为有效遏制耕地撂荒,充分挖掘保供潜力,1月25日农业农村部发布《关于统筹利用撂荒地促进农业生产发展的指导意见》(下称《意见》)。《意见》要求,各级农业农村部门要充分认识遏制耕地撂荒的重要性和紧迫性,落实粮食安全党政同责要求,完善粮食安全省长责任制,推动将统筹利用撂荒地情况纳入考核指标,层层压实责任,对耕地撂荒问题仍然突出的地区进行通报约谈,与相关项目资金和支持政策相挂钩。《意见》特别指出,各级农业农村部门要“有序推进”撂荒地利用,对丘陵地区撂荒地宜粮则粮、宜特则特。《华夏时报》记者采访了解到,农村土地撂荒的现象较为普遍,尤其在中西部贫困地区土地撂荒问题更加明显。究其原因,主要是只靠土地种植收益的话,难以维持整个家庭生活,农民“被迫”选择外出打工,家里的土地没时间打理,没流转只能撂荒。“撂荒地是指农村不继续耕种而任其荒废的土地,《土地管理法》第38条明确规定:禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地,并规定了不同年限闲置土地的法律后果。”1月27日,全国律师协会农业农村法律事务委员会副主任时福茂向《华夏时报》记者解读《意见》时表示,《意见》作为《土地管理法》、《农村土地承包法》的配套规定,不仅细化利用撂荒地的措施和耕地撂荒的法律后果,还提供了盘活土地经营权的思路。有序推进撂荒地利用《意见》强调,各级农业农村部门要采取切实有效措施,把耕地资源用足用好。要坚持分类指导,有序推进撂荒地利用。建立信息台账,制定统筹利用撂荒地具体方案,将平原地区撂荒地优先用于粮食生产,对丘陵地区撂荒地,宜粮则粮、宜特则特。如何有序推进?《意见》进一步指出,要强化政策扶持,引导农民复耕撂荒地,健全补贴机制,完善保险政策,加大创业支持,提高种植比较效益。加快设施建设,改善撂荒地耕种条件。将具备条件的撂荒地纳入高标准农田建设范围,尽快修复因灾损毁的撂荒地,对撂荒地开展地力培肥,加快适合丘陵山区农机装备研发制造。“要规范土地流转,促进撂荒地规模经营。健全农村土地经营权流转市场和产权交易市场,引导长期外出务工、家中无劳动力的农户流转土地经营权,指导流转双方将防止耕地撂荒要求纳入流转合同内容。要加强指导服务,提升农业社会化服务水平。培育社会化服务组织,为外出务工和无力耕种的农户提供全程托管服务。开展有针对性的技术指导服务,使农业生产技能弱的农户尽快熟悉技术,提高生产能力。”时福茂说。此外,要加强宣传引导,提高遏制耕地撂荒的自觉性。宣传国家耕地保护法律法规和强农惠农富农政策,总结遏制撂荒的经验做法,曝光耕地撂荒典型案例。多年从事土地问题专项研究的北京市京鼎律师事务所律师杜兆勇向《华夏时报》记者表示,土地是宝贵的资源,应该好好利用,《意见》提出,要摸清撂荒原因,统计好信息,认真分析,分门别类,并提出了解决策略。“利用好农村土地承包法,指导农民盘活撂荒地。乡七站八所积极支持农民复耕复种,提供各种配套支持,建立信息、技术指导长效机制,完善农民承包地合法、有偿流转,减少撂荒现象。”杜兆勇说,各乡村要逐步压实责任制,对长期撂荒要予以严格约束,完善村规民约,定出具体办法。江西省社会科学院社会学研究所所长邓虹则告诉《华夏时报》记者,撂荒地的存在也并不全是坏事,耕地撂荒在一定程度上有利于耕地肥力的恢复,有利于耕地保护,有计划的轮作和休耕对于农业生产的可持续发展是有利的。当然,“连续的撂荒就是浪费耕地,不利于我国农业的稳产,对于国家的粮食安全也是极为不利的。此次农业农村部的《意见》出台非常及时,对于我国合理利用耕地,进一步稳定和发展农业生产,确保国家粮食安全是一场及时雨,确实是一项利国利民的好事。”邓虹说。“耕地是农民的根本,是国之大计,保护耕地对保证粮食安全、促进农民增收和现代农业发展有重大意义。”时福茂举例说,2020年初的疫情对一些地方的粮食生产产生阻碍,我国现阶段粮食仍属“刚需”,人均耕地少,优质耕地少,影响粮食安全保障。强化撂荒地政策扶持《意见》明确强调要发挥政策导向作用,释放价格信号,健全补贴机制,完善保险政策,加大创业支持,提高种植比较效益。在补贴方面,目前出台了多项政策,其中《农业农村部2020年度稳定发展粮食生产延伸绩效管理实施方案》中明确提到:要不断提高农业补贴效能,重点支持粮食适度规模经营和耕地地力保护,坚持和完善粮食最低收购价政策,积极落实玉米大豆生产者补贴等政策措施,稳定农民种粮收益。事实上,农民弃耕主要就是收益难以维持整个家庭的生计,所以提高种植效益成为重中之重。“予以政策扶持和涉农市场商品供应,使农民种地不吃亏,使农民愿意种地,使农产品有特色、有效益。”杜兆勇强调,谁种谁领补贴,供应农村的种子、化肥、农药等要严把质量关,防止坑农事件发生。时福茂则指出,《意见》强调,利用撂荒地需多管齐下,各级农业农村部门要统筹规划,采取有效措施,通过健全补贴、完善保险、创业支持等方式鼓励农民复耕荒地。对于肥力下降、被损毁的土地要通过培肥、农机装备研发、技术指导等方式鼓励复耕。进城务工人员担心返乡务农收入降低,要鼓励其返乡,当务之急是扭转种地收益不高的现状,转变传统农业为现代农业,促进农业规模化、技术化发展,培养新型农业经营主体,提升现代农业经营的效率。此外,时福茂还说:“还可以用盘活土地的方式鼓励农民流转土地经营权、为其提供托管服务或通过创设‘土地银行’,将土地交给合作社经营,农户每年享受分红来利用撂荒地。对于利用和荒废耕地的情形,要奖惩分明,坚持‘谁种补谁、多种多补、不种不补’”。中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“《意见》主要是针对农村乡下荒地进行利用,盘活这些空置浪费的土地资源来集中进行利用,一旦这些土地利用起来,可以种粮食、种果树,就能增加土地的利用率,帮助农民增收创富,这是非常好的。平原地区则可以用土地种高粱、大麦、玉米,增加农民收入,进行规模化、机械化操作”。《意见》也指出要规范土地流转,促进撂荒地规模经营,健全农村土地经营权流转市场和产权交易市场,指导流转双方将防止耕地撂荒要求纳入流转合同内容。换言之,国家是鼓励种植大户经过土地流转的方式将这些抛荒土地和分散土地资源集中起来发展规模经营,扶持政策将逐步朝着规模化种植群体方向进行倾斜。“只有改善了土地种植条件,才能提高土地的种植效益”。谢逸枫说。
今年,“因城施策”的房地产政策及时对冲疫情影响,房地产投资从年初的负增长稳步回升,充分发挥了稳增长、稳经济的压舱石作用,对实体经济平稳健康运行意义重大。行至年末,在国际疫情形势反复的大环境下,明年投资怎么走?市场普遍关注。我们认为,2021年,房地产投资动力仍然较强,尤其是保障性租赁住房建设将为明年房地产投资增加新动能。 一、三种方法预测明年房地产投资增长 从先行指标看,今年土地出让平稳增长决定2021年投资有望小幅加速。土地是房地产投资的重要原材料,拿地是房地产投资的最佳先行指标。全国来看,土地成交领先房地产投资9-12个月。2020年1-11月,全国宅地成交规划建面同比增长9.7%,较2019年全年加快6.9个百分点,拿地增速的平稳提速,决定了2021年投资增速有望小幅提升。分城市能级看,预计一线城市投资增速11.0%、较2020年加快1.2个百分点,占比11.4%、上升0.4个百分点;二线城市增速6.5%、与今年持平,占比36.0%、下降0.3个百分点;三四线城市增速7.3%、加快0.5个百分点,占比52.5%、与今年持平。 从实物和价格因素看,施工与价格因素对投资拉动均将有所加快。预计2021年实际投资增速5.7%、较2020年加快0.2个百分点,主要由于拿地和新开工增速提高的滞后影响,带动施工增长提速;预计价格因素同比增长1.6%、加快0.2个百分点,主要由于全球经济有望迎来复苏,需求改善支撑PPI小幅增长。 从成本结构看,土地支出和建安支出均将平稳提速。预计2021年土地购置费增速8.5%、较2020年加快0.5个百分点,主要由于2020年土地成交价款大幅增长,1-11月土地成交价款同比增长16.1%,相比2019年全年的下降8.7%由降转升;土地成交价款领先土地购置费约9个月,将带动2021年土地购置费增速加快。预计建安支出增速6.9%、加快0.4个百分点,主要由于2016年前后销售期房临近交房,将突出体现为施工面积的增长提速,预计明年房屋施工面积增速5.0%、加快1.6个百分点;单位建安支出增速1.8%、回落1.2个百分点。 二、大力发展租赁住房,为明年投资增加新动能 大力发展租赁住房,解决好大城市住房突出问题,是2021年住房领域的一项重点工作,为明年房地产投资增加新动能。 2020年中央经济工作会议提出,“要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”。增加租赁住房供给,是补齐租赁住房短板的关键举措之一。新增租赁住房用地和新建租赁住房,将有力拉动明年房地产投资。
4日,自然资源部在官网发布《关于2020年土地利用计划管理的通知》。 总体要求 坚持土地要素跟着项目走。在控制总量的前提下,计划指标跟着项目走,切实保障有效投资用地需求。 坚持节约集约用地。既算“增量”账,更算“存量”账,统筹安排新增和存量建设用地,推动全面高质量发展。 坚持分类保障。对纳入重点保障的项目用地,在用地批准时配置计划指标。对未纳入重点保障的项目用地,以当年处置存量土地规模作为核定计划指标的依据,加大存量盘活力度。 配置方式 纳入重点保障的项目用地,在批准用地时直接配置计划指标。包括:纳入国家重大项目清单的项目用地;纳入省级人民政府重大项目清单的单独选址的能源、交通、水利、军事设施、产业项目用地。 其中,国家批准农用地转用项目,用地审批时直接配置计划指标。地方批准农用地转用项目,按照法律法规规定先行审批用地,预支计划指标,并在省级人民政府批准建设用地备案系统及时报备。每个季度末,部根据各省(区、市)在备案系统报备情况,统一确认配置。 建设用地批准文件依法撤销或调整的,其计划指标自动失效。 未纳入重点保障的项目用地,配置计划指标与处置存量土地挂钩。其中,对2017年底前批准的批而未供土地,按处置完成量的50%核算计划指标;对2018年以来批准的批而未供土地,按处置完成量的30%核算;对纳入本年度处置任务的闲置土地,按处置完成量的50%核算。 上述计划指标配置,由各省(区、市)在农用地转用审批中统筹安排,量入为出。自然资源部将根据各省(区、市)处置存量土地情况,年终核定计划总量,各省(区、市)年度配置计划指标不得突破核定量。 落实土地要素跟着项目走的原则。各省(区、市)审批批次用地时要明确具体项目,防止产生新的批而未供土地。 鼓励开展城乡建设用地增减挂钩和工矿废弃地复垦利用。相关计划由各省(区、市)根据需要确定。 激励政策 落实国务院大督查奖励。对落实国家重大政策措施成效显著、土地利用计划执行情况好、土地节约集约利用水平高、土地利用秩序良好的市县,奖励用地计划指标。 继续实施“增存挂钩”。对完成2019年批而未供和闲置土地处置任务的省份,在核算计划指标基础上再奖励10%;对任一项任务未完成的核减20%。各省(区、市)须继续完成2020年批而未供和闲置土地处置任务,2017年底以前形成的批而未供土地处置率要达到15%以上(年内核减批文量不作为任务完成量,但可动态核减本年批而未供任务基数),闲置土地处置率要达到15%以上。任一项处置任务未完成的,下一年度核算计划指标时核减20%。 全力支持脱贫攻坚。继续安排每个贫困县计划指标600亩,专项用于脱贫攻坚,不得挪用。深度贫困地区计划指标不足的,可预支使用,由省级自然资源主管部门优先保障。仍不足的,年度内由省级自然资源主管部门汇总项目清单,报部统一配置计划指标。 监管考核 依法依规批准用地。不符合国土空间规划、国家产业政策、供地政策和用地定额标准等法规政策规定的,不得批准用地。违法违规批准用地的,批准文件无效。 明确批而未供和闲置土地处置要求。完成批而未供和闲置土地处置必须符合认定标准,否则不予认定和核算计划指标。 建立监测预警机制。各地计划指标配置情况应及时在土地利用计划管理系统报备。部将根据土地市场动态监测与监管系统,按季度公布批而未供和闲置土地处置情况,并与地方计划指标配置情况进行比对,对超出当季计划测算量的,提示预警。对超出年终核定计划总量批准用地的,视为超计划批地。 严格监管考核。计划执行情况纳入土地管理水平综合评价。对超计划批地的,向省级党委政府通报,并相应扣减下一年度计划指标。对违法违规批地、虚假供地的,一经发现,严肃查处,相应调减计划指标核定量,并追究相关责任人的责任。
5月土地市场延续上月的“小阳春”行情。6月2日,中国指数研究院公布的数据显示,5月份全国受监测的300个大中城市土地市场供需环比继续回升,土地交易楼面均价及溢价率也同环比上行。 从今年4月份开始,在房地产市场整体复苏的情况下,地方城市纷纷加大供地力度,尤其是一二线热点城市普遍推出的一些出入条件优越的优质地块持续提振土地市场行情。5月,从供应端来看,全国300个城市共推出土地2596宗,推出土地面积合计10312万平方米。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)939宗,土地面积合计4626万平方米。 成交方面,5月份300个城市共成交土地1932宗,成交土地面积7249万平方米。其中,住宅类用地729宗,成交面积3573万平方米。 从土地收入来看,5月份300城市土地出让金环比4月份下滑5个百分点,不过较去年同期相比仍然微幅增长。其中,杭州揽金近345亿元居首。综合来看,月内全国300个城市土地出让金总额为5258亿元,环比减少5%,同比增加3%。其中,住宅用地出让金总额为4758亿元,环比减少2%,同比增加8%。 由于土地市场热度持续,以及优质地块入市的带动效应,5月份300城市整体土地成交均价环比上行,各线城市成交均价同比均增,其中一线城市同比倍增。具体来看,5月全国300个城市成交楼面均价为3616元/平方米,环比增加16%,同比增加31%;其中住宅类用地成交楼面均价为5972元/平方米,环比增加20%,同比增加28%。 从土地溢价率来看,5月份土地平均溢价率环比微幅上涨。其中,二三线城市溢价环比基本持平,宅地溢价率同比下降4个百分点。具体来看,全国300个城市土地平均溢价率为17%,环比增加1%,较去年同期下降3%;其中住宅类用地平均溢价率为19%,较上月增加1%,较去年同期下降4%。 从不同城市土地市场表现来看,5月份一线城市供求总量同环比走高,出让金领涨各线城市,溢价率环比上涨10个百分点。二线城市整体供求量同环比走低,楼面均价环比微涨,出让金总额环比缩水近两成。三四线城市供应量环比增加一成,成交量环比缩水近三成,楼面均价同环比均增。 今年以来,新冠肺炎疫情突发对房地产市场造成了一定程度的影响,部分城市出台了延缓交纳土地出让金、延缓开工等支持政策。3月以来,地方调控政策以稳为主,多地优化人才落户、人才购房等政策。 易居房地产研究院研究员王若辰分析认为,今年上半年土地市场行情仍有所升温:溢价率稳步上升,地价见底回升,部分城市再现“小阳春”。 针对未来土地市场的运行趋势,王若辰分析表示,拿地需求将基本回归正常水平。“由于当前全国整体市场土地溢价率仍处于低位区间,未来上升的空间将大于下降空间。”
5月土地市场热度持续 下半年供应加码可能性较大? 本期编辑 黎雨桐 实习生思纯 导读:5月土地市场保持平稳,但优质地块争夺激烈,深圳、广州、北京等城市5月持续出现高价地。 多位受访人士指出,在土地市场需求端持续火热的同时,下半年土地供应加码的可能性也较大,这或与地方政府土地财政依赖度逐年走高有关。 来 源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21) 记 者丨宋兴国 编 辑丨李博 土地市场持续高温。 进入6月,多家市场机构陆续发布了5月的房地产数据。其中5月土地市场保持平稳,中指研究院的数据显示,5月单月拿地前100房企拿地总额3862亿元,同比小幅增长3.1%。 同时,优质地块争夺激烈,深圳、广州、北京等城市5月持续出现高价地。 据中原地产研究中心统计数据显示,截至5月25日,全国范围内单宗地块超过20亿元的土地已经有44宗。 土地市场需求端为何持续火热? 中指研究院市场研究总监曹晶晶表示,热点城市优质地块推出增多、企业融资环境有所改善,叠加多地在供给端出台的扶持政策,企业竞拍积极性提高,土地市场持续升温。 房企2020年融资状况 土地市场成交火热 5月,多个“明星”地块的出现,被认为是土地市场需求火热的直接体现。 5月15日,深圳以116亿元总价、45%的溢价率出让一块位于前海的宅地,十余家房企经过百轮出价方获成交,可售楼面价格创下深圳新高。 另外,合生创展以180亿元的总价,10日内连续拿下北京分钟寺区域的多个不限价住宅地块。 27日,烟台一宗商住用地经过1148轮耗时近7小时,最终以118.8%的溢价率成交。 分地域来看,一二线城市仍是房企拿地重点,长三角区域部分城市土地成交涨幅较大。 CREIS中指数据显示,1-5月,全国土地成交金额前十城市总计成交7400亿元,较去年增长42.5%,杭州以1210亿元的成交总价居首,而北京和上海分别以1131亿元和1047亿元的成交额占据第二、三位,相比去年分别增加了58%、73%。 从出让面积来看,前5个月前十城市成交13903万平方米,同比增长25.1%。其中成都以2323万平方米稳居榜首,广州和西安分别以1543万平方米和1505万平方米位居二、三名。 从增速来看,二线城市南京、成都分别为145%、73%,增速明显加快,一线城市中广州增幅较大。 1-5月,前50房企拿地总额9248亿元,同比下降6.3%,前100房企拿地总额的下降幅度同样进一步收窄。5月单月来看,拿地前50房企拿地总额3127亿元,同比增长4.7%;前100房企拿地总额3862亿元,同比增长3.1%。 中原地产首席分析师张大伟表示,降准降息等政策影响下,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交,特别是厦门等地再次出现历史最高总价百亿地块,使得土地市场热度持续提升。 张大伟认为,房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模。 疫情下,部分房企判断市场会快速企稳,政策刺激楼市,拿地积极性明显提高,特别是4-5月整体行情持续升温。另外,疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,也提高了拿地积极性。 6月1日,贝壳研究院发表报告称,5月房企境外新增债券复苏,房企在融资市场保持活跃。 5月单月国内外债券融资总额发行约617亿元,同比上升31%。 1-5月房企债券融资5627亿元,前5月房企融资规模占比2019年全年48%,2020年有望在规模上超越上一年。 供应或持续放量 多位受访人士均向21世纪经济报道指出,在土地市场需求端持续火热的同时,下半年土地供应加码的可能性也较大,这或与地方政府土地财政依赖度逐年走高有关。 根据易居研究院今年2月发布的数据,2019年土地财政收入占地方财政收入的52.9%,较2018年增长1.9个百分点,比值再创历史新高。而在疫情压力下,地方政府迫于财政压力,加大供地力度成为必然选择。 兰州市近日宣布,今年土地出让宗数和面积同比超1倍。兰州市相关部门称,“面对疫情影响导致的经济下行压力,市自然资源局今年通过加大土地供应、及时配套规划等方式促进项目落地,为全市经济发展保驾护航。” 再以济南为例,根据自然资源部近期公布的2020年济南市本级供地计划,今年计划供应住宅用地9349亩,占供地总量的25.93%。截止到5月末,济南市本级供应住宅用地(包含已供未成交的)23宗,总面积1037亩,仅完成全年计划的11.1%。下半年加大住宅用地供应的可能性较高。 有地产研究人士向21世纪经济报道记者指出, 一方面,政府工作报告强调“因城施策”,为地方政府灵活调控和供地政策提供了一定空间。 另一方面,在疫情导致的经济下行压力下,地方政府天然有加大供地的冲动。 因此,不建议房企在现阶段持续高溢价拿地,下半年供应增加后或才是更好的时机。 6月1日,在一场房地产线上研讨会上,平安证券研究所地产首席研究员杨侃也向21世纪经济报道记者表示,3月以来楼市持续复苏,政府加大土地供应规模,企业拿地积极性逐步提升带动土地市场溢价率攀升,预计在规模增长诉求与资金环境宽松的契机下,部分房企拿地态度或仍保持积极。 杨侃表示,在房地产开发投资方面,一方面房企加快推货下新开工的回升以及赶工期带来的施工强度提升均会对投资形成支撑; 另一方面,土地市场升温、延期出让金补缴也有助于土地购置费增速修复,全年投资仍有望实现正增长。
12月9日晚间,迪马股份发布公告,其全资子公司重庆同原房地产开发有限公司(以下简称:重庆同原)通过重庆市公共资源交易中心参与重庆市规划和自然资源局国有建设用地使用权挂牌出让活动,与重庆春风地产有限公司联合竞拍成功竞得巴南区李家沱组团B分区B-5-2/06、B-6-1/05地块,南岸区南坪组团B分区B16-3-1/05地块的国有建设用地使用权。 公告显示,巴南区李家沱组团B分区B-5-2/06、B-6-1/05地块位于重庆市巴南区李家沱。B-5-2/06地块土地用途为二类居住用地,出让年限为50年,土地出让面积11388平方米,总计容建筑面积≤18220.8平方米;B-6-1/05地块土地用途为二类居住用地,出让年限为50年,土地出让面积24442平方米,总计容建筑面积≤41062.56平方米。上述地块成交总价为4.06亿元。 南岸区南坪组团B分区B16-3-1/05地块位于重庆市南岸区南坪,土地用途为二类居住用地,出让年限为50年,土地出让面积10528平方米,总计容建筑面积≤26320平方米,地块成交价格为3亿元。 计算下来,以上地块成交价格合计7.06亿元。