3月27日，龙光地产发布2019年度业绩公告。公告显示，2019年龙光地产实现营业收入574.80亿元，同比增长30.23%；实现毛利181.33亿元，同比增长21.81%；实现净利润115.63亿元，同比增长28.54%；归母净利润112.69亿元，同比增长35.96%。虽然各项指标均录得较高增幅，但对比2018年，龙光地产营收增幅几乎腰斩。财报显示，2018年龙光地产实现营业收入、毛利、净利润、归母净利润的同比增速分别为59.40%、56.42%、28.36%和26.98%。不仅如此，龙光地产的物业销售收入增速下滑明显。2015年至2019年，龙光地产分别实现物业销售收入152.47亿元、211.05亿元、266.42亿元、388.04亿元和409.21亿元，占总营收的比例分别为98.8%、98.6%、96.2%、87.9%和71.2%。可以看出，2019年度，龙光地产物业销售收入占总营收比例录得新低。财报显示，2019年龙光地产营业收入的增长主要由于建筑及装饰服务、一级土地开发所带动的增长，而物业销售收入增长乏力。2019年龙光地产确认建筑及装饰收入115.32亿元，同比增长175.7%；一级土地开发收入49亿元，同比增长359.1%。从签约销售额来看，龙光地产2019全年实现签约销售额960.22亿元，同比增长33.7%，为近5年最低。2017年至2019年，龙光地产签约销售金额分别为434.21亿元、718.03亿元和960.22亿元，同比增速分别为51.21%、65.36%、33.73%。按照两年前管理层的计划，2019年龙光销售将破千亿，2020年将实现1500亿的销售目标。如今，进入千亿俱乐部的时间被延后一年——在业绩上，龙光将2020年的权益合约销售目标定为1100亿元，预期增速20%。销售额增幅下滑，主要是深圳区域的贡献占比大幅下降所致。2019年业绩公告显示，2019年龙光地产实现签约金额的前三大区域占比分别为：深圳区域占12.4%，同比减少了22个百分点；大湾区其他区域占43.9%，同比增加了17.9个百分点；南宁区域占25.1%，同比增加了0.6个百分点。资产负债率增20个百分点近年来，龙光地产的资产负债率逐年攀升。过去5年的增幅已接近10个百分点，由2015年69.24%增至2019年的79.13%。2015年至2019年末，龙光地产的有息负债分别为197.51亿元、331.87亿元、408.41亿元、589.41亿元、696.78亿元，近四年涨幅达到252.78%。净负债率则由2015年的49.02%增长至2016年末的71.41%，随后逐渐下滑至2018年末的63.20%。2019年龙光地产的净负债率为67.39%，较2018年末增加了4.19个百分点。龙光地产正在通过扩大合作开发比例以控制自身杠杆水平。从历年龙光地产的非控股权益占比来看，2015年至2019年公司非控股权益分别为39.12亿元、63.24亿元、38.58亿元、74.97亿元和88亿元，所占权益总额的比例分别为22.41%、24.56%、14.20%、20.40%和20.47%。年报所示，龙光地产在429.94亿元权益总额中，非控股股东权益为88亿元，同比增加17.4%，占比为20.5%。但非控股股东应占净利润仅2.94亿元，同比反而减少58.4%，在整体净利润占比只有2.5%。2018年，龙光非控股股东同样贡献了20.4%的净资产，分享到7.9%的净利润。估算下来，龙光非控股股东去年的平均投资回报率为3.3%，控股股东的投资回报率则达到是33.0%。除了提高少数股东权益外，利息资本化也是一项常用的降负债方法。财报显示，龙光地产去年财务费用1.92亿元，同比下降53.95%。其中，财务成本支出13.66亿元，同比减少了5100万元。减少原因在于利息资本化。龙光地产去年实际利息开支总额45.15亿元，相比2018年增加41.2%；但通过利息资本化处理的部分达31.48亿元。所谓利息资本化，即借款利息支出确认为一项资产，需要相当长时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产等所发生的的利息支出，均在利息资本化范围内。另外，三费方面，2019年龙光地产确认销售费用13.98亿元，同比增长13.55%，龙光地产称主要由于加大了物业销售推广的力度所致；管理费用14.09亿元，同比增长24.30%，其表示主要由于人工成本增加所致。销售均价大幅下降，拿地成本激增龙光地产1996年在汕头创立，后于2013年在香港联交所主板上市，销售金额当年突破百亿，随后便一路高歌猛进。2019年度，龙光地产来自深圳区域的销售额录得五年来首次下滑。2015年至2019年，龙光地产来自深圳区域的签约金额分别为88.55亿元、126.64亿元、174.33亿元、246.96亿元和118.91亿元，占比分别为43.2%、44.1%、40.1%、34.4%和12.4%， 2019年同比下滑幅度达51.85%。从公开表态来看，龙光此前一直将高利润的获取归功于超前重仓粤港澳大湾区的逆周期拿地战略。龙光地产董事长纪海鹏称，龙光抓紧了市场低迷的时点拿地布局，土地拿得早，成本低。三年前，龙光地产持有1409.06万平方米的土地储备，其中深圳的土地储备占40%。而截至2019年年底，其拥有深圳的土地储备占比仅为3.1%。“出走深圳”后，龙光地产的销售均价于2017年至2019年持续走低，分别为17096元、16008元和13635元。销售均价的下滑导致了毛利率下降。2017年，龙光地产毛利率为34.37%，2019年毛利率下滑至31.55%。与销售均价下滑相对应的，是龙光地产拿地成本走高。2018年，龙光地产平均土地储备成本为3985元/平方米，2019年度，龙光地产新获取项目平均土地成本为5427元/平方米，拿地成本的上升使得早年地价优势被削弱。此外过去一年，龙光地产新获取项目31个，建筑面积574.2万平方米，同比下降23.13%。较之2017年-2018年激进拿地有较大变化。截至2019年12月31日，龙光地产的土地储备建筑面积约3667.4万平方米，较2018年末增长1.14%。此外，龙光地产的存货增幅较大。2017年至2019年，龙光地产的存货分别为384.58亿元、547.81亿元和863.52亿元，近两年的同比增速分别为42.44%、57.63%。2017年至2019年，龙光地产平均预收账款分别为178.73亿元、182.34亿元和214.07亿元，近两年的同比增速分别为2.02%、17.40%。计算可知，龙光地产的“存货/平均预收账款”由2017年的2.15持续增长至2019年的4.03，存货去化压力在不断增大。失去土储成本优势的龙光地产，不得已只能高价拿地补充土储。5月15日深圳的土地拍卖中， 龙光地产击退了一众央企国企及联合体，以115.97亿元拿下前海一宗“双限双竞”的宅地，打破了此前泰禾创造的“地王”纪录，成为今年深圳的单价新“地王”。这也是龙光在深圳拿下的第三块超百亿的宗地。
作者 | 黄海 5月28日，红星美凯龙控股集团（下称“美凯龙集团”）发布2020 年公司债券(第二期)票面利率公告，将以6.82%的利率发行25亿公司债。 此前披露的募集说明书显示，此次债券按期限分为三年期和5年期两个品种，合计规模不超过25亿。美凯龙集团表示债券募集资金扣除发行费用后，将全部用于偿还有息债务。 4月底，红星系的另一资本平台红星美凯龙家居集团股份有限公司（下称“红星美凯龙”）还发布公告称，公司拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金总额不超过40亿元，利率未定。 这笔资金除了用于主营业务相关的家居商场线下及线上项目，同样还将用于偿还公司有息债务。 在红星美凯龙宣布40亿融资计划的同一日，红星美凯龙还发行了一笔5亿元的超短期融资券，利率4.2%。 中泰国际5月26日发布的研报显示，今年开年以来，企业融资成本持续走低。其中，涉及房地产行业的各大企业短期融资利率已经跌至4%以下。 至于红星美凯龙所在的家居行业，近一季度以来发债的知名企业寥寥，无论是4.2%的利率还是6.82%的利率相对于行业平均值而言均处于高位。 红星系企业在地产领域掀起的水花更大。 5月，红星美凯龙和世茂的合作项目上线，双方将合作定义为两家行业龙头的新战略；4月，红星家具以47亿元拿下金科11%股权，成为融创、金科股权战落幕的见证人。 将红星美凯龙创始人车建兴（又做“车建新”）名下红星系公司近几年的动作一一串联，一张连接着地产板块各个领域的大网浮出水面。 入局：47亿元接盘牵出的金科往事 4月14日，一则股权转让公告在地产行业掀起轩然大波。 融创通过全资子公司转让金科11%股权，交易对价47亿元，孙宏斌和黄红云之间长达三年的股权之争告一段落。而此次交易对家，金科11%股权的接盘方，则是红星系的掌舵人车建兴。 据《中国房地产报》报道，一位接近金科的业内人士直言，“从红星美凯龙与金科之间的渊源来看，这次入局应该早有布局，红星美凯龙应该是黄红云请来的救兵。” 回看两家公司过去十余年的发展历程，二者交集不断。 2006年底，红星美凯龙首次进入重庆，在家居商场的选址上，车建兴最终选择了位于重庆北环的一处商业区。据后续的公开信息，后续落成的重庆北环红星美凯龙正是出自金科之手。 次年，金科筹划IPO，车建兴为金科实业增资2.53亿元，成为金科最早的战略投资者之一。 车建兴和黄红云在地产业务层面互相帮衬。 2009年，车建兴打算进军房地产行业。在其设想中，红星美凯龙业绩蒸蒸日上的家居广场能够为资金密集的地产业务输血；反过来，地产业务又能为家居广场带来新客源。 新业务需要领头人，车建兴从金科手中要来了总裁谌俊宇。 资料显示，谌俊宇曾于2002年至2008年间出任金科地产总裁，期间经手的金科·天籁城和金科·中华坊让金科在重庆站稳脚跟，并于2008年迈入百亿规模。从业多年，除了住宅业务，谌俊宇对商业地产的设计、操盘自有一套。 2009年，谌俊宇转任上海红星美凯龙地产总裁、副董事长，车建兴放权。在红星地产的五年时间里，谌俊宇打出“双mall”模式，即将红星红星美凯龙广场和购物广场合建一处，使之成为当地中心坐标。 彼时，红星地产内部给出目标，除了冲击千亿以外，还要在商业地产领域对标万达。 谌俊宇跳槽至红星的第二年，金科成功借壳ST东源上市，当时的红星家具集团持股4.55%位列十大股东。 时间转眼来到2014年，对于红星地产而言，这是关键一年。随着红星地产的销售规模突破百亿，红星系和金科之间的资本联系开始走向幕后。 自2014年年中，红星家具开始陆续减持金科股份。资料显示，2014年中报期，红星家具持股3.57%，仍为金科前十大股东。而2014年三季报中，红星家具已经离开金科十大股东名单。 彼时正值金科股价的低谷期，若按当时的股票均价2.5元每股计算，红星家具转让股份所得仅约1.25亿元。 也是在2014年，红星地产总裁谌俊宇功成身退，从老东家手中接下重庆的两处商业广场项目。 就在谌俊宇离任的第二年，红星系企业的增长困境初现端倪。 转变：从家具商到地产商 从商三十余年，车建兴一手创建了包括红星家具、红星美凯龙、红星地产等在内的多个资产平台。 2020年新财富榜单中，车建兴以224亿元身家位居榜单第119位。与2019年相比，车建兴身家缩水22.8亿元，排名直降46位。而2018年，车建兴还以335.2亿元身家位居榜单第51位。 创始人财富排名连续下滑背后，近五年来，红星美凯龙的盈利增长遇到瓶颈。 资料显示，红星美凯龙主营业务包括家居产品销售以及家居广场运营。截止2019年底，红星美凯龙经营了87家自营商场，250家委管商场，通过战略合作经营了12家家居商场。 2015年至2017年期间，红星美凯龙的净利润始终徘徊在41亿元以下，直至2018年才小幅增长10%，突破44亿元。 而最新一期年报显示，2019年，红星美凯龙实现营收164.69亿元，同比增长15.66%；净利约44.8亿元，同比仅增长0.05%。换言之，红星美凯龙又一次陷入了增收不增利的窘境。 资本市场用脚投票。 2018年，红星美凯龙初回A股上市时，市值超过700亿元，但此后股价一路下跌，目前市值仅约300亿元。 另一边，红星系的地产板块却迎来了发展高潮。 2016年，红星地产开始发力。车建兴曾计划在2020年开张200家家居Mall，而2016年年末，这一计划已提前完成，并超过万达成为当时国内在管广场最多的商业地产公司。 资料显示，2016年至2019年四年间，红星地产的合约销售额分别为137.14亿元、259.61亿元、405.08亿元以及601亿元。第三方排名中，红星地产的业内排名从90名提升至第50名。 截至2019年底，红星地产在建商业地产及住宅项目共计47个，可售面积1435.63 万平方米，土储货值约1800亿元。据悉，上述项目计划总投资 1120.01 亿元，已投资 577.89 亿元，剩余投资金额为542.12亿元，将在未来三年内完成。 得益于销售额的不断增加，分业务来看，房地产业务已经成为美凯龙集团近三年的营收主力。 2019年度，美凯龙集团实现营收332.26亿元，其中自营家居商场贡献营收7.99亿元，占比23.47%；商业地产住宅销售业务贡献营收126.67亿，占比38.13%。 不过，若要从毛利润层面来看，自营家居商场业务仍是美凯龙集团的现金奶牛。 2019年度，红星美凯龙自营家居商场业务贡献毛利润61.44亿元，占比37.93%；将委托经营管理毛利润计算在内，家具商场业务为集团带来的毛利润超过90亿元，占比55.86%；贡献近四成营收的商业地产住宅销售业务则仅贡献了2成毛利，共35.68亿元。 遇困：母公司债务压力激增 正处于高杠杆发展阶段的红星地产离不开母公司的资金支持。 资料显示，仅2018年红星地产从集团获得的借款就达112亿元。随着上市平台红星美凯龙能够提供的现金越来越少，美凯龙集团的二元发展战略开始反噬，红星地产“商业地产附带住宅业务”的布局模式逼迫着红星系企业继续加大投资。 箭在弦上，弓已拉满，车建兴的资本版图压力倍增。 公开资料显示，2019年A股红星美凯龙的现金和银行余额为72亿元人民币，不足以覆盖其125亿元人民币的短期债务。 美凯龙集团于近日披露的债券发行报告进一步揭示出红星系的资金短缺。截至2019年年末，美凯龙集团账上现金及等价物合计186.30亿元。同期，集团有息负债合计已达842.16亿元，其中一年内待偿的非流动负债及短期负债合计约292.15亿元。 按此计算，不计入集团短期应偿的应付债券，美凯龙集团的资金缺口已超百亿规模。 据报道，今年2月，为偿还红星地产的7.8亿元信托借款，红星美凯龙控股集团挪用了原本打算偿还自身9.5亿元借款的资金。 因集团杠杆走高，近两年来，多家评级机构先后下调了红星美凯龙的信用评级。 日前，惠誉评级将红星美凯龙的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及其2022年到期3亿美元高级票据的评级从“BBB-”下调至“BB+”。 一季度，受疫情影响，红星美凯龙业绩惨淡。 报告显示，公司期内营业收入25.56亿元，同比减少27.69%；归属于上市公司股东的净利润3.93亿元，同比减少70.08%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.05亿元，同比减少75.8%。 惠誉认为，红星美凯龙已因疫情搁置其扩张计划，且可能重新评估其资本支出速度，这将对其杠杆率状况的可持续性产生影响。基于红星美凯龙的2019年度未经审计财务数据，惠誉估计该公司的杠杆率将接近8.0倍，与2018年的7.8倍相比，进一步走高。 而在2019年5月，标普已经将红星美凯龙的主体信用评级从“BBB-”下调至“BB+”。 红星地产有意调整开发进度，据不完全统计，2020年起红星地产仅在公开市场拍下两宗土地，总对价20.75亿元。而去年全年，红星地产拿地已超20宗。从项目性质来看，红星地产手中47个项目中纯住宅项目已达12个，占比超四分之一。 账上资金已经短缺，车建兴为何拿出47亿元巨款买下金科股权？从红星地产的各项举措来看，车建兴此番收购或是自救之举。 自救：转让项目换取金科股权 “如果复盘红星美凯龙整个入局路径，更像是将其部分商业项目资产卖给金科，然后拿这些钱再去买融创持有的金科股份。这对于车建兴来说是笔划算的交易，以一些回报慢的商业项目，置换高增长公司的股权”，一位业内人士如此分析道。 双方的本轮交易缘起去年7月，谌俊宇从红星地产“带走”的项目公司为红星和金科后来的各项接洽早早埋下伏笔。 2019年7月，金科发布公告，拟以总金额不超8.47亿元受让重庆星坤房地产。若不计入公司前期已交付的项目溢价，该项目收购估值溢价超11倍。 重庆星坤的股东分别为黄红云胞弟和谌俊宇，实际操盘项目正是2014年谌俊宇从红星地产手中接下的红星广场。截至2019年3月底，红星地产还持有重庆星坤10%股权。 金科后续发布的公告透露，2019年5月，红星地产将重庆星坤10%股权转让给谌俊宇，对价500万元。12天后，谌俊宇名下公司与红星地产达成了债权债务充抵协议。至七月，金科入局。 今年开年，红星地产继续转让资产。 工商信息显示，4月7日，红星地产重庆分公司重庆红星美凯龙的两家全资公司上海暄烜和上海睿茜出现股东变动，大股东分别变成了重庆鼎庆坤和重庆诺奥商业。股权穿透后可以发现，两家公司均为金科股份全资子公司。 而上海暄烜是红星地产在昆明布局商业地产的关键棋子，是昆明爱琴海购物中心的大股东。 无独有偶，4月9日，红星地产旗下上海洛茫和上海钦保的股东同时变成了重庆爱之海。重庆爱之海实际由金科持有80%股权。 和金科合作的好处不仅仅停留在具有增长潜力的股权层面，对于车建兴而言，其家具业务板块也得到了新一家地产公司支持。 4月15日，金科股份的年度业绩说明会上，金科董事长蒋思海表示，红星家具成为公司股东，从经营团队上面，金科股份也还能和红星家具能够在商业上面进行优势互补。 今年4月7日，红星美凯龙还与世茂签署合作协议，双方将成立子公司发力家装领域。 知名地产评论员严跃进表示，考虑到房地产与家居的产业协同性，这种“捆绑”无可厚非。但需要注意的是，在本轮牛市过后，房地产市场进入下行通道，行业竞争趋于白热化。对于规模尚未做大，且又缺乏核心竞争力的企业来说，风险不可忽视。此外，房地产的上下游行业也会难免受到影响。
文/意见领袖专栏机构 苏宁金融研究院 陈嘉宁 谈到房地产投资，很多朋友的第一印象就是“买房”。其实，除了“买房”，小资金也有机会玩转房地产投资。如果您对此感兴趣，不要走开，请往下看！ 房地产投资工具一览 房地产投资工具，按照募集方式（公募/私募）和权益类型（股权/债权）两个维度进行分类，如下图所示： 首先，有必要对两个“分类维度”进行介绍： 从募集方式角度，“私募”产品属于有钱人的游戏，一方面准入门槛较高，投资金额100万起步，只有通过认证的“合格投资者”才有资格购买；另一方面，产品监管较为宽松，风险较大，当然预期收益率也相较同等条件下的公募产品要高一些。另外，“私募”产品顾名思义不能在公开的媒体里进行广告与宣传，一般都是专业的理财经理面对面地提供服务。 而“公募”产品正好相反，投资门槛低，散户投资者也可以参与，一般可以在交易所里挂牌交易，当然其监管也较严格，产品的收益率和风险也更低一些。 从权益类型角度，房地产投资产品分为股权和债权两种类型，债权产品获取的是固定收益，无论房地产行业起伏，只要发债主体不倒闭，产品收益相对稳定。而股权类产品相当于直接投资房地产的所有权或者公司股权，投资收益随着房地产行业的兴衰起伏，风险和收益波动也相对较大。 房地产投资工具分析 下面，针对各类房地产投资工具分别进行分析。 1、地产类信托：刚性兑付逐渐被打破，注意控制风险 众所周知，房地产开发从买地、设计、施工到竣工验收是一个漫长的过程，如下图所示： 在项目的初期，由于可用于抵押的资产有限（可能仅有一块空地），项目的不确定性较大（规划报建可能不通过或者施工风险），银行出于审慎的原则，授予的贷款额度有限。而另一方面，从土地拍卖，到设计施工需要花费大量的资金，开发商有着强烈的融资需求。在这种情况下，房地产信托应运而生，成为地产项目初期最重要的融资手段。 在规模方面，地产类信托的在贷余额一直保持高速增长，从2010年的0.43万亿增长到2019年2.7万亿。特别是2017年以来，房地产政策收紧，银行资金进入房地产领域受到更加严格的限制，反而使得作为替代融资方案的地产类信托得到了高速发展，项目余额的占比在2019年达到15.07%，为过去十年的峰值。 在收益率方面，房地产信托的预期收益率持续走低，从2013年的9%，降到了2020年初的7%。出现这种现象与近年来适度宽松的货币政策、市场利率持续下行有关。 伴随着过去十年房地产行业的迅速崛起，房地产信托相较其他的房地产投资工具更早进入市场，成为许多固定收益类产品投资的标配。早年，信托产品往往采取刚性兑付，即出现风险，信托公司一般拿自有资金来对信托投资人兜底，加上赶上房地产行业处于高速增长期，通过拍卖项目方抵押的土地，很容易收回损失，故早年的信托给投资人以“高收益，低风险”的印象。 情况在近年发生了变化，一方面，房地产政策的收紧，使得信托公司在风险管理、不良资产处置方面的压力日渐增大，另一方面，政策层面，随着“资管新规”、“信托公司资金信托管理暂行办法”等一系列新规的陆续出台，信托的刚性兑付被逐渐打破。如何在风险可控的前提下，选择合适的信托公司和项目，获取合理的收益，是当下信托项目投资人需要考虑的问题。 2、公募地产债权：散户也能参与的固定收益产品 作为私募产品，地产信托项目100万起的投资门槛，使得大部分的散户望而却步。散户想投资地产类的固定收益产品有什么办法吗？可以投资一些公募债权类产品，包括地产公司债、MBS（基于地产抵押的资产证券化产品）以及投资相关产品的债券基金。 地产公司债是房地产公司在资本市场发行的债券，截至2020年5月14日，沪深两个交易所共有尚未到期的地产公司债330只，实际发行金额1572亿元。在收益率方面，早年公司的信用评级对债券收益率的影响不大，因为在房地产高速发展期，公司无论大小，开发的房产项目的销路都不错，所有地产公司债券违约率不高，收益率也相当。2017年，随着房地产政策收紧，公司债表现开始分化，在信用利差上，实力强的公司违约风险较小，仍然可以用较低利率发债融资，而实力弱一些的公司，则需要以更高的利率才能融到资。 当然，决定地产公司债优劣的除了行业因素以外，跟公司的经营治理也有很大的关系。比如，即使房地产行业再繁荣，如果公司治理有问题，出现了高管内斗，或者非法挪用资金的情况，则地产公司债的表现也会非常惨淡。 那么，有没有剥离了公司经营这个风险因子，仅仅跟房地产项目效益有关的金融产品呢？这就是下面要介绍的MBS（基于地产抵押的资产证券化产品）。 关于MBS的交易结构如下图所示： MBS投资的是住房抵押贷款，贷款购房者每月缴纳的月供为MBS提供了稳定的收入来源，而当出现借款人还款违约时，也可以通过拍卖处置所抵押房产来保证投资的安全。如此，MBS的风险与具体某个房地产公司的经营状况进行了隔离，只要市场房价不大跌，产品稳定的收益是有保证的。 最后，需要提醒的是，大部分的公募债券在市场上交易并不频繁，除了在发行阶段被交易以外，往往都被投资人持有至到期。对于散户投资者，也可以考虑通过投资相关债券基金的方式，来实现地产债券的投资。 3、股权类产品：小钱也能“买房” 如果说前面介绍的债权类产品是在控制风险的前提下，实现固定收益。股权类产品则更偏向于“买房”了——在基金经理的管理下，采取一定的策略，对房地产的所有权或者地产公司股权进行配置，获取相应的收益。 在私募领域，私募地产投资基金一般向有钱人募资，然后找有价值的地产标的进行配置。以私募巨头黑石为例，房地产投资作为其四大业务板块之一，截至2019年底，管理规模高达1632亿美元，占公司所管理资产总规模的28.5%。 在投资理念方面，黑石强调“买入、修复、卖出”的模式，买入存在一些瑕疵而被低估的地产，然后针对性地引入资源修补瑕疵，如更换物业管理团队，完善周边配置，或者对一系列地产资源的并购整合，最终再将估值提升的地产卖出赚钱。如此操作，为黑石的房地产基金带来了每年10%到20%的收益率。 除了黑石，开展私募地产投资业务的知名投资公司还包括KKR、凯雷、华平等。这些年，随着国内房地产行业的迅速扩张，中国本土发展起来的私募地产投资基金也在迅速成长。 以上对于私募地产基金更多的是介绍性质，100万起的投资门槛使得大部分老百姓望而却步，而顶级私募地产基金的门槛更高。那么对于资金量不大，也希望试着“买房”的老百姓有没有什么产品和工具呢？有的，房地产公司股票或者REITs（房地产信托基金）。 房地产股票，相信大家都很熟悉了，在这里就不再赘述了，REITs的交易结构如下： 从上图可以发现，REITs基金的交易结构很像市场上的ETF基金，只不过ETF基金的标的资产是一揽子的股票，而REITs基金的投资对象则是商业地产或者基础设施类资产。 REITs基金的交易过程包括以下四步： （1） REITs基金获批成立后，投资者通过出资申购获得相应基金份额。 （2）完成募集后，REITs利用募集到的资金在市场上买入商业地产或者基础设施。 （3）基础资产产生的收益扣除相应的费用后，定期给投资者进行分红。根据证监会的《公开募集基础设施证券投资基金指引》，收益分配比例不得低于基金年度可分配利润的90%。 （4）基金份额可以在二级市场上交易。 从以上的交易过程分析可以发现，与股票等其他股权类产品相比，REITs表现出以下特点： 一是期间收益更加稳定。投资REITs的收益一般来自两个部分：地产项目的期间现金流和地产增值。其中，期间现金流包括商业地产的房租，基础设施的使用费（水电费、高速过路费），这些收入相较股票投资中的公司收入，来的更加稳定。因为用水用电、娱乐消费、出行交通都是居民生活中的强需求，除非发生疫情这样的极端情况，地产项目的收入相对更加稳定。2019年，香港市场REITs产品的平均分红收益率为5.6%，远高于大部分的股票分红收益。 二是风险因子更加单一。相比股票投资中复杂的公司治理因素，REITs的底层资产更加的简单，风险因子也仅仅限于房产价值的起伏，更加容易分析与评估。 三是高流动性。因为有二级市场可供交易，REITs表现出较高的流动性。即投资者需要用钱时，可以随时在二级市场上交易变现，相对于直接投资房地产或者私募基金更加灵活。 目前，REITs产品在发达国家市场已经普及，全球大概有2万亿美元流通市值，其中美国的REITs流通市值为1.1万亿美元，占全球市值的55%。以日本、新加坡等为代表的亚洲市场上共有178 支REITs，市值为2924亿美元。我国证监会前不久发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引》，相信要不了多久，就将开展试点。 建议：熟悉你的投资 前面对房地产投资领域的金融工具进行了一个简单的分类和介绍。下面简单介绍一下，在实际使用这些工具进行投资时需要注意些什么。 一是熟悉你所投资的行业。每个行业所处的周期和特征都是不一样的，对于相关的金融产品也会有不同的影响。以房地产行业为例，受到政策影响较大，近期持续降准降息，以及中央提出推进房产税立法，对于普通人可能只是一个新闻，但是，对于房地产金融产品的投资者，可能需要保持一定敏感，对政策的影响能够有一些判断，并指导自己后续的投资。 二是熟悉你所投资的产品。即使同在房地产行业，不同金融产品的风险和收益也是不一样的。如何去结合自己的风险偏好和需求，选择最合适的产品是每个投资者需要做的功课。本文可以作为熟悉房地产投资产品的入门，但学习精进是没有止境的。另外，有机会，建议读一读自己的产品说明书和投资协议书，虽然条款非常枯燥，却是学习产品最好的教材。 三是熟悉你所投资的基础资产。穿透行业和产品，最终决定投资风险和收益的其实是你所投资的基础资产。相关的收益可能来自于基础设施的使用费（高速过路过桥费、水电费）或者商业地产租金，这个时候，判断基础资产好坏最简单的方法就是实地去看看，比如到家附近相关品牌的商场里，看看店铺开业情况、客流密度、排队情况，不难对基础资产的质量有一个了解和判断。 (本文作者介绍：苏宁金融旗下专业研究机构。研究领域涵盖宏观经济、消费金融、银行业发展、互联网金融、金融科技等。)
5月10日，越秀地产公布今年1至4月未经审核的营运数据。4月份，越秀地产实现合同销售额54.9亿元，同比下降约20%；实现合同销售面积23.43万平方米，同比下降约23%。 2020年1-4月，越秀地产累计实现合同销售额145.98亿元，同比下降约31%，累计实现合同销售面积约58.15万平方米，同比下降约35%。 截至四月末，越秀地产累计合同销售金额仅占2020年合同销售目标的18%。 三分之一时间过去，五分之一的目标还没完成。 此前一个月，越秀地产公布2019年财报，2019年度共实现营收383.4亿元，同比上升45%。毛利率34.2%，同比上升2.4%。归母净利润34.8亿元，同比上升27.7%。 回顾过去五年的业绩表现，越秀地产的营收和归母净利润复合增速分别为14.74%和36.17%。 年报显示，越秀地产的营业收入从2015年221.16亿元上升至2019年383.39亿元、同期的归母净利润从10.13亿元上升至34.83亿元。 过去五年，越秀地产毛利率持续提升，数据显示，越秀地产2015-2019年的毛利率分别为21.07%、20.79%、25.67%、31.75%以及34.21%。 越秀地产表示，毛利率的大幅上升主要是由于越秀地产的销售均价自2015年以来持续处于上升通道，结算业绩的毛利润率持续上升。 区域布局方面，越秀地产以广州为大本营，近几年逐渐向全国扩张，其中销售增速最快的是环渤海区域，2019年增幅为36.8%。 财报显示，2019年越秀地产华东区域、中报区域、环渤海区域分别实现营收168.8亿元、71.7亿元、56.2亿元，分别占销售额的23.41%、9.94%、7.79%。 三费方面，2019年，越秀地产的销售及营销成本达10亿元，同比上升53.7%。 然而，2018年以来，越秀地产存货周转率下滑明显，2017年存货周转率为0.32，2019年已降至0.23。 未再提千亿目标，排名从31位跌至52位 年报显示，越秀地产2015-2019年分别完成合同销售金额248.5亿元、302.5亿元、408.7亿元、577.8亿元和721.1亿元。 虽然逐年增长，但与其2017年提出的2020年千亿目标，差距甚远。 在3月30日的业绩会上，越秀地产董事长林昭远宣布，2020年销售目标为802亿元，增速降至11.21%。林昭远此前曾在多个公开场合表示：“越秀地产2020年冲刺千亿的目标不会改变。” 林昭远坦言，这个目标是综合考虑疫情做出的客观安排。相比2019年销售额的24.8%增速，其增速目标已下滑超一倍。 近两年，“稳健”是外界赋予越秀地产最常见的标签——稳健的销售增长、稳健的财务表现和稳健的销售目标，但稳健的另一面也意味着相对停滞。 2014年，与其体量相近的保利置业销售额为245亿、阳光城为230亿、旭辉为223亿，当这些房企已跨进千亿阵营时，越秀地产的销售额却还未突破800亿元。 据克而瑞数据显示，2014年，越秀地产以220亿销售额位居行业31位，而在2019年，越秀地产排名已跌落至第52位。 值得一提的是，面对“减速”前行的质疑，越秀地产2019年加大了土地投资，拿地支出同比增幅达88.68%。 一增一减之间，越秀地产2020年的发展轨迹是降速求稳还是蓄势待发？ 2020年，越秀地产的激进还在继续。5月18日的公告显示，，越秀地产以74.92亿元总价拿下广州番禹长隆地块，溢价率16%。 事实上，自2016年起，越秀地产就开始扩储，土储增速逐年上涨。数据显示，2016-2019年越秀地产土储从1462万平上升至2387万平。其中大湾区约占51.7%，华东区域占15.8%，中部区域占18.9%，环渤海占11.7%。 数据显示，2019年，越秀地产新增土储771万平方米，销售面积349万平方米，二者比值达到221%，超2018年的182%。 根据年报显示，越秀地产预计2020年土地款支出及拍地保证金300亿元，其中包括工程款支出140亿元，利息40亿元，税及费用120亿元。 相较之下，越秀地产2018-2019年的拿地预算分别为159亿元和179亿元，今年公布的拿地预算几乎为去年的翻倍。 此外，“轨交+物业”模式是越秀地产土储大幅扩充的关键。 去年三月，越秀地产宣布以84.82亿向母公司越秀集团、以56.26亿向广州地铁集团收购广州地铁13号线官湖站上盖两处物业51%股权及35%股权。 同时，越秀地产向广州地铁以每股2港元发行30.81亿股认购股份，认购完成后，广州地铁将持有越秀地产19.9%股权，成为第二大股东。 “广州市地铁建设规划，至2023年将从400公里达到800公里。在修建过程中，都有上盖物业来支撑地铁资金，这个过程中广州地铁成为我们的股东，我们在获取轨交领域，应该是有很大的优势，这也是我们获取土地的重要渠道。”林昭远这样描述与广铁结盟的意义。 “在2019年的新增土储中，‘轨交’、国企合作两种模式增储达到464万平方米，占整个新增土地储备的60%。” 越秀地产投资者关系部总经理姜永进表示。 截至2019年底，越秀地产总土地储备达2387万平方米，同比上升23.0%。其中大湾区占51.7%，华东区域占15.8%，中部区域占18.9%，环渤海占11.7%。 负债三年翻番，经营净现金流同比下滑37.73% 伴随着拿地力度的加大，其资产负债率也在逐渐走高。2014年越秀地产资产负债率为67.5%，2015年为71.91%，2019年进一步增长到76.48%。 财报显示，越秀地产2016年负债总额为909亿元，到2019年增至1795.05亿元，三年时间负债翻番。 截至2019年年底，越秀地产账上拥有现金及现金等价物及监控户存款总额约301.9亿元。平均借贷成本为4.93%，净借贷比率为74%。 相比2018年同期，越秀地产的净借贷比率上升超过12个百分点。其中，越秀地产非流动负债中的借贷金额由2018年底476.2亿元上升至2019年底638.84亿元。 但与此同时，虽然越秀地产2019年的净借贷比率上升明显，但其2019年的财务费用却出现明显减少，金额由2018年20.02亿元下降至2019年11.61亿元，降幅超过四成。 年报显示，这主要是越秀地产加大了利息资本化的力度，导致2019年资本化利息同比增长55%。 在土地市场上的激进出击后，越秀地产的经营现金流也大幅下降。年报显示，越秀地产2019年经营活动现金流净额为63.7亿元，同比下滑37.73%，去年同期为102.3亿元。 越秀地产表示，经营性现金收入及已承诺银行融资资金为公司主要流动资金来源。 整体看，越秀地产截至2019年底的总借贷金额约710.2亿元，相比2018年底的534.1亿元同比增长近33%。对于一家没有跨进千亿门槛的房企来说，如此负债量级并不小。 从负债结构看，越秀地产3-5年期的负债占比是最高的，达到55%；其次是两年内的债务，占比为29%。 这意味着，从2021年起越秀地产的长期债务会逐渐到期。这会在一定程度上考验越秀地产的再融资能力。
作者 | 黄海 5月25日，格力地产复牌后涨停，报收5.83元/股，总市值120亿元，换手率仅为0.01%。 三天前，格力地产发布《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》。公告透露，格力地产拟向珠海市国资委、城建集团购买其持有的免税集团100%股权。 据了解，这笔交易的具体股份、现金支付比例将由交易各方在正式协议中予以协商确定。 公告还显示，格力地产拟向中国通用技术下属公司通用投资非公开发行股份募集配套资金，募集配套资金总额预计不超过8亿元，且不超过格力地产以发行股份方式购买免税集团股权交易价格的100%。 格力地产表示，此次募资发行价格为4.3元/股，预计发行股份数量不超过1.86亿股，发行股份数量不超过本次交易前公司总股本的30%。 停牌十天后，随着重大资产重组和战略投资方相继公布，格力地产的转型布局浮出水面。 月内两笔跨界收购 据公开信息，此次交易标的珠海免税集团成立于1987年9月，具备国务院批准的免税品经营资质，系全国最早开展免税品经营业务的企业之一。销售免税品的品类涵盖烟类、酒类、香水化妆品等多个品类。 天眼查信息显示， 此次交易之前，珠海免税由珠海市国资委持股77%，城建集团持股23%。据统计，珠海免税拥有实际控制权的企业有35家，旗下包括拱北口岸、横琴口岸、九州港口岸、港珠澳大桥口岸以及天津滨海国际机场进境免税店共5大免税经营地段。 凭借政策优势，2019年珠海免税实现营业收入26.69亿元，同比增长18.29％，归母净利润9.44亿元，同比增长55.42％，毛利率50％。 珠海免税面前，格力地产的业绩相形见绌。格力地产2019年年报显示，当年公司实现归母净利润5.26亿元，仅为珠海免税同期净利润的56%。 今年一季度，格力地产经营数据进一步下滑，仅实现营业总收入6.7亿，同比下降60.9%；实现归母净利润5551.7万元，同比下降75.8%；按行业营收贡献划分，其房地产营收占比一路降至55%。 一边是地产业绩一降再降，另一边格力地产的跨界收购动作却未停止。 在此次重组收购之前，格力地产还曾进行过另一笔跨界收购。5月10日晚间，格力地产发布了一则购买资产公告。 这则公告显示，格力地产全资子公司珠海保联资产管理有限公司拟通过协议方式购买League Agent (HK) Limited持有的上海科华生物工程股份有限公司9586.30万股股份，占科华生物总股本的18.63%，一跃成为科华生物的第一大股东。 据了解，上述交易对价17.26亿元，折合每股18元，相比科华生物5月9日的股价，16.90元/股，溢价约6.5%。 科华生物2019年年报显示，报告期内，公司实现营收24.14亿元，主营利润10.62亿元。近三年数据显示，科华生物经营业绩逐年走高，营收年复合增长率约23%。 据格力地产发布的补充公告，此次收购完成后，公司将采用权益法核算的方式将持有的科华生物股权份额计入长期股权投资，公司的合并报表范围将不会发生变化。截至目前，科华生物无实际控制人。 格力地产实际上颇具野心，对于暂时将科华生物录入投资收益，其表示，“未来公司将继续拓展生物医药和医疗健康产业，力求与科华生物业务形成积极协同效应，增加公司营业收入。” 上述两笔收购完成后，格力地产内部免税业务、生物医药大健康产业以及房地产业三大板块也初具雏形。按两家标的公司2019年的盈利数据计算，格力地产应占权益已超11亿元，为格力地产当年归母净利润的两倍。 格力地产将收购行为定义为多元化布局，申银万国研究团队在最新的研报中指出，收购后格力地产免三大板块之间协同效应并不强，预计经营上会保持相对独立。 格力地产需要一支“润滑剂。” 通用技术集团携资入场 5月22日的一系列公告中，格力地产提及了一位战略投资方，通用技术集团。 披露文件显示，通用技术集团深耕贸易与工程承包业，各子公司市场遍布一百六十多个国家和地区，累计完成进出口总额逾千亿美元。 通用技术集团在国际市场上多年的出口经验以及关系网络正和格力地产心意，后者在公告中直言，通用技术集团能够为珠海免税在商品采购方面提供市场、渠道、品牌等战略性支持。 此外，从通用技术集团的其他业务范围来看，其还是格力地产免税板块和健康板块的连接点。 据格力地产披露，通用技术集团为医药工业领域前五十强，系医药商业领域国内第五大分销集团。此外，通用技术集团拥有近百家医院，接近三万张床位，在综合医疗服务领域拥有一千多家医院客户和六十多家国际顶级医疗机构合作伙伴。 而格力地产正寄希望于通用技术集团帮助其打通健康板块。 公告中，格力地产列举了与通用技术集团的合作方向，除了包括医疗器械、药品分销等方面外，格力地产还希望通用技术集团在医疗仪器融资租赁、新药开发、医院产品供应等环节提供支持。 此次引入战投或将解决格力地产的“燃眉之急”。 今年3月，格力地产曾因“出口1亿片医用口罩”传闻被上交所指出存在信披违规问题。彼时，格力地产方面表示，出口1亿片口罩实为高格医疗的生产经营计划和发展战略。而截至今年3月，高格医疗尚无具体出口订单和出口行为。 先后打出重大资产重组、引入战投两张牌后，为了保证上市要求，格力地产控股股东珠海投资下场。 控股股东定增方案引上交所关注 5月22日，格力地产披露要约收购报告书，对外透露控股股东拟对其他股东进行部分要约收购。 公告显示，此次要约收购的收购人为珠海玖思投资有限公司，而玖思投资实际为格力地产控股股东珠海投资的全资孙公司。截至5月22日，珠海投资持有格力地产8.47亿股股份，占上市公司股份总数的41.11％。 据悉，此次要约收购需以现金支付，收购价格6.5元/股，要约收购数量18.32亿股，对应格力地产目前总股本比例为8.89％。 按此计算，收购总金额约为11.9亿元，收购有效期为5月27日至6月29日。要约收购完成后，玖思投资和珠海投资将最多合计持有格力地产10.3亿股股份，占格力地产已发行股份总数的50.00％。 控股股东12亿元入局收购的操作随即引发上交所关注。5月23日，格力地产公告称，已收到上交所有关要约收购事项的问询函。 这份问询函中上交所提及，格力地产此前曾公告称，公司2016年非公开发行时，控股股东珠海投资曾与定增方签署《附条件远期购买协议书》暨兜底协议。 近半年内，格力地产又先后发布公告表示，因与广州金融控股集团有限公司、杭州滨创股权投资有限公司、华润深国投信托有限公司、广州市玄元投资管理有限公司等定增方的合同纠纷，控股股东所持41.11%公司股份全部被司法冻结。 据此，上交所要求格力地产核实截至目前股权冻结事项的进展情况，分析其是否可能对公司控制权稳定性产生影响。上交所还要求格力地产进一步补充核实，控股股东是否与前述几家定增股东存在利益安排，或是通过要约方式为定增方实现保底利益。 除此外，因此次格力地产选择将要约收购和重大资产重组同步进行，上交所还要求格力地产评估此轮交易是否符合《收购管理办法》。 截至发稿，格力地产尚未回复。
5月8日，保利地产发布2020年4月份销售情况简报。 2020年4月，保利地产实现签约面积244.01万平方米，同比下降4.37%；实现签约金额375.89亿元，同比增加0.44%。 前4个月，保利地产共实现签约面积734.25万平方米，同比下降23.13%；实现签约金额1086.09亿元，同比下降26.16%。保利地产前四个月销售额降幅为TOP5房企之最。 “疫情对中国经济冲击是全方位的，公司商业、物业等与消费、服务相关业务也因此受到冲击。”保利地产董事会秘书黄海在业绩会上表示，3月份随着疫情陆续得到控制，保利地产商业目前平均恢复至疫情前50%左右的水平。 报告显示，保利地产2月实现签约面积131.31万平方米，同比下降30.57%；实现签约金额200.63亿元，同比下降39.94%。 2020年3月，保利地产实现签约面积201.37万平方米，同比下降28.86%；实现签约金额273.70亿元，同比下降35.85%。 此前4月29日，保利地产发布2020年第一季度报告。 财报显示，保利地产一季度实现营业收入238.23亿元，同比增长5.51%；归属于上市公司股东的净利润23.79亿元，同比增长2.55%。 但值得注意的是，保利地产一季度经营活动产生的现金流量净额为负301.01亿元，同比下降3879.37%。保利地产表示，主要系销售回笼减少等因素影响所致。 对此，黄海表示：“一季度受疫情影响，行业整体面临较大销售压力，保利地产目前复工、来访、售楼部开恢复到疫情前8-9成左右，与市场表现保持一致。” 经济学家宋清辉表示，保利地产下滑超过行业平均水平的原因有很多，但主要是与核心竞争力下滑较快有关，其次是受疫情的影响。 去年仅完成销售目标九成，重回“前三”路途遥远 根据此前披露的保利地产年报，2019年度，保利地产实现营业总收入2359.81亿元，同比增长21.29%；净利润375.54亿元，同比增长43.61%；归母净利润279.59亿元，同比增长47.90%。 得益于结转项目价格上升，保利地产毛利率提升2.48个百分点至34.97%，其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%。 保利地产去年实现投资收益37.02亿元，同比大幅增长37.62%。保利地产称上述增长系合作项目增多并陆续进入项目结转期所致。 2019年，保利地产实现签约金额为4618.48亿元，同比增长14.09%。尽管实现了两位数增长，但与保利地产董事长宋广菊曾“重回地产前三”的梦想仍有段差距。 2019年万科、中国恒大、融创中国的合同销售额分别为6308.4亿元、6010.6亿元和5562.1亿元，碧桂园的权益销售金额则达到5522亿元。以此计算，保利地产2019年签约销售金额行业排名第5。 2017年保利曾抛出“2017年冲刺3000亿元，三年内突破5000亿元”的“345”战略，即未来每年业绩增幅为1000亿元，2017年销售额实现3000亿元，2018年实现4000亿元，2019年实现5000亿元。 年报数据显示，2017年、2018年、2019年保利分别实现签约金额3092亿元、4048亿元和4618.48亿元。可以看出，保利地产仅完成了此前提出的2019年目标的92.37%。 2017年保利首度被融创超越，跌至房企第五位。这之后，保利与融创的规模差距越来越大。 近三年来，保利地产的销售增速分别为47.19%；30.91%；14.09%。增速逐年放缓。而2017-2019年，融创销售金额同比增幅分别为140%、27%、21%。 保利地产“重回前三”的胜算越来越小。 参与云南城投混改搁浅，新增拓展项目三年连降 不仅如此，保利地产在拿地上并没有增加。2019年度，保利地产共计拓展项目127个，新增容积率面积2680万平方米，拓展成本1555亿元。 这是保利地产连续第二年放慢拿地脚步。2017年该公司拓展项目共计204个，新增容积率面积4520万平方米，总成本2765亿元。2018对应数字为132个，3116万平方米，1927亿元。 对此，保利地产副总经理潘志华称，面积稍有下降主要是因为城市布局于核心城市与都市圈、以及单价提高的原因。 潘志华表示，旧改也是保利地产拓展规模的主要方式之一，保利未来会积极参与城市更新、回迁安置、市容改善等。 然而去年10月29日，广州公共资源交易中心发布了番禺区一处全面改造项目资格审查报告。报告显示，保利地产递交了竞选文件，但未通过资格审查。 此外，保利地产少数股东权益也在逐渐增长。年报显示，2017-2019年，保利地产归属于少数股东的综合收益总额分别为40.6亿元、72.45亿元、95.95亿元，呈逐年上升态势。 “公司已经注意到合作项目权益结构情况。”潘志华表示。其称，保利地产2019年新拓展项目权益已较2018年提升了四个百分点，下一步公司将根据整体权益结构进行适当调整。 潘志华还表示，保利也考虑在股权收购上扩充投资规模，但因涉及债权债务的等问题，投资决策时会根据不同情况开展工作。 规模增长滞后、新增土储减少。不仅如此，保利地产旗下项目去年来还屡屡遭受处罚。 5月12日，温州市鹿城区综合行政执法局对富利建设集团有限公司温州分公司罚款1万元，因其违法向河道倾倒泥浆行为，污染河道。富利建设亦为保利地产旗下全资子公司。 今年3月20日，安徽阜阳市公布《关于对阜阳保盛房地产开发有限公司保利堂悦项目违法建设的公示》。 公示称，保利地产旗下阜阳保盛房地产开发有限公司“保利堂悦”项目存在未批先建的违法行为。 1月23日，茂名市场监督管理局网站公示行政处罚决定书，对保利地产旗下二级子公司茂名和信房地产开发有限公司罚款29.64万元，因其违反明码标价规定。 此外去年9月，甘肃省住建厅发布公告，对兰州天健房地产开发公司进行全省通报，并将企业违法违规行为计入不良信用档案。 天眼查显示，保利地产子公司保利（甘肃）实业投资有限公司持有兰州天健房地产开发有限公司65%股份。 保利还曾计划参与云南城投混还。业内人士称，保利希望通过此举补充云南区域的土储。 5月18日，云南城投发布公告披露，收到上交所关于出售18间子公司的交易方案审核意见函。 云南城投在公告中提及，云南城投曾于保利集团签署战略合作协议，但由于受疫情影响以及央企管理规定限制，难以在短期内推进完成。
雨润“傍上”中铁建，祝义财断臂求生后的地产心思 中铁建地产官微发布的一则消息称，与雨润控股集团在北京签署战略合作框架协议，让沉默了许久的雨润地产再次浮出水面。 值得一提的是，雨润控股集团董事长祝义财出席了签约仪式，这是他回归雨润后为数不多的一次公开露面。 自2014年起走上“被收购”道路的雨润地产，遭遇的债务危机后不断地传出碧桂园、融创并购消息，而后又一次次出售项目予远洋、佳源国际，背后是雨润地产最艰难的五年。 这次与中铁建地产的合作签约，无疑给雨润地产打了一针强心剂。另一方面，在祝义财的规划里，看到了雨润重生后的地产心思。 祝义财初步提出了雨润控股集团存量土地资源开发和合作开发第四代商业综合体两条思路，尤其是聚焦以人民生活方式变革为核心、以体验性、休闲性为主导的主题商业综合体开发。 与以往的卖卖卖不同，依靠中铁建地产这棵大树，雨润的房地产业务想象空间变得更大。 傍上国企中铁建 在签约仪式上，祝义财强调，国有企业具有强大的政治优势和信用背书，民营企业具有分配灵活的体制机制优势，叠加中国铁建地产专业化的开发能力和品牌影响力，双方能够有效实现需求互补、强强联合。 经历了一轮债务危机，雨润地产亟需找到一棵可以倚靠的大树，央企背景的中铁建地产无疑是很好的伙伴。 截至2019年5月27日，中铁建地产集团在31个城市及2个国家级新区（广州南沙新区、贵安新区）布局了146个项目，总建筑面积4900多万平方米，已开发面积3600多万平方米。 尽管在几年前就传出过碧桂园、融创想并购的消息，不过，令融创望而却步的的是雨润地产集中三四线城市的布局和巨额的经济纠纷。 “雨润的土地储备是一个富矿。”业内人士表示。公开资料显示，截至2013年底，雨润地产的可开发建面超过6000万平方米，布局城市40-50个，项目80多个。但是，绝大部分地块属于农贸物流用途。 然而，根据融创2015年拟并购雨润地产时作出的投资数据，雨润地产住宅及商业综合体开发业务土地储备仅800万平方米，主要布局在江苏、浙江和山东，共有34个项目。 孙宏斌当时还表示，对雨润的中央商场、食品、农产品、保险板块感兴趣的人有很多，其中最难的是房地产。雨润地产主要在三四线城市，整体的布局是不对的。2016年1月，孙宏斌旗下公司宣布放弃收购。 此后，也有消息称碧桂园有意接盘雨润地产，但最后也无下文。自2016年初至2018年底，处于风雨飘摇的雨润地产，又陆续传出土地被查封、出售项目、工地停工等声音。 截至2018年10月31日，雨润集团涉诉案件900余件，标的额近300亿元。其中，已进入执行程序的案件近100件，标的额约100亿元。 截至2019年上半年，雨润上市平台中央商场公布，房地产开发营业收入4.07亿元，占总营业收入的10.39%。 其中，地产主要在建项目预计投资总额157.26 亿元。这意味，雨润地产不仅仅需要信用背书，还要有雄厚的资金背景的合作对象。 只是，不知道雨润地产会不会走上一条类似绿城的道路。 雨润地产重生？ 资料显示，雨润集团于2002年开始涉足地产开发，并成立了雨润地产，目前开发项目以二三线城市为主，遍布南京、西安、青岛、沈阳等地区。 随着住宅开发逐渐成熟，雨润地产于2009年正式控股A股平台“中央商场”，进军商业地产领域。 随后，雨润陆续将一些地产业务注入中央商场，据中央商场2019年中期业绩报告显示，该平台主要包含三大业务板块，新零售板块、新地产板块、新业态板块。 其中地产板块，上半年地产项目委托代建、代销协议签订落地。公司改变地产项目管理模式，重新梳理地产各项目，调整部分项目规划。 截至上半年，在建项目10个，主要分布在江苏徐州、淮安、宿迁、海安、盱眙和泗阳等地区。由于房地产行业具有投资大、建设周期长、运营管理难度高，且受房地产业宏观调控政策影响大等特点，管理难度大，因此，公司为降低运营成本，于报告期将房地产开发业务托管给江苏地华房地产开发有限公司代建和江苏润地房地产开发有限公司代销。 但上述项目只是雨润地产的部分资产，雨润集团运作的地产平台主要有两个，一是上市公司中央商场旗下的商业及地产业务；二是祝义财本人控制下的地产集团，产品类型涵盖住宅、旅游地产、商业地产及物流地产。 据熟悉雨润地产的相关人士介绍：“除了综合体外，农产品物流中心也是占比很大的业务板块。” 据雨润集团官网未标明时间的介绍称，未来五年，雨润物流将按照“333”发展规划，在全国30个省会城市建立雨润农产品全球采购中心、在300个地级市建立雨润农产品物流配送中心、在3000个农产品资源聚集区建立农产品生产示范基地，成为知名的农产品物流设施提供商和服务商。 分析人士表示，雨润在进入地产后的快速扩张时期已埋下危机，注定要承受涉足地产多元化发展的阵痛，想要回到昔日辉煌时光并不是一件易事。 自祝义财“归来”后，分别对雨润食品和中央商场两个上市平台重整旗鼓，只是“浴火”太久，这次地产平台能否借助合作迎来重生，拭目以待。
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