01 关于房地产，又开了一次重要的工作座谈会。 上一次的“房地产工作座谈会”，是一个月前的7月24日，坐在一侧的是韩正副总理以及央行、银保监会、住建部等，坐在另一侧的是10个城市的一把手。 会议前后，热点城市紧缩性的调控政策疾风暴雨。 这段时间，楼市开始消停一些了，看来，只要责任落实了，不缺真调控。 这一次呢？也一样。坐在一侧的是，住建部、银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等，坐在另一侧的是一大票重要的房企。 会议的主题是，“房企融资监管”。 我看了一下最近房企融资的情况，发现真收紧了。8月份，上市房企境内信用债净融资（扣除到期的），只有不到30亿。 看来，座谈会开在后面，工作已做在前面了。调控的形式变了，发文要层层传达、执行会有折扣。面对面座谈，“敲打”谁，对象明确，主体责任落实了。 “7.24”座谈会，让地方政府把主体责任担起来，不能借“疫后纾困”变相刺激楼市。会上答应了，白纸黑字，会后还敢犯上吗？ 所以，18个城市重点二手房成交量，连续3周下降，这就是效果。 管住地方政府后，下一步要管住钱。 但这个有点难？资金永不眠，钱像水，又如蜜，从央行到金融机构，再到社会毛孔，哪里有利往哪走，很难监管。过去吃了多次亏，2009年扩内需的4万亿，表面看一分钱没进楼市。 2015年，大众创业、万众创新开启，金融创新轰轰烈烈，资本市场、信贷市场，一片繁荣。但是，自此史无前例的金融乱象（影子银行、通道融资、P2P等）也开启了，股市和楼市无比繁荣。尽管，一批互联网独角兽脱颖而出，但代价也无比巨大，比如各线城市房价翻了一倍，再无洼地。 未来，疫情常态化，外部环境不友好，搞国内“大循环”，就要把中小微和民企，这些涉及到千千万万国民就业和消费的主体，拉入到经济和要素的“大循环”中。 因此，降成本还得继续推进，货币政策的宽松基调，很难改变。脑壳疼的是，这个时候搞货币宽松，最怕跑冒滴漏。 02 受疫情影响，加上前几年去杠杆、去产能，环保攻坚等，中小微挺受伤。 笔者身边，很多中小企业倒闭，苦苦支撑的，赚钱也特别艰难，临街商铺一片萧条。 目前，社会消费品零售还在呈现近两位数的负增长；占固定资产投资60%、就业80%（占新增就业90%）的民营企业投资，还在负增长；7月份城镇调查失业率仍持平在5.7%的高位，实体零售和制造业正是艰难时？ 但同时，房地产却是一派繁荣景象。 近几个月，70城新房价格上涨数在60个左右，也就是说，大部分城市的房价在上涨。 更重要的是，上半年开发商业绩完成的不咋地，平均只有51%，但在7月份，到位资金却居然奇迹般地转为“正增长”了。而且，地王又开始热闹起来了。 笔者所在的广州，南沙新区楼市最近很热，被挤出的深圳投资客，占据了一半的市场销量。南沙楼市火热，地王也接二连三。 8月12日，南沙湾地块成交楼面价19116元/平，刷新了2018年初越秀创造的楼面价17231元/平地王。但是，这个地王的屁股还没坐热，就被赶了下来。 7天后的8月18日，深圳本土房企深业置地，拿下南沙横沥岛摇号宅地，成交总价为40.05亿元+配建2.32万方，折合楼面价19140元/平，溢价约24%，成为南沙新地王。 当下的地产，吸金能力比任何时候强。更关键的问题是，根本搞不清资金是怎么进入楼市的。 大家可能还记得，5月份传言房抵经营贷进入深圳楼市，上面来检查，只查到3笔。笔者估计，可能也查不到。 想想也是正常，金融创新到这个程度，监管还真未必跟得上，套利的驱使下，只要利润预期足够大，就会削尖脑袋钻空子。 记得2016年，某一线城市搞调控，给人行派活儿，搞清房企购地资金来源。参会人员说，负责处室编制就这么几个，开会的人、做报表的人都派不出来，房企购地资金，这么复杂的事儿，我们根本无法搞清楚。 想想也是，对房企来说，套利有巨大的动力，套利行为是激励相容的。 但是，对某地金融监管部门某个部门、某个办事人员，监管行为不是激励相容的，除非自上而下运动式检查，否则监管动力没那么大。 再说，房企违规融资链条，涉及到央行、证监、银保监和地方金融办、行业协会，涉及到银行、信托、保险、基金、资管、私募、P2P和小贷等。 而且，房企融资的路径极其复杂，底层资产一定是装扮成实体经营的，然后层层嵌套、逃避监管，一笔一笔查，很难达到效果。另外，具体哪个监管部门承担什么，有时候搞不清楚。 怎么办？学习地方主体责任落实的逻辑，面对面座谈，房企对自己负责，这是效率最高的管制。 03 只要给的利率高，就有无数个金融机构、无数个渠道，想蹭过来接济开发商，趁机分一杯羹。 比如，明文规定，购地必须拿自有资金，但很少有开发商真金白银往里砸。多数情况是，老板只拿很少的一部分自有资金（老板算的是自有资金收益率）。剩下的，全部要靠“投前融资”来解决。 信托、保险、基金、资管、私募、P2P、小贷、资金和房产中介等等等，一大票资金掮客、投资机构会蹭过来。大信托被约谈，不让违规放贷，要控制规模，小信托趁机进来，只要给的利率高，只要拿块地抵押，钱不是问题。总之，楼市的吸金能力，到了无以复加的地步。 近期，国家推进的老旧小区改造，可以说是一项利国利民，打通国内市场“大循环”肠梗阻的民生工程。 某地召开座谈会，邀请各大开发商参与，希望引入社会资金推进改造。但是，现场很尴尬。 开发商无一响应，齐声答曰：算不过账来。本质上，快钱赚惯了，要让开发商蹲下肥硕的身体，做久久为功的体力活，赚点小利润，怎么会愿意呢？再说，墙外还有商品房项目等着开发，干嘛费那个劲呢？ 总之，货币宽松、降成本继续推进，房地产的吸金能力就与日俱增。中小微贷款难、贷款贵的局面就无法缓解。而且，越是债务率高的房企，越愿意去加杠杆、造地王。因为，对于他们来说，继续融资、继续跑马圈地，这是活下去的唯一路径。再说了，很多房企还要冲千亿、冲5000亿和冲万亿。 现在，头部几个大房企，资源获取优势已高高在上、一骑绝尘、是不是活的很滋润？剩下的第二、第三梯队房企，也要赶快冲上去。 所以，只要资金宽裕、利率较低，加杠杆、造地王，这些套路会愈演愈烈。实体要复苏、中小微要融资，但房地产也要稳定，只好定量分配了。规矩的房企，可以融资，以2019年中期数据为基准，未来存量债务增幅不超过15%。 04 据悉，“8.20”座谈会，祭出了规范房企融资的“345”新规： 一是“3道红线”：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二：净负债率不得大于100%；红线三：现金短债比不得大于1倍； 二是根据这三大红线，给房企划分为4档：红色档，三条红线全超过；橙色档，超过了两条红线；黄色档，只超过了一条红线；绿色档，三个指标全部及格。 三是每降一档，未来有息负债可增加5%。以2019年6月债务规模为基准，三条红线全超过（红色档），不得增加有息负债，超过两条红线（橙色档），负债增速不得超5%；超过一条红线的（黄色档），负债规模年增速不得超过 10%；全部合格的，负债年增速不得超过15%。 尽管没有官方报道，但我觉得是真的。 一方面，这种做法有保有压，杜绝过去一刀切造成的“一放就乱、一收就死”的局面。过去，每当融资窗口打开，房企就拼命加杠杆、违规加杠杆，因为知道不久之后就关上了。但是，关上以后，融资萧条，传导到楼市，又不得不放开。 开发商也在赌，未来一定会松绑。这个死循环，也是楼市大起大落的罪魁祸首。这次不同了。债务率太高的，不让你融资了。 怎么办？就转向销售回款吧，销售回款占开发商资金来源的比例超过50%，能把这部分资金盘活了，续命的形势就缓和多了。这样，融资政策不再被动松或紧了。 这其实，就是房地产企业融资管理的长效机制。 首先，首次通过量化的形式，既保证合理融资需求，又控制资金进入楼市的规模，防范楼市成为金融风险“灰犀牛”。 其次，有保有压、差异化管理。规规矩矩的企业，拿自己资金购地，真金白银投入，风险和现金流是第一考虑，绝非捂盘惜售、造地王的主儿，给予金融支持，没有多大风险。 最后，债务率高的，无法举债维持运转了，只能靠好好买房了，这样，债务率就降下来了。
8月25日，10年期国债收益率时隔逾一个月再度升破3%，国债期货主力合约均创逾半年新低。然而，地产债近期走势强劲。8月25日，广州富力地产股份有限公司（下称“富力地产”）境内债“16富力01”上午突发一笔成交价100元的交易，收益率为6.8417%，偏离前一笔交易1368.44BP（基点），较早盘首笔成交价94.95元上涨5.32%，创历史最大单日涨幅纪录。 近期，楼市调控信号再现。先是市场传闻房企融资设定“三道红线”令市场紧张不已，接着，住建部、央行近日召开重点房企座谈会，形成了重点房企资金监测和融资管理规则，但这似乎并未影响机构加仓地产债的动力。 多家中外资机构债券基金经理对记者表示，这并非房地产投融资政策逆转，也不是房地产将去金融化。监管层此前提出房地产是最大的灰犀牛，再加上上半年楼市局部过热、土地溢价普遍走高，市场对房企融资收紧有所预期。座谈会针对高杠杆房企，促使其应对可能的债务风险。 （来源：Wind资讯） 控制房企有息债务规模 上述座谈会上，住建部、央行会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。不过，监管对此前市场传闻的“三条红线”并未作出回应。 此前，市场传闻称，为控制房企有息债务规模，有关部门设置出“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值。 独立评级机构YY评级表示：“试点可以降低部分企业过于激进的行为预期，整体对债权人而言，并无不利，可能边际相对正面。” 某外资机构债券基金经理对记者表示：“座谈会之后，各界认为地产融资会更加透明化。” 此前，房地产市场“热钱”加速涌入，部分一二线城市房价上涨。华创固收称，一季度，疫情爆发导致房地产销售近乎停滞，但伴随国内疫情防控形势好转，前期积压的购房需求回补释放，叠加宽货币环境下居民投资需求增长，部分大中城市房价快速上行。1~7月，一线城市的70大中城市二手房价指数同比增幅逐月提升，6~7月新增居民中长期信贷首次连续2个月超6000亿元，均反映了房地产销售端的持续回暖。与此同时，上半年流动性总量宽松的环境下，整体融资环境改善，房企拿地积极性提升。从土拍市场的表现来看，今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%，5月至今维持在15%~20%，高于去年同期水平。 地产债买气不减 近期，“债熊”的意味似乎越来越浓。25日，国债期货全线收跌，10年期主力合约跌0.44%报97.935元，创1月9日以来新低。 地产债却逆势攀升，8月25日，富力债的异动备受圈内关注。“16富力01”25日上午突发一笔成交价100元的交易，收益率为6.8417%，较早盘首笔成交价94.95元上涨5.32%，创历史最大单日涨幅记录。过去6个月内，“16富力01”价格整体呈现下跌趋势，从3月上旬最高101.7元跌至7月底最低93.3元，之后价格略有回升保持在94~95元水平。同日，富力地产董事长助理陈志濠表示，集团未来9个月将处理250亿~350亿元债务，超过一半会有重组安排，其他则以资金或销售抵消，另会出售投资物业及发展中项目的股权，以提升减债速度。 （来源：DM查债券） 而同时，房企可使用的“财技”仍多。房企至少可以通过做出表的ABS、供应链ABS、合作开发、明股实债、永续债、调整现金流量表科目等手段来应对考核指标。 哪些是高杠杆房企 尽管如此，市场仍然对高杠杆房企报以极大关注。 以2019年年报数据为基础，华创证券统计了30强房企的情况。“三道红线”均触及的房企共有9家；满足2个条件的有5家；满足1个条件的11家；3项均未触及的共5家。有3家（恒大、融创、绿地）排名前10的房企触及“三条红线”，意味着有息负债不能再增长；其余7家则未触及或触及1条红线，有息负债增速须控制在10%或15%以内。而2019年30强房企中，多数房企有息负债的增速超过了15%，意味着新规一旦实施，房企整体降杠杆的压力较大。 根据Wind资讯，记者以2019年年报统计了相关负债数据，房企剔除预收账款的资产负债率整体偏高，38家房企该比率超过70%，建业地产、融创中国、中南置地、绿地控股等10家房企剔除预收账款的资产负债率超80%；净负债率指标方面，超半数房企该比率小于100%，泰禾集团、富力集团、华夏幸福、融创中国、首开股份等16家房企净负债率大于100%，泰禾集团净负债率高达248.33%。金地集团、世贸、龙湖集团、碧桂园、万科、华润置地、招商蛇口、建业地产、新城控股、中海地产2018年、2019年净负债率均小于60%。 机构认为，房企未来存货周转有望提速，引入联营、合营投资者的案例可能增多，且销售回款周期或缩短。
尘埃落定！重点房地产企业资金监测和融资管理规则来了。 8月23日，央行官网发布消息称，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。 会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 近一段时间，有市场传闻称，为控制房企有息债务规模，有关部门设置出“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。再根据房企触线情况不同，分档设定有息负债增速阈值。这也引发了市场对于房企融资是否收紧的广泛探讨。 从此次会议内容来看，监管暂未对“三道红线”作出回应，但相关部门已明确形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。综合市场分析人士观点，新规重点在于资金监测以及融资管理，在“房住不炒”和“三稳”基调下，房地产企业高杠杆、高负债经营面临较大风险。 合理安排经营活动和融资行为 上述会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。 据中原地产研究中心统计，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，与今年各月相比处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。 光大证券首席银行业分析师王一峰对记者表示，新规体现出对房地产融资坚持稳中从紧的态度，进行总盘子管理。去年以来，对于房地产融资增速、增量占比都有一定程度的控制，希望房地产运行处在“三稳”的状态，而对于不合规的房地产融资，今年7月份以来监管部门也加大了金融乱象治理，对于资金变相流入房地产领域的行为，随着监管合规性检查，未来会在一定程度上得到遏制。 坚持“房住不炒”、坚持“三稳”是长期政策基调 事实上，坚持房住不炒，坚持稳地价、稳房价、稳预期，是近年来监管一直明确的房地产市场长期政策基调。 早在2019年7月，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，明确指出要“加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率”，释放了明确信号。 上述座谈会上，央行还要求保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理等。 近期，银保监会多次强调，坚决防止“影子银行”死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。7月30日，中共中央政治局会议进一步明确，牢牢坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。 此次会议再次强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，保持房地产市场平稳健康发展。
为维护行业健康与可持续发展，降低行业风险，防止房企过度负债和负债过快增长，近日传闻监管部门将以控制房企负债率为核心，以有息负债为切入点对房企负债设定“三道红线”，分别是：剔除预收款后的总资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍；如果房企同时踩中这“三条红线”，开发商的有息负债就不能再增加。这样一来必然对房企的后续融资乃至行业格局带来重大影响。为此，有关媒体对本人进行了采访，主要问题如下： 1、这样的监管政策对于开发商会有什么影响？中小房企的融资是不是会更加困难？上半年融资还在放松，现在收的这么紧，原因您认为是什么？ 2、您认为开发商后续主要会在哪些方面有动作？下半年会不会加快销售回款从而降价销售？ 3、如果消息属实，您觉得对房价的影响大吗？对于下半年的房地产市场怎么看？ 关于监管部门对房企负债新设置的三道监管红线的问题，我认为应该放到为应对国际经济形势变化而启动内外双循环经济模式的大背景下去看，这样大家会一下子就豁然开朗了。 之前在外向型经济模式下，土地财政推动的房价高企所构成的社会经济运行成本，可以通过对外贸易和对外服务部分地向外部转嫁。转向侧重内循环以后，高地价推动的高房价形成的社会经济运行成本就只能在国内市场消化了，也就意味着房地产行业作为社会经济运行活动的成本效应更加显现和突出了。因此，为保证国内经济社会的顺畅运行，就势必要控制房价和地价；但楼市与土地财政已经和金融体系、政府财政收入等高度捆绑，所以楼市和地价也不能大幅下跌。由此，就导致房地产行业调控陷入了既不能涨、也不能跌的两难境地，因此也就只能以保证行业平稳运行的去杠杆、防风险和化解行业风险为调控诉求了。 这也就是房地产行业监管设置以上以有息负债为着眼点的“三道红线”的主要原因所在。 这样一来，以有息负债为核心设置的“三道红线”的监管政策，对于开发商而言即是紧箍咒，也是康体良药，因为只有这三大指标回到监管红线以内，才能保证企业财务的健康稳健与企业经营的平稳运行。 对照以上这三项指标，之前一些高负债、高杠杆的高周转型房企大都远远超出了这三道监管红线，以永续债、信托计划和私募基金支持的明股实债等杠杆之上再加杠杆的情况也十分普遍，导致企业的真实负债水平很高，部分企业的资金链危如累卵。以泰禾集团、新华联为代表的部分房企资金链已经出现问题并正在寻求自救和重组。 从行业预期后果来看，此次监管新规将极大地压缩房企后续的高杠杆和加杠杆来再融资的空间，于此同时自然也会给这类高负债、高杠杆房企后续运行的财务安全带来极大压力，如果处理不好，旨在降负债、去杠杆和降风险的努力则会变得更为困难。因此，在限制有息负债增长而导致后续融资受限的情况下，如何帮助这类高负债房企实现平稳过渡和平稳落地，则是当前房地产行业所面临的一个十分严峻又不可回避的现实问题。 从目前这三条监管红线看，在未来一段时间乃至较长的一个时期内，房企不但几乎没有突破这三项监管指标来继续扩大融资规模的可能性，甚至面临着三项指标必须要回归到监管范围内的降负债、去杠杆的压力。那些高负债和运用了多层杠杆的房企，在依靠新增融资来“续命”十分困难和希望渺茫的情况下，也只能通过加快周转和销售，以销售回款来回补现金流压力了，因为其他房企可能也面临同样的压力和问题，以出售项目和联合开发来降低负债的机会会变得相对稀少。在此种情况之下，房企被迫继续推高周转速度和加快销售回款，一方面可能会降价促销，另一方面也只能被迫加快项目施工进度以图尽快达到销售条件，因此工程质量和施工安全需要特别重视，而降价促销的幅度受制于成本因素和行业监管则不会太大。 另外，在这一监管新政下，不能依靠新增融资来“续命”而销售回款又不能解现金流之困的房企，成为被并购的对象或者被迫清算将成为大概率的事情。也就是说，监管新政的“三道红线”以降低行业风险为形式和出发点，但结果可能将加速行业整合与推动行业集中度的更快提升。
作为桂系房企龙头，多年来彰泰地产一直深耕广西。不过，近年来却受到外来房企的挑战，生存压力较大的彰泰开始寻求外拓。近期，在不到30天的时间里，连落华东两“子”，正式开启公司全国化的扩张之路。 《投资者网》郑小琳 今年6月以来，广西彰泰房地产开发有限公司（下称“彰泰”）开启外省拿地模式，不到30天的时间里，连落华东两“子”，正式开启全国化扩张。 公开资料显示，成立于1992年，至今已有28年发展历史的彰泰地产一家典型的桂系房企，多年来，彰泰地产一直深耕桂林，但或是过于偏安一隅的原因，有着“广西一哥”之称的彰泰近几年发展并不顺畅。 一方面，彰泰受到近邻广东碧桂园等竞争对手的打压，广西“霸主”地位被抢占，另一方面彰泰为寻求突破正开启全国化扩张，但由于摘得地块均是长三角地区的热点地块，全国一线品牌房企早已在此入驻深耕，因此，作为广西本土房企的彰泰地产外拓的第一步无疑面临重重压力。 对此，《投资者网》就业绩发展，以及全国扩张等问题，联系彰泰地产品牌部门，但一直未收到相关回应。 “广西一哥”地位不保 继2012年销售额首破10亿元后，2015年彰泰开始全面深耕广西。截至2019年底，公司销售额为225.9亿元。 据克而瑞发布的《2019年广西本土房企销售金额TOP25》显示，彰泰以225.9亿元的销售金额达稳居第一宝座。即便是在本土房企中独占鳌头，面对外来房企接连进驻，一向偏安广西一隅的彰泰，也迎来了前所未有的挑战。 据克而瑞发布的《2019年广西房企销售金额TOP50》，碧桂园集团广西区域的销售金额达到了308亿元，稳坐广西销售冠军“宝座”；而排名第二的彰泰仅为225.90亿元，相差为82.1亿元。资料显示，碧桂园已连续两年获得广西销售冠军，而彰泰则从昔日霸主地位下滑至亚军，但由于众多外来房企是均是国内一线龙头企业，因此规模房企较彰泰而言，具有明显优势。 一位居住在广西南宁的陈女士向《投资者网》表示，“近年来不断有一些品牌房企进入广西，如万科、碧桂园、恒大、龙湖等大牌房企。彰泰是广西土生土长的企业，在我们当地知名度很高，但实力肯定不如那些品牌房企，因此，现在购房，也有不少居民有时会优先考虑品牌房企的楼盘。” 同时，《投资者网》向桂林辉煌置业的中介人员了解到，目前广西的房地产商一直不断新增，除了广西本土的房企，还有其他许多外来品牌房企入驻桂林，楼盘项目也日趋多样化。但被问到如何在这些房企中做出选择时，中介人员则告诉《投资者网》，“很多房企现在都是踩线达标，包括本土的房地产商彰泰也是如此，整个市场并没有想象那么火热。” 今年上半年，受疫情影响，彰泰的业绩有所下滑，排名较去年同期也有所下降。据中指研究院发布的《2020年上半年中国房地产企业销售业绩TOP100》，彰泰集团位列第85位，销售金额为125.4亿元；而2019年同期，其销售额为166.2亿元，排名80位。 或是为了改善公司当前的业绩停滞的窘境，今年5月31日，彰泰挖来原蓝光集团总裁张巧龙，担任董事长兼总裁。此次引进张巧龙这个关键人物，不难看出彰泰集团的野心。 全国竞赛压力重重 近年来，彰泰集团在拿地方面表现得尤为积极。截至目前，彰泰当前可售货值总计近800亿元，2018年开始居广西房地产企业总土储货值前列。 公开资料显示，彰泰集团已经进入桂林、南宁、柳州、梧州、贺州北海、玉林、防城港、白色、贵港、钦州等11城9县，已建在建项目近90盘共计1800多万方，2019年土储位居广西房企榜首，占广西市场份额7.5%。 今年6月23日，彰泰集团耗资13.9亿元竞得无锡市锡东新城70亩地块，溢价率为43.39%。该地块楼面价为16507元/㎡，总用地面积约46787.3平方米。7月10日，彰泰经过47轮竞拍以10.2亿元竞得南京市铁心桥G29地块，楼面价22164元/㎡，触顶最高限价并配建5800㎡人才房。 对于30天内在华东区域连落两子，彰泰地产表示：“华东区域是必须加大投资的区域，也是公司全国化发展的战略进驻区域之一。此外，公司还会积极布局华中、粤港澳大湾区等核心区域。” 但由于此次无锡、南京出让的地块位置优越，竞争格外激烈。以南京为例，据克而瑞发布的《2020年半年度房企南京销售排行榜TOP20》来看，万科占据全口径榜单榜首位置，此外，上榜项目也多为深耕南京的规模房企，如金地、保利、招商蛇口（001979）等，以明显优势占据了榜单绝大多数位置。 无锡城市竞争也一样火热。据克而瑞发布的《2020年上半年无锡房企流量金额排行榜单》显示，融创、万科、华润、恒大等老牌房企牢据榜前，在无锡业绩稳定输出。 彰泰拿地的两座城市有着不少主流房企在此多年深耕，竞争格外激烈，对此，作为广西区域房企，彰泰外拓至长三角地区未来无疑面临着重重压力。 “目前全国楼市分化较大，冷热不均，长三角和大湾区有较好的城市基本面，即使在房住不炒，楼市调控的背景下，产业发展和人口流入仍给楼市带来较大的购房需求。无锡在2019年楼市就较为火热，南京核心区域新房一直供应较少，二手房成交量能较强。2020年全球货币放水，一定程度上利好楼市，开发商对此类热点区域下半年楼市仍持有较为乐观的态度。”对于彰泰扩张看好长三角，杭州开元地产长三角地区市场研究员姚方向《投资者网》表示。 姚方认为，彰泰在无锡和南京拿的地块都属于较核心区域，成本不低，外来小房企区域的品牌溢价会受到一些挑战。总体来看，项目利润空间很有限，但作为开启长三角布局的第一步，信号意义可能大于实际项目盈利水平。 尤其是随着房地产行业集中度日益上升，市场留的小房企的空间日渐狭小，对于在广西本土“一哥”彰泰而言，当下向外拓兴或是一种无奈的选择，而且选择华东地区，无疑已是一片红海，彰泰最终能否从一线房企中分得一杯羹，未来还需时间来检验。
“让建筑赞美生命”的万科被央视3·15晚会推到风口浪尖。 7月16日晚，因疫情姗姗来迟的3·15晚会开播，万科、招商蛇口以及远洋是今年被点名的三家房企。 其中，万科被曝光项目存在严重质量问题。央视财经称，2018年11月广州万科尚城业主验房时，发现新房在楼上做蓄水试验时，楼下卫生间“秒变水帘洞”。其中最先收房的201户中，有146户出现漏水的情况。 招商蛇口与远洋共同开发的浙江杭州春秋华庭小区则存在装修质量堪忧等问题。随后，三家房企接连回应，万科当晚于万科周刊发布书面声明称，诚恳接受舆论监督和批评。 声明中称，该项目于2018年11月开始交付，部分房屋出现渗漏引发客户投诉。针对上述问题，公司高度重视，调集技术力量成立专项小组，开展整改与维修。截至2019年6月30日，该问题已经整改完毕。 行业标杆被央视点名，这引起了市场的广泛关注。 太阳底下无新事，聚光灯下，行业弊病显露无疑。早在2018年，作家张艳华就曾发文《一栋房子45处漏水，我住在草棚吗？》实名投诉万科房屋外墙渗漏的问题，文中希望万科不仅“活下去”，而且要“活得健康”。 这次3·15晚会，更使得对整个行业的火力，集中到万科身上。都清楚，质量问题并不是个案，而已经成为行业普遍现象，比万科严重的也不在少数，很多“五星级的家”更衍生出了不少段子。 只是很不幸，万科这次被抓了个典型。 回到十年前，狂飙的房地产业，虽野蛮生长却也比较纯粹。土地价格不高，好的产品就能卖出好的价钱，有情怀的企业家打造了一个又一个让人称赞的高品质居所。 如今，舞台还是那个舞台，只是剧本的走向悄悄变了。什么时候开始变了呢？漫长的时间，情怀和面包，他们深思熟略之后做出了选择。 越来越多人关心盈亏，不在乎对错，至少没以前在乎了。 以前的万科，或许从没想过会在3·15晚会上会被点名，几年前的吴亚军，可能也很难想象在业绩会上被业主维权的尴尬...... “我不得不来，我想问一下吴女士，您是否知道龙湖在长沙是维权的代名词？”在几年前，重视产品的吴亚军曾经因为质量问题在业绩会上被业主问责。 她知不知道不清楚，但吴亚军要运筹帷幄的事情越来越多是肯定的。2018年开始，房地产遭遇前所未有的调控，曾高歌猛进的房企不得不节衣缩食，绿城管理总经理李军更直言这两年房子质量太差，劝同事别买。 房屋质量问题，成了时代的悲哀。3·15晚会曝光的质量问题，只是精装房无数质量问题的冰山一角。 观点地产新媒体了解到，近年来，相关政策的引导和支持下，精装房交付成为一种趋势，但虚假宣传、高价低配、用材以次充好、以假掺真、压缩工期、虚报物料价格等乱想亦随之而来。 有的每平米精装修费高达10000元-13000元，这样的房子，为什么会让人有苦难言？ 有业内人士称，近年来房企质量问题频发，与企业过于追求规模，质量管控有所放松有关。“除了被曝光的房企外，目前有很多开发商都有质量问题。” 另外，扩张越来越快，土地价格越来越高，限价久不见松动，利润空间越来越窄，周转要求越来越高，融来的钱越来越贵，种种原因都导致部分房企在建设过程中带有些许偷工减料和漫不经心，以及一丝丝侥幸心理。 要想在有限的盈利空间里盈利，牺牲质量是最简单的方式。但是否只能牺牲质量？也不尽然，只是需要取舍以及更大的智慧。 这次负面，给万科的企业形象带来了不小冲击，也同时给行业敲响了警钟。 不过，直至今日，每天、每个城市仍有层出不穷的质量问题在不断上演。今年万科給大家挡枪了，明年呢？（
当前，中国房地产行业规模竞速的天花板越发清晰，行业加快进入去杠杆、降速度的新周期，加之新冠疫情冲击，市场前景越发扑朔迷离，经济形势不确定性加强，倒逼品牌房企在思考出路的同时，不得不将强化提升企业免疫力作为首要工作。 有专家指出，中国房地产市场已进入存量竞争时代，在“从有到优”的新赛道中，区域房企同时面临进阶之难和创新之切，生存空间进一步被压缩。如何逆势突围，换挡求存，极大考验着区域房企的“免疫力”及差异化的品牌禀赋。如向来有“敢为天下先”之称的粤系房企碧桂园、“爱拼才会赢”的闽系房企世茂、“兼容并蓄”的海派房企绿地等，在穿越周期的历练和独具地域特征的品牌风范引领下，走出一条极具借鉴意义的突围之路。 作为安徽省本土房企之首的文一地产，则以“立己立人，达己达人”品格，十六年伴随安徽城市进步发展，精耕细作市场，磨砺产品品质，在外来房企占据优势的安徽房地产市场中，渐渐树立起皖系房企在全国范围内的独特存在感和权威话语权。据亿翰智库权威发布的《2020年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200》 ，文一集团位列销售额排行榜第85位、销售面积排行榜第83位，成为百强榜单中唯一有实力与外来房企相博弈的安徽力量。另据克而瑞发布的《2020年1-6月合肥九区房企商品住宅流量销售排行榜》显示，文一地产稳居安徽本土房企首位，且文一·豪门金地项目再度摘获合肥市月度单盘销售额冠军，彰显其企业强劲上升潜力。 张弛有度，空间布局优势凸显 内维尔·艾斯戴尔在《长期主义》一书中曾表示：“长期主义的方法是深耕，不刻意追求短期的极致效果，注重大量单次动作累加后的精彩；长期主义的收获是水到渠成，是做时间的朋友，借助复利的力量，实现价值的飞跃”。长期主义不是战时策略或应急机制，而是要求企业一以贯之付诸实践，全力倾注匠心才能收获价值成长。 文一地产深谙长期主义内涵，在“深耕”领域孜孜前行，早在2017年就确立“精准布局，重点拓展县级区域”的空间规划，根据政策形势变化，在巩固合肥本土的基础上，开拓省内县域市场，夯实区域发展格局，为长远发展打牢根基。 2019年，文一地产进一步深化战略布局，举步东进，上海总部正式揭牌，形成“合肥、上海”双总部运营格局。值得指出的是，当时市场中有观点认为，文一总部入驻上海为时已晚，良机不再，这一观点的客观性尚且值得商榷，更何况其中暗含了投机主义和短线思维。事实上，文一地产深耕安徽十六年，拓展节奏张弛有度，其企业空间布局战略较具预见性，审时度势、顺势而为的一贯优势，也在企业发展历程中得到淋漓尽致的阐释。 搭载合肥都市圈能级跃升、县域经济振兴、新型城镇化水平提速的快车，文一地产在“深耕安徽、布局全国”的战略指引下，采取了“纵向精耕、横向比拼”的双线模式，在强化三四线城市投资占比同时举步全国，已形成以二线城市为主，辐射三四线城市的空间格局。文一地产在原有土储优势上持续加码发力，以品质提升和服务进阶，多点触发下沉市场红利，激活市场活力，带动区域发展。 据悉，2020年文一地产将继续实施稳健的投资策略，通过招拍挂、合资合作等多元化拿地方式，聚焦潜力区域的卡位和布局。开年以来，文一地产保持了较为紧凑的拿地节奏，相继在定远、巢湖拿下四宗优质地块，并分别命名为文一·桃李春风、文一·锦门高第，目前两项目均紧锣密鼓投入建设，深耕战略有条不紊的推进中。 值得关注的是，文一地产在项目业态创新上也保持了充沛活力，不断积极尝试产城融合、墅群小镇、文旅综合体等发展模式，以产业带动地产，地产服务产业，如阜阳体育小镇、文一·十里春风小镇、塘溪津门文旅水街等，多元化业态活力迸发，文旅产业后劲十足，资源结构进一步优化。 强化品质，标准化建设保交付 随着行业集中度的持续上升，房地产行业已迈入品质时代，满足人们对于高层次生活及精神的追求越来越成为房企竞技新赛道，保持创新、回归产品成为品牌房企同维竞争的突围关键。其中，交房作为展示产品力的关键环节，更是直接关乎客户体验、品牌声誉，影响房企后续服务的有效开展及品牌忠诚度的长远维护，建立完善的交房体系是品牌房企实现进一步飞跃的必由之举。如万科已建立内部应急体系，专项应对交房期间客户投诉问题，新力地产表示将引进客服管理层，聚焦交房，把客服满意度提起来。文一地产则将交房管理嵌入常态化品质提升工程中，率先锻造出较为完善的品质化产品运营管理体系。 据官方发布消息显示，文一地产于2016年启动“品质升级”计划，计划三年斥资千万，对老小区进行改造提升，对新小区提高交付标准。2018年，文一地产发布“美好生活 成长计划”，在原“品质升级”计划范畴之内，发挥地产、物业、教育、体育、餐饮、酒业等多元化产业合力，从生活不同层次需求为业主及社会提供美好生活所需，再度彰显其企业有温度、有高度、有深度的品牌价值体系建设。 与常态化品质提升工程并轨而行，文一地产连续多年推进建筑设计、工程管理等项目标准化建设，等高对接头部房企先进运营管理水平，成立品质督查部，在创新兼具科学性，规范兼具效率性等层面制定严格标准，压实责任，力求从基础面夯实品质之基。同时，据文一地产相关负责人表示，文一每年都会组织员工“走出去”对标一线房企交流学习，通过学标杆，找差距、促提升。 据了解，文一地产自2019年开始推行“三检查一提醒”制度，要求在所有项目交房前必须进行三项检查，即集团工程部门和客服、物业的分户检查，第三方进行过程评估、交付评估和精装修专项评估，行政人员的模拟用户体验检查；交房前必须统一向业主致信，进行交房和服务的提醒与承诺。“三检查一提醒”制度在安徽房地产市场中首开先例，之于保障业主权益，提升客户拿房的幸福感和满意度有重要意义。据了解，经前期分户排查的项目，文一地产项目交房后户均报修率下降明显，品质提升工程成效显著，产品的市场拥护度再上新高度。 在长期坚持不懈的努力下，文一地产旗下项目品质的综合竞争力大幅提升，文一·塘溪津门、锦门学院里、锦门学府里等多个项目相继实现高品质交付，验证了企业战略决策的有效性和前瞻性。如近日塘溪津门丹青园宽境洋房、跃层及高层景观大宅相继交付，吸引广大媒体和精准客户群的关注，其项目彰明较著的品质和精工细作的园林技艺、绿化水平，赢得不少媒体人和业主主动发圈宣传，普遍给予高度评价。 与此同时，文一以业主满意度为向导，积极推进物管能级进阶，打造高端居住体验。目前，文一物业与合肥万科物业达成合作，率先在文一·塘溪津门打造具有行业示范意义的睿服务社区，将有助于文一物业形成具有差异化优势的核心竞争力，激发产品的市场潜能。 利润导向，创新赋能精细化运营 2020年，新冠疫情爆发导致的连锁危机与全球经济高度不确定性，犹如险峰横亘在各行各业的发展之路中。房地产作为资金密集型行业，更是直面经济形势和市场环境的巨大变革，同时考验着房企对风险的预判能力和继续发展的实力。 文一地产相关负责人表示，早于2017年，文一就已着手推进集团运营向“三低一高”发展模式的转变，即通过低负债、低杠杆、低成本模式，增强企业活力和抗风险能力。三年来，文一战略转型成效显著，其企业资产负债率已由2016年的62%下降到2019年的38%，盈利能力逐年提升，财务状况越发稳健。且受益于旗下多元化产业结构、资源配置模式不断优化，产业规模化融合优势迸发，2019年度文一地产多元化产业收入近百亿，占集团总收入的30%，已稳步进入高质量可持续发展轨道。 尤其在后疫情时代，文一地产积极借助新型数字化营销方式，对接高质量转型趋势，协同旗下多元化多元化产业协同发力，稳步提升品牌影响力。旗下文一物业产业规模稳步增长，服务能级不断跃升，正搭载智慧型管理体系和品牌物管公司智能化运营平台，努力营造现代化美好社区生活；塘溪津门文旅产业跨界融合、创新直播招商焕发产业新活力；酒店规模经营成效显著，针对性集中提升精细化管理能力，苦练内功，提升效能，最大程度疫情带来的损失；矿业智能化、生态化建设提上日程，产业扶贫社会效益收获肯定；文一男篮积极备战，磨砺锋芒，为NBL复赛积蓄能量。 值得指出的是，文一地产积极尝试通过集约化成本管理、模板化招采建设、计划性运营目标跟踪和预判，进一步降本增效、降低运营风险，全力保障稳健经营。据了解，文一地产将2020年确立为其“精细化发展年”，提前布局，以做好周期管理和阶段性战略规划为主要任务，力推其企业实现回款增长、盈利能力提升、负债降低、现金流稳定，充分掌握发展主动权，深入肌理地践行长期主义战略。 此外，作为精细化运营管理的核心要素，文一地产通过构建完善的人才组织架构，打造出一支现代化人才队伍，为企业经营效率提升奠定基础。值得肯定的是，文一地产融社会责任于企业发展的需要中去，坚定有力地扛起稳就业、稳民心的企业使命，持续推进社会招聘，扩充人才库，彰显其企业作为安徽省民营经济发展中坚力量的情怀与使命，为稳民生做出色表率。 记者手记：比尔·盖茨曾说：我们总是高估“短期”变化，却低估未来“长期”的变革。对短期变化的高估正是悬在中国房地产行业顶空的达摩利斯克之剑，在制造恐慌或狂欢假象的同时，警醒部分具备长线思维的企业居安思危，提前布防。借用文一集团掌舵人周文育曾发表的讲话就是：“辛勤的耕耘，任劳任怨的去做企业是对的，但不能时时刻刻都埋头伏案，在敬业精神的前提下要做好企业长久的布局，要学会抬头看路”。俯身耕耘的同时放眼未来，才能在短期的危机和长期的机遇之间做好精力分配，实现力量平衡。文一地产作为皖系房企的典范，其企业长期主义的战略、顺势而为的智慧和敢为人先、敢于自我革新的勇气，值得肯定，值得为同业所借鉴。未来皖系房企能否实现和粤系、浙系房企相匹敌的声量和体量，我们保持关注，期待文一。
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