晓非9月29日下午，“伟大出自平凡，英雄来自人民——全国物业管理行业抗疫先进事迹报告会”于河南省郑州市黄河迎宾馆隆重举行。在报告会现场，河南省和住建部领导接见了来自全国各地百位“物业英雄”。百位“物业英雄”获颁纪念章并和领导一起合影留念。专题》》 本次报告会紧紧围绕党建工作在物管行业的引领作用研讨，除了颁发纪念章之外，部分物业英雄代表作了感人的先进事迹报告，《物业英雄》一书首发、纪录片《平凡的守护》登陆河南卫视。 本次报告会受住房和城乡建设部房地产市场监管司、河南省人民政府新闻办公室指导，由中国物业管理协会主办，、中物研协承办，旨在宣传行业正能量，激励全体物业服务从业者的士气，提升行业归属感、荣誉感和价值感，树立物业人自信、自立、自强的职业精神。
兰兰9月29日下午，“伟大出自平凡，英雄来自人民——全国物业管理行业抗疫先进事迹报告会”于河南省郑州市黄河迎宾馆隆重举行。专题》》 中国物业管理协会会长沈建忠出席会议并做发言。沈建忠表示，中国物业管理行业经历了30多年发展，从无到有、从有到多、从多到优，覆盖规模庞大，社会影响越来越大。在产业发展的同时，物业行业也创造了良好社会效应。中国每年新建房屋十几亿平米，按照人均管理3000平方米计算，就需新增就业几十万人，成为解决农民工、贫困人口、退伍军人和大学毕业生等群体的重要就业渠道。 谈到《物业英雄》纪录片在央视的播出，沈建忠表示，这是国内首部记录物业管理行业抗击新冠肺炎疫情的电视专题片，这也是主流媒体首次提出“物业英雄”这个称呼。 太多物业人都是朴实、勤劳、宽容、善良的一群沉默的大多数。他们兢兢业业的守护着社区，却很少被看到、被歌颂，甚至还被不理解。这次战疫，让物业人作为一个群体进入主流媒体视线。“我们需要让大家了解和重新认识当下物业人的工作和状态。” 他认为，“物业英雄”有战狼精神，不只表现在这次疫情，无论是2008年春节前的冰雪灾害、汶川大地震，2015年天津港爆炸事件，还是2017年长沙的抗洪抢险，物业人组织人员疏散、进行公共设施抢修、保障社区安全，均展现出了坚守岗位、临危不惧、勇敢逆行的伟大作风。 “经历这次防疫战的洗礼，社会各界对物业管理价值进一步认可，物业服务的口碑和品牌价值进一步提升。”沈建忠说。 他认为，物业管理行业已经进入了一个存量为主、服务为王的时代，服务成为关键性的增值因素，这次疫情也是中国物业管理行业向现代服务业转型的一个契机：智能化、网络化、平台化会变成常态化标配。 本次报告会受住房和城乡建设部房地产市场监管司、河南省人民政府新闻办公室指导，由中国物业管理协会主办，、中物研协承办，旨在宣传行业正能量，激励全体物业服务从业者的士气，提升行业归属感、荣誉感和价值感，树立物业人自信、自立、自强的职业精神。
头部物业公司在城市服务领域的扩展正在加速。中国证券报记者注意到，近期头部物业公司扩展城市服务领域动作频繁，多家公司和地方政府签署合作协议。不少上市物业公司管理层表示看好城市服务领域未来发展，多家公司将其作为未来的发展方向。 有研报称，城市服务领域有望进一步打开物管行业空间，提升未来3-5年的增长韧性。 扩展加速 就当前城市服务扩展方来看，头部物业公司较活跃。扩展过程表现出两大特征：一是和地方政府合作；二是成立合资公司。 融创服务9月11日和南昌市政公用资产管理有限公司签订战略合作协议，双方拟成立合资公司，突破传统物业服务模式，聚焦物业资产管理发展方向。拟以科技、创新、智慧城市为核心，打造江西省最大的公众物业集成服务商。 8月底，万科物业和郑州市二七区人民政府签署战略合作协议，同样拟成立合资公司。万科物业方面表示，将搭建“城市空间整合服务”平台，发挥各自的资源、管理优势，对基础设施建设施工过程管控、市容环境管理、绿地养护、市政设施维护、公共物业管理等业务进行一体化统筹运营，加速城市空间布局。 部分物业公司将城市服务作为未来的发展方向。如佳兆业美好，将参与城市公共配套服务升级作为公司发展的核心支撑力和未来战略发展方向之一。公司通过战略升级和品牌打造，加大对城市服务领域的布局。 金地集团在2020年中报中称，物业服务业务方面，金地物业启动“3+X”战略布局，打造“三横九纵”服务矩阵，公司住宅物业、商办物业、城市服务3大板块的基础物业服务实现了从社区走向城区。 中指物业事业部副总经理牛晓娟表示，城市服务有助于物业公司打开业务增量空间，扩展增值服务范围；物业公司通过承接公共管理服务，可扩大品牌影响力；城市服务复杂的精细化管理要求可帮助公司提高资源统筹能力。 “随着城市治理更加专业化、精细化、智慧化，物业服务品牌企业凭借完善的服务体系和成熟的精细化管理能力，深度参与现代化城市管理服务是大势所趋。”牛晓娟认为。 蓝海市场 中国物业管理协会、上海易居房地产研究院的数据显示，2018年全国物管行业经营收入7044亿元，仅第三方市政环卫就可为行业带来10%至20%的规模增量。 华泰证券研报称，5月以来物业公司频繁出圈城市服务，该趋势符合物业公司和政府的双重诉求。城市服务内容中市政环卫成主要触角，可为物管行业带来16%的营收增量。城市服务有望进一步打开物管行业空间，提升未来3-5年的增长韧性。 该研报称，2019年中国市政环卫（包括城市、县城和乡镇垃圾运营，等级公路清扫运营，城市绿化养护三个部分）市场规模为3171亿元，预计2020年至2024年的复合年均增长率为7%，2024年市场规模有望达到4352亿元。 招商积余常务副总经理谢水清认为，城市服务的本质是物业公司原有基础服务在业务和空间上的延伸，未来城市服务也许是万亿级市场。在商业模式上，或更加倾向于共同经营，和政府平台捆绑；行业竞争上，因城市服务涉及广，对物业公司要求高，未来合作可能增加，表现为竞争与合作并存的局面。在他看来，未来物业公司要做成平台、集成商，能够集合、优化社会资源。 招商积余在2020年中报中称，城市服务作为新的蓝海市场，成为各头部物业公司发展的新领域。公司上半年签约了华为外租物流园、深圳湾公园、松山湖生态园东区等项目，在新兴的城市服务领域取得了较大突破，连接扩展了多个城市服务类项目。 除市场规模得到认可外，城市服务领域也得到物业公司的重视。万科董事会主席郁亮曾表示，要等到人们将万科物业当作“城市服务商”时，公司才会上市；且“没有千亿市值，万科物业不会上市。” 建业新生活副总裁兼物业服务事业部总经理汪维清称，公司今年会完成18个城市的城市服务布局。他认为，就目前状态来看，城市服务对企业有一定的业绩贡献，最重要的是，城市服务领域会是企业的爆发点和增量。 时代邻里行政总裁王萌表示，公司会将城市公共服务项目独立于物管项目和市政环卫项目，未来将其作为一项新业务积极探索。随着社会化程度提高，政府相关服务增加，对公司来说，需要及时迎合相应需求。 规范发展 今年以来，多地修订了物管条例，完善、规范了物管制度。 《重庆市物业管理条例》提出，强化物业管理与社区治理融合发展，规范物业管理关键环节，强化对业主自治支持和监督，完善物业管理信息公开制度，同时建立物业第三方评估制度。 《青岛市物业管理条例（修订草案）》从物业管理区域、业主委员会、物业服务、法律责任等方面做出要求和规范。该修订草案指出，各级人民政府应将物业管理行业纳入本级服务业发展规划，建立与物业管理工作相适应的保障机制，完善政策扶持措施，促进物业管理发展与和谐社区建设；鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色方向发展。 《深圳经济特区物业管理条例》要求加强对业主共有资金、专项维修资金的监管，修改业主大会生效和表决门槛，降低业委会选举门槛，并强化对业委会的监督。 牛晓娟表示，相关政策出台有利于规范行业，让物业公司更好地参与到城市服务治理中；规范化的服务条例，有利于头部、精细化运营管理的物业公司发展，“城市服务对物业公司资源统筹和服务能力要求较高，头部公司凭借资源优势和高水平服务参与优势更加明显。在此情况下，或将促进物业行业集中度提升。”
本报讯记者钟夏报道：记者从横琴新区综合执法局获悉，横琴“物业城市”APP上线运营两年多来，应用功能不断完善，市民参与度越发活跃。截至今年8月，已有超过15万市民注册使用，平台参与企业168家，依托该APP“一键服务”功能，已受理各类事件逾2.5万宗。 “物业城市”模式由横琴新区于2018年首次提出并实施，以“线上+线下”理念对城市公共空间、公共资源、公共项目实行全流程专业化、精细化、智慧化的“管理+服务+运营”，构建政府主导、企业运作、社会广泛参与的新型城市治理生态圈，从而提升政务服务质量、强化城市管理质量。 “应该说，‘物业城市’模式实施两年来，横琴新区在城市面貌、城市环境、城市治安上都取得了重大突破，让城市生活更美好。”横琴新区综合执法局局长赵振武表示。 依靠“物业城市”APP，市民可通过一键上报、一键咨询等“五个一”功能，上报所有城市治理问题，如市政、市容、交通、警情等，证据可通过手机端以拍照、录像、语音等形式上传，后台通过人工智能技术自动分类8大类18小类城市治理问题，居民还可以抢单参与问题的处理和化解。 借助智慧化手段，人人参与社会治理的新生态圈正在横琴逐步成型，居民出行、办事也更顺畅、更便利了。据介绍，“物业城市”APP4.0版本即将上线，将形成“管理+办事+服务”三大板块，对接众多便民利民系统，为市民百姓提供更多“一键式”便民服务。 如今，“物业城市”模式已在雄安新区、广州、深圳、成都、武汉、青岛、厦门、郑州等全国多个区域成功复制。 赵振武表示，横琴将通过发布物业城市白皮书，组建战略研究院，研究制定物业城市的业务标准和技术标准，推进“物业城市”APP平台市场化，线上、线下融合发展，继续发挥横琴模式在全国的示范引领作用，进一步推动城市治理体系和治理能力的现代化进程。
【编者按】“伟大出自平凡，英雄来自人民。”在中国物业管理协会指导下，由与中物研协联合主办的《物业英雄》第二季于5月18日启动，深入一线挖掘平凡物业人的不凡故事。本期物业英雄：美的物业宁波蝴蝶海苑项目秩序门岗王怀亮。 总顾问 | 沈建忠 出品人 | 周 忻 总监制 | 贺寅宇 王鹏 策划 | 陈海保 杨 熙 统筹 | 潘宇凌 王丽娅 冯雪 撰文 | 许军娜 影像 | 陈必湖 领带、袖口、帽子，当然还有最重要的口罩……对着物业办公室门口的“正冠镜”整理好身上的制服，王怀亮正式开始了一天的工作。 4年多的安保工作，在他的身上留下了明显的训练痕迹，即使不在工作时间，走在小区的路上，高大的身影也不自觉得迈着巡逻时的步子。 王怀亮在宁波美的蝴蝶海小区担任秩序门岗一职。他每天一丝不苟地执行着门岗的工作职责，坚守在社区防疫一线，每日严格登记、核对绿码、测量体温……将疫情危险“拒之门外”，是蝴蝶海苑一期业主口中“工作最认真负责的一位保安小哥”。 从春节假期前至今，由于长时间戴着口罩且经常暴晒在外，他的脸上出现了清晰可见的痕迹。 有一次，中午在岗位上吃饭的时候，一个业主发现了他的口罩印痕,调侃他说”小王你怎么吃饭，还戴着口罩”。 “后来我的一个同事，他拍了一张我的照片，发了朋友圈，然后大家都开始认识我了。” 照片一经发出后，物业同事、社工、业主们一面为王怀亮点赞，一面又忍不住调侃这个小伙子，微信朋友圈留言板时常可见这样的回复—— “最尽职，工作最认真的一位保安，每次进出门必打招呼。” “是我们学习的榜样。” “防疫期间辛苦了！手动点赞。” “哥们，恭喜获得2020限定版皮肤。” 真的“火了” 王怀亮从未想过自己会以这样一种方式在小区出名，他那显眼的晒痕，被小区居民戏称为“最美纹身”。 “我只是认真做好自己份内的工作而已。”不善言辞的他这样说道。但他也是真的“火了”——走在小区里，业主们都能准确而又亲切地叫出他的名字。 “项目有几十名秩序员，除我之外，其实大家都有口罩印痕的。但是我可能晒得比较黑，脸还比较胖吧？当时戴的口罩就显得小了一点，那个印痕就显得比别人的要明显了一点。” 晒成这样，王怀亮也从没有觉得这个工作辛苦。用他的话说就是，“我以前是在厂里面工作的，也是一天到晚得一直站着的，我就当自己是在锻炼身体了，晒点不怕。” 89年的王怀亮，刚刚迎来自己31周岁的生日。在成为一名物业人前，他是一位流水线上的工人，吃苦肯干。2016年3月，王怀亮转行做了保安，自此正式加入了物业这一行，至今已经4年多了。 疫情期间，作为最重要的第一道防线，王怀亮所在的门岗要求尤其严格。出入必须测量体温和查健康码，是最基本的。此外，从来访人员的登记、物品进出的管理等都严格落实，禁止外来人员进入小区，本小区人员进出限制。每户人家从刚开始的两天只能出去一次，到一天出去一次，都要经过门岗的登记。 有时候检查的次数多了，特别是之前查得比较严的时候，有些业主会不太乐意配合。“但整体还是比较主动配合的。因为我在门岗的时间比较长，然后业主的话大部分都认识，平常跟业主多一些沟通，多打一些交道，大家都比较配合的。” “隐身英雄”站上“C位” 人手紧张时，王怀亮下了班之后，可能要还有一些要完成的工作，然后要比如包括对业主的上门拜访，对小区内进行日常的安保巡逻等。 “要得到业主的认同，还是要自己真诚的去帮他去做一些事情。”这是王怀亮多年工作的感悟，也是他内心的工作准则。 王怀亮说不出太漂亮的话，但无论对同事、领导还是业主，他都心怀感激。他很少提到自己的难处，这可以理解为单纯善良，也可以说是他质朴的英雄主义。 接受《物业英雄》采访时，王怀亮表示，通过这次疫情，感受到了身上的责任感。 身穿制服、双手紧握，访谈在王怀亮腼腆的笑容中缓缓展开。 平静的叙述，像流水一样缓缓流淌，是一个基层物业人，在疫情期间的坚守、担当，是从长久的“隐身英雄”到被推到抗疫舞台C位的经历。 以下是与王怀亮对话内容节选 ：疫情爆发至今，你觉得最感动的一件事是什么？ 王怀亮：最感动我的是我们保安大队长张主管。 我们张主管从开始一直到现在也是一直没有休息，跟我们一起并肩，都站在岗位的一线。他作为我们部门的代表，还要上门跟业主沟通、送物资到业主家里，处理突发事件等。忙起来，可能一天只能吃一顿饭。 从1月24号我们通知下来到现在，整个团队其实都是坚守在一线的，到现在已经是近三个月都是保持这种工作强度，没有回家。 ：经历过这次疫情后，公司对你和同事的工作进行哪些调整和优化？业主与物业公司的关系，你所见如今有哪些改变？ 王怀亮：沟通更顺畅了，联系也更紧密了。 现在业主有事情会跟管家说，然后管家这边如果有处理不了的，他会联动各部门一起帮业主解决问题。有时候从门岗过，业主也会聊到这个问题。比如说，现在跟以前比，解决问题的速度更快了。 业主跟我们的日常相处也更亲密、自然了。现在见面的话，我们都要打招呼，关系比较融洽。有时候打招呼阿姨好，业主也会说：小王你又上班了，怎么还没休息呢？ ：入行4年多，你对你自己的工作有的认知到有哪些变化吗？ 王怀亮：变化的话主要还是自己的变化多一点。 从刚开始的刚入行不懂得业主的一些沟通，然后慢慢的跟业主沟通更近了一点。自己主动跟业主沟通，然后慢慢的帮业主做一些力所能及的事情。 要得到业主的认同，还是要自己真诚的去帮他去做一些事情。这在之前（疫情之前），有时候业主天热了会给我们送水、送饮料。感觉这个工作还是比较受尊重的。今年疫情之后，主要还是觉得自己现在比以前又多了一份责任感。
一、疫情之下物业股站上风口，寻找行业最靓的"仔" 今年上半年，疫情事件的爆发凸显了物业管理公司的服务价值和作用，但同时也对物管行业带来了一定程度的冲击，物管企业面临成本上涨、外拓和项目承接受阻等，或将对业绩增长带来负面影响。随着港股财报期的到来，各家物管公司纷纷亮出中期成绩单，业绩风险的释放，叠加A股港股牛市预期持续升温，有望驱动物业板块迎来新的行情。 实际上，今年上半年上市公司中，物业股整体业绩一片飘红，同时在资本市场表现也相当亮眼。从各家物管公司纷纷取得业绩高增长的表现来看，这也进一步验证了物管行业这个优质赛道的机会。作为当下房地产行业的又一个风口，此前中商产业研究院的数据显示，预计到2020年全国物业管理市场规模超过1万亿。与此同时，广发证券则表示，本轮房地产开发行业的繁荣将会通过项目交付逐渐传导到物业管理公司，地产开发商集中度提升会推动物业管理公司的规模增长。 不难看到，不论是地产开发周期的传导还是行业本身的巨大空间，都让物业管理行业成为当下一个值得高度关注的赛道，那么什么样的企业在这之中具有机会？笔者关注到了建业新生活，一家十分具有自身鲜明特色和风格的上市物管企业。 值得一提的是，近期建业新生活(09983.HK)公布了2020年中期业绩，财报数据显示，上半年公司实现收入10.61亿元，同比增长56.1%；股东应占利润为1.84亿元，同比增长70.3%；每股基本盈利0.1870元人民币，宣派中期股息每股6.6港仙。 可以看到，在疫情影响之下，建业新生活仍然保持了快步增长，营收净利增速均在双位数以上，在行业中表现亮眼。值得一提的是，公司今年在短短上市不到三个月还被成功纳入了恒生综合指数。而截至目前，上市至今涨幅达到近60%。 不难发现，建业新生活在业绩、资本市场迎来双丰收，凸显了其强劲的综合实力。那么该如何看待这家公司的投资机会？ 二、区域领先、增长强劲的中部地区物管龙头 首先不妨先来看看，建业新生活究竟是一家什么样的物管公司？ 拆分公司业务板块来看，其营收来源主要分为三大块，包括物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务。 具体来看： a· 物业管理服务及增值服务 该板块包括住宅社区及非住宅物业提供物业管理及增值服务。上半年该分部实现营收8.44亿元，同比增长59.3%。 b· 生活服务 生活服务包括建业+平台提供的产品及服务、旅游服务以及于建业大食堂提供的管理服务。上半年，该分部实现营收1.73亿元，同比增长51.6%。 c· 商业资产管理及咨询服务 商业资产管理及咨询服务主要涉及包括酒店管理、商业资产管理及文化旅游综合体管理，其业务专注于通过简化物业运营以降低成本及招揽业务以增加收入，从而提升物业价值。上半年该分部实现营收0.45亿元，同比增长22.2%。 从营收占比不难看出，物业管理业务及增值服务板块是建业新生活的主营业务板块，上半年占整体营收比重的79.5%。 近年来建业新生活物业管理收入规模及面积保持高速增长。其中来自物业管理及增值服务收入从2017年4.2亿元增长至2019年13.4亿元，年复合增长率达78.4%。在管面积则从2017年2036万平方米增加到2019年5698万平方米，年复合增长率达67.3%。 截至2020年6月30日，公司物业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市（以及104个县级城市中的94个县级城市）及海南省海口市、新疆库尔勒市，公司服务341项物业，超120百万名业主及住户，公司在管建筑面积达7013万平方米，较2019年末增长23.1%。 可以看到，公司具有显著的区域优势，高度聚焦河南，同时在物管业务上保持高速的增长姿态，而在其他两大板块的增长也相当强劲。那么公司缘何能取得如此靓丽的成绩呢？不妨结合公司的业务布局及现状，从竞争优势和机会两个层面予以探讨。 三、建业新生活的竞争优势与机会 1· 专注区域深耕 物业管理服务是一个劳动密集型的行业，同时十分重视口碑效应，我国幅员辽阔，各地风俗均有差异，因此物管企业盲目扩张往往很容易导致水土不服。从建业新生活的发展策略来看，公司高度聚焦重点区域，透过对河南省内的深耕，不断在当地将服务做精做透。借助于此，公司积累了良好的口碑，同时也聚集了更多的优势资源，形成了在省内快速复制扩张的能力。 实际上，公司姐妹公司建业地产被誉为"河南地产王"，其使命是"让河南人民都住上好房子"，而建业新生活的使命则是"让河南人民都过上好生活"，两者相互呼应。作为2019年GDP排名全国第五同时人口上亿的中部大省，河南在房地产市场尤其是伴随城镇化趋势逐步打开的物管行业，有着巨大的市场空间亟待挖掘。 2· 内增+外延 建业新生活借助姐妹公司建业地产在地产开发业务快速的增长获取相应的资源，能够持续夯实自身的业务基础。数据显示，2019年建业地产销售额成功破千亿，实现合同销售金额约1011.5亿元，三年复合增长率达到65.9%。母集团在地产开发端的快速扩张为建业新生活物管服务规模的扩大带来了支撑，数据同时显示，建业新生活2019年末的合约建筑面积达到约1.15亿平方米，三年复合年增长率达到83.4%，而截至2020年中期公司合约建筑面积进一步上升至1.44亿平方米，较2019年末提升25.9%，庞大的储备面积为公司未来业绩的增长带来了确定性。 此外凭借优质专业的服务和良好的市场口碑，建业新生活在市场拓展以及收并购上也具有较大的优势。财报数据也验证了这一点，公司第三方外拓项目合约面积从2017年末的560万平方米增长至2019年末的4520万平方米。与此同时，公司来自建业地产在管面积占比从2017年的90.9%下降到2019年的68.9%。可见，建业新生活在第三方项目拓展的能力持续得到增强。 值得一提的是，当前建业新生活已经成功登陆港股市场，资本实力得到进一步增强，伴随疫情冲击下加速行业出清，公司有优势在行业中进一步参与收并购以及对外拓展，实现加速扩张。 3· 多业态服务及多元化平台 建业新生活的物业组合种类多样，包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机关物业。其中公司2019年末非住宅物业在管面积占比达到30.2%。相较于住宅物业，非住宅物业的毛利率相对较高，且进入壁垒也高，同时仍然有巨大的市场潜力待挖掘，因此凭借建业新生活在这一领域持续巩固优势，还将有望不断实现在行业内做大做强。 此外，值得一提的是，与其他物业企业不同，建业新生活还通过提供全方位的多样化服务和产品增加营收来源，其生活服务及商业资产管理和咨询服务两大板块毛利率表现优异，在赋能主业增强企业核心竞争力的同时，也在持续释放业绩动能。 4· 受益行业集中度提升 物管服务属于刚性需求，从行业趋势来看，物管资源向头部企业聚集是必然趋势，相关数据显示，2019年物业服务百强企业市场份额由2016年的29.44%进一步扩大至43.61%，市场集中度持续提升。 在此趋势下，这也意味着，具有较强综合实力有核心竞争优势的物管企业能够在行业加速洗牌的红利中进一步扩大自身业务规模，就建业新生活而言，其当下在行业具有相对领先的优势，同时拥有自身的"核心能力圈"未来也将受益于此，实现强者恒强。 5· 科技赋能及增值服务打开新空间 技术赋能物业管理有助于提升企业运营效率达到降本增效，甚至也将衍生新的服务业态，拓展新的收入来源。建业新生活打造了 "建业+"APP，透过数字化建设，实现了服务质量和体验的升级，数据显示截止2020年6月30日"建业+"平台的注册用户已达280万名，同比增长58%，展现了强劲的发展势头。 此外，公司深入推进智慧物业专项工作，用智慧和科技，实现"24小时全新守候，全时程监控，12分钟响应"等服务升级，打造出更效率、更便捷、更安全的建业特色服务。而根据公司下半年的规划，管理层表示将重点加大智慧物业的投入力度，重点评估科技投入的效果，结合组织管理，尽快实现降本增效的目标。值得一提的是，在今年8月13日，建业新生活还与华为签订战略合作协议，将在智慧园区等多领域展开全面合作。 而在增值业务方面，建业新生活的表现十分强劲，今年上半年该分部收入已经超过物业管理收入，增速也保持与物业管理相当 ，这也反映了公司依托庞大的线上线下业主流量及小区生活场景、商家资源实现了增值业务规模化的高速增长，未来伴随公司不断深入挖掘业主需求，在行业全价值链上下游拓展，公司在社区增值服务上还将有可观的增长空间。 四、结语 2020年上半年，面对疫情带来的冲击，建业新生活不论是在业绩上还是在资本市场的表现上都取得了不俗的成绩，而透过中期成绩单的核心数据，我们发现，公司管理规模持续扩大，业务成长性不断得到验证，业绩确定性进一步增强，尤其是表现在增值服务端，公司业务模式得到有效验证，规模化增长持续发力，未来伴随增值服务贡献业绩不断提升，其估值也将有望实现重塑。 作为一个极具区域特色和高成长的中部物管行业龙头企业，建业新生活也在开始谋求对外扩张，当前在海南、新疆的服务已经小有规模，伴随地域扩张持续跑通，在行业集中度提升的大趋势下，凭借品牌优势和专业优势，公司的成长性还将得到进一步释放，长期价值也将值得期待。
近年来，房地产领域"唯规模论"成为市场共识，行业集中度提升的大趋势下，中小房企的生存空间不断挤压，冲规模无力之后，寻求转型成为这些实力相对单薄的企业一个绕不开的话题。在港股市场有一家老牌地产公司另辟蹊径，为房企转型提供了一个不错的观察样本。 8月27日晚间，景瑞控股（01862.HK）发布中期业绩报告，报告期内，公司实现营收31.54亿元，同比增44%，归母净利润2.93亿元，同比增长4.85%。面对疫情冲击行业承压的大环境，公司核心业绩指标取得了明显增长，凸显了其在复杂环境下的经营韧性。 那么该如何看待这家公司在房地产竞争下半场的机会？ 1、上半年营收大幅增长，后阶段业绩仍具备支撑 上半年景瑞控股实现收入31.54亿元，同比增加44.3%，增幅表现靓丽。公司收入主要分为以下几大类：物业销售、物业管理服务、物业装修、租金收入及其他。 具体来看： a· 物业开发是公司收入来源的主要部分，上半年占比达89.1%。该分部受益于上半年多个项目交付确认，收入同比提升68.4%达28.09亿元。 b· 物业管理服务方面，受疫情影响物业费减免导致该分部收入有所减少，实现收入约为2.25亿元。 c· 物业装修收入为公司提供工程装修的收入，该分部整体占比较去年大幅减少，实现收入为117.4万，减少主要由于部分装修业务不再纳入合并范围及项目完工进度的周期性影响。 d· 租金收入方面，表现较为强劲，达到了1.15亿，同比增长45.6%。租金收入增加主要由于所持物业出租率和租金上涨所致。 从营收结构不难发现公司的核心业绩增长动力主要来自于物业开发，而物管和租金的体量以及增长潜力也相对较高。判断公司后续的业绩增长表现可以从这三个主要的部分来展开。 首先，从物业开发方面来看，由于房企存在的结转机制，因此该板块业绩的先行指标在合约销售。根据公司在财报中所述，在开始预售在建物业至有关物业竣工期间会有至少一年的时间。基于此观之景瑞近半年和上一年的下半年合约销售较为关键。 从去年情况来看，公司整体规模增长保持在稳定状态，尤其是下半年往往也较上半年有更好的表现，因此从时间差上可以预期，公司今年整体的业绩增长仍有一定的支撑。而再从今年上半年的情况看，受疫情冲击，公司有意将上半年项目开盘延期至下半年，因此在供货相对趋紧及销售在一季度受停工停业等影响遇阻的情况下，公司上半年的合约销售有所下滑。不过随着疫情影响减弱后，销售再次实现了快速回升，预计全年销合约销售仍有望与去年齐平。 从数据上来看，公司今年计划总推盘约为336亿，上半年新推54亿，下半年新推176亿。因此可以预计，后续伴随经济回暖楼市热络以及金九银十的旺季带来的刺激，下半年公司在销售端还将会有更为强劲的表现。 整体而言，疫情并不会对公司整体的业务发展节奏带来较大的冲击，公司在地产开发业务上的业绩释放上全年也仍然还将以稳为主。 而再观之物业管理板块，景瑞控股于今年3月正式成立以景瑞物业为载体的景瑞服务业务平台，随着公司在该板块的业务和体系划分进一步明晰，有望促进整体经营效益的提升。尽管我们也看到上半年公司在该业务板块上受疫情影响出现了一定幅度的下滑，但考虑到这只是受到疫情影响属于短期因素，而公司在物业板块未来还将受益于政策支持，对外拓展以及增值服务等机会，该分部的业绩成长动能仍然还具备支撑。 值得注意的是，与行业内一般依附于开发端输送管理面积的物管公司不同的是，景瑞控股在物业管理外拓能力上有着非常抢眼的表现。截至今年中期期末，公司合同管理面积达2639万平方米，其中外拓项目占比达到55.5%。疫情之下，公司持续保持扩张动力，上半年新增合同管理面积110万平方米，新增合同金额6135万元。此外，从服务业态来看，公司承接包括住宅、别墅、写字楼、园区等多业态物业，其中以住宅业态为主，占比达80%，目前公司还成立了商企中心布局商业物业服务，未来借助公司在行业的品牌影响力及优质的服务水准，景瑞还有望在多个业态物业领域打开新的增长空间。 最后再来看租金收入这一块，公司在疫情影响之下，仍然在该业务板块实现了大幅度的增长，体现了强劲的发展态势。从中期财报来看，上半年公司共计实现租金收入1.15亿元，同比增幅近46%，其中：公寓和办公项目的平均出租率达90%以上。不难发现公司整体的出租项目在出租率这一指标上非常亮眼，这也在一定程度上反映了其租赁物业的市场紧俏程度，未来也将有提价空间，这也将进一步支持该板块业绩的释放。 2、行业竞争下半场，景瑞的核心竞争力 由上已经验证了疫情对公司的影响不大，同时在短期内公司的业绩增长也将得到支撑，那么从长期视角来看，能够助力景瑞不断在行业中做大做强的一定是其构筑的核心竞争力，不妨从如下几点进行探讨： a· 优质的产品力和创新能力 今年火热的电视剧《三十而已》中一栋豪宅成功出圈，作为取景地同时也是剧中主角王曼妮发誓一定要住进去的一栋豪宅，其极具艺术的风格让观众艳羡不已，并引发全网讨论。而这正是景瑞在上海打造的景瑞·尚滨江项目，从其突然火爆全网不难看到景瑞在产品力上的功能。 值得一提的是，除了专注于在产品力深耕，打造精品外，公司还围绕产品积极探索创新业务模式，2019年成功打造了DTV战略品牌馆，并推出定制品牌「Space me」精彩家。借助在房地产开发的各个环节进行赋能建设新商业模式下的核心竞争力。而截至2020年6月30日止，「Space me」精彩家共计实现了17个项目、约15000套住宅的定制覆盖，到访签约率达56%。 得益于公司持续打造优异的产品、精准产品定位及布局一、二线核心都市圈的策略，公司获得了良好的市场口碑，也带来了较强的去化能力和较高的市场溢价，上半年公司合约销售单价较去年同期大幅上涨14%达到了2.4万/平方米。此外优异的产品力及运营能力也反映在公司较高的毛利率水平上，今年上半年公司毛利率达到了31.4%，较去年同期提升5.5个百分点。 b· 稳健的财务管控能力 面对宏观不确定性加剧的市场环境，房企在财务端的表现也显得更为重要。观之景瑞长期表现，公司在财务管控上展现了稳健的一面。近年来公司积极顺应行业趋势和政策要求，持续在降杠杆上发力。截止今年中期末，公司净负债率为68%，较去年同期下降4个百分点，处在行业安全水平。 同时公司加强回款，上半年合约销售回款率达到110%，而过去几年该指标亦长时间都稳定在90%以上。截至今年中期末公司在手现金达120亿元，现金短债比为1.4，公司银行授信额度充足，截止中期末仍有未用授信额度242亿，进一步夯实了抗风险能力。 此外，公司融资成本长期保持在相对较低的水平，今年中期平均融资利率在8.61%。 c· 不断巩固的土储优势 景瑞控股相较于其他房企的一大特征还在于对土储和行业周期的深度把控上，公司并不盲目追求规模，而是专注于深耕核心都市圈，打造自己差异化的竞争优势。 在土储布局上，公司把重心聚焦在一、二线核心城市，截至2020年6月底，公司土地储备合计达492万平方米。此外，公司开发项目总货值约为683亿元，持有项目货值约为86亿元，其中可售货值中96%位于一、二线核心城市。 专注于经济人口有支撑的核心区域，为公司的销售带来了驱动，保障了去化，同时其项目资源的跌价风险也较小，具备较好的获利能力，与此同时即便是遇到特殊情况，核心资产的快速变现能力也将支撑公司应对不确定风险。 d· 多平台战略赋能和精细化管理能力 透过转型升级，景瑞成功打造了五大平台，涵盖优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务和合福资本。公司以地产主业为中心轴，各大平台相互赋能协同发展，实现了齐头并进。 此外公司不仅在精细化管理能力上持续精进，同时也在轻资产方向上积极探索，取得了可喜的成绩，其中旗下优钺资管，截止今年中期末累计发起设立15只基金，累计基金规模约67亿元，今年上半年平台还成功首次从境外基金取得募资，进一步拓宽了募资渠道。此外，公司轻资产投资平台合福资本，截至今年6月底累计在投项目15个，累计投资金额达10.6亿元。累计实现3个项目的投资退出，收益率达到21%。不难看到透过平台战略赋能公司已经深谙在行业下半场竞逐的制胜法宝。 3、结语 今年在疫情影响之下，全球资本市场一度哀鸿遍野，直至目前，港股恒生指数仍然还处于倒跌状态，不过自3月筑底以后，当前呈现底部不断抬升的趋势，伴随A股牛市预期，港股也将有望实现共振，而观之地产板块，内房股目前整体估值处在历史底部，具有较大的修复机会，当下不失为一个合适的布局窗口。 由此聚焦到景瑞控股，截止2020年8月28日收盘，公司PE（TTM）2.8x，PB0.5x，估值处在行业低位及历史底部。公司派息稳定，过去三年股利支付率保持在33%以上，以当前2.03港元的股价算，股息率已经接近12%，这也意味着即便不考虑股价上涨的因素，其也将有机会获得可观的收益，而这也构筑了较高的安全边际。 总体来看公司交出的中期业绩成绩可圈可点，盈利能力持续强化，财务稳定性进一步优化，伴随公司后续转型成果不断兑现，利润持续释放，估值或将有可观的提升空间。
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