近日，几大金融科技巨头纷纷下架互联网存款产品，引发社会各界关注。 当前互联网存款产品实质上属于“无证驾驶”，早晚都将被纳入有效监管范围。还有一个原因是最近六大商业银行取消了“靠档计息”存款单品，提前支取一律按活期计息，这对于中小银行机构来说也无异于起到了巨大的倒逼作用—互联网存款产品的高成本，必然会让中小商业银行盈利能力大幅降低，这样也会让中小商业银行不得不放弃与金融科技巨头们合作导流互联网存款产品的“游戏”。 为何持这种观点？因为与金融科技巨头们进行互联网存款合作的大都是中小银行机构尤其是民营银行机构，早在2018年就已成部分中小银行机构和民营银行吸储的重要渠道。据央行金融稳定局孙局长在11月一次讲话中提供的数据，加总目前11家头部第三方互联网金融平台上展示的银行，涉及存款在售的银行50多家，绝大部分为中小银行。以京东金融上推荐的银行存款产品为例，全国19家民营银行中，10家有产品在该平台销售，1家产品售罄，4家显示产品在路上。比如亿联银行2020年三季报显示，与亿联银行存款合作平台有13家，外部平台存款就高达139.32亿元。 互联网存款产品下，中小银行机构通过金融科技巨头拓展了便捷的存款来源渠道，存款额度大幅放量，实现了规模化增长；而金融科技巨头们收取了中小银行机构支付的高额“导流费”等手续费，提高了盈利能力。 客观地说，下架互联网存款产品对中小银行机构来说暂时会带来一定的“阵痛”：面临元旦春节，可能会因存款下降迫使中小银行机构收缩经营规模，因存款来源减少导致负债规模下降而相应减少资产规模，对未来盈利可能会带来一定影响。还有可能会对广大民众存款带来一定的不便以及导致存款收益水平的下降。 但从总体效应上看，正向金融效应远远大于负向金融效应：一是可让所有存款金融行为回归正常轨道，确保所有存款都能在国家金融监管部门要求的执牌正规银行机构进行，攀升了一道新的风险隔离屏障，减少存款风险，防止存款行为野蛮无序生长，在一定程度上有利于防范金融风险由金融科技巨头向中小银行机构的传染，也能为中小银行机构营造有利的存款市场竞争秩序。二是可有效降低中小银行机构融资成本，从而为降低全社会资金成本尤其是降低中小实体企业融资贵问题创造有利条件。互联网存款产品虽然解决了中小银行机构的短期资金燃眉之急，但互联网存款产品吸引的资金越多越会让中小银行机构经营负担加大，长此以往无异于“饮鸩止渴”。数据显示，通过第三方互联网金融平台销售的存款均为定期，以3年、5年期为主，1年期利率最高为2.25%，3年期4.125%、5年期4.875%，均已接近或者达到全国自律定价机制的上限。由此，金融科技巨头们下架互联网存款产品对于中小银行来说，利大于弊，对整个中小实体企业来说信贷成本将会有所下降；尤其下架互联网存款产品之后，民众部分存款也会自然存入银行机构，有利于缓解中小银行机构揽储压力。
2020年12月19日，第十届中国社科院社会保障论坛暨《中国养老金发展报告2020》发布式——“养老基金与资本市场”研讨会今日在北京召开，武汉科技大学教授董登新发表演讲。 各位领导、专家及嘉宾，下午好！非常高兴参加中国社科院今天的养老金报告发布会，很感谢郑主任、房秘书长的邀请。我在2002年之前研究过美国资本市场，但在2002年之后开始专注研究美国养老金，为什么？因为在此前的美国资本市场研究当中，我有一个不解的难题：美国的家庭理财为什么总要以养老为目标？美国的理财规划师和投资顾问为什么总是把“养老”挂在嘴边，引导大众理财？为了弄懂美国资本市场，我非常偶然地介入美国养老金，并一直研究至今。前几年我完成了国家教育部的课题《美国私人养老金制度研究》，最近正在做国家社科基金《当代美国社会保障制度研究》。 我今天的发言题目是“美国私人养老金与资本市场的关系”，共有6张表、1个图，我们来重点探讨一下美国私人养老金和股市的关系是怎样的。 美国是世界第一大经济体，它的股票总市值占到了世界股票总市值四成以上，截止2020年10月底，美股总市值高达38.48万亿美元。中国作为世界第二大经济体，我国的GDP大约是美国的七成，但是美国的股票市值却是我们的三至四倍，中国内地沪深交易所两个市场加起来是11万亿美元。从体量来讲，美国资本市场不仅是世界老大，而且它还有700多家外国上市公司挂牌，美国股市的包容性、开放性非常强。 再从市场运行的有效性和稳健性来看。最近20年上证指数走势确实惊心动魄，2005年6月份上证指数曾跌破1000点，2007年10月上证指数创下了6124点的最高记录，但随后跌到1664点，今天是3400点左右。中国股市暴涨暴跌，养老金在这样的市场环境生存是非常艰难的，没有钢铁般的意志是很难承受市场的波动的。相比之下，近20多年来，美国股市运行却非常平稳，它主要有三个特征，第一是稳，第二是慢，第三是长牛。道琼斯指数现在的点位是30000点左右，美股本轮牛市已持续了12年，似乎没完没了。两国股市走势差异如此之大，背后原因是什么？美国私人养老金发挥了怎样的作用？ 一、美国股市与私人养老金有着迷一般的关系 我经常讲，我们要用养老金思想来改造中国股市。其实，中美两国股市的质和量，背后的差距就是养老金问题。美国的养老金与美国的资本市场有着谜一般的规律性的轨迹，这是非常巧合的。从我找到的英文文献数据来看，美国的股票市值与美国私人养老金及公募基金规模变动太有规律了，三者高度关联。 事实上，在1980年之前，美国股市也是一只“丑小鸭”，没有任何研究价值。我从1990年代开始研究美国股市，1981年美国股市总市值只有1万亿美元，2006年中国股票总市值也超过了1万亿美元，这样算起来，中国股市体量与美股仅差25年，差别并不是很大。 1981年之前，美国股票总市值仅有几千亿美元，不仅市场规模狭小，而且还是典型的“散户市”，1970年代美国股市散户交易比重高达70%，因此，我们不必神化美国股市，其实，在我看来，美国股市只有40年的历史，从1981年到今天，严格来讲，就只有40年的历史。40年前的美国股市没有规律可言的，也没有任何研究价值。 近40年来，美国股市做大做强的唯一法宝，就是美国私人养老金的做大做强。下面我们来看一组非常奇妙而有规则的数据变动，1981年美国股市首次突破1万亿美元，美国私人养老金也首次突破1万亿美元，这是第一次巧合！当时美国公募基金小得可怜，只有2400亿美元；12后，1993年美国私人养老金储备首次突破5万亿美元，美股总市值也是首次突破5万亿美元，这是第二次巧合！此时，美国公募基金第一次突破2万亿美元。 5年后，1998年美国私人养老金储备首次突破10万亿美元，美股总市值也是历史上首次突破10万亿美元，这是第三次巧合！此时，美国公募基金第一次突破5万亿美元。 15年后，2013年美国私人养老金储备首次突破20万亿美元，美股总市值也是第一次突破20万亿美元，这是第四次巧合！此时，公募基金第一次突破15万亿美元。 6年后，2019年美国私人养老金储备首次突破30万亿美元，美股总市值也是首次突破30万亿美元，这是第五次巧合！此时，美国公募基金第一次突破20万亿美元。 请注意，我这里引用的美国公募基金数据是指共同基金，不包括ETF和FOF，也不包括封闭式基金。 这样的巧合，我不知道大家如何解释，国内没有这样的数据，这是我第一个梳理出来的。我们不得不说，美国私人养老金的做大做强，有力支撑了美国资本市场的做大做强。不仅如此，而且养老金的做大做强，还给美国股市带来了最关键而重要的长期资金来源，这才有了美股“长牛”、“慢牛”的神话。这就是美国私人养老金与资本市场的高度相关性。 正如戴相龙行长今天发言所讲的，2007年到2008年期间美国私人养老金资产也曾经挥发掉了2万亿美元，是的，美国私人养老金与股市之间互动高度相关，今年3月份的道琼斯指数的“万点暴跌”，美国私人养老金总资产从2019年底的32.3万亿美元跌至今年3月底28.7万亿美元，一下子挥发掉了3.6万亿的市值，但是随着美股强劲反弹，它很快又回来了，今年6月底其资产总市值又回到了31.9万亿美元。这也表明了私人养老金跟美国资本市场之间是息息相关的。 二、美国人不存款、不囤房、不炒股 众所周知，美国人不存款、不囤房，也基本上不炒股。今年疫情美国众议院的听证会，有一位议员讲，40%的美国人拿不出400美元的现金。2016年彭斯在竞选美国副总统职位时，向美国联邦选举委员会提交的“公共财务披露报告”（Public FinancialDisclosure Report，OGE Form 278e）显示，彭斯当时的银行存款还不到1.5万美元，除银行账户外，他还有两个为子女教育存的529教育账户，每个账户上的金额都不超过1.5万美元，同时，还有3个孩子的教育贷款，借款余额超过了存款。 由此可见，美国人是不存款的，一个疫情可以让许多美国人成为穷光蛋。同时，大多数美国人也不炒股，美股散户交易比重不足10%，而中国是反过来的，中国股市交易的90%左右是由散户完成的。此外，美国人不囤房，美国人认为一套房子就够了，最多一套别墅。但我们中国人喜欢“囤房”，因为他们不知道将家庭财富放在哪里安全，不知道如何保值增值，心里发慌，这叫什么？我称之为老百姓的“理财慌”。因此，“囤房”是被迫无奈的选择，因为人们找不到保管家庭财富的投资工具和保值办法，这是金融机构的失职和失责。 美国人不存款、不炒股、不囤房，但是他们却“一人数卡在手、刷遍全球无忧愁”，哪儿来的底气和自信？因为3亿多美国人拥有32万亿美元的私人养老金储备。美国人不存款，但美国家庭拥有庞大的私人养老金储备，这也是一种“另类储蓄”，而且是长期储蓄。中国家庭理财尚未形成“以养老为目的”的长期储蓄，短炒、赚快钱仍是一种时尚。 实际上，私人养老金已成为美国国民财富的重要组成部分。众所周知，美国家庭理财的三个1/3，即私人养老金占1/3，以公募基金为代表的证券投资占1/3，银行保险产品占1/3。截止2020年6月底，在美国家庭金融资产当中，私人养老金所占的比重已经抵达34%，这个比重正在上升。 三、美国私人养老金主要投资公募基金 2019年底美国私人养老金的余额是32万亿美元，其中，直接持有公募基金首次突破10万亿美元，直接持有保险年金产品2.3万亿美元，而美国公募基金总净值为22万亿美元，也就是说，将近一半的公募基金由私人养老金持有，如果没有私人养老金支持，就没有美国公募基金的今天，今天的美国公募基金总净值已占据了世界的半壁江山。 我们先看看美国最有名的私人养老金401K是如何投资的。截止2020年6月底，401（k）总资产为6万多亿美元，其中61%持有公募基金，这61%当中大约55%以上持有股票基金，而直接投资股票的比例非常低，仅为10%左右，因为美国人相信公募基金是最专业投资机构，所以不仅美国私人养老金持有大量公募基金，而且美国大多数家庭也通过长期持有公募基金间接参与股票投资，而不是直接炒股。 我们再看一下美国私人养老金体量最大的IRA（个人退休账户），国内将IRA划为第三支柱，其实有点误解，因为IRA的缴费只占10%，另外的90%都是通过第二支柱从DB、DC计划转账过来的，比如，跳槽时，退休时，或原计划终止时，你可以将原来雇主的私人养老金直接转账到自己的IRA。IRA实际上是一个大容器，它既是没有第二支柱养老金的个人及中低收入者退休储蓄的工具，同时也是各种私人养老金最终的收容所，缴费与转账都装在IRA里面，因此，它所占的份额非常大，目前IRA规模已突破10万亿美元。但在投资上，它非常保守，IRA投资公募基金占43%，持有银行产品占6%，持有保险产品（主要是人寿年金）占4%。 上述401K和IRA是最有代表性的美国私人养老金计划，这两个计划总资产占美国私人养老金的一半以上。除此之外，DB计划大概有10万亿美元，其中，企业DB计划为3.4万亿，政府DB计划为6.5万亿。相比之下，联邦政府的DB计划侧重债券投资，而州地政府的DB计划侧重股权投资，二者投资风格不一样。 四、股票基金是公募基金的实力和标杆 股票基金是公募基金的实力和标杆，因为股票基金是主动管理型基金的杰出代表，它的能力就代表着一国公募基金的真实水平。 截止2020年9月底，美国公募基金总净值为22.15万亿，其中，股票基金为11.28万亿美元，混合基金为1.53万亿美元，债券基金为4.97万亿美元，货币基金为4.4万亿美元。一直以来，美国股票基金占比均为50%至55%，也就是说，美国公募基金总净值一半以上都是直接投资股票的，这正是美国股市的最重要长期机构投资者和中流砥柱。 相比之下，我国公募基金比较弱势，截止2020年9月底，我国公募基金有17.8万亿人民币，其中，股票基金只有1.77万亿人民币，占比不足10%，而货币基金高达7.29万亿元，占比高达41%。也就是说，我国股票基金是完全跛足的。 事实上，我国公募基金仍处在初级发展阶段，它不仅总量规模较小，尚不及我国GDP的20%，而且股票基金更弱小，不足2万亿元。背后原因主要有两个：其一，A股市场仍是典型的“散户市”，股民更乐于亲自上阵搏杀，而不愿意直接购买基金；其二，我国私人养老金规模狭小，目前我国第二支柱养老金（含企业年金和职业年金）规模约为3万亿元，第三支柱个人养老金产品单一，刚刚起步，因此，我国私人养老金还不足以支撑公募基金大发展。 由于我国股票基金净资产占比太低，它无法成为股市的中流砥柱，也不足以支撑公募基金的做大做强，因此，我国公募基金仍是一个弱势群体，股民把它看成“大散户”也是有一定道理的，股民说把钱交给你炒股还不如我自己炒。 因此，我们要大力发展权益类公募基金。只有把股票基金做起来了，真正的公募基金的长期投资的价值才能够实现。美国大量家庭持有公募基金的原因就是因为股票基金做得好，长期的年化收益率高。要想改变中国股民“短炒、赚快钱”的习惯，我国股票基金就必须拿出真本事来让股民心服口服，比方，你的股票基金如果能达到5年平均收益率、10年平均收益率在10%以上，没有家庭不动心的，甚至股民也会说我不进股市搏杀了，就把我家的钱交给你打理。 在低利率市场环境下，银行理财产品已很难拿到3%以上的收益率了，所以老百姓的“理财慌”真的是荒到了极致，金融机构没有能力开发出中长期权益类产品，这是一个悲哀。正如银保监会首席风险官肖先生今天所讲的，我国银行开发的一年期以上的理财产品仅占9%，实际上，其他金融机构开发的理财产品也大多都是短期和超短期的滚动发行，这是一种不好的导向和示范效应，它鼓励家庭消费者、投资者短炒、赚快钱，很难形成长期投资、长期积累的家庭理财模式。 因此，我认为，中国市场不差钱，甚至不差机构，但是我们却缺乏长期资金。长期资金来自哪里？一是养老金，尤其是私人养老金；二是由养老金支撑的公募基金，尤其是股票基金；三是权益类资管产品，尤其是权益类保险产品。 最后结论：美国的养老金与资本市场就是鱼和水的关系。好的资本市场一定是有效市场，它的运行是稳健的，它的市场有着非常好的回报，反过来讲，美国的私人养老金支撑了美国股市的发展，同样得到了应有的回报。私人养老金既是美国股市的最大支持者，同时也是美国股市的最大受益者，二者形成了一种互利双赢的格局。 不过，最后再补充一句：中国的股市毕竟只有30年的历史，今天（12月19日）正好是我国股市成立30周年的日子。中国资本市场在体制机制上的完善，以及做大做强机构投资者，尤其是培育长期资金来源，已取得了较大的成效。但如何做大做强我国私人养老金，这是一个长期任务，当务之急可以先从第三支柱养老金与家庭理财着手，一方面，加大个税递延力度，大力发展第三支柱个人养老金产品，包括保险版、基金版、银行版个人养老金产品；另一方面，将第二、三支柱养老金计划与家庭理财完全打通，大力发展权益类公募基金以及权益类资管产品，将家庭理财从短炒、赚快钱模式逐步导向以养老为目标的长期投资、长期积累。我一直倡导，以养老为目标的投资，将更长远、更从容、更理性、更快乐。谢谢！
徐酒眠 发自深圳 招商积余（001914.SZ）似乎从来不惧做“吃螃蟹第一人”。 去年12月完成史上首例“A股分拆A股上市+A股收购A股”的交易案后，招商积余又或将成为物业板块首家实现“A+H”双融资平台布局的公司。 12月14日，中外运航运有限公司（简称“SSH”）建议招商积余考虑收购中国香港上市公司创毅控股（3992.HK）53.51%股份。SSH为招商局集团下属全资公司，是招商积余的兄弟公司。 收购虽未尘埃落定，消息一出，市场掀起了不小的波动，创毅控股与招商积余的股价更是剑走两级，一个大跌，一个微涨。 公告当天，创毅控股跌幅高达21%，而招商积余的股价小涨0.32%。 素无关联的两家物业公司，因为一桩收购联系到了一起，而上市物企之间的收购属行业首例。 业内人士分析认为，“过去物业公司相互之间收并购，主要在上市公司和非上市公司之间或者非上市公司之间进行。此次收购若能实施，将成为首例上市物业公司之间的收并购，会成为物业行业中里程碑式的事件。” 造“A+H”平台要花近3亿 收购创毅控股，对招商积余而言，似乎“利”更多。 创毅控股是一家位于中国香港的物业管理服务供应商，主要在香港为公共及私人物业提供物业管理相关服务，包括屋苑一般管理、租务管理、租金及管理费收取服务、护卫、清洁、小型维修及保养、项目管理服务、法律及行政支持服务。2018年底，在香港联交所上市。 据介绍，创毅控股成立于 2000 年，创始人成员均为房委会负责管理公共屋邨的前任雇员，熟知房委会的运作，在获取公共房屋物管项目上有比较优势。 企查查资料显示，创毅控股的控股股东为Genesis Group Limited（简称“GGL”），持股比例53.5125%。 据悉，GGL已发行股份由10个自然人持股，其中，行政总裁李兆华持股17.17%，主席潘建良持股16.26%，分别为第一大股东和第二股东。 从公布的业绩来看，创毅控股营利都是正增长。数据显示，2020上半财年，创毅控股实现营收 4.32 亿港元，同比增长15%，实现净利润 0.41 亿港元，同比增长137%。而净利润增速远超收入的原因，创毅控股解释，主要是收到政府的工资补贴，以及分包成本的下降。 弗若斯特沙利文报告中称，如果按收益计算，创毅控股是2017年香港公共房屋的最大物业管理服务供应商，市场份额约为12.6%；它也是香港住宅物业管理服务市场的第三大物业管理服务供应商，市场份额约为1.5%。 截至2020第三季度，创毅控股在管合约102份，其中香港房委会是最大客户。 若招商积余顺利完成收购创毅控股53.51%的股份，其控股股东GGL将完全退出，招商积余会成为“新主人”，不仅业务将会进入香港市场，也将实现“A+H”双融资平台布局。 截至12月16日，创毅控股的总市值为5.48亿元，按此测算，53%的股权收购，招商积余至少要花2.9亿元；据三季报显示，截至9月30日，招商积余货币现金为13.58亿元，短期借款6.6亿元，一年内到期的非流动负债15.71亿元。 利率低位困局 虽背靠“招商系”大树，但招商积余在市场外拓方面也有自己的诉求。 截止2020年6月31日，招商积余物业管理项目为1315个，管理面积达1.72亿平，较2019年底1.5亿平增长12.6%，进驻主要城市70个。住宅项目420个，管理面积达8603万平方米，非住宅项目895个，管理面积达8590万平方米。 2020年上半年，招商积余净增加管理面积1927万平米，来自控股股东的有703万平米，外拓项目在管面积占比达60%。 重组更名及上市整一年，招商积余对外披露的收购信息并不多，更多是与地方国资平台间开展合资合作。 12月10日，招商积余全资子公司中航物业与京宜联公司、东湖发展公司共同成立物业合资公司，注册资本为100万元，中航物业出资51万元，占51%股权。此前，中航物业还曾与烟台蓝天智慧物业发展有限公司签订了《合资合作协议》。 通过设立合资公司，招商积余与当地企业强强联合。以当地股东持续提供资源导入，招商积余控股输出品牌和服务，有利于招商积余在全国各地的快速布局。 尽管规模扩张带来业绩高速增长，但招商积余的盈利能力却并未得到明显提高。 2020年半年报显示，招商积余实现营业收入38.68亿元，净利润为1.55亿元，净利润率仅为4%。最新财报，截至2020年9月末，净利率约为4.95%，虽然较中报有所改善，但仍明显处于低位。 值得注意的是，此次收购的创毅控股亦面临同样的问题，收益和净利连年提高的同时，利润率却呈现“倒V”走势，从2018年开始，利润率明显下滑。 财报数据显示，2016年-2020年收益分别约5.165亿港元、6.114亿港元、6.683亿港元、7.16亿港元及7.84亿港元，核心净利润分别约1379万港元、1834万港元、2155万港元、3260万港元及3730万港元；利润率分别约2.7%、3.0%、5.5%、4.6%、4.8%，处于行业较低水平。
曾树佳 发自广州 在广州越秀区繁华的北京路片区，景豪坊项目的四周，仍立着围墙，工地上裸露的钢筋水泥，似乎在表明自身工程的停滞状态。 它置身于商业聚集地，显得有些另类。密集的人潮往来穿梭，路过此地者都会驻足回望，投来诧异的目光。 这个项目对应的开发公司为广东亿华房地产开发有限公司（简称“亿华公司”），粤系老牌房企珠江实业（600684.SH），正是其股东之一。2018年1月，遵循“股权+债权”的投资信条，珠江实业宣布以11.6亿入股亿华公司，并提供债务投资。 拿下项目之初，外界一片赞誉之声，本以为企业与项目能够相互成就，没想到如今却事与愿违。因为亿华公司未能如期偿还借款，珠江实业甚至准备与它对簿公堂。 景豪坊项目的现状，只是珠江实业眼下多个项目进展的缩影，在大量的拆借资金被占用、无法收回的情况下，企业周转受限，陷入了进退维谷的境地。 一纸诉状与项目困局 12月中旬，珠江实业的一份公告，挑明了它与亿华公司，从合作到产生纠纷的来龙去脉。 该诉讼案件目前已获得立案受理，涉及借款本金共19.44亿元及利息、逾期利息、罚息、违约金及相关维权费用。 案件中，珠江实业为原告，而涉及的被告方较多，包括亿华公司、广州市景兴房地产开发有限公司（简称“景兴”）、广州市熊光投资策划有限公司（简称“熊光”）、广州市景点商业城经营管理有限公司（简称“景点”）、景治君、李巧珍、景艺杰、苏洁贞、景艺晖。 股权穿透可知，景兴、熊光公司是亿华公司的另外两位股东，分别持股39%、20%。再往上追溯，景治君、景艺晖则为景兴公司的股东，景艺杰为公司高管。另外，李巧珍、苏洁贞为景点公司的最终受益人与高管。 时间回溯至2018年初，珠江实业与亿华、景兴、熊光、景点等公司签订合作协议，受让安信信托持有的亿华公司41%股权，并向亿华提供11.13亿元的债权投资，九位被告提供抵押物、承担连带担保责任。 截至当年3月27日，珠江实业已向亿华公司发放4笔借款，金额合计11.13亿元。 此后，为了满足亿华公司资金需求，珠江实业进一步向亿华公司追加投资8.4亿元。至2018年9月20日，它前后向亿华公司发放5笔借。 眼下，由于亿华公司未按期偿还利息，以及其余各被告未履行担保等责任，珠江实业向法院提起诉讼，请求偿还借款本金8.31亿元、11.13亿元及利息、逾期利息及罚息等。 针对此次诉讼，珠江实业表示，上述案件尚处于立案受理阶段，暂无法判断对公司本期利润或期后利润的具体影响。 查阅获悉，亿华公司目前涉及冻结的股权总数高达1.96亿，而两位股东景艺晖、景治君均有多次被限制高消费的记录，可见其资金的周转不力。 这或许与景豪坊进展的曲折有关。该项目早在2007年就已通过用地审批，总建筑面积为13.11万平米，包含商业、写字楼等多种业态。但由于紧邻历史建筑，其规划历经多次修改。 因为景豪坊项目建设，有可能会导致“大小马站”建筑被埋没在高楼中，而且项目正好紧邻书院群保护区，并邻近南越国水闸、大佛寺等历史建筑，所以必须出台保护措施。 按《广州历史文化名城保护规划》要求，历史城区新建建(构)筑物建筑高度不得超过30米。不过，最终保护规划通过时，景豪坊项目限高定格在100米左右，由此放松了对容积率的限制。 但即便如此，拆迁仍是它的另外一道关卡。 经统计，景豪坊项目需解决的拆迁户共166户，面积为13576平方米。其中直管房、私房及桥房、单位房共163户，拟回迁至西区进行安置；余下3户（面积4662.27平方米）拟永迁进行异地安置。 截至2020年中，项目仍然存在拆迁安置、规划调整等问题。由于该项目开发进度缓慢，导致亿华公司的资金紧张，这才出现了逾期未向珠江实业支付资金占用费的局面。 “拆借”隐忧 珠江实业与景豪坊的复杂纠葛，并非个例。回首以往，就会觉得眼下的情形，似曾相识。例如，它与广东金海投资有限公司（以下简称“金海公司”）之间，也曾有债务纠纷。 2016年10月，珠江实业向金海公司投资3.5亿元，取得其55%的股权，成为其控股股东。隔年5月，珠江实业为金海公司一笔6亿元的借款提供担保。 随后，因金海公司无法偿还欠款，珠江实业为其代付，并于2019年5月对金海公司提起追偿诉讼，申请财产保全，要求其偿还6811万元及相应的资金占用费。 债务问题的根源，除了珠江实业在收购前，对项目的了解不够充分之外，还在于它搭建的 “股权+债权”投资框架下，产生了大量的资金输出，部分本金利息却难以收回。 近年来，珠江实业不断延伸着自身的投资触角。除了亿华公司、金海公司之外，它还陆续收购了海南锦绣实业有限公司、广州东湛房地产开发有限公司、广州市穗芳鸿华科技发展有限公司等股权，但它们对应项目的开发进度，却因为各种原因而进展不顺。 这些项目沉淀了珠江实业大量的资金，被套牢的真金白银，体量也有增多的趋势。 截至2019年底，珠江实业应收未收回资金占用费达3.91亿元。但截至今年三季度末，它应收未收回资金占用费已涨至6.81亿元，未收的资金比例超过了一半。 其中，东湛公司应收未收回资金占用费8,445.61万元、亿华公司5.83亿元、穗芳鸿华公司1,383.62万元。几家公司的债务到期时间均在2020年至2021年。 尽管，珠江实业常在字里行间提及“将及时跟进，继续加强对资金拆借方的监督和催促力度”，但2017年至2019年，它收回投资得到的现金分别为99.95亿、3.88亿、54.47亿，呈现出飘忽不定的资金回流节奏。 因此，巨额拆借资金及资金占用费能否及时收回，仍是一个隐患。 今年前三季度，珠江实业经营活动产生的现金流为-8.35亿，仍为负数；同期在手现金18.18亿，比去年同期下降13%；资产负债率则上升至86.48%，为近年来的高点。 卖子回血 作为广州首家上市房企，珠江实业也曾因操盘许多地标式建筑，与越秀地产一时瑜亮，名声在外。但直至2019年，珠江实业的营收规模却仍只为30亿元左右，不及越秀地产的1/10。 先是寄予厚望地投资项目，然后略显失意地面对烂尾局面，这一幕幕剧情的不断上演，让珠江实业决定调整战略：将经营模式从以“股+债”收购为主，转向以自主开发为主，以此校准航向。 那些难以推进的项目，自然成为了珠江实业抛售的对象，并借此为业绩增色。 2019年末，珠江实业出售海南锦绣实业有限公司51%的股权，由此录得2.92亿元投资收益。原本它年度扣除非经常性损益后，净亏损1.73亿元，但经此一举，利润得以转正，达到了2.19亿元。 转入今年上半年，该公司虽实现营业收入14.59亿元，同比增长14.89%；但期内归母净利润却转亏为-2562.44万元，同比下降149.98%。 下半年，珠江实业继续着卖子盘活资产的举措。9月23日，它宣布拟向控股股东珠实集团（持有珠江实业31.1%股权），转让颐德大厦所有权，转让价16.22亿元。 与此同时，它还公开挂牌转让广州天晨房地产开发有限公司（简称“天晨公司”）49%股权，挂牌底价不低于2.13亿元，对应项目为广州海珠区的珠江天晨。受让方须同意向天晨公司提供金额为9亿元的借款。 据资产评估报告显示，截至今年5月底，天晨公司的资产总额为21.03亿元，负债总额为21.01亿元，资产负债率接近100%；而经营也一直处于亏损状态。 为了充实运营资金，珠江实业年内还向珠实集团借款不超过25亿元，借款利率不超过6.5%；又完成发行了8亿元超短期融资券、15亿元中期票据等。 眼下，在“自主开发”的基调下，珠江实业还须稳定管理层，并通过多种方式获取土地储备、并加快项目周转，扭转经营困境。
世茂服务控股有限公司执行董事及总裁 叶明杰 范慧茹 发自合肥 从一个名不见经传的工程管理中心负责人，到世茂服务(00873.HK)的执行董事及总裁，叶明杰走过了16个年头。 作为入局世茂集团(00813.HK)16年的老臣，他见证了世茂集团和世茂服务走向上市舞台的荣光，也为世茂服务抵达资本市场立下了汗马功劳。如今，42岁的叶明杰身上的担子又重了。 12月15日，世茂集团发布公告，委任叶明杰为公司非执行董事，由此进入集团董事局，2021年1月1日起生效。公告中表明，叶明杰任职非执行董事将不会收取任何酬金。 自世茂服务在去年传出分拆上市的风声后，叶明杰经常出现在公众视野，或出席重要战略签约仪式，或参加物业相关峰会和论坛。 今年10月29日，世茂服务登陆港交所，这比当初叶明杰给出的2021年上市目标，提前了些日子，在上市前夕，更是赢得了红杉中国和腾讯的战略投资。 在叶明杰的执掌下，世茂服务业绩表现突出，2020年上半年营收为15.65亿元，去年同期仅为8.45亿元；上半年利润达2.55亿元，去年同期为1.09亿元。 利润的大幅增长离不开规模的扩张，截至2020年6月30日，世茂服务共管理293项物业，总在管建筑面积为8572万平方米，比去年年底增加1755万平方米。 此外，世茂服务第三方物业管理面积占比也从2018年的0.81%，到2019年的25.52%，再到2020年上半年的37.88%，第三方在管面积增速可观，对母公司的依赖性在逐渐降低。 世茂集团此次的董事任命，无疑是对叶明杰多年来躬身入局的肯定和认可。非执行董事的职责是监督管理层、参与制定公司业务的方向、及对董事会所面临的问题发表意见。可以看出，尽管不收取酬金，但作为非执行董事，叶明杰可以深一步地参与公司业务，这也从侧面说明，物业在世茂集团心中的分量不轻。 就在“官封”叶明杰的前几日，世茂集团就对世茂服务进行股份增持，对物业板块的看好由此也能看出。12月11日，世茂集团创始人、董事局主席许荣茂在场内以每股平均价11.9983港元增持100万股，共涉资约1199.83万港元。增持后，许荣茂的最新持股数目约15.97亿股，持股比例由67.51%增持至67.55%。 不过，12月16日，瑞银发表的研究报告却将世茂服务目标价格下调24%至10.7元，重申“沽售”评级。从报告中了解，下调主要受母公司世茂集团今年8月至11月土储收购放缓影响，由此预计世茂服务2020至2021年新增总建筑面积中有约81%来自收购项目。 而在收并购方面，报告指出，并购驱动的增长将导致物管股估值下跌，而世茂与福晟的并购交易触礁，反映出并购项目有一定违约风险，因此下调世茂服务的2021年并购预测。 在12月12日的《2020美好生活服务创新峰会》论坛上，叶明杰坦言，年初定了很高的目标，也有很重要的要求和标准，但奔跑的速度在他看来并不快，“因为疫情前面影响了很多，所以整个节奏是打乱了，很多动作做不了。” 尽管如此，叶明杰依旧强调，要做有质量的高增长，“不管是怎样跑马圈地，最重要兑现毛利和净利；不管接多少项目，最重要实现客户的满意。” 年底业绩大限，显然资本市场给叶明杰提出了更高的要求。
王彦杰12月16日，由克而瑞证券和中证科技DMI联合主办的“高思在云——地产美元债圆桌交流会”举行。来自佳源国际、正荣地产、花样年、联合评级国际的多位嘉宾参会，探讨单“B”中资地产高收益美元债甄选策略。 克而瑞证券首席分析师孙杨出席会议并就单B评级地产公司的偿债能力，安全性等问题做出分析，并在此基础上，对债券投资的筛选给出了合理化建议。 就当前市场环境来看，单B评级的地产公司发债占比中资地产的发债总额近50%，是一个重要的市场。随着三道红线的出台，市场上对单B公司的安全性有了一些分歧。 市场对单B研究的偏少，BB的公司研究的机构会更多。加之行业波动也让投资人更加趋向于头部公司避险。孙杨指出，同大公司相比单B公司有自身的不足，但通过研究，有些公司风险可控，对应的投资收益也可观，随着BB公司的收益利差收窄，投资收益空间会逐渐降低，未来单B的投资价值会更加突显。 基于此，克而瑞证券从抗风险能力、一、二级市场表现、盈利能力、规模、经营及成长潜力5个维度将房企分为三大梯队，全面地考量房企的综合表现，以便在二级市场上寻求市场认知与公司基本面不匹配的投资机会。 研究结果显示，不同的中小房企存在各自的优势，并非都同规模呈正向关系，未来降杠杆以及降发债利率缓解融资压力是所有房企短期内的首要目标，一些表现优质的中小房企，依然有择机加杠杆的机会。他认为，中小房企在当今的市场调控下，提升规模同时提高盈利水平是其发展的必由之路，如此资本市场才可能提供进一步的支持。更多观点：佳源国际张翔：未来房企弯道超车的机会很少正荣地产：年内非银占比降至10%以下正荣地产：三条红线下对房企融资能力和债务管控提出更高要求叶蒨莹：花样年可以保持15%-20%的拿地增速联合国际孔令彦：3条红线或将加剧房地产商信用两极化
王彦杰12月16日，由克而瑞证券和中证科技DMI联合主办的“高思在云——地产美元债圆桌交流会”举行。来自佳源国际、正荣地产、花样年、联合评级国际的多位嘉宾参会，探讨单“B”中资地产高收益美元债甄选策略。 正荣地产相关人士就明年房地产市场形式、房企表外负债关注度提高问题发表见解，并指出明年房企将继续面临政府的持续强监管，控房价、控贷款、控地价、控负债，尤其是控发展增速。 从整体面来说明年大环境不变的话是稳中有降，弯道超车的可能性进一步降低，行业的集中度会有可能大幅度提升，同时，对房企的融资以及经营杠杆方面的要求进一步提升。 公司认为明年各房企对信息化投入会大幅增加，大型房企依靠数字化提升经营效率，小型房企亦要形成信息化布局。行业集中度则会更具鲜明特色。 关于房企负债问题， 2017年正荣就开始推进合作开发，选择有相同思路的全国前30强房企、1-2个在当地有竞争力的本土房企进行合作。此外，今年正荣地产非银占比已经下降到了10%以内。 公司表示，“非银占比下降是一个逐步下降的过程，不是一蹴而就的”。没有完全消灭非银，是为了保持融资的渠道，非银融资渠道仍会在房地产行业融资方面占有一定的比例。公司时刻保持充分的准备，应对市场上出现的任何机会。更多观点：佳源国际张翔：未来房企弯道超车的机会很少正荣地产：三条红线下对房企融资能力和债务管控提出更高要求叶蒨莹：花样年可以保持15%-20%的拿地增速联合国际孔令彦：3条红线或将加剧房地产商信用两极化克而瑞证券孙杨：中小房企美元债投资收益高，风险要分而观之
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