转让方科锐得实业成立于2010年11月，注册资本1亿元，是国网四川省电力公司的间接子公司。 7月27日，北交所预披露信息显示，四川科锐得实业集团有限公司拟转让四川金沙阳光房地产开发有限责任公司100%股权及相关债权。 披露信息显示，标的企业金沙阳光房地产成立于2005年3月，注册资本5000万元，为集体所有制企业，经营范围包括房地产开发、建筑装饰业及商品批发零售，科锐得实业持有其全部股权。 标的企业2019年度审计报告数据显示，其营收2934.62万元，利润亏损3092.98万元，净利润亏损3422.23，总资产96954.99万元，总负债98228.07万元，所有者权益-1273.09万元。 标的企业2020年6月30日财务报表显示，其营收246.74万元，利润亏损2508.61万元，净利润亏损2714.39，总资产94443.63万元，总负债97747.51万元，所有者权益-3303.88万元。 天眼查资料显示，转让方科锐得实业成立于2010年11月，注册资本1亿元，是国网四川省电力公司的间接子公司。
曾经提出“地产地段地段”论并成为房地产行业投资的经典标准的李嘉诚，实际上向房地产行业输入了不少的套路和操作，比如公摊面积，不过有时候他自己不承认。 可以说他被奉为投资大神，所以，他的一举一动牵动着行业敏感的神经。这些年提李嘉诚，我觉得最多的就是李嘉诚卖卖卖的节奏，向行业释放了很多信号。他的回答倒是简单明了，“我只是一个商人，商人的首要目标是让资本更安全，其次才是增值更快。” 也正因为如此，投资者们才更把他的一举一动视为投资的导向。差不多是2017年那时候，我对李嘉诚的关注也比较多，一路关注着，看他今天抛售，明天抛售，非常热闹。也足见他之前积累了多少产业。 据时代财经报道，西南区域投资正火的时候，精明的李嘉诚家族又开始卖卖卖了。长实集团披露，其将旗下位于成都一项目公司出售给禹洲集团及成都瑞卓置业有限公司，对价10.12亿美元，折合人民币约71亿元。 有人说，李嘉诚就是个商人，当然啊他自己都这么说，其实他暴富的套路很简单，那就是低价拿地，然后捂盘不卖，然后过些年靠倒手发财，不过很多人都是这么干的，只不过是李嘉诚做得更彻底而已。 低价拿地，久囤不开，外界称这是李嘉诚的一贯策略。当然这次追溯起来，同样是这个套路。 16年前，长实集团以21.35亿元总价拿下成都市城南新区商住地块，成交楼面价1030元/平米，以此成为当时成都乃至整个西部地区的总价“地王”，轰动一时。 由于开发周期过长，李嘉诚他们还多次被质疑“捂盘”。按照此前规划，这个占地面积达到1036亩的超级大盘计划分8期来建设，目前为止，只推出过6期产品。 李嘉诚之所以不在乎，因为有一笔账他们算得很清楚，这笔交易就足以赚个盆满钵满。根据收购协议，除出售资产获得的溢价之外，长实集团将向收购方提供一笔约3.43亿美元（约26亿港元）的贷款，长实集团能从此贷款中获取大约2.7亿元的利息收入。长实预计，出售事项可录得38.11亿港元的收益。 虽然李嘉诚有投机之嫌，不过一路看来，其实他是始终跟着大势走的。自从房地产市场进入房子是用来住的而不是用来炒的这个逻辑以后，就不会再有大涨的预期，也不会有大落的可能，一切将以稳定为主。 所以，有的人看到市场不会大涨，也有人看到市场还有机会，因为不会大跌。大涨态势已过，但并不意味着投资完全失去了机会。这就是我们当前的市场。而李嘉诚却在用实际行动证明着自己说过的话。 作为购房者是不是看到李嘉诚卖卖卖，你也开始慌了？觉得房地产不行了？我只能说赚过大钱的才觉得房地产最好的机会过去了，但对于普通人来说却并非如此。 李嘉诚曾说，“我做生意的原则，一方面是对于债务和贷款问题要非常小心，如履薄冰。另一方面，我在地产经营上步步为营。如果地产价格太高，到老百姓买不起的时候经营就需要防范了，我不会冒险去赚最后一个铜板。” 你可以细品李嘉诚的话，当然这还不够，你更要看他的实际行动，不能只看他说什么，更要看他做什么。如果是对个人投资者而言，李嘉诚也曾给大家进行过劝告，多次重申可以买房自住，但炒卖则一定不好。如果市民可负担自住，当然可以买房，但如果入市是炒楼则一定不好。 看到了吧，不适合投机炒房了。但是另一方面，你会看到李嘉诚无论怎么卖卖卖他也并没有完全放弃房地产行业。这只能说明他涉猎的房地产太多了吧。 还记得当年李嘉诚的话吗？他在说了2017-2018两年将会继续出售物业后还有一句话，那就是他并不会放弃地产业务。也就是说，李嘉诚以后还得靠房地产吃饭。 去年底今年初，李嘉诚还曾以24亿元收购上海商场项目三林印象城呢。所以，无论是买还是卖都是正常现象，但是买有买的原因，卖有卖的逻辑，从来就没有绝对的好与坏，只有是否适合。你看懂了吗？ 任何忽悠你千万不要买房或任何时候都可以买房的话都是不负责任的。如果连这点常识都没有，那么真的就不用关注房地产了。 不过最近这次转让也让他惹上了不小的麻烦，以商业利益为重的李嘉诚该如何处理呢？因为，实际上这次被打包转手给禹洲集团和瑞卓置业的不仅仅是项目，还有整个和黄成都公司的员工。并且，这些员工也是到了7月23日才得知公司易主的消息，这让毫无心理准备的他们感到十分错愕。全体员工将按照经理级、主任级、一般级三个级别分别获得和记黄浦给予的N加1-2的补偿金。 所有联名员工明确表示，不接受和黄成都公司在会议中口头通知的内容，要求长实集团派出高管出面进行关于员工补偿金的沟通，明确补偿金执行标准的所有细节。 虽然卖卖卖非常有经验，但是还是遭遇了这样的员工摩擦，看来还得多吸取教训积累经验啊！
新一轮楼市调控的序幕已经拉开，热点城市又开始出台限制性政策！ 7月23日，南京深夜发布楼市新政，在此之前，深圳、东莞、杭州和宁波已升级楼市调控。 7月24日，罕见高规格的“房地产工作座谈会”在北京召开，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正再次明确“房住不炒”“确保房地产市场平稳健康发展”。参与座谈会的10个城市为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等一二线城市。 7月25日凌晨，东莞率先跟进发布调控政策，涉及土地供应、限购、限售等9个方面内容，严控房价上涨。 此次会议上没有要求特别实质性的政策出台，最大的意义在于给当前市场敲响了警钟。联系到此前各地已出台相关限制性政策的城市，尤其近期从深圳到南京，再到东莞，这就有很强的信号意义，核心仍然是要确保房地产市场平稳健康发展，这也是今年两会上总理政府工作报告中涉及房地产仅有的38个字中最核心的观点。 01 明确8大重点：紧绷房地产这根弦 此次房地产工作座谈会旨在总结房地产长效机制试点方案实施情况，分析当前房地产市场形势，部署下一阶段房地产重点工作。 ·牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ·坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 ·坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策 ·从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。 在房地产长效机制的基础上，增加了差别化调控措施的措辞，这意味着接下来精准调控，哪里有问题就打哪里的针对性政策将成为各地楼市调控的常态。如深圳与南京的新政就是很好的例子。 座谈会还强调了下一阶段房地产8项重点工作，一定程度上代表着接下来调控的风向。 1.要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。 2.要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。 3.要实施好房地产金融审慎管理制度，严控增量，防止资金违规流入房地产市场。 4.要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势。 5.要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况。 6.要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。 7.要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。 8.要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。 最大的亮点是明确了坚持问题导向。从已出台相关政策的南京、深圳和杭州等地调控内容来看，均是在中央“三稳”的长效调控目标下，出台的强力打压的政策，抑制楼市过热的现象，其中“万人摇”、假离婚炒房、房价过快上涨等市场乱象，破坏了房地产平稳健康发展。因此，在这次会议之前，楼市调控升级的迹象已经非常明显。 针对房价上涨过快、炒房行为等敏感的问题，各地城市坚持问题导向，有问题的城市出台政策解决问题，没问题的城市无需过度解读和担心。 座谈会重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”也释放出很强的信号意义。自2019年7月，中央首次提出“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”以来，这一基调就被认为是中央层面对房地产调控政策力度最严厉、态度最鲜明的措辞之一。 金融政策方面继续强调了防止资金违规流入房地产市场，这说明了今年相对宽松的资金面不会直接向房地产放开，对比之前的金融政策仍然保持一致。 02 东莞连夜跟进升级限购 房地产工作座谈会结束当晚，7月25日凌晨，东莞率先跟进，至此，东莞已一个月内连出三次调控政策。 从东莞调控内容来看，涉及土地供应、限购、限售等9个方面内容，严控房价上涨。 具体来看，在增加土地供应层面试点“三限房”，即“ 限地价、限房价、限购买人群”的住房项目；调整限购政策，外地人购买首套房需在购买之日前2年内连续缴满1年社保，二套房需在购买之日前3年内连续缴满2年社保，外地人限购第三套；限售政策方面，取得不动产权证满3年后方可交易转让。 东莞跟进的新政符合房地产工作座谈会精准调控精神，未来各地“因城施策”将成为楼市调控的常态。 各地的调控政策也体现出越来越多的共性。对于炒房行为，推出极具针对性的调控内容。比如升级限购、增加限售年限；针对万人摇项目作出相关规范，打击一二手房倒挂而产生的炒房行为。对于较为活跃的城市，政策层面会给出一些信号去抑制。 03 十大城市被重点关注 值得注意的是，此次座谈会上出现的10个城市：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙，基本都是今年热度较高的城市。 从土地市场来看，尽管受疫情影响，2月份土地市场成交规模大幅缩水，但北京、福州和成都等城市土地成交建面在100万平方米以上，整体溢价率都维持在15%以上。随着3月土拍市场的逐步恢复，5月整体市场开始进入新一波高峰。 以南京为例，虽然南京在今年下半年开启了“限房价、竞地价”的拍地模式。但在“双限”政策下，7月10日和7月15日两场土拍仍吸引了多家房企的关注，出让的16宗地中有11宗触顶成交，热度甚至明显高于7月3日那场非限价地块的竞拍。 之后尽管宁波、深圳等城市纷纷加码调控，但北京和上海的土地市场热度依然高涨。7月21日，宅地断供近五年的浦东唐镇板块一宅地出让，吸引了建发、旭辉、金茂、华侨城、浦东金桥等多家品牌房企参与竞拍，经过232轮竞拍之后，华侨城以50亿元的总价竞得，溢价率达19.07%。 7月22日，北京其中远洋+城建48亿摘大瓦窑新村宅地，楼面价达4.66万元/平方米，首创29.6亿摘北京大瓦窑馨城地块，楼面价达4.4万元/平方米。 不仅如此，日前北京房山区也成交一宗超高溢价地块，该地块吸引了10家以上的房企，经过108轮竞拍才被中海以40亿元的总价斩获，溢价率超过40%。 销售方面来看，北上广深一线城市在2月进入低谷后，均出现了一定的增长，在这其中，上海成交面积与金额都是4个城市中最高，虽然在5月冲顶后出现一波下滑，但总体仍保持在高位。 价格方面，4大城市进入5月后环比都开始转正，其中上海连续三月同比价格涨幅靠前，广州6月单月表现抢眼，深圳今年热度虽高，但由于限价问题，整体均价走势较低。 二线城市中，比较具有代表性的是杭州和宁波。上半年我们针对杭州28个项目做了统计，其中15个项目备案价格有上涨，虽然在限价调控之下，杭州的楼盘售价并未出现明显上涨，其中12个涨幅均在5%以内，但是同时市场上也基本未出现明显降价的楼盘。 从热点城市楼市表现来看，此轮政策微调也在意料之中。从过去几年政策出台的规律来看，二季度从3月份开始市场一般是全年较为活跃的阶段，三季度市场也会迎来一系列调整周期。随着信号的释放和各地调控政策的出台，市场将会进入相对理性的平稳新周期。当前调控的逻辑还是希望市场能够保持价稳量增，至少做到量平。 综合已出台政策的城市，“四限”政策仍是地方调控的主要抓手。政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快，各城市因城施策，及时调整未来政策走向，以提高政策的针对性及有效性。 房地产对地方经济、财政和就业有有着至关重要的影响，房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂，中国地方政府的财政收入与房地产密不可分，因此，政策不会从根本上对房地产做出非常严格的限制政策，而是针对楼市出现的具体问题，采取措施解决问题，确保房地产市场平稳健康发展。 事实上，纵观近五年总理政府工作报告中对房地产的表述，促进房地产市场平稳健康发展，一直是核心内容，今年更是突出强调了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策也被重申。 可以预见，未来很长一段时间内，房地产市场将坚持一城一策、因城施策。从各地实际情况出发，有什么问题，就解决什么问题，进一步采取有针对性的政策举措，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。
从利益相关者的诉求出发，加征房地产税在中国预期的政策目的有三个：一是调控房地产市场、抑制房地产金融化泡沫化，二是调节收入分配和财产再分配、缩小贫富差距，三是优化地方政府财政收入结构、建立“与事权相匹配”的财政管理体制。要辨证看待房地产税的影响：将房产税作为房地产长效管理机制的一部分，打消居民期望与房产税作用的“预期差”，最后，房产税征收手段、范围等细节仍需要审慎推敲。 我国房地产税结构呈“重增量住房、轻存量住房，重开发建设与交易环节、轻保有环节”的特征，房产税在“开发建设、流转、保有”三大环节中占比较小。2020年5月18日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》指出要稳妥推进房地产税立法。《意见》对房地产税的表述引起大家的广泛关注，焦点在于是否会在持有环节加征“房产税”。 从利益相关者的诉求出发，加征房地产税在中国预期的政策目的有三个：一是调控房地产市场、抑制房地产金融化泡沫化，二是调节收入分配和财产再分配、缩小贫富差距，三是优化地方政府财政收入结构、建立“与事权相匹配”的财政管理体制。要辨证看待房地产税的影响：将房产税作为房地产长效管理机制的一部分，打消居民期望与房产税作用的“预期差”，最后，房产税征收手段、范围等细节仍需要审慎推敲。 2020年5月18日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》指出，要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。 广义的房地产税在我国早已有之，是个较为复杂的税收体系，主要涉及十多个税种，涵盖了开发建设、流转和保有三大环节。狭义的房地产税在我国仅指“房产税”，针对房地产保有环节，征收范围仅限于“城市、县城、建制镇和工矿区”，且对居民自有住房在内的五类征税对象免纳房产税。 房产税自始至终是我国整个房地产税的组成部分，因其属于房地产保有阶段的税款，将对民众持有住房的成本产生较大的影响，《意见》对房地产税的表述引起大家的广泛关注，焦点在于是否会在持有环节加征“房产税”。 一、我国房地产税现状：“两重两轻” 我国房地产税结构呈“重增量住房、轻存量住房，重开发建设与交易环节、轻保有环节”的特征，房产税在“开发建设、流转、保有”三大环节中占比较小。 （一）现状 目前，我国房地产保有环节的税收只包括房产税和城镇土地使用税，这两个税种不仅税率低、税基较窄，而且对居民非营业用房免征，整体税负水平较低。与之相比，开发环节和流转环节的税种多、税负重。两者共同造成了在房地产开发、交易过程中整体税负水平较高。 表 1：各国房地产税的征收情况 资料来源：作者整理 《中国税务年鉴》数据显示：房地产行业税收总额中，房产税占比仅2%，加上保有环节的另一项税收城镇土地使用税，整个保有环节税收贡献不超过5%。而营业税、企业所得税和土地增值税等的占比均在15%以上，其中营业税占比甚至达到30%以上。 （二）弊端与改进方向 我国房产税制度匮乏和不完善直接或间接造成了地方政府“土地财政”依赖、土地资源缺乏合理配置、居民贫富扩大等问题。借鉴国外的房地产税制度是解决我国房地产市场实际问题的一个破局方向，有助于推动各级政府加强对财产权的保护，有利于建立“与事权相匹配”的财政管理体制。 二、房产税的目的：利益相关者视角 2018年3月7日，财政部副部长史耀斌在答记者问时称会按照中国国情合理设立房地产税制度，认为房地产税主要作用是调节收入分配、筹集财政收入。 实际上，加征房产税的目的更加丰富，从利益相关者的角度统筹考虑，才能深刻理解房产税的利弊。目前，我国房地产市场主要有四大利益相关者，对房产税的诉求有较大差别、甚至完全相反。 表 2：各利益相关者对房产税的诉求 资料来源：作者整理 从利益相关者的诉求出发，加征房地产税在中国预期的政策目的有三个：一是调控房地产市场、抑制房地产金融化泡沫化，二是调节收入分配和财产再分配、缩小贫富差距，三是优化地方政府财政收入结构、降低对“土地财政”的依赖、建立“与事权相匹配”的财政管理体制。 三、加征房产税的影响：国内经验和国际对比 全球加征房地产税有四个共性安排：一是按照评估值征税，即按照价值征税；二是房地产税都有税收优惠，但具体的方式和水平不一样；三是属于地方税，收入属于地方政府，地方政府用于满足教育、治安等公共基础提供；四是房地产税税基确定较复杂，需要建立较完备的税收征管模式，才能征得到、征得公平。从房价、市场调控、财政收入、金融稳定四个方面分别评价房产税的影响： （一）不会大幅降低房价 国内外的实践表明，在保有环节加征房产税不会对房价长期趋势带来翻转。房产税可能延缓、阻止部分买家的购房，但仅凭房产税单一因素无法影响房地产市场长期趋势，金融政策、土地供应、人口流入等因素的作用可能更有决定性。 国外方面，房地产税以Council Tax（英国，针对居住用房地产）、Domestic Rates（英国，针对商用房地产）、Rates（澳大利亚，针对土地）、Property Tax（美国/日本）、Comprehensive Real Estate Holding Tax（韩国）等形式出现，但基于这些国家和地区房产税多年的实施情况来看，当地房价走势受其影响甚微：根据英国National Wide和美国OFHED公开的住房价格指数显示，近三十年英国住房价格上涨近4倍，美国住房价格上涨2.5倍左右，且已超过次贷危机前的房价水准。日本在上世纪70年代开征物业税，80年代增加对土地短期交易开征资本利得税，但都无法阻挡居民炒房热请，直至90年代泡沫破裂。 国内方面，中国香港的房产税由差饷+物业税+地租组成，其中差饷已有百年的历史，2010年香港政府还针对非港居民推出“买家印花税”（15%）来抑制房价上涨，期间印花税一度调高至16%，但依旧无法阻挡购房者热情。上海和重庆作为大陆仅有的两个针对部分非营业性住房征收房产税的城市，根据中国指数研究院的住宅价格数据，2011年至今两地的住宅价格涨幅与同期全国楼市周期性波动几乎一致，房产税对房价的影响不明显。 （二）能够调控房地产市场 房产税在增加财政收入的同时，还有调控房地产市场功能，传递出政府对房地产市场的信号，改变市场预期。历史上，除固定资产税和城市规划税两项常备房产税之外，日本还出台过以调控市场为目的的特别土地保有税（1992年）、地价税（1991年）以及提高短期转让土地所得税（1969年）等类房产税手段。日本对房地产市场的调控依赖多个税种构成的涉房税收体系，而不是仅仅依靠某一项税收政策。 2017年，我国提出“房子是用来住的，不是炒的”的定位，同时也提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”通过住房结构（租售并举）、土地供给（盘活存量土地、农村集体所有地改革等）、税收（房产税）和金融（资产证券化、信贷政策）建立房地产市场调控长效机制。可见，房产税是建立房地产市场调控长效机制的一个环节。从效果上看，多种调控手段的结合使用取得了明显效果，有效抑制了房价快速上涨的态势。 （三）能够优化地方财政收入结构 近年来，地方政府对土地出让金的依赖达到高点。2019年土地出让金占地方财政总收入的41.8%，比2018年上升1.9个百分点，再创新高。2019年在经济增速下行、大规模减税降费的背景下，政府更加依赖于卖地来对冲债务风险。此外，“一城一策”对于某些财政比较依赖于土地出让金的城市而言，地方政府在卖地上增加了一些灵活性。 但是，我国房地产市场正逐渐进入存量时代：一线和核心二线城市新增规划用地将不断减少，一线城市的二手房交易量已经超过新房，呈典型“存量房市场”特征。三四线城市库存仍然较高，开发商拿地和新开工意愿不足。土地出让金增速逐年下滑，地方政府亟需优化财政收入结构。 图 1：土地出让金占本级财政收入的比重逐年上升 资料来源：财政部 从筹集财政收入的角度来看，房地产税相对于土地出让金主要有两点优势：第一是持续性。在房屋的存续期间政府每年定期收取，有效的保证了此项财政收入的可持续性。第二是稳定性。一般来讲，房地产税的计税依据评估值每隔几年评估一次，评估值在一段时间内保持相对稳定，使得其不会在经济周期波动中受到太大影响。 从国际经验来看，房地产税是发达国家地方政府财政收入稳定且重要的组成部分。地方政府支出主要用于一般公共服务、教育、社会治安等固定支出项目，具有弱周期性的房产税对地方财政十分重要。以美国为例，房产税在美国州和地方政府财政总收入、来源于州和地方政府收入、州和地方政府税收收入中的占比大致为15%、20%和30%左右。实际上，单对地方政府而言，房产税占比分别达到25%、40%和70%左右。以日本为例，日本房地产保有环节的税种包括固定资产税和城市规划税，均属于地方税种（市町村级政府）。根据《日本统计年鉴（2018）》，2012-2014年房产税占市町村税的比重分别为48.2%、48%和47.4%。 从国内实践看，上海、重庆两地实行房产税以来，房产税有了较大幅度的增长，但占总体地方财政比重仍然很低。两地房地产税试点推进困难重重，并没有充分发其筹集收入的作用，计税依据、税基过窄、税率过低是主要原因。两地的税率普遍较低，最高税率不超过1.2%，最低税率仅为0.4%。加之各种税收优惠政策，实际征收率远低于理论征收率。房地产税在全国推广要充分吸取两地的经验和教训。 资料来源：重庆、上海财政局 （四）不能抑制房地产金融化 房地产税一定程度上可以作为调控房地产市场的工具，但是对金融系统稳定性作用不明显。2008年美国金融危机之前，房地产税完全没有阻止银行业房地产贷款快速增长的趋势，最高点时房地产贷款（公司类、个人类合计）占银行业贷款比重达到63.5%。金融危机后，该比例一路下降到2019年末的48.6%。可见，金融机构房地产业务、资产质量并不取决于房产税，金融系统自身的经营行为更关键。 图 4：美国银行业房地产贷款余额基本不受房地产税的影响 资料来源：FDIC （五）不能明显减少贫富差距 根据学术界的研究，房地产既有“财富效应”又有“挤出效应”。我国房地产市场经过多年快速发展，挤出效应越来越明显。中国人民银行《中国区域金融运行报告（2019）》发现，居民杠杆率（住户贷款余额/GDP）水平对消费增长的负面影响值得关注。分析结果表明，控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后，居民杠杆率水平每上升1个百分点，社会零售品消费总额增速会下降0.3个百分点左右。意味着，近年来居民贷款购房导致的杠杆上升会抑制消费能力，损害我国经济增长基础。房产税对房地产贷款增长的抑制效果不明显，因此，也很难降低房地产的挤出效应。 从美国、英国看，居民基尼系数波动与房产税关系并不明显，房产税在调节居民财富方面的作用需要其他配套政策的支持。 图 5：基尼系数与房产税的关系并不明显 资料来源：美国商务部普查局、欧盟统计局 四、结论 房地产税在我国存在已久，本次《意见》重提“稳妥推进房地产税立法”意在房产税（保有环节）做加法。从国际经验来看，房产税对稳定政府财政收入，维持城市运转具有重要的作用。同时，随着税收政策体系的不断完善，无论是短期还是长期，在房地产市场运行中确实起到了一定的引导作用。我国房地产利益相关者众多，要辩证地看加征房地产税的利弊： 表 3：对各利益相关者的影响 资料来源：作者整理 在房产税立法、授权、推进过程中，要注意以下几点： （一）打消居民期望与房产税作用的“预期差” 开征房产税是为了解决财政收入、房价高的问题，还是解决社会财富分配不公的问题，各利益相关方没有一个明确和一致的意见。社会公众倾向把房价和税收联系在一起，认为房产税主要为了解决房价问题，通过收税抑制投资需求，从而降低房价，必然会导致现实和期望出现较大反差。 （二）房产税是房地产长效管理机制的一部分 国内外实践显示，开征房产税并不会对房价造成很大的直接冲击，无论在房价处于调整期还是快速上涨通道中，房产税都不是影响房价的主要因素。同时，在房地产价格仍持续上涨的时期，房产税也不能有效抑制房地产投资性需求。为此，出台房产税只适宜作为调控房地产市场“长效机制”的组成部分，并不能对其调控功能寄以过高期望。 （三）房产税征收手段、范围等细节仍需要审慎推敲 从中国的国情出发来合理设计房地产税制度，采用宽税基、少税种、低税率原则，避免重复征税。合并相关的税种、合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担。兼顾社会公平，采用差别化税率，利用税收豁免政策进行二次调节，充分考虑不同群体的税负结构。逐步使房产税成为地方财政主要来源，长期来看，房产税应成为政府财政收入的主要组成部分。
中国股市上周五再次遭遇挫折，上证暴跌近4%，创业板下跌逾6%。与此同时，主要股指实际波动率回升至2018年底中美贸易摩擦全面升级时的水平，以及今年2月新冠病毒疫情肆虐时的水平。我们两周前预测的市场回调仍在继续（《与牛共舞》，20200713）。在这样的一个市场里交易不得不忍受市场巨幅的波动。 在这扰乱人内心平静的市场动荡中，我应邀出席了一个由人民大学组织的在线高端论坛，与其他在市场不同领域中享有盛名的经济学家一起讨论时势，并发表演讲。会议主持人在现场问我，当下宽松的货币政策是否引发了市场中的金融套利，新增的流动性是否并没有帮助到经济里最需要帮助的地方。这样的问题意味着，市场共识开始担忧潜在的货币政策转向的可能性，尤其是考虑到最近市场的飙升，以及人们对类似于2015年泡沫的关注。与此同时，一个房地产高层会议再次强调了“房住不炒”的政策思路。 所有的政策都有成本。对于任何市场，无论是作为新兴市场的中国，还是作为成熟发达市场的美国，宽松货币政策的代价都是这种政策往往会引发市场投机。在市场日成交额远超万亿元的充裕流动性中，同时在市场波动剧烈、未来不确定的情况下，人们是不会关注基本面的，而是会更热衷于投机交易。毕竟，不断上升的不确定性使我们的未来变得越来越难以捉摸，因此研究基本面只是徒劳。考虑到流动性和不确定性，人们将出于贪婪的本性进行交易和投机，而不是买入持有、长期投资。因此，我们可以把因投机加剧驱动的市场上涨视为任何货币宽松政策的必要成本。而政策决策的关键是看这些成本是否超过了宽松政策的必要性。 我们认为，政策需要保持对实体经济的支持。第二季度经济增长的结构比预期要差，上半年经济仍为负增长。就业前景仍然不明朗，服务业和中小企业仍在恢复中。展望未来，中美的竞争正在升级，并可能持续到11月的美国大选。简而言之，经济将需要财政和货币政策所能提供的一切帮助。市场利率下降到低于官方存款利率，并在二季度导致了一些暂时的套利机会去赚得息差。然而，这就是市场在发挥功能。这样的套利交易的存在反而将使市场价格恢复正常。毕竟，在2013年6月的“钱荒”之前，中国金融体系中的漏洞导致市场利率长时间地低于基准存款利率，从而创造了持续的套利机会。然而，自金融业改革以来，这些系统上的漏洞已经被填补。 与此同时，房地产的微调有可能是政策基调微妙变化的前奏。最近几个星期，人们购房的热情再次成为新闻头条。许多城市再一次见证了购房者排起长队抽签买房子的现象。许多城市的房地产销量现在大多回到了新冠肺炎爆发前的水平。生产水泥的机器也忙起来了。由于房地产泡沫给中国经济带来的系统性风险大于股市，尤其是在股票市场的大盘股估值仍较低的情况下，所以决策者的密切关注也就不足为奇了。 尽管如此，我们注意到自2014年以来，房地产价格通胀和股票回报呈负相关的关系（图表1）。尽管房地产投机的新闻头条吸引了很多眼球，但房地产价格通胀实际上是温和的，特别是考虑到一个低利率的环境。如果有关部门也看到了同样的情况，那么房地产会议发出的信号是要让房地产市场的势头降温，而不是像当年那样采取强硬的房地产紧缩政策来抑制泡沫。如果房地产价格通胀在政策的调控下保持温和，鉴于自2014年以来的房价和股价的负相关关系，这对股市来说并不是一个坏的先兆。此外，市场利率仍接近历史低点，历史上对应着中国股市的历史低点（图表1）。中国最大的蓝筹股指数的长期技术图形显示出长期上升趋势（图表2）。除创业板外，中国主要股指估值仍然偏低，尤其是上证50、沪深300、恒生国企指数等大盘股指数（图表3）。 短期内，决策点是在稳定经济和抑制市场投机之间取得平衡。很快将开幕的工作会议将揭示更多政策线索。市场其实也理解这些微妙迂回之处，因此，在未来几周，随着许多上市公司减持的压力上升，市场可能会继续受到困扰。尽管长期估值支持尤其是大盘蓝筹股为主的股票，但出于人类贪婪的本性而进行交易的本能，将使未来5年或更长时间之后才会出现的那些长期的前景在交易员眼里变得模糊。昂贵的创业板指数的波动将继续扰乱市场情绪。因此，市场仍将很难稳定。 图表1：2014年以来房价与股价负相关；利率处于历史低位，支持股市 资料来源： 彭博、交银国际 图表2：中国的大盘蓝筹股指数的长期技术图形显示出长期上升趋势。 资料来源： 彭博、交银国际 图表3：中国大盘股指数估值偏低；但创业板价格昂贵。 资料来源： 万得、交银国际
从长期来看，房地产行业需要进行结构性调整，但下一个十年市场风险可能较为可控。针对房价快速上涨所带来的风险，要充分吸取过去一些国家的经验教训。 在当前经济复苏中，房地产行业扮演了重要角色，发挥了积极作用。当前市场的风险是否可控？房地产市场的主要问题是什么？下半年市场会怎么走？《经济参考报》记者就此专访了植信投资首席经济学家兼研究院院长连平。 当前房地产市场运行风险总体可控 连平说，在“房住不炒”的政策基调下，近年来房地产市场总体运行比较平稳。尽管尚存在一些结构性问题，比如某些局部地区存在价格上涨较快的状况，例如连云港、深圳、东莞和鄂尔多斯等地上半年房价涨幅都超过10%，但从全局看市场价格波动还是比较平缓的。考虑到去年贸易战、今年疫情连续冲击下，行业运行总体能够保持平稳，显示出市场具有良好的抵御风险的能力。 连平表示，2020年以来货币政策总体上是稳健偏松的，上半年社融累计同比增长12.8%，人民币贷款余额同比增长13.2%，分别较去年末增长2.1和0.9个百分点；1年期贷款基准利率LPR利率下调30bp，对于整个房地产市场平稳运行提供了一个相对较好的金融环境。上半年全国首套和二套平均房贷利率较去年末下降24bp；房企内地信用债累计发行3581亿元，同比增长13%，融资环境继续得到改善。 他判断，鉴于外部环境复杂多变、一季度经济负增长幅度较大、二季度经济正处于复苏的初期阶段，下半年积极财政政策会重磅落地，货币政策不会轻易收紧。宏观政策环境相对宽松对房地产市场保持健康平稳运行是较为有利的。未来以市场化方式管理房地产市场是更为合适的选择，既不需要政策刺激也不应该大范围收紧。 连平表示，从长期来看，房地产行业需要进行结构性调整，但下一个十年市场风险可能较为可控。针对房价快速上涨所带来的风险，要充分吸取过去一些国家的经验教训。比如日本、韩国在遭遇亚洲金融危机时期，房地产行业出现大幅衰退。但我国有自身特殊的状况，未来新型城镇化发展将对房地产行业提供了巨大的需求基础，减缓人口老龄化带来的压力。人均GDP水平持续提升和重要城市人口进一步流入，将为未来的房地产市场平稳运行以及有效控制风险提供良好的基础。 连平认为，当下房地产市场主体分化态势有所加快，这对整个房地产行业来说，更多的是带来积极的因素。一是市场主体结构将更为合理。近两年房地产行业面临的挑战不断，去年的贸易战和今年的疫情冲击，导致一些规模相对较小、资金管理能力较弱的房地产企业退出了市场。相应地，剩下规模较大的房地产公司的抵抗风险的能力相对较强，有助于整个市场应对风险能力的提升。二是有助于降低房企成本。大型房企通常获取土地相对成本较低，同时在银行融资的利率水平也明显低于小型房企。大型房企市场占比提高有助于控制房价的上行压力。三是有助于调控政策落地和市场保持健康发展。随着行业集中度的提升，宏观调控政策落地的效果也将得到提升，这对房地产行业应对未来可能风险和不确定性更为有利。 房地产市场结构性问题更应引起关注 连平认为，从总量上来看，房地产市场保持相对平衡，但结构上却存在不平衡的问题，尤其是区域性供求关系的不匹配，导致部分城市房价存在较大上涨的压力。一旦经济进入货币宽松的周期，便会加剧这种不平衡的问题。随着时间的推移，就会出现一些地区房价涨幅过快、甚至泡沫化的问题。考虑到房地产行业规模较大，若房地产行业出现较大波动，即使是区域性问题也会对整体经济运行产生不利的影响。 “高房价持续推升经济体成本问题应当引起足够重视。”他说，从风险角度来看，短中期泡沫大范围刺破的概率不大，但还是要关注高房价所带来的负面影响，尤其是对大城市中企业经营的影响。高房价持续推升了租金、劳动力成本和消费成本，对大城市的科创中心建设不利，这是经济发展的长期风险。 连平表示，区域性的结构性不平衡和货币多发往往纠结在一起，造成了部分城市房价持续偏高的状况。房产本身作为资产，其价格主要取决于供求关系。如果供求长期处于均衡水平，房价就不具备持续上涨的基础，市场预期也会相对平稳。如果供给长期不足，而需求又十分旺盛，房价上涨就难以避免。房价上涨的决定性因素是供给不足，而不是货币多发，后者主要是推波助澜。 他说，要处理好结构性问题，首先还是要从房地产市场本身入手。所谓供求关系，最重要也是最基础的供求关系便是土地。过去20年的数据表明，土地的供给应当与需求状况变化相匹配。长期以来，在人口流入持续放缓的地区，土地的供给增速较高；但在人口流入快速增长的地区，土地供给增速明显慢于人口流入较少甚至流出的地区，从而造成了区域性的结构不平衡。国土资源部数据显示，截至2017年，一线城市建设用地面积是2005年的1.15倍，二线城市比例为2.09倍，三线城市比例更为大。而在过去的十年内，一线城市人口增长超过30%，是其他城市级别所无法比拟的。如果能够妥善处理好人口与土地之间的关系，将有助于从根本上缓解地区间不平衡的问题，会对控制房价起到重要作用。 此外，金融层面也需要避免粗放式的调控方式，搞笼统和全面的房地产调控，而是应当更多地关注结构问题。他表示，从供给端来看，鉴于区域性不平衡问题突出，金融政策在区域上也应做差异化处理，例如人口、产业流入较多的地区应该支持房产投资，增加对规范较好的房企的金融支持，以增加住房供给；在房价上涨压力较大的地区，应当增加需求端的金融调控举措，抑制需求过快增长。未来如果房地产市场调控能够在供需两端很好地加以平衡，对中国经济健康成长是有益的。 下半年房地产市场将进一步复苏 连平表示，国内疫情管控能力较强，市场处于全面恢复阶段，尤其是消费也在快速恢复。房地产作为重要的耐用消费品，积压了部分因贸易战和疫情影响的需求，在接下来经济复苏的阶段将逐步释放。最近两年国家大力推进区域经济一体化，包括粤港澳大湾区和长三角经济一体化等区域发展政策相继落地，城市群和都市圈建设正快速发展，都将进一步推动相关地区的房地产需求。近期值得关注的是，中央有关部门发布了要素流动以及新型城镇化的两个政策文件，对于房地产市场的影响是持续深入的，这将有助于房地产市场人气进一步回升。户籍制度改革将提升要素流动中十分重要的劳动力要素流动的效率，人才将流到那些产业发展更快、经济效率更高，成本相对更低的核心城市和重点城市群，带动这些地区房地产需求的进一步增长。 他判断，下半年金融环境仍会较为友好。上半年，有关货币信贷的增速都在持续提高，尤其是五至六月；房地产方面的金融支持总体稳定。总的来看，最近三年和前些年相比，金融体系尤其是银行体系对房地产市场的支持力度相对有所减弱。具体而言，银行体系对房地产的支持主要是两方面：按揭贷款和开发商贷款。按揭贷款在前些年一度增速非常高，导致居民部门杠杆水平大幅上升；而开发商贷款则相对平稳，占比不算高。如果将统计口径扩展到社融，其实其中有相当比例的资金也都是间接或直接地流入了房地产市场。最近两年来，社融增速明显下降，增速较低，叠加监管方面要求增加，因此流入房地产的社融总量相对比较小。近期，货币政策稳健偏松之后，市场部分资金再度青睐房地产，但按揭贷款和开发商信贷较为平稳。这对于整个市场在下半年进一步复苏，提供了良好的金融条件。尤其是下半年，土地市场将延续上半年较为活跃的表现，保持一个不低的增速。 连平说，总体来看，市场需求是在进一步恢复，房地产今年到明年正是处于一个短周期上升的阶段，加上经济复苏推进和货币政策稳健偏松，下半年房地产市场进一步复苏可期。当然确实有必要在下一个阶段，对房地产市场的不规范行为，尤其是违规的金融行为给予严格的管控，保持市场健康平稳发展。 本文原发于《经济参考报》
文 |克而瑞 地新引力编辑部 六月中旬，深圳市土地房产交易中心网站公布一则消息：深圳今日头条科技有限公司以 10.82 亿元在深圳粤海街道拍下一宗商业用地。众所周知，今日头条是字节跳动的全资子公司。 这次拍卖的土地编号为 T107-0090，土地面积 4091.88 平米，起拍价 10.82 亿元，楼面价约为每平方米 1.73 万元，竞买保证金需要 2.614 亿元。最终，深圳今日头条科技有限公司以底价 10.82 亿元成功竞标。 这并不是张一鸣首次入局地产。 张一鸣与地产的前世今生 早在 2019 年 2 月份，字节跳动就霸气斥资 90 亿元收购了位于北京市海淀区北三环的中坤广场，作为员工的办公楼。据说，当时中坤广场的市场估价应在 300 亿元以上。 更早之前，字节跳动曾以 20 亿元的价格，收购了与中坤广场一路之隔的方恒时尚中心 2.6 万平方米的写字楼面积，每平方米价格约 7.5 万元。 对于字节跳动频频入局房地产，业内人士认为，这和张一鸣的个人经历有关。房地产正是张一鸣创业之旅的起点。 2009 年 张一鸣加入九九房，任 CEO。九九房是一个房产搜索网站。 2011年 2011年上半年，九九房推出了看房日记、房产资讯两款房产领域的资讯内容产品，其后又发布了掌上租房、掌上买房、掌上新房三款应用。 2011年年底才辞去了CEO的职位。 2018 年 字节跳动扶持「懂房帝」，今日头条App房产频道上方的 banner 广告可以直接导流至懂房帝 App上，此外，在抖音上也会时不时出现该产品的广告。 2019 年 字节跳动目前已全资控股房地产交易平台“幸福里”。天眼查信息发现，幸福里的运营主体为北京时光荏苒科技有限公司，2019 年 8 月 1 日北京星云创迹科技有限公司已完成对该公司的全资控股，而北京星云创迹科技公司由字节跳动 100% 持股。 幸福里为房地产信息交易平台，市面上的竞品有贝壳找房、房多多等，都是通过提供信息资讯促成房屋交易。 2019 年 斥资90 亿元收购了位于北京市海淀区北三环的中坤广场，作为员工的办公楼。中坤广场由中坤集团投资建设，于 2004 年年底开工，2010 年正式开业。消息称，总投资超过 60 亿元。 2020年 深圳今日头条科技有限公司以底价 10.82 亿元成功竞标在深圳粤海街道拍下一宗商业用地。 字节跳动缘何进入地产？ 从上文可以看出，字条跳动并不是地产领域的菜鸟，它入局地产是多重因素综合影响的结果。 1. 房地产行业发展的选择 房地产行业已由增量时代步入存量时代，真真实实地走进下半场。曾经「挥金如土」的日子已然不再。一方面，受融资环境持续收紧的影响，房企融资受阻。另一方面，去化难、负债压力大，迫使房企不得不转变运营策略，拓宽自身业务，结合当前实际情况，借助数字化、智能化对现有业务进行迭代。 尤其是互联网、人工智能、物联网、5G 等的发展，使得用户的需求更加多样化、高标准化，此时如何用科技改善用户的居住环境，为用户提供更智能、更便捷、更安全、更舒适、更美好的居住生活成为房地产企业面临的重要课题。 而房地产作为传统行业，科技并不是其最大的强项。借力大型互联网公司，实现强强联合成为房地产行业发展的一个新方向。字节跳动作为互联网后起之秀的重要一员，自然成了房企眼中的香饽饽。字节跳动也会根据自身主营业务的特点，依托科技优势，选择从不同的角度与房地产行业嫁接。 2.自用之需 从字节跳动买的地来看，自建写字楼，作为员工办公室是一大重要用途，甚至可以说是主要用途。这也难怪，对于互联网公司来说，写字楼是其门面，对于招揽人才具有重要作用。一，有一个体面的写字楼可以为员工带来优越感；二，自建写字楼可以为员工带来稳定感。 虽然，买地自建写字楼对现金流的影响很大，但是长远来看，却可以为字节跳动节省大量租金。 3.坐享地产升值红利 现金，不论握在手里还是存在银行，都存在不断贬值的风险。钱还是同样的钱，但是随着时间的逝去，能买到的东西越来越少。因此，买楼成了最为保险的投资方式之一。搜狐鼎盛时候买的搜狐大厦，自建的搜狐媒体大厦，搜狐畅游大厦等，如今已经成了它最值钱的资产。另外，腾讯滨海大厦，地理位置极佳。身处深圳湾创业广场，紧邻后海片区，又被多所大学包围，具有重要的地产价值。 智慧地产前景到底如何？ 国家统计局公布的数据显示，2019 年商品房销售面积 171558 万平方米，全商品房销售额 159725 亿元。虽说去年全国商品房销售额创下新高，但是受政策高压、融资收紧等因素的影响，15 万亿的新建商品房行业天花板愈发清晰。 现在的房地产行业已经不再处于快速扩张阶段，而是迈向了有质量的发展阶段，从开发时代进入了后开发时代。地产开发并不囿于某一单一产品，而是涵盖全产品线、全价值链、全商业模式。此时，如何保持高质量、有特色的增长成为很多房企需要考量的问题。 同时，AIoT 、物联网等技术大行其道，房地产与智能化、数字化的关系越来越密切，这为房地产的发展带来更多可能。科技企业进入房地产领域，利用自身的技术和互联网思维，帮助房企打磨管理端和产品端，实现数字化蜕变，从而满足用户全方位、多样化的需求，提升用户满意度，构建一个高度智能化、高度发达的社会。 科技+地产，前景可期。
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