日前，国内植物基人造肉新势力Hey Maet宣布与双塔食品（002481）取得战略合作，同时还获得了深圳天图资本和美国硅谷投资人郭威的投资，完成近千万元融资。 Hey Maet成立于2020年，团队核心成员大多来自家乐氏、太太乐、蜀海、白象、LVMH等公司，公司致力于为消费者提供植物肉产品，如汉堡饼、中西式香肠、猪肉碎、牛肉碎、牛肉块、鸡块等产品。 Hey Maet表示，本轮融资的资金将主要用于技术研发、实验室建设、渠道开拓和品牌推广，产品推广方向主要针对线下餐饮B端市场，基于双塔食品生产优势及Hey Maet的研发优势，通过对生产工艺和原料选取的本地化改良，为B端提供可定制化的产品。另外，团队正在筹划建立上海研发实验室。
资本宠儿完美日记再寻求资本加持。8月19日，针对完美日记正在寻求新一轮1亿-2亿元融资的消息，完美日记相关负责人在接受记者采访时表示“不予回应”。其实，从完美日记近几年的扩张发展不难看出其对于资金的需求，此前完美日记还曾传出上市的消息。在业内人士看来，完美日记凭借线上红利，业绩不断飘红，颇受资本方的青睐。但随着转战线下，自建工厂以及加重研发力度，其发展速度并不会如起步之初那般迅猛。此外，随着各彩妆品牌和彩妆集合店的涌现，完美日记的“完美”版图构建之路正面临更多挑战。 传再获融资 此前的消息称，如果完美日记本轮融资成功，其估值预计将达40亿美元。值得一提的是，在不到1年的时间里，完美日记的估值将从10亿美元增至40亿美元，同比增幅高达300%。在业内人士看来，这意味着完美日记将成为2年来国内一级市场中估值涨幅最大的一家“独角兽”企业。 事实上，完美日记自成立以来已完成了4轮融资。今年4月初，完美日记完成一轮1亿美元融资，由老虎全球管理基金领投、厚朴基金和博裕资本跟投，投后估值约为20亿美元。2019年9月，完美日记获得高瓴资本领投、红杉资本中国基金和CMC资本跟投的一轮融资，投后估值约为10亿美元。2018年5月，完美日记获得由高榕资本领投的一轮融资，投后估值约为1亿美元。2016年12月，完美日记获得由弘毅投资领投，真格基金跟投的天使轮融资。 纵观完美日记的投资方，汇集包括专注早期和成长期的VC――真格基金和高榕资本；中后期PE――博裕资本；国际大牌――老虎环球以及高瓴资本、红杉中国这两家国内最顶尖的投资机构，显然，完美日记备受资本追捧。 对此，北京商业经济学会常务副会长赖阳分析称，完美日记品牌定位倾向年轻时尚低价，而这一群体消费能力有限者居多，相比较大牌高奢，更愿意尝试青春时尚低价的品牌，完美日记的品牌定位也恰恰符合这一消费心理。所以随着消费群体数量的不断上升，销量也随之提升。再加上完美日记以线上销售为主，成本相应降低，致使业绩较为可观，使得被资本方看好。 据了解，除多轮融资外，完美日记还在近期传出IPO的消息。7月2日，有媒体报道称，完美日记已选择高盛和摩根士丹利为其安排IPO事宜，募资规模预计为4亿-5亿美元，可能最早今年年底进行。虽然完美日记对于IPO事宜进行了否认，但在业内人士看来，上市主要是为了获得融资渠道，而完美日记正处于扩张期，需要大量资金的投入。 发力线下 “如果此次融资成功，从完美日记自身的业务运营规划来看，对于线下门店的布局将成为其最主要的发力方向之一。”快消行业新零售专家鲍跃忠称。 2019年1月，完美日记在广州开出第一家线下门店，开始布局线下。2020年6月底，完美日记第100家门店落户上海，并表示100家只是一个小目标，接下来，将继续加速新零售业务布局。截至2020年7月8日，完美日记在全国开设了121家门店，扩至全国47个城市。同时，在2019年底，完美日记对外披露接下来会加快开店速度，未来三年计划在华东开店200家，全国开店600家。 其实，完美日记起步于线上，通过2018年双十一活动出现在大众视野；2019年，完美日记包揽天猫2019全年大促销售冠军，连续12个月蝉联天猫彩妆销售冠军，全网粉丝超过2000万。同时，完美日记通过频频跨界收割流量，合作IP涵盖了Discovery、国家地理、大都会博物馆、大英博物馆、权力的游戏、奥利奥等。 从线上“爆红”到转战线下，对于完美日记而言，并没有那么容易。数据显示，近两年，我国美妆零售每年有接近30%的增长，预计2020年市场规模将达到500亿元。在如此庞大的市场中，线下纯彩妆集合店不断增多，比如调色师、话梅、声名大噪等，这对于完美日布局线下形成一定的挑战。 据了解，2019年10月，调色师全国首店在广州和深圳同时开业。来自第三方的数据显示，其开业后单日进店客流量一度高达1.5万人次，创造了首店首月超400万元的业绩，被创投圈及美妆圈誉为“2020年美妆领域的最大黑马”。2017年话梅在上海开设了首家实体店，两年后又在香港中环和北京三里屯各开设了一家实体店。名声大噪自2018年成立，确定以门店连锁的方式铺开线下渠道。 日化行业天使投资人夏天表示，对于彩妆品牌而言，线下渠道的布局至关重要。虽然完美日记在线上收割了大量的流量，但想要留住用户增强用户粘度还需要布局线下渠道。线下可以补足线上缺失的用户体验以及长期的黏性，尤其是通过体验让产品和用户产生深入的链接，提升用户认知，增强品牌影响力。 而在鲍跃忠看来，完美日记布局线下不能操之过急，需要更稳妥的进行。线下渠道投入成本较高，收益效果不能在短时间内体现，大规模扩张则不利于品牌的整体发展。与此同时，完美日记还面临着线下品牌的竞争，所以扩张还需谨慎。 日记能否完美 从线上起家，利用平台红利收割流量，再到全面布局线下不断强化用户对品牌的粘性以及认知。无论是备受资本追逐还是颇受消费者欢迎，完美日记母公司逸仙电商一直都不断打造属于自己的“完美”版图。 逸仙电商联合创始人陈宇文曾对外表示，公司从诞生之日起就明确了多品牌发展战略，致力于打造互联网美妆集团。在今年6月8日，逸仙电商正式发布旗下战略新品牌――完子心选，定位18-28岁年轻大学生和白领女性，产品线涵盖护肤、彩妆、个护及美容仪器等。这是该公司除完美日记外推出的第二个自有品牌。 除多品牌发展外，逸仙电商也在尝试摘掉自身的标签。据了解，完美日记主要采用的是ODM/OEM代工模式，被业界诟病“重营销轻研发”。 在赖阳看来，虽然完美日记发展迅速，但依然存在着一个核心的问题，就是研发投入不足。国产化妆品牌要想有好的市场前景，不断加大产品的研发力度非常重要。实际上国产品牌与国际品牌在这方面存在着较大的差距。 “化妆、彩妆产品如果在消费者使用过程中出现问题，对于品牌形象将造成致命的影响。而代工模式存在一定的风险。所以企业需要高度重视研发，不断加大投入，才是品牌长久的走下去的基础。”赖阳进一步表示。 值得一提的是，逸仙电商今年3月宣布了与全球最大的化妆品OEM公司科丝美诗的合作投资计划，投资近7亿元打造自由的彩妆研发和生产基地正式动工，预计2022年正式投产，未来产值可达20亿元。同时，还将加大投入自主研发，包括配方研发、改良、升级、聘请顶级研发专家等。 不过，在完美日记勾勒“完美”版图的同时，还面临着同为国产彩妆品牌花西子、姬存希等的冲击。根据ECdataway数据威的数据，花西子2019年阿里平台销售额超过12亿元；成为国货美妆中名副其实的黑马。姬存希自品牌成立之际定位高端路线，邀请了护肤代言人刘涛、彩妆代言人金秀贤、洗护代言人宋慧乔等明星不断扩大影响力。2019年在巴黎歌剧院举办全球战略发布会，正式进军时尚奢侈品行业。记者 钱瑜 张君花
上周金融类信托募集规模回落，房地产类规模回升。据第三方数据显示，上周金融类集合信托募集资金54.22亿元，环比大幅减少了58.16%；房地产类信托的募集规模68.35亿元，环比增加2.03倍；基础产业类信托募集资金7.59亿元，环比减少17.26%；工商企业类信托募集资金17.18亿元，环比增加3.57倍。 据公开资料不完全统计，上周共有152款集合信托产品成立，数量环比增加10.95%；募集资金151.12亿元，环比减少8.91%。集合信托市场成立规模走低，但依旧保持在150亿元以上。近期限制集合信托产品募集的重要因素或重点在于资产端，在产品收益持续下行的大背景下，融资类业务的监管趋严使得信托公司展业受限，优质非标类产品可供选择的不多，投资者的选择有限。 “房地产类信托规模占比再回首位，具有一定的偶然性。从近几周产品募集来看，非标类产品占比持续萎缩，这或许将持续较长的时间。资金信托新规、融资类业务压降等一系列监管政策对于传统的融资类业务的冲击很大，现在各家信托公司都在推进标准化产品，但非标占比依旧很大。从新增业务来看，房地产类和基础产业类产品，作为非标类产品中的支柱，或在未来较长的一段时间内持续萎缩。”用益信托网研究员喻智说。 一位北京地区信托公司人士称，信托公司是“受人之托、代人理财”，但之前的融资类信托实质是影子银行。当前监管要求压缩融资类信托业务，行业进行艰难的转型。 今年6月，银保监会下发的《关于信托公司风险资产处置相关工作的通知》称，压降违法违规严重、投向不合规的融资类信托业务。“不会一刀切停止信托公司开展融资类信托业务，而是逐步压缩违规融资类业务规模，促使其优化业务结构，直至信托公司能够依靠本源业务支撑其经营发展。未来融资类信托业务将更多由管理规范、风险控制能力强、资本实力强的信托公司开展，业务风险可控，实现‘卖者尽责、买者自负’。”银保监会称。 一位分析人士表示，“非标”业务赚钱多，而开展新业务并非易事。但信托公司、乃至资管行业赚快钱的日子已经过去了，回归本源、精心服务是未来发展的方向。
王鸿8月19日，花样年（01777HK）2020年中期业绩发布会线上举行。花样年董事会主席潘军，执行董事柯卡生，执行董事兼首席财务官陈新禹，执行董事兼地产集团首席运营官张惠明出席。 谈及融资问题，陈新禹表示，集团财务持续稳健，融资成本下降，保持适当现金流和存款，控制风险。 集团通过有效的债券管理，成功将二级市场收益率曲线水平拉至低位，收益率收窄幅度大幅领先市场。境外债券融资成本从2018年底的15%下降至2020年8月的7.95%。2020年下半年将继续进行积极的债券管理，优化债务年期结构。
吴建斌 阳光城集团执行副总裁 “有知识的人很多，但能把知识化成智慧的人并不多，建斌兄算一个。”阳光城创始人林腾蛟如此评价吴建斌。 他踩对人生的每个时点，尽情造梦、追梦、圆梦。从曾经的拓荒少年到如今的地产“老中医”，他从未停止对这个世界以及这个行业的感性观察与理性思考。 日前，在易居沃顿PMBA第9期集修共训课程中，吴建斌分享了他对当下房企投融资方面的洞见，部分精彩观点如下： 1.从七八月份开始，国家针对房地产的所有财政政策和货币政策都要恢复到今年2月份之前的政策。 2.房价是没有预期的，尤其一线城市和强二线城市。 3.房企要分三六九等，优秀的企业继续鼓励，三个指标比较差的企业，融资成本会高，融资的金额可能会少。 4.若账面回款700亿的现金，其中有一半是监管资金，那么这部分钱对企业就没有意义。 5.要想降负债率，就要想尽办法把传统融资额度切分出来，切分到供应链融资。 6.跟投机制是否过时？我认为没有过时，只不过跟投机制需要与时俱进解决大家的具体问题，如果说问题解决好了，这个激励机制发挥的作用依旧很大。 地产财政政策优惠将划上句号 疫情是清晰的黑天鹅事件，今天我们探讨它对房地产金融方面的影响和挑战。 从二月份开始，国家对房地产公司支持力度还是比较大的。比如从财政方面税收、土地款到期等都可以延付3-6个月，如果按照三个月来计算，就是五六月份基本结束，如果是六个月，七八月份基本结束，就是说从这个月开始，政府针对房企短期采取的财政政策优惠基本画上句号，这一点大家要清楚。 这就意味着从七八月份开始，国家针对房地产的所有财政政策和货币政策都要恢复到今年2月份之前的政策。那会是什么样的政策环境大家都很清楚，五限政策严格执行，融资不能松，可以说是围追堵截，哪里有漏洞就补哪里。 所以去年很多房地产公司遇到很大的现金流挑战，可以说大公司有大公司的难处，小公司有小公司的难处，各有各的难处，表面上挺风光，实际上日子都不好过，这是我们经历过的事情。从今年七八月份开始，我们又步入了去年这种状态，可能大家有怀疑，是不是有点耸人听闻的感觉，并不是，这已经成为业内的共识。前不久，中央找国内十个城市约谈，因为房价太高了，增长太快了，所以要约谈，这就传递出一个清晰的信息。 之后又传出了消息，中央金融部门要对房地产公司设置三道指标，根据三道指标的触线情况不同，把房地产企业分为“红橙黄绿”四档： 第一个指标就是负债率，剔除预收款后的资产负债率大于70%；第二个指标是净负债率大于100%；第三个指标是现金短债比小于1倍。 把这三个指标统一打包来看，如果说三个指标都做到了，就是正常的企业，甚至是优秀的企业，如果说三个指标都没达到，都超过了这个要求，就是红的，你的融资下一步是更困难的，如果是黄色是次困难，如果是绿色为正常，如果说最后无色那就是大力支持。 把这个文件再和中央约谈联系起来，传递了两个信息，政府原来在财政金融方面短期应对疫情的政策基本上划句号了，因为房地产市场已经正常了，这是传递的第一个信号。传递的第二个信号就是房企要分三六九等，优秀的企业继续鼓励，三个指标比较差的企业，融资成本会高，融资的金额可能会少，有可能会在很多方面进行管理。 一二线城市招拍挂拿地风险大 既然问题都已经很清楚，接着我们讲如何化解风险，特别是三个指标都比较差的公司面临的融资问题我们该怎么样来解决。 首先我们要明白一些基本概念，我在多个公开场合讲过，企业管理的核心可能有战略管理、投资管理、运营管理，但核心的核心是财务管理，管理好财务，就像管好人身体上的血液一样，你的血液不通了，这个人可能就会死掉，这就是财务管理做的事情。 财务管理的核心是什么？是现金流管理，现金流管理核心是经营现金流的管理，经营性现金流管理的核心是可以动用的现金流管理。 比如我们卖了一千亿的楼，然后账面上回款率达到了70%，那就是700亿的现金，但是事实上700亿的现金，真正在里面能动用的有多少？能动用一半吗？有一半可能是被监管的，事实上我们在经营活动当中，资金在不断以各种方式进行监管。 我们经常可以看到资产负债表里面有不少现金，但你要问这些现金是怎么组成的，第一种是监管资金，要把监管资金扣掉，因为这些钱不是你的，你动不了，当我们发生经济危机或者说现金流问题的时候，监管资金是没用的。第二种是一家上市公司在境外有融资，境外表现为存款，境内表现为贷款，因为现在境外融资，大部分钱是融资之后要还贷的，所以报表里会有一笔存款，其实是质押在银行的，这个钱扣掉，才是你可以动用的现金。 简单来说，一家中小企业，账面400亿现金，可能实际能动用的现金只有100亿，另外300亿权益虽是你的，但已经用做别的用途，所以分析下来，经营现金流管理是可移动用的现金流管理。 我特别提醒各位，不管你在哪个部门，我都建议大家多多了解财务，了解其中的逻辑关系，否则没办法当家。围绕现金流管理要做足功夫，现金流管理由三部分组成：经营现金流、融资现金流、投资现金流。 房地产公司更多的是把经营现金流和投资现金流合并起来看，都是经营活动产生的现金流，经营活动产生的现金流有收入有支出，我们希望这个现金流每年都有正数。如果希望改善你的负债率，那经营性现金流收大于支是比较合理的，有了结余，你的资产负债表、现金流量表和刚讲的三大指标一定会有改善。 如果你的经营活动收入100亿，但买地税费等支出花了120亿，意味着经营活动产生的现金流是负20亿，那么这个缺口怎么解决，就是靠融资解决。 在经营环境好的情况下融资没问题，2015年国家鼓励去库存，当时银行恨不得把钱给你，融资成本很低。过去6个月，国家经济不明，政府采取了货币宽松政策和财政宽松政策，但现在这个阶段过去了，如果继续靠融资补债是很难的。中央政策很清晰，不能把更多资源流向房地产市场。如果哪个城市把实体经济的钱流向房地产市场，那是要问责的。 当财政要收紧融资方面的现金流，那么做增量就变得非常难，如果做存量有借有贷没有问题。但如果说还贷100亿借120亿，多了20亿的增量，那就比较难了。只有增量才能补经营现金流的缺口，如果融资方面没增量，就没法补经营现金流的缺口，怎么办？现金流量表缺了20亿，怎么办？只能少买一块地，加快销售来达到平衡。 一般来讲，经营性现金流与库存促销、应收款催收、监管资金盘活、局部销售正常、线上销售、控制刚性支出等有关，总之就是增加收入。我们重点讲讲库存促销和应收款催收。 库存在资产负债表的左边，我们从银行借钱，然后买了地，买了地以后建房子，建了房子卖不出去就形成了库存。如果说你能够把库存很好的消化，在房地产市场非常活跃的时候，基本上库存很小，一般是三个月、半年是正常的，但是我们现在市场库存很多时候都是半年以上甚至几年的库存，这个资金占用是非常亏的。 因为我们现在的融资成本很贵，中小企业融资成本基本是10%左右，如果说库存里面有两百亿，占用了两百亿的资产，花了两百亿形成的资产，一年就是二十亿的融资成本，到最后说不定比借的钱还多。所以要把库存早点卖，少借点银行的钱，有些企业账不会算，以为库存一直是资产，但是如果不在账面上表现为现金，实际上没什么意义，因为要承担很多融资成本。 第二个提到应收款催收，这个量往往也是非常大，可能是和合作方合作形成的，也可能是监管资金，也可能是预付形成的应收款，房子建好了，预售证拿到但卖不出去。从经营现金流的角度，要对每个子科目进行研究，怎么把它变成现金，库存怎么促销，应收款怎么催收。一般公司都会成立一个针对库存和应收款的专门催款小组，制定各项激励机制，目的就是想办法把资本衔接。现在这个时代已经发展到不奖励不干活了，所以说干脆成立若干个小组，责任到人，然后进行催收处理，出一些专题解决办法，这个事情才可以做。 从投资现金流方面，我们更多讲的是并购，合作的项目，或者说参与一些城市更新，旧城改造等，这方面是可以盘活的，有些动作可能会加快有些动作要放弃，加快要尽快确权，变成我们确权以后的土地储备，然后进行开发，变成产品卖出去。有些项目太长期会影响我们的现金流，所以我们干脆放弃，选择一些周转比较快的资产上。招拍挂是很快，但国内现在的招拍挂市场竞争非常激烈。我认为现在通过招拍挂方式获得土地，项目的净利润能够获得5%—8%就是非常了不起的事情。 现在公司招拍挂的算账方式都是考虑了预期增长，如果把成本扣掉，哪怕是算出5%-8%的利润，也是亏的，因为我们调控政策没有取消，特别是一二线城市。但如果把未来市场设置5%-10%的增长预期，那也是不存在，这是在害公司。多留意就会发现，房价是没有预期的，尤其一线城市和强二线城市。 多年研究下来，我发现许多企业之前做的预期都没有实现。除非你这个房子在建造的过程当中增加了部分的功能，政府认为你增加这个功能是合理的，比如确实有智能化的投入，或者说在环保方面、结构方面有投入，政府才会把这个价加进去，如果说没做新的投入是不会让你加价的。所以我说最近很多公司在招拍挂市场拿的土地是不挣钱的，因为考虑了预期。 如果说疫情结束之后，财政政策、融资政策恢复到2019年的水平，中小企业会感觉到比较难受，所以要了解融资工具，当这个融资工具不能用的时候再换一种融资工具，有的时候资金流向房地产不那么直观，但最后还是会留到房地产，这是我的感受。 结果告诉我们，尽管政策很严，尽管中央有明确的政策要求，但是最终很多钱还是流向房地产，因为房地产是实体经济。房地产具备很多功能，除了居住功能还有投资功能，特别是城镇化之后，老百姓有点钱会先买房子。而且买房子是最简单的动作。有一个经济学家说如果经济全垮了，买了房，起码房子还在，只不过价值不同而已。但如果经济垮了，你没买房，那么你将一无所有，这就是房地产的特性。 资产负债表每个科目都可以融资 这种情况下我们要了解一下融资方面有哪些工具，经过几年的整理，我们把融资工具又进一步划分，大概划分了七类，33种工具。 第一类是房地产基金，房地产基金更多解决的是钱的问题，包括拿地的资金池，股权前融，股权夹层，这是正常的操作。第二类是传统融资，包括土地前融（套壳432、永续债、优先股）并购贷，开发贷；第三类是供应链融资，要想降负债率，就要想尽办法把传统融资额度切分出来，切分到供应链融资。假如有200亿的融资额度，如果是传统融资，就到了有息负债，如果变成供应链融资，就不是有息负债。 第四类是存量资产盘活，包括有产权的停车位收益权抵押融资，无产权停车位使用权转让融资，资产或权益出售融资；第五类是标准化融资，包含海外债/银团，银行间及交易所市场债券，CMBS、CMBN、内REITs。第六类是资本市场融资；第七类是资金盘活。 建议大家对这些工具有所了解，知道内涵外延，无论怎么监管，大部分工具是可以用的，有些时候一说到银行就想到银行融资，除了银行融资之外还有很多种融资方式，国内资本市场上不了市可以在美国上市。没盈利也可以上市，不一定要盈利才能上市。所以说要对资本市场有一个很好的认识。 关键是商业模式，通过讲故事之后，让资本市场对你很青睐，如果很青睐，亏死都没关系，都可以做融资，所以说33种工具，我建议在座的同学们一个一个去研究，它们的内涵、外延，七大类之间的分别，什么时候用这一类，什么时候用那一类，大多数时间很多方面都是可以融资的。 经过我们过去的实践，实践结果是这样的：传统融资在总融资额里面占了63%，标准化融资占了21%，供应链融资占2%，信用融资占13%，其他的占1%。据此可以反思很多内容，比如传统融资仍然是我们未来融资的关键渠道，这个结论是对的。但在房地产公司里面，万科把融资做得非常极致，供应链融资差不多占到了50%，大家研究一下他们是怎么做供应链融资的，供应链融资是不计有息负债的，有机会做供应链融资的话有息负债的指标就比较好看。 我曾经公开讲过，如果说你是财务主管，你要知道资产负债表无论是左边还是右边，都是可以拿来融资的，资产负债表每个科目都是可以融资的，这是我的结论。 城镇化红利依旧还在 当前面临的状态实际上就是不确定性，不确定性一方面是疫情影响，很重要是中美博弈带来的，从目前来看，大家认为打仗的可能性不大，毕竟是两个大国。 但也有不确定性，在这种不确定的情况下，如果说真打仗了，全球就会进入一个不可控的发展局面，中国经济朝哪去，全球经济朝哪去，没人说的清楚，但最终全球的资产会贬值，这是结果。我相信不会打仗，这是结论。 我们必须承认，中国房地产发展20多年，几个红利基本上结束了。首先，刚需的红利基本结束了，现在平均住房面积已经从改革开放初期的每人7平方米变成现在的每人40平方米，但市场也有不均衡，确实有一些人没有房子住，这是城镇化带来的结果。我们必须承认，现在做房地产更多是改善型住房，而不是刚性需求。此外，土地的红利结束了，原来我们可以通过很多方式获得便宜的土地，像李嘉诚先生在国内一块地放了十几年，现在把地一卖涨了几十倍，这样的时代已经结束了。 但城镇化的红利还有，目前我们国家的城镇化率，经济学家认为只有50%，国家发布的指标大概是60%，如果以60%对比发达国家平均的70%，那么还有十年，现在的城镇化转化率是比较低的，每年大概转化率是2%—3%，过了70%的转化率之后大概每年0.5%都不到。现在中国城镇化主要是两块，一块是农村继续向城市集中，哪怕只有0.5%，也有一两千万人对房子有需求。另外一部分就是已经进了城的，还没住上好房子的，那可以归结为改善性需求，但是同时也是城镇化的需求，城中村的改造，这块需求仍然很大，可以支撑房地产公司继续走十年、十五年甚至二十年。 金融的红利也还存在。房地产预售就是最大的金融红利。我在碧桂园的时候曾经到过印度、印尼、马来西亚这些国家考察，他们也有预售政策，但是他们的预售政策和我国完全不一样，房企拿到预售证可以卖楼，但最高是5%，老百姓虽然买了你的房，但能收到的钱甚至不到5%，然后从这个点再切分为13个阶段，每个阶段给一个点，最后在交房的时候，房企能够收到客户给的钱是30%。客户拿到房之后去银行按揭，拿回来的钱还给你，那是三年以后的事情。但在中国，基本上客户买房后，大业主恨不得每天都要打电话催着交钱，不交钱就罚款，所以这个红利还是存在的。 三大目标，六大行动方案 在过去的四大红利中，大部分红利已经消失，城镇化是最大的红利。从这个结论可以得出，中国房地产未来的趋势在哪？主要是看人流，人流的方向就是我们房地产企业要去的地方。对房企来讲，要面对当前的形势，有三大目标、六大行动方案。 第一个目标就是业绩是否保持一定的增速比例。这方面观察四个指标，分别是签约销售额、结算收入、土储面积、销售回款。 在规模增长方面，我们现在的销售额为了排名，水分太大，我特别反对。这样做误导了政府，看起来好像疫情对房地产影响不大，已经恢复常态了，到头来是自己把自己搞死了。现在差不多每家公司为了保持自己的排名，都在往里面注水，我坚决反对。我认为7月以来排名榜上的销售量要砍掉三分之一才是真实的。 第二个目标是财务的安全性是否得以提高。你是长期主义者还是机会主义者，如果是机会主义者，安全性考虑不考虑都无所谓，但如果是长期主义者，就要做好对负债的管理。负债的管理要重点关注四大指标，分别是净负债率、短期借款占比、现金比率、有息负债总额、信用评级。 企业为了保证安全，我建议货币资金和总资产的比不要低于15%，可动用的现金与总资产的比不能低于10%，这样公司才是最安全的。这是从财务安全性上来讲，核心点要确定是机会主义者还是长期主义者，如果是长期主义者就要对负债有系统的管理思路。 第三个目标是股东回报是否高于平均贷款利率，潜在价值是否为可持续发展奠定基础。中国房地产资本市场也不成熟，现在的房地产还处于青春期，整个中国经济还是在裂变之中。比如资本市场上，物业管理、高科技等都是30倍以上的PE，物业公司甚至可以做到70倍以上，所以要做好价值管理，价值管理带来的业绩甚至会超过主业。相比而言，原来地产主业的利润在下降，越来越成为一个加工业。所以资本市场的价值管理是我要特别给大家的建议。 如何应对当前的危机？我提出6个方向： 第一是以收定支。这很好解释，但在执行过程中非常困难，因为往往以收定支是财务人做的年度预算和规划，老板也是点头同意的，但执行过程当中往往会出现偏差。比如投资部门不同意，那就很难严格执行。 第二是要狠抓销售。今年下半年市场销量一定是供大于求，因为上半年的货没卖出去，在供大于求的时候要降价促销，才可以比别人卖的更多，如果不降价不促销，那怎么卖？但促销降价会使利润率受到影响，在企业运营过程当中，发生这种情况，是选择利润还是现金回流？我认为现金回流才是救命的，可以让企业活下来。 第三是重构大运营体系。所谓大运营体系，我认为就是要以财务经营为导向，以现金流和利润为核心，以计划管理为主线，以货值管理为基础，实现全项目、全周期、全专业的统筹经营。企业运营一定要和财务指标如财务收支计划，财务投融计划等进行挂钩，如果不挂钩，那么很多企业就是割裂的。 第四是狠抓品质革命。过去20多年，我们属于野蛮生长，但是未来二十年，大家对产品的要求是明显提高了。对产品的环保、智能化，楼宇的舒适性要求会越来越高。因为当市场供小于求的时候，房子怎么建造都可以，但现在已经是买方市场，客户要求会提高，产品好就有可能卖得快，所以品质革命就到了必须认真去做的阶段。 第五是匹配的激励机制。去年以来，房地产价格在下降，销售不那么畅快，很多人开始怀疑跟投机制是不是已经过时了。我认为没有过时，只不过是跟投机制没有与时俱进，没有解决大家的具体问题，如果说问题解决好了，那这个激励机制发挥的作用依旧很大。事实上阳光城的激励机制已经做了十多次改革，但核心点不变，就是希望员工要投钱，投完钱自己的利益和公司紧紧捆绑在一起，这个企业才能干好。 第六是寻求资本扩张。资本扩张是永恒的主题，也穿越周期，延长生命周期的关键因素。在持续提升房企竞争力的同时，应不忘培养相关新产业及拆部分资金投资新基建产业。 三个目标+六个行动方案，是我所提出的解决方案，期待这些结果方案思路能对在座的各位有所帮助，有所启发，谢谢大家！
8月13日，记者从人民银行西安分行获悉：上半年，陕西省社会融资规模增量为4175.83亿元，同比多增1340.13亿元，增量达到上年全年的92.34%。 社会融资规模增量是指一定时期内实体经济（境内非金融企业和住户）从金融体系获得的资金增量。2019年12月起，人民银行将“国债”和“地方政府一般债券”纳入社会融资规模统计，合并进入“政府债券”指标；2019年9月起，将“交易所企业资产支持证券”纳入“企业债券”指标统计。 今年上半年，陕西金融机构实体经济发放的人民币贷款增加2882.94亿元，同比多增725.85亿元；对实体经济发放的外币贷款（折人民币）增加62.51亿元，同比多增73.12亿元。上半年，陕西省企业债券净融资增加788.14亿元，同比多增608.08亿元；非金融企业境内股票融资31.73亿元，同比少增15.88亿元；政府债券净融资增加701.95亿元，同比多增97.99亿元；其他融资增加112.29亿元，同比多增17.97亿元。
9部门31条措施助力中小微融资 为扎实做好“六稳”“六保”工作，落实人民银行等8部委《关于进一步强化中小微企业金融服务的指导意见》，持续完善中小微企业金融服务长效机制。8月11日，人民银行济南分行、山东银保监局、省发改委、省工信厅、省财政厅、省市场监管局、省商务厅、省地方金融监管局、山东证监局等9部门联合印发《关于进一步强化山东省中小微企业金融服务的实施意见》（以下简称《实施意见》），提出31条政策措施，助力全省中小微企业融资“增量、降价、提质、扩面”。 为实现“增量”，《实施意见》从加大银企对接力度、落实好贷款阶段性延期还本付息、用好再贷款再贴现政策等方面出台具体支持措施。政府职能部门积极开展企业大走访、大推介活动。金融管理部门做好政策落实的细化、跟踪、督促和激励支持。金融机构深入开展“金融诊疗助企”“百行进万企”“金融辅导员”等活动，加大首贷户支持力度，做好有贷户续贷、转贷、增贷服务，促进增加中小微企业贷款投放。五家大型国有商业银行实现普惠型小微企业贷款增速高于40%，中小银行实现普惠型小微企业贷款增速明显提高。 为推动“降价”，《实施意见》围绕深化利率市场化改革、优化商业银行内部资源配置、强化信贷融资收费监管、降低融资担保费率等内容，明确对中小微企业的具体优惠政策。银行将LPR内嵌到贷款定价和传导相关环节，打破贷款利率隐性下限；同时加大对小微企业贷款的内部资金转移定价优惠力度，全国性商业银行内部转移定价优惠不低于50个基点。融资担保机构逐步将平均担保费率降低至1%以下。监管部门加强对普惠型小微企业贷款利率明显高于同类机构同类产品平均水平银行的监管指导，加大银行减费让利监督检查，对未按要求落实政策的相关情况，从严问责处罚。 为推进“提质”，《实施意见》着力围绕提升银行中小微企业金融服务能力、优化中小微企业金融服务地方融资环境，强化支撑举措。银行方面，优化内部资源、资金、政策、考核等激励机制安排，增强中小微信贷业务拓展内部动能；进一步加大中小微企业信用贷款投放、提高无还本续贷业务占比、完善应急转贷体系、推动“银税互动”业务较快增长。今年年底前全省股份制银行全部设立普惠金融事业部专注小微、民营等普惠业务推进。地方融资环境方面，落实好中小微企业财税优惠政策，健全小微企业融资风险缓释机制，积极发挥地方政府性融资担保机构作用，完善企业动产抵质押登记管理，强化融资保险保障，形成与金融服务能力提升相匹配的精准、高效配套机制。 为有效“扩面”，《实施意见》提出了拓展间接融资和直接融资覆盖面的具体措施。间接融资方面，银行深化民营和小微企业首贷培植行动，开展应收账款、订单等融资和标准化票据等供应链金融服务，支持跨境融资，提升普惠金融分支行绩效考核权重，细化小微企业贷款尽职免责认定标准条件，建立健全容错纠错机制；金融管理部门优化外部考核评估，重点关注贷款增速、增量、利率、信用贷款占比、首贷户数占比等情况，加强推进信用体系建设，进一步强化差异化监管激励政策落实。直接融资方面，支持中小微企业债券市场融资、上市或挂牌融资、吸纳股权或股债联合融资。 此次《实施意见》出台，既涵盖支持中小微企业加快恢复正常生产生活的阶段性金融措施，又明确了提升中小微企业金融服务能力的长效性举措，长短措施有机结合，将有效深化全省金融供给侧结构性改革，为全省中小微企业高质量发展提供更优质金融服务。统计显示，今年6月末，全省人民币小微企业贷款余额1.76万亿元，其中普惠小微贷款余额7165亿元，同比增长33.4%，高于各项贷款增速20.1个百分点，支持市场主体118.6万户，比年初增加27.6万户；6月份新发放普惠小微企业贷款利率5.70%，较LPR改革前下降1个百分点。随着《实施意见》相关措施陆续落地，山东省中小微企业融资规模、结构等将持续增长优化。
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