编者语： 人口的流动反映了中国经济格局的变化。随着经济增速的下降、人口老龄化，中国经济更多地体现出一种分化和此消彼长。从目前统计来看，中国三线、四线和五线城市全部都是净流出；净流入比较多的地方主要还是一线城市、新一线城市和二线城市；长三角、珠三角的内部各城市的人口也存在明显的分化。近年来，全球科技进步明显放缓，劳动生产率的增速明显下降，中国也不例外。未来的经济增长将更多地依赖于人力资源，人口及资本的集中度提高仍会持续。人力资源以市场为导向，追求投资回报率，要相信市场的力量、人力资源的力量，全球的人口流动是全球化不可阻挡的趋势。 人口流动的趋势 中国的人口流向的总体趋势，就过去一段时间而言，整体是由中西部地区往东南地区流动，我们称之为“孔雀东南飞”。因为那个年代高速公路、高铁较少，总体流向还是往长三角和珠三角这两个方向流动。往长三角走的是318国道，往珠三角走的是321国道。 当时的321国道集聚了大量的农民工。十年前我写了篇文章《从国道到高铁：一场变迁一场梦》，认为中国能够成为全球制造业第一大国，主要是靠本国农村地区大量的廉价劳动力转移。作为中国第一大省的广东，其制造业得以迅猛发展的人力资源要素大量来自中西部地区的农村。321国道，从成都出发，经过内江、泸州、贵阳、桂林、梧州、肇庆至广州，跨越四个省，长度为2220公里，是一条非常值得纪念的道路。因为它是从西部通向中国经济最发达的省份广东，通向让中国成为制造业大国的珠江三角洲。四川是中国人口第一大省（在重庆没有设直辖市之前），是外出农民工最多的省份；贵州因地少人多导致贫困；与321国道挨得比较近的是湘西，也属于非常贫困的地区；而即便是粤西，同样也比较贫困。外资在珠三角市场需要大量的农民工，这种人口的大量流入使得中国经济能够迅猛发展，中国制造业也逐步发展起来了。 当时，每逢春节，大约有十几万摩托车大军沿着321国道返回广西、贵州、湖南和四川老家过年，成了春运交通线上一道特殊的风景。2017年时这条返乡之路还比较繁忙，其峰值可能是在2012年。之后中国新增农民工的数量不断减少。321国道是中国持续很长时间的一条从西往东的中国人口流向之路。这条路这两年开始稀稀落落了，从2018年开始出现显著变化，主要是因为现在珠三角的农民工人数已经出现了净流出。国家统计局关于农民工统计调查报告显示，2018年，珠三角农民工净流出就达186万，2019年净流出超过100万。总体来讲，中国人口从农民工开始，已经开始逆向流动。农民工逆向流动的主要原因，一方面是整个广东，以及全国的经济增速都在放缓，低端制造业有些外迁去了东南亚；另一方面，有些低端制造业内迁，所以农民工反流现象就出现了。也就是说，中国的农民工在大致经历了近40年的东移之后，开始陆续返回老家。 图1：2018/2019年农民工净增量 2019年，我们曾经根据不同地区的彩票销量和发电量增速变化这两个维度来寻找农民工的迁徙路径。福利彩票主要的购买者是农民工，因为农民工是中低收入阶层，他们希望能够改变命运。而发电量的增速可以反映经济的活跃程度。通过分析这两个维度，可以发现中西部地区，如四川、云南和安徽这三个省份彩票的销售量相对增长较快，发电量的增速相对也较高。这也从侧面证明了农民工的流向发生了变化。 另外，从长三角的农民工数据可以发现，2018年长三角的农民工还是净流入，但2019年长三角的农民工也已出现净流出。一方面原因是中国的人口老龄化，农民工的平均年龄已经达到了41岁，他们会选择回到离家相对近的那些城市继续工作。根据国家统计局的数据，2019年我国东部省份的人口净流入是150万，但如果减去农民工的流出部分，实际整个中高端人才的流入数量还是较多的。这也是一种新的格局。 图2：2017年后中国人口“东迁”规模持续走高 因此，中国的农民工开始从长三角和珠三角这两个中国经济最热、体量最大的区域往外流，流向西部地区和南部地区，现在称之为“孔雀西南飞”。另外一个变化是非农民工人口向南流动，现在整体人口的流向的格局是从北往南。2019年的数据有显著的变化，之前，珠三角的人口流入量超过长三角，因为按照省份来比较，历年来广东的人口净流入量是全国第一，排在第二位的是浙江省。所谓的净流入其实是用常住人口的变化减去自然增长，比如广东常住人口数量从1.1亿变成1.2亿，自然生长有500万，实际净流入就是500万。 图3：2019年中国各省市人口净流入（出） 除了广东和浙江这两个省之外，其他省份的人口净变动非常小。比如，仅次于广东的第二大经济体的江苏省，2019年的人口净流入只有2万，说明经济的活跃度和人口的流动性跟广东相比差很多。另外一个奇怪的现象是，浙江的人口基数大约只有广东的一半多，但浙江2019年的人口净流入量却超过广东。因为从经济体量来说，浙江排名第四，广东排名第一，但仔细分析可以发现，这是因为广东的农民工流出非常多。2018年广东农民工流出有185万，人口净增长84万，人口净增长是扣除农民工的净流出后的数据，因此实际净流入量其实接近270万。因此，广东或者说珠三角的“腾笼换鸟”非常明显，但对浙江来说，可能更多地是“筑巢引凤”。虽然浙江人口净流入量是第一，但是净流出量并不多。 人口流动反映的中国经济格局 研究人口流向的原因，实际上是想用这个指标来反映中国的经济格局。区域经济格局正在发生深刻的变化。之前有提到长三角和珠三角，没有提到京津冀一体化。京津冀的人口基本上是零增长。上海、深圳、广州都有很明显的辐射效应，而北京则更多是一个虹吸效应，没有对周边经济有明显的带动作用。人口流动本身就是一个经济现象，不管是农民工还是一般大学生，在选择职业时，肯定追求投资回报率的最大化，这决定了个人的迁徙行为。 如果一个地方有大量的人口流入，说明这个地方有更多的就业机会，有更好的发展前景，可以获得更多的收入，那么这也反映出一个地区经济的好坏和经济发展的前景。我在2016年时写了篇文章《温州人的“一带一路”始于计划经济时代》，讲到了温州人的“一带一路”。温州人在计划经济时代就已经开始了“一带一路”，因为温州人多地少，人均耕地面积只有0.4亩，而全国平均为1.4亩。所以在农业经济时代，温州人只有往外走才能够有发展机会，他们很早就流向了中西部地区。在计划经济时代，东北、西北都属于8类地区，也就是工资最高的地区，需要服务业。服务业对于温州人来说，是赚钱的最初手段，而另一条路径是出国。因此，某个地方的人的行为，受传统文化的影响比较小，更多的是一种经济行为。 改革开放以来，中国经济经过了40多年的发展，目前这种经济的存量特征越来越明显。随着经济增速的下降、人口老龄化，中国经济更多地体现出一种分化和此消彼长。所以我们看到长三角和珠三角繁华的同时，也要看到有些地方比较落后，有些地方出现人口净流出。从2012年起，劳动年龄人口的数量已经开始逐年减少，到目前为止，劳动年龄人口的数量累计已经下降了2800多万。一方面存量经济此消彼长，另一方面劳动年龄人口净减少，中国的流动人口数量也在不断减少。这就意味着大部分地方会出现人口的净流出，少部分地方会出现人口的净流入。 目前统计来看，中国三线、四线和五线城市的人口数量全部都是净流出。净流入比较多的地方主要还是一线城市、新一线城市和二线城市。从过去的数据来看，山东省属于人口净流出最大省份，连续三年累计人口净流出量也排在全国第一。虽然山东是人口第二大省、GDP第三大省，但是从目前趋势来看，今后5年，浙江的GDP总量大概率会超过山东。但如果仔细区分，其实山东的一些核心城市，比如说济南、青岛、烟台，人口还是净流入，这说明这些城市经济亮点还存在。还有很多中西部省份人口净流出，只有省会城市有人口的净流入，其他地级市的人口都是净流出，比较典型代表是陕西和江西。 图4：山东省各地级市人口净迁入（万人） 图5：江西市各地级市人口净迁入 图6：陕西省各地级市人口净迁入 中国在还没有成为发达经济体之前，就已经面临人口老龄化，2025年后还会进入深度的人口老龄化。所以，我们必须用两个维度来看中国城市化率的提升空间，而不是仅仅认为中国现在城市化率水平只有60%。这没有考虑到人口老龄化问题、人口流动性放缓的问题。我认可人口的大城市化，因为大城市才有更多的机会，未来大城市化率的提升空间还会有。大城市主要是分布在一线、新一线、二线城市，从2019年的数据来看，中国人口净流入最多的前十大城市，有8个是分布在粤港澳大湾区、杭州湾湾区、长江经济带这3条线上。 图7：中国大城市，三四五线城市人口净流出 长三角内部也出现了分化：2019年人口净流入中的90%流向了杭州、宁波和温州，绍兴等其他城市人口基本上没有流入，人口的流入集中度很高。广东省内部的分化也非常严重：人口大部分都是流向了粤港澳大湾区，主要还是深圳、广州和佛山，珠海、东莞和惠州也略有流入，但广东省大部分城市人口是净流出。这是一个分化的时代，也是一个此消彼长的时代，不可能什么地方都有发展机会。就未来而言，有发展机会的城市会越来越少，而不是越来越多。因为中国经济已经步入了一个存量经济主导的时代，中国的劳动年龄人口已经出现了净减少，所以各地方的“抢人”政策基本会失败。从人口角度来讲，未来的经济肯定还会进一步下行。2017年，西安出台“抢人”政策，结果全国大量的人流向了西安。当前，各个地方“抢人”的成本越来越高，但是效果不一定好。因为大家看的并不是简单的政策，而是这个城市有没有发展空间。 图8：2019年主要城市常住人口增量（万人） 区域经济政策和全球经济格局 现在区域经济政策越来越多，所谓的经济技术开发区、高新区等，遍布全国。我们有西部大开发、东北振兴、中部崛起，但关键还是要看效果。比如，我国先后有4大经济特区，深圳、厦门、珠海和汕头。目前，深圳无疑是最成功的，珠海、厦门相对较好，汕头相对较弱。人口净流出最典型的是喀什，其实在2010年喀什就已经是经济特区，当初的提出口号是“东有深圳，西有喀什”，目标是5年内喀什的人均GDP达到全国平均水平。到2020年，喀什的人均GDP还只是全国平均水平的1/3，说明有很多东西理想和现实差距较远，这是值得我们去思考的。我的逻辑是设立的特区、自贸区、高新技术开发区越多，成功率恐怕就越低。 从投资角度来讲，很多人看到政策出台，就想这个地方有投资机会，但一定要分析哪些地方的成功率会比较高，哪些地方成功率可能会比较低。这主要是看要素，包括劳动力要素、技术要素、土地要素和资本要素。劳动力是一个非常重要的要素，劳动力的背后反映出了资金的流向。很多政策总是带有美好愿望，实际结果使得资金流和人口流反着走。对于那些资金流和人口流反着走的区域，我觉得投资的意义恐怕不大，因为要素之间要相互协同。 从全球来看，1820年以后，受益于第一次工业革命、第二次工业革命和第三次工业革命，全球经济突飞猛进，全球劳动生产率得到显著提高，这是人类历史上的奇迹。但在过去20年，中国乃至全球整体的劳动生产率水平、科技进步在放缓，也就是现在经济增长可能更多地依赖于人力资源。 为什么科技进步在放缓？深圳和广州更具有活力的原因跟人口年龄结构有关，上海的人口老龄化率约是15%，深圳的人口老龄化率大概只有4%，广州7%。这个角度说明，人口的年轻化有利于科技进步，因为专利申请的年龄结构主要集中在年轻人。从全球来看也同样如此，近年来科技进步明显放缓，劳动生产率的增速明显下降，中国也不例外。 总结 最后，表达一下我的几个观点。 第一，存量经济时代是分化的时代，是此消彼长的时代。中国的人口城镇化率已经到了后期，正在进行的是大城市化进程，人口往大城市集中。从目前来看，大趋势是从北往南。从整体来讲，中国的热点还是在南部。随着人口老龄化和产业转移，中国的农民工将往西南方向流动，而产业升级，中高级的人才还是往东部流动，主要是长三角和珠三角这两大区域。另一条线是长江经济带，如成都和重庆在西部地区的经济中心集聚效应比较明显，中部地区主要是以武汉和长沙为主。我的预期是，未来10年粤港澳大湾区及长三角地区的GDP在全球的份额以及在中国的份额还会进一步上升，可能会达到全国GDP总额的50%。 第二，很多城市在过去10年、20年也在谋求发展并且成为一个中心，但经过长时间的建设和投入后，仍然没有建设起来。现在再赋予其新的职能、新的功能，给予新的优惠政策，要发展依旧较为困难。这值得反思。首先，人口的流动是一个经济现象，是市场配置资源，要通过行政来重新配置资源难度非常大。只要回顾历史现实就会发现有很多这样的失败案例，但是很遗憾，我们对于这些失败的案例总结回顾偏少。 第三，人口及资本的集中度提高仍会持续。随着各方面的成本上升和经济增速下降，为了追求投资回报率，会努力让资源配置更加合理、交通运输距离进一步缩短等，所以集中度的提高是一种必然。要追求均衡发展很难，在全世界没有一个成功的案例。同时，给越来越多的地方设立特殊区域、给予特殊优惠政策，是一种资源分散。整体而言，效果也是有限的，因为设立的经济中心越多，成功率就越低，这是一个不可避免的现实。 第四，一定要相信市场的力量、人力资源的力量。人力资源其实也是以市场为导向，需要追求投资回报率。全球的人口流动是全球化不可阻挡的趋势。郑和下西洋不少人认为是为了宣誓中国皇帝的权力，是一个行政行为，而不是市场行为，所以郑和六下西洋什么都没得到。而哥伦布发现新大陆，得到了一个全球版图，因为哥伦布是有利益需求的，要获得投资回报率，是一种市场行为。全球有这么多人希望移民，中国人在200年前就到了旧金山，就是为了获得一个比较好的投资回报率。墨西哥人来美国，也是希望提高薪酬水平。全球化的趋势没法改变，这也是因为资本的力量。美国的精英阶层向全球扩张的原因是美国经济增速放缓，而全球有很多亮点，因此要在全球配置资源。大家希望到移民去美国本质也是一种经济行为，为了使自己获得更多的资源、更好的发展前景和更多的收入。这种力量引导着全球的资本流动，人口流动。因此，我认为全球化是一个大趋势，虽然全球化的趋势在放缓，但并不会改变这样一种全球化进程。 全球如此，一个国家也是如此。资本总是会流向最有希望的地方，使得该地的经济集中度进一步提高，其他的地方会冷落，这也是一种均衡。当某个地区由于资源少，人口外流后，剩余的少数人就获得相对多的资源或者福利。所以从区域看，可能区域经济不平衡；从人均资源、人均GDP或者人均收入角度来看，人口的流动导致各个区域之间的人均GDP、人均收入相对平衡。如果再加上转移支付的话，这种平衡就有可能做得更好。 本文为中泰证券首席经济学家李迅雷在“北大汇丰金融前沿对话”的演讲整理稿，作者在文中探讨了人口的流动对中国经济格局变化的影响。
在深圳市民刘先生家附近，一个建筑工地正在热火朝天的施工，然而，由于未作任何遮掩措施，工地扬尘漫天，随风四处飘散，周边小区笼罩在一片黄沙之中。 几个月之后，刘先生忍无可忍，他打开手机上的“i深圳”APP，现场拍照、语音投诉，投诉数据由区块链加密，实时传输至环境执法部门，第二天，他就收到了处理进展，第三天，建筑工地就做出了整改，还原周边环境一片清朗。 城市为什么美好、人们为何源源不断的涌入城市？身兼作家与摄影记者的约翰·里德在《城市》一书中说过，城市是人类文明的产物，它展现了人类所有的成就和失败，我们塑造了城市，城市也塑造了我们。 今年是深圳特区建设40周年，40年前，这里还是偏居华南一隅的小渔村，如今，已蝶变成为拥有2000万人的现代化国际大都市，展现人类成就，创造了中国奇迹，而更多的奇迹正在酝酿之中。 深圳，是中国平安的发源地，同时也是平安智慧城市体系全面落地实施的标杆城市，为助力深圳打造全国智慧城市建设的“深圳样板”，平安智慧城市在深圳对接35个市级委办局，落地了90余个子项目，刘先生手机中的“i深圳”APP就是其中之一。 在中国社科院信息化研究所发布的《第九届(2019)中国智慧城市发展水平评估报告》中，深圳以第一名的成绩获得智慧城市建设综合领先奖。 那么，中国平安是如何在深圳这片沃土缔造智慧城市的？那些追求美好的人们，又是如何塑造一个又一个奇迹的？ 智慧城市综合解决方案 2009年2月，在北京召开的IBM论坛上，IBM以“点亮智慧的地球，建设智慧的中国”为主题，向中国市场输出智慧城市理念，以此为起点，智慧城市在全国范围内掀起热潮。 放眼全球，主要发达国家均把本国龙头企业作为智慧城市项目的实施主体，比如美国以ICT领域为代表的龙头企业，广泛参与了本土智慧城市建设，包括IBM思科、西门子、施耐德电气、通用电气、甲骨文微软。 在中国市场同样如此，自IBM公司于2008年向中国市场输出“智慧地球”解决方案以后，传统IT企业和运营商以向地方政府销售硬件解决方案为切入点，成为第一批拓荒者。 而硬件仅仅是智慧城市的基础设施，而真正能够给城市插上智慧翅膀的则是一整套的系统解决方案。 在第一批拓荒者之后，以中国平安为代表的智慧城市运营商开始登上历史舞台。截至到目前，平安智慧城市已经上线了230余个项目，遍及中国118个内地城市以及日本、菲律宾、意大利等多个“一带一路”沿线国家和地区。 平安一贯长于系统集成与平台搭建，无论是多年来一以贯之的综合金融战略，抑或后来陆续孵化的各种金融科技平台，都体现出了平安在管理运营方面的精髓。 在智慧城市领域同样如此，平安的智慧城市综合解决方案犹如一架A380。其中，驾驶舱就是“城市智脑”，智慧城市的中央处理器，通过预测决策、全域监测、统一指挥，赋予城市先知、先觉、先行的“智慧”； 一侧机翼是兴业，涉及规划、服务、监管，具体包括智慧发改、智慧市监、智慧农业、智慧园区等；一侧机翼是惠民，涉及健康、文化、便利，具体包括智慧医疗、智慧教育、智慧交通和智慧生活； 尾翼是优政，分别管财、管效、管制、管环境，包括智慧财政、智慧政务、智慧法律、智慧环保和智慧水务等； 底层技术支撑是智慧城市云，包括数据平台、接口平台和智慧城市区块链平台，从而实现平安智慧城市整体的“1+N+1”解决方案。 从顶层设计到城市智脑 智慧城市建设从来是一项复杂的系统工程，涉及到整个城市生态系统中的基础设施、资源环境、市政管理、经济产业和社会民生等城市运营系统核心信息的感知、传输、处理、分析和共享，最终资源整合并实现反馈控制。 因此，平安在智慧城市建设中，最为强调的是“智慧”的顶层设计以及“城市智脑”的存在。 2018年，深圳市政府印发《深圳市新型智慧城市建设总体方案》，《总体方案》中明确指出：到2020年，深圳将实现“六个一”发展目标，即“一图全面感知、一号走遍深圳、一键可知全局、一体运行联动、一站创新创业、一屏智享生活”，建成国家新型智慧城市标杆市，达到世界一流水平。 这个《总体方案》的背后，中国平安是重要的参与方，《总体方案》印发以后，中国平安开始广泛参与深圳的智慧城市建设。 其中，作为驾驶舱的“城市智脑”是落地顶层设计的首要元素。 在深圳南山区，“圳智慧”平台是平安“城市智脑”的落地案例之一，“圳智慧”的背后的底层技术是平安智慧城市的DataMax城市智能中台，也是“城市智脑”的母版，运用该技术，结合各个市场的实际情况，DataMax城市智能中台已经在包括深圳在内的国内多个城市落地，推广和复制属性极强。 凭借着领先的技术驱动力，DataMax城市智能中台入围由《哈佛商业评论》中文版评选的2019“中国新增长创新实践”榜单。 “优政、兴业”共建政企新生态 “城市智脑”之下，是优政、兴业与惠民，涵盖数个功能模块，而这些模块在深圳也已落地生根。 企业，是城市的基础元素之一，2019年3月20日，全国首张个体工商户“秒批”营业执照在深圳市龙岗区行政服务大厅发放，随着“秒批”向全市范围内推广。在今年疫情期间的深圳龙岗，一家申请开办餐饮店的老板，通过远程审查，52分钟就拿到了食品经营许可证，而这个流程，在线下往往需要7-8个工作日。 两个案例的背后，正是兴业领域智慧政务的支撑。 2018年5月14日，中国平安与深圳市市场和质量监管管理委员会签署战略合作协议，共同推动深圳智慧市场监管体系的构建。两年来，平安助力打造了智慧市场监管一体化平台，该平台采用数据中心统一管理调配外部数据资源、打破业务系统壁垒、打通部门数据孤岛，深度整合了原工商、质监、食药监和知识产权业务系统，利用AI智能技术实现“事前、事中、事后”全流程质量管理，有效提升巡查、办结等效率，深化“双随机、一公开”的监管机制。 与成效相对应的，是深圳在市场监管工作中获得的一个个荣誉：全国首个质量强市示范城市、首个国家知识产权示范城市…… 在优政领域，深圳市智慧财政一体化平台自2017年6月开始启动立项，2020年1月1日正式上线运行，平安集团是该平台的承建方。 截止目前，平台已有27个业务子系统上线，有效支撑了近3000家预算单位、91家非税收入单位、人民银行深圳中心支行、9家商业银行以及市人社部门、发改部门和政府采购中心等业务关联部门的业务开展，全面覆盖深圳9个行政区和2个功能区。 该平台上线运行不久，新冠肺炎疫情，在疫情期间，平台顺利高效得完成深圳市防疫各项支出，截至到7月上旬，平台共完成深圳市本级约18亿防疫资金安排，防疫支出约10.9亿,有力保障了深圳市防疫工作。 一触即发的获得感 对于智慧城市建设成效，城市的居住者最有发言权。 在惠民领域，深圳人感受最深的莫过于平安智慧城市助力深圳打造的“i深圳”APP，自2019年1月11日上线后，“i深圳”累计下载数超1800万，累计注册用户超1100万，累计访问量（PV）10亿，全市95%以上个人事项和70%法人事项已实现掌上办理。其中纯线上“秒报、秒批、秒查、全流程网办（零跑动）”实现超500项，为深圳市民办事效率提升近60%，人均办事时间节省2小时。 2019年，“i深圳”APP入选中国信通院智慧城市十大示范案例，在2019年和2020年连续助力深圳市网上政务服务能力蝉联全国重点城市首位。 除了“i深圳”以外，智慧交通也一直是深圳的一张“创新名片”，作为深圳本土企业的中坚力量，平安自1993年开始就与公安交管部门展开深入合作，2018年以来，在深圳市公安局与中国平安集团签订战略合作协议的基础上，平安智慧城市与深圳交警亦携手进一步深化警企合作，成立“数字交警联创实验室”。 两年来，“数字交警联创实验室”共启动联创项目30余个，在“拥堵治理、事故处理、违法辅助处理、市民服务、警务管理”等方面取得成效。 在智慧医疗领域，2019年4月，深圳市卫健委与平安智慧城市正式开展智慧卫健战略合作，双方以深圳市政府智慧卫健建设为重要合作领域，共同构建全方位覆盖医疗卫生服务、公共卫生管理、健康管理等领域的数字化、智能化、一体化智慧卫健体系。 近日，平安又利用自身优势，以AskBob影像智能眼部筛查系统为作为切入点进驻多个社区医院，为超过1000多位居民提供20多种眼底疾病的检查。 城市，为人而生，也为人而进化。人们聚集在一起，产生了城市；人们来到城市，是为了更好的生活。深圳发展的每一步，都凝聚了一代又一代特区建设者的心血和付出。 在特区建设40年之际，平安智慧城市利用领先科技恪守着深圳中坚企业的担当，积极响应国家号召，不断探索新型技术的创新应用，为深圳新型智慧城市建设提供强有力的智慧支撑，并将“深圳样本”向全国复制推广，为中国城市的智慧提升注入新活力、增添新动能！
9月8日，在完成国家相关登记后，国际知名投资机构Investcorp宣布正式完成对全球领先的智慧场景服务商特斯联科技的投资，所投资金将用于特斯联在AICITY（人工智能城市）领域的进一步拓展。此前，特斯联已获光大控股、IDG资本、中信系产业资本、京东、商汤科技、科大讯飞的投资。Investcorp的加入进一步拓展了特斯联国际投资人阵营，并将助推特斯联业务版图国际化演进。 特斯联是Investcorp于中国境内主动投资的首家AIoT领域的科技类企业。此前Investcorp曾主导包括Gucci、Tiffany&Co、SaksFifthAvenue等全球知名品牌的大型投资案例。同时，Investcorp也已在全球科技应用与商业化领域拥有超过20年投资经验，并专注于投资在长期增长赛道中已经建立成熟商业模式的企业。作为国际知名投资机构，Investcorp背后矗立着众多知名机构投资者及投资人，包括阿布扎比主权财富基金穆巴达拉（Mubadala）、沙特阿拉伯主权财富基金（PIF）、科威特投资局（KIA）等重要中东机构投资者及王室成员等。以此次融资为契机，Investcorp将帮助特斯联进一步拓展全球市场、推动特斯联AICITY解决方案的海外输出及落地并积极为特斯联引进更多海外战略投资人。 在Investcorp联合首席执行官HazemBen-Gacem看来，走过技术发展初创阶段，下一个十年将是人工智能、5G、IoT等智能化硬科技的应用和商业化的爆发期。AICITY（人工智能城市）是从建立新型城市级智能化平台出发，以5G、大数据、AI、IoT等新基建核心技术为基础，为城市管理者与参与者提供智能化应用场景及系统性解决方案的智能城市综合体。这顺应了全球数字化浪潮的发展趋势，以AIoT赋能产业升级改造，形成智能经济重要底层驱动力的发展逻辑。目前全球范围内的城市智能化热潮正是对这一趋势的有力回应。 谈到本次投资，HazemBen-Gacem表达了对特斯联AICITY全球化网络布局的战略眼光和实施路径的赞赏，他说：“中国作为当前世界智能经济的领导者，在包括人工智能、智慧城市、物联网等领域积累了相当的经验，也孕育了大批优质企业。特斯联作为其中的佼佼者，是我们高度关注并长期看好的企业。投资特斯联将有助于Investcorp进一步完善在智能经济时代的全球投资版图。本次迪拜世博会宣布特斯联成为全球仅有的12家官方首席合作伙伴之一，也佐证了我们当初判定特斯联在全球城市智能化升级中的顶层规划及落地实力。” 特斯联创始人兼首席执行官艾渝表示，在国内，特斯联AICITY战略着力于帮助城市实现传统产业升级和提升经济增长的科技内涵。在全球范围看来，特斯联推动AICITY的全球化网络布局就是打造城市级技术、信息、数据、文化交流的一体化走廊，促进区域间的了解、互信，突破空间和物理限制，最终提升城市管理者的管理效率、反应速度和决策科学性，实现万物互联。 对于Investcorp而言，此次对特斯联的投资，意味着Investcorp迈出了深度参与中国前沿科技产业投资的关键一步。随着特斯联城市级AI平台对产业链上下游聚集效应的凸显，Investcorp有望就此打通在中国人工智能领域的投资通路。Investcorp在投资特斯联的同时，还将为特斯联AICITY的全球推广落地提供基于当地的资源和建议，并为特斯联接触更多的国际投资者提供积极的帮助。
9月8日，在华顿经济研究院召开的“中国百强城市排行榜”发布会上，华顿经济研究院院长沈晗耀提出，城市发展要以“人”为本，以5G、磁浮交通等“互联互通”为基础，补短板建立科教、文卫、医疗“三大高地”，全面协调发展第一、二、三、四次产业，建设生态化、智能化城市，创建美好城市，全面提升城市价值和能级。 在他看来，占全国GDO总量七成以上的百强城市要发挥主力军作用，带动中国经济的发展。在此背景下，要继续发挥中国城市的体制机制优势，在不断深化市场机制改革的基础上，更好地发挥政府三大职能，双轮驱动共推经济全面发展。 沈晗耀认为，提升城市价值可实施“一二三四”发展战略，即一个重点、两个导向、三个高地、四大产业。一个重点是以地下综合管廊、5G通信和磁浮轨道等基础设施建设为重点。两个导向是以生态环保和智慧城市为导向。三个高地是把科技教育、文化娱乐、健康医疗建成功能性高地。四大产业：一是产学研合作协同发展科教研发产业，二是加速发展战略性新兴产业，三是持续做大做强支柱产业，四是调整改造优化传统产业。并建议在长三角一体化中，建设上海+苏锡常，重点打造上海科创中心、上海自贸区临港新片区和太湖湾科创带，建成长三角核心区，带动整个长三角区域以及全国经济的发展。 此外，沈晗耀提出要以货币信贷、深化资本市场改革、设立基金、发展PPP等多项财政金融措施来保障城市经济的发展。（周健）
观点地产网 今年来多次在土地公开市场露面的卓越集团，以26.6亿元底价摘下汉阳钢丝绳厂商住地，首次进入武汉市场。 据武汉业内人士向观点地产新媒体表示，卓越已在武汉寻地多年无果，本次拿地实为一次突破。 过去一两年在拿地上颇为低调的卓越，似乎也逐渐发力，且更多出现在公开市场上。 2020年来，卓越的销售端实现逆市增长，投资端则不断加码，外界甚至冠以“进击”的名号。 “唯规模论”行业论调有所转变的当下，卓越在行将千亿的路上也有了更多微调，这些反映在土地投资上，按照执行总裁沙骥的说法，不激进但是勤奋。 获取更多的粮草弹药，或许是为了前进路上有更大的发挥空间，也更加有底气转向“有质量增长”。 武汉寻地多年终落子 “卓越进入武汉差不多三四年了，土地拓展的相关人员一直在寻地，但始终未有斩获。”合富研究院高级分析师殷一戌对观点地产新媒体表示。 此次卓越拿下的汉阳四新版块原汉阳钢丝绳厂地块，编号P（2020）026，以底价26.6亿元、楼面价8574.65元/平方米成交，远低于该区域其他项目的拿地单价，相比周边楼面价为15606元/平方米的地王项目，将近便宜一半。 资料显示，该地块土地面积8.06万平方米，容积率3.85，建筑面积31.03万平方米，属于汉阳国博滨江板块，多是发展刚需产品，地块条件较为优质。 业内分析，8574.65元/平方米的楼面价格对于卓越来说，还有很大的利润发展空间。而地块用途为住宅、商服及公园与绿地，一定的商业比例，也利于卓越讲产业故事。 “过往卓越通过招拍挂很难在武汉拿下项目，而今年拿地的主旋律大多是靠产业勾地，且多为底价成交，不轻易出现抢地的现象。” 据了解，疫情后为使地市回温，武汉今年的供地量很大，同时土拍政策也放松不少，拿地保证金比例普遍降20%，50%土地款可以延期一年交，预售条件也得到放宽，市场传言国庆后，放松力度又将再加大。 对此，殷一戌表示，对于意欲进入武汉市场的开发商来说，今年是难得的好时机。 2019年初，卓越制定负债率零增长的目标，“不会过分追求数字”。这一年卓越集团在拿地上明显放缓。市场数据显示，2019年1-10月，卓越集团拿地金额同比骤减约86%，新增土储建面317.8万平方米，同比减少62%；新增土地货值为541.9亿元，同比减少53.7%。 只不过到了今年上半年，卓越已在成都、宁波、青岛、南京、东莞、苏州、长沙等11个城市拓展了大约16宗土地，对应货值约600亿元，并预计全部可在下半年进入销售阶段。 卓越执行总裁沙骥亦称，“基本一天要拍很多宗地”，为此卓越大约参与了260多次土拍。 事实上，过往卓越大多通过多渠道、多元化方式进行战略布局，其中在大湾区主要是以招拍挂挂和收并购方式拓展拿地，兼以获取城市更新项目，而长三角区域更倾向于招拍挂市场获取。 今年以来，卓越在宁波、绍兴、温州、苏州等地均有斩获。其中，3月25日以23.97亿元获得苏州吴中经开区宅地，这是卓越时隔两年半后再落子苏州。上一次出现在土拍市场上拿地是在2017年12月，以底价12.98亿竞得南通主城区商住地，楼面价7910元/平方米。 外界认为有些“激进”，而沙骥的想法是，说不上激进，“我想是比较勤奋，用勤奋收获了土地”，频繁获取项目，同时便于提升回款、利润以及周转管理效率等，是为了在后续可以更游刃有余的完成经营指标。 规模扩张微调 卓越上一阶段出现规模“竞速”，还是在大约2013-2015年的时候，不过扩储的区域尚在熟悉的深圳等城市，且不乏地王项目。 2013年，卓越以123.79亿元拿下前海两宗地，创下深圳土地市场的纪录；2014年，又以33.19亿元竞得深圳宝安中心区一宗商务用地，成为宝安区新的商业地王。 规模扩张在卓越的两次上市受阻之后，第一次是因金融风暴和楼市调整折戟，而后一次，则是因估价偏低，国际认购情况不如意，最终选择主动暂停IPO。 不过非上市企业的身份，也让卓越少了资本市场短期数字目标的束缚。 2018年新年致辞中，卓越还曾提“高土储，高周转，强融资，三年千亿目标已触手可及。”到了2018年底，则开始主动降杠杆。 2019年初，新的“三年战略”开始实施，“负债零增长”目标制定，随后又确定了不再加杠杆的发展基调，“更关心公司达成目标的路径和实现目标的质量”。 土地投资方面，也有了相应的调整。城市布局上，卓越强调“1+1+X”，其中“1”指粤港澳大湾区和长三角区域，“X”指其他的核心一二线及高增长城市。 一方面勤奋获取土储，一方面则更强调经营现金流，但并未在拿地上有过多限制，而是将重心向回款规模倾斜，追求有现金流及利润的销售。 据悉，目前，卓越已布局全国32座核心城市，累计开发面积超过2000万平方米，另有5000万平方米的土地储备面积，近70%位于粤港澳大湾区；此外进驻的城市为上海、杭州、南京、宁波、嘉兴等长三角城市和北京、天津、重庆、成都等核心一二线及高成长城市。 规模扩张或许亦是为寻求再次上市，只是登陆资本市场，卓越先把分拆物业上市提上了日程。 早在2014年卓越物业就确定了要通过“股权合作”模式进行全国化业务布局、获取区域发展平台、完善产业链条的发展思路，定位则明确与其“深圳CBD”的称号匹配，计划成为行业领先的商务不动产服务运营集团。 为确保成功上市，卓越亦是做足了准备。规模扩张上，通过收并购以及股权合作提升在管面积成为了主要的途径，截至2019年12月31日，卓越物业在27个城市拥有308个在管项目，总面积为2350万平方米，其中总建筑面积1140万平方米的101个项目位于大湾区。 官网资料显示，卓越物业最终将携手专注于非住宅领域发展的合作伙伴共同登陆资本市场。此外，卓越还提前变更了卓越物业的架构，将卓越物业管理由股份有限公司转制为有限责任公司，并进行一系列重组步骤。 这一次，卓越物业上市，卓越集团势在必得，通过物业这一股价催化剂，或许也将为集团提供不小助力。
连续53周上涨的沈阳房价终于降温！！ 昨晚，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等九部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出要管控土地出让价格、加强房地产项目竞配建管理等八项措施。 当中最值得关注的是，《通知》规定第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。 该措施无疑是给沈阳房市浇了一头冷水。 沈阳有关部门此前连续出席了7月、8月举行两次房地产工作相关会议。会后不久，沈阳即下发楼市“降温”新政。显然，新政有上头“授意”成分。 中国城市万千，这次要降价为什么会是沈阳呢？ 1 前八月量跌价涨 据中指研究院8月全国百城房价数据显示，8月份沈阳新房样本平均价格为9719元每平方米，环比上涨0.22%，同比上涨6.99%。前八个月新房价格累计上涨2.78%。二手房价格六至八月累计上涨0.26%，8月份同比上涨6.56%。 另据房谱网统计数据，前八个月沈阳新建商品住宅成交929万平，同比减少18%；但成交均价11837元/㎡，比去年同期上涨13%。 今年的沈阳楼市在经历第一季度走冷后，第二季随即开始反弹。经历连续六个月的价格上涨后，沈阳的一手、二手楼市是有些过热了。 同期，东三省另一省长春前八个月累计涨幅仅为0.82%，二手房6至8月累计涨幅仅为0.26%。 （图源：中指研究院） 因为房价表现过热，7月24日，国务院副总理主持召开房地产工作座谈会，沈阳市政府有关负责人出席。一同出席的还有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、宁波、长沙等城市的负责人。 8月26日，住建部召开房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等六个城市参会，沈阳再度名列其中。 随着传统“金九银十”销售旺季到来，沈阳出台政策降温，或是一波先行的讯号。而早在沈阳之前，杭州、深圳、杭州等炒房“明星城市”已采取类似的降温措施。 2 百城价格指数连续六个月回升，重点城市出台应对政策 全国范围内，今年三月份开始百城价格指数亦是涨声一片。进入8月份，价格指数上升幅度有扩大趋势。百城中，价格环比上涨有89城市，下跌有10个城市。 （图源：中指研究院） 其中，8月份样本均价环比增幅比较大（高于0.7%）的城市有上海、重庆、广州、杭州、武汉、成都、厦门及西安。 （图源：中指研究院） 在价升之余，与沈阳情况一致，全国范围内新房成交量同比亦在下滑。据贝壳研究院统计，8月份66城新房市场合计成交套数同比下滑1.2%，环比下滑14.5%。前八个月66城累计成交套数同比下滑11.0%，成交面积累计同比下滑9.9%。 （图源：贝壳研究院） 面对“炒房热”，深圳、杭州、东莞等地都已推出前期降温政策的“补丁版本”。 9月4日，杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），调整限购政策、住房贷款、无房家庭认定等方面内容。 《通知》规定，若父母以投靠成年子女方式落户杭州市，须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。 同时，杭州市政府加强住宅用地供应力度，继续推行住宅用地“限房价、竞地价”出让方式。 东莞则早在七月底便已出台类似规定，非莞籍家庭购买第一套房，须1年以上社会保险证明；购买第二套房，须2年以上社会保险证明；而在东莞有2套及以上商品住房的，则暂停向其销售商品房。 新房、二手房须限售三年方可转让。 7月15日，深圳发布“新八条”，涵盖限购、信贷、税收等方面。“新八条”实施后，不少深户丧失购房资格、首付比例和税费亦提高了。 涵盖限购、信贷、税收等方面内容，一夜之间，不少人的购房资格没了，首付比例和税费提高了。 各地降温政策实施后，普遍取得比较显著效果。8月份深圳、东莞均价环比涨幅均低于0.7%（杭州9月份方实施最新降温政策，未有最新销售数据）。 总观今年全国楼市，主基调和昨晚的主角沈阳一样——量跌价升，虽然成交数量有所下滑，但均价却仍上升。 而部分房地产交易过热城市，如深圳、东莞，在采取降温措施后，效果均比较显著，单价涨幅明显滑落。 近两个月上层两次开会，对于“金九银十”的行业传统旺季，又意味着什么呢？ 3 “金九银十”旺季或将不旺 据业内人士预计，9月份行业旺季将出现7月份“调控接力”，楼市热度仍居高不下的城市更又可能迎来又一轮加码调控。两类城市出现调控的可能性较高，一类是此前出席座谈会的成都等城市，第二类是全国70城房价榜中涨幅居前的城市，如徐州、唐山等。 贝壳研究院首席分析师许小乐认为，在“房住不炒”政策导向及LPR利率连续四个月保持不变、应对疫情货币信贷政策逐步调整情况下，未来市场热度较高的城市大概率调控将会加码， 因此不大可能会出现市场过热的情况。 据贝壳研究院数据显示，8月全国重点城市业主涨价占比低位持续下降，房源交易时间仍维持在100天左右，市场难以开启改善型换房链条，二手市场亦难有起色。 换言之，“金九银十”的行业旺季今年或将失色。 对于炒房团来说，热点城市政府提高购房门槛（禁止首付贷和首付分期后等）对其试图通过杠杆资金炒房无疑是一大打击，但对于普通刚需购房百姓乃至整个行业的长期发展而言，一个不那么炙热的金九银十对于行业的健康复苏却未见得是坏事。
导读 现代经济，人口不是负担，而是经济社会活力的源泉，是创新创业的基础，人口迁移带来的居住需求是房地产发展的根基。 我们曾提出业内经典分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”（参考专著《房地产周期》《全球房地产》）。长期倡导“城市群”模式，尊重人口迁移聚集的基本规律和趋势。在近年大力呼吁“尽快全面放开生育以应对老龄化少子化挑战”。 改革开放以来，中国人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到2010年后的回流中西部，再到近年的粤浙人口再集聚和回流中西部并存。从城市层面看，近年向粤浙集聚的人口主要在大都市圈，而回流中西部的人口也主要是向大城市集聚。 中国已经进入都市圈城市群时代！ 风险提示：官方非普查年份常住人口统计存在偏差；部分地区数据缺失等。 正文 1 中国人口大迁移的新趋势 1.1 省级：粤浙人口再集聚与渝皖川回流并存 改革开放以来，中国的跨省人口迁移经历从“孔雀东南飞”到回流中西部，再到近年粤浙人口再集聚和回流中西部并存三个阶段。从常住人口变化看，2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，粤、浙常住人口年均增加分别为179、82、168万和85、18、78万，而江苏三个时期分别为54、21、23万；皖、川、桂、豫、渝、黔、鄂等中西部省份由2001-2010年的年均负增长转为2011年后的正增长；东北三省由2001-2010年的年均正增长转为2011-2015年的负增长，近4年减幅扩大。 从剔除自然增长因素之后的人口迁移看： 近4年广东、浙江年均人口净流入分别由2011-2015年的14、-7万大幅回升至2016-2019年的76、46万，呈现明显的人口再集聚趋势； 上海、北京因近年严控人口规模，均由人口净流入转变为净流出； 山东近年经济转型落后，年均人口净流出规模较2011-2015年继续扩大； 中部省份除安徽由年均净流出转为净流入外，其余各省均为持续净流出状态； 重庆、四川、陕西近年人口持续回流，其中重庆、四川近4年年均人口净流入规模在10万以上； 东北三省经济持续低迷，人口净流出规模持续扩大，辽宁由2001-2010年年均人口净流入14万下滑至2011-2015年的2.3万，近4年年均净流出5万。 1.2 城市：深圳、广州、杭州、长沙年均净流入超20万 人口持续向少数核心城市集聚；近4年深圳、广州、杭州、长沙4市年均净流入超20万，北京年均净流出超10万。2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，全国337个地级及以上单位中，人口净流入的分别有155（1市数据缺失）、133（8市数据缺失）、126个（8市数据缺失），人口净流入城市数量占比分别为46.1%、40.4%、38.3%；三个时期人口净流出城市数量分别为181、196、203个，占比分别为53.9%、59.6%、61.7%。 具体来看，深、广、杭三城以活跃的新经济产业和较为宽松的人才政策吸引人口大规模流入，三城近4年常住人口年均净流入分别达28、28、27万，较2011-2015年均有大幅增长。长沙、宁波、西安、成都、郑州、重庆近4年常住人口年均净流入规模均在10万以上；这几个城市均为所在都市圈核心城市，近年城市发展较为快速、“抢人”力度较大。 从全域层面看，近4年一、二线城市人口年均增速为1.33%、0.69%，人口持续流入但增速放缓；三、四线城市人口年均增速为0.38%、0.34%，人口持续流出。根据GDP、城镇居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，我们将337个地级及以上单位划分为一、二、三、四线城市。总体来看，2000-2019年一线、二线城市人口占比分别由3.7%、17.3%增至5.3%、20.6%，三、四线城市则由30.9%、43.5%降至30.5%、40.5%。从趋势看，2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，一线城市人口年均增速分别为3.42%、1.49%、1.33%，二线城市分别为1.81%、1.00%、0.69%，均远高于全国人口平均增速的0.57%、0.50%、0.46%。一、二线城市人口保持集聚，但增速持续放缓。上述三个时期，三线城市人口年均增速分别为0.52%、0.40%、0.38%，略低于全国平均增速；四线城市仅分别为0.15%、0.36%、0.34%，明显低于全国平均水平，表明三、四线城市人口仍持续流出。 1.3 都市圈城市群：珠三角、长三角城市群年均净流入超60万 近4年广佛肇、杭州、上海、深莞惠等10个都市圈年均净流入人口规模超10万；人口净流出都市圈增至10个，京沪都市圈人口向周边疏解。2000-2019年，33个都市圈土地面积仅占全国16.2%，其常住人口合计占比由47.8%提升至51.7%、GDP合计占比由63.2%提升至65.7%，人口、经济进一步向都市圈集聚；2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年人口净流出的都市圈分别有6、9、10个，近4年人口流出都市圈主要分布在东北、山东半岛、京津冀等地区。具体看，近4年人口年均净流入超10万的都市圈有10个，其中广佛肇、杭州、上海、深莞惠、长株潭5个都市圈年均净流入规模超20万，宁波、重庆、西安、成都、郑州5个都市圈年均净流入规模在10-20万之间。从都市圈内部看，近4年核心城市、周边城市人口均为净流出的有哈尔滨、长吉、乌鲁木齐都市圈，核心城市人口净流入但都市圈整体净流出的有济南、南昌、石家庄、青岛等7个都市圈，反映这些都市圈的核心城市人口吸引力不足，周边城市人口主要向都市圈外流出。此外，近年京沪大力控人，核心城市人口净流出、周边城市净流入；其中上海都市圈近4年核心城市年均人口净流出0.6万，但周边城市年均净流入规模达26万。 近4年珠三角、长三角城市群年均净流入超60万，山东半岛、中原、哈长、京津冀、海峡西岸5个城市群年均人口净流出超10万。中国“十三五”规划提出建设长三角、珠三角、京津冀、山东半岛等19个城市群。总体上看，人口、经济已高度集中于19个城市群，近年愈发向核心城市群集聚。2000-2019年，全国19个城市群土地面积占全国38.5%，其常住人口占比由82.7%提升至85.3%，GDP合计占比由88.4%提升至90.7%。除2011-2015年、2016-2019年天山北坡城市群数据缺失外，2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年人口净流出的城市群分别有5、8、7个。具体看，全国经济最活跃的长三角、珠三角城市群土地面积仅占全国2.9%，2000-2019年常住人口合计占比由13.9%提升至16.4%，GDP合计占比由26.8%提升至29.4%；近4年珠三角、长三角城市群年均人口净流入分别为66、62万，较2011-2015年的3、15万大幅扩大。在重庆、成都都市圈引领下，西部的成渝城市群由2001-2010年的年均净流出63万变为2011-2015年年均净流入19万，2016-2019年年均净流入扩大至27万。东北、山东、中原等区域近年面临产业结构单一、经济转型缓慢等问题，呈现人口净流出趋势。2011-2015年、2016-2019年，山东半岛、哈长城市群人口净流出规模扩大，京津冀城市群由净流入转为净流出，上述3个及中原、海峡西岸城市群近4年年均净流出人口规模超10万。 2 人口迁移对经济社会影响重大 2.1 人口流入地区经济社会发展潜力更大 “人随产业走、人往高处走”，人口迁移既是经济社会发展的结果，也是经济社会发展的关键要素。 第一，人口流入增加年轻劳动力供给，缓解老龄化压力；深圳近5年常住人口净流入达166万，2015年老龄化率仅2.9%。迁移人口主要是年轻人口。从国际来看，美国自建国就是一个以移民为主的国家，根据美国移民统计年鉴数据，1820-2018年总计有8496万人获得合法居留权，其中1991-2018年20-64岁工作年龄移民占比始终维持在70%以上。长期宽松的国际移民体系保证了美国国内人口中国际移民数量与人口总量的持续增长，稳定增长的劳动力为美国经济腾飞提供了人口红利，实现了对英国等欧洲传统资本主义强国的赶超。从国内来看，深圳40年前只是宝安县一个鲜为人知的小渔村，得益于友好的人才政策，深圳吸引大量人口流入成为全国最年轻的城市之一。1980-2019年深圳常住人口增加1310.6万人，其中2015-2019年常住人口年均增量53.2万、户籍人口年均增量32.5万，常住人口累计净流入166万人。2000-2015年深圳65岁及以上人口占比从1.2%升至2.9%，远低于全国、北京、上海的10.5%、10.7%、12.8%。 第二，人口流入增加人才供给，促进创新发展；1982-2015年深圳6岁以上人口大专及以上学历人口比重由4.8%升至21.8%，助力创新创意之都建设。从国际来看，美国开放的国际移民体系吸收了大量优秀外国人才。1930年代移居美国的爱因斯坦、冯诺依曼、冯卡门等科学家，在美国的计算机、航空、核武器等领域发挥了中流砥柱的作用；根据诺贝尔基金会披露，截至2019年美国籍诺贝尔医学奖、物理学奖和化学奖获得者中，有25.8%为国际移民。从国内来看，1979年深圳本地科教资源极少，但通过引进高素质人才和大量办学，高学历人才比例快速提升，从“制造工厂”迈向“硬件硅谷”、“创新之城”，新一代信息技术、生物医药、文化创意产业等战略新兴产业成为支柱。1982-2015年深圳市6岁以上人口大专及以上学历人口比重由0.9%提升至21.8%，远高于全国的13.3%，虽然仍低于北京的42.3%、上海的28.7%，但差距在迅速缩小。 其三，集聚效应增强城市竞争力，助推长三角、珠三角等地成为世界级城市群与现代化产业中心。集聚效应通过三方面增强城市竞争力：1）规模效应：人口集聚降低企业生产与城市公共服务的边际成本；2）专业化分工：流动人口的多样性带来不同领域的比较优势，通过在不同部门的相互协作实现专业化分工；3）学习效应：不同文化背景、受教育程度的人口集聚，促进知识、技能的共享与传播。改革开放早期大规模流动人口向长三角、珠三角等地集聚，形成劳动力供给规模效应，使其在纺织、低端制造业迅速形成较强的竞争优势。近年来长三角、珠三角等地进一步发挥其在各类人才、资本、创新资源集聚等方面的优势，促进先进制造业集群和现代服务业集群融合发展，形成协同集聚的合理空间布局。 其四，人口流入扩大消费需求；2016-2019年人口净流入排名靠前的城市中，深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达19%以上。人口流入增加当地人口规模，扩大消费需求，并且消费增速与人口流入正相关。从社会消费品零售总额来看，2019年中国城市消费总额前十强的城市分别是上海、北京、广州、重庆、成都、武汉、深圳、杭州、南京、苏州，这些城市的人口规模也绝大部分位列全国前15。从消费增速来看，2016-2019年人口净流入排名靠前的城市中，深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达19%以上，长沙更是高达27.4%；而北京受限于控人政策人口净流出，相应地，北京社会消费品零售总额累计增幅仅11.5%。 2.2 人口流出地区老龄化加重，经济社会发展压力明显 人口净流出加重老龄化，加重养老负担，严重拖累财政、制约经济活力；2019年辽宁、吉林、黑龙江财政社会保障和就业支出占比分别为27.5%、16.7%、21.9%，远高于全国的12.3%。尽管老龄化是整体趋势，但是人口流出地区会更严重。人口迁移扩大各地养老保险可持续性的不均衡程度，在充实流入地的养老金账户的同时，也加重了人口流出地的平衡压力。东北户籍人口、常住人口分别在2010、2015年陷入负增长，2011年以来小学生数大幅负增长。2000-2018年东北65岁及以上人口占比由6.6%上升到13.4%，辽宁、吉林、黑龙江分别由7.9%、6.0%、5.6%升至15.0%、12.4%、12.2%，而同期全国从7.0%升至11.9%。2018年辽宁、吉林、黑龙江养老金抚养比（在职人数/退休人数）分别为1.53、1.42、1.27，远低于全国的2.55，意味着全国大概每2.6个在职人员供养1个退休人员，而东北大概每1.5个在职人员供养1个退休人员，负担较重。黑龙江、辽宁、吉林的城镇职工基本养老保险基金分别于2013、2015、2015年开始入不敷出，2016年黑龙江的累计结余转负；从养老金累计结余可支付时间看，2018年广东、北京、云南、四川、浙江等经济发达、人口净流入或老龄化较低的省份居于前列，吉林、辽宁、黑龙江位列全国倒数5名内，分别为5.2、2.8、-3.1个月，远低于全国的14.7个月。东北财政形势严峻，老龄化严重拖累财政。2019年吉林、黑龙江、辽宁财政收入增幅居全国倒数，其中吉林、黑龙江负增长，而同年辽宁、黑龙江、吉林财政社会保障和就业支出占比分别为27.5%、21.9%、16.7%，明显高于全国的12.3%、江苏的11.2%、浙江的10.6%。 2.3 人口向大都市圈大城市群集中，房地产市场将更加分化 人口集聚分化促使中国房地产市场不断分化，在少子老龄化背景下，未来房地产市场将更加分化，需求向大都市圈大城市群集中。中国少子老龄化问题日趋严峻，2019年中国总和生育率为1.5左右，并仍存在“全面二孩”的生育堆积效应；按此趋势，中国人口总量将在“十四五”时期陷入负增长，未来越来越多的地区面临人口收缩。从需求端看，20-59岁的主力置业人群2013年见顶，住宅新开工面积2011、2013年达超过14亿平的双峰，未来住房需求将平稳回落。从政策端看，在“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策指引下，房地产市场销售回归居民自住需求。按照历史规律，未来经济基本面好、人口流入的高能级区域的房地产市场更有潜力。到2030年1.7亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。从城市和都市圈来看，2030年中国有望形成10个以上（北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、武汉、成都、南京、东莞等）1000万级城市和12个以上（上海、北京、广佛肇、深莞惠、郑州、成都、杭州、苏锡常、青岛、重庆、武汉、南京等）2000万级大都市圈。
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