银保监严查96家机构涉房贷款 房企以价换量先过“限价关” 在中央政治局会议表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后，下半年房地产市场或进一步收缩。 近日，多家媒体报道，银保监会办公厅已正式下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》（以下简称《通知》），决定在北京、上海、广州、深圳、杭州等32个城市，对96家房地产信贷规模较大的机构开展房地产业务专项检查工作。 《通知》要求，本轮检查内容主要为房地产信贷业务管理情况、房地产业务风险管理情况，以及信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务情况等，并将严厉查处各种资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的行为。 实际上，从7月31日至8月2日，央行3天内两次“点名”房地产，直指房地产行业占用信贷资源较多，各类银行要转变传统信贷路径依赖，持续加强房地产市场资金管控。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次检查主要针对房贷规模大、房贷业务风险大、与高负债房企合作密切、与交易火爆楼盘合作的四类银行，体现了从金融领域稳地产的导向，也是房住不炒政策的进一步体现，预计有利于规范贷款资金流动，稳定房地产金融市场，并且对房企和购房者形成约束，规范购地购房行为。 对于房地产企业而言，受到的影响将会更大。 8月9日，一位百强房企高管对时代周报记者坦言，受融资收紧影响，目前企业资金压力非常大。 多位专家也向时代周报记者表示，接下来，房企更多将会考虑销售回款和资金链问题，拿地将会更趋谨慎，下半年房地产开发投资增速将有所放缓。 房地产成交增速持续下行 房地产市场成交增速仍在下行中。根据国家统计局数据，今年上半年，我国商品房销售面积增速呈现了降幅收窄到扩大的趋势。今年1—2月、1—3月、1—4月、1—5月、1—6月，我国商品房销售面积增速分别为-3.6%、 -0.9%、-0.3%、-1.6%、-1.8%。 金融政策收紧或加剧降温趋势。根据克而瑞研究中心提供的资料，7月底广州首套房首贷平均利率约为5.28%，其中汇丰银行已经从基准利率上调到上浮10%，华夏银行从上浮5%上调到上浮10%，民生银行则从上浮5%一下上调到20%；同期苏州首套房贷款平均利率为5.87%，其中中国银行从基准利率上调到上浮5%，工商银行从上浮5%上调到上浮10%。 杭州某中介人员严先生向时代周报记者表示，以四大行为主、市场80%的银行已经将首套房首贷利率从基准利率上浮5%上调到基准利率上浮8%。 58安居客房产研究院首席分析师张波则对时代周报记者表示，房贷本身对于房地产交易量的影响有限，且是从间接和侧面起作用，“但是会在一定程度上减缓购房者入市的脚步，拉长购房周期”。 7月延续成交降温的态势已经很明显。中指研究院数据显示，7月中指重点监测主要城市成交面积为1434.24万平方米，环比下降2.74%。其中一、二、三四线城市环比降幅分别为8.07%、1.41%、2.18%。 但时代周报记者注意到，房贷利率变动也存在城市和银行间的差异。 根据中原地产研究中心提供数据，目前北京、深圳两地房地产按揭贷款利率无变动。 其中深圳中原地产研究中心数据显示，目前深圳首套房利率和4月并无变动，各主流银行保持在基准利率上浮5%的幅度。 合硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者指出，预计目前楼市已经企稳的城市将迎来明显降温，处于向上态势的楼市则会有小幅回落。 对于市场总体而言，交行金融研究中心资深研究员夏丹向时代周报记者表示，目前房地产市场成交仍处于增速下行阶段，政策收紧预计对后续成交会起到进一步降温的效果。 下半年房企持续承压 在这一轮房地产金融政策收紧中，房企将会“首当其冲”。 今年5月17日，银保监会对外发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（“23号文”），全面封堵房地产通过信托的前端融资模式。 加上近期，房地产行业又迎来三轮信贷政策收紧。融资环境趋紧、销售放缓，叠加偿债高峰期到来，房企资金链持续承压。 据华泰证券研报统计，8—12月，地产债总计到期量达2106亿元，其中8—10月地产债单月到期金额较大。 夏丹表示，今年上半年，在房企融资的各项中，开发贷款长期受名单制和限额的管理波动较小，受“23号文”和发改委政策要求影响，房地产信托增速正在持续下降、外债也在持续减少。“总体来说，今年上半年房企融资的情况是好于去年的，但今年下半年一定不及上半年。” 在此情况下，房企如何破解困境？张波表示，在融资不放松的大背景下，减缓拿地速度和规模不失为一个短期应对措施。 此外，销售回款的重要程度也将提到越来越重要的位置，下半年“以价换量”的现象会在一些城市出现，尤其是已经明显降温的城市，房企大概率会采取牺牲部分利益的方式来达成业绩目标。 然而，房企“降价求量”并非能够一厢情愿，首先还面临着各地“限价关”。张宏伟指出，降价在一定幅度上才会对增加企业回款起到明显作用，比如刚需盘需降价10%左右，高端盘则可能需要达到20%—30%。 但目前各个城市均有“稳房价”目标，部分城市还有“限价令”限制涨跌幅度，比如房企需要降价10%，但在限价条件下仅能达到3%或5%，效果也打了折扣。 除此之外，房企还须考虑已购房的老客户对降房价的反应。
原标题：多国央行转入宽松政策轨道 我国货币政策以我为主将保持松紧适度 北京时间8月1日凌晨，美联储宣布降低联邦基金目标利率25个基点至2.0%-2.25%，为2008年以来首次降息。1日，中国人民银行未下调公开市场操作利率。专家表示，美联储此次降息及提前结束缩表标志着发达经济体货币政策转向宽松，预计未来会有其他国家跟随降息。中国货币政策料继续以我为主。下半年国内经济仍有下行压力，货币政策逆周期调节需求上升。定向支持、精准滴灌的政策思路将强化，结构性调控政策将扮演重要角色。货币政策将松紧适度，保持流动性合理充裕。 多国央行跟随降息 美联储宣布降息后，已有多个国家央行宣布跟随美联储降息，阿联酋央行、巴林央行和沙特央行降息25个基点，巴西央行降息50个基点至6%。 今年以来，在全球经济放缓态势下，已有印度、澳大利亚、韩国、马来西亚、俄罗斯、土耳其、南非等十多个重要经济体采取了一次或数次降息措施。 日本央行副行长雨宫正佳8月1日在出席会议时表示，日本央行将高度关注世界经济风险，以及各主要央行推出的货币政策对全球经济和金融市场的影响。与其他主要央行一样，日本央行将在必要时推出新的政策措施以防范风险。对日本而言，继续降低长短期利率、扩大国债等资产购买规模、加快货币发行速度等都是强化宽松政策的选项。 此外，欧央行行长德拉吉近日表示，全球经济增长放缓和贸易问题令欧洲经济前景承压，通胀预期下降，因此需要更多的刺激政策。 中国民生银行首席研究员温彬认为，随着全球经济增速放缓，预计欧洲央行和日本央行将跟进降息。目前，美国经济增速放缓，通胀水平持续低于美联储目标，但消费和就业状况尚可，故本次属于“预防式”降息，预计年内仍有降息1次的可能。 金融市场出现波动 在宣布降息25个基点后，美联储主席鲍威尔在新闻发布会上表示，目前降息只是“政策的中期调整，不是长期降息周期的开始但可能会再降息”。 由于鲍威尔暗示不一定会再次降息，7月31日，美股尾盘纷纷跳水，当天道琼斯工业指数、标普500指数、纳斯达克指数跌幅均超过1%。 8月1日，多个国家和地区股市出现波动。香港恒生指数跌0.76%，报27565.7点。日本和韩国股市涨跌互现，韩国首尔综合指数跌0.36%，日本日经225指数涨0.09%。 8月1日，沪深两市低开后维持窄幅震荡。上证综指跌0.81%，深证成指跌0.63%，创业板指涨0.22%。 中国银行国际金融研究所研究员王有鑫表示，美联储降息及提前结束缩表有利于改善全球流动性状况。预计今年全球金融风险将小幅回落，避险情绪和新兴市场金融压力缓解，股汇债市场走势逐渐平稳。 东方金诚首席宏观分析师王青认为，全球资本市场将迎来新一轮利好，新兴经济体资本外流及本币贬值压力有望缓和。不过，全球资产泡沫及新兴市场外债累积风险趋于上升，宽松环境下全球金融体系脆弱性将会加剧。 中国货币政策“以我为主” 专家表示，中国央行货币政策操作将以我为主，下半年货币政策逆周期调节需求上升。 摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊表示，在货币政策传导不畅的束缚下，降息的信号意义远大于其实际效用，因此在年内基本面失速下滑概率较低的情况下，降息并不具备太大的空间，房地产政策收紧也进一步制约了降息的空间。在北京大学国家发展研究院副院长黄益平看来，“美联储降息将对中国货币政策操作增加空间，未来货币政策调控仍以结构性改革为主。” 交通银行首席经济学家连平认为， 美联储降息给中国货币政策提供的空间是不是要利用，要视中国的实际情况而定。中国货币政策没有必要“亦步亦趋”，利率调整的关键是看国内需要。2018年以来，货币政策在实际操作中偏宽松，目前调整所产生的效应还正在进一步的形成和落地过程中，存贷款利率水平也在波动中下行。 也有专家认为，中国未来不排除有适时降息的可能。王青表示，近期制造业PMI持续处于收缩区间，预示下半年国内经济仍有下行压力，货币政策逆周期调节需求上升。考虑到当前消费增速偏低，猪肉以外的其他主要商品价格上涨压力较小，下半年CPI大幅超过3.0%的可能性不大，后期通胀走势对货币政策不会产生明显掣肘。由此判断，下半年不排除有适时降息的可能性。 连平提示，若货币政策实际操作进一步向“松”调整，有几个因素值得关注：一是去杠杆。二是人民币汇率。进一步下调利率水平或对人民币汇率带来贬值压力，现在需要保持人民币汇率的基本稳定。三是物价。当前CPI在食品价格的推动下，呈现冲高的阶段性状态。进一步降息或带来一些影响和压力，需要适当加以关注。 中信证券固定收益首席分析师明明表示，在利率市场化和利率并轨作为年内货币政策工作重点的背景下，以利率并轨的方式引导贷款利率下行是可操作、最舒适的实质性降息方式。
来源：每日经济新闻 近期，票据利率的走低引发市场热议。仅2个交易日，票据利率便跌至1%，甚至与SHIBOR、同业存单利率等出现倒挂现象，这意味着倘若银行用来自同业拆借、同业存单等渠道的资金去收购票据，明显会有所亏损。那么，银行为何要去做这种“赔本”的生意呢？ 票据利率持续下探 近期，票据利率持续下探，部分期限的票据利率已跌破2%，甚至跌至1%水平。 上海票据交易所数据显示，7月31日，隔夜国股银票转贴现利率整体下跌，6个月以下期限的利率均跌破2%。其中隔夜已跌至1%，相比上一交易日再度下行40BP；7天为1.2630%，下行31.47BP；1个月期为1.2676%，下行49.89BP；3个月期为1.4426%，下行66.67BP。6个月、9个月、1年期则分别为2.0218%、2.2298%、2.2387%，利率均有所下行。 票据利率跌至1%水平，这种情况较为罕见。据上海票据交易所披露的《2019年上半年票据市场运行情况》（以下简称《运行情况》），2019年上半年，票据贴现加权平均利率为3.64%，同比下降166个基点；转贴现加权平均利率为3.48%，同比下降137个基点；质押式回购加权平均利率为2.52%，同比下降103个基点。 上述《运行情况》中提及，票据利率与其他货币市场利率走势保持较高趋同性。上半年，1年期国股票据转贴现利率整体高于AAA+同业存单利率，平均利差为25个基点，二者走势总体保持一致，仅在月末、季末等特殊时点票据转贴现利率出现一定波动。 实际上，国股银票转贴现利率一般高于同期限的同业存单利率和同业拆借利率。不过，近期随着票据利率的下行，国股银票转贴现利率走低，由此出现了与拆借利率和同业存单利率倒挂的现象。 例如，7月31日，有24家银行发行了期限为1年的同业存单，参考收益率均在3%以上。从当日AAA+同业存单到期收盘收益率曲线来看，半年期限的为2.6824%，一年期限的为3.0428%。 同样地，从SHIBOR的角度来看，6月末跌破1%的低位已经过去。数据显示，7月12日以来，隔夜SHIBOR持续在2%线上。7月31日，隔夜SHIBOR报2.6420%，较上一交易日上涨2.10个基点；1周SHIBOR报2.6730%，较上一交易日上涨1.00个基点；1个月SHIBOR报2.6060%，较上一交易日上涨0.40个基点；3个月SHIBOR报2.6440%，较上一交易日上涨0.8个基点；6个月、9个月、1年期分别报2.7080%、3.0170%、3.0980%，与上一交易日持平。 银行为何要做“赔本”买卖？ 国股银票转贴现利率持续下行，与SHIBOR、同业存单利率等出现倒挂现象，这意味着倘若银行用来自同业拆借、同业存单等渠道的资金去收购票据，明显会有所亏损。那么，银行为何要去做这种“赔本”的生意呢？ 天风证券银行业首席分析师廖志明告诉《每日经济新闻》记者，票据没贴现前是算作银行表外，开完之后再贴现是算贷款，最近票据利率相对下行比较快，主要是与冲贷款规模有关系。监管指导一些银行加大信贷投放，而目前整个企业的贷款需求相对来说比较一般或者不够好，在这种情况下，很多银行可能会加大票据贴现的力度，从市场上去买票，冲整个贷款额度，这就会使得票据利率整体出现这样一个异常的下降。预计8月初开始就会回到一个相对正常的状态。 廖志明同时提及，类似于同业存单选择会看发行银行本身的资质，票据转贴现则会看票据承兑银行的资质，如果是差一点的银行承兑，可能风险会高一些，而这块在价格上也会有所体现。
近日有传言称银保监会正在部署房贷检查，涉及多个城市与数十家机构。7月24日，21世纪经济报道记者从某大行信贷业务人士处确认了这一消息。 目前从房贷市场的表现看，自6月起，全国范围内多个城市房贷利率掉头向上。 但这一利率走势在7月并未持续，而是出现了利率波动。如南京自今年5月以来，首套房贷款从基准上浮5%上升至基准上浮15%及以上；但在近日，某城商行南京分行却下调了首套房利率。这一在个别银行间出现的利率波动并非特例。 21世纪经济报道在此前报道中提到，进入6月以来，越来越多城市开始加入到房贷利率上调的行列，尤其是房地产热门的二线城市。继青岛、南京、成都之后，天津、苏州、福州、宁波、南宁、合肥等地的房贷利率平均水平均在6月份有所上涨，且变化频率较快。 融360数据还显示，6月首套房贷利率下调的银行数量已经从5月的108家减少到44家；而首套房利率上浮的银行数量，从6月的27家增加到66家。房贷利率上浮已成普遍现象。 21世纪经济报道记者了解到，某城商行南京分行将其首套贷款利率从基准利率上浮15%降至基准利率上浮10%。有购房者表示，该行的部分VIP客户，可以做到上浮6%。 在短期内，部分区域房贷利率出现较快且较大幅度的波动，仍值得注意。 他认为，下半年银行的信贷资金普遍比上半年紧张，再加上热门城市的房地产调控等因素影响，预计接下来可能有更多城市和银行加入到房贷利率上调的大军中。 21世纪经济报道记者从华南某股份行信贷业务人士处获悉，虽然银行的贷后监控近年来一直趋严，而且随着利率的抬升，之前两年存在较多的消费贷流向房市的情况已经基本得到遏制。但是近期小微普惠贷款的门槛有所降低，给银行的批贷包括贷后监管都带来了一定的压力。 上述人士直言，对很多小微企业主来说，受到房地产投资的“诱惑”在所难免，银行可以做的只能是加强尽调和引导，包括贷后监管。但因小微企业数目众多，有些贷款金额不算高，不能排除其中有资金流向了楼市。 对于“首付贷”的需求，上述人士坦言一直都存在，只是能做的较少。“一些大型中介有合作的小贷或其他金融机构可以提供类似的产品，但周期短，利率不低。内地银行监管要求下没有类似产品，有些消费者会尝试选择境外的产品，如香港地区的金融产品，其利率会比消费贷低一些。但境外银行风控比较严格，具备贷款条件的消费者并不多。”
“量增价降”后融资成本如何再降一步 来源：金融时报 解决实体经济融资难、融资贵的说法提了很多年，近两年来，相关政策明显加速，落地效果也逐步显现。7月24日召开的国务院常务会议指出，下一步，要按照宏观政策的要求，统筹运用多种工具，推动实际利率有效下降，支持中小银行发展，降低企业特别是小微、民营企业融资成本。事实上，自2019年《政府工作报告》发布以来，国务院常务会议多次提及“降低融资成本”，从市场效果来看，一方面，实体经济尤其是中小微企业的融资成本有了显著下降，但另一方面，供需依然存在一定问题，如何找到更可持续的服务模式，是政府、金融机构及企业需共同推进的内容。 利率并轨有助融资成本下降 “当前，我国民营、小微企业的贷款利率已经出现了明显下行。”民生银行首席研究员温彬在接受《金融时报》记者采访时表示。银保监会公布的数据显示，今年前5个月，我国普惠型小微企业贷款平均利率6.89%，较2018年全年平均水平下降0.5个百分点，其中5家大型银行的平均利率是4.79%，下降0.65个百分点。银行信用放款、减费让利两项措施，也降低了小微企业其他融资成本0.54个百分点。 在专家看来，这种利率的下降得益于银行内部加强成本核算、改进风控以及不断完善产品和服务，也有赖于国家对小微企业贷款给予了优惠政策。比如，人民银行对普惠金融实施定向降准、创设定向中期借贷便利，财税部门也出台了相关的政策。内外叠加，相得益彰。 不过，市场观点认为，目前央行政策利率和市场利率已经有所下降，但是小微、民营企业的贷款报价仍和基准利率挂钩，货币政策传导机制不畅仍然存在。因此，要建立由央行调整政策利率引导市场利率，再传递到信贷市场的利率报价机制。 “我国利率市场化改革还存在利率‘双轨’的问题，其中，改革的焦点目前是贷款利率‘双轨’。”对此问题，在不久前央行新闻发布会上，央行货币政策司司长孙国峰表示，下一步，利率市场化的关键是推进贷款利率进一步市场化。贷款市场报价利率（LPR）的市场化程度更高，更能够反映市场资金供求情况。推动银行更多地运用LPR，有利于疏通货币政策向市场利率的传导，降低实际利率。 支持中小银行发挥积极作用 而中小银行对于服务实体经济，特别是支持民营企业和小微企业融资也具有不可替代的作用，这也是国常会所强调的内容之一。此前，银保监会新闻发言人在接受《金融时报》记者采访时表示，将继续按照党中央、国务院的工作部署，支持中小银行回归本源、专注主业，加大政策支持力度，积极解决发展难题，推动中小银行高质量发展。 近年来，中小银行在服务中小微企业方面推陈出新，借助灵活机制与技术创新，打造“敢贷、愿贷、能贷”长效机制。例如，网商银行依托“系统—数据—模型—策略”的信用风险管理总体架构，搭建了“准入—授信—贷中监控—贷后管理”的全流程信用风险管理体系，形成小微贷款服务“310”模式（3分钟申请、1秒钟决定、0人工干涉）。截至目前，累计为1746万小微经营者和个人经营者提供了近3.07万亿元经营性贷款。从2017年度年均的13.15%到2018年四季度的11.93%，贷款利率下降了1.22个百分点。 值得注意的是，在中小银行中，民营银行和社区银行的作用不可忽视。中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼在接受《金融时报》记者采访时表示，在我国，民营银行和社区银行与民营和小微企业“门当户对”，有着天然的相容性，有助于填补我国大型金融机构无法或无力顾及的市场。从长远看，要缓解民营和小微企业融资困难，必须采取更多措施，加大政策支持，优化发展环境，推动民营银行和社区银行更好发展。 据统计，自2014年首批5家民营银行获批成立以来，目前我国已有17家民营银行。但是，我国在支持民营银行、社区银行等方面仍显不足，中小银行发展受到较多限制，市场竞争力不够强，为民营和小微企业服务的能力还有很大的提升空间。对此，董希淼提出了四点建议：一是努力拓宽中小银行负债来源；二是支持中小银行多渠道补充资本；三是引导中小银行开展好产品创新；四是鼓励中小银行申请相关业务资质。 对于支持政策，工银国际首席经济学家程实认为，下半年针对中小金融机构的定向降准、多渠道补充资本金等措施有望出台。他谈到，当前的外部和内部线索共同指向了货币政策的“结构功能”。沿循外部新线索，对于贸易博弈长期化引发的央行资产负债表变动，进一步的定向降准料将是首选政策应对，在下半年仍有施展空间；沿循内部新线索，流动性供给的总量发力料将渐次减弱，针对中小金融机构的结构性支持有望加码。 统筹运用多种工具 值得注意的是，国常会指出，要统筹运用多种工具，推动实际利率有效下降。自去年以来，随着纾困措施的相继落地，商业银行对民营、小微企业的支持力度不断加大，同时信贷结构也随之优化。人民银行最新公布的社融等其他数据也体现出信贷结构优化及其对实体经济的支持增强。例如，上半年，对实体经济发放的人民币贷款增加10.02万亿元，同比多增1.26万亿元；对实体经济发放的外币贷款折合人民币增加97亿元，同比多增222亿元。 5月6日，人民银行宣布将服务县域的农商行存款准备金率与农信社并档，简化准备金率档次，已于5月15日、6月17日、7月15日分三次实施到位。同时基于此，我国存款准备金制度“三档两优”的新框架将确立。尤其是通过降准增加中小银行中长期可用资金，将持续提升“增信用”实效，提高银行信贷服务民营和小微企业的水平。 自近年来，货币+财政组合拳支持民营、小微企业已成常态。在董希淼看来，积极财政政策要继续加力提效，保障更大规模减税降费落实到位。货币政策适时加大逆周期调节力度，坚持精准滴灌。打好货币和财政政策组合拳，降低民营、小微企业的综合融资成本。另外，融资担保基金也要发挥好为企业增信的积极作用。此次国常会也提出，确定进一步治理违规涉企收费的措施，大力清除企业不合理负担。 另外，温彬特别强调了金融科技的重要作用。商业银行惧贷的一大原因就在于民营、小微企业缺少抵押物、信息不透明导致信用风险较高。通过大数据、人工智能、云计算等科技的应用、能够显著提高银行的风控水平，打破信息壁垒，进而降低银行为民营、小微企业发放贷款的成本。
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