张丹 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。》》》2020（第三届）年度论坛全记录 在同期举办的八场闭门论坛中，光明房地产集团股份有限公司商业副总监龚明敏出席了“无风起浪”商业闭门论坛，并参与后疫时代商业地产重塑的相关主题讨论。 作为资深商业人，龚明敏认为，房地产开发企业做商业地产，第一要有决心，第二要有耐心和恒心，第三要有信心，这三点是一定要的。 什么叫决心？决心就是要投入做商业的资本。首先从投资的逻辑，并不是建一个形式商业或者非商业的物业，而是要用心经营；其次要做到上下统一思想，企业所有的人包括投资、产品线、设计等要对商业有深刻的理解，要有统一的思想，甚至是统一语言。第三，要请专业公司来做，有些房地产开发企业做商业，请的设计不是商业设计公司，而是主做住宅开发，这从逻辑底盘就错了。 第二，要有耐心和恒心。一般而言，纯住宅开发商的逻辑就是快周转，快速现金回流，但商业一定要有耐心的，要把商户养起来。我们要等待，看的不仅仅是短期收益，还要看资产收益，这也是大家要统一思想和语言的地方。 第三，要有信心，信心来自于哪？是我们专业团队、专业人士给到企业的信心。相反，那些基础不夯实，内功修炼不够的人，是无法给企业带来更高的信心。 疫情冲击下的商业地产，很多商户关停，这理所应当是件不好的事。其实，不完全如此。 龚明敏觉得，从某种角度来看，这是一个好事情。疫情带来了一个机会，给了商业人一个思考和冷静的机会。现在线上对线下有所冲击，但这并不完全是疫情引起的，在疫情之前，这种情况就已经存在。 “为什么会如此？这段时间我们应该好好冷静，思考线上和线下怎么互通。”龚明敏解释道，当下购物中心同质化比较严重，并不是每一个企业都能够做到精细化用心去经营消费群，所以有的时候有危才有机，这个时候，我们更多的是思考。
9月2日消息，快手电商营销中心负责人张一鹏近期发表演讲表示，直播带货这件事，可以说是一个时代的大潮，我特别同意这个说法。 关于直播电商的市场前景，张一鹏认为，针对很多商家面临着投放贵、确定性低、ROI不可控等问题，直播电商带来的是确定性的品牌曝光、确定性的品牌互动以及确定性的品牌品效合一的解决方案。随着5G等技术的发展，短视频、直播带货这些碎片化的场景成为未来增长的快车道。 张一鹏表示，总体来说，直播电商市场非常光明，非常有信心在未来的时间里跟大家战斗在一起。 谈及快手电商的发展，张一鹏快手第一关心的是用户价值，用户在快手电商是不是满足了他的价值；第二关心商业价值，是不是有越来越多的商家在快手得到了发展、赚到了钱。 关于快手电商的优势，张一鹏表示首先在于多元市场，这个优势体现在随着高线人群的增长，整个市场纵深会更深；第二是普惠生态，普惠生态会让整个平台达人的角色成长得更快；第三在商业基因和信任关系方面，是快手最大的优势，即基于信任关系带来的商业基因。
8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 >>>点击查看更多干货 在同期举办的八场闭门论坛中，宝华商业总经理毛韶炜出席了“无风起浪”商业闭门论坛，并参与后疫时代商业地产重塑的相关主题讨论。 他介绍道，当下的商业市场发生了两点变化：第一，传统的租户发生了变化；第二，顾客发生了变化。 目前来看，租户开店的速度变慢了，新开店的数量下降，租金也相应减少。商场在选择租户时，最关注租户的现金流，租户的生命力也就是现金流的生命力，规模和品牌是次要考虑的因素。疫情以来，有些规模很大的老字号规模很大，但现金流断了就无法开店，现存店的经营也面临着困境。 同时，顾客的消费行为和消费习惯发生了变化。在消费转移到线上后，顾客会更多的在线上下单，营业时间变成了“醒着和睡着”，只要处于醒着的状态，就有可能产生消费。另外，也需关注顾客的消费频次和对可支配收入的使用情况。 在毛韶炜看来，未来商场的运营要做到两点：一是回归本质，经营好商品和租户，守正出奇，二是重视线上线下的全渠道销售。
睿意德联合创始人王玉珂 张丹 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。睿意德联合创始人王玉珂出席论坛并接受采访。 >>>点击查看更多干货 突如其来的疫情，给商业地产带来了重创，实体商业如何快速回复，该如何提高运营效率，是商业经营者关注的焦点，也是需要急于解答的问题。 “从目前整个行业的恢复状态来看，实体商业已经恢复了70%-80%，相对而言，密集型业态如影院、KTV、儿童等业态会慢些。”王玉珂用数据展示了后疫时代商业的恢复现状。 对于普遍关心的效率提升，王玉珂从四个方面给出了解答：一是通过流量拉动效率，流量分为公域流量、私域流量，通过线上带货的方式，推动品牌流量的增加，进而提升效率；二是内容衍生，跟进观念消费触达用户，提升转化率；三是服务便捷化，以快速物流的配送方式，实现到家消费，升级新的服务体验；四是产品力方面，尤其对于关注较多的大店转型提效，可以通过“大店化小”来降低整体风险。 “放眼整个商业行业，抗风险应该优先选择连锁品牌。因为每个店铺承受风险的能力不一样，假如风险来时，关闭其中一部分，另一部分还可以继续生存。”这是王玉珂从大店转型应对风险中，给予的经营提示。 随着房地产行业从增量市场逐渐向存量市场转变，存量改造与资产优化成为新的竞技场。不过，存量物业改造赛道开发潜力虽大，但并非轻而易举之事。怎样更高效地改造与盘活，如何提升商业地产的资产价值，从“赚快钱”变为“赚慢钱”，如何平衡利润与心态。 在王玉珂看来，存量改造是一个增长的市场，想要更高效地改造存量物业，需要关注五个方面： 一是利益平衡，这是存量物业改造首先要关注的问题，权衡不好利益，有时候耗费了大量的人力、财力、物力，甚至连项目都拿不到，更别说下一步的改造了。 二是用户思维，多数购物中心都是直接管理租户，并未直接接触消费者，如何去掌握用户特点，购物中心“百货化”。通过货品的运营才有可能触达用户，了解消费者的消费习惯、频次、辐射距离等消费特性。 三是差别化的产品力；四是原始文化的积累，尊重历史人文，对传统文化进行继承、发扬、升级，与消费者产生情感共鸣；五是内容焕新。 “商业地产没有暴利一说，一直以来都是保持着合理的利润水平，大体维持在5%-10%。”存量市场下的商业地产运营，在收支之间平衡利润很重要。 王玉珂认为，存量改造要始终关注消费人群，与他们保持最亲近的距离，这是平衡利润的前提。 在此基础上，需要做好细节处理。王玉珂分析道，购物是一个短暂的动作，建筑、品牌、服务等细节做不到位，利润很难提升，即使人很多，没有转化的能力也是无效的。“商业经营的核心就在于这些细节。” “商业地产运营是一个是持续、不间断的过程。”王玉珂认为，过程管理是平衡利润要关注的一方面，需要将点状思维转向系统思维。 在王玉珂看来，商业经营还要做好随时调整的准备。“变与不变也会影响利润，商业的变化是常态，调整是天天要做的事。” 再着眼到业态和品牌，在招商过程中，一定要了解业态或者品牌的生命周期，究竟处于发展的哪个阶段，是高峰期、成长期还是下滑期，因为生命周期意味着增长的可能性。 此外，还需要关注的便是组合的能力，品牌的组合会影响不同人流的转化能力，组合搭配的恰当，利润自然会有所增长。 年已过半，疫情带来的影响也在慢慢减弱。“今年商业拓展仍会谨慎，按照当前的恢复趋势，明年行业应该能恢复正常。”谈到今年商业地产发展的趋势时，王玉珂对近两年做出了判断。 对于今年下半年，商业地产的趋势，王玉珂也进行了分析。“除一线城市外，其他城市，商业地产开发机会还很大；国内品牌崛起；线上和线下不存在谁取代谁，对企业而言，是线上往下沉，线下往上走，最终目的都是改善服务方式，为消费者提供便捷、舒适的消费体验；把脉消费趋势，建立产品差异化。”从他的言辞之间，读出的是商业地产运营从来没有捷径，有的只是用心做服务，不管何时，这个信条都不应该改变。
魏薇 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 >>>点击查看更多干货 在同期举办的八场闭门论坛中，弘阳商业集团品牌总经理张玉婷出席了“无风起浪”商业闭门论坛，并参与后疫时代商业地产重塑的相关主题讨论。 在疫情冲击之下，弘阳贡献了自己的一份力量。弘阳集团共捐赠1500万元支援疫区，弘阳也是江苏省第一家给租户免租的商业集团。同时，弘阳商业集团联合苏宁银行，为旗下各商场内中小微商家提供金融政策再扶持——“微商贷”金融服务，切实纾解商户短期经营与流动性压力。 “要合理把未来握趋势来进行商业布局，关注未来人的生活方式，洞悉他们所喜欢的商业模式，这样才能打造出优秀的商业项目，而不是按照现有的流程化的纯商业地产模式慢慢开发。”这是张玉婷对未来商业的想象。 弘阳坚持认为商业深耕和地产是联动的，基于这样的理念，弘阳商业打造了“家FUN”供应链。“其实精装修交付已成为趋势。弘阳的家居基因，也可以成功位地产负能，将硬装和软装进行配套，方案选择会更多，提高了地产客户的满意度，同时也协助家居的平台供应商拓宽了渠道。” “做商业不能单纯追求现代化，历史、人文不能忽视，这是商业项目改造应该坚持去做的事。”如张玉婷所言，弘阳一直在力所能及的范围内将商业和原有的人文进行更好的复原，在项目中留下更多的历史沉淀。 在常州的文商旅项目中，弘阳运用了“以旧做旧”的概念，不追求现代化建筑的金碧辉煌，将大成纺织厂原址保留及修复，未来将建成长三角区域具有代表性的关于纺织主题的历史人文博物馆。 此外，在徐州，弘阳依托当地人文资源打造了淮海地区唯一的AAAAA级景区。在建造过程中坚持着自己的情怀，建筑围湖而建，景色优美。“尽管雕琢过程耗时会比独立建造购物中心要长，但这样做很值得。”张玉婷说道。 商业是城市的人文，也是历史掌纹的印记，弘阳希望不仅是把商业作品献给城市，更将尊重每一寸土地沉淀的情怀。
张丹 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 >>>点击查看更多干货 在同期举办的八场闭门论坛中，蓝光文商旅集团助理总裁李梅女士出席了“无风起浪”商业闭门论坛，并参与后疫时代商业地产重塑的相关主题讨论。 “随着商业地产逐步进入存量时代，企业的全周期资产管理能力和金融创新能力是非常重要的。”李梅站在投资人的角度思考问题，抛出了在她看来多个趋势中的其中一个。 她认为，从国家对未来资产证券化的政策动态，以及商业地产的发展来看，未来三到五年，应该是资产证券化在中国一个起步并快速发展的时期。 相对于地产开发的高周转，商业地产的运作周期较长，需要资金源源不断的加持和持续的运营管理能力。“今年受疫情的影响，商业地产融资愈加困难，全周期资产管理和资产证券化，则成为助力商业发展和换血的一个非常重要的手段和趋势。”李梅解释道。 从目前行业现状来看，企业在在投、融、建、管、退各个环节是割裂的。比如，在工程设计或建筑过程中，没有考虑商业的需求和未来资产退出的要求；商业定位没有考虑投资回报需求，缺乏资本运作能力，没有做到融资、投资和退出的一体化，以致于很多项目投资难、融资更难，而资产退出更是难上加难。因此，全周期资产管理就显得格外重要。 在李梅看来，资本和资本运作能力是两码事，有资本并不代表有资本运作能力，但没有商业运营能力这个核心，资本是留不住的，也不能实现资本回报；然而，仅有核心运营能力，但缺乏资本运作能力，则会高度制约企业的发展规模和发展速度。总之，核心运营能力和资本运作能力两者是相辅相成的。 她对商业的理解是，如果将商业企业比作一台车，那么资金是燃油，资本运作能力是发动机，全周期资产管理是方向盘，商业的核心运营管理能力是变速箱，这四部份要有机结合，缺一不可！
近日，中国财富管理50人论坛（CWM50）举行了“促进票据市场发展 助力中小企业融资”网络视频会议。中国人民银行金融研究所所长周诚君在会上就票据发展方向、标准化票据的法律适用性问题展开了深入分析。 关于票据的发展方向 在银行票据和商业票据之间，哪个是重点？哪个是未来的发展方向？一种观点认为，下一步要更多地发展商业票据。的确，从发展供应链金融的角度，以及从票据作为一种特殊的结算工具所具有的信用特征看，商业票据更具有企业和供应链信用特征，似乎更应代表发展方向。国际经验也表明，商业票据更具有普遍性。但我认为讨论这个问题，可能也需考虑中国的国情及其特殊性。 我过去相当一段时间和工作精力都在货币政策二司和宏观审慎管理局，期间我关注的一个相关问题是，为什么商业银行在国际贸易结算及贸易融资过程中发挥着特殊重要的作用？一个基本的背景是，国际贸易往往是跨国开展的，交易双方不仅存在着一般贸易双方之间的信息不对称问题，还存在着不同国家间的法律和社会文化差异问题，因此对手方风险、特别是违约风险比一般的交易要更为显著。而这其中，恰恰是商业银行发挥了极其重要的信息和信用中介作用： 第一，商业银行在贸易结算及其融资及其活动中具有广泛的业务专业性，为客户提供各种交易银行服务，而且总体而言，全球交易银行服务较为成熟、产品丰富、标准化程度高。第二，商业银行具有良好的合规和风控文化，能较好地进行客户识别和风险控制，尤其是对在本行开户的各类客户进行严格的尽职调查。第三，跨国银行还具有广泛的国际网络，建有覆盖许多国家和地区的分支机构，对所在国家和地区的当地客户总体比较了解，从而形成了广泛覆盖的国际客户网络。第四，国际结算和交易银行服务的金融监管存在广泛国际共识和标准，商业银行作为专业的货币资金经营机构，往往信用程度较高，即使对于一些不具有国际分支机构的商业银行，在国际贸易中为其开户市场主体提供贸易结算和融资时，也能获得同行信任。 正因为上述原因，在国际贸易和投资活动中，商业银行发挥着非常重要的作用，不仅为国际贸易双方提供跨国支付结算和融资功能，而且实际上更多地还发挥着信息中介、信用中介职能，帮助克服跨国交易双方存在的信息不对称和对手方风险问题。 从我国的情况看，中国幅员广阔，各地人文环境和经济金融生态差异较大，市场主体所有制结构比较复杂，所以跨地区交易双方的信息不对称和对手方风险问题总体比较突出。成熟市场中有些很普遍的金融产品和相关制度安排在我国出现各种“水土不服”现象、成为内幕交易甚至欺诈工具的情况也比较常见，之所以出现这些现象，并不是这些产品或制度安排本身有问题，而很大程度上与我国长期形成的社会历史、区域特征和信用文化有关。 回到票据这个产品本身上来。票据作为重要的结算和融资工具，对于促进交易结算、发展供应链金融、特别是支持中小微企业发展都具有积极意义，因此要把这个产品乃至整个市场发展好，但也要正视其中可能存在的风险和薄弱环节。一方面，过去票据市场出现了较多的风险事件，票据市场的健康发展确实有赖于良好的信用文化、健全的法律法规和配套基础设施。另一方面，当前也广泛存在着关于票据支付工具的一些诟病，突出表现在一些供应链上的中小微企业不得不接受上游企业、特别是一些国有企业、大企业签发的票据，在回款时效和成本上处于不利地位，加剧了这些企业的经营困难。 因此，在积极推动票据结算和融资工具以及票据市场发展的同时，恐怕也要考虑我国国情，在制度安排上做一些适应性调整。在我看来，仍然可以发挥商业银行的传统积极作用，在客户识别、风险控制以及提供专业服务方面提供信息和信用中介服务，帮助降低票据结算和提供融资支持过程中的风险度，同时辅以其他的制度和技术安排，控制并压低票据成本，这方面，人民银行和票交所做了大量工作。这意味着我们在重点发展商业票据还是银行票据这个问题上，需要理论界和业界做进一步的分析判断和比较研究，从而探索出一条更适合中国国情的票据市场发展道路，更好为企业、特别是中小微企业提供结算和信用服务。 关于标准化票据的法律适用性问题 这个问题更加复杂一点，我想顺着刚才前面嘉宾的评论，往前再延伸一点。 首先，我觉得票据和标准化票据，这两个产品在法律属性上是不一样的。有价证券通常有三种法律属性：一是物权证券，或者说商品证券；二是货币证券；三是资本证券。票据是典型的货币证券，它遵守的主要法律依据，除了票据法，还有物权法，以及相关的以货币证券法律属性为代表的法律法规，其财产权利是一种货币请求权。票据的发行人和持有人之间主要是债权债务关系，更多地体现和具有间接融资属性。但是标准化票据，根据我对现有的《标准化票据管理办法》（以下简称《办法》）的学习理解，它在性质上更多地属于资本证券，其财产权利是一种收入请求权，因此在投资人和发行人之间形成的债权债务关系更多地具有直接融资属性。资本证券遵守的法律更多地是《公司法》《证券法》《基金法》《信托法》等，当然它也离不开物权法。 其次，标准化票据及其管理办法的法律依据究竟应该是什么？《办法》中明确了三个上位法：一是《人民银行法》，二是《票据法》，三是《信托法》。资本证券遵守《信托法》当然没有问题，也很常见，但这是否意味着明确了标准化票据的信托关系法律属性？但我仔细学习和梳理了现有《办法》的所有条款以及相关的解释，似乎很难找到信托法律关系。当然我不是法律专家，只是一个金融研究者，可能这方面造诣不深，但还是想把这个问题拿出来供大家讨论。 这需要进一步考察标准化票据的产品设计和相关市场主体之间的法律属性。标准化票据涉及很多机构，但主要涉及三个方面的市场主体：第一，标准化票据的投资人，或者说持仓人，主要是金融市场上的合格投资者。第二，标准化票据的发行人和托管人，目前是票交所，以后两者要分离，发行人、或者经纪人可以是商业银行或其他专业机构，票交所作为专业基础设施，负责登记托管，为了分析的方便，这里把两者合一简称为托管人。第三，委托人，可以是原始票据持有人，可以是经贴现、转让后的持有人。 我们进一步去考察这三者之间的法律权利义务关系。首先在托管人和委托人之间，似乎找不到信托财产法律关系。按照现有的《办法》及其产品设计，委托人和托管人之间确实是一种委托代理关系，但对归集的原始票据，并没有作信托财产隔离，没有设立独立的SPV，这些票据从委托人归集到托管人手里，并没有建立任何资产信托或资金信托关系，不是一个完整意义上的信托财产，也并不遵守《信托法》。 再看托管人和投资人之间的法律关系。按照《办法》，托管人只是作为一个中介，并不是真正的资本证券的发行者，他与投资者之间没有形成债权债务关系，托管人与投资人之间很简单，是一种居间关系，实际上也是一个委托代理关系。 进一步看投资人和委托人之间的关系。因为对原始票据没有作破产隔离，没有进行SPV设计，并在此基础上发行证券，所以我觉得委托人和投资人之间的关系是债权债务关系，而并不是信托财产关系。投资者购买标准化票据后，在投资者和持票人之间形成了一个收入请求权的关系，最终还是一个债权债务关系。从这个角度来说，这个债权债务关系比较特殊，既不能适用《票据法》，恐怕也很难用《信托法》来界定和约束。如果本质上是债权债务关系而不是信托关系，应该用什么法律来界定这个产品的法律属性和利益相关者的权利义务关系？这涉及其法律适用和监管规则，涉及这个产品和市场的健康发展，尤其是涉及出现债权债务纠纷时，怎么有效保护财产权利的问题。 这是需要进一步研究并解决的，否则这个产品在设计和刚推出来的时候，可能初衷和出发点都非常好，也会受市场的欢迎，但一旦有违规或违约、产生纠纷，就会面临监管和判决的法律适用问题。当然我也能想到现有设计和制度安排背后可能涉及比较多的矛盾和冲突，但我觉得对于一个新产品、新市场，我们在设计之初就要考虑好这个产品的法律属性，明确其上位法以及违规、纠纷解决机制，在法律关系和监督管理上非常清晰，从而有利于这个产品和市场更加健康发展，把好事办得更好。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估