8月31日，卓尔智城微信公众号信息披露显示，公司成功竞得湖北恩施核心地块编号ZBJ2020-05、ZBJ2020-06两宗土地。 观点地产新媒体此前报道显示，于8月19日消息，卓尔文旅（神农架）有限公司竞得神农架一幅土地，为神农架2020-14至18号地块；8月13日，卓尔智城集团成功竞得湖北省十堰市竹山县2宗土地，地块编号分别是（2020）109号、（2020）110号，标志着卓尔·中国绿松石小镇项目建设工作正式启动。 资料显示，卓尔智城集团深耕湖北，目前在湖北开发有武汉客厅、卓尔国际中心、楚商大厦（长江之门）、孝感桃花驿小镇、赤壁羊楼洞茶文化小镇、随州青铜古镇、罗田天堂寨等项目。
8月24日，富力地产发布中期业绩报告。上半年，富力地产实现营业收入335.9亿元，维持稳定水平。根据中报数据，富力地产物业销售营业额增加主要由于已售的交付面积增加至335万平方米，较去年同期增加17%。 一直以来，市场对于富力地产的债务风险颇为担忧，但从上半年情况来看，富力地产的债务结构得到极大改善。数据显示，上半年富力地产总负债减少94亿元，杠杆控制效果显著。富力地产当前的土地收购策略主要集中在资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目，借此更好地控制负债。 上半年毛利率维持高位，销售单价维持坚挺，现金流稳定 上半年，物业发展仍然是富力地产的核心业绩贡献点。期内，富力地产物业发展营业额占总营业额的92%，达到308.31亿元，来自物业投资及酒店营运分部的经常性营业额为18.62亿元。同时，富力地产盈利维持稳定。数据显示，富力地产整体毛利率为29.6%，来自物业销售的毛利率高达33.5%。 在销售额方面，根据中报数据，富力地产上半年协议销售金额为510.6亿元。另据克而瑞的统计，富力地产上半年权益销售金额排名行业第18位。自今年2月以来，富力地产的销售额逐渐走高，体现出明显的复苏迹象，随着推盘力度的不断加大，下半年富力地产的销售情况更加值得期待。 （资料来源：公司公告） 今年上半年，TOP30以及典型房企的销售单价加权平均持平，涨幅仅有0.3%，考虑到2019年同比2018年均价上涨幅度有8.7%，从侧面还是显示出疫情对销售单价产生了负面冲击。但是反观富力地产，销售单价与2019年上半年相当。 富力地产在逆境中能维持销售单价，不仅说明了公司目前资金流稳定，体现出富力地产对于顺利度过今年偿付高峰的信心，也从侧面体现出公司对于自身品牌和产品力的自信。 随着“房住不炒”的主基调延续以及融资端的持续收紧，越来越多的房企开始将发展重心从高速增长转向注重高质量增长，而高质量增长其中一个主要的体现就是产品力，而非规模增速。从这个角度上看，富力地产在当前房地产市场仍有不确定性的环境中，通过挺价来强调自身的产品力，反而有助于品牌以及自身竞争力的重塑，把利润率保持在相对较高的水平。 审慎拿地规避高溢价风险，杠杆控制效果显著 数据显示，上半年富力地产总负债减少94亿元，杠杆控制效果显著。目前，富力地产已拥有现金360亿元，资金流相对宽松。 而在过去的一年，富力地产已经放缓了在公开市场的拿地速度，根据克而瑞数据，富力地产上半年新增货值同比完成度21%，上半年楼面价涨幅5.4%，这两组数据在TOP30规模房企中排名并不靠前。从中也可以体现出富力地产土地收购策略主要集中在资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目，以此可以更好地控制负债。 另一方面，今年上半年土拍市场掀起一轮抢地热潮，富力地产也是看到了过高溢价拿地风险，拿地策略先对谨慎，但是对于优质项目，富力地产仍会积极纳入。数据显示，上半年富力地产所购置的土地储备权益可售面积约为243万平方米；截至2020年6月底，权益土地储备可售总面积为5683万平方米，权益可售货值达7580亿元。此外，富力地产目前共拥有80多个处于不同阶段的城市更新项目，按可售面积算，其中92%位于一线及二线城市，以及54%位于粤港澳大湾区。 （资料来源：公司公告） 而富力地产在上半年放缓拿地，从侧面也可以看出公司本身土储相对充足，可以满足未来的开发需求，也给了富力地产未来足够的土储调节空间。 值得注意的是，上半年在富力地产的城市更新项目中，已经将3个项目（相等于建筑面积130万平方米）转化为人民币460亿元的可售资源。而在未来18个月中，富力地产还将增加建筑面积900万平方米的土地储备，相当于人民币2000亿元的可售货值。 大同村和海珠赤沙村项目落地，城市更新业务未来可期 据悉，城市更新业务一直是富力地产的“隐形金矿”，而在上半年富力地产的旧改项目大同村和海珠赤沙村的项目分别落地。6月16日，南沙东涌镇大同村代表召开旧改表决会议，富力地产以到会代表100%的通过率成为该项目的正式合作企业。相隔一日，富力100%通过率拿下赤沙旧村改造工程。 据悉，广州南沙区东涌镇大同村项目改造面积99.52公顷。该项目位于东涌镇北部，是南沙重要的北门户，与番禺区仅相隔一座沙湾大桥，距番禺区政府仅5公里，是广州市南进路线上的一个重要据点。 （大同村商业规划示意图） 海珠区赤沙村附近有广东财经大学，村子与琶洲一江之隔，地理区位优越。经批复，赤沙村策划方案改造面积69.38公顷，改造建设面积167.10万㎡。此外，赤沙村将采取“全面改造”形式，实现村民生活环境改善、城市肌理优化，释放土地价值，并更进一步定义为国际会展及互联网 功能配套区与岭南水乡特色的生态城区。 （赤沙村旧改项目区位示意图）
沈阳完成首例国企土地使用权作价入股 一方面，早年划拨取得的土地，国企改制后需缴纳出让金，增加了混改的经济成本和时间成本；另一方面，国资国企存量地产亟待盘活优化，以存量引增量的发展需求尤为迫切。如何解开这个“扣”？沈阳市作出有益探索。日前，沈阳首例国有企业混改土地资产作价出资（入股）操作完成。此举既减轻了企业负担，又推动了国有资产保值增值，为国企改制中的土地处置探索了新路子。 国有土地使用权作价出资（入股），是国家为支持国有企业改革和发展，对改制国有企业涉及的划拨土地使用权进行资产处置的一种方式。辽宁省在全国率先以省政府的名义出台《关于做好全省国有企业改制重组涉及土地资产处置工作的通知》，明确将市、县国企改制重组的土地资产处置权限下放给市、县自然资源主管部门。 这一创新制度，为沈阳国企改革的相关探索提供了有力支撑和保障。记者从沈阳市国资委了解到，沈阳副食集团企业用地多为早年划拨取得，改制后不再符合划拨条件，企业需按市场价格缴纳土地出让金，这无疑会增加企业负担、提高改革成本，甚至阻碍改革推进。 面对土地资产处置难题，沈阳市多次召开专题会议，研究创新制度的落地落实办法，由市国资委成立工作专班，会同自然资源、不动产登记等部门，与沈阳副食集团摸底、分析每宗土地的情况，制定分批处置计划，对过程中暴露出来的遗留问题逐一解决。 近4个月的努力终于取得阶段性成果。目前，沈阳副食集团22宗划拨土地全部完成权籍调查；首批符合条件的11宗土地使用权以作价出资（入股）的方式进行有偿使用，总面积为21.94万平方米，以土地使用权价格与划拨土地使用权价格的差额8535.02万元转增国家资（股）本金。这样一来，企业减轻了资金压力、得以轻装发展；同时，国有资本股权比例得到增加，国有土地资源价值被进一步盘活。 作为区域性国资国企综合改革试验城市，沈阳以解决好合作后企业控股权、划拨土地作价入股、无证房产确权等共性问题为突破口，加快混改步伐，提升混改质量。据悉，在首个案例成功的基础上，沈阳市国资委正在编印《市属国有企业混合所有制涉及土地资产作价出资（入股）操作指引》，为国企混改土地资产处置提供指南。
关于房地产行业：赚辛苦钱的时代来了 1、中国房地产会越来越像一般制造业或一般消费业。 2、政策层面不太希望看到大波大动。这一轮楼市调控的意图就是‘摁住’，引导资金从地产流向其他行业。 3、房地产融资环境的改变，直接导致“高杠杆融资、高周转滚动”的底层逻辑发生改变。 4、房地产业以后也像制造业、消费业一样，要赚品牌溢价、经营溢价等等。 5、房企拿地自有资金的比例提高、杠杆加不上去了，这样挣钱都是挣辛苦钱，赚不到金融的钱、杠杆的钱。 6、香港的房地产，目前平均杠杆率40%，内地为70%。为什么前者保持在这么低的水平？因为香港企业吃高杠杆的亏，经济泡沫袭来，高杠杆的副作用是摧枯拉朽的。 7、决策层目前对房地产的政策，是根本性的政策，调控思路改变。房地产如果还是高杠杆、高周转，对其他行业就影响太大了。 关于资本市场：房地产估值逻辑改变 8、地产的投资逻辑变了，必然，估值逻辑也发生了变化。最近很多板块都处在历史（接近）历史高位，比如新能源电池。但是军工、地产两个板块处在历史估值水平之下。 9、房地产现在的估值水平，只有历史水位的20%多。房地产板块主要受政策的影响，政策很清楚是“摁住”地产，让资源更多流向其他行业。那么二级市场给它的评估是低周转、低杠杆，回报率降低。相应的，估值怎么可能上得去。 10、现在地产IPO很慢，物业IPO相对很快，大消费等企业的IPO速度更是会越来越快。逻辑是一样的——通过加快其他行业的IPO，吸引资金流入。 11、从3年~5年的周期来看，中国会有大量的新增IPO，相当于创造了新增的资产，一次可惜稀释和抑制股票市场的泡沫。现在IPO注册推进也是表现。 12、这一轮IPO窗口期，地产或不能分羹到太多份额。这也正是决策层的指挥棒，希望发展的方向。 关于房价：房价波动会变平 13、过去很多城市房价10年涨10倍，未来可能顶多就10年涨1倍。 14、过去40年中国平均每年高于9%的增长速度，房地产价格也加快上涨，很多人可能尝试过房价涨了10倍的体验。但在未来，整体涨幅会大幅变慢，这跟几个周期的变化有关系： 一是，整个经济周期从高速增长到了中高速增长。 二是，整个金融周期，2008年上行周期结束，2008年以后的那10年整体流动性其实偏紧，2017年金融周期下行。 三是，整个房地产行业本身发生了变化，供给量增加，需求量开始减少。 15、2013年后可以发现劳动年龄人口都出现了下降，刚需人口也出现倾向性，所以供给在增加，需求在减弱，“斜率”变平了，自然价格的所谓波动也会变平。 关于土地制度：“土地产权”迈大步 16、内循环对房地产的影响，说是机会或者冲击，都不对，两者兼具。 17、启动内需，不只是发点消费券，也不是鼓励大家都去买房子，而是从生产要素的角度（比如土地）产生作用。首先肯定就是从供给端，比如增加土地入市规模。 18、生产要素，比如土地的供给主要存在两个问题：住宅类土地供给太少（只有20%不到）；留给开发商的利润不够。 19、那么既然是生产要素改革，同时也符合启动内需的需要，把土地产权做彻底的变革，可能已经到时候了。 20、土地改革力度和步子要更大一些。不仅是形成城乡土地市场的统一，而且在土地产权、法律上要做一些变动。从改革的深度、广度和潜力来讲，确实还是很大。 21、基于未来长远发展，能不能在土地这样的生产要素上做更大力度的改革，实行土地产权的改革，实现城乡土地市场一体化，这其实是我们下一步真正要实现国际国内双循环格局，特别是强调以国内大循环为主体的发展格局的基础。
王鸿8月19日，花样年（01777HK）2020年中期业绩发布会线上举行。花样年董事会主席潘军，执行董事柯卡生，执行董事兼首席财务官陈新禹，执行董事兼地产集团首席运营官张惠明出席了发布会。 谈及拿地，张惠明表示，2020年以来，集团以稳健为基，适度进取，捉住上半年整体经济和行业形势带来的市场机会，有效补充货量。 截至2020年8月18日花样年新增18幅土地，新增总建筑面积约300万平方米，权益建筑面积163万平方米；总地价193亿元，权益地价103亿元。新增总可售货值438亿元，权益可售货值约236亿元，为未来的销售增长打下坚实基础。
中国作为一个拥有14亿人口和960万平方公里国土的大国，在世界上不应位在调水弱国之列，而应当成为一个调水和土地利用的强国。 截止2002年的不完全统计，国外调水工程总的调水量为5968.8亿立方米/年，约占世界河川总径流量的1.4%。主要集中在五大调水强国。它们是：加拿大998万平方公里国土，人口3706万人，耕地10亿亩，调水1410亿立方米/年；印度国土298万平方公里，135000万人口，耕地23亿亩，调水为1386亿立方米/年；巴基斯坦88万平方公里，19700万人口，3.3亿亩耕地，调水1260亿立方米/年；前苏联当年2240万平方公里，人口29305万人，现俄罗斯人口1.45亿，原耕地21.3亿亩，调水722.5亿立方米/年；美国国土960万平方公里，33000万人口，耕地25亿亩，调水342亿立方米/年。五国调水量总和占世界调水总量的80%以上。 中国2019年，国土960万平方公里，140000万人口，耕地20亿亩，据有关资料调水产能660亿立方米/年，但实际调水可能不超过400亿立方米/年。从调节水资源分配3个人口大国的人均调水水平比较看，美国94立方米/年、印度103立方米/年。中国从实际调水量看，只有29立方米/年。可以看出，中国是一个调水弱国。 耕地占国土面积比率，是衡量一个国家国土开发利用率的重要指标。国际比较，美国17.92%、印度51.45%、欧洲28.87%、日本32.81%、韩国18.36%、巴基斯坦25.8%、中国只有15.97%。中国总的已利用土地，占国土总面积71%。从这三项指标看，我们国土开发利用比率和质量并不高。可以看出，中国也是一个土地利用弱国。 耕地生产率、人均粮食产量、产业和城镇发展，与人均调水量有着密切的相关关系。如果我们调节水资源分配，将年调水规模增加到1000亿到1500亿，土利用率提高到76%，可以增加1亿亩建设用地、1亿园地和5亿亩耕地。按照现价可以增加90万亿元到120万亿元土地资产。 因此，中国应当实施调水扩土战略。调水与改土结合起来，增加土地和土地市场化配置改革结合起来，将土地生产资料变成可交易的资产。为拉动投资找项目，为扩大债务和投放货币找土地资产，为粮食安全找耕地，为建设用地找新的可利用土地，为扩大就业找机会，为稳定经济增长寻找新的土地要素投入。 调水数据参考杨立信：“国外调水工程综述”一文，载于《水利发展研究》，2003年第6期。
改革开放42年来，中国居民财富不断积累，2019年人均GDP接近1万美元；城镇化建设大步推进，城镇常住人口比例由18%增长到60%，城市人均住宅建筑面积增加了5倍以上。中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化。 近期中央政府印发了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称《意见》）和国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》（以下简称《任务》）两份重要文件，标志着我国城镇化建设进入新时代。其政策导向是通过深化改革，引导和推动劳动力、土地、资本合理有序流动，完善要素市场化配置，加快提升全要素生产率，推动新型城镇化建设加快步伐发展。未来一个时期，人口周期、土地制度和新型城镇化建设将对房地产市场产生综合性的重要影响。 一、人口周期导致房地产需求长期放缓 “房地产长期看人口”。从历史经验来看，城镇化和老龄化对房地产需求和投资中长期趋势产生重要的影响。下个十年我国仍处于城镇化建设的快速阶段，同时也面临人口老龄化带来的社会压力。从人口周期运行规律看，我国可能在五年左右时间内触及人口总量的高峰，之后每年住房需求虽略有下降，但仍能够保持在年均十亿平方米的水平，适龄购房者占比逐渐递减。 到2030年左右，中国将面临出生人口和劳动人口下降，以及人口老龄化加快等问题。鉴于二胎及全面放开生育政策的逐渐铺开，出生人口下降的速度得到一定程度、阶段性的抑制。而劳动人口下降以及老龄化加快增速是当下迫在眉睫的问题。尤其是作为劳动生产要素核心的劳动人口下降，势必对房地产新增需求产生深远的影响。通过对出生人口、老年人口及劳动人口进行测算，得出各年龄段（0-14，15-64，65以上）人口数及总人口数。在此所采取的预测方法，借鉴了增长成分法和同期群构成法（cohort component model），测算中尚不涉及移民问题，省去了净移民数量的变化预测。主要是通过过去的人口结构，按照结构性趋势，最终预测未来的人口。根据国家统计局已公布的数据，模型预测显示，中国总人口峰值在2025年左右到来，约达14.09亿人口。 数据来源：国家统计局，植信投资研究院测算 按此方法测算，到2030年青少年人口总数有所下降，直到2043年前后出现反转回升。近些年，尽管政府决定实施全面放开二胎政策，并存在进一步释放生育政策红利的可能性，生育率下降仍旧是中长期趋势。根据一般定义的适龄生育女性人口年龄20-49岁年龄段来测算，到2030年，适龄生育女性人口总数将从当下3亿左右降至2.7亿，导致新生人口数量将从近十年年均约1600万降至年均1250万水平。 未来一个时期，我国劳动年龄人口将下降，且老化趋势加重。自2014年开始，中国进入劳动人口负增长的状态，下个十年除了个别年份（2024年和2029年），劳动人口下降可能更为显著。相应地，适龄购房人群（20-49岁）占比也将下降。到2030年，适龄购房人群数量将从2018年的6.36亿降至5.52亿，占总人口比重也将从45.6%降至39.5%。然而置业人口结构性变化将催生改善型需求提升，我国劳动人口将呈老化趋势，改善型人群（35-64岁）需求人口数量从2018年的6.13亿攀升至6.69亿，占整个劳动人口比例从61.7% 升至68.9%。 数据来源：国家统计局，植信投资研究院测算 根据国际经验，适龄购房人群占总人口比重与房地产投资占GDP比重是正相关且大体趋同。对比目前我国人口结构与日本上世纪70-80年代十分相似，对房地产投资占据经济成分的比重也很有参考借鉴作用。日本适龄置业群体从1981年的41.3%降至2015年的31.6%，对应住宅投资占GDP比重从6.3%降至3%。国内房产投资长期来看，已经度过2012-2016年最热时期，预计到2030年前房地产投资占GDP的比重将逐步下降。 未来我国人口老龄化进程将进一步深化，老年人口占比将逐步上升。如果按照联合国1956的5档分类标准的话，预计我国老龄化率在2029年超过15%，正式进入老龄国家行列。老龄人口将从2018年的1.67亿升至2040年的2.92亿，期间每年新增约570万老龄人口，老龄化率从11.9%升至21.7%，几乎翻倍。纵览全球，几乎各大经济体都会面临深度老龄化的状况，相较年轻人的投资购买力，老龄人口购买力相对欠缺。对我国房地产行业而言，老龄化率的不断上升对房地产需求的抑制作用是深远的。 总体来看，我国人口峰值将在五至十年内到来，涉及住房购置人群数量增长会有所放缓。如果没有其他重要因素的影响，未来市场整体购买力与最近十年相比会减弱。未来土地制度改革对农村人口转移的方向和规模将产生重要影响，新型城镇化对房地产带来的需求增量和结构性变化，将成为未来一个时期房地产供求关系分析判断的重要考察因素。 二、土地制度改革将有助于促进房地产市场供求平衡 土地供给是影响房价的最为重要的直接因素。长期以来，我国一线和部分二线城市房价上涨过快的重要因素是土地供给不足。随着土地制度改革的推进，土地确权及其交易属性得到释放，农村剩余劳动力进城障碍将会减少，有助于减少城乡收入差距。“人地钱挂钩”的配套政策是改革开放以来第5次土地管理法的修改，也是城市增量土地供应的标志性改革。未来，土地供应与人口流动方向匹配程度将会上升。农地转城镇土地的推进系城市土地供给的增量改革，地方政府获得更多土地资源的调配权符合经济规律的要求。 数据来源：国家统计局，植信投资研究院测算 《意见》提出完善土地管理制度，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。过往国内土地市场存在结构性的供给不足，政策调节以短期目标为主。预计在下个十年，结构性的供需矛盾有望得到缓解。在过去的十年内，一线城市人口增长超过30%，是其他城市级别所无法比拟的。地区间人地错配是一线城市房价高企的重要原因，新型城镇化建设将扭转这种供需错配的问题。据测算，预计在2020-2030年期间，人口流入一、二线城市群的数量是三、四线城市群的3倍左右。随着要素管理体制的改革，大城市和重点城市群将会获得较过去要多的土地配置指标，理论上前者应当释放相当于后者3倍左右的土地供给才能广泛地满足市场需求，起到抑制一、二线城市房价快速上涨的作用。 都市圈同城化建设将提供多元化土地供给方式，抑制地价和房价快速上涨。《意见》提出深化产业用地市场化配置改革，在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。此类城市存量用地将增加流通属性，为城市土地供给增添新的来源。尤其是都市圈同城化建设可能带来更多存量土地的释放，这将有可能较好地满足当前缺乏足量新增土地建设用地指标的一线大城市的需求。 《意见》鼓励盘活存量建设用地，以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。深化农村宅基地制度改革试点，深入推进建设用地整理，完善城乡建设用地增减挂钩政策，将为乡村振兴和城乡融合发展提供土地要素保障。过往城市土地飞速扩张，但利用效率却偏低。随着经济结构改善和产业链调整，大城市产业迭代后留存下大量低效的土地，诸如老旧小区、老旧厂区、“工业锈带”等地块。据统计，住宅用地占国有建设用地供应的比例从2010年的26.7%降至2017年的14%，部分城市土地供需失衡的状况在新政下有望得到缓解。 农村土地改革进入实质性推进阶段，为农民转城镇户籍铺路搭桥。《意见》提出建立健全城乡统一的建设用地市场，全面推开农村土地征收制度改革，扩大国有土地有偿使用范围，建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配制度，建立公共利益征地的相关制度规定。此番土地改革力度不可谓不大。该征地制度的设想重点在提高补偿标准和解决好征地农民的安置问题，包括住房、社保、就业等问题，以求保障农民的长远生计。如果此番改革能够顺利实现，应该能够使被征地农村居民享受到一部分土地增值收益，将有益于缩小城乡收入差距。本质上集体建设用地与承包地类似，是农民最重要的财产。在要素市场化配置的背景下，过往对农民土地财产权变现的限制条款将逐渐松动。这有助于农村劳动力的进一步转移，增加新型城镇化过程中的住房需求，促进城市群和都市圈的建设。 三、新型城镇化促进住房需求总量平稳增长和区域分化 1．新型城镇化的要义 新型城镇化不仅是人口的城镇化，而是人口、土地、产业更好结合的城镇化，是破除户籍制度壁垒、增加土地流转能力，增强城市集聚效应的城镇化。《意见》提出深化要素市场化改革、促进区域协调发展、推动经济发展向高质量转变的要求，将土地要素放在首位。此轮土地制度改革可能是历史性的突破，由此带来的土地资源优化配置有助于推动劳动力和资本在更高水平上流动，给大城市、都市圈和城市群带来源源不断的要素资源。破除户籍制度壁垒对新型城镇化建设同样至关重要。《任务》提出“深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，推动公共资源按常住人口规模配置”，是逐步消除城乡二元体制、促进城乡融合发展的关键举措。 与以往简单“造城”的概念不同，下个十年核心城市和重点城市将进入都市圈建设时代。未来都市圈同城化发展将成为新型城镇化发展中的重要部分。中国正处在制造业从特大城市、大城市向中小型城市扩散的阶段，功能上侧重于纾解核心城市的压力。都市圈同城化建设将是未来财政预算支出和基建投资的新领域，相应地也会带动部分配套的房地产需求。 都市圈同城化建设理念的核心是集约化，是建立在要素充分流动和资源配置更加合理、市场竞争更加充分、成本相对更为低廉等基础上，都市圈同城化建设较传统城镇化建设效率要来得更高。 在新型城镇化下，要素的市场化配置将推进，城乡融合发展步伐将加快，对增加农民收入、缩小城乡收入差距，提高农村居民生活水平，激发内需潜力将起到重要作用，并将推动城镇化建设向高质量发展转变，这些应该是新型城镇化的核心要义。 新型城镇化建设助力房地产需求总量稳定 有必要对新型城镇化所拉动的住房需求进行测算。理论上长周期住房需求=全国总人口*城镇化率增量*人均住宅面积增量。由于人口预估在前一部分已经述及，接下来探讨城镇化率增长与人均住宅面积增量的判断。根据联合国预测，到2030年左右我国城镇化率将达到70%左右，此后城镇化建设速度显著放缓，预计城镇化率到2040年为75%。 数据来源：国家统计局，国土资源部，植信投资研究院测算 对于人均住宅面积增量的测算，历史数据显示其与城镇化率增量关联度极高。将两个变量做简单线性回归分析，数据选取1978年-2016年，发现其相关性超过0.99，其他统计指标均表明两者关系密切，方程斜率为0.78，即改革开放以来的42年时间内，我国城镇化率每增长1个百分点，新增人均住宅面积约0.78平方米。需要注意的是，目前所公布的“人均住宅面积”是通过抽样调查产生的，因此存在技术上偏差的可能性。由此推算改革开放以来，我国城镇住宅存量从1978年的12亿平方米增至2018年的324亿平方米。根据统计局数据，我国城镇套户比从0.8增至1.1左右，当前欧美发达国家套户数普遍在1.0-1.2之间，与其相比我国住房供给总体平衡。 根据上述结论，预计到2030年，我国城镇人口将达到9.79亿，城镇人均住宅建筑面积将升至47.1平方米，相当于西欧诸国2017年水平，城镇住宅建筑面积达到461.38亿平方米，2019-2030年期间，平均每年住房建筑面积需求为11.42亿平方米，较2009-2018年13.33亿平方米的年均住房建筑面积有所下降。到2040年城镇人均住宅面积可能超过50平方米，但年均住房建筑面积可能降到5.15亿平方米，相较2021-2030年有显著下滑。 区域分化特征明显，需求集中于第一、二线梯队城市群 据测算，2019-2030年一、二线城市群将占全部新增需求的三分之二。随着人口进一步向优势区域集中，大城市、城市群人口集聚效应将进一步增强。与东亚经济体相比，中国人口在大城市的集聚效应是不够的。世界银行的数据显示，2018年人口超过百万的城市群中人口占国家人口的比例，中国仅为28%，远不及日本（65%）、韩国（50%），人口聚集程度与日韩有较大差距。当然中国是个幅员辽阔的大国，这一比例应该比日韩等中等规模的国家要低些。《任务》进一步明确了300万以下城市将全面取消落户限制、推动300万以上城市基本取消重点人群落户限制，将加快破除制度壁垒，持续推动人口向优势区域持续集中。从而在未来一个时间段内，区域人口聚集可能形成新型城镇化高质量发展的不懈动力。 针对国内19大城市群在2019-2030年期间住房需求前景进行分析，将其分为四个梯队。第一梯队包括2个城市群，分别是长三角和长江中游城市群，年均住房建筑需求分别为1.96亿和1.52亿平方米，占全国住房需求的比重为17.2%和13.3%，两者合计第一梯队占全国住房需求的比重为30.5%。 第二梯队包括4个城市群，分别为珠三角、成渝、京津冀和山东半岛城市群，第二梯队整体占全国住房需求的比重为34%。第三梯队包含8个城市群，分别为中原、滇中、北部湾、关中平原、海峡西岸、黔中、哈长和天山北坡城市群，第三梯队整体占全国住房需求的比重为27.4%。第四梯队包括5个城市群，分别为兰西、晋中、呼包鄂榆、辽中南和宁夏沿黄城市群，第四梯队整体占全国住房需求的比重为8.1%。 从空间上看，住房需求向主要城市群集中，中西部地区出现新增长极，这与未来人口流动和产业发展趋势相吻合。从全国的劳动人口分布来看，长期趋势是人随资本和产业走，即沿江、沿海地区劳动人口居多，而房地产则跟着“人地钱”走。随着人口进一步向优势区域集中，大城市、城市群人口集聚效应势必进一步增强，人口流入加大将带动大城市和重点城市群房地产行业比重上升。这意味着在总量下降的背景下，核心城市和城市群中的房地产业仍有很大发展空间，相应地，欠发达地区房地产行业将不再被投资型资本青睐。 4． 产业升级和聚集将带来新的房地产需求 十九大提出科技立国，未来科技创新投入的重点区域，产业升级对房地产需求持续增长。从研发投入作为切入口来审视当下中国的科研投入都去了哪里，对未来判断“产业往哪里走”帮助很大。2017年R&D经费投入强度（R&D经费与GDP的比值）再创历史新高，达到2.13%。地域特征上，东、中、西和东北地区对全社会R&D经费增长的贡献率分别为61.9%、22.9%、13.1%和2.1%。东部地区经费投入总量保持优势地位，中部地区经费增速提高显著。 从产业集群角度看，中国的中高端产业和工作机会，仍然集中在4+7个城市，4个城市是一线城市北京，上海，广州，深圳。7个城市是：成都，重庆，天津，武汉，杭州，苏州，南京。这11个城市就是全国前11位，GDP占了全国的四分之一。中国未来的体量最大的和新兴的中高端产业大概率也就落在这些地区了。中高端工业品主要是三大项：集成电路、汽车及其零部件、显示面板；医药品、自动数据处理设备及部件和互联网产业。审视六大产业中较大规模企业的工厂、研发中心和总部来看，也都处于沿海和长江经济带区域，基本覆盖了一线城市群、长江中部地区和成渝地区。 根据19个城市群城镇人口预测来看，到2030年除了长三角仍将处于第一梯队之外，长江中游城市群开始承担更多重任，长三角和长江中游城市群都将增加超过2000万城镇人口。珠三角和成渝地区都将承载超过1500万新增城镇人口，排在第二梯队相对靠前的地区。而京津冀、山东半岛和中原地区城市群也都将超过1000万新增城镇人口。未来一个逐渐清晰的趋势是有更多内陆地区经济增长极出现。伴随着我国经济发展从出口导向型向扩大内需转变，内陆核心城市群的后发优势将逐渐在下个十年中体现出来。第三梯队中，可以关注北部湾、滇中、黔中和关中平原城市群，均有可能有超过500万新增城镇人口。而东北地区、内蒙和山西等传统工业地区活力不足，存在劳动人口持续流出、新增城镇人口增量有限的状况。 四、结语 展望未来，到2030年之前，如果除去产业政策导向等“强干预”因素，只考虑人口自然增长的话，经济发展条件好的地区将承载更多产业和人口。根据《意见》和《任务》两份文件所揭示的发展规划和政策制度安排，未来中国经济将不仅限于长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大经济增长极，成渝、长江经济带、山东半岛、中原城市群都可能成为劳动、生产要素流入的重点地区。长江中游、关中平原、黔中、北部湾等城市群发展也极具潜力。 过去的42年，传统城镇化建设模式将剩余劳动力引向沿海地区，沿海地区工业及建筑业发展迅猛，打造出世界级工厂及国际级城市。尽管未来总人口红利将逐步递减，但新型城镇化建设将大步前行，今后十年城镇人口红利增量对城市经济发展仍将起到巨大支持。伴随着户籍制度和土地制度改革的推进，要素市场流动愈发活跃，信贷与基建也会向内陆地区逐步倾斜，生产线迁移也会对内陆部分二三线城市的房地产业带去新的机遇。经验证明，高质量城镇化建设将有更大的聚集效应，房地产市场也将迎来新的机遇。
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