纵观世界各国的经济发展历程，房地产都是一个特殊的存在，它诞生于特定的经济时期，承载着阶段性的时代使命。在中国，房地产行业伴随着城市化进程和市场商品经济迅速发展，截止2019年，房地产开发投资高达13万亿，占据全年经济总量的13%，繁荣了上下游产业链上依附的商业业态，逐渐发挥出国民经济中流砥柱的价值。 房地产是一门很深的学问，我们研究房地产行业需要跳出行业属性的限制，辩证、系统的看待。房地产牵扯着城市管理、银行金融、线下商业、个体发展等诸多方面，房价涨跌起到“牵一发而动全身”的作用，所以房地产的难题从来都不能用简单的思维来解释。不可否认，我国近几十年的经济发展很大程度上是依赖于“房地产”和“人口红利”，但过分依赖的后果压缩了经济的想象空间，增加了经济运行的风险系数，更不可能实现可持续、高质量发展。 中国居民家庭财产结构的变化一直不大，而配置的主要方向便是房产，房产净值占比居高不下，占比平均在69%左右，其中北京、上海大概在85%。截至2020年上半年，中国居民的债务规模或达82.46万亿元，负债率为82.5%，大部分是房贷。这些数据都表明，房地产关乎国计民生，一旦处理不好房地产行业，其多米诺骨牌效应的破坏性是毁灭性的打击。 一方面，我国城市化进程已达到一定阶段，土地储备逐渐减少，房地产库存增加；另一方面，00后比90后少了4700万，人口负增长拐点将近，老龄化形势紧迫。除此之外，高层一直在释放一个明显的信号，我国经济正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻坚期，大力推进科技创新才是提升国际竞争力，获得高质量发展的关键。国家统计局数据显示，2018年，九大战略性新兴产业占GDP比重目前已超过20%。这一数字10年前还不到4%，10年内增加5倍以上。因此，无论是供给端和需求端，还是从经济发展的长远利益考虑，房地产行业由盛转衰，中国经济加速“去地产化”是必然趋势。 在此大背景下，作为政策敏感型的房企，在经营战略上正在发生重大变化，以此应对来自未来的机遇和挑战。战略调整大致有两个方向，一是从居民住宅向产业地产转型，二是去地产化，跨界布局其他赛道。 产业地产，作为我国经济发展进程中应运而生的一种综合产业形式，依托于城市资源，构建一体化的产业链，以地产为载体，实现整体土地有规划的合理开发、运营与发展。据相关数据统计，销售百强房企中，超过50%的房企已涉足产业地产开发建设。2016年，碧桂园宣布“产城融合战略”，未来五年计划投入千亿资金进行科技小镇的开发；2017年，金科地产提出产业地产要实现“地产+产业”的双向联动，重点布局高科技、文化创意旅游、大健康三大战略新兴产业；2018年，恒大与中科院达成全面合作，计划未来10年投入1000亿在重点领域创建“三大基地”。 以上是我们在宏观层面的分析，政策引导、房企转型、供需逻辑都指明了我国房地产行业的大体发展方向。但在短期内始终存在一股对冲势力与之抗衡，那就是炒房客。房子本身具备金融投资属性，一旦被大资金量挟持就很容易偏离市场规律，使得政策引导和经济逻辑失效，并妨碍房企转型的步伐。关于楼市的财政调控和货币调控，很大程度上是为了打击炒房行为，维护房地产市场的稳定，而房价正是多方力量博弈的表现。 从目前来看，一二三线城市化改造进入中后期，当地房地产已经步入存量时代，成为炒房客集聚区，当地政府会通过“去地产化”来换取经济增长活力。四五线城市和广大县级城市在“扶贫攻坚”和“产业协同”下将迎来“新一波城市化”浪潮，释放土地红利，当地房地产进入增量时代，房企也将迎来“第二个春天”。 房地产的时代使命已经完成一大半，第一，推动了一二三线城市化水平；第二，寄存于房地产的线下商业和产业链各环节业态逐渐饱和，市场经济活力被激发；第三，土地红利已经基本转化为城市发展的内生动力，并锻炼出强大的基建能力；第四，房地产市场承载数十万亿资金盘，与股市一同平衡国民经济的天平；第五，人民有了奋斗的方向和动力...... 接下来，高科技将走上时代舞台，代替房地产完成后续使命！
7月27日，弘阳服务发布公告称，超额配股权已获独家代表人全面行使，额外筹资约6070万港元。根据此前公告，弘阳服务在港交所上市净筹资3.654亿港元。 从3月23号递交资料，到7月7日挂牌，弘阳服务IPO仅用106天，创造了近期同业在港上市的最快纪录。 除分拆物业板块上市外，弘阳近期频频融资。7月22日，弘阳地产刚完成一笔1.55亿美元优先票据发行，票面利率为9.7%。弘阳地产与弘阳服务均为弘阳集团子公司。 根据公告，弘阳地产上述融资将用于为若干一年内到期的现有中长期债务再融资。 上市两年9次发行美元债，资产负债率高达81% 2019年以来，弘阳地产发债利率一直居高不下。统计显示，弘阳地产最高的一笔票面利率高达13%。 2019年全年，宏阳地产利息开支总额为33.83亿元，其中包含资本化利息27.49亿元，相比前一年增加了15.14亿元。 在房企们高喊“现金为王”的时代，弘阳却逆流而上，一方面高价发债，一方面溢价囤地。 2018年7月12日，弘阳地产港交所挂牌上市。同年11月，弘阳地产发行1.8亿美元优先票据信息，到期时间2020年，利率13.5%。 2018年12月17日，弘阳地产发行2亿美元优先票据，利率13.5%；2019年3月4日，发行优先票据3亿元美元，利率11.5%；同年4月，再次发行优先票据3亿美元，利率9.95%。 去年6月25日，弘阳地产发行优先票据2.5亿美元，利率10.5%；10月30日，发行优先票据1亿美元，利率13%。 去年11月7日，再次发行3亿美元利率9.95%的优先票据。今年1月16日，弘阳地产发行3亿美元优先票据，利率9.7%。 加上本次发债，自弘阳地产上市以来，已累计发行过9次优先票据，共计20.85亿美元，且票面利率均维持在9%以上的水平。 截至2019年底，弘阳地产总借贷达295.4亿元，总有息负债相比前一年增加了76.2亿元，增幅达到35%。 295.4亿元的有息负债中，一年内到期的金额为124.11亿元，占比42%。财报显示，弘阳地产账面现金及银行结余为168.4亿元，但是存在23亿元的受限制存款及58.5亿元的已质押存款，扣除上述两项，货币资金仅剩86.9亿元，不足以覆盖一年内到期的债务。 此外，截至去年末，弘阳地产资产负债率达到81.08%，相比前一年增加了1.47个百分点。 年均合约销售额增速达60.9%，权益占比仅53% 公开资料显示，弘阳地产于1996年创立于江苏南京，前身为香港红太阳集团，以家居建材起家，后来转入房地产行业，公司名称也由“红太阳”变更为“弘阳”。 弘阳地产2017年起开启了向全国扩张的步伐。2017至2019年，弘阳地产分别实现合约销售额256.97亿、473.38亿、651.5亿，年均增速达60.9%。 与合作方共同开发项目，经常是房企扩大销售规模常用的办法。 在加速扩张的同时，弘阳地产权益比例却在不断下降。数据显示，2017至2019年，弘阳地产权益销售额分别为236.4亿、307.7亿、349.1亿，年均增速仅21.8%。 克而瑞数据显示，弘阳地产2017年权益销售额占比为92%；2018年权益占比下滑至65%；2019年权益销售额占比进一步下滑到53%。此外，截至去年末，土储中权益占比仅为55%。 即便如此，弘阳地产仍未能阻止今年销售额增速疲软。此前，弘阳地产的2020年销售目标是突破千亿，今年3月在业绩说明会上，管理层将该目标修订为750亿。 7月9日，弘阳地产发布其上半年销售业绩。今年上半年，弘阳地产累计实现合约销售金额315.73亿元，同比增长约4.36%；累计实现销售面积约215.63万平方米。 从销售价格来看，近年来弘阳地产平均售价持续上升。根据各期营运数据显示，2019年上半年，弘阳地产平均销售价格为12889元每平方米；2019年全年，其平均售价为13283元每平方米。 今年上半年，弘阳地产平均销售价格为14642元每平方米。 毛利率下降15个百分点，溢价拿地耗资308亿 虽然销售均价持续上扬，但弘阳地产的净利润却并未实现同步增长。 2019年，弘阳地产营业收入为151.70亿元，较上年增加约64.2%。同时，实现母公司拥有人的净利润14.68亿元，仅较上年同期增加3.9%。 营收快速增长，净利润却几乎持平，这背后是弘阳地产毛利率、净利率持续下滑。其中，弘阳地产2017年净利润率达19.47%，而2018年下降至14.32%，2019年仅10.78%。 数据显示，弘阳地产毛利率由2017年的40.58%，下滑到2018年的31.25%。到2019年，宏阳地产毛利率仅25.14%。 弘阳在年报中解释称：“该下降主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2018年有所下降。” 三年时间，毛利率跌去15个百分点。其背后更深层原因是近年来拿地成本高企。由于先前在江苏省获取的低成本土地储备，导致弘阳地产此前优于同业的毛利率。 喊出2020年实现“千亿梦”的弘阳地产，用借新债还旧债的模式，一边高息举债一边大手笔拿地。 数据显示，2019年弘阳地产拿地40幅，总计耗资逾308亿元。 值得注意的是，弘阳地产的新增土储中大部分为溢价购得。例如2019年2月在佛山以最高限价拿地；2019年3月以超60%的溢价率拿下合肥两宗地块；2019年4月常州一宗宅地溢价率达65%，2019年8月南通地块溢价率为54.79%。 在2018年的财务报告中，弘阳地产共有75个项目在建设中，计划总建筑面积为969万平方米。而2019年，弘阳地产在建项目为124个，总建筑面积为1570.7万平方米。 为了扩张规模，弘阳地产仍计划大力度拿地。在3月份的业绩会上，弘阳地产表示，将用40%-50%的回款来拿地。
7月23日，正荣地产发布公告称，拟发行2020年第一期公司债券。 根据公告，该债券发行总额为不超10亿元，分为两个品种。债券品种一为4年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权，票面利率询价区间为4.2%-5.6%。 债券品种二为5年期，附第3年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权，票面利率询价区间为4.8%-6.2%。 关于筹资用途，正荣地产表示，拟用于偿还公司债券。 值得注意的是，仅仅13天前，正荣地产刚分拆物业管理业务赴港上市，募集资金10.72亿港元。频繁融资的正荣，意欲何为？ 过去一年累计发债14笔，利率最高10.5% 根据此前招股书显示，正荣服务2016年以未来几年收取物业管理的权利作为质押，与一家独立第三方信托公司订立信托融资安排，本金为5亿元，利率为9.0%至14.0%。 而在获得该贷款之后，正荣服务转身将全部款项贷给了母公司。 作为近年来跻身“千亿俱乐部”的黑马， 正荣地产也无法逃脱高负债的模式。事实上，今年以来，正荣地产已经多次高息发债。 根据公开资料梳理，今年1月份，正荣地产发行了2.9亿美元的2024年到期的优先票据，年息7.875%；2月19日，正荣地产发行一笔2亿美元2021年到期的优先票据，年息5.6%。 此外，5月15日，正荣地产宣布发行2亿美元2024年到期、年息8.35%的优先票据；6月份，正荣地产宣布发行2亿美元2023年到期的优先票据，年息8.3%。 上述美元债的用途均主要为偿还现有债务。与今年房企海外发行美元债6%的平均成本相比，正荣地产的债券利息处于高位。 除美元债之外，上交所6月4日信息显示，正荣地产拟发行20亿元人民币债券。 过去一年，正荣地产共发行公司债、优先票据、永续债等合计14笔，涉及金额约230亿元，最高年息率达10.5%。 迅猛扩张背后，权益占比仅三成 急剧发债的背后，是正荣地产近几年的迅猛扩张。 根据正荣地产本月披露的2020年上半年销售数据，截至今年上半年，正荣地产累计实现合约销售金额559.93亿元；合约销售建筑面积约365.47万平方米；对应的合约平均售价约为每平方米1.53万元。 在今年一季度的业绩会上，正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝透露：“2020年，正荣地产的销售目标为1400亿元。”按此计算，目前正荣地产已经完成全年销售目标的四成。 财报显示，正荣地产2018年合约销售额同比上涨54%至1080.17亿元，首次“突破千亿”；2019年，正荣地产合约销售额上涨21%，达到1307.08亿元。 不过，正荣地产的权益销售额并不高， 2017年、2018年、2019年正荣地产实际权益销售数据约为351亿元、361亿元、372亿元。 也就是说，正荣地产的权益销售额占比仅三成左右。 规模爆发之后，正荣地产快速跑的背后也开始出现隐忧。 从盈利能力来看，2019年，正荣地产毛利率下降2.8个百分点，由2018年的22.8%减少至20%，并且处于行业低位。 此外截至2019年末，正荣地产负债总额为1381.6亿元，较2018年末1169.2亿元增加18.17%。其中，流动负债964.46亿元，占负债总额的比例为69.8%，约为营收规模的三倍。 负债“下降”的秘密 然而，虽然负债总额攀升，但是正荣地产净负债率却在下降。 2017年，正荣净负债率曾高达183.22%，2019年末，这一指标下降至75.2%。正荣地产降杠杆了吗？ 秘密或在于所有者权益持续增长。2016至2019年，正荣地产所有者权益分别为89.9亿、122.24亿、244.79亿、310.6亿。所有者权益快速增长，最终使得净负债率逐渐降低。 其中值得注意的是少数股东权益。2016年正荣地产少数股东权益仅为10.15亿元，在权益总额中占比仅为11.29%，但截至2019年末，正荣地产少数股东权益达132.24亿元。 根据财报，正荣地产非控股权益的增加主要源于其合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业，其建筑面积为1114.2万平方米，正荣地产在其中的权益占比大多介于13%-35%之间，仅有3个项目权益占比接近50%。 克而瑞数据显示，正荣地产2019年度全口径销售额1408亿元位列房企第23位，但权益金额仅为728.1亿元，排房企第34名，权益占比仅为51.7%。 除了增加少数股东权利来降低负债，正荣地产还通过出让亏损企业股权来调节财务报表。 2019年12月31日，正荣地产宣布了名下一间子公司的出售事项。以1196.2万元的代价，向所谓的独立第三方出售其持有苏州正润房地产开发有限公司10%的股权，交易完成后持股比例降低至41%。 根据公开信息显示，苏州正润对银行等金融机构的贷款近21亿元。
热点问题点评： 近日多地对房地产调控政策加码，先有杭州、东莞、宁波三个城市出台楼市新政，而后本轮地产销售反弹的代表城市——深圳出台房地产限购新政，其中深圳限购加码调控力度较大，这释放了重要信号。 一、楼市过热，深圳出台最严限购政策 二手房价过热，深圳“715”楼市新政加大调控力度，限购、限贷、豪宅标准等多方面收紧，深圳楼市调控力度与其他一线城市看齐。7月15日，深圳住建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出八大调控措施，从购房门槛、税收、市场监管等多方面升级调控措施。从深圳的调控内容看，“715新政”限购标准向其他一线城市看齐。提高购房门槛，深圳本地户籍需要落户三年且连续缴交36个月社保或个税，非本地户籍需连续缴纳5年以上社保或个税；针对离异人士，离异起3年内拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，对比其他一线城市，深圳的购房门槛明显提高，打击“落户炒房”、“假离婚”等投机行为，抑制投资需求，支持刚需，引导房地产市场健康发展。差别化信贷政策整体影响较小，或影响改善型需求市场；个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年，交易税费的增加有望降低二手房市场热度；豪宅标准增加总价750万的限制，对住房刚需置业影响较小。附上北上广深楼市政策对比表。 近期楼市收紧调控的并非深圳一城，7月以来，杭州、东莞、宁波三个城市密集出台楼市新政，降温楼市。其中，杭州高层次人才方式购买的新建商品住房限售5年；东莞加强价格指导明确同地区新房房价3个月涨幅不得超10%，且同幢新房每套均价差不宜超20%；宁波出台“十条”新政，“降温”偏热房地产市场；深圳的调控力度最大，涉及限购、限贷、增值税及附加、普通住宅标准等方面。 楼市调控的预警线是房价。全国楼市长期调控的态度是“托而不举，压而不破”。“托”和“压”切换的触发因素是房价。回顾之前几轮调控，可以发现当住宅价格指数接近或超过城镇居民人均可支配收入时，就会引发“调控潮”。疫情以来，我国经济经历了“深蹲”和“复起”，2020年上半年全国城镇居民人均可支配收入21655元，同比增长1.5%，若扣除价格因素实际下降2.0%。居民收入下降，个别城市房价却“突飞猛进”。根据统计局统计， 2020年6月深圳二手住宅价格指数较2019年末上涨了8.17%，居全国70城首位，深圳房价上涨压力几乎处于全国首位，如图1所示，深圳房价调控压力较大。 二、调控目的，是烫平房地产市场周期波动 深圳楼市调控加码说明全国地产调控仍然围绕“房住不炒”“因城施策”。部分城市调控收紧是为了抑制投机，放松是为了维稳地产，通过调控的艺术去烫平房地产市场的周期波动，增加房地产行业未来的确定性。疫情爆发以来，无论是多地出台政策稳楼市，还是部分城市收紧地产调控，地产监管态度是“托而不举，压而不破”，努力“稳房价、稳地价、稳预期”，从政策面增强房地产市场未来的确定性。因为房价的暴涨暴跌，市场大波动易引起风险；此外，十几万亿的房地产市场对经济基本面、地方财政收入、金融系统影响非常大。所以房地产市场稳定性非常重要，监管层希望通过调控的艺术去烫平房地产市场的周期波动，增加未来确定性。实际上，“稳房价、稳地价、稳预期”的地产调控是从政策面增强房地产市场未来的确定性。 城镇化进程未停，市场需求还在，政策努力维护市场稳定，未尝不是一件好事，长期调控的态度，我们认为是“托而不举，压而不破”。2020年两会政府工作报告指出：“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业……加快落实区域发展战略。深入推进京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展。推动成渝地区双城经济圈建设。”城镇化的推进协同土地制度、户籍制度改革，意味着诸多大中城市落户限制将逐步放开，预计2030我国城镇化率将达到70%。未来10年我国城镇化率仍有10%的提升空间，平均每年提升0.9个百分点。城镇化率仍有提升空间，户籍制度改革加速户籍城镇化率，都市圈的崛起，这些因素长期提振一二线城市以及部分强三线城市的住宅需求。所以，政策努力维护市场稳定，未尝不是一件好事，保护刚需，抑制投机，“托而不举，压而不破”。因此，近期其他房产销售火爆的城市会有跟进收紧政策的可能性，销售较弱的城市维稳政策也不会缺席，因城施策、高频微调是楼市调控的常态化现象。 三、调控收紧，反映近期楼市基本面转暖 部分楼市调控收紧，反应了疫情冲击下地产行业基本面转暖，地产销售、投资和资金多方面修复，其中地产投资上半年实现1.9%增长。自3月复工以来，全国商品房销售市场保持复苏状态，受益于持续宽松的信贷和前期积压需求的释放，5月商品房销售额同比大增14%，6月商品房销售额同比增长9%，经过3月-6月的修复，全国上半年销售额微降5.4%，销售面积仅下滑8.4%。商品房销售恢复的同时，全国房价稳中有升，一线城市二手房房价从4月开始快速上涨，4月、5月和6月分别同比增长3.0%、4.1%、5.2%。 销售快速复苏的同时，地产投资数据也表现强劲，反映了开发商较为积极的预期。2020年上半年房地产开发投资完成额同比增速为1.9%，转负为正。地产投资数据较为强劲，原因主要有二，一是复工后各地积极推动复工复产，地产投资活动迅速启动，各地政府放出优质地块，房企积极补投；二是住房贷款增加促进房企销售回款和房企外部融资政策宽松，外部融资和销售回款为房企投资给予资金支持。此外，近期个别城市土地拍卖市场出现房企抢地和高溢价拿地现象，也反映了房企投资热情提升。资金方面，房企资金纾困措施的落地、个人购房贷款的恢复使得房地产开发到位资金5月和6月均实现同比10%以上高速增长，其中国内贷款和个人按揭贷款是主要驱动因素。地产行业销售、投资以及资金等多方面转暖，在一定程度上压缩了地产调控放松的空间，而部分城市楼市和土拍市场升温则打开了地产调控收紧的序幕。 四、地产政策，如何影响股债市场 地产政策收紧如何影响债券市场？深圳楼市加码调控，意味着“房住不炒”的政策保持定力，后续其他楼市火爆的城市有望跟进收紧政策。地产作为经济核心产业链之一，收紧地产政策对上游建筑、建材等可能产生一定不利影响，此轮经济反弹动力值得观望，对中长期债市形成新的利好。地产债方面，在政策保持定力、行业下行周期的环境下，房企强者恒强的逻辑仍在演绎，资金资源、土地资源以及销售资源都在加速向头部优质房企集中，企业加速分化。建议谨慎下沉资质，优选资产质量、资产偿债能力、流动性和融资能力较好的个券，警惕资产质量低、流动性压力大、非标融资占比过高、表外负债大的房企个券。 地产政策收紧如何影响地产股票？深圳调控政策发布短期对地产股的板块估值会有所压制，长期看调控政策不改变地产行业市场集中度持续提升的趋势，优质房企成长趋势不变。一方面，龙头优质房企业绩存在确定性，疫情冲击下龙头房企上半年销售基本恢复至去年同期水平，部分保持增长；另一方面，利润率出现改善的可能，疫情爆发以来优质房企的融资成本下降、拿地价格回归理性等因素助力利润率优化。此外，地产股的估值处于历史低位，市净率1.38倍左右，动态市盈率10.38倍，优质房企业绩确定性叠加低估值优势，未来房企业绩被市场认可带动地产股估值反弹。
作为地产界的“老将”，奥克斯地产如今规模掉队、业绩连续下滑，此外还因身陷诉讼纠纷拖累项目停工，引发业主纷纷投诉。 《投资者网》葛凡梅 日前，克而瑞发布了“2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜”。其中，奥克斯地产以全口径销售额39.7亿元位列第167名，其在中国房地产企业销售榜单中名次再次下降。 近年来奥克斯地产的规模发展延续低迷态势，自2013年提出“五年内年销售额突破500亿元”的销售计划与“五年努力跻身行业30强”的企业目标后，时至今日，奥克斯地产的年度销售额依旧没有突破百亿。 根据年报数据，奥克斯地产的业绩已经连续两年下滑，经营活动现金净流量两年为负，负债规模持续攀升。此外，公司深陷诉讼纠纷，且因诉讼纠纷拖累项目停工，引发业主纷纷投诉，担心项目烂尾。 规模掉队 公开资料显示，奥克斯地产是奥克斯集团核心产业板块之一，成立于2000年，2004年开始全国化布局，2009年进军商业地产，并于2015年开始出海，开展加拿大、澳大利亚房地产项目。 历经20年的发展和积淀，地产、产城、商管、物业、代建“五位一体”的业务模块日趋成熟。奥克斯地产已逐步成长为国内多业态、综合型地产商，涉及精品住宅、产业园区地产、城市综合体、超高层建筑等多业态的开发和运营。 奥克斯地产官网信息显示，奥克斯地产连续多年荣获“中国房地产百强企业”，“中国商业地产10强”、“中国房地产成长性10强”等称号。 然而，曾经多项殊荣加身的奥克斯地产近年来的规模发展不及预期。 今年7月，克而瑞发布的“2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜”数据显示，奥克斯地产2020年上半年的操盘金额35.7亿元，位列165；操盘面积21.7万平方米，位列173；2020年上半年全口径销售额39.7亿元，排名第167位；权益销售金额28.1亿元，排名第183位。无论是销售金额，还是操盘面积，奥克斯地产的排名均在榜单尾部。 而在房地产行业中，奥克斯地产与上半年销售额高达3000多亿元碧桂园、万科、恒大等房地产头部企业相比更是难以望其项背。 《投资者网》梳理克而瑞理历年来榜单数据发现，2018年奥克斯地产流量销售金额为105.1亿元，行业排名第152；2019年奥克斯地产的全口径销售金额为76亿元，行业排名第188。不难看出，奥克斯地产规模发展“掉队” 严重。 目前，在行业增速放缓、叠加疫情影响之下，规模房企竞争加剧。从房企规模发展来看，房企继续保持了分化的格局，马太效应愈加明显，榜单尾部的奥克斯地产规模发展仍是难题。 早在2013年，奥克斯集团董事长郑坚江对媒体公开表示，奥克斯集团已明确将地产业作为战略发展的支柱产业，计划五年内年销售额突破500亿元。奥克斯地产集团总裁刘钰也在发言中称，未来五年奥克斯地产将努力跻身行业30强。当时奥克斯地产的年销售额大概为80亿-90亿元。 如今距离当初立下豪言壮志之时已七载有余，奥克斯地产与计划目标“渐行渐远”。近年来奥克斯地产销售额难以突破百亿，更遑论跻身行业30强。 根据大公国际资信评估有限公司今年6月23日发布的《奥克斯置业主体与相关债项2020年度跟踪评级报告》显示，根据奥克斯地产公司提供资料整理，2017年至2019年，奥克斯地产的签约销售金额分别为60.78亿元、58.69亿元、67.08亿元，签约销售面积分别为46.90万平方米、49.17万平方米、44.01万平方米。 业绩下滑 原本作为战略发展支柱产业的奥克斯地产，如今也已经逐渐沦为集团“副业”。根据奥克斯官网数据显示，2019年，集团总营收为735亿元，而奥克斯地产营收在集团总营收中占比仅有5.39%。 根据2019年奥克斯地产债券年报数据显示，2019年，奥克斯地产实现营业收入39.62亿元，同比下降43.04%；归母净利润为7.44亿元，同比下降40.56%。奥克斯地产在年报中表示业绩下降“主要是因为本年度交付面积较去年减少”所致。 这是自2018年后，奥克斯地产营收的再一次下降。2018年，奥克斯地产的营收69.57亿元，同比下降8.04%；归母净利润12.51亿元，同比增长82.01%。 从业务结构来看，房地产开发业务仍是奥克斯地产收入和利润的主要来源，近三年占比在95%左右；商业地产出租业务、物业管理等作为业绩补充，分别占比约3%、2%。 然而，主营房地产开发业务的奥克斯地产在土地市场上并不活跃。2019年，奥克斯地产通过公开招拍挂购买土地，新获取土地6幅，分布在马鞍山当涂、宁波两地各三幅，新增土地面积及规划建筑面积同比均有所减少。 截至2019年末，公司土地储备面积为158.83万平方米，剩余可销售面积为116.65万平方米。土地储备整体规模一般，并不利于奥克斯地产规模的快速扩张及持续性发展。 在业绩下滑之际，奥克斯地产的债务规模还在继续攀升。根据债券年报显示，截至2019年末，奥克斯地产的总负债为193.32亿元，与上年同期相比增加19.62%；资产负债率为79.21%，同比上升2.96个百分点。2019年末，奥克斯地产有息借款总额69.72亿元，较2018年增加41.88%。 奥克斯地产在年报中表示：未来一年内公司营运资金总体需求约为60.84亿元，偿债资金总体需求约为11.6亿元。而2018年与2019年，奥克斯地产连续两年经营性净现金流为净流出状态，分别为-2.09亿元、-9.58亿元。 身陷诉讼 身陷诉讼也让奥克斯地产规模发展之路愈加困难。截至2019年末，奥克斯地产因诉讼冻结金额2.02亿元。 《投资者网》翻阅中国裁判文书网发现，奥克斯地产子公司成都奥克斯财富广场投资有限公司与龙元建设（600491）集团有限公司因签署的《建设工程施工合同》及相关补充协议中工程造价存在异议，于2015年7月被起诉，涉及金额1.99亿元。此案几经上诉、撤销判决、发回重审、驳回诉讼请求、再上诉等，截至目前，此案尚未有最终判决。 此外，奥克斯地产还与中国建筑第二局工程有限公司（简称“中建二局”）有诉讼纠纷，截至目前，均尚未开庭审理。 2019年7月，中建二局向长沙市中级人民法院由于对与奥克斯地产子公司--长沙奥克斯洋湖置业有限公司（简称“长沙洋湖”）签订的《长沙奥克斯洋湖垸项目施工总承包合同》及其补充协议的执行提起诉讼，诉讼标的金额为2.17亿元。长沙洋湖已向法院提起反诉，反诉标的金额为0.55亿元。 当年同月，中建二局向山东省中级人民法院对与奥克斯地产子公司――青岛奥克斯置业有限公司签订的《青岛奥克斯广场项目施工总承包合同书》的执行提起诉讼请求，诉讼标的金额为1.92亿元；根据双方于2017年5月签订的《青岛奥克斯广场项目补充协议》，双方已确认工程结算款为6.35亿元。 项目诉讼纠纷也给购买奥克斯地产房产的业主带来担忧。据《潇湘晨报》报道，因奥克斯地产子公司长沙洋湖与中建二局的官司纠纷，长沙洋湖奥克斯中心项目停工近一年。业主表示“我买的公寓去年就停工了，至今还没复工，开发商一直在敷衍我们，现在我们非常担心项目烂尾。” 今年以来，有多位网友在长沙市人民政府网站投诉奥克斯洋湖项目，因项目停工问题请求政府介入解决。 7月14日，湖南湘江新区对此回复称：“经调查，现回复如下：经核实，奥克斯洋湖项目S6栋由长沙奥克斯洋湖置业有限公司开发建设，中国建筑第二工程局有限公司施工。因建设单位和施工单位合同纠纷，该项目在完成主体封顶后，就一直处于停工状态。目前，该合同纠纷已进入诉讼阶段。同时，开发商承诺诉讼结束后将尽快恢复施工，如延期交房，将严格按照购房合同支付违约金。下一步，新区住建环保局将持续关注该事项的进展，督促开发商尽快恢复施工，确保按期向业主交房。” 如今，身陷诉讼的奥克斯地产能否走出业主投诉的阴霾，还需后续持续关注。从目前行业现状来看，强者恒强的竞争格局将进一步提升我国房地产行业集中度，领军企业竞争力优势愈发明显，而规模掉队、增长乏力、诉讼缠身的奥克斯地产，未来或将面临着较大的经营压力。（思维财经出品）■
最近最火的综艺是什么？ 大多数人的回答一定是《乘风破浪的姐姐》。 这个节目让我们知道，自我局限性vs你对自我要求成反比，只要心有梦想，未来就会有光；只要肯突破自我，来日才会方长。 和这个靠实力血拼的节目类似的是：我们所处的以男性占主导地位的地产行业，很多地产女老板、女高管也同样杀伐决断、不断突破自我、乘风破浪。 因此，我们独家策划《乘风破浪的地产姐姐们》，为这些胆识、智慧、个个都是明星脸的地产姐姐们加油...他们是地产人心中的明星，气质与一个个巨星相近，今天就来一睹她们的风采！ （注：以下老板和高管介绍主要来源于年报披露的信息或集团官网公布的信息） - 老板组 - 龙湖集团董事会主席、执行董事 吴亚军 神似明星：邓丽君 关键词：巨星风采、一览众山小 吴亚军于2007年获委任为本公司执行董事，担任集团董事会主席、薪酬委员会及投资委员会委员。 吴亚军自龙湖集团于1993年创办时加入集团。吴亚军于1984年毕业于西北工业大学航海工程学院鱼雷热动力装置设计专业，取得工学学士学位。 迪马股份董事长、总裁 兼东原集团董事长 罗韶颖 神似明星：刘敏涛 关键词：铿锵玫瑰、长期主义 罗韶颖是迪马股份董事长、总裁兼东原集团董事长。同时，她还担任重庆市政协常委，并获得重庆市三八红旗手、2018年重庆十大经济人物、上市公司实业领袖奖等社会殊荣。 作为实体产业的运营者，罗韶颖擅长以战略为抓手，致力于用“战略+管理”去推动传统产业的升级。同时，罗韶颖非常重视团队建设和企业文化，认为真正的合伙人文化不仅要利益共享，更要志同道合，即战略和价值观方面的共识。 身为重庆第一家A股上市民营企业、中国第一家特种车上市公司的掌门人，罗韶颖将致力于在城市更新与升级的大浪潮下，带领迪马股份，与时俱进，为城市和人提供安全、优质的产品与服务，为城市创造安心幸福的未来。 上坤集团创始人兼CEO 朱静 神似明星：徐静蕾 关键词：砥砺前行、致敬来时路 朱静，毕业于中欧国际工商学院EMBA。1998年开始投入地产行业，2010年创办上坤集团并任首席执行官一职。 出身军人家庭的她，有着超出常人的果敢与韧性，这使得上坤在成立之初便找准了自己要走的路，而对艺术作品的欣赏与品位，使得上坤的产品在气质上兼备细腻、大气、 温暖、人文和艺术。 朱静创业的初衷与理想，是希望凭借专业能力打造真正的好产品，并获得市场回报，成就一家高效、可以长久生存的企业。有理想而不理想化，有标准而不标准化，十年来，朱静和上坤一直坚守“为宜居而来”的初心，致力于成为“好房子专家”。 三盛集团执行董事兼总裁、 三盛控股总裁 程璇 神似明星：杨澜 关键词：创新创业、爱拼敢赢 程璇是三盛集团执行董事兼总裁、三盛控股总裁。作为一位优秀的女企业家，其创立的三盛集团，旗下拥有三盛地产、三盛教育、三盛健康、三盛科技四大业务板块，控股多家国内及香港上市公司。在企业经营之外，她也是热心社会公益事业，履行企业社会责任、推动区域经济发展建设的践行者。 作为全国三八红旗手，中国妇女第十一次全国代表大会代表，福建省人大代表，福州市人大代表，中国女企业家协会副会长，福建省女企业家协会会长，福建企业与企业家联合会执行副会长。其先后荣获“改革开放40年福建最有影响力企业家”、“福建省抗救灾先进个人”、“福建省儿童慈善30年感动人物”、“2019年安永亚太区成功女性企业家”、入选中国女企业家协会“防疫抗疫先进人物名单”等荣誉。 恒泰集团总裁 刘红 神似明星：邓婕 关键词：独立自信、雷厉风行 刘红女士早年毕业于武汉大学经济学专业，后获得长江商学院EMBA学位、高级经济师，拥有24年房地产开发经验，资历丰富，为恒泰集团创始人之一、股东及监事会主席。 现任恒泰集团总裁、芝惠坊教育投资公司董事长、阿奎利亚学校名誉顾问、武汉大学校友企业家联谊会理事，长江商学院安徽校友会副会长。 合生创展董事会主席、 执行董事、常务副总裁 朱桔榕 神似明星：邬君梅 关键词：峥嵘岁月、继往开来 朱桔榕，就读于中国人民大学金融学专业，具有扎实的金融理论知识和较全面的投资业务技能。 从2012年3月起获委任为合生创展集团有限公司常务副总裁，她也是合生创展集团有限公司之附属公司之董事。 彼于2011年11月获委任为合生创展集团有限公司执行董事，在2007年和2008年担任集团的实习生，于2009年至2011年任职总裁助理，并分管合生创展集团有限公司财务、人力行政等方面工作，积累了一定的财务管理和人力资源管理等专业工作经验。 彼亦为合生创展集团有限公司提名委员会成员。自2013年7月11日起，其获委任为合生创展集团有限公司副主席。朱桔榕为合生创展集团有限公司主席朱孟依先生之女儿。 天朗控股集团董事长 孙茵 神似明星：徐帆 关键词：单纯执着、源于热爱 孙茵，天朗控股集团董事长，毕业于西安电子科技大学，研究生学历，2001年组建天朗地产集团，经过十余年的发展创新，天朗地产集团已成功转型升级成为天朗控股集团。 目前已发展成跨区域、跨行业投资运营，涵盖投资、资本、地产、物业、产业、商业、文化、旅游、现代农林九大业态的全国性企业集团。 老板组彩蛋： 不仅有前浪的各位姐姐，90后的后浪也已经崛起！ 上海爱家集团总裁 李彦漪 神似明星：刘涛 关键词：多元布局，坚定突破 李彦漪，上海爱家集团总裁。2017年接班就任以来，以其务实深耕和迭代突破的作风，推动爱家品牌实现战略升级，旗下地产、小镇、物业、教育等板块稳步发展，形成了以地产为基石、多元布局的爱家版图。 她提出了“诗意经济共同体，未来乡村理想国”的乡村文旅振兴理念，主导项目爱家·中国·安吉白茶小镇入选国家“千企千镇工程”项目库，响应长三角一体化的发展要求，积极建设以创意经济、生态经济为核心的高质量样板示范区。 同时，本科毕业于英属哥伦比亚大学、硕士毕业于日本早稻田大学东亚经济和产业发展并博士（Ph.D）在读的她，凭借艺术、经济和科技的综合背景，创办了子藤教育集团，做面向未来的教育。此外，她还开创了CHAMINO山茶本纪白茶全产业链品牌，让美变得更轻松。 如今的李彦漪，带领爱家集团不断突破和迭代，成为创造高质量生活的引领者，为人们提供有惊喜的产品和服务，致力于让每一个生命更精彩。 - 高管组 - 万科执行副总裁、财务负责人 韩慧华 神似明星：李斯丹妮 1982年出生。2003年毕业于中国科技大学，获管理学学士学位；2008年毕业于江西财经大学，获管理学硕士学位，现为中国注册会计师非执业会员。 曾供职于江西省九江市修水地方税务局。2008年加入万科企业股份有限公司，曾任公司财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、管理中心财务管理职能中心合伙人。 现任集团合伙人、公司执行副总裁、财务负责人。 碧桂园控股有限公司副总裁、 首席财务官 伍碧君 神似明星：林青霞 伍碧君女士，于2014年4月获委任为碧桂园控股有限公司副总裁，伍女士亦为财务委员会成员，且为碧桂园控股有限公司财务资金中心总经理。 伍女士于1995年毕业于中南财经大学（现为中南财经政法大学）财政税务学院财政学专业，取得经济学学位。现为中国注册会计师及中国注册税务师，主要负责碧桂园控股有限公司财务及资本管理。 阳光城CFO 陈霓 神似明星：秦海璐 陈霓女士，1976年10月出生，福建福州人，现任阳光城集团股份有限公司集团CFO，统管金融、财务共享核算、并购、税务、证券、双赢等财务条线工作，是阳光控股集团内部财务相关重大事项及阳光城内部各类型重大事项的重要决策人之一。 自1998年起，陈霓于阳光城履职20年，是阳光城从一个地方企业到千亿规模的全国top15房企跨越式成长的贡献者和见证者，并不断实现自我突破，与阳光城共同成长。作为集团CFO，陈霓始终秉持严守财务底线、严控财务风险，同时注重金融创新的理念。自2016年起始终走在行业融资创新领域前沿，仅2018年先后落地了多单结构创新、具有领先意义的行业首单资产证券化产品，成为行业学习交流的样本，完成了证券化全产品线布局。 融信中国执行董事、集团总裁 余丽娟 神似明星：高圆圆 余丽娟拥有丰富的房地产开发及管理经验。 余丽娟于2007年9月加入融信集团，此后曾担任集团多个职位，包括营销总监、华东区域副总经理及杭州区域总经理，与2019年6月升任集团总裁。 余丽娟毕业于福州大学，并于2004年7月取得行政管理学本科学历。于2018年11月，余丽娟亦被授「2018年度浙江省十大杰出职业经理人」称号。 宝龙地产执行董事 施思妮 神似明星：赵丽颖 施思妮，宝龙地产执行董事。施思妮毕业于澳洲中央昆士兰大学，获得艺术管理硕士学位，彼于2014年9月获得长江商学院EMBA学位。 自2010年起，她曾兼任过成本管理中心总经理，商业集团总经理，于2017年退出企业工作。 美的置业执行董事、产业发展事业部总经理 林冬娜 神似明星：陶虹 林冬娜，美的置业控股有限公司执行董事兼产业发展事业部总经理，主要负责集团旗下产业发展事务。 林冬娜于2012年9月加入集团，2012年12月至2015年6月为美的置业集团公司设计部部长，2015年7月至2016年5月为设计院院长，2016年5月起担任设计管理中心总经理，自2018年7月起担任总裁助理，2019年6月起担任产业发展事业部总经理。 林冬娜亦于公司其他附属公司担任多个董事职位，包括自2017年6月起任职于广东天元建筑设计有限公司、自2017年10月起任职于宁波智元家建筑装修有限公司（‘宁波智元家’）、自2018年1月起任职于宁波联城住工科技有限公司（‘宁波联城’）及自2018年3月起任职于佛山市顺德区美家智能科技管理服务有限公司。 朗诗集团联席总裁、CFO兼朗诗青杉资本总经理 申乐莹 神似明星：佘诗曼 申乐莹于2013年7月31日获委任为公司执行董事，同时为本公司联席总裁及首席财务官。申乐莹负责监管本集团之财务管理、投融资管理及资金管理职能，并兼任本公司青杉资本负责人。 申乐莹于2011年加入朗诗集团，曾任市场营销中心总经理、南京地产区域公司总经理、集团副总裁等职务。 加入朗诗集团之前，申女士于盖洛普(Gallup)咨询公司服务九年，担任研究咨询总监、上海公司管理委员会委员等职务。申女士在房地开发管理、投融资管理、资产管理、财务管理及资金管理、管理咨询、市场与客户策略等多个不同领域拥有丰富经验。其为上海大学媒体传播学硕士。 佳源房地产执行董事、 联席公司秘书 卓晓楠 神似姐姐：穆婷婷 卓晓楠为佳源国际控股有限公司执行董事兼行政总裁及薪酬委员会成员。 其于2015年7月27日获委任为佳源国际控股有限公司执行董事。彼主要负责集团的整体行政及人力资源。其亦分别担任扬州明源、扬州恒源、扬州广源、泰州佳源、泰州明源、泰兴广源、泰兴明源、泰兴恒源及泗阳丰源的董事。 卓晓楠于管理方面拥有约14年经验。其亦自2014年1月起担任中国香港佳源总经理。 高管组彩蛋： 前有老板组90后后浪，后有高管组值得我们致敬殿堂级前辈姐姐： 原保利发展副总经理 陈冬桔 神似姐姐：蒋雯丽 陈冬桔1964年生，1992年加入保利，于2020年4月10日退休，退休前为保利发展副总经理。 历任广州海军基地排长、指导员，广州利海房地产开发公司办公室主任、销售部经理，广州保利房地产开发公司计划部经理、物业产权部经理、销售部经理，广州保利地产代理有限公司总经理，保利地产助理总经理。 其负责营销的楼盘中，保利花园与保利百合花园在广州楼市的曾引起较大关注。 早前艳姐曾发布过《保利发展副总经理陈冬桔退休卸任》的文章，文末地产人对她的评论都是清一色的褒奖： 【写在最后】 都说地产是男人的天下，这些地产女老板、女高管，却在疾风巨浪中，开辟出了她们的阳关大道。 致敬每一位奋斗在地产圈的地产女超人！（
7月20日晚，保利地产发布2020年半年度业绩快报。 公告显示，保利地产预计上半年营收737.05亿元，比上年同期增长3.6%；归母净利润101.2亿元，比上年同期增长1.66%。 保利地产是第一个公布半年业绩预告的TOP5房企。虽然实现了同比正向增长，但增速较上一年度同期相比，有明显下滑。 财报显示，保利地产2019年上半年净利润同比增长53.28%，2018年上半年净利润同比增长14.94%，2017年净利润同比增长13.92%。由此可见，保利地产今年上半年净利润增速创下三年来新低。 不仅如此，保利地产上半年仅实现签约金额2245.36亿元，同比下降11.12%。据搜狐财经统计，保利地产上半年签约销售额下降幅度在TOP5房企中位列倒数第一。 “降价”未能换得“增量” 今年疫情以来，“以价换量”成为不少房企的选择。例如今年上半年销售额增幅最大的房企恒大和金茂，销售均价分别下降16%和14.33%。 然而这其中，保利地产却是个例外。 2020年前6月，保利地产共实现签约面积1492.24万平方米，同比下降8.81%；实现签约金额2245.36亿元，同比下降11.12%。 根据前半年保利地产销售情况公告，保利地产上半年实现签约销售金额2245.36亿元，签约销售面积1492.24万平方米，由此计算，保利地产上半年销售均价为15046.9元。 而上年度数据显示，保利地产平均售价为15437.1元。 降价销售并未给保利地产带来销售额的提升，保利地产今年上半年销售额下降11.12%的同时，销售均价也下滑了6.45%。 其中，疫情期间，线上销售成为各大房企的“救命稻草”，保利地产自主研发了“悦家云”小程序以促进线上售房。 此外，2月13日，保利“红人计划”在全国80多个城市推出房产直播，“红人计划”累计观看人次超千万。 不过从保利地产上半年下滑11.12%的销售额来看，线上销售或并没能真正救保利于疫情之中。 不仅销售额下滑，保利地产利润增幅也低于预期。 “中期业绩增速偏低，略低于我们的预期。”中金公司在保利地产披露上半年业绩预告后发布研报表示。 中金公司认为，保利地产上半年业绩增速放缓，主要由于上半年竣工结算规模偏少，致营业收入同比仅增长3.6%。 此外，保利地产上半年结算项目利润率下降，上半年营业利润率23.6%，较去年同期下降0.4 个百分点，归母净利润率13.7%，较去年同期下降 0.3个百分点。 上半年逆势拿地661亿，能否“弯道超车”？ 早在2017年，保利地产曾提出“重回前三”的目标，但这一心愿仍未达成。如今，在销售额下降、回款下滑的情况下，保利地产仍试图“弯道超车”。 财报显示，2020年第一季度，保利地产新增土地储备面积459万平方米，同比增长60%；拿地金额347亿元,同比增长117%，增速迅猛。 第二季度中，根据保利地产每月结束发布的新增项目公告，其中4月拿地金额为57.33亿元；5月拿地金额为170.06亿元；6月拿地金额为86.99亿元。 仅6月29日一天，保利地产就花费百亿资金扩储，包括联合侨鑫在广州以33.49亿元底价竞得天河科韵路一宗宅地，以及在东莞以66.01亿元竞得虎门高铁站地块。 综上，保利地产上半年合计拿地金额高达661.38亿元。 克而瑞发布的房企新增土地货值排行榜显示，保利地产新增土储从2019上半年的1166.2亿元增至2020上半年的2060.3亿元；排名也从第十迅速攀升至第二。 和保利地产的积极动作形成鲜明对比的是，其他头部房企在拿地态度上的小心谨慎。克而瑞数据指出，万科、金茂上半年投资金额同比降幅近6成。中指数据显示，前10房企拿地销售比仅有28.4%。 为何保利地产在销售业绩退步之时，仍要大举拿地？ 有业内人士认为，这与保利地产“重回前三”目标或不无关系。2020年是保利地产董事长宋广菊提出“重回前三”的第三年，也是“重回前三”能否兑现的关键时刻。 受益于国企属性，保利地产现金流情况较为良好。截至2019年末，保利地产净负债率56.9%，较上年下降23.6个百分点，杠杆水平改善明显。 2019年末，保利地产有息负债2700.49亿元，货币资金1400亿元，现金短债比为2.1。2019年保利总融资成本为5.03%，2020年发行的四期中期票据票面利率约3%。 不过，在4月16日保利地产业绩发布会上，董事会秘书黄海对于今年能否达到行业前三并无清晰说明。 “保利地产一直定位为行业龙头，会力争优于行业平均增速。”黄海表示。
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