一改往昔的传统淡季行情，今年盛夏的楼市销售超出预期。据房地产研究机构克而瑞数据显示，7月至8月，百强房企实现操盘销售金额分别同比增长25.7%、30.7%。更为亮眼的是，8月，百强房企权益销售额同比增速创年内新高，达26%，百强房企中近八成实现单月销售业绩同比提升。 多名行业人士认为，受疫情等因素影响，上半年房企营业收入及净利润增速均值明显下滑。下半年以来，在“房住不炒”的背景下，虽然多个热点城市市场降温，但不少规模房企增加推盘量，以及疫情期间被压抑的市场需求持续释放，弱化了淡季效应。 “深V”走势之后，楼市能否延续稳步回暖的势头？ 上市房企销售加快复苏 随着多家上市房企8月销售数据的出炉，眼下楼市回暖的趋势更加明晰。“经历6月的半年度收关冲刺后，往年的7、8月通常是一个淡季，但今年市场复苏的表现比较突出。”一名房产行业人士表示。 上市房企的最新“成绩单”更是证明了这一点。中国恒大8月合约销售金额约为514.8亿元，同比增长约7.7%；合约销售面积约为532.4万平方米，同比增长约18.5%。1月至8月，中国恒大累计合约销售金额约4506.2亿元，已较6500亿元的全年销售目标，完成近七成。 另外两大头部房企的表现同样出色。万科8月实现合同销售面积422.9万平方米，同比增长52.45%；合同销售金额587.2亿元，同比增长33.06%。碧桂园8月实现合同销售额约609.3亿元，同比增长30.10%；合同销售面积712万平方米，同比增长37.86%。 除了“恒万碧”外，部分规模上市房企8月销售也不俗。如，旭辉控股集团实现合同销售金额、合同销售面积分别为256亿元、181.65万平方米，分别同比增长86.86%、88.12%。合景泰富集团预售额为96.12亿元，同比增长55.8%；预售建筑面积为65.7万平方米，同比增加92.1%。 对于上市房企淡季销售数据逆势增长，业内人士认为并非偶然。中指研究院发布的百城价格指数显示，8月，全国100个城市新建住宅平均价格为15605元/平方米，环比上涨0.50%，涨幅较7月扩大；从同比来看，上涨3.34%，涨幅较7月扩大0.13个百分点。 结转收入集中释放为主因 受疫情等因素影响，上半年房企营业收入及净利润增速均值明显下滑。不过，在进入二季度后，随着疫情防控形势逐渐向好，以及行业有序复工复产，楼市整体已开始出现反弹，并持续至今。在多名行业人士看来，8月上市房企销售业绩进一步爆发，与购房需求、结转收入集中释放有关。 “我们的销售从4月开始已基本恢复到与去年持平，经过5、6月的行业传统旺季后，7、8月的销售仍持续升温。”上海某上市房企的营销部相关人士告诉上证报，去年年底，其所在公司计划在今年上半年新推4个至6个楼盘，但因疫情影响，导致原定于6月推出的两个新盘延迟至最近两个月。 一家国有上市房企的财务人员则透露：“受疫情冲击，今年公司的结转收入将主要集中在下半年，我们个别大区90%的楼盘都是下半年交付。” 上述说法在多个一线城市8月新盘销售数据上得到体现。据中指研究院统计，上海8月商品住宅（不含保障房）新批上市面积超90万平方米，同、环比均增长1倍以上；广州8月后三周商品住宅成交面积同比增幅均在五成以上，其中最后一周成交规模刷新2019年10月以来周成交纪录；8月下半月深圳商品住宅新批上市面积在40万平方米以上，全月规模居近5年高位。 较为宽松的借贷环境，也为前期被压制的市场需求提供了释放的条件。据融360大数据研究院监测的数据显示，今年以来，房贷利率持续下调，已连续下降7个月。7月，1年期和5年期LPR利率分别为3.85%和4.65%，比年初分别下降了0.3个和0.15个百分点。 “金九银十”能否如期而至？ 楼市今年8月的表现，令业界对“金九银十”充满期待。 “进入9月，预计房企会进一步加大推盘力度，加大促销力度及释放优质房源的概率较高，市场成交规模仍有望高位运行。”克而瑞证券分析师董浩表示，各城市市场或将持续分化，核心一二线城市市场需求坚挺，且有强劲购买力支撑。 “我们多个新盘会在9、10月推出，以确保完成年底回款目标。我们也会利用这个时间节点做一些活动，从而带动存量楼盘的交易。”前述上海上市房企的营销部相关人士称。 今年前期频频出手拿地的滨江集团，则储备了相当充沛的货值。公司相关负责人此前接受上海证券报采访时称，在政策允许的前提下，上半年的新增土储基本可在年内开盘销售，实现回笼资金。 “房企的销售回款端压力骤升，将增加开发商启动‘加速销售模式’的可能性。”董浩分析认为，房地产开发的资金来源为融资和销售回款。当融资收紧时，房企会加大对销售回款的依赖度，进而采取“高周转策略”，即加快开工推盘、期房销售。可以预见，趁着“金九银十”的传统旺季，房企会加速销售。 此外，上半年销售情况不尽如人意的房企，下半年必将加大销售力度。克而瑞数据显示，上半年，除中国恒大、滨江集团等房企业绩完成情况尚佳之外，36家标杆房企中近半数目标完成率不及40%，其中有3家甚至低于35%。 但董浩认为，当前热点城市市场监管加强预期不断强化，需求端经历近几月不间断供应带动后，释放节奏或将趋于理性。
在新的监管规则下，少数股东权益占比低的房地产企业可以通过股权合作的方式扩大规模，存在规模赶超的可能性，行业格局有可能出现新的变化。 8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。本文认为，此次调控选择对大型房地产开发企业的财务行为进行监测的主要原因，是房地产开发领域出现了“大而不能倒”的现象，其目的是控制大型房地产企业有息负债规模与增速，防范和化解房地产金融的系统性风险，以期房地产行业稳健发展。但诸如净负债率这一指标的考量标准等值得商榷，监管指标存在调整的可能性，细则还有待完善。 8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。其中对房地产龙头企业的负债比例及规模设置了具体的监测指标，引起了广泛关注。其特别之处在于，以往的房地产调控政策主要以宏观政策手段为主，很少涉及对企业微观主体的干预，而此次调控的核心内容是对房地产开发企业的财务指标设置三条红线，是直接对微观主体行为的调控。 一 融资新政细则仍有待完善 据悉，此新规设置了三道红线和四类风险级别，还有两个观察参考指标。“三道红线”包括：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，把房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部命中，开发商的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。“两个观察指标”包括：拿地销售比不高于40%，连续三年经营性现金流为负，同时需要对拿地资金来源等作解释。 用“三道红线”对TOP30房企进行计算，净负债率超过100%的10家，剔除预售款后资产负债率超过70%的23家，现金短债比不足1倍的7家。按照四档划分：列入红色档5家，橙色档6家，黄色档13家，绿色档6家。 热点城市房价过快上涨是出台新政的导火索。年初以来，随着疫情逐步缓解，房地产市场快速反弹，局部城市再现过热迹象。Wind统计数据显示，70城房价环比上涨城市数量已连续5个月增加，深圳、宁波、南京、杭州等城市同比涨幅居前。 笔者认为，房地产市场反弹超过预期与货币政策宽松有一定关系。年初以来，为应对疫情影响，货币政策相对宽松，刺激了居民购房需求。同时，由于出现了信贷资金风险与定价的错配，引发了套利行为，有些城市的扶持小微企业的优惠利率贷款违规流入了住房市场。在正常状态下，住房抵押贷款的风险要远小于小微企业的经营性贷款，住房抵押贷款的利率应该低于小微企业的经营性贷款。政府为了缓冲疫情对小微企业的冲击，对小微企业实施优惠贷款利率，导致小微企业的贷款利率低于住房抵押贷款利率，使得一些小微企业的优惠贷款进入了房地产市场。这一现象在民营经济较为活跃的长三角和珠三角地区尤甚。 行业集中度过快提升已引发监管部门担忧。近年来，房地产业行业集中度快速提高。今年上半年，市场销售排名前5名房企市场占有率已达到20%，前20房企的市场占有率已达到40%。头部房企有息负债增长过快，负债规模过高，出现“大而不能倒”的情况，容易引发系统性金融风险。泰禾集团的财务危机爆发之后，金融监管部门对房地产开发企业的债务风险的关注度迅速提高。Wind数据显示，前50名上市房企2018、2019年有息负债规模增速分别为25.8%和17.9%。2019年，监管部门对财务杠杆比例过高或“拿地激进”的房企发行债券进行限制，部分头部企业已经开始被动进行财务去杠杆。 近日，中国银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊文称，房地产金融化泡沫化势头得到遏制，但房地产泡沫依然是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，表明监管部门对房地产金融风险依然保持高度警惕。 在笔者看来，融资新政细则仍有待完善。新版融资新政旨在降低房地产金融风险，让负债水平过高、过于激进的大型房企放慢速度，调降杠杆。大部分较为激进的高杠杆房企都触了“三道红线”，但让人诧异的是以“高周转”出名的某公司居然被列入黄色档区，不由得让人质疑“三道红线”的科学性，尤其是净负债率这一指标的考量标准。 净负债率，即有息负债减去现金资产后与合并权益的比值，反映房企的真实负债压力和杠杆水平。该指标存在较大的调节空间，可以通过提升合并权益实现降低净负债率的目的，有些企业通过明股实债、引入合作方等操作提升少数股东权益。由此，笔者认为上述监管指标存在调整的可能性。 二 行业格局或出现新变化 过去几年，多家房企利用高杠杆和高周转模式迅速崛起，这些企业在很短时间里就成功从第二或第三梯队跻身第一梯队。新的监管规则出台之后，高杠杆与高周转模式将遇到挑战，行业格局可能会出现新的变化。笔者分析可能会出现以下几方面的变化： 一是行业融资整体放缓，行业格局重新变化。 处在红档区的房企融资将明显受限，尤其是今年上半年加杠杆较快，拿地较为激进的企业面临即将到来的债券融资偿债高峰期，必须被动降杠杆。在头部企业中，万科和中海一贯实行稳健的经营风格，他们即使融资没有受限，也不会改变已有的风格。因此，笔者估计房地产行业融资增速将整体放慢步伐。2020年1~7月，房地产开发企业到位资金已恢复至去年同期水平，但改善幅度已显著放缓。在融资环境已经边际收紧的背景下，新政出台将引导市场预期整体回落，控制触线企业融资规模，严惩金融机构违规放贷，行业融资规模增速将持续低速增长。 二是土地市场热度下降。 融资放缓，房企拿地将更为审慎，土地市场热度将整体下降。新政影响下，融资受限房企拿地的能力和意愿将受到影响。开发企业要遵守拿地销售比不高于40%这一观察指标，而且监管部门要求房企对拿地资金作出解释，房企拿地节奏势必放缓。资金链压力较大的中小房企将抛售项目，二级市场收并购增多，一级土地市场热度将整体下降。 三是高周转、高杠杆将难以为继。 近年来，多数房企选择高杠杆、高周转模式。随着头部房企放慢步伐，头部房企对市场的占有率将有所回落。第二梯队中财务较为稳健的企业将获得一定发展空间，有政府背书的国有房企仍有望稳健发展。 在新的监管规则下，少数股东权益占比低的房地产企业可以通过股权合作的方式扩大规模，存在规模赶超的可能性，行业格局有可能出现新的变化。 本文原发于每日经济新闻
8月23日，央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成重点房地产企业资金监测和融资管理制度。 此前，据21世纪经济报道，监管部门为了控制房地产企业有息债务规模，拟出台政策进行管理，该政策被称之为三四五新规。三四五新规是什么？为什么出台这样的政策？三四五新规出台对房地产行业会产生什么样的影响？本文一一剖析，以飨读者。 三四五新规是什么？ 三四五新规（如图1）中的的“三”是三条红线，即剔除预收款后的负债率超过70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1；“四”是指根据房地产企业负债状况触达上述几条红线将其划分为红（触达三条红线）、橙（触达两条红线）、黄（触达一条红线）、绿（未触达红线）四档；“五”是指对上述四类房企，按照5%的幅度控制其年负债增长幅度：红档房企有息负债以2019年6月底为基准不得增加，橙档房企有息负债年增速不超过5%，黄档房企有息负债年增速不超过10%，绿档房企有息负债年增速不超过15%。 根据2019年年报，在A股和H股上市的224家房企中，有51家触及三条红线，45家触及两条红线，60家触及一条红线，三条红线均未触及的只有68家。从这一数据可以看出，如果三四五新规属实且近期落地执行将对严重依赖杠杆的房地产企业产生很大的影响，三四五新规也因此得到了市场的极大关注。 三四五新规为什么？ 监管机构出台三四五新规的目的何在？有分析机构认为这与部分城市市场热度上涨过快、土地市场活跃、土拍溢价率高不无关系，其目的是稳住房地产开发商的杠杆，控制负债的增长速度，从而有助于把房价导入一个温和增长的轨道。 三四五新规是“房住不炒”这一监管导向的最新体现。要理解三四五新规，就不能不深入分析监管对于房地产行业发展的态度。中美贸易摩擦和新冠疫情是我们观察监管对于房地产态度的两个点，因为这两个事件对于整体经济的影响都够大。 按照之前的调控逻辑，当经济受外部冲击比较明显时，放松对房地产的调控往往是最有效的工具，但中美贸易摩擦和新冠疫情发生之后，监管无论是在调控的调门上，还是在监控的具体措施上均未放松，哪里露头打哪里，体现了极强的定力，其背后深层次的原因我们认为主要有两点： 首先，从实体经济这个层面看，房地产对实体经济的影响有“拉动”和“挤出”这一拉一推两个方面。从“拉动”这个角度看，房地产对整个经济的拉动能力很强：制造业投资一半左右跟房地产产业链相关，地方基建投资很大程度上受土地财政支撑，服务业部分领域投资跟房地产相关。房地产产业链上带动的相关投资占全社会固定资产投资的50%左右，也带动了家电、家具、装修、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列后周期行业。与此同时，居民投资房产普遍会使用杠杆，杠杆高到一定程度会挤压消费，从而影响消费对经济的拉动能力。 其次，从金融这个层面看，房地产一头连着土地财政和地方政府信用，另一头连着居民的贷款（尤其是中长期贷款）和信用。如果与房地产相关的融资在站上一个较高的平台后得不到有效的控制，居民部门和政府部门的信用风险就会增加，同时也会挤压实体经济的融资空间。 从上述分析看，房地产捧不得也打不得，监管既不希望看到房地产过热，也不希望看到房地产过冷，熨平房地产发展曲线是监管的导向，也是提振消费，发展实体经济，构建经济内循环格局的必要之举。 因此，市场无须为房地产调控的收紧过度悲观，也无须为房地产调控的放松欢呼雀跃，监管的追求就是一个“稳”字，对房地产调控政策的解读当以此为锚。 三四五新规会带来哪些影响？ 三四五新规的第一个影响是房企，无论是红橙黄绿哪类房企，都必须未雨绸缪，调整自己的经营方式和融资手段。 从经营方面看，如果融资渠道受限，房企资金压力加剧，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩，回款能力将是房企持续经营的关键，预计房企可能采取降价跑量、缩短建设周期、拆分上市、转让等措施加以应对。 从融资方面看，为满足三四五新规的要求，房企一方面会加强培育股权融资的能力；另一方面可能会通过做大资产扩展负债这个分子段的空间。 三四五新规的第二个影响是进一步加快房地产行业的洗牌，经营能力强、融资空间大的房企会趁此机会跑马圈地，大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼，房地产行业的龙头效应会越来越明显。 最后，如果新规在2021年年初就落地，首次影响的房企会提前动作，最有可能的应对措施就是加大推盘的优惠力度，加快回款，辅之以政府的新盘限价，对仍有购房资格的买房人而言，可能是一个不错的购房窗口期。
8月23日，央行、住建部在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成重点房地产企业资金监测和融资管理制度。此前，据21世纪经济报道，监管部门为了控制房地产企业有息债务规模，拟出台政策进行管理，该政策被称之为三四五新规。三四五新规是什么？为什么出台这样的政策？三四五新规出台对房地产行业会产生什么样的影响？本文一一剖析，以飨读者。三四五新规是什么？三四五新规（如图1）中的的“三”是三条红线，即剔除预收款后的负债率超过70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1；“四”是指根据房地产企业负债状况触达上述几条红线将其划分为红（触达三条红线）、橙（触达两条红线）、黄（触达一条红线）、绿（未触达红线）四档；“五”是指对上述四类房企，按照5%的幅度控制其年负债增长幅度：红档房企有息负债以2019年6月底为基准不得增加，橙档房企有息负债年增速不超过5%，黄档房企有息负债年增速不超过10%，绿档房企有息负债年增速不超过15%。根据2019年年报，在A股和H股上市的224家房企中，有51家触及三条红线，45家触及两条红线，60家触及一条红线，三条红线均未触及的只有68家。从这一数据可以看出，如果三四五新规属实且近期落地执行将对严重依赖杠杆的房地产企业产生很大的影响，三四五新规也因此得到了市场的极大关注。三四五新规为什么？监管机构出台三四五新规的目的何在？有分析机构认为这与部分城市市场热度上涨过快、土地市场活跃、土拍溢价率高不无关系，其目的是稳住房地产开发商的杠杆，控制负债的增长速度，从而有助于把房价导入一个温和增长的轨道。三四五新规是“房住不炒”这一监管导向的最新体现。要理解三四五新规，就不能不深入分析监管对于房地产行业发展的态度。中美贸易摩擦和新冠疫情是我们观察监管对于房地产态度的两个点，因为这两个事件对于整体经济的影响都够大。按照之前的调控逻辑，当经济受外部冲击比较明显时，放松对房地产的调控往往是最有效的工具，但中美贸易摩擦和新冠疫情发生之后，监管无论是在调控的调门上，还是在监控的具体措施上均未放松，哪里露头打哪里，体现了极强的定力，其背后深层次的原因我们认为主要有两点：首先，从实体经济这个层面看，房地产对实体经济的影响有“拉动”和“挤出”这一拉一推两个方面。从“拉动”这个角度看，房地产对整个经济的拉动能力很强：制造业投资一半左右跟房地产产业链相关，地方基建投资很大程度上受土地财政支撑，服务业部分领域投资跟房地产相关。房地产产业链上带动的相关投资占全社会固定资产投资的50%左右，也带动了家电、家具、装修、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列后周期行业。与此同时，居民投资房产普遍会使用杠杆，杠杆高到一定程度会挤压消费，从而影响消费对经济的拉动能力。其次，从金融这个层面看，房地产一头连着土地财政和地方政府信用，另一头连着居民的贷款（尤其是中长期贷款）和信用。如果与房地产相关的融资在站上一个较高的平台后得不到有效的控制，居民部门和政府部门的信用风险就会增加，同时也会挤压实体经济的融资空间。从上述分析看，房地产捧不得也打不得，监管既不希望看到房地产过热，也不希望看到房地产过冷，熨平房地产发展曲线是监管的导向，也是提振消费，发展实体经济，构建经济内循环格局的必要之举。因此，市场无须为房地产调控的收紧过度悲观，也无须为房地产调控的放松欢呼雀跃，监管的追求就是一个“稳”字，对房地产调控政策的解读当以此为锚。三四五新规会带来哪些影响？三四五新规的第一个影响是房企，无论是红橙黄绿哪类房企，都必须未雨绸缪，调整自己的经营方式和融资手段。从经营方面看，如果融资渠道受限，房企资金压力加剧，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩，回款能力将是房企持续经营的关键，预计房企可能采取降价跑量、缩短建设周期、拆分上市、转让等措施加以应对。从融资方面看，为满足三四五新规的要求，房企一方面会加强培育股权融资的能力；另一方面可能会通过做大资产扩展负债这个分子段的空间。三四五新规的第二个影响是进一步加快房地产行业的洗牌，经营能力强、融资空间大的房企会趁此机会跑马圈地，大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼，房地产行业的龙头效应会越来越明显。最后，如果新规在2021年年初就落地，首次影响的房企会提前动作，最有可能的应对措施就是加大推盘的优惠力度，加快回款，辅之以政府的新盘限价，对仍有购房资格的买房人而言，可能是一个不错的购房窗口期。
截至目前，排名前30的房企都已经公布了上半年的各项财务和运营数据。 为了呈现并对比主流房企上半年的经营成果与问题，我们将各企业销售额、营业收入、归母净利润、毛利率、负债率等指标进行汇总，希望呈现疫情下的地产行业整体态势。本篇为第二期。 根据搜狐财经统计，TOP30房企中，近八成房企上半年毛利率下滑，其中新城控股毛利率降幅最大，达11.41个百分点。 另外，今年8月底，住建部、央行举行重点房地产企业座谈会，设置“三道红线”管控房企负债。统计显示，有16家房企负债率攀升。其中负债率最高的是建业地产，达92.03%。如果参照目前“三道红线”的规定，建业地产踩了其中两道。 23家房企毛利率下滑，万科称毛利率下滑是行业长期趋势 统计显示，TOP30房企中，毛利率下降已成行业趋势。 今年上半年，排名前30房企中，23家毛利率较去年同期下滑，仅7家房企毛利率呈现上升趋势，且仅为小幅上升。 具体来看，雅居乐上半年毛利率34.4%，同比上升4.1个百分点；建业集团毛利率23.7%，同比上升3.6个百分点；远洋集团毛利率23%，同比上升3个百分点。 其余四家毛利率上升的房企分别为世茂集团、龙光、佳兆业、荣盛，增幅均小于1个百分点。 毛利率下降的房企中，降幅最大的是新城控股，达11.41个百分点；此外招商蛇口毛利率下降10.7个百分点；中国恒大毛利率下降9.03个百分点。 对于毛利率下降，新城控股表示，主要受结算项目结构的影响。上半年结算项目多为毛利低的项目。 此外，万科财务负责人韩慧华在业绩会上表示，整个房地产行业毛利率下降是一个长期趋势。今年上半年，万科毛利率31.81%，同比下降4.43个百分点。 “2020年结算的项目，多为2018年销售的货源。这批货源拿地时间在2016至2017年，正是地价的高点时段，因此营业成本被直接推高。”一位券商地产行业分析师认为，随着土地成本走高和销售限价等措施的推进，未来地产行业高毛利或将一去不复返。 统计显示，在TOP30房企中，毛利率最高的是华夏幸福，达46.9%。根据财报披露的分行业数据，华夏幸福产业发展服务的高毛利，拉高了整体毛利率。 财报显示，华夏幸福产业发展服务毛利率达85.35%，而房地产开发业务的毛利率为34.68%。产业发展服务收入和房地产开发收入分别占总营收比重为35.34%、42.7%。 除华夏幸福外，金地集团毛利率为40.5%，排名第二；保利发展毛利率35.69%，排名第三。 16家房企负债率上升，招商蛇口上升9.99个百分点 今年8月底，住建部、央行举行重点房地产企业座谈会，设置“三道红线”， 从房企融资端进行管理调控。这或预示着，房企的高杠杆时代将从此逐渐走进历史。 所谓“三道红线”，第一条红线，是指剔除预收款的资产负债率不得大于70%；第二条红线，是净负债率不得大于100%；第三条红线则是现金短债比不得小于1倍。 今年以来，多家房企均提出降负债的目标，把降负债看作重中之重的任务。然而，虽然高喊降负债口号，不少房企负债率仍居高不下。TOP30房企中，有16个房企资产负债率仍在上升。 负债率相较上年同期增幅最大的是招商蛇口，达9.99个百分点；其次是华夏幸福，为4.98个百分点。 除此之外，逆势加杠杆的还有恒大、金茂、世茂、绿城，较上年同期负债率分别增长2.69、2.67、2.62、2.06个百分点。 此外，资产负债率超90%的均为民企，分别为建业地产、中梁控股，资产负债率分别达92.03%和90.11%。 紧随其后的是中南置地、绿地、碧桂园。其中，中南置地截至上半年末资产负债率高达89.48%；绿地负债率达88.51%，同比上升0.21个百分点。 新城控股负债率亦高达87.66，同比上升0.96个百分点；融创负债率86.5%；恒大负债率86.24%；中国奥园负债率85.9%。 其中，建业地产资产负债率逐年攀升。2016至2020年中期，建业地产资产负债率分别为82.71%、85.48%、87.05%、91.04%、92.03%，五年时间上涨了近10个百分点。 负债扩张之下，建业地产融资成本一路水涨船高。今年上半年，建业地产仅银行及其他借款利息就高达13.38亿元，同期建业地产净利润仅7.27亿。 如果参照目前“三道红线”的规定，建业地产截至上半年末扣除预收账款后的负债率为86%，远超70%的红线。净负债率为76.9%，现金短债比为0.19倍，亦远低于1倍的要求。 此外中梁控股上半年扣除预收账款后的负债率为80.76%，净负债率为69.9%，现金短债比为0.17，亦踩两道红线。 统计显示，资产负债率最低的三家房企均为国企，分别是中海、招商蛇口、华润置地，负债率分别是59.77%、66.73%、72.35%。 民营企业中，资产负债率最低的三家是世茂集团、龙湖、雅居乐，分别为75.87%、75.91%、76.26%。 今年上半年，降负债最努力的房企是金科，资产负债率同比下降9.94个百分点。另外，中梁控股和融创中国的降负债力度亦较大，资产负债率分别较上年同期下降5.14和4.3个百分点。 另一个现象是，越是规模大的房企，降负债的力度越大。在TOP5房企中，4家房企资产负债率均下降。其中碧桂园较去年同期下降1.3个百分点、万科下降1.38个百分点、融创下降4.3个百分点、保利下降1.61个百分点。 “融创一直走在政策前面，2017年已经开始保持有息负债稳定，加快降低杠杆率。我们从去年开始，并在未来三年中都把这作为重点规划。”融创中国董事长孙宏斌表示。 数据显示，截至今年上半年末，融创中国资产负债率为86.5%，较上年同期下降4.3个百分点。 此外，碧桂园总裁兼执行董事莫斌表示：“我们从2018年开始，也在降负债，跟国家的政策比较一致。我们在稳健和发展之间会做比较好的平衡。” 截至2020年6月30日，碧桂园资产负债率88.03%，较上年同期下降1.3个百分点。
随着8月31日融信、恒大完成半年报披露，截至目前，排名前30的房企都已经公布了上半年的各项财务和运营数据。 为了呈现并对比主流房企上半年的经营成果与问题，我们将各企业销售额、营业收入、归母净利润、毛利率、负债率等指标进行汇总，希望呈现疫情下的地产行业整体态势。本篇为第一期。 根据搜狐财经统计，在这个动荡的半年，TOP30房企中共有13家销售额同比下滑，创下近年来最高纪录，其中5家是排名前十的房企。销售额降幅最大的是华夏幸福，降幅达35%。 此外，有6家房企营业收入下滑，下滑幅度最大的是融信，为20.85%。有12家房企净利润下降，降幅最大的是招商蛇口，达81.7%。 恒大上半年销售额3488亿元夺冠，华夏幸福销售额同比跌幅达35% 统计数据显示，上半年TOP30房企累计销售额33787.3亿元，平均值为1126.2亿元，仅有6家房企达到该平均值，17家房企前6月累计销售额未达到千亿。 上半年，中国恒大获得TOP30房企销售额排名的第一名，上半年累计录得销售额3488.4亿元，较2019年同期增长23.8%。 在8月31日举行的业绩会上，中国恒大总裁夏海钧称，公司能实现销售逆势增长，与其在疫情之下率先实施“网上销售”的颠覆性营销革命密切相关。与此同时，中国恒大推出最低价购房、无理由退房、推荐赚佣等一系列让利组合拳刺激市场。 他透露，上半年约3500亿元的销售额中，有2860亿是通过“恒房通”成交，占比高达82%。 受新冠疫情影响，TOP30房企销售额同比增速明显放缓，共有13家同比下滑。 其中，绿地控股2020年上半年实现合同销售金额1330.29 亿元，同比2019年同期减少20.7%，成为TOP10房企中同比跌幅最大者。同期，1330.29的销售额也仅位列第七名，排名在中海地产之后。 华夏幸福则是TOP30房企销售额同比跌幅最高者达35%，前6月销售额也仅为419.3亿元，排名TOP30房企倒数第四。远洋集团上半年销售额同比跌幅也较高达30%，前6月销售额418.4亿元在华夏幸福之后。 上半年，TOP30房企销售额实现同比增长的17家中，中国金茂以31%的同比增速位列第一，中国恒大和金地集团紧跟其后，中南置地仅微增0.2%。不过，有11家房企同比增速未超过10%。 就全年目标完成度来看，TOP30中有24家房企此前已提出2020年全年销售额目标，截止6月末的完成情况尚佳。中国恒大、万科、建业地产、中国金茂4佳完成率过半，总计15家房企销售额完成率40%以上。 另有6家房企未设置2020年全年销售目标，参照2019年其完成销售额来计算，5家房企上半年销售额目标完成率在34%以上。华夏幸福销售额完成率最低为28.87%。 TOP30房企上半年累计营收1.7万亿，新城控股营收同比增121% 2020年上半年，TOP30房企总营业收入达17177.57亿元，平均值为572.5亿元。不过，仅有9家房企上半年营收高于该平均值。 TOP10房企营业收入总额为12080.16亿元，占比达到70.32%。这也体现出房地产集中度再次增强，强者恒强的逻辑仍然适用。 近两年，“碧恒绿万保”头部企业始终占据TOP5。但就营收规模来看，2020年上半年该格局被打破。 具体来看，中国恒大以2666亿元位居首位，绿地以2098亿元位居第二位，碧桂园营收为1849亿元位居第三位，万科以1463亿元位居第四位。上述4家房企，也是TOP30中上半年营收超过1000亿元的房企。 让人意外的是，上半年营收排行榜的第五名不是保利，而是中海地产。 数据显示，上半年中海地产营收886亿元，位列第五名；保利地产营收737亿元，排名第七位，在融创中国之后。 与此同时，房企间营收水平的差距持续拉大。中国金茂以120亿元位居30位，与第一名中国恒大2666亿元营收相比，两者竟相差22倍。 不过，榜单显示，上半年龙头房企增速已现乏力。TOP10房企增速除了龙湖集团为32。59%之外，其余9家房企均在30%以下。 还有2家房企出现营收同比下滑，分别是碧桂园上半年营收1849.6亿元同比减少8.44%，和华润置地上半年营收448.7亿 同比下降2.1% 。 就TOP30房企而言，上半年合计6家房企营业收入同比下滑，下滑幅度最大的是融信达20.85%。24家营收同比增长的房企中，新城控股同比增幅最高达121%。 “公司营收大幅增长，主要得益于上半年物业交付收入较上年同期增长较多。”新城控股在半年度报告中如此解释道。此外，上半年新城控股租金及管理费收入增长至21.73亿元，同比上涨27.04%。 12家房企归母净利润下滑，招商蛇口、恒大、融信同比腰斩 受新冠疫情营收，上半年房企销售增速下滑，营业收入和利润总额增速也随之下滑，由此导致归母净利润也相应出现下滑现象。 2020年上半年，TOP30房企归母净利润总额为1626.88亿元，平均归母净利润为54.22亿元，仅有排名靠前11家房企达到这一平均值。 具体到单个企业，2020年上半年TOP30房企中，归母净利润位列前五的房企分别是：中海地产、碧桂园、万科、华润置地、融创中国，相对应的归母净利润分别为205.2亿元、141.3亿元、125亿元、115.4亿元、109.5亿元。 中国恒大让人意外，2020年上半年归属股东净利润仅为65.4亿元，位列第八名，在保利和绿地之后。同期，中国恒大归母净利润同比跌幅56.15%。 值得注意的是，这并不是中国恒大中报首次归母净利润降幅过半。此前的2019年同期，其归母净利润149.2亿元，较2019年同期308.05亿下滑52%。 不过，招商蛇口才是TOP30房企中归母净利润同比跌幅最高者。 2020年上半年，招商蛇口归母净利润为9.13亿元，同比下降81.35%；归属于上市公司股东的扣非净利润约7.4亿元，同比下降84.68%。 除了招商蛇口和中国恒大，上半年还有11家房企归母净利润同比下滑，其中融信、远洋、华夏幸福三家房企同比跌幅超过20%。 不过，2020年上半年TOP30房企中，还是有17家房企实现归母净利润同比增长。其中，中南置地上半年归母净利润归20.5亿元，同比增长56.2%为TOP30房企中增幅最高者。
张文静 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 >>>点击查看更多干货 在同期举办的八场闭门论坛中，上海脉策数据科技有限公司联合创始人王可青出席了“拿地策略”闭门论坛，并参与精打细算时代房企拿地策略相关主题讨论。 房地产开发商躺着就能挣钱的黄金时代过去了。 随着房地产行业发展走向成熟理性，未来房企再难享受行业规模扩张带来的红利，精细化运营成为新的趋势。在这种趋势下，为谋求高质量发展，房企们开始酝酿新的变革，而科技化、大数据也成为转型的关键。 成立于2015年的脉策数据是一家国内领先的城市大数据解决方案服务商，主要围绕房地产、政府及新零售三个核心业务展开。在智慧地产方面，脉策通过对数据维度的细分深度赋能场景，实现地产行业从拿地、开发运营等环节的互联网化运作。 王可青透露，截至2019年，脉策服务的大型企业超300家，包括万科、金茂、龙湖、融创等。去年脉策利用平台辅助各家房企拿地，总金额超3000亿元。在讨论中，他分享了一些拿地经验。在他看来，拿地需要解决四个W，即Where、When、Who、What。 Where，就是在哪里拿地，以及在中心城市和城市群如何拿地。王可青认为，房企拿地要在空间上研究城市，充分考虑土地价值的空间洼地、城市发展和轮动方向、规划利好，以及土地属性与房企的适配性等各方面因素。而且要把城市的边界打开，去研究城市群，因为“要素在各个板块间流动”。 When，也就是拿地窗口期。王可青认为，房企拿地应抗周期，根据团队规模、政府政策、投资节奏合理分配。 Who，即交易对手和合作伙伴。王可青指出，要通过有效工具“征服”交易对手和合作伙伴。 他以土地定价为例作进一步解释。规土局或房管局在制定土地政策时一般使用市场比较法或成本法，但当周边没有竞品或楼盘时，市场比较法是失效的，这种情况下，通过空间预测法可以更好地定价。 此外，当前区域政府更青睐做产业的开发商。在这种趋势下，企业可以通过一些工具获得城市人口收入构成、配套交通、房价与信贷关系、价值要素分布等信息，并导入资源。 王可青称，“当我们手上的工具比交易对手和合作伙伴先进时，我们就可真正为企业赋能。” 最后是What，即如何做、做什么产品线。王可青认为，做与土地基因相匹配的产品线，才能做到最好。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估