当前，中国房地产行业规模竞速的天花板越发清晰，行业加快进入去杠杆、降速度的新周期，加之新冠疫情冲击，市场前景越发扑朔迷离，经济形势不确定性加强，倒逼品牌房企在思考出路的同时，不得不将强化提升企业免疫力作为首要工作。 有专家指出，中国房地产市场已进入存量竞争时代，在“从有到优”的新赛道中，区域房企同时面临进阶之难和创新之切，生存空间进一步被压缩。如何逆势突围，换挡求存，极大考验着区域房企的“免疫力”及差异化的品牌禀赋。如向来有“敢为天下先”之称的粤系房企碧桂园、“爱拼才会赢”的闽系房企世茂、“兼容并蓄”的海派房企绿地等，在穿越周期的历练和独具地域特征的品牌风范引领下，走出一条极具借鉴意义的突围之路。 作为安徽省本土房企之首的文一地产，则以“立己立人，达己达人”品格，十六年伴随安徽城市进步发展，精耕细作市场，磨砺产品品质，在外来房企占据优势的安徽房地产市场中，渐渐树立起皖系房企在全国范围内的独特存在感和权威话语权。据亿翰智库权威发布的《2020年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200》 ，文一集团位列销售额排行榜第85位、销售面积排行榜第83位，成为百强榜单中唯一有实力与外来房企相博弈的安徽力量。另据克而瑞发布的《2020年1-6月合肥九区房企商品住宅流量销售排行榜》显示，文一地产稳居安徽本土房企首位，且文一·豪门金地项目再度摘获合肥市月度单盘销售额冠军，彰显其企业强劲上升潜力。 张弛有度，空间布局优势凸显 内维尔·艾斯戴尔在《长期主义》一书中曾表示：“长期主义的方法是深耕，不刻意追求短期的极致效果，注重大量单次动作累加后的精彩；长期主义的收获是水到渠成，是做时间的朋友，借助复利的力量，实现价值的飞跃”。长期主义不是战时策略或应急机制，而是要求企业一以贯之付诸实践，全力倾注匠心才能收获价值成长。 文一地产深谙长期主义内涵，在“深耕”领域孜孜前行，早在2017年就确立“精准布局，重点拓展县级区域”的空间规划，根据政策形势变化，在巩固合肥本土的基础上，开拓省内县域市场，夯实区域发展格局，为长远发展打牢根基。 2019年，文一地产进一步深化战略布局，举步东进，上海总部正式揭牌，形成“合肥、上海”双总部运营格局。值得指出的是，当时市场中有观点认为，文一总部入驻上海为时已晚，良机不再，这一观点的客观性尚且值得商榷，更何况其中暗含了投机主义和短线思维。事实上，文一地产深耕安徽十六年，拓展节奏张弛有度，其企业空间布局战略较具预见性，审时度势、顺势而为的一贯优势，也在企业发展历程中得到淋漓尽致的阐释。 搭载合肥都市圈能级跃升、县域经济振兴、新型城镇化水平提速的快车，文一地产在“深耕安徽、布局全国”的战略指引下，采取了“纵向精耕、横向比拼”的双线模式，在强化三四线城市投资占比同时举步全国，已形成以二线城市为主，辐射三四线城市的空间格局。文一地产在原有土储优势上持续加码发力，以品质提升和服务进阶，多点触发下沉市场红利，激活市场活力，带动区域发展。 据悉，2020年文一地产将继续实施稳健的投资策略，通过招拍挂、合资合作等多元化拿地方式，聚焦潜力区域的卡位和布局。开年以来，文一地产保持了较为紧凑的拿地节奏，相继在定远、巢湖拿下四宗优质地块，并分别命名为文一·桃李春风、文一·锦门高第，目前两项目均紧锣密鼓投入建设，深耕战略有条不紊的推进中。 值得关注的是，文一地产在项目业态创新上也保持了充沛活力，不断积极尝试产城融合、墅群小镇、文旅综合体等发展模式，以产业带动地产，地产服务产业，如阜阳体育小镇、文一·十里春风小镇、塘溪津门文旅水街等，多元化业态活力迸发，文旅产业后劲十足，资源结构进一步优化。 强化品质，标准化建设保交付 随着行业集中度的持续上升，房地产行业已迈入品质时代，满足人们对于高层次生活及精神的追求越来越成为房企竞技新赛道，保持创新、回归产品成为品牌房企同维竞争的突围关键。其中，交房作为展示产品力的关键环节，更是直接关乎客户体验、品牌声誉，影响房企后续服务的有效开展及品牌忠诚度的长远维护，建立完善的交房体系是品牌房企实现进一步飞跃的必由之举。如万科已建立内部应急体系，专项应对交房期间客户投诉问题，新力地产表示将引进客服管理层，聚焦交房，把客服满意度提起来。文一地产则将交房管理嵌入常态化品质提升工程中，率先锻造出较为完善的品质化产品运营管理体系。 据官方发布消息显示，文一地产于2016年启动“品质升级”计划，计划三年斥资千万，对老小区进行改造提升，对新小区提高交付标准。2018年，文一地产发布“美好生活 成长计划”，在原“品质升级”计划范畴之内，发挥地产、物业、教育、体育、餐饮、酒业等多元化产业合力，从生活不同层次需求为业主及社会提供美好生活所需，再度彰显其企业有温度、有高度、有深度的品牌价值体系建设。 与常态化品质提升工程并轨而行，文一地产连续多年推进建筑设计、工程管理等项目标准化建设，等高对接头部房企先进运营管理水平，成立品质督查部，在创新兼具科学性，规范兼具效率性等层面制定严格标准，压实责任，力求从基础面夯实品质之基。同时，据文一地产相关负责人表示，文一每年都会组织员工“走出去”对标一线房企交流学习，通过学标杆，找差距、促提升。 据了解，文一地产自2019年开始推行“三检查一提醒”制度，要求在所有项目交房前必须进行三项检查，即集团工程部门和客服、物业的分户检查，第三方进行过程评估、交付评估和精装修专项评估，行政人员的模拟用户体验检查；交房前必须统一向业主致信，进行交房和服务的提醒与承诺。“三检查一提醒”制度在安徽房地产市场中首开先例，之于保障业主权益，提升客户拿房的幸福感和满意度有重要意义。据了解，经前期分户排查的项目，文一地产项目交房后户均报修率下降明显，品质提升工程成效显著，产品的市场拥护度再上新高度。 在长期坚持不懈的努力下，文一地产旗下项目品质的综合竞争力大幅提升，文一·塘溪津门、锦门学院里、锦门学府里等多个项目相继实现高品质交付，验证了企业战略决策的有效性和前瞻性。如近日塘溪津门丹青园宽境洋房、跃层及高层景观大宅相继交付，吸引广大媒体和精准客户群的关注，其项目彰明较著的品质和精工细作的园林技艺、绿化水平，赢得不少媒体人和业主主动发圈宣传，普遍给予高度评价。 与此同时，文一以业主满意度为向导，积极推进物管能级进阶，打造高端居住体验。目前，文一物业与合肥万科物业达成合作，率先在文一·塘溪津门打造具有行业示范意义的睿服务社区，将有助于文一物业形成具有差异化优势的核心竞争力，激发产品的市场潜能。 利润导向，创新赋能精细化运营 2020年，新冠疫情爆发导致的连锁危机与全球经济高度不确定性，犹如险峰横亘在各行各业的发展之路中。房地产作为资金密集型行业，更是直面经济形势和市场环境的巨大变革，同时考验着房企对风险的预判能力和继续发展的实力。 文一地产相关负责人表示，早于2017年，文一就已着手推进集团运营向“三低一高”发展模式的转变，即通过低负债、低杠杆、低成本模式，增强企业活力和抗风险能力。三年来，文一战略转型成效显著，其企业资产负债率已由2016年的62%下降到2019年的38%，盈利能力逐年提升，财务状况越发稳健。且受益于旗下多元化产业结构、资源配置模式不断优化，产业规模化融合优势迸发，2019年度文一地产多元化产业收入近百亿，占集团总收入的30%，已稳步进入高质量可持续发展轨道。 尤其在后疫情时代，文一地产积极借助新型数字化营销方式，对接高质量转型趋势，协同旗下多元化多元化产业协同发力，稳步提升品牌影响力。旗下文一物业产业规模稳步增长，服务能级不断跃升，正搭载智慧型管理体系和品牌物管公司智能化运营平台，努力营造现代化美好社区生活；塘溪津门文旅产业跨界融合、创新直播招商焕发产业新活力；酒店规模经营成效显著，针对性集中提升精细化管理能力，苦练内功，提升效能，最大程度疫情带来的损失；矿业智能化、生态化建设提上日程，产业扶贫社会效益收获肯定；文一男篮积极备战，磨砺锋芒，为NBL复赛积蓄能量。 值得指出的是，文一地产积极尝试通过集约化成本管理、模板化招采建设、计划性运营目标跟踪和预判，进一步降本增效、降低运营风险，全力保障稳健经营。据了解，文一地产将2020年确立为其“精细化发展年”，提前布局，以做好周期管理和阶段性战略规划为主要任务，力推其企业实现回款增长、盈利能力提升、负债降低、现金流稳定，充分掌握发展主动权，深入肌理地践行长期主义战略。 此外，作为精细化运营管理的核心要素，文一地产通过构建完善的人才组织架构，打造出一支现代化人才队伍，为企业经营效率提升奠定基础。值得肯定的是，文一地产融社会责任于企业发展的需要中去，坚定有力地扛起稳就业、稳民心的企业使命，持续推进社会招聘，扩充人才库，彰显其企业作为安徽省民营经济发展中坚力量的情怀与使命，为稳民生做出色表率。 记者手记：比尔·盖茨曾说：我们总是高估“短期”变化，却低估未来“长期”的变革。对短期变化的高估正是悬在中国房地产行业顶空的达摩利斯克之剑，在制造恐慌或狂欢假象的同时，警醒部分具备长线思维的企业居安思危，提前布防。借用文一集团掌舵人周文育曾发表的讲话就是：“辛勤的耕耘，任劳任怨的去做企业是对的，但不能时时刻刻都埋头伏案，在敬业精神的前提下要做好企业长久的布局，要学会抬头看路”。俯身耕耘的同时放眼未来，才能在短期的危机和长期的机遇之间做好精力分配，实现力量平衡。文一地产作为皖系房企的典范，其企业长期主义的战略、顺势而为的智慧和敢为人先、敢于自我革新的勇气，值得肯定，值得为同业所借鉴。未来皖系房企能否实现和粤系、浙系房企相匹敌的声量和体量，我们保持关注，期待文一。
随着国内经济逐步走出疫情阴霾，以及房地产行业在上半年销售的复苏，二级市场房地产板块被压抑的估值近期迎来修复，并主导了市场最新一轮上涨。7月1日-7月6日四个交易日，Wind房地产指数大涨17.89%，不少地产股股价大幅上扬。 （资料来源：Wind） 基本面持续回升带来的估值修复是房地产板块大涨的主要原因，而在政策层面，中央政策基调的维稳，以及年初以来各地方微观政策改善的积累也是促使行业回暖的推动力。在当前流动性宽裕以及居民购房需求持续释放的情况下，房地产行业基本面在下半年有望进一步向好，带动行业景气度进一步抬升。 正是在这样的背景下，港股市场迎来一家百强房企——港龙中国地产。资料显示，公司已于6月24日通过港交所聆讯，预计7月15日正式挂牌上市，华高和升财务顾问为其独家保荐人。此次上市，恒基地产主席兼董事总经理李家杰全资拥有的Successful Lotus及中逸资本将担任港龙中国地产基石投资者，两家机构分别认购4000万港元。而根据最新消息，金轮天地控股（1232.HK）已经于7月3日发出认购港龙中国地产全球发售中2000万股获分配股份指令。假设最终发售价为发售价范围的上限4.10港元及包括就建议认购事项应付经纪佣金、证监会交易征费及联交所交易费，金轮天地控股最高应付认购款项约为8282.7万港元。 港龙中国地产这个时间点上市可谓踏准了市场节奏，而在内房股扎堆的港股市场，港龙中国地产又有着怎样的差异化优势？ 收入、利润增长迅速，深耕长三角，具备较强业绩确定性 资料显示，港龙中国地产于2007年在江苏常州成立，是一家立足于长江三角洲的区域房地产开发商，项目主要位于江苏省常州、常熟、盐城、连云港、南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州和绍兴。2018年，公司业务进一步将业务拓展至上海、河南、贵州；2019年7月，公司将总部于常州迁往上海。截至2019年，港龙中国地产已于22个城市拥有64个开发项目的多元化项目组合。按2019年已售的合约建筑面积计，港龙中国地产于中国住宅物业市场的物业开发商中排行第83名。 根据招股书数据，2017-2019年港龙中国地产物业开发及销售收益分别为4.34亿元（人民币，下同）、16.60亿元、19.78亿元，复合年增长率为高达113.5%；同期，港龙中国地产实现净利润分别为3280万元、3.32亿元及4.70亿元，复合年增长率高达278.6%。 港龙中国地产业绩的增长主要还是来自销售规模的不断扩大，其中住宅物业的放量是公司收入增长的主要原因。根据招股书，住宅物业销售是港龙中国地产主要收益来源——2017-2019年，港龙中国地产住宅物业收入分别为3.11亿元，15.27亿元以及18.77亿元，住宅物业销售占公司收益总额的71.8%、92.0%、94.9%，住宅物业收入的快速增长为未来业绩增长提供了坚实保障。 （资料来源：招股书） （资料来源：招股书） 自成立以来，港龙中国地产的经营区域集中在长江三角洲地区。而随着“长三角一体化规划”在2019年上升为国家战略，作为中国经济最有活力的地区，长三角区域乘着政策红利将再次迎来发展新机遇，重仓长三角的港龙中国地产也将因此受益。数据显示，截至2019年，港龙中国地产应占总建筑面积为544.44万平方米，其中有390.86万平方米位于江苏、112.45万平方米位于浙江。2017-2019年预售所得款约17.62亿元、27.7亿元及46.37亿元，其中江苏省是港龙中国地产的“大本营”，占各年度的预售所得款项总额约100%、99%及66.3%。 而在扎根长三角的同时，港龙中国地产也在着手进行全国化布局。随着2018年以来，港龙中国地产进一步将业务拓展至河南、贵州等地区，业务结构也实现初步平衡。 高速向高质转变：高效项目流程及品牌力打造差异化竞争优势 2020年，房地产行业延续着“房住不炒”的主基调，在年初的业绩说明会上，就有不少房企纷纷表示未来公司将由“高速”向“高质”转变。对于港龙中国地产地产来说，高效的项目流程及品牌力为公司在行业竞争中打造出了差异化的竞争优势。 通常来说，一家房企来说完整的项目流程分为投资、融资、运营、营销四个方面。对与港龙中国地产而言，公司在投资方面已经形成了完善的指标评价体系，在项目投前、投中和投后跟踪并持续更新关键指标；在融资方面，港龙中国地产实时稳健的财务政策，通过丰富的融资渠道满足资本需求；在运营方面，港龙中国地产重视跟踪项目周期以及各阶段的主要工作流程，重视竣工标准及截止日期；而在营销方面，港龙中国地产则在总部设销售管理中心，自项目初期开始关注整体销售及营销力度，确保项目定位准确、价格恰当。 而在整个项目开发过程中，港龙中国地产也持续受益于合作开发的独特模式。在房地产行业增速放缓、政策持续收紧的背景下，合作模式越来越受到房企的青睐。近年来，港龙中国地产持续与融创、中南、弘阳、正荣等知名开发商合作开发楼盘，广受合作开发商的好评。 透过这种独特的合作开发模式，港龙中国地产不仅可以充分利用合作方的本土优势，以具备竞争力的价格获取土地；还可以与合作方共同投入资金，减小企业自身现金流压力，参与更多的项目，也可以实现风险分散。更为重要的是，港龙中国地产在这种模式下依托知名房企的大品牌优势，在实现产品销售的溢价的同时，有助于自身品牌力的持续打造。 （港龙中国上海项目山水拾间） 目前，港龙中国地产良好口碑以及出色品牌力已经持续得到市场认可，公司开发项目在多个城市建立起品牌效应。资料显示，港龙中国地产于2015-2018年获得“守合同重信用企业”称号，并曾获评2018年常州市优质工程奖“金龙杯”、“2018年度常州明星企业”及“2019年度常州五星级明星企业”等称号。在今年5月，中国指数研究院举办的“2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会”上，港龙中国地产更获评“2020值得资本市场关注的房地产公司”。 结语 相较最近一段时间港股市场迎来一轮物业股上市潮，港龙中国地产是今年第二只赴港上市的内房股。不过综合近两年赴港上市的地产新股表现还是可以看出，质地优良的地产新股在上市首日和上市以来的股价表现均取得了不错的成绩，其中正荣地产、美的置业、德信中国在上市以来股价分别上涨35.96%、46.97%和22.34%。对于增长迅速、未来业绩确定性较强的港龙中国地产来说，公司上市后的股价表现同样值得投资者期待。
李奕和 发自北京 王健林一直没有放弃地产。 7月的第一周，万达地产集团一口气注册了4家新公司。这些公司分布在黑龙江佳木斯、四川内江、上海等地。 万达在地产领域的新增投资，还远不止这些。据统计，仅2020年初至今，万达地产集团在天津、沈阳、杭州、西安、河源、青岛、西宁、肇庆、上海、重庆等地，新增28家投资企业，注册资本合计19.2亿元。 王老板做大地产板块的决心显露无遗。 按照万达集团的内部规划，地产业务销售收入到2021年要重回千亿规模。而万达地产在2020年的销售目标为800亿元。 不过，正当万达地产重新发力之际，万达地产集团总裁吕正韬却要离职。经万达内部人士向透露，万达地产集团总裁吕正韬于7月6日中午提出离职。目前，在万达内部OA上已无他的职务描述。 吕正韬于2002年加入万达，已在万达效力18年。从城市公司营销副总，到万达商业地产营销部总经理，到万达商业地产执行总裁，再到2018年担任万达地产集团总裁，万达从商业到地产的分合中，都能看到吕正韬的身影，可谓功不可没。 关键时刻，功勋老将为何要离开？ 半年注册28家子公司 股权结构显示，万达地产集团新注册的这28家公司，均由万达地产集团100%出资。 从名称上看，这些公司包括置业、地产开发、万达广场、商业管理等，当中置业公司和房地产开发公司又占了绝大部分。 进入今年7月，万达地产集团就在黑龙江佳木斯、四川内江、上海新增佳木斯万福房地产开发有限公司、内江万达文化旅游置业有限公司、内江万达文化旅游发展有限公司、上海泥城万达置业有限公司4家对外投资企业，均由万达地产集团100%持股。 在众多投资动作中，万达集团内部的资产腾挪动作也频频显现。深入了解，在万达地产集团新增投资企业中，不少就来自于对万达商管集团的腾挪。 今年1月9日、1月13日、2月21日，万达地产集团先后投资成立仁寿万达广场管理有限公司、沈阳七星万达地产开发有限公司、杭州富阳万达商业管理有限公司和衡阳万达广场实业有限公司，注册资本均为1000万元。 随后，这4家公司分别在4月22日、3月25日、6月16日、4月10日出现股权变更，股东方由万达地产集团变更为万达商管，法定代表人也由齐界或者吕正韬清一色变更为肖广瑞，成为万达商管旗下全资子公司。 此外，佳木斯万达广场投资有限公司、西安高新万达广场有限公司、马鞍山万达置业有限公司三家公司原股东为万达商管，经过腾挪后，三家公司成为万达地产集团旗下全资子公司。 令人疑惑的是，沈阳七星万达还是一家地产开发公司。而在王健林的规划中，万达商管实际上只做轻资产的商业管理。 这样的事情在今年3月也曾出现过。2020年3月4日，万达地产集团将乌兰察布万达地产发展有限公司100%股权，转让给了大连万达商业管理集团股份有限公司（万达商管）。 据了解，乌兰察布万达地产发展有限公司成立于2019年5月28日。次日，万达集团在乌兰察布市投资建设的万达广场项目土地成功摘牌，该项目正式启动，进入实质性运作阶段。项目建设周期为3年，商业部分有望于2020年底前投入运营。 也就是说，万达商管从万达地产集团手中接过去的，实际上是一家尚未开发完毕的万达广场项目。这样的操作确实反常。 万达地产规模竞速 曾有内人士针对此事向表示，万达地产转让区域地产公司给万达商管，不排除未来将自持商业物业交由后者，以实现万达商管更为轻资产化的商业结构，获取更便利的上市条件以及高估值。 为了寻求上市，让万达商管与万达地产二者分离，曾耗费王健林巨大的人力物力。2016年8月，在港交所上市不足两年的万达商业（万达商管前身）因估值太低私有化，并谋求回A股上市。 2018年，万达商业引入腾讯、苏宁、京东、融创4家战投，合计投资340亿元入股万达商业，万达商业也更名为万达商管。当时双方还签下对赌，王健林须在2023年之前实现万达商管上市。 但由于A股市场对房地产企业上市要求严苛且颇多限制。为完成A股上市，万达商管首先得剥离旗下的地产业务。而剥离的业务由万达地产集团负责承担。 为此，王健林还曾在万达集团2018年工作总结中表示，万达商业2019年内要剥离所有房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。 至2020年初传出消息，万达商管集团在2019年底，完成了房地产业务剥离，其剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责。万达商管成为真正意义上的商业运营管理企业。 资料显示，万达地产集团成立于2018年2月，注册资本405263万元，目前法定代表人、董事长为齐界，吕正韬为董事兼总经理。 万达地产集团也曾出现多次股权变更，还一度引发外界对于万达地产想要寻求H股上市的猜想。 2019年7月，万达地产由万达集团100%控股，变更为万达集团和富泰（香港）投资有限公司共同持股，从而变更为中外合资有限公司。2019年8月，深圳迪讯实业取代万达集团，成为万达地产控股股东。 深圳迪讯实业由香港公司万达百货集团100%控股，万达百货集团前身则是2012年被王健林收购的在香港注册的迪讯投资。至此，万达地产变为港资企业旗下公司，其境外公司架构得以成型。 有接近万达内部人士向表示，万达地产频繁的股权变化，确实是为了上市而做准备，但是王健林希望将地产集团销售额真正做大再上市。 只不过人算不如天算，在今年疫情等诸多因素的影响下，万达地产上半年仅完成200多亿元的销售，目标完成率仅30%。有人士猜测，难以完成万达地产集团2020全年销售目标可能是吕正韬离开的动因之一，毕竟销售额还关乎了万达地产登陆资本市场的时间表。 今年以来，万达集团在四川眉山、新疆、天津、浙江台州、江苏东台、青岛、上海、福州等地多有落子。除了布局万达广场，当中还有不少项目是纯住宅用地。 4月23日，万达地产集团拿下江苏盐城东台20200306号住宅用地，总价7.23亿元，溢价率35.23%；6月12日，万达地产集团中标拿下上海临港NHC10101单元06-01住宅地块，总价12.39亿元。 一个新的悬念是，王健林会找谁来，帮他实现地产雄心呢？
“利润王”中海地产今年加速扩储。 仅6月，中海地产及其附属公司就在太原、苏州、宁波、哈尔滨和武汉新获8宗地块。据中指院数据显示，中海上半年的拿地投资额为514亿元。与2019年同期的441亿元相比，增幅达17.68%，这使中海地产成为上半年销售TOP10中，仅有的3家拿地投资增长的头部房企之一。 根据规划，今年中海将拿地权益预算定为1400亿元，同比增长23%。这也意味着，在下半年中海地产拿地节奏还将保持甚至进一步加快。 中国城市房地产研究院院长谢逸枫向记者分析称，对于中海来说，类似投资拿地，进一步体现了做大规模、优化布局的导向，这也和其央企拿地优势大等有关。大体上说，此类企业后续需要防范市场降温等风险，同时注重把握后续各类政策动态，进而做好土地项目的消化。 半年销售1720亿增长4.2% 中海地产销售业绩延续高增长态势。去年公司实现合约销售额3771.7亿港元，同比增长25.2%，业绩目标完成率高达108%；营收实现1636.51亿元，同比增长14%；同时延续着其“利润王”称号，2019年以416.18亿元归属母公司净利润规模，位居行业第一。 实现超高净利润，成本管控是关键。2019年中海地产三费率为3.8%，远低于百强房企三费率均值（11.3%）；与此同时，中海地产融资成本维持在行业较低水平。2019年末中海地产加权平均融资成本仅为4.21%，较2018年下降0.9个百分点，综合借贷成本持续保持在5%以内，低于行业平均水平。 债务方面，2019年末中海地产持有现金954.5亿元，较年初上升9%，现金短债比为3.0，短期偿债能力较强。2019年中海地产净负债率33.7%，与2018年持平，始终保持在40%红线以内，维持在行业低水平。 7月7日，中海发布公告称，2020年上半年，该公司连同其附属公司、合营公司及联营公司（统称“中海系列公司”）累计实现合约物业销售金额约1720.13亿元，相应的已售楼面面积约为954.31万平方米，同比分别增长约4.2%、3.5%。 6月单月，中海系列公司实现合约物业销售金额约575.61亿元，相应的已售楼面面积约327.31万平方米，同比分别增长约32.3%、30.4%。此外，截至6月30日，中海系列公司获得已认购物业销售约131.76亿元，预期将于往后数月内转化为合约物业销售。 中国指数研究院认为，营收规模快速增长、低融资成本、低负债率及强成本管控力，为中海地产逆势扩张奠定了良好基础。 多元化渠道拿地降本提效 为保持净利润持续增长，中海地产对土储规模进行扩张。 中指院数据显示，中海上半年的拿地投资额为514亿元。与2019年同期的441亿元相比，今年上半年中海地产的拿地投资亦实现了17.68%的同比增幅，这个成绩使得中海地产成为上半年销售TOP10中，仅有的3家拿地投资增长的头部房企之一。 在过去的两个月中，中海地产单月拿地金额分别为183亿元、179亿元，接连在广州、佛山、武汉、长沙、苏州等诸多城市落子。6月，中海及其附属公司在太原、苏州、宁波、哈尔滨和武汉新获8宗地块，应占楼面面积合计约为230.25万平方米。该集团应付的土地出让金约为182.80亿元。2020年上半年，该集团新获土地的累计应占楼面面积约为562.33万平方米，累计应付的土地出让金约为522.82亿元。 从拿地分布结构来看，中海地产坚持“主流城市、主流地段”的投资战略，八成以上聚焦在一二线城市，68%的新增土地位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈等城市群中核心城市。 根据规划，今年中海将拿地权益预算定为1400亿元，同比增长23%。这也意味着，在下半年中海地产拿地节奏还将保持甚至进一步加快。在大手笔的投资布局背后，根据CRIC统计，中海地产在上半年的重点监测城市参拍重点地块的次数超过80次。 值得一提的是，多元化渠道拿地是中海自身规模突破的新路径。2020年中海地产开启“寻地合作计划”，拿地方式从单独拿地向联合开发、股权收购、城市更新等方式转变，未来拿地成本及风险或将降低，土储结构将持续优化。例如，今年5月，中海地产便计划为武汉项目等附属公司增资引进合作方，为加大布局积攒更多筹码。 中海表示，今年中海总货值约6800亿元，对应过去制定的4000亿港元销售目标，公司对每个城市、项目制定了销售策略。预计完成同比增长14%的年度业绩目标压力不大。
7月7日，有媒体报道称，万达地产集团总裁吕正韬已正式辞职。 搜狐财经向多位人士求证，一位业内人士称消息属实，另一位在职万达集团工作人员表示，吕正韬目前仍在OA系统中可查询到。 有消息称，吕正韬或将加入新城控股。但新城控股一位人士对搜狐财经表示，OA系统目前尚无吕正韬的任何信息。 年内多次高管变动 四天前，吕正韬还出席了万达地产集团2020半年度工作会议。 一位万达内部人士称，看到吕正韬辞职的消息“颇感意外”。吕正韬刚晋升为万达核心管理层尚不足一年。天眼查数据显示，2019年7月9日，大连万达集团股份有限公司高级管理人员备案发生变更，曲德君退出该公司董事行列，新增吕正韬为董事。 甚至在过去一个月内，吕正韬还接连担任了肇庆鼎湖万达商业公司、赤峰万达地产发展公司、肇庆鼎湖万达商业公司、内江万达文化旅游置业等公司的法人代表。 资料显示，吕正韬于2002年入职万达，曾任城市公司营销副总、万达商业地产分管北区总裁助理、上海城市公司总经理、万达商业地产分管中区副总裁、万达商业地产常务副总裁、万达商业地产营销部总经理、万达商业地产执行总裁。 2017年8月，吕正韬获任命为万达商业地产公司执行总裁。天眼查显示，万达地产集团对外投资的子公司共93家，法定代表人均为吕正韬。截至目前尚无工商变更信息。 消息称，接棒者是原万达文化集团总裁张霖。 张霖亦是目前万达集团的核心高管之一，张霖于2000年加入万达，在内部经历多次不同产业换岗，历任南京万达项目公司总经理、沈阳万达项目公司总经理、成都万达项目公司总经理、万达集团财务总监、万达商业地产总裁助理、副总裁、现任文化产业集团总裁。 今年以来，万达集团频现人事变动。 1月3日，万达集团总裁丁本锡正式退休，其职位由原万达商管集团总裁齐界接任。 丁本锡2001年加盟万达，并在2009年正式成为万达集团总裁。万达一位内部人士称：“丁本锡给人的感觉很严厉。” 齐界履新万达集团总裁后，4月20日，原万达商业地产股份有限公司副总裁兼人力资源中心总经理肖广瑞，正式接任万达商管集团总裁。 此外，万达商管原副总裁沈嘉颖亦于今年离职，原商管集团高级总裁助理兼华北运营中心总经理孙亚洲接替其职务，成为万达商管的副总裁。 相较之下，万达地产集团一直人事较为稳定，而本次吕正韬离职，或对万达地产集团完成全年目标罩上了一层阴影。 万达“去地产化”与“重回地产” 与人事变动相伴的，还有万达内部架构的持续变化。近年来，万达一直在“去地产化”和“重回地产”之间摇摆。 对此，一位万达内部人士向搜狐财经解释称，并非万达集团要“剥离地产”，而是万达商管集团“剥离地产”。 今年1月13日，万达集团宣布，万达商管集团已于2019年底完成了房地产业务的剥离。万达商管剩余的房地产业务全部交由万达地产集团负责。 一年前的2019年1月12日，王健林在年会中表示：“按照投资协议，万达商业今年内要剥离所有房地产业务，1平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。” “地产和商管业务在上市中的估值标准是不一样的，独立上市更有助于突出万达商管的价值。”上述万达人士表示。 2014年12月，万达商业曾在港交所实现上市，成为当年港股规模最大的IPO。 2016年8月，万达商业以被严重低估为由从香港退市，以期在平均预期市盈率更高的A股上市。 2018年，万达商业更名为万达商管集团，宣布于1至2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，此外各方将推动万达商管集团尽快上市。 据《大连万达商业管理集团股份有限公司2020 年度第一期中期票据募集说明书》显示，2019年，万达商管集团实现收入434.8亿元，完成目标100.3%。 具体来看，万达商管集团去年租金收入384.8亿元，同比增长17.8%；其中轻资产租金收入同比增长43.9%；万达广场出租率99.9%；租金收缴率100%。新开业43座万达广场，其中轻资产29座。全年到店客流42.7亿人次，同比增长13%。 按照王健林的规划，万达地产集团第一要负责消化商管集团的地产业务，原来商业地产还有一些房地产开发业务，地产集团要尽快帮助消化，但利润归商管集团；第二要开发万达广场重资产，也不排除纯粹搞一些住宅开发；第三输 万达商管完成房地产业务剥离后，万达地产将集团所有地产业务揽进体系之中，继续从事房地产开发业务，通过招拍挂、商业综合体和文旅项目等形式获取开发用地。 值得注意的是，2019年以来，万达地产集团股权变动动作频繁。 天眼查变更记录显示，2019年7月29日，万达地产集团发生投资人和注册资本变更，由此前大连万达集团股份有限公司100%控股，变更为大连万达集团和富泰（香港）投资有限公司共同持股，后者持股比例为5%，万达地产集团由此变更为中外合资有限公司。 9月24日，万达地产集团注册资本发生变更，由此前的10.5亿元增至40.5亿元，大幅增加285%。其中，深圳迪迅持股98.7%，认缴出资额为40亿元。 2019年8月31日，深圳迪讯实业有限公司（以下简称深圳迪讯）取代大连万达集团股份有限公司，成为万达地产控股股东。据悉，深圳迪讯由香港公司万达百货集团100%控股，万达百货集团前身则是2012年被王健林收购的在香港注册的迪讯投资。至此，万达地产集团变为港资企业旗下公司。 有分析人士认为，万达地产上述操作，或为方便万达地产境外上市。 今年开始，王健林重新定义万达地产集团，不再局限于为万达商管集团服务，开始重新发力地产。 此外，万达还在酝酿地产集团的组织架构的调整。1月，万达将原来的南区、北区、中区，整合为南北两区。随后，将地产集团分成东南西北四个大区。 天眼查数据显示，2020年以来，万达地产集团旗下新增20家子公司，这些公司的法定代表人均为吕正韬。 这只是万达地产的一部分动作，实际上，自去年以来，万达地产一直处于快速前进的状态之中。 2019年以来，万达地产集团在土地市场十分活跃。据统计，万达地产集团在四川自贡、甘肃兰州、内蒙古赤峰松北新城、四川眉山、天津蓟州新城等地斥资超百亿拍地。 销售目标完成率不足三成 今年4月23日，已多年不拿宅地的万达，罕见在江苏盐城拍下一宗纯住宅地块，这被业内视为万达重新入局土地市场的前奏。 万达进军土地市场也是吕正韬的目标。吕正韬曾在内部强调，地产集团要全力向住宅开发进军。 土储方面，今年万达新获项目的一个变化是，配套多以住宅为主。“基本转向住宅了，只是配套一个商业广场。”一位消息人士称。 梳理万达自2019年以来获取的地块发现，住宅占比确实有显著提高。 例如去年3月拿下的延安万达城7宗地块，总建筑面积约131.4万平方米，其中4宗是住宅，占总建筑面积比达80%。除此之外，近半年内拿下的梧州、河源等万达广场项目，也多是以住宅为主。其中河源项目住宅用地总建筑面积占比达到约84.5%。 一年前的万达内部会议上，吕正韬曾豪情满怀地向地产集团全体员工宣布，计划到2021年，万达地产业务销售收入将重回千亿规模。 万达地产收入曾经的巅峰是2015年，地产业务收入达到1640.8亿元。但截至去年，万达地产销售额已不足500亿元。 在去年销售额跌至不到500亿元的基础上，王健林将今年地产集团销售目标提升为800亿。 然而受疫情影响，万达地产上半年业绩仅完成销售额200亿元，较全年800亿元目标不到三成。 这意味着，接下来的六个月时间，他们要去完成剩余百分之七十的销售额。 7月3日，万达地产集团召开了半年度工作会。会上吕正韬强调，下半年别的事情都可以不管，所有的工作重心就是销售。 他表示，自会和副总级别以上的员工一样，平时只领取百分之七十的工资，全年业绩完成才能拿到剩余的三成。 有业内人士分析称，难以完成万达地产集团2020全年销售目标可能是吕正韬离开的动因之一。
原万达地产集团总裁 吕正韬 林振兴 发自北京 十八而志，它是成人礼的象征。然而，对于加入万达已经18载的老将吕正韬而言，它却是一个残忍的告别礼。 原计划周一从北京赴西宁出差的吕正韬，万万没想到自己最终离去的是万达。万达内部人士向透露，万达地产集团总裁吕正韬于7月6日中午突然提出离职。目前，在万达内部OA上已无他的职务描述。 吕正韬的微信设置为“仅三天可见”，空白的朋友圈似乎足以说明他内心的黯然。而朋友圈封面背景图是一副抽象的油画，一个少妇右手牵着孩子渐渐远去，这何尝不是吕正韬现在最真实的写照。 在外界看来，没有任何迹象表明这位万达前五号人物有跳槽换坑的征兆。因为在吕正韬离开万达的三天前，他按惯例出席了万达地产集团2020半年工作会，甚至在这一个月内，他还接连担任肇庆鼎湖万达商业、赤峰万达地产发展、肇庆鼎湖万达商业、内江万达文化旅游置业等公司的法人代表。 据获悉，截止7月7日，吕正韬担任了111家公司的法人代表，这些公司囊括万达旗下地产、国际医院、体育文化、物业服务等领域。而随着他的不辞告别，此后这些万达公司也将陆续变更工商登记。 从商业地产转战地产集团 网上关于吕正韬的专访和事迹寥寥无几，他低调的出奇，检索万达集团官网，也仅仅有28条与他相关的短讯。 年轻时，吕正韬的相貌颇似大连万达足球队著名右前卫李明。1995年，年仅22岁的他获得了上海师范大学应用数学学士学位，比普通毕业生完成本科学历整整早了两年。或许是天资聪颖，亦或是他上学比同龄人早。 在毕业的七年后，吕正韬与万达真正产生了交集，于2002年加入王健林战队。而在他入职的一年前，万达集团开始主动战略转型进行商业地产开发。 此后，吕正韬的足迹遍布上海、宁波、哈尔滨等城市，从城市公司营销副总、到万达商业地产营销部总经理，再到2017年被正式任命为万达商业地产执行总裁，他一路擢升，开挂式的晋升之路也颇为通畅。 2018年，是吕正韬职业生涯的分水岭，他的职务发生变化，不再担任万达商业地产公司执行总裁，转而进入万达地产集团。而这缘自当年年初万达商业的那场“分拆运动”。 这一年，万达商业引入腾讯、苏宁、京东、融创等四家股东。彼时，王健林承诺，在1至2年内消化房地产业务，今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。因此，万达商业一分为二，独立出万达商管集团和万达地产集团。 新成立的万达地产集团承担着三大任务，第一要负责消化商管集团的地产业务，第二要开发万达广场重资产，第三也可以输出品牌管理。 “不求做大，主要看利润。”这是王健林对万达地产集团的最初诉求。就资产包而言，万达地产集团囊括了万达广场、万达酒店、万达城、万达茂等商业地产产品，以及万达旗下的住宅项目。 在万达地产集团的起步”元年“，王健林作出的2018年工作报告则显示，地产集团收入540.2亿元，同比减少34.9%；回款610.4亿元，同比减少3.3%。而万达地产收入曾经的巅峰是2015年，地产业务收入达到1640.8亿元。 此后，历经内外部环境变化，万达一直在“去地产化”和重回地产之间摇摆。2019年，王健林开始重新在地产上发力，要求提升地产开发的贡献。 这两年以来，老王投入巨资重整文旅，先在甘肃兰州、陕西延安投资万达城，后入沈阳投资拿下文旅项目、医院、学校和5个万达广场，接着又打进广东、四川等地获取文化、体育、商业等一揽子投资。 在各地土地市场，也屡现万达身影，陆续在上海、武汉、兰州、内蒙、沈阳等地获取项目建设文旅项目和商业项目万达广场。甚至开始拿纯宅地，4月23日，已多年不拿宅地的万达，罕见在江苏盐城拍下一宗纯住宅地块，这似乎成为万达重新入局土地市场的开场秀。 随着新项目落地和承接来自商管的全部地产业务，曾定位为“附属品”的万达地产集团已经悄然做大。 截止目前，据获悉，万达地产集团对外共投资增至96家，其中5家为“注销”状态，主要业务是文旅项目万达城、城市综合体万达广场和酒店、医院的开发业务。 而上述万达地产集团旗下的96家公司中，除去长春北方影都投资有限公司和太原侨辰置业有限公司分别是齐界和欧阳建昕担任法人，其余94家清一色的注册法人都是吕正韬。 甚至在过去一年，王健林也在登陆资本市场层面展现出更多动作。2019年，万达地产股东转变为新股东富泰（香港）投资有限公司和深圳迪讯实业有限公司，成为完全港资企业旗下公司。目前，深圳迪讯实业的法人仍是吕正韬。 万达地产的股东变更，除公司性质变化外，外界更多猜测指向万达地产要谋求在港股上市。更早之前，外媒消息说，万达集团计划将一项房地产业务在新加坡以房地产信托基金（REITS）的形式上市，估值或超过10亿美元。 曾向万达内部人士求证并获悉，“万达地产频繁的股权变化，确实是为了上市而做准备，但是王健林希望将地产集团销售额真正做大再上市。” 800亿业绩的小目标 为了王健林的地产IPO之梦，吕正韬必须全力以赴。在一年前的万达内部月度会议上，吕正韬豪情满怀地向地产集团全体员工宣布，计划到2021年，万达地产业务销售收入将重回千亿规模。 可曾想，2020年初，一场突如其来的新型冠状病毒疫情爆发后，打乱了吕正韬的计划。万达集团作为国内最大的线下零售实体企业之一，受本次疫情冲击影响较大，急需重新重视地产板块产生现金流。 3月11日，万达地产集团召开2月经营月度考核视频会。在疫情“黑天鹅”影响下，吕正韬要求各城市和项目公司全面恢复生产经营，快速推进项目发展，高度重视质量和生产安全，确保完成2020年各项指标。 那么，2020年万达地产集团的业绩指标究竟是个怎样的数字？ 答案是：800亿元销售目标。 然而，在此次疫情夹击下，万达地产集团于今年上半年完成的销售额200多亿元，完成率仅30%。对比28家公布销售目标的房企，它们上半年业绩完成度大多在40%左右，可见吕正韬的这份半年成绩单确实不尽人意。 7月3日，北京阴，乌云密布。在万达地产集团召开的半年工作会上，王健林本人没有现身，吕正韬成为这场会议的主讲人。正襟危坐于台上的他，除了表情稍显严肃，并无异常，按惯例汇报完上半年工作业绩。 进入会议下半节，他反复强调“销售”二字，“下半年别的事情都可以不管，所有的工作重心就是销售。”诚然，2020下半年，对于吕正韬和万达地产集团而言，都异常难过，因为必须在剩下的6个月时间里，争分夺秒地完成剩余70%的销售额。 为了鼓舞士气，吕正韬定下军令状，实行三七开薪酬的发放，即他本人和副总级别以上的员工平时只领取70%的工资，全年业绩完成才能拿到剩余的30%。 有业内人士分析，难以完成万达地产集团2020全年销售目标可能是吕正韬离开的动因之一，毕竟销售额还关乎了万达地产登陆资本市场的时间表，但究其根本可能是吕和王健林的观念不一致。 吕正韬曾在内部强调，地产集团要全力向住宅开发进军。但在这件事上，小吕的想法和老王有些分歧。王健林则反复声明，“万达广场还是我们的根本”“不追求销售额，为商管而存在”。
(罗琨)2020年以来，信用债“资产荒”叠加地产调控放松预期下，地产债呈现供需两旺的局面。贝壳研究院数据显示，2020年上半年房企境内外债券融资约6506亿元人民币，是2019年全年融资额的53%。据Wind数据统计，上半年房企在境内市场共计发行3640.91亿元债券“补血”，为近四年来最高峰。 分析人士指出，目前随着各城市陆续复工，房企销售及回款将逐步改善，但房企流动性压力仍需一定时间缓解，且下半年将迎来偿债高峰，房企仍面临较大偿债压力。 房企密集发债止渴 从境内市场来看，上半年共计发行407只地产债，总金额为3640.91亿元，相较去年同期上升14.9%。受信用债资产荒影响，地产债作为优质版块受到市场青睐，地产债整体信用利差有所下行。Wind数据显示，今年以来，0.5年期以下房企债券平均年化利率为2.56%，而0.5-1年期平均利率为3.11%，为近年来较低水平。 境外发债则一度在4月陷入冰封状态，不过5月以后逐渐解封。相较于境内债而言，美元债市场以高收益债居多，如花样年控股、鸿坤伟业等发行美元债成本均在10%以上。 地产主体之间的发债成本也进一步分化。一些龙头房企能以2%左右的成本低息发债，而一些资质相对较差的主体融资成本可高达20%。在宽松环境下，不少房企在回售期满时选择下调票面利率。以万科为例，6月1日，万科企业股份有限公司发布公告称，拟下调“17万科01”公司债券票面利率，预计在该债券存续期后2年，将票面利率由4.5%调整为1.9%。 从募集资金用途来看，房企发债主要还用于偿还旧债，因此上半年净融资仍处于紧平衡状态。天风证券固定收益分析师孙彬彬指出，尽管信用债发行量较高，信托、ABS小幅收缩，海外债仍面临再融资困境。整体来看，在银行信贷这一最重要的资金来源的支撑下，房地产行业的资金面维持了紧平衡的状态。 下半年，房企也将迎来偿债高峰。贝壳研究院数据显示，约有5588亿元待偿还，同比增加58%。东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞向中新经纬客户端指出，从稳定房地产市场发展的角度看，预计未来融资政策仍将在严控房住不炒的红线基础上，强调对房企的政策性帮扶，短期内再度收紧的可能性较小，仍将保持边际宽松。但中长期看，国家层面多次提出保持政策连续性、一致性、稳定性，坚持“房住不炒”的基调背景下，房企融资政策难以大幅宽松。 这类房企或有违约风险 2019年，房地产市场洗牌加剧，全年有数百家房企发布破产相关文书，还有中弘控股、银亿股份、颐和地产、国购投资、华业资本等五家房企实质性违约。今年以来，一些地产主体的信用问题也引发市场高度关注。 方正证券指出，疫情期间，销售回款仍然坚挺，且其他融资方式未出现明显变动的房企，未来信用风险较低业绩增长也将更加稳健。对债券融资、银行贷款、非标融资这三种外源融资方式依赖明显加大的主体，虽然当下的资金压力得以缓解，但内源性资金补给不足，未来仍将承担较大的偿付压力，后续信用风险依然需要警惕。 谢瑞分析称，一方面，当前违约房企基本为区域小型房企，土地储备质量不佳，同时项目集中于个别城市或个别项目，容易受到区域政策冲击从而对现金流产生较大影响。另一方面，行业降杠杆，旅游、豪宅、商业地产占比高的房企回款慢。相较于普通住宅地产，旅游、豪宅、商业地产去化回款速度慢，资金占用大，在融资及调控政策收紧时，不能快速销售回款或处置缓解流动性压力。最后，多元化扩张业务、无序并购风险高，资金占用大加速偿债能力指标恶化。 随着2020年下半年偿债高峰的逼近，是否会有更多房企倒下？据孙彬彬总结，房企违约或遭遇严重流动性困难前，企业融资成本上升，融资难度加大，体现为财务费用率上升和筹资性现金流的恶化；流动性紧张，拿地放缓，营运能力下降；从样本房企来看，普遍的现金短债覆盖比较低，且与经营性现金流一样，在违约或危机发生前快速下滑。
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