6月16日，据美国破产法院公开的贾跃亭个人破产重组方案，贾跃亭在债务信托中建立了10%的逾期提交索赔池。有知情人士透露，这部分是贾跃亭主动给即将退市的28万乐视网(300104)股民预留的赔偿。据一位债权人推算，假如FF公司实现上市，该部分逾期提交索赔池价值可达5亿美金左右。 澎湃新闻记者从贾跃亭个人破产重组方案中看到，关于建立逾期提交索赔池表述为：在生效日当天，建立逾期提交索赔池来解决任何逾期提交的索赔主张，以及把10%的信托资产转至逾期提交索赔池。逾期提交索赔池不开展经营活动，只按照信托协议向获准逾期提交索赔持有人进行分配，并由受托人按照条款基本与信托协议管辖条款相似的单独信托协议管理。停滞期结束时，逾期提交索赔池内未分配的任何资产应归还债权人信托，获准索赔持有人应享有相应比例的权益。
尼古拉斯．塔勒布在他著名的《黑天鹅》一书的开头这样定义黑天鹅事件：意外性、稀有性、极大的冲击性和事后的可预测性。最近，金融市场的“黑天鹅事件”再度频飞。老牌上市公司安信信托3月份“因重大事项存在不确定性风险”，向上交所申请股票停牌，随后连续发布五次停牌公告。随着监管部门介入调查，安信信托逾百亿信托产品兑付逾期、项目踩雷、业绩跳水等浮出水面。深陷困境的安信信托站到了舆论的风口浪尖，复牌后股价连续跌停。 安信信托是目前A股仅有的两家以信托公司为主体的上市公司之一，也是上交所唯一一家上市信托公司。这一事件余音绕梁尚未解决，最近又传出四川信托因大面积的项目踩雷和产品兑付逾期“出大事”了。上周五，众多投资者集聚四川信托总部成都川信大厦讨要说法，负责接待的四川信托监事会主席孔维文称，四川信托资金池业务遇到流动性困难，在考虑处置资产和引进战略投资者。他对投资人说，公司账上已经没有一分钱，5月份拆借了9亿元已经消耗光，连总部所在的川信大厦也早已抵押出去了。一家大型金融机构沦落到此番田地，对投资人来说也是“活久见”的事。 作为大类资产管理行业，在国家降低整体杠杆率的政策导向下，信托业因从事的业务范围较广，资本金要求低、业务模式较为灵活，项目利润率高，近年获得了超常规的快速发展。特别是通过与地方政府平台类项目的合作，一家中型信托人均利润甚至是国内头部银行业的数倍。因其特殊的激励机制，一些项目负责人做两单业务就能实现财务自由，可以退休了。 在行业的快速发展和市场的激烈竞争中，行业门槛不断降低，风控日渐粗放型，以至出现什么资产都可以证券化、信托化、通道化的。过去几年间，不少信托产品、理财产品销售的都是正规银行信贷无法做的过量债务堆积的四线城市的房地产项目、还有一些资产失真，管理层无法真实穿透，“臭鱼烂虾都打包在内”，这些有毒的高风险通道类产品，项目现金流和收益都不满足信贷市场的授信要求，但是通过涂脂抹粉的包装，居然可以通过信托和银行理财来实现“通道融资”。 在货币宽松和大面积资产荒的年代，由于流动性的极度宽松，少数钱多人傻的中小法人银行打着“做大资管、做大通道、做大表外、做大投行”的四大战略，盲目开展委外业务，把卖理财产品融来的体系内外资金高进高出“配”表外资产，看上去表内加表外的资产规模“肚子”鼓得很大，但“一肚子草、甚至都是气”。大量资金在非实体部门空转，一些传统信贷无法逾越的项目通过绕道信托或者其他通道，轻松获得资金，尤其以民企类、市政项目和房地产项目为最。唯一的诱惑在于，双方都敢开高价。前几年三四线城市房地产信托融资，资金成本都在15%左右。 当一个行业所投项目大部分没有现金流覆盖，而是通过不断的再融资实现现金流时，最终就演变为一场庞氏融资，其风险不言而喻。当规模足够大，分散的个体风险累积到市场所不能承受的极限时，必然出现“安信”和“川信”这样的“末日轮事件”。那些飞蛾扑火的资金瞬间灰飞烟灭。应验了西方的“火鸡理论”：“喂你投食的那只手可能是最后拧断你脖子的那只手”。因囿于经济环境和下行风险加大而一再延长过度期的资管新规，年底终将落地。某种意义上说，两起信托风险事件的出现，说明对庞氏融资和影子银行的清算已拉开序幕。 2019年，银行业飞出三只“黑天鹅”。若干年后回头看，你会发现这是一个历史的峡口，是一个重大事件。特殊年景里，货币和监管当局以快刀斩乱麻的动作雷霆出击，央行、财政（中央汇金）、宇宙行和地方以洪荒之力，尽最大可能降低其对市场的冲击，全力维护金融稳定。从包商恒丰到锦州，三家小银行因为外部人资本挪腾的控制术和少数人极度贪婪的内部人控制，暴露了中小银行在公司治理上致命的短板。今年以来，疫情加剧经济下行风险，中小银行资产质量进一步劣化。 中国有句老话，水落石出。而今年以来的几轮货币洪峰充裕的流动性短时间淹没了风险的礁石，但累积的问题并没有消化。在中小银行获得喘息之机，近年来狂飙突进的以信托为代表的通道和资管类非银机构却一头撞到了挡风玻璃上而鼻青脸肿，满脸是血。这既是必然，又是宿命。 通道类业务没有资本金约束，有了牌照，行业就没有门槛，可以闭着眼睛盲目加杠杆，理论上“可以想做多大做多大”，可以做到无穷大。一些看似高收益三四线城市房地产项目，因市场持续低迷，相当一批项目沦为庞氏融资，一些市政类项目抵押物都是形同虚设，不符合标准，甚至公益用地、医院、公园、人行道、大妈跳街舞的空地，都拿来抵押包装成理财产品信托产品去卖。等项目所筹资金消耗光，再融资无门、市场彻底断流，大面积违约出现，信托踩雷就成躲不掉的“宿命”。 过去几年间，因为没有资本金约束，盲目加杠杆发展，超出安全边际一路疾驰的信托机构系统的脆弱性增大，必然出现如安信、川信“账上已经没有一分钱”的猝死事件。它们死于持续过度兴奋、膨胀失控后严重的大失血。这也说明，以信托业的野蛮发展，通道类业务的失控，已构成中国影子银行风险的重要环节。如不引起高度重视，极有可能重蹈上世纪90年代信托业的风险，甚至会触发系统性风险的引信。 英国学者尼尔。弗格森在欧债危机后的一篇文章中说，每一场危机都把我们推向金融世界中“伟大的死亡边缘”。大规模的物种灭绝几乎定期发生在地球生命的演化历史中，像寒武纪末大灭绝造成90%的地球物种消失，或者白垩纪第三纪的灾难造成的恐龙灭绝。如果说这种自然界的“伟大的死亡”是因为气候变化破坏了全球的自然环境，而金融机构的“伟大的死亡”往往是因为一场人为的灾害缓慢而痛苦地改变了金融体系和秩序。这可能才是问题的本质所在。 近年来，金融系统不同板块的跨市场风险事件给我们以深刻的警示。金融体系的跨市场风险、以及金融与实体经济之间是紧密关联的复杂有机体，所有的正反馈和负反馈机制都是相通的。次贷危机后，美国人说金融体系就像是水泵房内的动力学结构图，而不是会计手中简单的资产负债表。当然，它也不完全按照液压物理学规律运转。它就像到处都是水管、锅炉和储水罐的复杂迷宫，液压阀、水管装置和辅助泵无所不在，并彼此精巧地相互连接。次贷危机的教训证明，金融市场与实体经济部类这种唇齿相依的咬合对危机触发、发展和深化会起到关键性作用。 信托类非银金融不仅为存量资金提供中介融通，而且还能创造信贷、高能货币和购买力，这个庞大而复杂的管道型系统中，每个市场主体都是互为关联的转轴和齿轮。当前，经济下行压力较大，金融市场整体比较脆弱，各类信号政策频繁，多重政策叠加，各种信号此起彼伏，其间的碰撞和扰动强烈，特别要防止监管竞赛导致政策叠加的风险。非常时期的政策要有弹性和韧性，让市场有充分的时间来吸纳和消化政策效应。如果过于刚性，简单粗暴地“霸王硬上弓”，可能会造成市场结构性脆断，甚至系统性坍塌。 金融系统是如此复杂，其中非线性的骨肉关系的相互纠结缠绕，注定了每一波风险都不是孤立的事件，每次新的挑战都会引起链式的连锁反应。今年下半年，随着资管新规落地，要特别注意房地产、资本市场和以信托为代表的资管市场风险的内在联动性。这几个市场本质都具有高杠杆属性，并因此而呈现风险的独特性。20多万亿的资管规模与整个金融体系存在着复杂的“输油管道”般的嵌套和关联，传统商业银行、投资银行和近年来野蛮生长的影子银行你中有我，我中有你，既是利益共同体，又是命运共同体。 一个环节出事可能就会火烧连营，甚至可能把整个系统推入“一片火海”，其风险处置难度之大可能超出我们的传统认知。一个市场发生险情，会迅速传导到相关市场，并互相强化共振。这种病毒式、管道化传播也是金融体系致命的脆弱性所在。 同理，在这个“水泵房”和“水电气”相互交缠的复杂系统中，任何一个“小泵房”水管破裂或者电光火石的事故都会导致整个系统的混乱，甚至触发灾害的“链式反映”，产生类似多米诺骨牌（Domino effect）的效应。在这个相互联系的系统中，一个很小的初始能量一旦触发，就可能产生一系列的连锁反应，从而引发整个系统的坍塌。一个复杂的高杠杆交易型系统一旦出问题，其严重性不是用程度来衡量，而是用级别来衡量。 所以，无论是银行业，还是信托等非银领域，针对个体风险要有总体预案、及时做好风险隔离，防止风险的“链式传导”引发断层性的崩塌，防止恐慌和风险共振的病毒性发酵式传导，危及整个系统安全。
《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》（下称“征求意见稿”）发布已有1个月时间，市场环境发生了很大变化。在“资产荒”和严监管的双重压力下，信托业在资产端和资金端同时受到影响。 第三方数据显示，今年5月，集合信托产品发行规模出现小幅下滑，发行规模1961.77亿元，与上月同时点相比下降6.18%。不过，5月集合信托产品成立规模小幅增长，达1891.72亿元，环比上月增长1.1%。 “从资产端来看，房地产和基础产业两大领域受货币政策和监管趋严的影响，优质资产供给不足，新项目的开发进度偏慢；从资金端来看，在市场无风险收益率下行、理财市场整体收益出现下降的情况下，信托产品收益率尽管一再下跌，但仍有优势。集合信托产品的募集并没有受到收益率下行影响，反而出现较为火爆的行情。”分析人士称。 上述分析人士表示，征求意见稿发布之后，市场预期集合信托产品投向非标资产的比例将严格受限，集合信托产品非标额度不足的消息充斥理财市场，一定程度上促使投资者提前购买信托产品，以锁定收益。 预期收益率一再下降 在经济增速下滑、货币政策持续宽松的背景下，回报率高的优质资产供给不足，融资方倾向从其他市场借入低成本资金，加上监管对非标业务进行严格限制，信托公司能拉高收益的非标类产品预期将受限，集合信托产品平均预期收益率继续下行。 用益信托网数据显示，今年5月，集合信托产品平均预期收益率为7.51%，环比下滑0.12个百分点，继续保持下行趋势。 5月，平均预期收益率8%以上的集合信托产品数量占据首位，但比重持续下滑：预期收益率在8%以上的集合产品数量占比为45.40%，环比下降5.3个百分点；收益在7%-8%（含）之间的集合产品数量占比为29.49%，环比上升4.08个百分点；收益在6%-7%（含）之间的集合产品数量占比为12.12%，环比下降2.46个百分点。 “头部信托公司在资金募集能力上往往会更强一些，收益率较低。收益率排名靠前的信托公司以中小信托公司为主，在渠道、品牌等方面相对头部公司存在不足，需要为投资人提供更高的收益以保证资金募集。”一位信托分析人士称。 另一位头部信托公司人士表示，相比其他理财产品，信托产品的收益率仍有优势，目前，100万元的额度基本很难预约到项目，300万元的投资需要提前一两个月才可能预约到，而前不久，一个额度2亿元的房地产信托产品不到半小时就卖完了。 房地产信托回暖 在各投向领域的信托成立情况上，5月，基础产业类信托产品募集下滑明显，而房地产类信托出现较为明显的增长。 在4月基础产业类信托成立规模逆势上行之后，5月基础产业类信托略显疲势。除了有规模冲高回落的原因，监管政策和金融市场的变化等因素同样不可忽视。据公开资料不完全统计，5月基础产业信托募集资金405.42亿元，与上月同时点相比减少27.54%。 用益信托网研究员喻智表示，目前信托公司在基建领域展业面临困境：地方政府债券大量发行，削弱了从其他渠道融资的需求，政信类业务融资成本被压降。地方平台公司融资定价话语权正在提升，江苏盐城、泰州、常州等地区相继发布“加强国企平台融资成本管控”的通知。地方平台融资来源多样化，信托公司也面临银行、券商等机构资金激烈的竞争。 另一位业内人士对第一财经记者表示，信托投向基建类的资金成本大概在7%左右，而一些金融租赁公司通过发债，可以拿到2%-3%的资金，再以5%-6%的资金成本投向基建，明显更具优势。 不过，另一方面，房地产类信托募集规模大幅增长，规模占比回升。今年5月，房地产类信托募集资金597.56亿元，环比增加23.79%。与去年同期相比，房地产类产品的募集规模和占比虽然不能完全恢复，但呈回暖趋势。 分析人士称，5月的房地产类信托募集规模上行，或与基础产业类信托募集大幅下滑有关。房地产和基础产业是支撑信托公司的两大支柱，基础产业项目受融资成本压降等因素影响，展业情况不容乐观，信托公司或因此转向房地产领域展业。但受限于监管，目前集合信托产品投资的底层资产集中于头部房企，融资成本下滑也比较突出。另外，资金信托新规对于房地产类信托产品的影响较大，非标债权集中度的限制使信托公司与单一房地产公司业务合作的额度受限，可能会促使信托公司在新政正式落地前加速开展相关业务。 工商企业违约风险维持高位 当前，工商企业类产品募集规模及占比同步小幅增长，不过，工商企业类集合信托产品的规模占比依旧相对较低。数据显示，今年5月工商企业信托募集资金234.66亿元，环比增加14.35%。 受宏观经济和疫情影响，今年5月，信托产品违约频发，工商企业仍是重点。据公开资料不完全统计，今年5月，共发生信托产品违约23起，涉及信托公司13家，涉及金额高达128.2亿元，投向工商企业领域的产品违约风险维持高位。 “当前，国内外经济环境更加复杂，不确定性加大，给信托业发展带来新的挑战，工商企业类信托首当其冲。”一位北京地区信托公司人士称。 他还表示：“我们的业务重心已经转向经济发展潜力不错地区的房地产业务和基建业务。”
2020年一季度，新冠疫情爆发对全球经济产生了巨大冲击和影响，信托行业在这个一季度活得怎样？ 6月10日上午，信托业协会发布了2020年第一季度数据，截至2020年一季度末，全国68家信托公司受托资产规模为21.33万亿元，较2019年四季度末的21.60万亿元小幅度下降1.28%；实现利润总额166.10亿元，同比下滑10.2%。 一些业内人士对第一财经记者表示，当前，宏观经济环境复杂，到期兑付压力较大，一些信托项目按期正常清算面临不小挑战。 规模压缩至21.33万亿 2020年信托行业按照监管要求，持续压降资产规模。今年一季度信托业务规模依然延续着2018年以来环比持续下滑态势，但是降幅放缓。 数据显示，截至2020年一季度末，全国68家信托公司受托资产规模为21.33万亿元，较2019年四季度末的21.60万亿元小幅度下降1.28%，季度环比降幅较此前进一步缩小。 从资金来源看，截至2020年一季度末，单一资金信托规模为7.68万亿，集合资金信托规模为10.02万亿元，管理财产信托规模为3.63万亿元。 从信托功能看，融资类信托余额为6.18万亿元，投资类信托余额为5.11万亿元，事务管理类信托余额为10.04万亿。 一位信托人士对第一财经记者表示，单一资金信托此前占比非常高，基本上都为通道业务，这几年占比不断下降，而集合资金信托和投资类信托占比的不断提升，显示出了信托行业不断结构优化和转型。 随着信托行业不断转型，行业经营收入和主营业务收入表现不错，同比增长明显。数据显示，2020年一季度，信托业实现经营收入255.65亿元，较去年同期增长10.88%，增速较2019年末的2.93%显著提升了7.95个百分点。不过，2020年一季度，信托行业实现利润总额166.10亿元，同比下滑10.2%。 一位北京地区信托公司人士称，预计今年三季度、四季度，信托业的财务指标会承受更大压力，一方面是受疫情、宏观经济影响，投放量减少；另外，一些存量项目可能出现难以收回的局面。总之，信托业的红利期似乎已经过去。 信托业资产风险率突破3% 随着风险资产规模的增加以及行业整体信托资产规模的压降，信托资产风险率也在持续提升。 2020年一季度末，信托业资产风险率为3.02%，较2019年末提升0.35%。从风险项目数量和风险资产规模的环比变动来看，信托业风险项目个数为1626个，环比增加79个，增幅为5.11%；信托行业风险资产规模为6431.03亿元，环比增加660.56亿元，增幅为11.45%。但是，从同比来看，2020年一季度末信托项目数量和风险资产规模同比增幅分别大幅增长61.63%和127.20%。 “2020年一季度，在新冠疫情以及监管部门加大风险排查力度的影响下，信托行业风险仍在持续暴露。但预计信托风险资产规模变化2020年将趋平稳，行业风险整体可控。”信托业协会特约研究员简永军称。 加快转型发展 2019年中国信托业年会上，监管部门计划从2020年开始连续用五年的时间，开展信托文化教育年、信托文化普及年、信托文化确立年、信托文化深化年、信托文化提升年的主题活动。信托文化是推动信托业稳健发展的最坚定力量。目前，行业内多家信托公司已经制定了文化建设方案，坚定扎实推进信托文化建设，增强转型发展信心。 另外，在利率持续下行、扩大直接融资占比和信托融资类业务监管要求不断提高的背景下，传统的融资类业务模式已无法支持信托公司高质量发展的要求。“多家信托公司开始转变融资类业务的发展模式，利用信托公司在客户经营、信托贷款、受托服务、投资管理和财富管理方面的优势，打通融资类业务的链条，为客户提供一体化综合化的金融服务。”简永军称。 简永军还建议，要加快信托业转型升级，大力发展投资信托、服务信托和财富管理。投资信托、服务信托和财富管理是信托未来重要的发展方向。信托公司要努力提高自身在资本市场和标准化产品方面的投研能力，搭建从现金管理、债券投资、权益投资、私人股权投资等立体化产品线。信托公司要加速回归本源，在家族信托、慈善信托、员工持股信托、遗嘱信托、企业年金信托等方面充分发挥出信托制度的魅力，开展服务类信托业务。
6月10日，记者获悉，中信信托董事长陈一松即将离职，“董事长陈一松已经提交了辞职报告，离职正在走流程”。记者在中信信托官网上发现，目前，陈一松的“董事长致辞”还在。陈一松，年龄51岁，2014年7月当选为中信信托董事长。湖南大学经济学硕士，1990年9月参加工作，先后在中信实业银行、中信证券公司、建设银行就职。2006年加入中信信托，历任中信信托副总经理、总经理、副董事长。中信信托为信托业的龙头企业。2002年经人民银行批复，中信集团将中信兴业信托重组、更名、改制为“中信信托投资”，并承接中信集团信托类资产、负债及业务。2007年，经银行业监督管理委员会批准，公司名称变更为“中信信托”。公司于2005年、2006年、2014年、2019年分别增资2.92亿元、4亿元、88亿元、29.70亿元。目前注册资本112.76亿元，股东为中信有限公司和中信兴业投资集团，最终实际控制人为中信集团。2019年中信信托继续坐稳头把交椅，归属于母公司所有者的净利润34亿元。数据显示，去年中信信托信托资产余额为1.57万亿元，营业总收入71.83亿元，手续费及佣金收入49.49亿元。
经济日报-中国经济网双鸭山6月5日综合报道 据黑龙江省纪委网站消息，友谊县委原书记孙绍阳涉嫌严重违纪违法，目前正接受纪律审查和监察调查。 孙绍阳简历 孙绍阳，男，汉族，1962年3月生，吉林通化人，1984年8月参加工作，1996年1月加入中国共产党，哈尔滨科技大学机械制造工艺专业毕业，大学学历。 1980.09―1984.08哈尔滨科技大学机械制造工艺专业学生 1984.08―1987.03黑龙江省物资局进口设备配件联营公司业务员 1987.03―1988.08黑龙江省国际信托投资公司科员 1988.08―1991.05黑龙江省国际信托投资公司副主任科员 1991.05―1991.10黑龙江省国际信托投资公司主任科员 1991.10―1995.02黑龙江省国际经济技术合作公司项目经理（正科级） 1995.02―1997.02黑龙江省国际经济技术合作公司对外信托贸易分公司副经理（副处级） 1997.02―1998.02黑龙江省国际经济技术合作公司对外信托贸易分公司副经理（正处级） 1998.02―2000.06黑龙江省工商局公平交易处调研员 2000.06―2001.03黑龙江省工商局市场监督管理处副处长 2001.03―2003.07庆安县委副书记（挂职、正处级） 2003.07―2006.12庆安县委副书记（正处级） 2006.12―2008.10青冈县委副书记（正处级） 2008.10―2010.04双鸭山市政府党组成员、市长助理，市经济开发区管理委员会工委书记 2010.04―2011.11友谊县委副书记、县长 2011.11―2015.10友谊县委书记 2015.10―2015.11待安排 2015.11―2016.06双鸭山市委副秘书长 2016.06―2017.04双鸭山市委重点工作推进督导专员 2017.04退休 2020.06 涉嫌严重违纪违法，接受纪律审查和监察调查
招股书显示，2017年至2019年，祥生地产分别实现收入62.93亿元、142.15亿元和355.2亿元，三年复合年增长率为137.6%。近三年已确认建筑面积为83.9万平方米、142.3万平方米以及348.8万平方米，复合年增长率为104.0%。 将物业管理业务和酒店业务逐步剥离后，祥生地产物业发展业务占比逐年走高。招股书显示，近三年间，物业开发为祥生地产贡献了98%、99%以及99.6%的营业收入。 与大多数区域房企类似，祥生地产的业绩依赖于大本营浙江省。 招股书中，祥生地产将自己的业务区域划为三个部分，浙江省、泛长三角地区以及其他地区。据祥生地产透露，若以合约销售额进行排名，2019年度祥生地产在浙江省所有开发商中排名第三位，占全省销售额的5.1%。 招股书进一步显示，近三年间，浙江省为祥生地产贡献了约51.8%、71.4%及62.5%的营收。 年初至今，祥生又新获取10个项目地块，总建筑面积68.8万平方米，总耗资122亿元，主要位于绍兴、杭州、南通、宿州、宁波及合肥等。 截至2020年3月末，祥生地产共拥有195个处于不同发展阶段的物业项目，其中104个位于浙江省，65个位于泛长三角区域，26个位于其他地区。对应总土储约2304.47万平方米，其中约1156.24万平方米位于浙江省，占比50.2%。省外地区，安徽占比13.7%，江苏占比8.1%，剩余土储则分布在山东、湖北、湖南、上海等地。 回顾祥生地产的发迹史，不难发现，其业绩猛增离不开长三角地区两轮地产周期的助力。 2015年前后曾涌现出一批中型房企，凭借重仓三四线城市一举突破销售规模的桎梏。祥生地产的发力也源于同一时期。 有媒体统计发现，2017年祥生地产在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市。在三四线红利逐渐消退后，由上海带动的另一波房价小高潮又为祥生地产的千亿目标添了一把火。 从祥生地产近几年的毛利率可见一斑，近三年，祥生地产分别录得毛利率13.2%、21.1%及23.9%。 利润方面，祥生地产近三年毛利分别为8.34亿元、30.0亿元和84.8亿元；对应净利润分别为-2.86亿元、4.28亿元以及32.09亿元。因2019年的净利润增幅达650%，祥生地产的净利率也从3%上升至9%。 对于2017录得亏损，祥生地产表示，系因2016年加快物业开发活动及地域扩张并于2017年较多开支。同时，因已确认总建筑面积以及已确认平均售价于2017年相对较低，导致2017年为13.2%的相对低毛利率。 祥生地产后续溢利的提升则主要源于销售价格的提高。招股书显示，以祥生地产长三角项目为例，近三年该区域每平方米销售均价分别为8528元、11660元以及13592元。 如今，两轮红利过后，祥生地产需要找到新的增长点。 祥生二代降负债 地产圈内，二代上台往往意味着企业将有巨大的风格转变。 2019年2月，祥生内部发出通知，宣布祥生创始人陈国祥之子陈弘倪将接手地产板块业务，任总裁并向实业集团董事会负责。 同一时期，祥生还任命祥生实业集团执行董事陈雪宜兼任地产集团总裁助理，协助副总裁姚筱珍分管资金管理中心、财务管理中心相关工作。陈雪宜实为陈国祥之女。 在子女二人进入地产板块分管两大要职后，陈国祥又从正荣地产处引入原财务总监谈铭恒。此则人事变动直接引发地产圈内对于祥生上市的讨论，彼时祥生并未给出官方回应。 从祥生地产披露的招股书中可以寻得其过去一年中为上市所做功课的蛛丝马迹。 房企未上市之前，运营资金往往来自银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据等。祥生地产原总裁赵红卫此前曾对外表示：“祥生很大一部分采用银行、信托、私募形式。” 过往几年中，祥生地产凭借销售回款以及上述融资渠道维持着高速发展。不过，随着房企信托监管收紧，祥生地产做出转变。 招股书显示，近三年，祥生地产的借款总额分别为258.74亿元、290.65亿元以及285.27亿元。 在2019年底的285.27亿元借款中，有180.07亿元来自信托融资，占比63.1%，对应融资笔数为51笔。 2020年开始，祥生地产有意减少信托融资占比。截至2020年4月底，祥生地产银行及其他借款总额为300.56亿元，而信托融资借款总额为152.7亿元，信托融资笔数为37笔。 与银行借款相比，信托融资的成本高昂。近三年间，祥生地产利息支出分别为12.75亿元、25.58亿元和32.23亿元，年均复合增长率达158%。 信托受限的情况下，祥生地产还通过私募满足资金需求。 公开信息显示，今年4月、5月，祥生地产先后通过迦明资产发行了两笔私募产品，利率分别为8.7%和9%。同一时期，相近规模房企发债利率最高不超7%。 与其他房企相比，祥生地产肩上的的负债压力依然沉重。截至2019年底，祥生地产净负债率高达360%，为行业均值的4倍。
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