8月房地产企业销售继续稳定增长。克而瑞地产研究中心昨日发布的数据显示，8月百强房企实现全口径销售金额11174.7亿元，环比增长2.8%，同比增长29.2%。从累计销售看，百强房企1至8月实现全口径销售金额73185.7亿元，同比增长4.7%。 8月，百强房企中有近八成实现单月销售业绩同比提升。截至8月末，有近七成房企累计销售业绩超过去年同期，实现同比增长。据克而瑞统计，碧桂园8月实现全口径销售金额810亿元，同比增长32.8%；万科单月实现全口径销售金额590亿元，同比增长33.7%。从行业排名前十房企看，9家房企8月单月销售金额实现同比增长，其中招商蛇口单月增幅最大，达48.2%。从累计销售看，有8家房企1至8月累计销售金额实现同比增长，其中中国恒大累计增幅最大，达21.6%。 8月，30个克而瑞重点监测城市整体成交面积有所回升，同比和环比分别增长22%和5%。一线城市房地产市场继续回温，成交环比增长16%，同比增长39%。北京、上海和广州市场延续高活跃度，同比增长均超30%，广州更是创近年来单月新高。在供应明显放量的情况下，深圳单月成交创年内新高，同比增长56%。26个二三线城市房地产市场分化明显，整体环比增长4%。超七成二三线城市市场热度惯性延续，成交同比均实现增长。 受疫情影响，今年房企整体销售节奏后移，下半年将面临更大的销售业绩压力。从房企供货安排看，下半年房企供货节奏普遍加快，供货量走高。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在公司中期业绩发布会上表示，世茂下半年约2200万平方米（可售货值约4000亿元）的供货主要集中在四季度，供货节奏较去年有所加快，在一二线、强三线城市的供货量较去年同期增长超10%。 “下半年恒大共有约9000万平方米的可售货值，如果这部分货值去化率能达到37%，公司全年6500亿元的销售目标即可实现。”恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧在公司中期业绩发布会上透露，公司内部的销售目标是8000亿元，需要把9000万平方米的货值去化约54%，公司认为该目标可以达到，对完成全年销售目标充满信心。 克而瑞研究中心总经理林波表示，下半年百强房企集中供货将加剧市场竞争，各房企应做好应对措施，保证去化率的实现。 对于下半年土地投拓，房企仍持偏谨慎的态度。万科首席运营官王海武表示，万科一直坚持稳健投资原则，目前公司在手资源可以保证未来2至3年的发展。万科也会不断关注市场变化，抓住良好的投资机会。“我们不会追高，也不会过分保守。”
房地产市场正逐步摆脱疫情影响，呈现良好的复苏态势。记者昨日从中国指数研究院获悉，1至8月百强房企业绩稳步增长，销售额均值为730.9亿元，增长率均值为4.9%。 “今年上半年，受疫情等因素影响，房企营业收入及净利润增速均值出现明显下滑，但房企营业收入及净利润规模整体保持增长态势，部分房企通过进一步控制成本支出、提升运营管理水平，盈利能力得到提升。”中国指数研究院常务副院长黄瑜表示。 除了经营业绩，还有一些较为亮眼的数据。据统计，前8个月，房企发行信用债、海外债的融资成本均有所下降。1至8月，房地产行业信用债平均利率为4.45%，同比下降0.90个百分点；海外债平均利率为8.00%，同比下降0.83个百分点。8月信用债平均利率为4.57%，同比下降0.66个百分点；海外债平均利率为7.09%，同比下降0.64个百分点。 此外，中国房地产指数系统百城价格指数显示，8月百城新建住宅平均价格为15605元/平方米，环比上涨0.50%，同比上涨3.34%。二手房方面，百城二手住宅平均价格为15331元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.00%。 展望后市，黄瑜表示，在各方政策作用下，预计房地产市场走势将更趋平稳。
8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。理辰文化创始人康红恩出席论坛并发言。 >>>点击查看更多干货 康红恩表示，当前环境下，房企严重分化，中小房企生存艰难。在拿地方面，小企业确实比大企业难得多。但在考察全国很多城市后，康红恩发现小企业项目机会仍然很多，大型房企并不能覆盖全部格局。 经过上半年短暂的窗口期，房企融资闸门再次被“拧紧”。“三道红线”融资新规压顶，房企融资压力加大。对于小企业而言，康红恩认为未来投资和拿地策略上有几个趋势。 第一，投融一体化趋势加强。“房住不炒”时代，地产调控不断趋严，房企降杠杆成必然，而非债务杠杆在增加。非债务杠杆的增加意味着企业要更加重视战略合作，这将带来投资模式迭代，对投资的要求也更高。以前融资是房企的一项重要工作，未来大量工作要放在投资上。所以对于小型房企而言，投融结合需重点考虑。 第二，小企业的优势在于好调头。康红恩表示，他们会充分考虑利用滚动开发的杠杆，以较少资本撬动相对较大的收益。 第三，当前投资发生了很大变化，小企业必然要转向价值投资、战略投资、逆向投资。很多房企都把目光锁定在人口流入、产业导入城市，但一些人口流出城市仍在成长。所以康红恩表示，他们正瞄准一些人口流出城市，考虑做一些与城市共同成长的价值投资。
传说中地产商的金融紧箍咒——“三道红线”，第一次摆上台说了。三道红线是说，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。 进会场前，他交出了手机，带了一支笔和一个小本本进去。 他扫了一眼，在座的都是熟面孔。除了央行、住建部、银保监会的领导，还有12家房企代表——恒大总裁夏海钧、万科总裁祝九胜、融创总裁汪孟德、中海总裁张智超、阳光城总裁朱荣斌，以及碧桂园、保利、绿地、中梁等房企的财务总。 这显然是房地产业近两年来罕见的高规格座谈会。央行副行长潘行长主持，住建部副部长倪虹等领导参会。开发商来的不是总裁，就是主管财务线的一把手。 三天后，央行官网和住建部官网同时挂出了一篇新闻通稿：《住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会》。通稿里最重要的一句话就是： 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 传说中地产商的金融紧箍咒——“三道红线”，第一次摆上台说了。 三道红线是说，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。 来的12家房企，红档有三家，恒大、绿地和融创；橙档两家，中梁和阳光城；然后就是黄色三家，碧桂园、万科和新城；绿档的好学生最多，且都是央企，它们是保利、中海、华润和华侨城。 说是座谈会，而且的确让房企一一发言。但发言基本是按照从“坏学生”到“好学生”的顺序来的。 最先发言的是夏海钧。他有点抱怨恒大买了那么多地，且都是按照历史成本入账，这么管控似乎欠合理，应该对资产重新评估。 领导把话接了过来，说我们没精力做评估，我们以年报为准。而且评估的话，你想谁来评估？ 夏海钧说的每个问题，领导都回得有理有据。他的发言很快被扭转过来。 然后绿地发言。张蕴的话术竟然和夏海钧几乎一模一样。领导说： 重复的问题，后面不要说了。 地产商们很快明白，监管意志坚定。这个座谈会更像是传达精神的。“三道红线”势在必行，所以之后融创汪孟德所作的发言，更像是努力争取更多时间来降负债了。 1 座谈会看似很突然，但相关预热，年初就开始了。 从年初开始，一些央企就频频被喊去开会，国资委他们要求必须将总负债控制在一定范围内，不拿地王。他们甚至被告知： 拿了地王，有关部门可能考虑停掉企业的发债，并不许按揭贷款。 过去三十年，中国房地产行业玩的都是空手道。从开发贷再到按揭贷，地产商完全主导了炒楼花的游戏。 如果停掉发债和按揭，无异于釜底抽薪，对房地产业下了死手。 几年前，有一家排名前六的央企曾喊出“重返前三”的口号。现在，很多人笑话他们当时放卫星。但如果没有国资委的条条框框限制，央企的这个目标，实现也并非没有可能。 这次四家参会的绿档房企，都是央企。他们分别是保利、中海、华润和华侨城。等到他们发言的时候，气氛已经轻松了。 他们其实是戴着一朵小红花过来参会的。 这两年，企业的规模的确越做越大，有五家房企冲进了世界五百强。恒大和碧桂园的总资产，也都超过了2万亿，融创总资产也已将近1万亿。 但这其中，大部分资产都是债呀。 一个总资产一万多亿的海航，已经把海南和相关金融机构拖得苦不堪言。一个福晟和泰禾，也将一些地方政府弄得极其狼狈。要是体量更大的公司出问题，对于政府、金融机构和相关利益方，都将是极大打击。 央行也苦房地产的高负债久矣。今年4月底，央行发布了一份名为《2019中国城镇居民家庭负债调查》的报告，该报告对全国30个省市进行调查，当中最引起大家注意的是2组数字： 平均每户家庭都拥有1.5套住房，居民负债76%来自房贷。 很意外，几天后，这份声称“是国内关于城镇居民资产负债情况最为完整、详实的调查之一”的重磅报告，后来从《中国金融》微信号上低调蒸发了。 然后是7月24日，领导在房地产工作座谈会上，明确地透露了一个动向： 及时采取有针对性的政策措施。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。 听一位参加过座谈会的人士说，领导在座谈会上说的话，要比新闻通稿严厉得多。 接着就是8月16日，银保监会郭主席在《求是》杂志上发表了文章。他说未来一段时间内中国的经济供需、国内外市场将同时承压，金融体系势必会遇到很大困难。 房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。 灰犀牛这件事，金融口的领导其实说了好几年。但这次，监管部门是来真的了。 2 接下来，被叫去开会的12家企业将开始试点。他们要在一个月内上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。 不达标者，监管层将对其有息负债规模进行限制。其余房企，将在明年1月1号全部铺开。 当然，所谓的泡沫，不只是上市公司财报中披露的数字。 前天融创的半年报说净负债率达到149%，大幅下降了23%。前几天，兽爷看到一份研究报告，报告里说： 融创跟地方城投公司捆绑在一起做的融资额，行业第一。 更重要的是，这份报告是一家官方研究机构做出来的。 从2014年开始，融创推土机碾过的，不只是宋卫平、王健林、祝义材、邓鸿这些落魄富豪，还有南昌市政集团、武汉地产集团、上海城投置地、山东高速集团、云南城投这些地方国企和城投。他们都成了老孙向行业老大发起冲击的助推器。 比如融创和南昌市政公用集团的合作，协议里的合作范围包括了城市基础设施、投资、建设开发、文旅旅游、新产业发展。也就是说，南昌的这家国企，把自己的所有资源在各个领域和融创共享了。 他们的这份友谊，是一起扛过枪、一起同过窗才能建立起来的。2012年，南昌市政集团拿下了北京东二环使馆区，楼面价高达2.5万。这块地抢到手里之后就成了烫手山芋，2年的时间都没法启动。 融创在2014年介入后， 在这里打造了使馆壹号院，用石材立面、私家电梯、进口橱柜，就让南昌市政集团彻底服气。 后来，南昌青山湖壹号、南昌幽兰特色小镇、山东齐河观澜府邸，都是两家合作。 去年9月2日，孙宏斌带着邓鸿拜访了山东高速集团，双方也是相谈甚欢，山东高速集团还特意叫上了泰山山高•康乐谷项目的负责人。 老孙看了看位于泰安的康养度假项目，就打了退堂鼓，转头去签约了济南春蕾小镇项目，总投资300亿元。 这么一大笔投资，包括了一二级土地开发，即使是融创，也有点力不从心。但这难不倒孙宏斌，项目公司55%的股权是融创的，剩下的股权，属于山东高速集团和济南天桥区的一家投资公司。 房子，融创卖，钱，大家一起出。不过这些动作，监管层也看得清清楚楚。 3 “三条红线”座谈会后，房地产游戏的主要四个参与方（地方政府、房企、金融机构和消费者），至此已经全部进入了实名观察名单。 实名制管理的好处，就是监管不用再隔空喊话，而是可以点对点整改。 经历这一轮调控，中央政府已经发现，地方政府并没有十足动力去撇清楼市泡沫。2019年有大批地方政府尝试为房地产松绑就是证明。 地方政府的难处其实非常好理解的，楼市不热，地就没人买，财政收入就会减少。 到头来，有关部门发现还是企业和个人更好管理一点。 中央和地方政府的压力，最后都落在了开发商身上。在政府操盘最得力的杭州，开发商拿地的标准只有一个——只要是正负零就敢拿，利润能到2%就已经谢天谢地，能到5%就已经烧高香了。 房地产的超额利润时期，彻底过去了。 接下来房企的选择已经不多，要么安心为政府打工，赚小额利润；要么发展别的能力，以此来说服政府给地。 至于降负债这种表面功夫，完全可以人为操作。肉眼可见的是，接下来开发商会拼命剥离资产。保留主体上市公司融资能力。未来一年内，我们也行会看到一轮密集的开发商剥离资产的公告。 对三条红线的破解，房企也有一万种办法。毕竟只有上市公司才公布资产负债指标，非上市房企基本上没法监管。 12家房企的名单出来后，很多人很意外，为什么这几年地产界最大的黑马中梁，负债率风险等级竟然只是橙色？ 2019年底，一家名为华晟集团的新公司成立，宣称脱胎于上市千亿控股公司，立于地产20强平台之上。 华晟所说的这家“地产20强平台”，正是去年上市的中梁。它脱胎于中梁的商开公司，中梁把所有的自持物业都装进了华晟，但它早已经不是一个商业地产开发公司，目前的实控人是中梁董事长杨剑的堂弟杨剑清。 华晟没有太多掩饰自己与中梁的关系，甚至会对外宣称： 提炼控股公司成功因子，组织拉开，快速复制。 两家公司的体制类似，初期共享后台和管理系统。到了2020年7月，刚刚成立半年的华晟宣布，新增货值已经进入房企前100，拥有了将近90亿的货值。他们陆续在江苏的几个城市拿下项目，很多时候都和中梁并肩拍地。 华晟的注册资本金只有500万，项目公司的股权有大量质押，追溯背后的出资人，是很多杭州、上海和江苏的商人。和当年中梁崛起时的思路一模一样。 钱想流入房地产，自然会有渠道流进去。 直接给开发商画红线，实名管理，从侧面证明了泡沫的存在。2015年起，一个一个小泡泡吹出来，最终形成了一个大泡沫。 上周，兽爷好友你包叔体检时做了个尿常规。医生对着他的液体端详很久，说泡沫太多，快赶上卡布奇诺了。泡沫多是因为尿液表面张力太小，张力小时因为蛋白质含量太多，根本的原因是： 肾功能出了问题。
8月28日讯(记者 舒越)杭州本地房企保亿置业集团有限公司(简称“保亿集团”)的规模扩张步伐正在加快。克而瑞披露的数据显示，保亿集团上半年全口径销售金额为77.5亿元，行业排名第120；上年同期为41.7亿元，行业排名第171。2019全年，保亿集团的销售金额为88.5亿元，行业排名第164。 资料显示，保亿集团成立于1991年，目前，开发规模和在管物业面积均超过1000万平方米。早在2011年，保亿集团就曾进入中国房企百强，但很快又被其他房企超越而“跌出百强”。对此，保亿副总裁蔚峥嵘在接受媒体采访时表示：“保亿有机会成为一家千亿房企，但我们没有这样做。我们专注于打造美好生活的方式，把精雕细琢的产品作为理想。” 有房地产评论员告诉记者,“小而美”的房企面临“三座大山”，分别是融资难、拿地难和人才留不住。这些房企一般具有一种对品质的执念，而事实上，在限价背景下，需要“高溢价”来达成的“产品理想”，会变得格外艰难。保亿集团在发展过程中，是否也面临着上述问题？如今销售的大幅提升，是否因为意识规模的重要性？记者试图采访保亿集团，但没有获得回复。 2019年拿地金额78亿元 销售有所提速的保亿集团，在土拍市场的表现也活跃起来。中指研究院披露的数据显示，2019年保亿集团的拿地金额为78亿元，行业排名第96。 记者注意到，保亿集团所拿的部分地块溢价率颇高。以去年2月1日拿下的重庆蔡家三宗地块为例，成交楼面价分别是6373元/㎡、6728元/㎡和6730元/㎡，溢价率分别为40.21%、46.89%和48%。同年11月斥资12.88亿元斩获的杭州临安宅地，溢价率12.19%；11.45亿元竞得的重庆南岸区弹子石组团地块，溢价率则为27.7%。 上述房地产评论员在接受记者采访时表示：“虽然地价不完全代表未来市场售价，但如此多的高价地块集中出现，未来房价很难不受影响。一旦市场进入调整，这对房企的资金链会是个很大的考验。”保亿集团目前的资金状况如何？记者没有获得答案。不过，记者从各地公开的土拍信息来看，保亿集团今年拿地节奏似乎有所放缓，原因外界不得而知。 违法违规事件频被曝出 在加速发展的过程中，保亿集团还出现了一些违规状况。重庆市城市管理局官网今年5月发布行政处罚决定书，保亿荣飞重庆房地产开发有限公司遭处罚，原因是擅自改变建设工程规划许可证及附件、附图的许可内容进行建设。资料显示，保亿荣飞重庆房地产开发有限公司为保亿集团的子公司。 而在去年4月，保亿集团在宁波奉化的项目保亿·未来风景里项目被曝出摇号黑幕事件。据《中国经营报》报道，该次共有505套房源，1545组客户认筹，涉及7500万元认筹资金，现场大屏幕以“序号+客户登记号+姓名+身份证号码”的形式显示相关信息。但在现场认筹过程中，却出现主屏与副屏显示不一致情况，据现场参与购房者爆料信息，“台上才摇到18组90人，大屏幕就出现230人的名单”。不过，随后保亿集团给出的解释是：现场客户量非常大，但因摇号过程中出现投屏问题，摇号中断。 而在今年6月，保亿集团位于宁波奉化的湖风雅园曝出捆绑车位销售住宅，同时要求先购买车位后才能进入选房阶段。随后，当地住建部门对此给出的回复是：已要求开发商整改。”
从去年“23号文”到今年的“资管新规”、“三道红线”，再到最近盛传的“345新规”，房企依靠债权融资杠杆“撑杆跳”获得快速发展的时代正在成为过去。 对于那些正飞在半空的房企来说，撑得越高，摔得越重。但对于优质的房企来说，这却意味着另一个好消息——房企股权融资的时代终于来了。 目前来看，所有政策都指向杜绝风险，瞄准的都是有息负债，在债权融资收缩的大环境下，股权融资正在成为房企未来融资输血的主要通道。而且，股权融资不仅能增加企业现金流，还能同步降低企业负债率指标，达到“一箭双雕”的效果。 比如企业可以通过上市或增发募集资金，增加公司权益，进而实现增加账面现金+降低负债率双重效果，实现“345新规”中扣除预售账款的负债率、净负债率、现金短债比三个指标的同时下降，从而提高企业债务融资额的监管上限，获得更多的现金。 不过，想进行大规模股权融资，有个最基本的门槛——上市公司。 中国目前有2万多家房企，但上市房企只有200多家，“345新规”一出，必然上演“千军万马过独木桥”的戏码。 不论是审批还是发行，未来申请上市的难度都将明显增加。 最幸运的，就是那些赶在“345新规”出台前申请上市的公司。笔者整理发现，目前已在香港联交所交表排队的公司有6家，而这里面有一家比较“异类”的公司，引起了笔者的注意——实地地产集团。 从公司提交的招股书中，笔者发现了一些有意思的数据，整理如下： 一、真赚钱——销售单价VS单方土地成本 实地地产的土储高达1017万平方米，大多数位于广州、三亚、深圳、天津、青岛、武汉、重庆、无锡等热点城市，单价达到13000元/平方米，土地成本却非常低，不到1800元/平方米，远低于其他正在排队的公司。庞大的土储加上丰厚的利润，粤系房企的盈利能力果然不容小觑。 二、真安全——偿债能力+债务结构+融资成本+利息覆盖+现金流健康 值得一提的是，实地地产是唯一一家上市报告期内经营性净现金流连续三年为正的公司。 招股书显示，实地地产的现金短债比是1.58，即使公司直接用账面现金把一年内到期的借款全部清还，还能剩下一半用于发展，在对比的这几家公司中，优秀的现金短债比排名第二。而且短期债务占比28%，信托融资占比25%，远低于所有正在排队的公司，未来还有相当大的融资空间。 整体来说，实地地产的现金流也比较健康。 一般来说，当一家房企正在进行快速的扩张的时候，难免就会像吸金兽一样消耗现金流，大量使用相对容易获取的短期融资和非标信托融资，从而导致现金短债比降低、短期债务比增加、信托融资占比增加，进而导致融资成本的增加。可以看到。除实地地产，其他排队公司都是如此。 在财务报表中，少数股东权益有一个特别重要的作用就是降负债率，通过“引战”，即引入股权投资来增加公司权益，做大负债率分母进而降低负债率。 从实地地产的少数股东权益占比的数据来看，少数股东损益占比与少数股东权益占比接近，几乎可以排除通过“假引战”隐藏债务的可能性，也说明公司在引入战略投资者方面还存在非常大的融资空间。 三、真高效——高速增长毛利率+新纪录上市速度 实地地产2019年上半年营收实现47%的增长，毛利实现高达81%的增长，截至2019年12月31日实地地产的合约负债205亿，按照行业平均回款率80%来计算，公司去年年底就已经实现了256亿的营业收入的业绩，如果保持2019年的毛利率水平，就已经锁定80亿的毛利，增长相当快速！ 按照地产行业的平均交房周期，营收和毛利数据大概率会出现在今年或明年的损益表中。从实地地产的货值储备来看，已经竣工的项目有55万方，在建的项目有624万方，按照13000元/平方米计算，货值高达883亿，最快将在今年和明年开始实现对外销售。若再乘以31.2%的毛利率，这就是275亿的毛利润！这样的发展速度，在排名top20的房企都难以找到。 对投资者来说，发现这样一家具有潜力的房企，最好的享受其发展红利的方法就是买它的股票。好在实地地产正在加紧排队上市，不会让大家等太久。 今年5月20日实地地产向联交所递交上市申请，8月初就已经完成了联交所的第二轮问询，不到九十天。就按照这个进度，创下联交所上市最快记录都有可能。这也充分说明了实地地产在历史经营上的“干净程度”，以及团队的高效的工作能力。 结语 从近年来的政策趋势可以发现，国家现在的管理思路越来越清晰——通过阻断房地产行业原来野蛮粗放的资金吸纳方式，把金融资源投放到更需要发展的行业，同时倒逼房企上市，财务透明，接受监管，防止企业端的债务泡沫破灭引起社会问题。这些政策，虽然现在看来会让很多房企生存艰难，但长远来看，也能让真正的好企业更健康的活下去。
近一个多月，多个部门开始释放调控房地产市场和收紧房地产企业融资阀门的政策信号。日前，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。在此次座谈会之前，相关监管部门就已有意释放相关信号，明确房企在未来较长时间内要着重降低负债规模和负债率。 业内人士表示，在房地产融资更严监管之下，房地产行业一方面要加快资金周转、降低拿地速率，另一方面，也要全面调整资产结构，谨慎业务布局。整体而言，政策收紧旨在进一步防范化解房地产金融风险。由于房地产行业近年来资产结构已在逐步调整过程中，因此不会因为调整而带来更大的金融风险。 债务融资管理阀门再收紧 8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。 据《经济参考报》记者了解，此次参加会议的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。 “对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。”有关人士透露。据悉，此次明确的融资管理规则是此前业内多次传闻的“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。 “控债方式则是根据企业在上述监管指标的具体情况分类进行管理，共分为四档。”上述人士表示，若上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。 “相关管理规则不仅仅是为了降债，更是促调整资产结构。”上述人士表示，企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。据有关人士透露，2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。 高负债扩张将被限制 中国金融四十人论坛（CF40）青年研究员朱鹤日前撰文指出，从现金比率和资产负债率两个角度来考察房地产企业相关债务的可持续性来看，2018年以来，房地产债务可持续性已经出现恶化，但由于近期杠杆率没有进一步提高，债务风险尚在可控范围之内。 业内人士表示，房企近年来整体负债增速是放缓的，不过，2020年房企发债仍保持一定规模，来自路孚特的数据显示，截至8月24日，今年房企在境内市场发债达578亿美元，境外市场达219亿美元，境内市场发债量已经接近2019年全年623亿美元的水平。 东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞表示，2020年上半年房企信用债、海外债和信托产品债券发行加权平均利率分别为4.22%、8.09%和7.94%。融资成本高的房企总体信用等级相对较低，土地储备质量一般，销售回款率相对较低，且债务规模大、财务杠杆过高、非标等刚性债务占比高，短期债务集中偿付压力大。 值得注意的是，在此前集中扩张期后，多数房企迎来集中还款期。穆迪中国房地产行业分析师团队负责人梁镇邦表示，在2021年，穆迪有评级的70家房地产企业的境内与境外债券到期量将有大约950亿美元，这一到期量水平相对较高。到2022年，到期量就会降至600亿美元左右。 不过，业内人士普遍认为，比较大的房企竞争力相对较强，现金流压力可控，偿债风险不大，但一些评级较低的房企偿债风险相对较高。“整体而言，房地产企业近几年的负债增速是在放缓的，而且有评级的开发商一般对现金流把控较好，有能力和信心去应对未来12月内到期的债券。但相对而言，一些规模比较小的房地产企业现金压力比较大，过去几年，出现问题的房地产企业也多是中小房企。”梁镇邦表示。 业内人士也表示，债务融资管理阀门再收紧旨在进一步防范化解房地产金融风险。而且经过近几年房地产行业不断落实“房住不炒”的精神要求，行业资产结构已经有改善，从而有了可以调整的空间，而不会因为调整而带来更大的金融风险。 房企降速调结构已是必然 有业内人士表示，在严控负债的背景下，此前房企依赖高杠杆扩张路径已明显受限，未来房企不得不降低购地速度，加速提高存货周转速度，加快去化，以扩大预售款规模。“对于存量表内负债占比较大的房企，以及前几年销售额不高而今年却大力度拿地的房企，新的规定影响会较大；而对于近两年本就在积极降负债的房企，影响是其预料之内的。” 一位房企财务部门负责人表示。 房企拿地速度或明显下降。有业内人士透露，虽然受疫情影响，但房企并未放慢拿地脚步，高溢价“地王”地块频出。“控拿地、降地价也是这次融资管理的重要原因之一。”上述人士表示。 谢瑞也表示，一方面，融资规模的控制将对房企土地获取意愿产生影响，房企在新增土储方面将更加谨慎，加大项目自有资金投入比重，同时业务区域布局将更加优化，注重部分优质城市群的深耕，而不是盲目扩大进驻城市数量。另一方面，在房企销售回款未有显著回升及债务管理下，房企前期土地储备的开发进度或将有所放缓，在建及拟建项目的资金投入压力进一步上升，对施工结转节奏产生拖累影响。总体来看，在新增土储意愿下降及存货开发进度放缓的背景下，房企资产布局或将出现减速。 “房企首先最重要的应对措施就是加大房地产项目的销售回款，加大资金储备量，项目拓展过程中降低对债券发行的依赖度；其次，需要坚持稳健财务政策，控制企业杠杆水平，提升资金管理精细度，提高资金使用效率，积极进行融资创新；此外，还应减少或剥离非核心业务，聚焦房地产主业，并加大对应收账款、其他应收款等款项回收力度，减少非主业或其他关联方对房地产项目资金的占用。”谢瑞说。
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