7月12日晚，佳源国际披露了6月及今年上半年的销售业绩，上半年销售额同比增3%。至此，多数房企已经完成上半年销售额披露。 其中，去年销售额2000亿以上的房企中，除华润置地、阳光城外，均已完成上半年业绩披露。 根据目前披露的信息，TOP10房企中，今年上半年销售额降幅最大是新城控股和保利地产，分别下降20.34%和11.12%。增幅最大的则是恒大和世茂，分别上涨23.8%和10%。 值得注意的是，中国房地产数据研究院统计显示，今年上半年尽管有疫情影响，依然有13家房企销售额突破千亿，上一年度同期为12家。 “以价换量”，恒大、世茂上半年售价分别同比下降16%和2.8% 从典型房企销售数据中可以发现，今年上半年，实施“以价换量”的房企多数都取得了不错的销售额。 其中最典型的房企是恒大。 中国恒大7月1日晚发布的业绩公告显示，今年6月实现销售760.5亿，同比增长51.3%，销售面积855.3万平方米，同比增84%；销售回款756.9亿，同比增60%。 1-6月，恒大累计实现销售额3488.4亿，同比增长23.8%，累计销售面积3863.2万平方米，同比大增47.5%。以年初公布的6500亿销售目标计算，上半年完成全年目标54%；若按许家印内部制定的8000亿销售目标，目标完成率则为44%。 业绩大幅增长的背后是恒大今年上半年以来一系列促销政策。 今年2月疫情期间，恒大宣布实施网上销售及7.5折降价促销等政策。在降价销售刺激下，恒大2月份实现447亿销售额。 此后3-6月，分别实现销售620.8亿、652亿、602亿、758亿，在上半年完成全年6500亿销售目标的超五成。 通过计算可知，今年上半年，恒大平均销售价格为9029.8元。而2019年上半年，恒大合约销售均价10755元。今年上半年平均销售价格降幅达16%。 此外，刚刚完成“去地产化”更名的世茂集团，今年上半年实现合约销售1104.75亿元,同比增长10%,累计合约销售总面积629.79万平方米,同比增长13%。 从单月数据看,6月,世茂集团实现合约销售额约为302亿元,合约销售面积为171.56万平方米;平均销售价格为每平方米17604元。而2019年6月，世茂房地产销售均价为每平方米18518元。 今年1-6月，世茂集团平均售价为17541元；而去年上半年，世茂集团平均售价则为18048元。 据此计算，世茂集团今年上半年平均售价相较去年同期下降了2.8%。 TOP10房企中，销售额同比降幅最大的是新城控股。 7月8日晚间，新城控股发布公告，6月份实现合同销售金额约260.66亿元，销售面积约223.38万平方米。 1-6月，新城控股累计合同销售金额约975.21亿元，比上年同期下降20.34%，累计销售面积约877.53万平方米，比上年同期下降16.39%。 根据上述数据，今年上半年，新城控股销售均价为11669.6万元每平米。而2019年上半年，新城控股的平均售价为11664.2万元每平米。平均售价几乎持平。 前五房企四家销售额下滑，TOP100全口径销售额同比下降2.7% 虽然头部房企销售情况受疫情影响不大，但非头部房企受疫情影响的比例明显较多。今年上半年，销售额超百亿的房企共107家，较去年同期减少14家。 销售额超千亿的13家房企中，实现同比增长的有7家，销售额较上年同期下滑的有6家。其中，中国金茂、中国恒大增幅最高。 而销售额500亿至1000亿之间的房企中，有9家实现同比增长，8家销售额同比下滑。 据克而瑞统计，TOP100房企6月单月实现全口径销售金额14517.2亿元，环比增长33%，单月业绩同比增速自4月转正后逐月提升至13.8%。 2020年4月-6月，TOP100房企全口径业绩规模高于去年同期，整体销售恢复情况好于预期。该研究中心表示，虽然疫情对上半年房企的销售、交付、结算等各方面的经营节奏都造成了较大影响，但自3月份以来市场热度回升，规模房企抓住市场窗口期，供货节奏及营销去化力度加码。 从累计业绩来看，1至6月，TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降2.7%。 今年上半年，TOP100房企权益销售额共计3.7万亿元，市场份额为57.5%，上升4.5个百分点。 从销售增速来看，6月TOP30房企中25家房企实现了销售规模的正增长，其中TOP16-30的房企整体销售表现优于其余各梯队。此外，TOP30房企中仅有5家房企的销售增速同比负增长。 整体来看，上半年，40家典型上市房企累计业绩变动的中位数为微增1.1%，相比百强房企累计全口径业绩同比下降2.7%，规模房企业绩表现优于行业整体。 而行业TOP5则表现平平。除恒大外，其余四家上半年销售额均较上年同期有所下滑。 其中，碧桂园2020年1至6月累计实现合同销售金额2669.50亿元，同比下降5.32%。万科2020年1月至6月份累计实现合同销售金额3204.8亿元。按此计算，同比下降4.05%。 融创中国数据显示，今年上半年，累计实现合同销售金额约人民币1952.7亿元，同比下降8.82%。保利地产2020年1-6月，实现签约销售金额2245.36亿元，同比下降11.12%。 融资方面，克而瑞数据显示，上半年95家典型房企融资7464.43亿元。 此外同策研究院报告指出，6月40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币1303.56亿元，环比上涨114.62%。 随着疫情防控形势好转，加上房地产市场逐步回稳，房企融资于6月显著回暖。 融资成本方面，今年以来，房企发行的各期限债券平均票面利率在4%-6%之间。整体看，平均发债成本没有超过6%，且数量较集中的3年期和5年期债券平均利率未超过5%。
(罗琨)2020年以来，信用债“资产荒”叠加地产调控放松预期下，地产债呈现供需两旺的局面。贝壳研究院数据显示，2020年上半年房企境内外债券融资约6506亿元人民币，是2019年全年融资额的53%。据Wind数据统计，上半年房企在境内市场共计发行3640.91亿元债券“补血”，为近四年来最高峰。 分析人士指出，目前随着各城市陆续复工，房企销售及回款将逐步改善，但房企流动性压力仍需一定时间缓解，且下半年将迎来偿债高峰，房企仍面临较大偿债压力。 房企密集发债止渴 从境内市场来看，上半年共计发行407只地产债，总金额为3640.91亿元，相较去年同期上升14.9%。受信用债资产荒影响，地产债作为优质版块受到市场青睐，地产债整体信用利差有所下行。Wind数据显示，今年以来，0.5年期以下房企债券平均年化利率为2.56%，而0.5-1年期平均利率为3.11%，为近年来较低水平。 境外发债则一度在4月陷入冰封状态，不过5月以后逐渐解封。相较于境内债而言，美元债市场以高收益债居多，如花样年控股、鸿坤伟业等发行美元债成本均在10%以上。 地产主体之间的发债成本也进一步分化。一些龙头房企能以2%左右的成本低息发债，而一些资质相对较差的主体融资成本可高达20%。在宽松环境下，不少房企在回售期满时选择下调票面利率。以万科为例，6月1日，万科企业股份有限公司发布公告称，拟下调“17万科01”公司债券票面利率，预计在该债券存续期后2年，将票面利率由4.5%调整为1.9%。 从募集资金用途来看，房企发债主要还用于偿还旧债，因此上半年净融资仍处于紧平衡状态。天风证券固定收益分析师孙彬彬指出，尽管信用债发行量较高，信托、ABS小幅收缩，海外债仍面临再融资困境。整体来看，在银行信贷这一最重要的资金来源的支撑下，房地产行业的资金面维持了紧平衡的状态。 下半年，房企也将迎来偿债高峰。贝壳研究院数据显示，约有5588亿元待偿还，同比增加58%。东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞向中新经纬客户端指出，从稳定房地产市场发展的角度看，预计未来融资政策仍将在严控房住不炒的红线基础上，强调对房企的政策性帮扶，短期内再度收紧的可能性较小，仍将保持边际宽松。但中长期看，国家层面多次提出保持政策连续性、一致性、稳定性，坚持“房住不炒”的基调背景下，房企融资政策难以大幅宽松。 这类房企或有违约风险 2019年，房地产市场洗牌加剧，全年有数百家房企发布破产相关文书，还有中弘控股、银亿股份、颐和地产、国购投资、华业资本等五家房企实质性违约。今年以来，一些地产主体的信用问题也引发市场高度关注。 方正证券指出，疫情期间，销售回款仍然坚挺，且其他融资方式未出现明显变动的房企，未来信用风险较低业绩增长也将更加稳健。对债券融资、银行贷款、非标融资这三种外源融资方式依赖明显加大的主体，虽然当下的资金压力得以缓解，但内源性资金补给不足，未来仍将承担较大的偿付压力，后续信用风险依然需要警惕。 谢瑞分析称，一方面，当前违约房企基本为区域小型房企，土地储备质量不佳，同时项目集中于个别城市或个别项目，容易受到区域政策冲击从而对现金流产生较大影响。另一方面，行业降杠杆，旅游、豪宅、商业地产占比高的房企回款慢。相较于普通住宅地产，旅游、豪宅、商业地产去化回款速度慢，资金占用大，在融资及调控政策收紧时，不能快速销售回款或处置缓解流动性压力。最后，多元化扩张业务、无序并购风险高，资金占用大加速偿债能力指标恶化。 随着2020年下半年偿债高峰的逼近，是否会有更多房企倒下？据孙彬彬总结，房企违约或遭遇严重流动性困难前，企业融资成本上升，融资难度加大，体现为财务费用率上升和筹资性现金流的恶化；流动性紧张，拿地放缓，营运能力下降；从样本房企来看，普遍的现金短债覆盖比较低，且与经营性现金流一样，在违约或危机发生前快速下滑。
内地房企依旧在不断“扎堆”赴港上市，即使失败，也要重整旗鼓二次“递表”。 “相关房企赴港上市一方面是境外融资成本偏低，另一方面是国内上市虽然已更加便利，但是更注重科创企业。因此，很多企业纷纷赴港上市，通过融资缓解自身资金压力，并谋求转型发展。”在中国国际经济交流中心经济研究部副部长、研究员刘向东看来，当前我国房地产市场面临着优化调整，加之疫情影响下地产市场竞争会更加激烈。下半年，预计还会有不少处转型中的房企加快赴港上市的步伐。 赴港上市再“扎堆” 6月28日，绿城中国发布公告称，拟分拆绿城管理并于联交所主板独立上市。这便意味着一旦成功上市，绿城管理将成为绿城系继绿城中国和绿城服务之后的第三个上市平台，也将是中国首家上市代建公司。根据招股书，绿城管理2019年全年共实现销售额2018亿元，代建贡献了664亿元的销售，占企业总销售额的比例为33%。 这只是2020年内地房企IPO的冰山一角。搜狐财经不完全统计发现，2020年上半年以来，已有鹏润控股、金辉控股等14家内地房企申请在港上市，区域性房企也集中申请IPO。 祥生控股如果上市成功的话，或将成为2020年最大的内房股IPO。招股书显示，2019年祥生控股营收355.2亿元，复合年增长率高达137.6%，净利润32.09亿元，较2018年同比大幅增长650%。地产界”老兵”金辉控股也在其中， 2019年其实现营收259.63亿元，复合年增长率为48.5%。 克而瑞研究中心公布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，金辉控股位列第40位。祥生控股与金辉控股，也是前40强房企中仅剩的未上市企业。 大唐地产、三巽地产、上坤地产等区域型布局的房企也在IPO大军中。 大唐地产是第三次冲击IPO了。2009年11月，大唐地产第二次递交招股书，但但在交表后的六个月内其IPO未有进展，招股书失效，大唐地产第二次IPO折戟。数据显示，大唐地产2017年到2019年收益从40.19亿元增加至81.08亿元，复合年增长率约为42%；纯利由24.13亿元增加至6.27亿元，复合年增长率为23.2%。 此外，建筑类公司中天建设、中宏控股，主业为绿色园林设计和家装的雅居乐旗下雅城集团，也在上半年开启上市之路。以雅城集团为例，2017年-2019年公司营收分别为15.48亿元、35.09亿元、50.92亿元人民币；年内利润分别为2.64亿元、4.90亿元、8.22亿元，年复合增长率76.3%，营收和利润都出现大幅增长。 物管企业受资追捧 2020年上半年，物管企业上市也依旧火热。 “上世纪90年代开始，房企盖房买楼，就会成立相关的物业共公司为业主提供给服务，只是附属品。众多物管企业‘递表上市’的背后，是地产企业的艰难转型的一个缩影。对于那些资本雄厚的企业而言，一旦转型，与房地产高关联度的具体细分领域，就是其最先‘瞄准’的目标。”一位不愿具名的业内人士说道，将物业服务分拆上市，既能为企业融资，又能把手头的资产“盘活”，是“性价比”较高的选择。 6月24日，荣盛发展旗下荣万家生活服务、合景泰富集团旗下合景悠活均首次提出上市申请；同日，正荣集团旗下正荣服务集团有限公司，也正式通过港交所聆讯，金科智慧服务赴港IPO申请也获中国证监会受理。 此外，还有弘阳服务、金融街物业、建业新生活等多家物管企业，也在上半年通过了港交所聆讯。 但拆解来看，不同企业的盈利能力、市场规模等也不尽相同。 据荣盛发展公告，2020年一季度荣万家营业收入4.05亿元，利润总额0.68亿元，净利润0.51亿元，实现疫情之下的逆市增长。招股书显示，2017年至2019年荣万家实现收入分别为7.09亿元、8.79亿元和12.5亿元；实现净利润分别为4192万元、7487万元和1.1亿元。荣万家仅今年一季度的净利润，就超过了2017年全年，达到了2019年全年的近一半。 作为一家以商务物业服务为特色的物业企业 ,卓越集团旗下物业公司卓越商企服务集团有限公司（简称“卓越商企”）已于5月31日向港交所递交招股书，海通国际和海银国际担任联席保荐人。招股书显示，越商企2017年至2019年收入从9.47亿元增至18.36亿元；截至2019年12月31日，公司在27个城市拥有308个在管项目，总面积为2350万平方米。 卓越商企近三年营收，图片来源：招股书 “房地产公司正由投资建设转向投建运一体化发展，物业管理上市也正突出这种转变，即存量时代运营发展更为重要。”刘向东则认为，近年来港交所青睐物业服务类公司，对于房企来说物业服务正创造着巨大的价值。新冠疫情加快了房企拆分物业上市的步伐，物管企业在接下来长的一段时间内，依旧会是资本市场的“香饽饽”。 债务压顶 渴求资金 冲击IPO的道路上，不乏失利者。 此前万创国际(中国)有限公司(简称“万创国际”)四次IPO闯关失败，海伦堡中国控股有限公司(简称“海伦堡”)两次IPO未果；上文中提到的港龙地产、三巽控股、大唐地产三家企业，也是在今年招股书失效后迅速更新，二度递表。 可见，赴港上市也非轻而易举，所面临的难关也不少。那为何还引得众多企业披荆斩棘往前冲呢？上述不愿具名的业内人士认为，房企 “扎堆”上市的背后，和其债务压顶，急需资金输血密的现状密不可分。 中国房地产测评中心发布的 《2019中国房地产上市公司测评研究报告》 数据就曾显示，125家上市房企资产负债率均值同比上升3.04个百分点至68.09%，净负债率均值同比上升2.65个百分点至92.52% 。2020年上半年赴港上市的14家房企，也或多或少的无法回避这个问题。 位居赴港IPO14家房企营收榜首的祥生控股，其2017年-2018年资产负债率分别为98.08%和97.64%，2019年依旧高达95.43%。金辉控股在面临“高负债”的同时，还出现了毛利率不断下降，占比最大的物业开发及销售板块毛利率下降最快。其中，住宅物业开发及销售从2017年的30.1%降至2019年的20.1%，商业物业开发与销售从2017年的50.8%降至2019年的36.9%，下降13.9个百分点。 “不论成功分拆上市，还是递交IPO申请，物业股有一个共同点，就是业务高度依赖母公司。”一位业内人士对搜狐财经表示，有些房企分拆物管业务上市，更像是为了圈钱。 “当然不排除分拆可以在一定程度上，聚焦主业提升主业的经营水平。但如果盲目跟风，也许会适得其反。” 事实上，自新冠疫情爆发以来，房企日子一直不好过。虽然有“线上房产家博会”、“直播卖房”、“云售楼”等线上销售方式C位出道，但各家房企仍面临资金周转与销售汇款压力。 图片来源：网络 “上市虽然是为了获得低廉融资，但最终目的还是为了更好的开展经营。如果企业不能够利用上市获取融资的情况开展转型创新，那还是会被市场淘汰。”刘向东预测，下半年预计还会有不少处转型中的房企加快赴港上市的步伐。国内房地产市场将会迎来新的洗牌，兼并重组可能会增大，具有实力的大型房企可能更具有优势，市场集中度可能会进一步提高。 “就当前而言，即便顺利通过递表、问询、聆讯，上市之后企业或许还要面对认购不足、开盘遇冷、股价破发等多重考验。增强自身造血能力和市场竞争力，才是企业维持长久生命力的基石。”他补充道。
复杂多变的2020年上半年已结束。 我们将推出系列文章，全面复盘上半年房地产市场，并给出下半年市场的预判。 在国内疫情趋于稳定的情况下，房地产市场也从停摆、断崖式下跌的行情中走出来，并以超预期的速度稳步复苏。 展望下半年，分化或成常态，行业销售规模预期微降5%，但机会仍旧存在。 政策： 中央要稳地方要放 从政策层面看房地产市场，我给出了八个字“中央要稳地方要放”。 今年政府工作报告对房地产的描述很短，是最近几年中最短的一次。在这其中，一共有两个重点，一个是“房住不炒”，二是“因城施策”促进房地产市场平稳健康发展，两点加起来只有38个字，核心是一个“稳”字。 今年整体市场受疫情影响较大，我曾表示，房地产是中国经济的压舱石，这一点在此次疫情过程中表现得特别明显，只要房地产能够稳住，整体经济也能够企稳。 对于政府特别要求的“稳就业”来说，房地产也起到了至关重要的作用。房地产是中国最大的制造业，房地产所带动的相关建筑行业几乎占据了整个中国目前制造业就业人口的40%，只要房地产行业“稳”，建筑业也能稳住，就业亦然。 在“稳经济”、“稳就业”之后还有一个需要稳的是“财政”，从今年上半年来看，各个地方的财政收入压力巨大，如果把房地产市场稳住，地方财政收入就不会有问题。 这主要分成两个层面来看，一个是土地出让收入，一个是房地产直接税收。只要房地产市场“稳”，那土地出让这块就不会有问题；税收方面，若按销售金额10%去粗略估算房地产税收，去年约16万亿的房地产销售额，约有1.6万亿的税收，这1.6万亿对整体的财政收入的影响是巨大的。 因此，中央是希望房地产行业能够平稳健康的发展的。 对于地方政府来说，主要以助力稳财政、稳经济、稳就业为核心。今年1-4月，整体财政收入滑坡，如果去除房地产，包括土地出让金、房地产各项税收等，整个财政都会受到很大影响。 在土地出让相关政策方面，重点是取消限制性规定、增加优质土地供给、延期或分期缴纳土地款、延长竣工期限。值得注意的是，由于每年政府的土地指标是固定的，各地以面积配置，但是同样的面积，市中心的高端住宅用地和远郊工业用地的价值不一样，因此建议增加优质土地供给。 至于延期或分期缴纳土地款等，我认为一个城市如果可以适当放松一些政策限定，实际上是在为整个市场的活跃度做贡献。未来三四五六线城市的土地政策可能会进一步放松。 有关房地产交易方面的政策则主要以放宽预售、限价放松、人才新政变相松绑限购、购房补贴、公积金政策调整为主。 02 行业V型反转： 从20年最低到快速回升 从行业周期来看，这一轮的房价调整从2018年的下半年开始启动，在去年5月份金融新规出台之后市场一路向下，到今年的1月份出现疫情之后，在今年的2、3月份的市场继续直线向下完成最后一步。 今年二季度是市场进入到一个全新的阶段，2018年下半年以来将近2年的调整周期结束，未来进入相对平稳的新周期。我认为二季度之后的回稳、回升不会重复过去4次调整中快速量价齐升的状况，接下去可能会在一个相对狭窄的箱体中稳步波动，既不会出现量的大幅度上升，更不会出现价格的大幅度提升，这一轮的发展我认为会相对更加平稳。 从销售规模来看，今年的1、2月份或者说一季度创造了20年来的一个新低，特别是同比的销售增长速度是20年来最低的一次，增长速度是-30%。进入4、5月份，整体回升非常快，从单月看，4月份已经是个位数的负增长，5月份已经同比上升，从累计数据来看，1-5月份的销售面积的累计下滑，目前处在-10%左右，所以整个销售的回升速度还是比较快的。 从开发投资额来看房地产开发投资回升更快，完成了明显反转，一季度整个的房地产开发投资增速是-16%，1-5月份的整体数字已经回升到0%，3月以来累计同比降幅持续收窄至0.3%，所以说房地产开发投资在一季度拉了整体经济的后腿，而在二季度又是整体经济回升的主要推动力。 2020年5月新开工面积同比转正、累计同比降幅收窄至12.8%。 土地购置面积则同比收窄至8.1%，但今年优质土地较多，同样面积下，土地的额外价位更高，所以从金额上看已经恢复。 03 城市市场： 持续复苏，5月成交同比转增 从新房市场来看，上半年供应压力普遍比较大。4月新房供应量达到上半年峰值，5-6月供应略有回落，推盘量不及2019年月均，二线同比跌幅最大超10%。原因在于，去年下半年金融政策对房地产市场的过多限制性，导致今年二季度整体供应节奏无法跟上。新房成交情况整体表现超乎预期，上半年累计跌幅收窄至14%，其中，3月份开始市场快速复苏，5月份已同比转增，6月略有回调但仍超2019年月均水平。 从二手房成交情况来看，3月下旬二手房市场逐渐恢复，速度略慢于新房市场，但二季度快速回升，6月二手房成交面积同比增长12%，创近一年内新高，恢复速度超预期。 土地市场上半年整体热度较高，4、5月份快速复苏，6月阶段性回调，成交规模已达近两年常态水平。由于市场热度较高，核心一二线城市优质土地出让带动溢价率再度走高。克而瑞监测的数据显示，6月300城土地成交溢价率达到16.8%，地价结构性处高位，3月以来，流拍率持续低位运行。 04 分化： 城市涨跌互现，豪宅火热、刚需接棒 分化，是上半年的关键词。城市之间分化明显，城市内部整体表现出3、4月份豪宅火热，5月份刚需接棒，一个城市当中一部分楼盘摇号抢房，一部分楼盘即便促销也没有客户来，整体呈现出“冰火两重天”的现象。 上半年，供应方面各个城市之间差异非常明显，其中郑州、杭州等新增供应同比超30%，深圳、宁波等跌幅超40%，南京、杭州等城市累计成交同比转增20%左右，重庆、西安、长春等跌幅超30%。显而易见，好的城市几乎不受疫情影响，从3月开始就一路火爆，甚至同比上升，但弱一些的城市疫情就像导火线，整体成交明显回落。 一个很有意思的数据是16个“高点城市”将城市之间分化差距拉大。一部分城市疲软的情况下，仍然有16个核心城市在6月份成交显著放量，其中，杭州、厦门等6城成交面积创2019年以来单月新高。 此外，4月是一个分水岭，3-4月，各地成交主要以豪宅为主，5月刚需盘接棒。上海、深圳豪宅成交持续提升，南京、青岛等翻倍增长。其中，杭州1000万-2000万豪宅卖出1551套，呈现翻番式增长，上海3000-5000万豪宅上半年卖出443套，同比增长31%，另外，单价15万元/平方米以上的豪宅，上海卖出67套，同比增长131%。上海北京深圳豪宅依旧坚挺。 各城市二手房市场表现分化明显，北京、深圳、南京、杭州等6月成交情况已达近两年高点，成都、苏州等同比仍跌40%以上。 项目分化严重也是上半年市场重要表现。疫后深圳、杭州、成都等核心城市高价盘去化速度加快，豪宅成交占比大幅度提升。具体到3-4月来看，深圳、南京、郑州、济南等高端市场火热，呈现出“一房难求”的现象，但上海、广州、济南等核心一二线城市远郊刚需盘去化惨淡，对比5-6月，4成以以低档产品驱动，客户刚需化特征明显。项目分化的主要原因是，5月以来，杭州、成都等高性价比、低档项目频频再现“万人摇”。实际上，出现“万人摇”一定是政策出现了一些问题，需要特别提醒地方政府，不能让因“限价”导致的价差现象持续下去。 上半年，土地市场也出现了明显的分化。一线城市加快供地、成交建面同比增68%，TOP10城市成交涨多跌少，因此今年是买一线城市土地最好的时机，深圳由于供应的问题量会少一些，北京上海和广州今年将创下最好记录。出让金额一线同比增86%，二线下跌，三四线持平，杭北上广等热点城市居金额榜前列，其中杭州、上海和北京土地出让金均破千亿元。重点地块来看，上半年上海徐汇滨江地块创全国总价新高，北京曾两度刷新今年最高单价纪录。这意味着，今年一线城市和强二线城市的土地出让还是相当火爆。 05 非住宅市场： 压力更大，或持续数年 对比住宅市场而言，非住宅市场就没有这么乐观了。住宅市场一季度下降明显，但二季度复苏速度非常快，但非住宅市场压力非常大，疫情带来的压力将持续数年。 其中，办公楼整体供过于求，未来三年，一线城市供应量持续增加，深圳未来供应要占到当前总体存量的80%以上，上海在30%多，广州大概在50%左右，北京也在50~60%之间，未来供应量加大，整体的市场存在比较大的压力，去化速度放缓，北上广深去化周期分别为16年、11年、10年和30年，租金和出租率出现不同程度下降。 商业是房地产行业中受疫情影响最大的板块，重点城市商业出租率和租金双降。过去十年，由于受到电商的冲击，整体零售业态大幅度削减，用了大概3-5年时间，发展成为体验式商业业态，疫情导致体验式受到重创之后，接下去能够替代体验式商业的又是什么样的商业，这可能也是留给商业地产商的一个比较大的问题。 酒店行业今年也受到重创，疫情直面冲击旅游业，酒店市场仍不容乐观。6月份，国内一些商务酒店有所恢复之后，酒店整体的入住率开始迅速回升，但是还不足以支撑比较高运营成本。再加上北京疫情的反弹，也对酒店的复苏产生了一些影响，未来酒店业和疫情的控制密切相关。 06 房企销售： 业绩超预期，头部房企回升速度更快 今年上半年的房企销售超预期。2、3月份的时候我们对销售的预测还是偏保守的，我们认为受疫情影响，房企销售绝不可能出现和去年同比上升的情况，但没想到一部分头部房企的回升速度非常快，甚至超过了去年同期。 从具体业绩表现来看，单月业绩同比逐月回升，销售恢复情况好于预期。1-5月，单月业绩同比逐月回升，1、2、3月同比回落，4月开始已经同比略微上升0.6%，5月份上升了12%。 各梯队销售入榜门槛降低，3月以来降幅收窄，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100的门槛大幅下降，但整体的降幅在收窄，百强门槛降幅最大，达27%左右，十强门槛只降了6%，所以“强者恒强”还是有道理的。 与此同时，规模房企竞争加剧，集中度进一步分化。规模房企能在这一次疫情中抓住机会的话，一方面能巩固行业地位，另一方面也有条件脱颖而出，特别是对储备到位、现金流稳定的房企来说，是一个弯道超车的好机会。 我认为，年内“促销售、抓回放”仍是重要目标。 07 房企拿地： 总体谨慎，二季度拿地“小阳春” 1-5月，20强中的很多房企表现还是非常不错，5月份20强房企中有一半的增长速度还是比较快的，像碧桂园，同比去年同期有涨有跌，但到了5月已比去年同期上升超过10%以上。 从投资的角度来说，总体还是谨慎，但今年二季度出现了“小阳春”，这和去年类似，去年房企也是集中在3、4、5月拿地，今年3月份的中下旬房企开始进入土地市场，4、5月出现了拿地的下降。 从集中度来说，TOP10投资集中度持续下滑，第二梯队“冲规模”势头显著，TOP10、TOP11-20拿地速度比较快，因为TOP10去库存的要求较高，拿地相对来说更加稳健和保守，但是十强拿地在今年上半年的占比37%左右，11-20强占比24%左右，加在一起前二十强占比超过60%，所以说强者恒强，土地仍然集中在少数的20强房企手上，接下去TOP20和后面的差距还会进一步的拉开。 今年上半年拿地态度整体先抑后扬，部分城市疫情后土地市场快速复苏。 从投资强度上来说，百强的拿地需求在二季度得以释放，11-20强的投资强度最大，我们从大体相同情况来看的话，1-5月份的整体拿地销售比已经达到了0.37，相比3月份的不到0.3要好很多，说明房企拿地态度都偏于正面，对未来的预期也相对看好。 3月主要还是国企、央企在拿地，现金流充沛但资金成本比较低，在3月拿到了一些便宜的土地，浙江企业在一季度成为拿地的黑马，和去年下半年也是有关系的，它们都有突破需求。 从4、5月看，基本上TOP50房企，特别是TOP20房企拿地都是非常快的。其中碧桂园、中海、中粮、融信这些都是进行补货，快速拿地。 4、5月销售TOP50房企投资金额比一季度上涨了50%，从这个数字当中我们也可以看到这些房企对于拿地积极性的恢复速度都是非常快的。 从投资方式来看，招拍挂、合作拿地为主。招拍挂这次的占比达到了91%，只有9%是收并购的，和前两年有较大的改变，前两年收并购的比重较高，这主要是由于一方面收并购中的坑比较多，另外收并购的机会现在也越来越少，所以招拍挂就恢复了。 另外，合作拿地现在是主流，房企之间也需要合作，我觉得这应该是未来房企投资的一种方式。 投资结构中，中西部二线城市仍是重点投资区域，长三角地区竞拍最为激烈。中西部占比44%，长三角占比36%，但是中西部主要还是集中在少数城市当中，比如说西安、武汉、郑州、成都这些城市都是排在前列的，所以应该讲中西部的单核城市、省会城市受青睐。 08 房企营销： 转战线上营销，直播卖房常态化 从营销的角度上说，房企开始转为线上营销，2020年是线上营销的元年，或者应该说直播卖房元年，但是今年的直播卖房变成了常态，就像我们今天开视频会、开电话会、开网络会，也成为常态一样，今年的疫情也改变了房企营销的生态。 随之也出现了几大现象，如疫情之下房企转战线上售楼处，投入成本不高，展示效果又好的线上售楼处，目前已然成为了营销标配。 第二大现象则是从4月份起，尤其是6月份之后，网红、大咖、明星开始纷纷加入房地产卖房直播行列当中，我觉得这也是行业的一个进步。 第三大现象这是房企购房节持续上线，并热衷发放购房优惠券，特别是一些四五线城市，优惠折扣最低7折，有的房价甚至回到了三四年之前。 09 房企融资： 融资环境维稳，成本结构性下降 从房企融资情况来说，目前的融资环境相对比较稳定，稳定不代表乐观，从去年5月份开始，整体房企融资压力较大，由于没有新的政策出台，在过去的一年中，各大房企已经想出了各种各样的应对之策。由于对现金流的重视，今年百强房企中出现风险的房企相对减少。 总体来看，今年上半年房企融资规模有所下降，但仍在逐步恢复之中，5月下旬，境外美元债重启且快速恢复，这使得规模房企的融资成本出现微降，与此同时，今年上半年境内债的发行规模也高于去年均值，成本也在下降，其中TOP11-30房企降幅最大。 今年房企仍在积极赴港上市，其中千亿房企祥生也已递交了上市申请，我认为今年可能会也会成为房企上市的高峰年，此外，物业企业上市潮延续，2020年预计有起码12家物业服务企业上市。 10 2020下半年展望 2020年整体政策继续保持平稳：2020年下半年，我认为政策肯定会继续保持平稳，其中中央政策还是强调稳定，地方政府可能会根据实际情况因城施策，总的政策趋势还是相对宽松为主，除非有个别城市出现了大幅的上涨、炒房等情况，否则今年没有太大的必要在政策上收缩，主要因为今年整体情况来看，经济压力仍然巨大。 2020行业销售规模预期微降5%：今年的行业规模，主要是指销售面积，我觉得会微降5%左右，主要由于三四线城市今年的整体销售压力相对比较大，一二线城市可能保持略微增长，综合全年来看，销售规模应该微降5%，如果销售面积下降5%，全年销售金额约在16万亿，销售面积约为16亿平方米，仍是历史相对较高区域。 下半年市场整体小幅波动，城市、项目分化将进一步加剧：从市场成交情况来看，我认为今年下半年会出现小幅波动，三季度从成交量来说可能会有所回落，城市之间、项目之间会出现分化。特别是一些非长三角、粤港澳区域范围内的三四线城市，他们的楼盘去化压力会更大。 土地供应将进一步加大，竞争有所放缓，非住宅和三四线供过于求：由于今年二季度开始供应有所增加，今年下半年整体土地供应会比今年下半年出现明显增长，同时竞争会有所放缓。同时，非住宅类土地及三四线城市的土会出现供过于求的情况，但是供过于求不等于没有机会。 TOP30房企销售表现较好，部分房企会迈入千亿行列：从销售上来说， Top30房企表现还会继续保持，我个人觉得今年约有四五家企业会迈入千亿房企行列。 物业仍是资本市场风口：从物业角度上来说，今年下半年物业仍然是资本市场的风口，只要几家最大的物业公司没有完成上市，比如恒大、华润、万科，那么物业市场我仍然比较看好。 房企利润从评估增值到减值，持有型资产规模较大的企业要做好减值准备：有一点我认为需要特别提醒，从全年利润角度来看，今年受疫情影响，商业和写字楼的评估，可能会出现减值。所以持有资产规模较大的房企要做好减值准备。
星雯 6月30日，CRIC&EbaaS“2020易居数据资产大会”以直播方式于线上举行，共话不动产数据资产化的方向，探讨前沿科技与不动产的深度结合。易居中国携手头部房企、科技公司共同见证“构建行业主链，共建数字生态”的新起点，共创不动产大数据资产平台生态圈！>>>点击观看直播 易居企业集团CEO丁祖昱出席并发表《2020年上半年房地产行业表现与下半年展望》主题演讲。 丁祖昱认为，政策方面，下半年政策肯定会继续保持平稳。中央政策还是强调稳定，地方政府可能会根据实际情况因城施策。 行业规模方面，销售面积会微降5%左右，2020年一二线整体的销售规模可能会保持或略微上升，但是由于三四线销售的压力相对比较大，所以全年销售规模应该降5%左右，如果销售面积降5%的话，销售金额可能会持平。因为今年的整体房价由于一二线城市的占比销售占比上升，整体的均价还会有所上升，所以全年的销售金额可能会持平，到年末就会出现两个16，一个是销售面积在16亿平方米左右，一个是销售金额在16万亿左右，仍然是历史相对较高的水平。 从城市市场情况来看，还会出现小幅波动的状况。二季度也冲的比较猛，三季度是淡季，从成交量上来说可能会有所回落。各城市之间，项目之间也会出现一些分化。特别是如果限购限价相应的放开之后，如果没有什么太大的一二手房的差价的话，也不会出现一些万人摇的状况。那么有一部分的项目投资价值也会削减到趋近于0。一些远郊的项目，如果没有投资客的拉动，单纯靠自用的刚需客户来去化的话，压力还是比较大的。特别是在一些三四线的城市，粤港澳的三四线城市，楼盘的去化压力还会更大一些。另外非住宅这一块的去化压力也会更大一些。 土地供应方面，供应规模还会进一步的加大，因为今年二季度开始增加供应的很多，土地供应还是都要走程序的速度还没有那么快。今年下半年整体的土地供应会比上半年有明显的加大，竞争会有所放缓，特别是到了7月份之后，下半年出让土地拿完地之后，下半年再开盘再回款的可能性就比较小了。房企也没有那么着急了，所以会根据实际的市场状况来进行购买，所以今年上半年特别是四五月份出现的那些几十家强一块地的这种状况，可能下半年就会比较少见。当然一二线的黄金地块除外，这些地块本来就是非常稀罕的，如一旦出来之后，肯定会受到所有房企的关注。另外非住宅和三四线会出现供过于求的状况，这一点也提醒大家注意，但是供过于求不等于没有机会，如果非住宅或三四线供过于求的话，反而可能会在地价上出现一些机会。 丁祖昱建议，房企下半年应该对非住宅和三四线的土地多关注一些，说不定就可以选到一些相对来说价格较低，空间较大的一些好地块。 从销售说， Top30的房企表现还会继续保持较好态势，今年仍然会有新加入到千亿行列的房企，预计有四、五家，当然迈入千亿行列的房企的数量也在逐年减少，总的来讲，由于前30强房企的占比越来越高，也会使得后面的房企再要上台阶的难度会越来越大。另外由于整体融资的限制，要利用高杠杆迅速的上台阶，本身难度也比三年前要高很多。 从物业角度看，丁祖昱认为今年下半年物业仍然是资本市场的风口，只要几家最大的物业公司没有完成上市，比如说恒大、华润、万科这些物业公司没有完成上市，仍然比较看好物业市场，但是一旦这些大的物业公司都完成上市之后，物业也会迅速分化，物业本身的价值也会趋向于更加理性。还是要抓住今年下半年的窗口期，能够分拆物业上市的房企还是要加快进度。 除此之外，丁祖昱还提醒，受疫情影响，持有资产规模较大的房企要做好减值准备。
离6月结束尚有一周的时间，房企本月的发债量已接近5月全月的水平。据克而瑞证券数据显示，6月以来，国内房企境内共发债92笔，发债金额为694.5亿元。尽管在金额上较5月全月的771亿元尚有距离，但发债笔数已超过5月全月的81笔。 与此同时，房企美元债的发行自5月6日结束了长达50天的冰封期之后，6月至今，房企境外发债共19笔，发债金额为46.1亿美元，分别环比上涨216.7%、172.4%。 在发债利率上，本月房企平均发债利率为4.48%，略高于今年2月至5月的平均水平，但仍处于行业低位，同比下降26.19%。“一般来说，由于银行层面年中季末考核，6月份市场流动性普遍偏紧。”一名券商研究人士表示。 排名靠前的房企发债利率仍然较低。比如，万科一笔20亿元的公司债于6月18日至19日完成发行。其中，品种一实际发行8亿元，票面利率为3.2%；品种二实际发行12亿元，票面利率为3.9%。万科此前公告称，本期债券拟全部用于偿还即将回售或到期的公司债券。 再如，保利发展控股于6月17日发行了一笔20亿元公司债，其中5年期品种票面利率为3.14%，7年期品种票面利率为3.78%。据悉，公司本期债券募资金额拟用于住房租赁项目建设及补充流动资金。 “其实，按照惯例，6月份并非房企发债的热门时间点，今年一反常态的表现主要是因为房企偿债压力较大。”上述券商人士表示，这些债务主要是2015年、2016年的“旧账”。 据克而瑞证券数据显示，国内房企今年6月偿债金额高达944.6亿元。若不考虑未来1年内的债券新发、回售和提前还款，7月需偿债1219.5亿元。后续偿债高峰发生在2021年3月和4月，偿还总额分别为1880.6亿元和2015.3亿元。 梳理发现，本月多笔相继获批的大额房企公司债，其资金用途均为借新还旧。比如，6月18日，融创80亿元小公募债获深交所受理，拟用于偿还公司债券及其他用途；6月17日，远洋92亿元公司债券获上交所受理，首期发行规模不超过16亿元，用于偿还公司债券；6月12日，金融街181亿元小公募公司债券获深交所通过，用于偿还到期公司债券和其他金融机构借款。 另有行业人士表示，房企发债融资积极性较高，还与今年3月初债券实行注册制有关。新证券法规定企业债券发行由核准制改为注册制之后，发债额度审批流程简化，缩短了审批期限，也进一步激发房企发债热情。
近期多组数据显示，土地市场受疫情影响正逐渐减弱，多个城市集中卖地，土地市场有所回温，地价见底回升，溢价率稳步上升。 中原地产首席分析师张大伟认为，房企拿地积极性逐渐提高，多地出现较高溢价率地块成交，使得土地市场热度持续提升。中原地产研究中心统计数据显示，截至6月8日，该机构监测的50个城市土地总成交金额1.8万亿元。从城市来看，深圳、广州、北京等城市地价皆有走高趋势。 “疫情的影响逐渐减弱，多个城市集中卖地，土地市场成交额持续上升。”张大伟向上证报记者表示，目前已经有北京、上海、杭州3个城市卖地金额超千亿元，卖地金额超过200亿元的城市数量达到31个，50个城市的土地成交额超百亿元。 多家机构也关注到土地市场的供需两旺现状。天风证券(行情601162,诊股)地产团队陈天诚观察到，年初至今，百城土地供应同比增速6.07%，成交同比增速-1.07%，基本实现与去年同期持平。其中，一、二、三线城市累计供应的土地量同比增速分别为60.97%、1.98%、4.09%，累计成交量同比增速分别为16.58%、-6.87%、1.95%。 “可以看到一线城市的土地供应大幅提升（或主要由于去年供应较少），伴随的成交也明显增加，土地市场呈现出持续火热的状况。”陈天诚说。 “疫情对房企的资金链影响虽然较大，但随着融资难度降低，部分企业拿地积极性再次提高。”张大伟认为，房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模，特别是一些近年拿地很少的房企，也开始积极拿地。 方正证券(行情601901,诊股)分析师夏亦丰认为，近期房企融资环境相对宽松，融资成本保持低位。5月国内债券发行额同比增长24.2%，平均利率为4.29%。据分析，今年房企的核心竞争力将会落在销售回款、融资量和成本、推货速度三点之上。 房企积极投资拿地的另一个主因是楼盘销售超预期。克尔瑞公布的数据显示，目前百强房企销售已恢复至去年同期九成以上的销售规模。个别房企1至5月累计销售规模已转正，如中国恒大、世茂房地产、招商蛇口(行情001979,诊股)、金地集团(行情600383,诊股)、中国金茂、绿城中国、荣盛发展(行情002146,诊股)等。 由此，华创地产首席分析师袁豪综合分析认为，房地产市场的土地、销售和融资三大基本面改善，助力行业利润率阶段性见底，部分优质房企或将见底回升，由此A股地产板块也有望扭转“市场偏见”，凸显价值。
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