每个故事有了新的开始，那就开始吧。我们正在将生活、希望、故事、梦想，一一展开。 今天，是易居企业集团上市两周年的日子-----2018年7月20日，易居企业集团在港交所敲锣上市。 时间会镌刻梦想的足迹。伴随着730个日夜的时光流逝，伴随着730个日夜的挥汗前行，无论易居企业集团还是我本人，都初心未改，焕然一新。 两年后的今天，我们在“做房地产行业最好的服务生”这个目标上，又迭代更多的故事、梦想和希望。 我，将携带着这个“新我”前行，努力地过好每一日，奋力发光，更好奔跑。 01 服务，全不动产领域 过去两年，中国房地产市场增速开始放缓，行业进入平稳健康发展的新阶段。 “服务，让中国人住得更好”仍然是易居未来不变的追求。易居要做全不动产领域最优秀的服务生。 我们上市的那一年，全国商品房销售面积约17万亿平方米，销售额约为15万亿水平，到了第二年，也就是2019年，全国商品房销售面积基本持平，保持在约17万亿平方米，全国商品房销售金额约16万亿元，增速仅为6.5%。 易居一路前行，在房地产行业的服务领域，保持着领跑的姿态。 上市后的首份年报：2018 年实现营业收入59.5亿元（人民币，下同），同比增长28.4%；经营利润为14.1亿元，增长47.3%；净利润10.8亿元，增长41.3%。 2019年，易居整体业绩稳健增长，营业总收入实现90.94亿元，同比增长52.9%，房地产经纪网络服务全年收入35亿元，同比增长742.5%，房地产代理服务及房地产经纪网络服务总成销金额达到6707亿元，同比增长18.4%。 2020年，易居确定了“短中长跑”的发展战略，即“短跑要提升当下的业绩增长，中跑是做好房企和所有中小微经纪公司的服务生，长跑要完成从住宅地产服务到不动产服务的转换。” 今年一季度房地产市场整体受到疫情影响创下过去20年以来最低增速，但二季度行业出现了V型反转，开发投资、销售、新开工等指标迅速回升，最终上半年房地产行业成为疫情后恢复最快的行业之一。 我们都在期待着整个市场的在下半年仍然能够延续这样一种发展势头，同样我们易居也在这样的市场中看到更多的希望和机会。 02 起势，看见美好 好的消息，不断传来。2019年，易居营收规模破纪录，特别是房地产二手房经纪网络服务这块取得巨大进步，2019年在渠道市场上成功打进了前三强的行列。 2020年，易居插上了科技的翅膀，推出公盘链等一系列产品，全面赋能经纪行业，一个新的易居来了。 过去，易居用二十年走出了“新房营销为主”的第一曲线，接下来易居要做的，除了让房友渠道战略协同营销代理继续让“第一曲线”保持高速增长外，再用三到五年时间孵化走出有质量增长的第二曲线，赋能未来。 我们都在努力奔跑，我们都是追梦人。 从做数据、做系统、做应用，到数据资产化，克而瑞一直在挖掘大数据与行业融创的应用价值，朝着不动产数字化的方向坚定不移地前进。在易居上市两周年之际，克而瑞启动，打造“一库一链一平台”，建立不动产数据库，将数据变为资产，引领不动产行业完成一次智慧大升级。 新房交易平台面对市场竞争环境与疫情冲击，主动进行探索创新、提速换档，在房地产行业上半年出现V形反转的情况下，不断冲刺规模高峰；在新房战略下，易居房友新房联动板块顺应渠道销售趋势，创下佳绩，打出行业三强格局。 易居房友是增长最快的业务部门之一，上半年全速推进“百亿千盘万店”计划，即“让百亿资金撬动3000个楼市、上万亿交易额，让50000家经纪门店、几十万经纪人员能够获益”。房友的二手房板块在进入破万店时代之后，还在持续占领存量市场的战略高地，未来这一业务板块，将会成为易居集团的第二增长曲线。 03 奔跑，变局时代的PB之歌 行业在变，环境也在变，易居依然坚守房地产服务生的初心不变。包容、合作、创新、拼搏，我们愿意成为更好的自己。 2月，房企销售业绩跌至20年来最低记录之后，3-5月市场逐渐企稳并快速恢复。进入6月，房地产市场热度持续，房企去化加速，百强房企单月全口径销售额达到14517.2亿元，同比增长13.8%。 时间裹挟着时代轰轰然向前，处于洪流中的众生，都在奋力向前。跌入谷底的反弹力，你我都有。刚刚进入的7月，一切都好，比预期好，比想象中要好，我们，也未曾忘记上半年的艰难。 那些意想不到的奇迹，在漫长的岁月里忽然而至。看大地多么辽阔！于是，我们选择了继续上路。 今天，站在2020年的7月20日，回望两年前，令人心潮起伏，展望未来数年，我们更是信心倍增。对我们来说，这只是一个故事的开始，是一场旅行的启程，是一场马拉松的热身。 路有多远，只有心知道。易居的大发展，注定是一场气势磅礴的马拉松。热完身，就痛快出发，一切是那么辉煌灿烂，比平时见到的还要更加耀眼，我们，仿佛从深处走来。 行业，乘风破浪，易居，披荆斩棘。（
14日晚间10点，朋友圈里有深圳的朋友说深圳将出台房产新规，坐等官宣。时近夜间12点，终于有五部门联手推出“炸锅”的消息传来：15日起，入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，即购房资格倒追3年计算套数。具体说，在离异之日起3年内，若离异前家庭名下在本市无房，离异后任一家庭成员可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有1套商品住房，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；离异前家庭名下在本市有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。此外，包括转让增值税从2年免变5年才免，细化普通住宅标准，750万以上的房产不再算普通住宅，因而在税率和贷款首付比上有所区别。同时，加强对包括新房抽签在内的优先权设计，让无房、个税或者社保年限长的人士优先等。 “深八条”对今年疫情稳定后持续高烧的深圳楼市，可谓精准狙击，招招致命，见血封喉。今年二季度以来，部分大中城市房地产价格继续在高位向上攀升，上海、深圳等城市的房价出现了较为明显的上涨，新开楼盘价格在不断刷新各种纪录。媒体曝出的深圳一处新楼盘开盘，8998人抢394套房。许多人交了100万元认筹金，仍没能摇上号。“在深圳买新房摇号像买彩票一样，除了凑够钱还得碰运气。”参与此次认筹的8998位购房者，合计认筹冻结的资金额近90亿元。认筹人数和冻结资金数量都刷新了深圳史上新盘摇号纪录，中签率4.37%。深圳几乎新盘一房难求，火爆场景不是个例，许多新盘一出现即“秒光”。6月20日深夜，深圳另一楼盘发布5套新房源的诚意登记客户名单显示，认筹人数共计1171批。也就是说，每234人抢1套房，中签率仅0.4%，创下深圳楼市最低中签率。 值得关注的是，这一现象在上海、南京等地也同步出现。疫情下全球经济不确定性加大、货币政策宽松叠加人民币汇率下行，实体经济低迷，信贷宽松大潮下部分贷款不可避免地流向楼市，助推房价上行，也加大了投资客押注的热情。应该说，这轮大中城市的房价上涨得益于流动性的充裕，带有明显的防止货币贬值和对冲通胀目的。正因为如此，其复杂性值得警惕。因为，房地产在高位持续过快上涨对任何国家都是棘手而危险的宏观经济问题。深圳是中国房地产市场的几个龙头城市之一，在市场面临失速风险时，痛下决心，摁住龙头意义重大。而以750万为界线区分普通住房和豪宅，也给区别刚性需求和奢侈型消费提供了想象空间，更多的税收细则可能已在路上了。 对所有迷信过房地产的国家来说，房地产泡沫发酵过程中，无法模型化的动物精神发挥着重要作用。一般在最纯粹的资本主义模式中，往往认为市场完全是自我管理的，是理性和有效率的，但泡沫化的市场却经常出现偏离和脱轨，这反映的是动物精神的本质特征。房地产泡沫往往反映了一个时期经济政策的差池。长期执掌美联储的格林斯潘拥有如“法老王般”的权威，他坚持“永远不要紧缩，始终保持宽松，泡沫不是问题，泡沫的破裂才是问题……不要跟我说长远，长远看，我们终将死去。”格林斯潘巫师终以”永远不要紧缩”的放松魔法如愿唤来了房地产泡沫。 格林斯潘多次感叹：“我们从内心深知，我们对远期的预见能力是有限的。在古希腊，国王和将军们在采取政治和军事冒险行动前都要到神庙中拜一拜，看能否从诺查丹玛斯的神秘预言和先知们那里得到些许建议。可是我们不是先知，我们的预测不断地失败。鉴定房地产泡沫是一道非常棘手的命题。” 他的房地产泡沫不可知论某种意义上是中国式的“责任推卸”的一种手段罢了。 进入新世纪，美国经济政策的制定者们认为，美联储需要为美国政府力推的美国梦——“住房所有权社会”制造一个房地产泡沫。经济学家、纽约时报的专栏作家保罗．克鲁格曼是格林斯潘0利率的拥趸者，“因为这样就能迅速促进房地产市场的繁荣，这是互联网泡沫破灭后拯救经济的灵丹妙药。”。所以，美联储出手了，过剩的海量资金、廉价货币无限地输入房地产市场和华尔街投行，投行的金融巫师们设计出与房地产信贷相关的各种衍生金融产品，无限加大与房贷相关的金融衍生产品杠杆率，这种大规模的“货币注入”、“货币喷射”开启了“让每个人都兴奋得发狂的泡沫周期”，他们的房产可以循环往复地放大抵押，房子就是每个人的提款机。信贷失控可能给经济带来麻烦，当泡沫剧的主角“宿命般”地变成了不动产，“房地产之癌”自然成了次贷危机前美国金融体系中最致命的因素。这个肿瘤最终把美国、把全世界拖入一场百年不遇的金融海啸中，房地产最终成为超级投机者纸上富贵的沼泽地。每次房地产泡沫破灭后，都会有一大批泥足深陷的金融机构迎来无情的“末日清算时分”，这从来没有过例外。这也是让理性的当政者和监管者最不寒而栗的地方。 房地产是人性贪婪的试金石，人们在高涨的利益面前很难摆脱对群体性共识的渴望。这也决定了人们对房地产问题上的代价和教训往往是健忘的，总以为有傻瓜会接棒，总以为在盛宴的大厅着火时自己会第一个跑出去，而不担心出口处的踩踏风险。许多危机的记忆已成往事，但危机还是一次次地重演。1998年亚洲金融危机前夕，当时，中国香港、新加坡、吉隆坡、曼谷等地的房地产成了国际机构、本地中产阶级梦寐以求的投资品。危机爆发前的1997年，房地产部门已成为香港经济中最大的部门，对GDP的贡献度达到26.8%，而同时期金融对GDP的贡献度只有10%，区域房地产市场的过度畸形繁荣，为最终触发“明斯基风险”埋下了伏笔，从而引发了亚洲金融危机。 如果时间再往前追溯，上世纪80年代后期，韩国席卷全国的房地产热潮中，韩国地价高企，仅次于日本和美国，居世界第三位。韩国地价是加拿大的6倍，是法国的9倍，而美国和加拿大的国土面积是韩国的100倍左右，法国是其5倍左右。单位土地价格（每坪），韩国是英国的4倍多，是美国的50倍。在上世纪80年代后期，卖掉韩国土地的话可以买6个面积是其100倍的加拿大，可以买9个面积是它5倍大的法国，或者可以买半个美国。今天回头来看这个数字让人吃惊，但当时就真的发生了，“一切就像梦一样”。 房地产泡沫和股票泡沫一样，它天然具有自我麻痹效应。市场持续上涨和外溢的财富效应让多数人在面对房价上涨时都像注射了荷尔蒙，不灭的如梦如幻的财富神话让他们如鲨鱼嗜血般地追逐下一场“轮盘赌”，这方面的教训都是过几年来一轮。所以，决策者不仅应该阻止个体非理性的蔓延，还要基于宏观审慎的考量，对房地产金融的复杂性和脆弱性有清醒的认知，对房地产的金融风险和潜在的社会风险要清醒的认识。从这个意义上说，任何一个负责任的政府，都不能放纵房地产泡沫的畸形繁荣和风险累积。 “房地产不败”的神话在上世纪80年代的韩国、90年代初的日本、1998年的东亚、2008年次贷危机台风眼的美国，一个个破灭，并都造成了难以收拾的后果。韩国房地产泡沫最严重的时候，房地产市值是国民生产总值的5.7倍。房地产是债务滚存堆积最严重的部门，泡沫破灭后，韩国、日本反思房地产对经济金融体系的绑架，称经济房地产化为“经济的房地产之癌”，是使经济崩溃的“亡国病”。可见房地产的杠杆率之高、泡沫破灭后损失之巨、教训之惨痛。次贷危机前，华尔街的杠杆率中位数在50：1。这意味着市场存量资产市值2%的波动，就能让高杠杆机构陷入万劫不复的被动境地。 散兵坑里没有无神论者。在房地产泡沫面前，不能做格林斯潘式的“不可知认者”和无所作为者，必须切实加强预期管理。房地产政策必须反映一种意识形态，它反映建设美好社会的理想，保障经济金融体系安全的初衷，必须有效守护百姓的财富。很显然，我们已经置身一个复杂的被房地产绑架的困局之中，经济政策的一个重要目标和任务是防止房地产泡沫破裂出现经济危机。如果房地产泡沫持续膨胀导致泡沫破裂，必然出现金融混乱和严重的通胀风险。所以，在当前的复杂环境下，我们必须正视部分地区房地产的结构性泡沫问题，从金融体系的安全来说，要采取切实有效措施实现软着陆，谨防经济过度房地产化导致金融体系的“癌变”。所以，深圳的行动是理性的、及时的、清醒的。
在深圳房价上涨半年之后，深圳祭出了史上最严的调控措施，一些还在犹豫中的购房者感叹，一觉醒来失去了购房资格。 从深圳这次出台的“八条措施”看，严厉程度确实空前，最主要表现在，再次提高了限购的门槛，要求在深圳落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。目前属于全国最严厉的限购政策。 同时，针对“假离婚”的行为，规定任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这意味着，即使是真离婚的，也得按照“疑罪从有”的原则对待。另外，在首套住房的认定上，采取认房又认贷的原则，第二套普通住宅的首付比例提高至70%，非普通住房的首付款比例不低于80%。其他的措施还有将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，打击阴阳合同等。 坦率而言，深圳的调控措施，除了“史上最严”这一个亮点，其实也没有什么别的亮点。房地产市场化20多年来，即使在改革开放的前沿阵地深圳，面对房价的上涨，采取的办法依然是以前的老办法，还是熟悉的配方，还是以前的味道。 每一次政策的出台，依然是将房价上涨的因素归结为炒作和投资。如果说真的是因为投资和炒作，还情有可原，但我的观察是，深圳这一波上涨，最主要的原因有以下几点： 一是深圳房价在经历2015年之后的一波大涨后，自2016年以来，房价总体在一线城市中率先调整，这几年总体比较稳定，根据深圳房价的小周期，2020年该涨了。“该涨了”，这是我去年以来，每次去深圳都强调的观点； 二是深圳作为“粤港澳大湾区”的龙头城市，作为社会主义先行示范区，这几年利好不断，深圳目前是中国GDP第三大城市，亚洲第五，世界前30名的城市。深圳也是过去40年全球发展最快的城市，没有之一。深圳也是粤港澳大湾区最具创新活力的城市。在一系列利好的刺激下，深圳的前景被强烈看好； 三是深圳是过去5年，中国人口净流入最多的城市。2017年常住人口增加55万，2018年接近50万，2019年是40多万，在全国所有城市中遥遥领先； 第四，深圳住宅的供应赶不上城市发展的速度。今年4月份，网上有一篇《 深圳楼市：“正确地回答了错误的问题”！》的文章，里面对深圳这么多年来土地供应结构等进行了剖析，这篇文章的水准不错。 这篇文章在谈及深圳的土地供应时引用了一些数据：过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%；从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据低于北京、上海、广州，仅比香港的8%高一点。在2014-2018年的五年间，深圳常住人口增量达225万，新增住房供应仅约24万套。 以上四点导致的住房需求是真正的居住需求，我们假定深圳没有一套房子是出于投资而购买，在以上四点因素的推动下，深圳房价上涨的压力已经相当大。 如果说非要加上第五点，那就是我今年一直说的，在全球央行放水的情况下，大城市的好房子的确不会像一些人想的降价，而是财产保值的最好选择之一。也就是这一点原因，和投资沾点边，其他都不沾。 其实，这一篇文章我从一开始就没想写多长，该说的过去10年都说了，该预测的去年年底也预测了。关于房地产调控的各种评论，已经写到不想再写。10年前我就呼吁，房地产政策应该走出调控的“俯卧撑”轮回，我在10年前的文章中就写道： 1998年以来，我们几乎每年都出台大量的房地产调控政策：房价快速涨的时候抑制，房价要掉的时候立即出手救，面多了加水，水多了加面。我从来没有见过哪一个产业像房地产一样，年年吃药，一会春药，一会打胎药！就是在这样的周期下，中国的房地产产业居然成长为全球最大的房地产市场，成为拉动几十个上下游产业的支柱产业，成为地方政府的最爱，老百姓财富的主要承载形式，这真的是一个奇迹。 同时，必须指出，从98年住房商品化改革以来，中国房地产政策体系一直就处于一个盲目被动的应对房价上涨的短期通道中，根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思，遑论有机会构建科学的制度体系。如果站在产业和公共政策的角度而言，2003年以来，中国的房地产政策基本都是失败的。我们一直呼吁抓紧时机构建房地产健康稳定发展的公共政策体系，可是直到今天，这样的体系仍然没有出台。即使如深圳，每次房价上涨，能拿出来的，还是这几板斧。 深圳出台“史上最严”的调控，对深圳房价的影响当然是有的，起码，短期内快速上涨的势头肯定得到了遏制，这是每一次调控都能看得见的短期效应。但是，深圳这座城市的前景的确不错，人口不断流入，土地供应又不足，在不足的土地供应中住宅用地更是少得可怜。 即使像深圳官方承诺的，今年会加大居住用地供应，计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上；增加商品住房供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600-800万平方米的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套；今年建设筹集公共住房不少于8万套，但相对于深圳每年净流入的人口，供应缺口依然很大。这个问题不解决，下次大涨还会来。至于深圳的“二次房改”，我之前也写过专门的文章，我对深圳“二次房改”持保留态度，如果想具体了解，可以去看我之前的文章。 本来有购房资格的，因为犹豫，一夜之间失去了购房资格。对于其他城市的购房者而言，这无疑是一个提醒： 第一，如果你所在的城市和深圳一样属于供求关系失衡的城市，你属于自住需求，能上车就上车吧。可以看一下这几年城市人口净流入的排行版，要不要出手会有答案。比如，这几天老有人问我为什么看好宁波的房价。去看看去年宁波人口净流入多少，在全国的排名，以及宁波房价在全国所处的位置，以及宁波未来的发展前景，其实很容易得出结论的。 第二，不是全国所有城市的房价都会上涨，有些城市的房价基本没有空间了，千万不要轻易入手，但有些城市，我仍然主张自住需求的可以考虑了。比如，北京，上海，房价从2017年下半年调整，已经3年了； 第三，中国未来一些城市属于前景非常好的，比如南京，比如宁波，比如徐州，比如东莞……； 第四，房地产全国普涨的历史早已经终结，这也意味着，房地产全国性调控收紧的概率很低，就目前全国房地产的温度而言，差不多是60度吧，中等偏低。除了不到40个城市，投资房地产一定要谨慎了； 第五，记住，房价越贵的地方越安全，越便宜的地方越危险。
随着国内经济逐步走出疫情阴霾，以及房地产行业在上半年销售的复苏，二级市场房地产板块被压抑的估值近期迎来修复，并主导了市场最新一轮上涨。7月1日-7月6日四个交易日，Wind房地产指数大涨17.89%，不少地产股股价大幅上扬。 （资料来源：Wind） 基本面持续回升带来的估值修复是房地产板块大涨的主要原因，而在政策层面，中央政策基调的维稳，以及年初以来各地方微观政策改善的积累也是促使行业回暖的推动力。在当前流动性宽裕以及居民购房需求持续释放的情况下，房地产行业基本面在下半年有望进一步向好，带动行业景气度进一步抬升。 正是在这样的背景下，港股市场迎来一家百强房企——港龙中国地产。资料显示，公司已于6月24日通过港交所聆讯，预计7月15日正式挂牌上市，华高和升财务顾问为其独家保荐人。此次上市，恒基地产主席兼董事总经理李家杰全资拥有的Successful Lotus及中逸资本将担任港龙中国地产基石投资者，两家机构分别认购4000万港元。而根据最新消息，金轮天地控股（1232.HK）已经于7月3日发出认购港龙中国地产全球发售中2000万股获分配股份指令。假设最终发售价为发售价范围的上限4.10港元及包括就建议认购事项应付经纪佣金、证监会交易征费及联交所交易费，金轮天地控股最高应付认购款项约为8282.7万港元。 港龙中国地产这个时间点上市可谓踏准了市场节奏，而在内房股扎堆的港股市场，港龙中国地产又有着怎样的差异化优势？ 收入、利润增长迅速，深耕长三角，具备较强业绩确定性 资料显示，港龙中国地产于2007年在江苏常州成立，是一家立足于长江三角洲的区域房地产开发商，项目主要位于江苏省常州、常熟、盐城、连云港、南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州和绍兴。2018年，公司业务进一步将业务拓展至上海、河南、贵州；2019年7月，公司将总部于常州迁往上海。截至2019年，港龙中国地产已于22个城市拥有64个开发项目的多元化项目组合。按2019年已售的合约建筑面积计，港龙中国地产于中国住宅物业市场的物业开发商中排行第83名。 根据招股书数据，2017-2019年港龙中国地产物业开发及销售收益分别为4.34亿元（人民币，下同）、16.60亿元、19.78亿元，复合年增长率为高达113.5%；同期，港龙中国地产实现净利润分别为3280万元、3.32亿元及4.70亿元，复合年增长率高达278.6%。 港龙中国地产业绩的增长主要还是来自销售规模的不断扩大，其中住宅物业的放量是公司收入增长的主要原因。根据招股书，住宅物业销售是港龙中国地产主要收益来源——2017-2019年，港龙中国地产住宅物业收入分别为3.11亿元，15.27亿元以及18.77亿元，住宅物业销售占公司收益总额的71.8%、92.0%、94.9%，住宅物业收入的快速增长为未来业绩增长提供了坚实保障。 （资料来源：招股书） （资料来源：招股书） 自成立以来，港龙中国地产的经营区域集中在长江三角洲地区。而随着“长三角一体化规划”在2019年上升为国家战略，作为中国经济最有活力的地区，长三角区域乘着政策红利将再次迎来发展新机遇，重仓长三角的港龙中国地产也将因此受益。数据显示，截至2019年，港龙中国地产应占总建筑面积为544.44万平方米，其中有390.86万平方米位于江苏、112.45万平方米位于浙江。2017-2019年预售所得款约17.62亿元、27.7亿元及46.37亿元，其中江苏省是港龙中国地产的“大本营”，占各年度的预售所得款项总额约100%、99%及66.3%。 而在扎根长三角的同时，港龙中国地产也在着手进行全国化布局。随着2018年以来，港龙中国地产进一步将业务拓展至河南、贵州等地区，业务结构也实现初步平衡。 高速向高质转变：高效项目流程及品牌力打造差异化竞争优势 2020年，房地产行业延续着“房住不炒”的主基调，在年初的业绩说明会上，就有不少房企纷纷表示未来公司将由“高速”向“高质”转变。对于港龙中国地产地产来说，高效的项目流程及品牌力为公司在行业竞争中打造出了差异化的竞争优势。 通常来说，一家房企来说完整的项目流程分为投资、融资、运营、营销四个方面。对与港龙中国地产而言，公司在投资方面已经形成了完善的指标评价体系，在项目投前、投中和投后跟踪并持续更新关键指标；在融资方面，港龙中国地产实时稳健的财务政策，通过丰富的融资渠道满足资本需求；在运营方面，港龙中国地产重视跟踪项目周期以及各阶段的主要工作流程，重视竣工标准及截止日期；而在营销方面，港龙中国地产则在总部设销售管理中心，自项目初期开始关注整体销售及营销力度，确保项目定位准确、价格恰当。 而在整个项目开发过程中，港龙中国地产也持续受益于合作开发的独特模式。在房地产行业增速放缓、政策持续收紧的背景下，合作模式越来越受到房企的青睐。近年来，港龙中国地产持续与融创、中南、弘阳、正荣等知名开发商合作开发楼盘，广受合作开发商的好评。 透过这种独特的合作开发模式，港龙中国地产不仅可以充分利用合作方的本土优势，以具备竞争力的价格获取土地；还可以与合作方共同投入资金，减小企业自身现金流压力，参与更多的项目，也可以实现风险分散。更为重要的是，港龙中国地产在这种模式下依托知名房企的大品牌优势，在实现产品销售的溢价的同时，有助于自身品牌力的持续打造。 （港龙中国上海项目山水拾间） 目前，港龙中国地产良好口碑以及出色品牌力已经持续得到市场认可，公司开发项目在多个城市建立起品牌效应。资料显示，港龙中国地产于2015-2018年获得“守合同重信用企业”称号，并曾获评2018年常州市优质工程奖“金龙杯”、“2018年度常州明星企业”及“2019年度常州五星级明星企业”等称号。在今年5月，中国指数研究院举办的“2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会”上，港龙中国地产更获评“2020值得资本市场关注的房地产公司”。 结语 相较最近一段时间港股市场迎来一轮物业股上市潮，港龙中国地产是今年第二只赴港上市的内房股。不过综合近两年赴港上市的地产新股表现还是可以看出，质地优良的地产新股在上市首日和上市以来的股价表现均取得了不错的成绩，其中正荣地产、美的置业、德信中国在上市以来股价分别上涨35.96%、46.97%和22.34%。对于增长迅速、未来业绩确定性较强的港龙中国地产来说，公司上市后的股价表现同样值得投资者期待。
房地产市场上半年总体的表现是出乎很多人的意料的。因为在很多人看来，疫情对经济的影响势必会传导到房地产市场，并进而传导到房价，从而导致房价进入下行周期。然而，事实是，上半年的市场表现依然强劲，房地产市场的主要指标都跑赢了整体经济： 首先，房地产开发投资增速转正已经成为定局。前五个月，全国房地产开发投资45920亿元，同比下降0.3%，而前两个月房地产开发投资的增速是同比下降了16%以上，房地产开发投资随着疫情得到控制迅速反弹。 其次，房地产上涨和反弹明显。前5个月，商品房销售面积同比下降12.3%，前两个月这个数字是下降39.9%；商品房销售额46269亿元，下降10.6%，前两个月这个数字是下降35.9%。 中原地产研究中心的数据，4月份，一线城市商品住宅成交量环比上升45%。其中，上海上涨57%；深圳上升8%；北京、广州升幅相近，均超50%。4月北京全市二手房网签量约1.37万套，环比增加75.3%，基本恢复到去年的水平。6月深圳二手房成交达到10594套，环比上升23.9%，这是自2016年4月以来深圳又出现二手房成交套数破万。 第三，从70个大中城市的房价数据看，房价上涨的城市数远多于房价下跌的城市数。对于70个大中城市的房价统计数据，我多次提醒不要看具体数据，这个统计指标最大的价值就是通过房价上涨的城市数基本可以看到房价未来的大趋势。 从房价上涨的数量看，5月份新房价格环比上涨的城市数量达57个，比4月份多7个；4月份是 50个，3月份是21个，2月份是38个。如果说新房受限价等因素的影响的话，那么看二手房，5月份二手房环比上涨的城市为48个，4月份为37个，3月份为32个，2月份是14个。 无论是新房还是二手房，环比上涨的城市数都在明显增加。特别是，4月份和5月份四个一线城市二手房价格环比上涨1.1%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。考虑到70个大中城市房价统计指标在房价涨幅的统计上一直很“谦虚”，一个月环比上涨超过1%是很惊人的，照此全年涨幅会超过10%，考虑到一线的房价，这个涨幅确实不低。 第四，土地市场的温度超过预期。对于今年疫情下的土地市场，我之前的判断是，一二线城市不会太差，三线及以下的城市会明显降温。 但从数据看，土地市场的温度明显高于我的预期。中原地产研究中心发布的统计数据显示，上半年50大城市卖地2.29万亿元，同比上涨17.3%；中国指数研究院的统计数据，上半年全国300城市土地出让金总额2.54万亿元，同比上涨10%。从土地溢价率看，前两个季度土地市场的溢价率分别达到12%和16%。北京上半年土地成交溢价率为18.35%，比2018和2019年的13.72%和9.38%，溢价率明显反弹。 对于今年疫情下的市场，我在很多场合不断提醒千万不要误判，千万不要认为经济不好，房地产市场必然不好。这种简单化的骗人的错误逻辑不能一犯再犯。如果第一次犯这种错误，是可以原谅的，第二次犯，也可以勉强原谅，如果第三次再犯这样的错误，别人可以原谅，你自己如何原谅你的智商？ 我反反复复提醒判断房地产市场真实走向的三个基本逻辑： 第一，货币的逻辑，面对疫情冲击，全球货币政策重回宽松，在货币政策宽松的情况下，资产价格，特别是大城市的房价很少有下跌的先例； 第二，避险的逻辑，在经济不确定的情况下，高净值人士可以选择的安全产品并不多，好城市的好房子是少数可以选择避险的产品； 第三，城市的逻辑，不管有没有疫情，中国的房价未来分化会更为明显，好城市的房价会继续上涨，其他城市的房价基本到了天花板。最贵的房子，其实就是最安全的房子。 这三个逻辑虽然简单，但要让很多人真正把握非常难。难的原因是很多人按照自己的收入来判断房价，好比一只蚂蚁按照自己的步伐判断大象能走多远。还有一个原因，罔顾市场规律，投多数人所好的二吊子专家太多，今年又有很多专家预判房价下跌误导了多少买房人，而这种误导仍然在继续。 具体城市的表现我在之前的文章中都基本提到了，在此不再一一点评。不管是深圳，还是杭州、成都、苏州、上海、北京、东莞、惠州。我认为，上半年表现总体都很正常，没有超出预期的。深圳作为风向标城市，我在去年年底就一再提醒今年会上涨，北京上海也是。面对上半年房地产市场跑赢整体经济大盘的态势，有人担心房地产调控会收紧，从而导致房地产的整体趋势逆转。 当然，我们也看到，一些热点城市开始收紧调控，如杭州、深圳和东莞等。在上半年，一些放松调控的举措也被叫停。但是，无论从经济基本面，还是房地产市场，以及货币政策的趋势看，房地产调控整体收紧的概率非常小。政策总体将仍然处于“沉默”的阶段。 在这里特别要提及某机构的统计，说上半年全国房地产出台调控政策“304次”，创历史最高水平。笔者认为，这种说法属于严重误导。今年上半年房地产政策大多属于放松调控的，收紧调控的政策属于极个别，北京、上海、广州没有出台任何收紧调控的政策，绝大多数城市要么放松调控，要么是零调控，政策总体处于静默期，而不是什么创造了历史新高。这是基本常识，在今年疫情的冲击下，稳房地产也是稳经济的重要环节，我们不可能在如此严峻的挑战下仍然继续打压房地产。 对于下半年房地产市场的走势，笔者的基本判断是： 第一，房地产调控仍将处于静默期，极个别城市会有一些收紧的举措，但全国性收紧的概率几乎等于零； 第二、市场走势仍将延续上半年的走势，北京、上海房价反弹的趋势会强于上半年。这里特别提醒一下，我预判北京、上海房价反弹，原因很简单，这两个城市仍然是中国最好的城市之二，房价自2017年下半年至今已经调整快三年了，房价经过调整，总体已经处在合理价位，我认为自住需求者完全可以出手。其他的热点城市，包括东莞、宁波、徐州、大连等这些我一再点名的城市，下半年上涨的态势不会改变，特别是东莞，房价走势很有看头。甚至可以说，上半年看深圳，下半年看东莞。其实，深圳我认为今年的涨势基本结束了，市场将维持目前的态势； 第三、要远离没有城市群概念、没有区位优势、经济实力不强的“三无”城市，这些城市的投资时代已经结束。
7月7日，记者从施罗德投资获悉，公司已达成协议收购增值型房地产基金Pamfleet的大部份股权。收购完成后，Pamfleet将更名为Schroder Pamfleet，由19名专业人士组成的Pamfleet团队将会继续保留。 据了解，Pamflee在中国香港、上海及新加坡均设有办事处，目前管理四只基金，资产管理规模为11亿美元，其中一只基金于去年完成4.5亿美元的募集。 分析人士表示，这是继收购慕尼黑增值型房地产专业公司Blue Asset Management，及泛欧洲增值型房地产酒店团队Algonquin后，施罗德投资又一项收购动作，将有助增强施罗德在私募资产及房地产领域的实力。同时，这项收购将有助提升施罗德团队的行业专业知识及扩展地区业务的覆盖范围，带领公司进入亚洲最大及增长最快速的房地产市场，这对施罗德的全球客户相当具吸引力。 对此，施罗德环球房地产主管DuncanOwen指出，Pamfleet拥有明确清晰的投资理念，以及一支经验丰富的专业投资团队，是一家优秀的企业。自2000年成立以来，Pamfleet已在全球最具价值及最具活力的房地产市场中取得卓越的业绩。Pamfleet在市场上的优势补充了施罗德现时的房地产及私募资产业务。 据悉，Pamfleet现有的基金管理模式将维持不变，其投资团队可借助施罗德集团旗下广泛的投资实力及分销网络。董事局成员将包括AndrewMoore及SinguzLo，以及DuncanOwen、施罗德房地产首席执行官MelindaKnatchbull，及施罗德香港行政总裁AmyCho。董事总经理AllanLee及KelvinWong将会继续领导驻中国香港、上海及新加坡的团队，而新加入团队的CanonYau将领导公司的机构投资者关系。 DavidHoldsworth及BruceWalker将继续担任顾问。 据悉，施罗德房地产是施罗德私募资产业务的一部份，私募资产业务是公司的一项主要业务战略，覆盖范围业务包括私募股权、基建设施、微型融资及创效投资、保险相连证券及证券化信贷，截至2019年12月31日，管理资产的总值为442亿英镑。
该笔债券拟发行金额为20亿元，承销商、管理人分别是国开证券股份有限公司、浙商证券（601878）股份有限公司。 财经网讯 7月6日，上交所网站信息显示，杭州萧山三阳房地产投资管理有限公司2020年非公开发行公司债券已获得上交所受理。 消息显示，该笔债券拟发行金额为20亿元，承销商、管理人分别是国开证券股份有限公司、浙商证券股份有限公司。 天眼查资料显示，杭州萧山三阳房地产投资管理有限公司成立于2003年3月，注册资本5亿元，所属商务服务业，经营范围包括房地产综合开发、经营和销售，自有房屋租赁，房产中介，投资管理等。杭州萧山城市建设投资集团有限公司持有其全部股份，实际控制人为杭州市萧山区国有资产经营总公司。
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