东北作为国民经济内循环的重要地区，通过土地改革，农民、市民有收入，消费有需求，产品能卖得出去，而且农民和市民都有资产、有财富、富裕起来，这就是东北振兴的关键。 （一）东北是内循环为主国民经济宏观调控重大战略调整的重要区域 东北有1.17亿人口，常住人口的城市化比例达到65%，比全国平均水平要高5个百分点，人口要占到全国的百分之八点几。而且东北是中国能源、其他资源和重加工工业基地。历史上就是国有企业多，“一五”期间布置和建设的重大项目多，比如机车、机床、造船、炼油、石油、煤炭等等，因此中国经济要内循环，离不开这些基础工业。最近总书记提出要节约粮食，而且今年我们遇到洪灾，那么粮食产量也受到不同程度的影响，因此内循环的一个非常重要的就是粮食，而东北是粮食的重要生产基地。东北面积145平方公里，占全国国土面积的1/10多。东北面积大，人口密度小，是中国经济战略调整回旋余地的纵深地区。 （二）东北的土地要素优势 从要素比较优势上看，因为东北过去城市人口多、国有企业多、国有单位多，所以计划生育对人口的影响比较大，未来15年，全国每年劳动力收缩有1%，就是就业劳动力要负增长1%。未来15年，东北很可能是负增长1.5%，而且东北还是劳动力流出省，所以东北的经济增长来看，劳动力要素优势比不上内地，更比不上南方。从资本要素来看，这两年投资增长快，投资重点项目地区，东北的优势也不如内地，不如南方。他有历史或者一些体制方面的问题。而且东北过去的那些资本存量，国有企业的资产、装备也是急需改造，急需提升。因此，东北的资本要素和内地比也有一定的差距。从技术要素看，技术的研发，比如说北京、上海、深圳、武汉，这些城市的风投、新技术的创新比较强一些，东北这种技术要素推进经济增长，比如说通过新技术研发，风投把它变成产品，最后市场化，这个过程也比南方或者一些地区有比较大的差距。 东北最有优势的是就是土地要素。东北有3.23亿亩耕地，占全国的16%。中国可利用土地的比例，东北比例最高，因为大部分是平原，而且没有什么高山峻岭，气候、纬度条件都很好。全国国土的15%在东北，但是人口只有全国的8%，所以土地要素有非常显著的优势。 因此，我觉得东北要在土地上做文章。东北大量的土地是建设用地，国有工矿企业，其他各种所有制工商企业占的土地都是建设用地，数量较大。而且东北农村的宅基地，以及其他建设用地数量也非常大，所以东北最强的优势是土地要素。 就是说，经济产出、国民产出技术、资本、劳动力、土地四大要素，东北最丰富、最有优势是土地要素。它需要通过一定的体制机制去投入一定的市场，由一定的企业主体，从要素组合、投入产出，变成生产产品，在市场上转化为商品，来实现增值。因此，东北最重要的是土地体制改革，只有土地体制改革才能盘活土地，才能使土地的生产率，也就是效率提高，才能释放东北土地要素的经济新增长潜能。 （三）未来增长的最大潜力来自于土地要素，土地要素市场化改革，是东北发展的关键 中共中央国务院今年在疫情以后发了两个非常重要的文件：一是关于建设社会主义市场体制机制的意见，还有一个是要素市场化改革的意见。我觉得非常重要的是提出土地、劳动、资本、技术、数字等等这些要素，要市场化配置。我想东北要把握现在小康社会以后经济发展的战略内容，经济发展转型、工业化阶段变化等这种大的趋势。2020年要完成全面建成小康社会，改革开放前可能有些地区温饱都不行，改革开放以后先实现了温饱，后来实现基本小康。2000年到现在又用了20年，我们全面建成小康社会。 那么下一步怎么办？下一步就是要让居民从小康转向富裕。从物质内容来看，小康就是我们吃的好一些，住的好一些，穿的好一些，出行方便一些，住宅还行。但是富裕是要有更好的房子，更好的汽车。比如居民，特别是农村居民有更多更好的耐用消费品和汽车，就是一般消费品工业化和资产财富性工业化的一个重大转折。2021年开始我们的发展战略就是要让居民富裕起来，进入富裕社会。富裕社会，它的消费的重点不仅是质量高的一般消费产品，它还有财富，要积累财富，积累财富就是不动产、房子和汽车等。 国家比较每百户拥有汽车，美国是100户200辆汽车，日本、韩国100户有150到160辆汽车，欧洲大概是100户有160到170辆汽车，我们2019年城镇居民每百户43辆，农村居民只有22辆。汽车社会的门槛是每百户拥有20辆，中期可能80辆或到100辆，完成汽车社会起码每百户要有150辆，我们离成熟的汽车社会还有相当大的差距。 从居住来看，我们现有住房很多都是高层楼，但是许多富裕国家大多数都是一户建、多层，很宽裕的面积，我们面积上比许多国家的居住面积要小。因此，下一步首先要让居民有不动产、有财富，很多就和土地有关了，比如说一户建，比如说别墅，比如说很舒适的房子。 我觉得改革很重要的一个就是不仅要缩小农民和市民的收入差距，也要缩小财富差距、资产差距。比如说城市居民有一套房子，每平方米2万块钱，那就100平米房子200万，农民在统计上就是说你在建设的时候花了多少钱，每平米花了比如说600块钱，那你100平米房子就是6万块钱。这个差距太大。现在全国农村居民和城镇居民的财产性收入差距大概是12，财富住宅资产差距大概在18，就是城镇居民有180万，那农村居民也就是10万。 所以第一项改革就是要把农民的房屋从生活资料改革成资产，有价格，有价值，市场上交易可以定价。第二项改革就是农村的耕地，农村的宅基地等，比如农民承包的耕地，先是要有更长的使用年期，再是应当作为资产可以交易，最后要硬化使用财产权。当然要限制一些宅基地交易，比如赌博、吸毒、高利贷等情况下的被迫交易。但是，比如说我是在吉林一个农村有一套房子，现在到长春市已经10年了，那么我这个宅基地可以交易。交易才能有价格，才能成为资产，才能使它成为财富。另外，就是农民的宅基地，要给他们更大的建设权，要给他们更大的合作权，更大的用途调整权等等。为什么这么说呢？比如说我现在有一个住宅，我可以办个农家乐；比如说我现在东北原来的那个老宅子可能有个一亩地，那么我去找别人到我这合作建一个房子，你出钱，我出地。那么这样别人就把资金投过去了。 另外，就是要鼓励农民以地为本创业，比如说我在我的土地上，可以折成资产资本作为资本金投入到企业里，或者是以土地资本创办一个企业，就要把土地资本化，使其有产出。 农村的耕地，我认为也要让他通过交易进行集中变成家庭农场。其实这个现在大家都说农村土地集中以后会不会出现两极分化，但是从世界上的许多地方，就是农场、家庭农场，只要种粮食，其实都获得的是一般收入，因为粮食不值钱，只有很大的规模，才能获得一般经营的那种居民的中等收入。 比如说美国，它一家农民可能种3000多亩地，但是你从他的收入看，它还是中等收入居民，他不是什么大富大贵，大富大贵的是掌握资本，比如说微软这一类的。掌握很大的资本性企业，掌握技术，掌握资本，掌握创新知识的，很多是大富大贵，但农场赚不了钱。农场要是小，比如就种了5亩地、6亩地，那它这个粮食生产就没有规模，肯定要亏损破产。 另外就是农村的建设用地，其他建设用地、林地、园地这些可以这个折成股份，让全体居民入股，形成土地合作社。就像总书记现在讲的，要办新型的集体经济。新型的集体经济是什么呢？就是农村里为农民服务的专业合作社，农村的其他建设用地、园地、林地、集体林权，通过农民土地折股变成新的股份合作社，比如说林业股份合作社、建设用地土地股份合作社等等，还有比如说水利设施股份合作社。 （四）城镇土地体制改革 东北是国有企业比率高的地方。城镇的国有企业里有不少过去无偿划拨的土地，但是现在城市土地没有二级市场，要想把土地重新利用，要先交到自然资源部门，重新规划，重新拍卖。但是，很多企业比如说他有员工，你把地拿走也不行，他也不愿意。就是有那个闲的土地，他也不愿意交给你。那么我们能不能换一种办法，就是说闲置的土地可以在市场上交易，政府收税，政府做规划，这样土地也盘活了，政府也受到税收了，企业土地也变成他的资产了。有一些运营负债率比较高的，土地变为资本，它的资本充足率就提高了。有一些企业比较艰难，那么土地变成资产就可以用资产进行资本结构的优化，甚至一些需要安置、需要重整的企业，也可以用划拨土地资产作为改革需要支付的成本，可以拿来安置职工。甚至事业单位有土地也可以用土地作为安置职工，进行事业企业化改革的一些支付成本的资产。 另外，我觉得国有林场也需要改革。就是说国有林不动，但是国有林底下的林地经营权，林下经济经营权，可以按照时间，比如50年给林业职工，让他们用林地搞林下经济，比如说养木耳等等，这就把林地给盘活了。但是林地比如说蓄积量，你不能随便砍木头，生虫子你得管，防火要严。也可以把林地经营权也变成资产，可以交易、抵押。 还有一个就是国营农场，有一些效益好的农场继续保持，继续让他们做大做强，生产粮食。那么有一些常年亏损，多年亏损的国营农场，我觉得可以土地农地国有，农地使用财产权可以划给农民，农民来种地。通过这些改革，要把东北的土地给盘活，让他发挥更大的潜力。 （五）改革促进增长和发展的展望 7月30号，中共中央政治局会议提到国内国际要双循环经济，但是要以国内经济循环为主。东北就是国内经济大循环调整的重要区位。那么从刚才的要素比较来看，土地要素最有比较优势，所以土地要盘活。最后我有几个展望： 第一个展望，如果东北的土地要素能盘活，能放活，能效率提高，能改革，我觉得经济增长能获得的新的经济增长，90%的潜力来自于土地改革。 第二个展望，就是土地从生产资料和生活资料变成资产，可以扩大债务融资的规模。有资产就可以抵押，抵押就可以放债，向银行放贷。那么土地作为资产、资金，货币就可以流进去，土地盘活就有了流动性。整个东北地区货币萧条，缺少货币，通过土地资产货币就多了。所以，整个经济循环，货币、资金，它是经济的血液，要把土地这样一棋局盘活，那么经济发展就有了血液。 第三个展望，是东北这么多土地，鼓励农民，鼓励城镇居民要双向流动。因为城里的人口比较老化，我退休了，我到农村去买个宅院，他要在那花钱，年轻农民拿到这笔钱到城里去买公寓、住宅楼，完了在那就业，这样两方面都有钱了，把这个全盘活了，人口、消费、市场、资金等等也就双向流动起来了。 第四个展望，是要鼓励居民不仅是创业、就业，而且要置业。2021年是我们要富裕起来，富裕起来就是有财富、有资产。资产是什么？就是置业。我买个房子就是我的财富了。我到农村去买一块地，有一块地干个农场就是我的财富。所以，最后就是农民、城市居民通过这种土地资产的盘活，增加就业机会，获得财产性收入，来扩大内需、消费，通过这种土地的盘活，不仅创业、就业，而且置业，富裕起来。 所以，我认为，东北作为国民经济内循环的重要地区，通过土地改革，农民、市民有收入，消费有需求，产品能卖得出去，而且农民和市民都有资产、有财富、富裕起来，这就是东北振兴的关键。
本报那大9月14日电9月14日，记者从海南农垦旅游集团有限公司获悉，该集团近日收回一处被侵占土地，面积共计46.29亩。 9月4日上午，儋州市法院组织20多名干警和法警以及40多名工作人员，前往海垦旅游集团二十队，对被侵占的土地进行依法依规强制清理，涉及土地面积46.29亩。 据了解，儋州市兰洋镇北牙村郭某文、李某河、郭某军等村民占用该地块种植橡胶已有10多年，并未与村委会签订用地合同，也从未交过土地租金。海垦旅游集团组织人员多次与其交涉未果，2017年该集团向儋州市法院提起诉讼。 儋州市法院经过司法程序，调查取证事实清楚，法院依法裁决将土地归还申请人，郭某文等不服，拒不认可土地所有权的归属，上诉至省二中院和省高院，均被驳回维持原判。然而，郭某文等人依然置之不理，为此，9月4日上午，儋州市法院组织人员对被占土地采取强制清理收回。
优化土地供应方式 提升土地利用效益 近日，省自然资源和规划厅发布第三批自然资源和规划管理制度实施和创新案例，包括允许政府投资的基础设施、公共服务设施和民生项目先行用地；“公开租赁+弹性年期”供地方式；带产业项目挂牌供应土地等案例。 允许政府投资的基础设施、公共服务设施和民生项目先行用地方面，根据海南省出台的超常规用地有关规定和举措，屯昌县自然资源和规划局同意符合该县总体规划、不触碰生态红线、已办理用地预审、已取得建设项目批准文件、已做好补偿安置工作的政府投资建设的屯昌县东风小区至兴民廉租房连接道路、屯昌县东风小区幼儿园等15个项目先行使用土地开发建设，采用容缺审批的方式先行核发建设工程规划许可证，并要求相关单位或企业在项目竣工前完善用地手续。 省自然资源和规划厅相关负责人表示，在常态化疫情防控背景下，允许符合一定条件的政府投资的基础设施、公共服务设施和民生项目先行用地，可有效稳投资，促进经济社会发展。 在“公开租赁+弹性年期”供地方式方面，省自然资源和规划厅相关负责人举例介绍称，屯昌县原中建农场某地块于2020年4月3日通过租赁方式公开挂牌，该宗地面积为20762.31平方米，土地用途为工业用地，土地租赁年限为20年，挂牌起始价667万元。工业用地国有建设用地法定最高有偿使用年限为50年，屯昌有关部门租赁该地块结合产业生命周期确定宗地使用年限为20年，这是海南省首次采取“公开租赁+弹性年期”的方式供地。“根据产业生命周期在法定最高有偿使用年限内合理确定宗地使用年期，企业通过‘公开租赁’的方式拿地，无需一次性全额支付土地价款，只需先缴纳一定年限的租金，有效降低了企业前期土地取得成本。”省自然资源和规划厅上述相关负责人解释道。 有“先行用地”、有“弹性供地”，还有“挂牌供地”。澄迈县新型生态环保建材产业项目，拟使用海屯高速公路16公里处西侧的27100-201637-C号地块。澄迈县在挂牌交易方案中明确该地块用于建设新型生态环保建材产业项目。 “澄迈县充分利用带产业项目招标或挂牌这一创新的供地方式，实现土地资源的优化配置。”省自然资源和规划厅上述相关负责人说，采取带产业项目招标或者挂牌方式供应土地，明确将产业类型、生产技术等作为供应土地的前置条件，有助于实现“将最好的土地供给最好的产业和企业”的目标，提升土地利用效益。
摘要：圈地运动使得小农转化为了雇佣工人，使他们的生活资料和劳动资料转化为资本的物质要素的那些事件，同时也为资本建立了自己的国内市场。而国内市场的建立和扩大是产业革命发生的必要前提。 政经天一楼主韩和元于近期推送了《放开对粮食价格管制是确保粮食安全的最优求解》一文，对此文，有读者表达了不同意见，譬如这位读者就说：是不是还得放开资本下乡，让资本去搞土地兼并呢？ 我的回答是，“为何不可呢？就英国的圈地运动，无论是资产阶级经济学家还是马克思学者都承认这样一个事实，那就是：‘圈地运动使得小农转化为了雇佣工人，使他们的生活资料和劳动资料转化为资本的物质要素的那些事件，同时也为资本建立了自己的国内市场。而国内市场的建立和扩大是产业革命发生的必要前提。‘’”正如上述回答所表明的，英国的产业革命与圈地运动确实有着明确的因果关系。 以研究美国民主而闻名的法国学者托克维尔，在其《英国行记》一书里就曾指出，“英国人仍然深受老一套教条的束缚，其实这些东西最不容易引起争议，也就是说大地产制对于农业生产技术的改良而言是不可或缺的前提条件。”托克维尔的观点得到了英国经济学家安格斯·麦迪森研究的有力支持。 麦迪森比较了中国和欧洲从公元1世纪到18世纪的经济走势后发现：以1990年美元估价的人均GDP，在1世纪到10世纪，欧洲为550美元，中国只有450美元。这种位势直到宋朝建立时才发生明显改变，当时中国仍维持在450美元，而欧洲则下降到422美元。300多年后即公元1300年，欧洲经济结束长期停滞状态，表现出增长态势，但同期的中国表现更为强劲，当时欧洲的人均GDP提高至576美元，中国则高于600美元。这种位势直到康乾盛世时期的1700年时，才再次发生位移。当时的中国经济仍维持在1300年时的水平，但此时的欧洲人均GDP则提高至924美元。 为什么会出现这种此消彼长的变化呢？事实上，这种现象的背后跟土地制度所表现出来的经济自由度有着密不可分的联系。 公元5世纪，欧洲步入中世纪，在这一时期大片未耕土地被个别家族吞并，且在长子继承法下，排除了将这些土地重新分割的可能。动乱年代，大领主们忙于捍卫领地，或盘算着扩大自己的管辖权和势力范围，没有闲暇去顾及土地的耕作和改良。大领主下面占有土地的人全都是可以随意被大领主退佃的佃户，他们“被束缚在土地上，既不能离开也不能任意处置土地”。这种制度，阻止了资本和劳动力的自由流动。更重要的是，对于一个不能拥有财产的人而言，正如亚当·斯密所说“除了吃得尽可能多，劳动得尽可能少之外，再没有其他利益可言”。没有劳动积极性，没有竞争，社会增长自然会停滞不前，这就是中世纪欧洲的典型特征。中世纪的英国也不例外。在一个农业社会，低水平的产出，决定了其可承载的人口必然有限。 这一切随着一场运动的到来而逐步改变，这场运动就是历史上有名的圈地运动。从圈地的内容来看，这场运动又可大致分为如下三个阶段：第一阶段是以条田的自愿置换为主要内容的圈地阶段，第二阶段是以抢占公地为主要内容的阶段，第三阶段则是对其他小土地主、农民土地的兼并为主要内容阶段。 我们先来看看第一阶段。要提到这场运动，则不得不要追溯到日耳曼人入侵英格兰说起。占领英国后，作为占领者的日耳曼人自然的也将它的很多理念带入了这个国度，譬如：公平。基于平等原则的考量，日耳曼人对当时英国的土地予以了重新分配。我们知道土地有肥有瘦、有远有近、有干有湿，可谓是各个不同。正是因此，日耳曼人为了公平起见，于是给每个人一小块肥的、一小块瘦的，一小块远的、一小块近的，一块干的、一块湿的……这样一来每个人都有几块小土地，且散落于各处，而不是连在一起，这样分散的小块土地，被称为条田。这种制度固然有利于公平，但其弊端也是显而易见的，首先这种分散的土地显然不利于个人耕种，也不利于大量机械设备的推广和应有。（这也正是我国当前土地政策——土地承包责任制的思想渊源）也正是因此，马克思就曾指出这种土地制度“按其性质来说就排斥社会劳动生产力的发展、劳动的社会形式、资本的社会积聚、大规模的畜牧和科学的不断扩大的应用。”正是这种制度导致当时英国的生产力的落后、农业产业效率的低下。为了解决这个问题，13世纪时人们开始通过互相协商对换或买卖的方式，以便于土地的集中，这就是最早的圈地运动。当时的圈地完全是自发自愿的。 第二阶段是对公荒地的圈占。包括英国在内的当时的欧洲，与我国周朝时期的体制是相近的。那时候的英国，领主占有他管辖区域内的土地，除了各级领主自己经营的土地外，其它土地给农民租种，成为农民的份地。这两种土地之外还有一些公用地和森林沼泽等荒地，这些公地和荒地法律上当然也是领主的，但实际上是公用或无主的。当大块的土地紧缺时，大家就打上了这些公地和荒地的主意，领主或佃农都有圈占为己用的行为，在土地不缺的地方，这种占用也相安无事，但是在一些土地紧缺的地方，就不能随意占了，佃农和领主们就要互相协议，比如领主要占一块，就给佃农一些补偿。在实际操作过程中，大多数就这样通过协议、在王室和领主的法律框架内圈占了，但也有少数补偿不到位或者不补偿就强占的，引起了暴力冲突。这一时期的圈地运动颇有春秋战国时期废井田开阡陌的神韵。随着土地的集中，大土地主也愈发肯在他的土地上进行投入，这些投入包括耕地的改良，更能提高生产率的农具的发明创造、品种的培育，以及管理和作业方式、方法的改进。结果是，从1750年开始，各大农场的粮食产量明显有了大幅提高。艾伦据此认为“这也就反映出圈地建立大型农场对于农业生产力的进步产生了很大影响。于是在议会主导下的圈地运动遂一发不可收拾。” 第三阶段则始于15世纪。在15世纪以前，英国的生产主要还是以农业为主，纺织业在人们的生活中，还是个不起眼的行业。但随着新航路的发现，国际间贸易的扩大，与英国只有一海之隔的欧洲大陆西北角的佛兰德尔地区毛纺织业突然繁盛起来，并形成了当时西欧的工业中心。由于佛兰德尔地区毛纺织业的繁盛，羊毛的需求量逐渐增大。这时，西欧大陆自身的羊毛产量已远不足以应对这种需求，于是羊毛订单就像雪片一样飞向了作为传统养羊大国的英国，这就使得英国市场上的羊毛价格开始猛涨。这时的英国，除了要满足国内的需要外，还要满足国外的羊毛需求。因此，养羊业与农业相比，就变得越来越有利可图。这时，一些有钱的贵族开始投资养羊业。而养羊则需要大片成片的土地。在该阶段的初期，贵族们延续了第二阶段的路径，仍以森林、草地、沼泽和荒地这些公共用地为目标。他们利用自己的势力，首先在这里扩大羊群，强行占有这些公共用地。当这些土地仍然无法满足贵族们日益扩大的羊群需要时，他们又开始采用各种方法，把那些世代租种他们土地的农民赶出家园，甚至把整个村庄和附近的土地都圈起来，以此将这些土地变成养羊的牧场。 最初，这些受剥夺的农村居民大批地变成了乞丐、盗贼和流浪者。但随着养羊贵族原始资本和纺织技术积累的完成，那些随之逐步资本家化的英国贵族们，开始不满足于单纯的羊毛这一原材料的生产和出口，为了获得更为丰厚的利润，他们开始逐步涉足毛纺织，虽然那时还只能算的是工场手工业而已。但也正是由于这些工场手工业的发展、壮大，为那些由于封建制度的解体而被赶出土地的农民开辟了新的生产领域。于是，这些人口便开始由农村向城市流动，并重新寻找着自己的位置。他们中的一些人带着从土地转让中获得的一些微薄的资本，投身于工业生产，从而加入了正在上升的资产阶级队伍。更多的人则违心地摆脱陈旧的传统习气，为了生存不得不受雇于新兴的资产阶级。因为他们除了自身的劳动力外没有任何东西可提供。从而形成了工业发展所必须的劳动力大军。更为重要的是，“圈地运动使得小农转化为了雇佣工人，使他们的生活资料和劳动资料转化为资本的物质要素的那些事件，同时也为资本建立了自己的国内市场。而国内市场的建立和扩大是产业革命发生的必要前提。”
观点地产网 今年来多次在土地公开市场露面的卓越集团，以26.6亿元底价摘下汉阳钢丝绳厂商住地，首次进入武汉市场。 据武汉业内人士向观点地产新媒体表示，卓越已在武汉寻地多年无果，本次拿地实为一次突破。 过去一两年在拿地上颇为低调的卓越，似乎也逐渐发力，且更多出现在公开市场上。 2020年来，卓越的销售端实现逆市增长，投资端则不断加码，外界甚至冠以“进击”的名号。 “唯规模论”行业论调有所转变的当下，卓越在行将千亿的路上也有了更多微调，这些反映在土地投资上，按照执行总裁沙骥的说法，不激进但是勤奋。 获取更多的粮草弹药，或许是为了前进路上有更大的发挥空间，也更加有底气转向“有质量增长”。 武汉寻地多年终落子 “卓越进入武汉差不多三四年了，土地拓展的相关人员一直在寻地，但始终未有斩获。”合富研究院高级分析师殷一戌对观点地产新媒体表示。 此次卓越拿下的汉阳四新版块原汉阳钢丝绳厂地块，编号P（2020）026，以底价26.6亿元、楼面价8574.65元/平方米成交，远低于该区域其他项目的拿地单价，相比周边楼面价为15606元/平方米的地王项目，将近便宜一半。 资料显示，该地块土地面积8.06万平方米，容积率3.85，建筑面积31.03万平方米，属于汉阳国博滨江板块，多是发展刚需产品，地块条件较为优质。 业内分析，8574.65元/平方米的楼面价格对于卓越来说，还有很大的利润发展空间。而地块用途为住宅、商服及公园与绿地，一定的商业比例，也利于卓越讲产业故事。 “过往卓越通过招拍挂很难在武汉拿下项目，而今年拿地的主旋律大多是靠产业勾地，且多为底价成交，不轻易出现抢地的现象。” 据了解，疫情后为使地市回温，武汉今年的供地量很大，同时土拍政策也放松不少，拿地保证金比例普遍降20%，50%土地款可以延期一年交，预售条件也得到放宽，市场传言国庆后，放松力度又将再加大。 对此，殷一戌表示，对于意欲进入武汉市场的开发商来说，今年是难得的好时机。 2019年初，卓越制定负债率零增长的目标，“不会过分追求数字”。这一年卓越集团在拿地上明显放缓。市场数据显示，2019年1-10月，卓越集团拿地金额同比骤减约86%，新增土储建面317.8万平方米，同比减少62%；新增土地货值为541.9亿元，同比减少53.7%。 只不过到了今年上半年，卓越已在成都、宁波、青岛、南京、东莞、苏州、长沙等11个城市拓展了大约16宗土地，对应货值约600亿元，并预计全部可在下半年进入销售阶段。 卓越执行总裁沙骥亦称，“基本一天要拍很多宗地”，为此卓越大约参与了260多次土拍。 事实上，过往卓越大多通过多渠道、多元化方式进行战略布局，其中在大湾区主要是以招拍挂挂和收并购方式拓展拿地，兼以获取城市更新项目，而长三角区域更倾向于招拍挂市场获取。 今年以来，卓越在宁波、绍兴、温州、苏州等地均有斩获。其中，3月25日以23.97亿元获得苏州吴中经开区宅地，这是卓越时隔两年半后再落子苏州。上一次出现在土拍市场上拿地是在2017年12月，以底价12.98亿竞得南通主城区商住地，楼面价7910元/平方米。 外界认为有些“激进”，而沙骥的想法是，说不上激进，“我想是比较勤奋，用勤奋收获了土地”，频繁获取项目，同时便于提升回款、利润以及周转管理效率等，是为了在后续可以更游刃有余的完成经营指标。 规模扩张微调 卓越上一阶段出现规模“竞速”，还是在大约2013-2015年的时候，不过扩储的区域尚在熟悉的深圳等城市，且不乏地王项目。 2013年，卓越以123.79亿元拿下前海两宗地，创下深圳土地市场的纪录；2014年，又以33.19亿元竞得深圳宝安中心区一宗商务用地，成为宝安区新的商业地王。 规模扩张在卓越的两次上市受阻之后，第一次是因金融风暴和楼市调整折戟，而后一次，则是因估价偏低，国际认购情况不如意，最终选择主动暂停IPO。 不过非上市企业的身份，也让卓越少了资本市场短期数字目标的束缚。 2018年新年致辞中，卓越还曾提“高土储，高周转，强融资，三年千亿目标已触手可及。”到了2018年底，则开始主动降杠杆。 2019年初，新的“三年战略”开始实施，“负债零增长”目标制定，随后又确定了不再加杠杆的发展基调，“更关心公司达成目标的路径和实现目标的质量”。 土地投资方面，也有了相应的调整。城市布局上，卓越强调“1+1+X”，其中“1”指粤港澳大湾区和长三角区域，“X”指其他的核心一二线及高增长城市。 一方面勤奋获取土储，一方面则更强调经营现金流，但并未在拿地上有过多限制，而是将重心向回款规模倾斜，追求有现金流及利润的销售。 据悉，目前，卓越已布局全国32座核心城市，累计开发面积超过2000万平方米，另有5000万平方米的土地储备面积，近70%位于粤港澳大湾区；此外进驻的城市为上海、杭州、南京、宁波、嘉兴等长三角城市和北京、天津、重庆、成都等核心一二线及高成长城市。 规模扩张或许亦是为寻求再次上市，只是登陆资本市场，卓越先把分拆物业上市提上了日程。 早在2014年卓越物业就确定了要通过“股权合作”模式进行全国化业务布局、获取区域发展平台、完善产业链条的发展思路，定位则明确与其“深圳CBD”的称号匹配，计划成为行业领先的商务不动产服务运营集团。 为确保成功上市，卓越亦是做足了准备。规模扩张上，通过收并购以及股权合作提升在管面积成为了主要的途径，截至2019年12月31日，卓越物业在27个城市拥有308个在管项目，总面积为2350万平方米，其中总建筑面积1140万平方米的101个项目位于大湾区。 官网资料显示，卓越物业最终将携手专注于非住宅领域发展的合作伙伴共同登陆资本市场。此外，卓越还提前变更了卓越物业的架构，将卓越物业管理由股份有限公司转制为有限责任公司，并进行一系列重组步骤。 这一次，卓越物业上市，卓越集团势在必得，通过物业这一股价催化剂，或许也将为集团提供不小助力。
陈晨2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 >>点击查看更多干货 脉策科技地产事业部合伙人王旻昊出席论坛，在接受访谈时表示，怎样把产品系落实到每一个城市中，这是非常难的，其中有一个很大的工作目标就是“对位”。开发商首先不单单要了解产品线，还要了解客户、了解城市，把产品系和人群、客户和土地价值对位。 王旻昊称，了解客户的过程中不单单是以前做的传统大数据的研究，了解这个客户线上怎么消费，喜欢红酒还是绿茶。脉策科技在研究城市的时候会了解人口的关系，比如说拿苏州项目的时候，到底对应哪部分的人群，是本地人群还是双城市居住的人群。以前这个很难通过数字化的方式解决，大都只能通过客户反复的调研，实际上这是一个抽样的过程，而且很多时候我们无法详细的了解城市中人群的活动轨迹。 此外，就是将产品系和土地对应起来。没有一个土地是一样的，怎样把土地以最好的价值呈现出来，这个时候就要对土地进行分类和拆解。房企做产品线的时候都会考虑在什么样城市的区位下做什么样的产品线给什么样的客户。当在一个陌生区域的时候，它的城市区位好不好，怎么样以数字化的方式评判出来，现在脉策科技已经有很多的技术可以实现，可以把所有城市的配套变成PUI；可以把城市中的控规、城市土地未来的规划计划进行处理，可以很详细的把城市中的土地价值分析出来，然后做对位工作。
张文静 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 >>>点击查看更多干货 在同期举办的八场闭门论坛中，上海脉策数据科技有限公司联合创始人王可青出席了“拿地策略”闭门论坛，并参与精打细算时代房企拿地策略相关主题讨论。 房地产开发商躺着就能挣钱的黄金时代过去了。 随着房地产行业发展走向成熟理性，未来房企再难享受行业规模扩张带来的红利，精细化运营成为新的趋势。在这种趋势下，为谋求高质量发展，房企们开始酝酿新的变革，而科技化、大数据也成为转型的关键。 成立于2015年的脉策数据是一家国内领先的城市大数据解决方案服务商，主要围绕房地产、政府及新零售三个核心业务展开。在智慧地产方面，脉策通过对数据维度的细分深度赋能场景，实现地产行业从拿地、开发运营等环节的互联网化运作。 王可青透露，截至2019年，脉策服务的大型企业超300家，包括万科、金茂、龙湖、融创等。去年脉策利用平台辅助各家房企拿地，总金额超3000亿元。在讨论中，他分享了一些拿地经验。在他看来，拿地需要解决四个W，即Where、When、Who、What。 Where，就是在哪里拿地，以及在中心城市和城市群如何拿地。王可青认为，房企拿地要在空间上研究城市，充分考虑土地价值的空间洼地、城市发展和轮动方向、规划利好，以及土地属性与房企的适配性等各方面因素。而且要把城市的边界打开，去研究城市群，因为“要素在各个板块间流动”。 When，也就是拿地窗口期。王可青认为，房企拿地应抗周期，根据团队规模、政府政策、投资节奏合理分配。 Who，即交易对手和合作伙伴。王可青指出，要通过有效工具“征服”交易对手和合作伙伴。 他以土地定价为例作进一步解释。规土局或房管局在制定土地政策时一般使用市场比较法或成本法，但当周边没有竞品或楼盘时，市场比较法是失效的，这种情况下，通过空间预测法可以更好地定价。 此外，当前区域政府更青睐做产业的开发商。在这种趋势下，企业可以通过一些工具获得城市人口收入构成、配套交通、房价与信贷关系、价值要素分布等信息，并导入资源。 王可青称，“当我们手上的工具比交易对手和合作伙伴先进时，我们就可真正为企业赋能。” 最后是What，即如何做、做什么产品线。王可青认为，做与土地基因相匹配的产品线，才能做到最好。
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