母净利润分别为10.11亿元、19.46亿元，同比分别增长98.15%和92.55%，各年提升的幅度都接近一倍。 然而从2018年起，光明地产经营的情况转而向下。该年度，它的营收和归母净利润，分别实现204.94亿元和14.18亿元，同比分别减少了1.53%和27.17%。 也是在这一年，光明地产在扩储上开始发力。数据显示，2015年至2017年，它新增的土储量分别为85.44万平方米、52.75万平方米、94.25平方米；但在2018年，它在二三线城市逆势拿地，新增储备面积为144.52万平方米，同比增长了53.34%。 2019年，光明地产坚持“精耕上海，深耕长三角，选耕省会中心城市”的投资布局方向，年内新增土储面积为192.09万平方米，再次获得32.92%的同比增长率。它表示，这进一步优化了“上海占50%、长三角占25%、全国其他省会中心城市占25%”的三分格局。 除了招拍挂、收购兼并、股权合作、与政府协同等常规方式外，光明地产还凭借多元化业务，曲线扩储。 2019年5月，光明地产董事长沈宏泽曾透露公司的“1+7+5+X”的发展路线。光明地产意在打造成为集社区居住、商业地产、物业物流服务为一体的系统运营商。 去年全年，光明地产房地产业务营收比例高达91.78%；物业及租赁、其他业务的营收，则只占8.22%，多元化版图似乎还在培育期。但这并不妨碍它由此获得的项目输入。 在物流领域，光明地产于上海临港地区，拥有全资子公司海博斯班赛国际物流及孙公司两大地块，地块面积各约11万平方米。 为了“殷实农场建设”，2019年11月，光明地产通过关联交易，收购上海东平小镇农场有限公司（以下简称“东平小镇”）70%股权，总成交价为7000万元。信息显示，东平特色小镇的规划面积达292平方公里。 迅速增加土储，也给光明地产带来了周转负担。近三年，其存货周转天数，分别为831.11天、1104.44天、2093.71天，周转的期限拉长。 2018年、2019年，光明地产经营活动产生的现金流净额为-87.34亿元、-47.89亿元，均呈负数。自生资金不足，对外来融资更佳依赖。2019年，光明地产因取得借款减少、偿还借款增加，使得期内筹资活动产生的现金流净额下降64.93%，为50.43亿元。 2019年，光明地产在手现金量减少18.7%至79.22亿元，净负债率也提升至218.18%。转入今年第一季度，光明地产在手现金为60.65亿，同期的短期借款为92.14亿，尚有约30亿的资金缺口。 房地产规模化及多元化发展诉求，给光明地产带来了较大的营运压力。
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