曾树佳 8月26日13时，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 上海新碧园商业管理有限公司总经理刘继滨出席论坛，在接受专访时表示“可能很多人认为疫情是一个坎，但要是换一个角度来看，可能也是个机会。以专业运营能力持续提升经营品质，提升核心竞争力，从而全面提升我们应对突发状况的能力。” 据刘继滨披露，在后疫情期间，新碧园商业与时俱进、调整思路，以专业运营管理能力，在不同阶段采取不同举措，取得了卓有成效的进展。 营造一个安全购物环境的同时，与商户共进退，包括跟租户沟通疏导、减租、扶持等许多工作。积极探索线上拉动消费，包括线上购物节、网红带货、社群营销等方式，激活并提高会员粘性，为各品牌商家的销售提升创造了良好的业绩。 同时加强与政府、异业等资源的合作，比如“姑苏8点半”“盛泽SHOW未央”“仲夏星光夜”等夜经济活动，以及暑期档的“海洋嘉年华”彻底引爆了市场。除了活动之外，还利用一些外场的资源，把内场的商户拉到外场去，拉动他们的销售，激活商业全新增长点，提振市场全面向荣。 目前，新碧园商业苏州、南通的项目已经恢复正常良好的运营状态。在刘继滨眼中，通过专业的管理能力，公司的经营品质正在持续的提升。 新碧园商业接下来将继续通过专业化管理，提升覆盖全产业链的商业运营能力，包括提供商业地产选址、策划定位、设计咨询、运营管理、市场推广、调改提升、退出咨询等全产业链服务，通过大数据分析、智能化管理、统一招商布局，统一营销推广，统一服务保障，和众多知名品牌携手打造城市商业新地标，持续提升物业价值。 未来，该公司的购物中心、街区商业两种商业业态并驱前行，在拓展过程中，可能3到5万方的购物中心会多一点。碧桂园致力于三四线城市的开发和改善美好人居环境，作为碧桂园旗下的企业，新碧园商业的主要阵地还是在三四线城市。 谈到如何保障商业地产的持续保值增值，刘继滨觉得，一般把它分为开业前和开业后两个阶段，开业前要研判、设计对接、准确定位，开业以后主要则是运营能力、租金收益的提升。
宝龙地产控股有限公司执行副总裁 华立冲 张丹 发自上海 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。宝龙地产控股有限公司执行副总裁华立冲出席论坛并接受采访。 今年年初，突发的一场疫情给实体商业地产带来了极大的冲击，如何快速修复，怎样应对新挑战，成为行业关注的焦点。 在华立冲看来，疫情期间线上的销售比较活跃，但是比重也不过20%，比例并没有过快地增加，未来线下依旧是实体商业的主战场。 他进一步解释道，线下的体验感和场景感、空间感是非常重要的，后疫情时代的商业地产，线上销售、线上线下融合发展，全渠道经营是趋势。此外，疫情让消费者更加注重健康的生活方式，而对于购物中心而言，更应回归到人性关怀中去，从关注资产到关注人，从关注平效到关注体验。 “不管未来商业如何发展，以何种形式呈现，其本质都是服务好顾客，更好地满足顾客的多元需求。”华立冲认为，商业项目定位的思考和谋变都要回归本真。 前不久刚刚发布年中财报的宝龙地产(HK.1238)和宝龙商业(HK.9909)，在疫情影响下，依旧取得营利双收的高增长。数据显示，宝龙地产上半年实现营业收入171.7亿元，同比增长40.1%；毛利率37.1%，稳居行业领先水平；净利润为35亿元，较去年同期上升42.8%。宝龙商业上半年实现营业收入8.69亿元，同比增长16%；归母净利润1.45亿元，同比增长66.4%。 宝龙商业的强劲增长得益于多元化布局，以及丰富产品线的打造。谈及宝龙商业的经营之道，华立冲表示，一直以来，宝龙商业聚焦长三角发展，以“社区、标准、标杆、超级标杆”4大产品形态战略布局、均衡发展，通过打造丰富的商业产品线更精准的为不同的客群服务。 宝龙商业除了加大拓展力度，还将“智慧商业”作为主要战略，加大同腾讯等科技公司合作，利用先进科技，通过上下游贯穿、跨界融合和业务创新，重构商业业务模式，为客户提供更有吸引力的产品和优质服务。 这些是宝龙商业的特色，也是宝龙商业的优势。在他看来，宝龙的优势在于战略的清晰聚焦：一是聚焦长三角；二是坚持“商业+地产+资管”三位一体的业务体系，协同发展。 在未来五年内，宝龙将会继续坚持“1+1+N”地产布局，实现自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿的“双百双千”的战略目标。 从自身发展放眼到整个行业，随着市场逐步从增量转向存量，先前的“赚快钱”变为“赚慢钱”，如何在转变的过程中平衡利润？华立冲认为，房地产企业通过精细化管理提升竞争力，有较大的空间。 对于怎样提升竞争力，他分享了5个可供借鉴的方向：一、提高运营效率，通过强营销、高质量周转、成本领先等，打造财务导向的全周期项目管控标准。从客户价值出发，确定产品标准，做好成本策划，提高成本适配；二，评级提升作为宝龙今年的重点，控制负债，降低财务成本；三，打造赋能型组织，控制营销费和管理费，提高人均效能、元均效能；四，通过战略聚焦、城市深耕，打造长三角领先的城市空间运营商，提高产品力溢价；五，关注资产管理能力的提高，是存量市场必须重视的一个重要方面。 半年报业绩会上，宝龙商业表示，今年下半年主要是迎接10个商场的开业，未来5年，宝龙要在长三角范围内开超过150个购物中心，其中自持的购物中心要超过100个。 “成为受人尊敬的百年企业，全球领先的城市空间运营商。”在宝龙商业未来的发展规划中，都是基于这样的企业愿景。 华立冲说，想要做到百年企业，我们会创造最佳体验的空间和服务，赢得客户、员工、合作伙伴的偏爱，希望通过自身的努力，用二十年成为全球商业地产前十。
8月26日下午，茂业商业发布2020年半年度报告。报告期内，茂业商业实现营收16.06亿元，同比下降74.19%；实现归母净利润1.60亿元，同比下降74.39%。 此外，茂业商业的经营性现金流量净额为-3.62亿元，同比下降260.91%，主要系报告期受疫情影响，经营现金净额减少所致。 2020年上半年，茂业商业销售商品、提供劳务收到的现金为38.17亿元，上年同期为68.03亿元。 茂业商业以百货零售业务为主，并辅以部分物业租赁和酒店业务。作为茂业商业的主营业务，上半年百货零售的收入大幅下滑，营收11.83亿元，同比下降77.82%。 从不同地区来看，深圳、成都和呼和浩特是茂业商业百货零售的前三大收入来源地，上半年收入分别下滑72.92%、75.80%、81.37%。 茂业商业2020年半年度报告数据 此外，南充地区成为营收下滑最严重的区域，上半年同比下滑90.82%，菏泽地区下滑52.58%，其余地区均下滑70%以上。 茂业商业在半年报中称，疫情加速了行业向线上的转型，在促消费政策和电商购物节的叠加带动下，线上购物增速继续加快，电商渗透率持续提升。 随着疫情逐步得到控制，茂业商业称，报告期内，公司在组织开展多项节假日营销活动的同时，加大线上布局和运营力度，通过茂乐惠 APP、微信小程序、直播等线上销售平台积极拓展社群营销、社交营销，加速公司的数字化转型。 然而，近年来茂业商业的线上零售仍进展缓慢。2020年上半年，线上销售额为1.09亿元，占公司自营及联营销售总额的3.04%。去年全年，茂业商业发生的线上销售额为7046.60万元，占公司销售额的0.58%。 截止报告期末，茂业商业共有会员约304万，2020年上半年会员销售额占公司总销售额的比例约为52.92%。 2015年至2019年间，茂业商业的投资活动现金净流量始终未负。今年上半年，茂业百货投资活动产生的现金净流量为2.27亿元，同比增长190.49%，主要系本期深圳茂业百货出售中嘉博创股权取得投资现金流入所致。 期内，茂业商业购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金为1.05亿元。
设置2年过渡期、排除两类贷款，银行网贷新规来了！近年来，商业银行互联网贷款业务快速发展，与此同时，互联网贷款业务也暴露出风险管理不审慎、金融消费者保护不充分、资金用途监测不到位等问题和风险隐患。近期，银保监会发布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》（下称《办法》），规范商业银行互联网贷款业务经营行为。《办法》明确，商业银行对符合相应条件的贷款应采取受托支付方式，并精细化受托支付限额管理。贷款资金用途应当明确、合法，不得用于房产、股票、债券、期货、金融衍生品和资产管理产品投资，不得用于固定资产和股本权益性投资等。如发现贷款用途违法违规或未按照约定用途使用的，应当采取措施提前收回贷款。此外，在“互联网贷款”定义上，将两类贷款排除在互联网贷款之外：一是借款人虽在线上进行贷款申请等操作，商业银行线下或主要通过线下进行贷前调查、风险评估和授信审批，贷款授信核心判断来源于线下的贷款；二是商业银行发放的抵质押贷款，且押品需进行线下或主要经过线下评估登记和交付保管。个人经营贷和流动资金贷款额度不设限“明确互联网贷款小额、短期的原则，对消费类个人信用贷款授信设定限额，防范居民个人杠杆率快速上升风险。”银保监会有关部门负责人答记者问时表示。由于互联网贷款业务具有高度依托大数据风险建模、全流程线上自动运作、极速审批放贷等特点，易出现过度授信、多头共债、资金用途不合规等问题。为有效防控互联网贷款业务风险，《办法》从多个方面进行规范。其中就包括：互联网贷款应当遵循小额、短期、高效和风险可控的原则。单户用于消费的个人信用贷款授信额度应当不超过人民币20万元；到期一次性还本的，授信期限不超过一年。银保监会可以根据商业银行的经营管理情况、风险水平和互联网贷款业务开展情况等对上述额度进行调整。商业银行应在上述规定额度内，根据本行客群特征、客群消费场景等，制定差异化授信额度。值得注意的是，与此前的征求意见稿内容相比，《办法》进一步收紧个人信用贷款额度，但并未限制个人经营贷和流动资金贷款的额度上限。兴业证券研究报告认为，《办法》对于个人信用贷款授信额度的限制或将使得互联网贷款无法适用于此前部分消费场景。对于此前个人互联网贷款敞口较大的家庭和个人，在过渡期内也可能面临额度收缩的风险。而对于个人经营贷和企业流动资金贷款额度的灵活设限，则体现了对于小微企业的呵护。银保监会有关部门负责人表示，在强化风险管理、加强监管的同时，对用于生产经营的个人贷款和流动资金贷款授信额度及期限作了相应灵活处理，有助于确保通过互联网渠道开展小微企业融资的连续性，提升小微企业和小微企业主信用贷款的占比，在疫情防控和经济下行压力增大的关键期可以有效支持实体经济。联合贷款无出资比例限制与征求意见稿相比，《办法》在联合贷款问题上，对各方并无出资比例的限制。根据此前征求意见稿内容：在单笔联合贷款中，作为客户推荐方的商业银行出资比例不得低于30%；接受推荐客户的银行出资比例不得高于70%。作为客户推荐方的商业银行全部联合贷款余额不得超过互联网贷款余额的50%；接受客户推荐的商业银行全部联合贷款不得超过全部互联网贷款余额的30%。《办法》则明确了商业银行董事会承担互联网贷款风险管理的最终责任，应当履行审议批准互联网贷款业务规划、合作机构管理政策以及跨区域经营管理政策、审议批准互联网贷款风险管理制度等有关职责。《办法》规定，商业银行与其他有贷款资质的机构共同出资发放互联网贷款的，应当建立相应的内部管理制度，明确本行与合作机构共同出资发放贷款的管理机制，并在合作协议中明确各方的权利义务关系。商业银行应当独立对所出资的贷款进行风险评估和授信审批，并对贷后管理承担主体责任。商业银行不得以任何形式为无放贷业务资质的合作机构提供资金用于发放贷款，不得与无放贷业务资质的合作机构共同出资发放贷款。《办法》同时要求，商业银行应当按照适度分散的原则审慎选择合作机构，制定因合作机构导致业务中断的应急与恢复预案，避免对单一合作机构过于依赖而产生的风险。“在与合作机构共同出资发放贷款时，商业银行应当按照自主风控的原则审慎开展业务，避免成为单纯的资金提供方。”银保监会有关部门负责人强调。新网银行首席研究员董希淼表示，对联合贷款等模式预留制度空间，不设出资比例限制等内容，体现出《办法》适应金融科技发展的趋势，吸收和反映最新实践成果，抛弃“一刀切”的简单监管思路。这样有助于鼓励互联网银行加快产品创新，鼓励主流银行扩大在线信贷业务，加大对小微企业和居民个人得在线贷款投放，提高小微企业首贷率、续贷率，扩大居民消费需求，助力疫情防控和经济社会秩序全面恢复。
8月18日，宝龙商业发布中期业绩报告。数据显示，今年上半年，宝龙商业实现营业收入8.69亿元，同比增长16%；期内毛利为2.55亿元，同比增长28.8%；实现净利润1.45亿元，同比增幅为66.4%，超出市场预期。 2019年底上市以来，宝龙商业股价累计涨幅超过150%，体现出市场对于宝龙商业的看好。在新冠疫情的影响下，实体经济一度被按下暂停键，却依然没能改变宝龙商业的业绩增长态势。在商业板块布局持续推进，物业管理板块规模增长跟随宝龙地产的面积交付稳步增长的背景下，今年或许将成为宝龙商业快速扩张的一年。此外，宝龙商业在今年7月斥资4055万元收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权，随着更多并购的逐步兑现，宝龙商业的长期投资逻辑也将愈发凸显。 （资料来源：Wind） 中期业绩亮眼， 疫情不改宝龙商业 长期增长态势 资料显示，宝龙商业的前身为厦门华龙物业管理有限公司，1993年在厦门成立，2007年随宝龙地产的商业地产策略公司将业务拓展至商业运营服务领域。2014年宝龙商业开始为独立第三方提供商业运营服务。2019年为了准备独立上市，公司从其核心控股股东宝龙控股中分拆。 2016年以来，宝龙商业的业绩维持快速增长，2016-2019年收入及净利润的年化增幅分别为29.1%和41.6%。日前，宝龙商业交出了一份靓丽的中期业绩答卷，尤其是净利润同比增幅66.4%，超出市场预期。 （资料来源：公司公告） 宝龙商业上半年净利润增速远高于营业收入的主要原因，在于运营成本和费用得到有效控制。其中，营业成本增速低于营收增速，同时销售费用缩减明显。而从盈利能力上看，宝龙商业在上半年的毛利率和净利率两方面均得到进一步提升。 商业运营服务盈利能力的提升得益于疫情期间公司人工能耗成本控制，毛利率由2019年的29.3%升至2020年中期的31.1%；住宅物管服务是由于在管规模的扩大和增值服务收入的提升，毛利率由2019年的12.4%升至2020年中期的21.9%。另有数据显示，宝龙商业整体毛利率为29.3%，净利润率为16.6%，分别上升2.9个百分点和5.6个百分点。随着公司进一步推进区域化整合管理，未来公司的盈利能力仍有提升空间。 （资料来源：公司公告） 而从具体的收入结构来看，宝龙商业收入来源为两部分，即商业运营服务与住宅物业服务，其中主要收入来源依然是商业运营服务，两大业务长期维持着“二八开”的稳定格局。不过，受年初疫情的影响，商业运营服务上半年收入增速相较去年全年水平有所下滑，但住宅物业管理服务收入增速依然维持高位。数据显示，今年上半年，宝龙商业商业运营服务收入为7亿元，同比增加12.8%，占集团总收入的80.6%；而住宅物业服务收入为约1.68亿元，同比增加31.5%，占集团总收入的19.4%。随着下半年国内实体商业的持续复苏，宝龙商业的商业运营服务有望迎来更加强势的表现。 （资料来源：公司公告） （资料来源：公司公告） 商业板块布局持续推进，收购星汇商管形成战略互补 截至上半年，宝龙商业的商业运营服务在管建筑面积为698.2万平方米，同比上升约9.38%；住宅物业管理服务在管建筑面积1164.7万平方米，同比上升约9.43%。其中，宝龙商业在管零售商业物业51个，包括45个购物中心与6条独立商业街。 （资料来源：公司公告） 在疫情的负面影响下，今年上半年，宝龙商业平均出租率为87.1%，较2019年底仅出现2.3个百分点的下滑，但足以体现出宝龙商业强劲的运营实力。从各产品线来看，宝龙一城、宝龙城、宝龙广场和宝龙天地的出租率分别为92.6%、90.7%、85.4%、87.9%。 同样受到疫情的影响，宝龙商业上半年暂无新购物中心开业，但在并购方面却实现明显突破。今年7月份，宝龙商业发布公告称，公司附属全资子公司上海御龙物业管理有限公司斥资4055万元收购浙江星汇商业管理有限公司60%股权。资料显示，浙江星汇商管截至目前共管理14个零售商业项目，总建筑面积89万平方米，旗下有购物中心（星悦城）、社区商业（星街坊）、主题街区（青年小镇）、创意集市（舍狸公社）四大业态和品牌，与大悦城、路劲、祥生等旗下商业有过合作。 据了解，浙江星汇商管主打商业街产品，与宝龙商业的购物中心产品形成互补。同时，此次收购也使得宝龙商业的长三角布局也得以继续深耕。根据协议，浙江星汇商管的股东及实控人承诺2020-2024年浙江星汇商管将分别实现扣非后归母净利润分别为600万、768万、983万、1258万、1611万元。 深耕长三角、做大做强长三角战略进一步落实 一直以来，宝龙商业的主要业务都聚焦在长三角地区。根据中报数据，宝龙商业在商业运营服务方面于长三角区域在管建筑面积为316万平方米，占总在管面积的45.3%；而在住宅物业管理服务方面，宝龙商业于长三角区域在管建筑面积为518.9万平方米，占总在管面积的44.6%——不论是商业运营服务还是住宅物业管理服务，宝龙商业在长三角区域在管面积的占比均接近了中国东南部、中国中西部及环渤海三大区域的总和。 （资料来源：公司公告） （资料来源：公司公告） 随着宝龙商业深耕长三角、做大做强长三角战略进 一步落实，公司未来的战略重心仍然在长三角区域。据了解，宝龙商业今年计划新开业项目13个（其中1个为重新开业），开业时间集中在9-12月份，其中有8个项目位于长三角。未来，宝龙商业计划继续在长三角地区投放大量资源，尤其是在上海、杭州、宁波及南京等经济枢纽。 而随着经济发展，长三角将会成为现代服务业的中心及具竞争力的世界级城市群。而由于快速城市化和中国家庭购买力的上升，将对高质量的商业运营服务产生大量需求，这会为宝龙商业的未来增长带来新机遇。 未来三年业绩具备较强确定性，机构看多股价至 35 港 元 随着商业板块布局持续推进，以及物业管理板块规模增长跟随宝龙地产的面积交付稳步增长，宝龙商业的高成长性有望延续下去。 根据中信建投的估算，宝龙商业预期全年公司住宅类在管面积有望增加超过150万平方米，预估在管面积超1300万平方米，合约面积超2200万平方米，物业管理板块规模增长主要跟随宝龙地产的面积交付稳步增长，预计未来基本保持稳中有升。而在商业运营方面，2020-2022年，预计宝龙商业开业面积分别达到135.1万平方米、208.8万平方米、55.5万平方米。 宝龙商业高成长性同样得到不少专业机构的认可，今年以来，包括CIMB、UBS、建银国际、中信建投、花旗等多家海内外机构覆盖宝龙商业，并给出积极评价。其中，建银国际给出优于大市评级，Credit Suisse给出增持评级，中信建投和第一上海给予宝龙商业买入评级。而在目标价方面，中信建投给出31.58港元的目标价位。而在中报发布后，海外知名投行野村证券上调宝龙商业目标价至26.75港元，并维持买入评级；花旗则将目标价高看至35港元。 野村发表研究报告表示，宝龙商业上半年业绩高于市场预期，主要受惠于毛利率上升及经营效益改善的利好，预期宝龙商业的盈利将取得长期稳健增长，预计公司2020-2022年度盈利年复合增长率将达到47%。而花旗认为，7月份对于浙江星汇商管的收购是宝龙商业扩张能力的良好佐证，而随着商场客流量和销售额的逐步复苏，宝龙商业的出租率将得到进一步提升，并预计在2025年出租率达到95%，同时宝龙商业的收入在2019-2022年有望实现48%的复合增长率。
8月18日晚间，宝龙地产(01238.HK)公布中期业绩。次日，受台风天气影响港股下午开盘，在当日行情趋弱的市场环境下，宝龙地产受中报业绩表现刺激，股价逆市大涨，当日收涨13.47%。值得一提的是，自8月10日起，公司股价就已经开始呈现持续拉升之势，至今累计涨幅达近30%，公司股价和成交量快速放大的背后，反映了当下二级市场对公司价值的高度看好。下面不妨透过中报来一睹其业绩风采，并探寻其中的投资机会。 1、业绩回顾 中期财报显示，2020年上半年，宝龙地产实现营业收入172亿元人民币，同比增长40%；毛利润为64亿元，同比增长34%；归母核心净利润为18亿元，同比增长44%；毛利率为37.1%；归母核心净利率为10.5%，同比增长0.3个百分点；中期每股派息12港仙，同比增长33%。 从上面数据不难看到宝龙地产交出了一份相对亮丽的中期成绩单，相关核心指标均取得了不错的增长。考虑到今年疫情爆发的背景下，上半年整个宏观经济以及地产行业面临着较大冲击，宝龙地产在相对艰难的环境中，取得的这份业绩着实难得可贵。 业绩优异表现的背后验证了公司强劲的运营实力和有着穿越周期的经营能力，下面围绕具体指标进行详细探讨。 a、销售稳步增长，盈利能力强劲 面对疫情冲击，宝龙地产在销售端展现出了强劲的韧性，公司上半年合约销售取得了优于行业的表现，而截至7月底，公司已经实现合约销售390.18亿元，完成全年销售目标750亿元的52%。即便在疫情造成企业销售在一季度经历停摆的情况下，宝龙地产仍然保证了销售端的发力。 展望下半年，公司预计可售货值为937亿元，对应去化目标在46%，考虑到国内疫情得到控制加之下半年通常也是房地产销售旺季，公司今年整体完成目标的难度不大。 此外，得益于过去公司强劲的销售增长带来的项目结转，宝龙地产上半年的营收也实现了大幅增长。毛利率更是居于行业领先水平，公司盈利能力持续增强，利润增速表现亮眼。 b、持续降杠杆，融资优势显著 疫情之下，市场更为关注房企的稳健经营能力，宝龙地产在降杠杆动作上展现了强劲的决心。公司净负债率自2018年持续降低，截至今年中期，净负债率仅不到80%，处在行业合理水平。 公司严控成本，在融资端不断发力，融资优势显著，上半年新增债务平均融资成本为6.22%，低于中国指数研究院统计的2019年30家上市代表房企6.4%的平均融资成本。 二、主营开发业务强劲增长，成长性不断释放 宝龙地产的主要业务分为物业开发、物业投资、物业管理服务、其他物业开发相关服务四大板块，其中物业开发为公司主要营收来源，目前已接近总收入的九成。 从数据来看，公司物业开发增长态势良好，物业开发收入较去年同期有着46%的增幅。而在销售端，公司即便面临疫情冲击，仍然在行业中保持着较高的目标达成率，销售端的表现支撑回款，确保了现金流的健康，也带来了未来业绩较大的释放空间。 宝龙地产在地产开发业务板块成长动力十足，而这主要则得益于公司在土储端的不断蓄力。今年上下半年，宝龙新增土地15块，计容总面积238万平方米，新增可售货值473亿元，权益比例为61%。公司在拿地上保持相对谨慎的姿态，上半年公司新增土储地块总溢价率仅为8.8%，公司严控拿地成本，不高价拿地，这也为后续项目开发留足了利润空间。 截至今年6月底，宝龙地产在长三角、大湾区、海西、环渤海、中西部、海南六大区域38座城市共布局129个可售项目，总土地储备2859万平方米，可售总货值3858亿元。其中，长三角占比76.1%，一二线占比超60%。 公司不仅土储布局具有明显的区位优势，同时也有着较大的成本优势，截至期末拥有土储平均成本仅为3201元/平方米，这也为带给主业业绩打开了向上弹性，保障了公司成长性不断得到释放。 三、商业生态快速成熟，凸显战略协同效应 宝龙地产在地产行业中最大的特征在于公司商业运营一直处在领先位置，其透过不断打造成熟的商业生态，为主业赋能，带来了巨大的协同效应。 自去年底分拆上市后，宝龙商业(09909.HK)成为内地首家在港上市的轻资产商业运营商，公司业绩继续保持快速增长，财报显示宝龙商业上半年的收入为8.69亿元，同比增长16%，净利润为1.45亿元，较上年同期增长66.4%。具体业务层面来看，上半年公司实现租金及管理费收入15亿元，同比增长10%，酒店收入为2.9亿元。公司下半年还将有10个商场和2个宝龙天地预计将投入运营。 公司不断强化商业运营，形成"地产+商业"双轮驱动的发展格局，目前，商业开发业务正处于高速增长期，而商场业务也在不断加快布局。截至今年6月底，宝龙地产持有及管理的商业广场达到42家，另管理3家轻资产项目。公司用于商业物业供租赁的商业建筑面积（包括已竣工物业及在建物业）约为544.05万平方米，同比增加7.2%。长远来看，公司提出未来5年新开业100座商场的目标，平均每年新增20个商场（10自持+10市场拓展）。 值得一提的是，今年7月，宝龙商业的并购首单落地，以4055万元的交易对价收购了浙江星汇60%的股权。据了解，浙江星汇目前有14个在管零售商业项目，在管面积为89万平方米，位列浙江省轻资产商业管理公司首位。公司不断加快在商业地产领域的扩张步伐，积极获取优质资源，为未来成长打开向上空间。 更为关注的还有今年6月公司引入了有着丰富专业经验的明星职业经理人陈德力的加盟，由其全面服务宝龙商业的运营及管理。随着公司对管理团队的调整完毕，预期未来新的变革也将为有望助力公司在商业板块有更多的表现，整个板块的盈利能力还将进一步增强。 借助"地产+商业"协同发展模式，宝龙地产在资源获取上有着巨大的优势，今年上半年公司54%的新获取资源即是以商业+住宅合作形式获取，其区位和成本也都均具有强劲的竞争力。此外，商业板块稳定的现金流也保障了公司整体的健康运营，提升了抗风险能力。 四、结语 当前，新冠疫情阴影笼罩下，宏观环境的动荡令市场资金更偏好于兼具成长确定和安全性的投资标的，从行业角度来看，地产行业当前整体估值处在历史底部，安全边际较高，是避险资金不错的去处。而从行业内部来看，宝龙地产在传统住宅开发和多元业务上均有亮眼表现，其未来的成长空间以及安全经营能力也将有望让其获得市场更多的关注。 值得一提的是，近三年宝龙地产股利增长率持续维持在高位，2019年年度分红达到0.4港元每股。股利支付率不断提升，公司丰厚的派息分红也令其在投资上具有较高的性价比。 在中期业绩公布后，近期包括花旗、瑞银、富瑞等在内的多家机构券商相继发布研究报告，看好宝龙未来发展，其中不少机构纷纷提升公司目标价，而瑞银、富瑞、华泰香港等机构更是将宝龙地产评为行业首推标的。 从大行观点来看，花旗报告指，宝龙地产2020年中期业绩表现强劲：利润率增长超预期，同时很好控制了财务成本。花旗重点关注了宝龙新五年战略规划的启动，认为在双焦点商业模式的支持下，宝龙的结构布局将逐步完善。花旗重申宝龙地产"买入"评级，并提升目标价至8.0港币。 此外近日高盛高华首次覆盖宝龙地产给予公司买入评级，目标价至7.5港元，高盛高华在其报告中表达出对宝龙后续发展的充足信心，其预测公司2019-2021年合同销售复合年增长率为23%，显著高于10％的行业平均值；高盛高华认为，宝龙地产在规模和营运效率上都有很大的发展空间，并将达到顶级购物中心开发商的水平。其同时也强调，宝龙地产的销售一直保持稳定增长，但其股价估值相较其他同业差距仍然很大，其中转型中的购物中心，市场隐含商业估值相较2020预期租金收入为2.3倍，远低于6.3倍的同业均值。 公司获得一众专业投资机构对其价值的认可，进一步体现了宝龙地产强大的经营和治理能力，在多重优势助力之下，预期公司在资本市场也将还会有更好的表现。
图片来源：微摄 银保监会近日发布的数据显示，今年二季度末，商业银行不良贷款余额2.74万亿元，较上季度末增加1243亿元；商业银行不良贷款率1.94%，较上季度末增加0.03个百分点。银保监会有关负责人近期表示，当前由于经济尚未全面恢复，新冠肺炎疫情仍有较大不确定性，所带来的金融风险也存在一定时滞，有相当规模贷款的风险会延后暴露，未来不良贷款率上升压力较大。 受疫情影响，商业银行等金融机构不良贷款余额持续上升，引发市场担忧。对此，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示，“今年下半年，甚至明年上半年，商业银行不良贷款率都可能有所上升，但目前商业银行风控能力比较强，不良贷款率整体可控”。此外，疫情发生以来，金融监管部门联合多部委及时出台多项针对性政策措施，不仅帮扶了企业，也坚定了金融业抗击疫情的信心，帮助商业银行化解了部分风险。 “受疫情影响，银行不良贷款率会有小幅上升，但风险完全可控。”银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企今年以来多次公开表态，稳定市场信心。同时，银保监会要求银行等机构未雨绸缪，持续加大不良贷款处置力度。中国人民银行公布的今年6月末社会融资规模统计数据报告显示，今年1月份至6月份，贷款核销规模合计4463亿元，同比上升6.1%；仅从二季度来看，贷款核销合计2917亿元，同比上升13.82%。据银保监会透露，今年全年预计银行业处置3.4万亿元，且明年的处置力度会更大。 从银行自身角度来看，商业银行正采取多种方法补充资本，提前加大拨备提取，提高未来风险抵御能力。目前，多家银行尤其是城商行正积极提高拨备覆盖率，如率先公布中报的江苏银行拨备覆盖率从去年末的232.79%增加至246.82%，提高14个百分点。天风证券首席银行业分析师廖志明认为，从中报来看，该行营收增长较快，但净利润增速因拨备计提而下滑明显，显示该行提前应对未来资产质量压力，增强抵御风险能力。 毫无疑问，银行拨备覆盖率提高有助于抵御在经济下行过程中可能发生的信用风险。银保监会有关部门负责人近日也明确要求商业银行做实资产质量分类，运用预期信用损失法评估贷款风险，准确做好资产分类，真实反映贷款质量；同时采取多种方法补足资本，加大拨备提取，提高未来风险抵御能力。 值得注意的是，除了贷款核销等举措之外，今年以来银行业也在积极探索不良资产的处置方式，包括与AMC（资产管理公司）达成债权转让协议、加快发行不良资产ABS（资产支持证券）等。中国华融近日表示，上半年该公司收购不良资产规模累计超800亿元，其中仅6月份就超过了500亿元。 为了减轻不良贷款处置压力，丰富银行业不良资产处置渠道，今年6月份，银保监会下发了《关于开展不良贷款转让试点工作的通知（征求意见稿）》和《银行不良贷款转让试点实施方案》，拟进行单户对公不良贷款和批量个人不良贷款转让试点。根据《实施方案》，后续地方金融资产管理公司受让不良贷款的区域限制会逐步放开，银行可以向全国性AMC和地方AMC转让单户对公不良贷款和批量转让个人不良贷款。在业内看来，这意味着商业银行将有更多不良贷款转让给AMC，此举也将进一步加快银行不良贷款处置效率。 除此之外，今年以来银行不良资产ABS发行也显现出提速迹象。据统计，今年上半年，商业银行已发行15笔不良资产ABS，涉及金额近70亿元，发行人包括工商银行、农业银行、招商银行等，发行数量、发行金额均创下2016年试点重启以来的同期新高。（经济日报记者 陆敏）
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