近年来，“网红概念”的迅速崛起，引来部分上市公司及各路资金的热情追逐。 《证券日报》记者注意到，在2019年刚“蹭”完数字货币概念的众应互联，2020年也把目光转向了“网红直播”市场。 日前，众应互联发布对外投资公告称，公司拟入股电商网红养成平台，布局相关业务。5月25日开盘后，公司股价应声涨停。随即公司被交易所下发关注函问询。 “当网红直播带动公司股价涨停时，大家仔细分析就会发现，大多数投资者并不是看好这家公司。大量的散户投资者都认为其值得炒作，一旦形成了这样的认同，那么拉十几个涨停板一点都不让人意外。”盘古智库高级研究员江瀚在接受《证券日报》记者采访时表示：“这样的疯狂是缺乏根基的吹泡沫行为，对上市公司没有益处，一旦风潮过去，那么摔下来的肯定不是飞猪而是‘死猪’了。” 拟携“带病”资产收购元纯传媒 主营业务为互联网游戏电商和移动游戏全案策划、流量分发的众应互联，5月24日晚发布公告称，公司与北京元纯传媒有限公司（以下简称“元纯传媒”）及其股东关晖、天津众盈企业管理咨询合伙企业（有限合伙）等签署了《北京元纯传媒有限公司增资协议》;同时公司与元纯传媒签署了《债权转让协议》及《框架协议》。 根据公告，众应互联拟认购元纯传媒新增注册资本（300.01万元）所支付的全部对价，用于支付对价的资产包括公司持有的北京新彩量科技有限公司（以下简称“彩量科技”）100%股权及其所应附有的全部权益、利益及依法享有的全部权利和应依法承担的全部义务；公司对上海宗洋网络科技有限公司（以下简称“上海宗洋”）9500万元应收款项本金及利息之债权请求权、从权利及相应附属担保权益；公司持有的现金3000万元。上述三部分资产合计金额为3.75亿元，超出增资额的部分（即3.72亿元）计入元纯传媒资本公积。 本次增资完成后，众应互联将持有元纯传媒22.39%股权。彩量科技将成为元纯传媒的全资子公司，元纯传媒将持有对上海宗洋价值9500万元应收款项。另外，众应互联还与元纯传媒签署了《框架协议》，公司有意继续投资元纯传媒，投资金额预计不超过3.20亿元。 《证券日报》记者了解到，元纯传媒自2008年开始根植于内容产业，经过多年发展，公司已成为国内优秀的综艺节目制作运营公司，也是集内容创意、节目制作、整合商务营销、艺人经纪等业务于一体的全产业链传媒公司。公司以综艺节目、影视剧业务收入为主。目前旗下签约网红3000多人，专注电商领域，商务合作红人达7万人。 对于本次投资的目的及对公司的影响，众应互联称，自2019年以来，由于受到原主要游戏客户的行业政策的游戏版号限制，造成子公司彩量科技相应业务收入大幅下降，从而导致2019年业绩较去年同期下行等。众应互联表示，公司决定抓住目前电商行业的变革机遇，进行业务板块的资产调整，本次投资将会改善公司经营结构，促进盈利能力的提升。 值得一提的是，本次众应互联拟以彩量科技股权对外投资。《证券日报》记者注意到，彩量科技2019年净利亏损3371.09万元，未完成2019年承诺净利润7200万元；同时彩量科技正深陷于与浙江亿邦、云南亿邦5亿元采购10万台“矿机”合同“诈骗”纠纷案之中。因债务逾期未偿还，彩量科技100%股权已全部被质押和冻结。对于本次投资，目前存在不能将彩量科技股权交割给元纯传媒的风险。 为此，《证券日报》记者致电众应互联证券办，相关工作人员表示：“目前公司正忙于处理年报披露事宜，年报将于5月28日晚提交交易所平台，采访提纲会转发给相关领导处理。”截至发稿，记者未收到公司回复。 “2020年年初开始，‘网红概念’股上演了极为疯狂的上涨行情，‘网红概念’虽然火热，但是很多只是蹭概念，还需要认真鉴别。”有不愿具名的分析师在接受《证券日报》记者采访时表示：“2019年众应互联计提大额商誉减值，业绩大幅度亏损，2020年一季度业绩持续亏损，本次投资或存在跟风嫌疑。” 是否蹭“网红热点”？ 《证券日报》记者注意到，众应互联对外投资元纯传媒消息一出，5月25日，公司股价强势涨停。随即，5月26日也受到了深交所高度关注，要求说明是否主动迎合“网红直播”等市场热点进行股价炒作。 根据关注函，深交所要求众应互联认真核实并补充说明前述增资与后续追加投资是否为一揽子交易；本次交易是否构成重大资产重组以及是否通过拖延披露年报的方式规避履行相关审议程序等。 另外，由于众应互联在公告中称元纯传媒旗下主营的三大业务板块涉及专业电商网红养成平台，深交所还要求公司补充披露公司实控人及其一致行动人、公司董监高和持股5%以上股东的具体减持计划或进展、未来三个月申请解除限售情况等，说明是否存在内幕交易、操纵市场的情形，是否存在主动迎合“网红直播”等市场热点进行股价炒作的情形。 《证券日报》记者注意到，或受到交易所“拷问”，抑或受到多家媒体报道众应互联蹭热点相关新闻的影响，5月27日众应互联股价表现不佳，收盘跌4.18%。 对于众应互联来说，业绩也是不容乐观。公司年报数据显示，2019年度众应互联归属于上市公司股东净利润亏损13.53亿元，较上年同期下降1447.40%。业绩亏损主要是公司初步测算计提资产减值金额11.97亿元以及子公司MMOGA、彩量科技业绩下滑等。 《证券日报》记者注意到，像众应互联不具备业绩支撑，仅在相关投资协议加持下就瞬间被爆炒，次日涨停，仿佛成为了A股网红概念股的“标配”。财经评论员郭施亮在接受《证券日报》记者采访时表示，“部分企业存在蹭热度的迹象，本身存在大额亏损或业绩大幅下滑的企业，有借势投资网红，提升市值的意愿，但蹭热度只是短暂影响，归根到底还是离不开企业基本面与盈利能力，只要企业基本价值得到提升，才能够促进股价与市值增长。否则，只是蹭热度拉升股价，价值必然理性回归。”
多位上市公司两会代表委员在接受中国证券报记者采访时表示，上市公司“绿色崛起”将点亮中国经济高质量发展。上市公司应担负起生态文明建设的责任，在绿色发展方面，发挥引领作用，一方面加大环保技术设备投入，实现节能减排要求，提高智能化水平；另一方面积极布局新能源，激发转型动能。 清洁生产积极转型 代表委员认为，高质量发展首先是绿色发展，传统产业要努力提升技术，实现节能减排，推动企业转型，走更有效率、更有品质的高质量发展之路。 “高质量发展首先是绿色发展。”全国人大代表、三钢闽光董事长黎立璋表示，公司牢记“绿水青山就是金山银山”的绿色发展理念，补短板、强弱项，推进绿色技术创新，把绿色生产、清洁生产与企业生态发展紧密结合，把生态优势转化成企业发展优势，公司被评定为AAA国家级旅游景区和省级旅游观光工厂，并推动三钢朝着由钢铁制造型企业向钢铁制造服务型企业转型的目标迈进。 全国人大代表、铜陵有色金属集团控股有限公司副总经理丁士启表示，公司致力于产业升级，加快推进有潜力项目落地，并将积极参与战略性新兴产业建设。重点围绕矿产资源开发、矿山安全高效开采、有色金属循环经济等领域存在的技术问题，开展科技攻关和技术创新，保障公司高质量、可持续发展。 布局新能源激发新动能 代表委员表示，坚持生态优先、绿色发展，要顺应新一代信息技术和能源变革发展趋势，积极布局新能源，通过科技创新激发绿色发展转型新动能。 “阳光电源积极顺应全球绿色能源转型趋势，以‘让人人享用清洁电力’为经营使命，致力于清洁电力转换技术的研发和推广应用。”全国人大代表、阳光电源董事长曹仁贤说，公司持续建设优化绿色管理体系，推进绿色采购和责任采购，打造厂商利益共同体，带动产业链上下游协同发展，全面推行绿色生产运营，实施生态修复，追求与环境共生共荣。 在光伏领域精耕细作数年的正泰电器，通过技术创新及自身产业链升级，逐步实现向系统解决方案供应商的转型。全国政协委员、正泰电器董事长南存辉表示，公司将进一步通过产业链的整体协同，把握行业发展契机和电改机遇，构建集“新能源发电、配电、售电、用电”于一体的区域微电网，不断推动商业模式创新；完善产业链各环节，从单一的装备制造升级为集运营、管理、制造为一体的平台型企业。 借力资本市场加大创新力度 代表委员认为，依托资本市场力量，企业能够实现多元化发展，保持行业龙头地位，实现业绩持续稳定增长，助力绿色创新发展。 2019年初成功回归A股的阳明智能感受到了国内资本市场助力科技创新的环境。“A股市场丰富的融资工具，为实体经济企业降低资产负债率、提高盈利水平提供了重要手段，也为企业降低资产负债率、提高盈利水平提供了重要路径。”全国人大代表、明阳智能董事长兼CEO张传卫说，近期公司还成功发行了17亿元的可转债。 曹仁贤认为，当前新能源项目自身融资能力较弱，大多数项目融资需要母公司提供担保等增信措施。建议充分发挥专业运维、监控、数据平台功能，形成风险控制闭环，提升项目自身融资能力，提高可再生能源行业发展速度。 丁士启说，资本市场助力创新发展，应加大对采矿业、冶炼等传统行业支持，鼓励传统行业利用大数据、智能机器人等进行升级改造，充分借助资本市场完成传统产业与新技术、新产业等深度融合。
□本报记者 孙翔峰 今年以来，多家上市公司因连续20个交易日股价不足1元/股而触发面值退市标准，投资者纷纷离开低价股，相关上市公司则频频发起自救。市场人士认为，随着注册制逐步推进，A股市场化退市机制逐渐成型。 投资者“退避三舍” “股价再跌几天就有退市风险了。”投资者李东(化名)最近感到很郁闷，2019年3月以来他持有的*ST梦舟股价持续下跌，期间下跌60%，近日在1元/股附近徘徊。 李东的担忧并不是毫无来由，“面值退市”渐渐成为A股的常态。今年以来，已有ST锐电、中广天茂、*ST美都、神雾环保(维权)、盛运环保(维权)、ST天宝(维权)6家A股公司触发面值退市标准。 A股以往经常出现“炒新炒烂”的情况。“我这样的老股民喜欢买一些低价‘破烂股’。”李东坦言，频频不断的资本运作预期，成为吸引“李东们”大胆买入的原因。 随着注册制逐步推进，高悬在低价股头顶的退市风险之剑让不少投资者退避三舍，其中的一个现象就是相关个股股价持续走低。Wind统计数据显示，包括退市保千等个股在内，截至5月26日收盘，65只个股股价低于1.5元/股，63只个股今年以来发生了交易。其中，仅*ST中南股价上涨3.65%，其他62只个股全面下跌，28只个股跌幅超过50%。 同时，此类个股成交量低迷。以李东持有的*ST梦舟为例，5月26日成交额为2148万元。 “面值退市案例增多，使得投资者将注意力更多放到具备内在价值的个股上，引导价值投资和理性投资理念。未来绩优龙头将获得更多资金关注，缺乏投资价值的公司边缘化情况会越来越明显。”上海海能证券投资顾问分析师庄博表示。 相关公司设法自救 退市风险近在眼前，投资者紧张不已，上市公司也在想方设法自救。 “如果股价跌破1元/股，管理层有什么对策？”有投资者近日在互动易平台向*ST华映提问。股价同样在1元/股附近徘徊的刚泰能源、*ST飞马(维权)等都在面对投资者类似的提问。 部分公司公布了自救计划。*ST华映在互动平台上表示，公司明确了发展目标，将进一步抓好生产经营，努力提升产品产量和销量，改善经营业绩。同时，着力盘活存量资产，增加企业收入，全力避免公司退市。 5月20日晚，ST银河(维权)与北京中房签署《土地合作开发项目框架协议》，公司拟与北京中房展开合作，就相关开发地块成立合作开发公司。项目全部开发资金和公司开发地块遗留问题均由北京中房负责解决。公告发布后，ST银河连续涨停，截至5月26日报收1.31元/股。此前，包钢股份的大手笔回购同样引发市场关注。 市场人士坦言，部分公司基本面恶化，自救措施恐难以奏效。比如，退市锐电之前多次酝酿回购、重组等事项，但最终仍难逃退市命运。 市场化机制逐步确立 随着注册制的不断推进，“面值退市”等制度逐步发挥作用。 联储证券董事兼首席经济学家李全表示，“面值退市”制度意义重大，彰显了监管部门改革的决心，让劣质公司尽快出清，推动资本市场高质量发展；同时，市场日趋成熟，各类投资者“用脚投票”，决定了这些公司在公开交易市场的表现。这将深刻影响上市公司的后续发展。 “‘面值退市’案例增多，意味着市场化退市机制建设前进了重要一步，重大违法强制退市和主动退市制度预计也会完善。”庄博表示。 李全坦言，市场化退市机制是一个完整体系，“面值退市”是其中的一个环节。成熟资本市场除了对财务指标的规定外，还在股票流动性、公众持股量、公众持股市值等交易性指标上作出了相关退市规定。这些市场化指标可以优化上市公司群体。 “国内资本市场的独特性决定既要借鉴发达资本市场的经验，也要遵循自身特点。《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》明确提出，要进一步完善上市公司强制退市和主动退市制度。在此大背景下，退市制度市场化会继续加快，推动中国资本市场日趋成熟。”李全说。
作者 | 黄海 5月28日上午，厦门国贸回应投资者提问，公开回应传闻接盘泰禾一事。 厦门国贸表示，此前40亿成立的厦门国贸发展公司旨在发挥公司房地产开发专业优势，发挥资源协同效应，丰富项目储备方式，进一步扩展项目资金来源，提高资金使用效率，提升公司房地产板块的综合实力和盈利水平。 厦门国贸在回复末尾补充称，“厦门国贸发展公司没有接盘泰禾集团的计划。” 5月13日，泰禾集团发布公告宣布，公司控股股东正在筹划公司引入战略投资者事项，相关交易可能导致公司控制权变更。本次拟引入的战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务。 据悉，彼时泰禾集团引入战略投资者尚处于筹划阶段，各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议，能否签署尚存在不确定性。 5月13日的公告中，泰禾实控人黄其森首次松口表示“可能引发实控人变更”。业内人士认为这是黄其森的一次妥协，而随着黄其森松口，泰禾引入战投的关键一环已经打通。 公告发出后，有媒体引用接近泰禾内部人士的言论称，厦门国贸成为泰禾集团战投方的可能性很大。 除此外，据经济观察报报道，泰禾集团已经洽谈了包括厦门建发、厦门国贸、中国华融、保利地产、中国金茂等多家意向战略投资者。 据泰禾内部人士透露，引入战投成功与否，预计一个月左右时间会出结果。 5月27日，搜狐财经向泰禾方面求证战投相关信息，泰禾方面表示，网上传言不实，战投还未谈妥。 自陷入流动性危机以来，泰禾集团始终忙于“自救”。 今年开年，受疫情影响，泰禾集团旗下多个项目销售遇阻、回款低于预期，直接导致泰禾集团多笔债务违约并引发一系列次生债务危机。 5月27日，泰禾集团发布的公告表示，近日收到控股股东泰禾投资集团有限公司(以下简称“泰禾投资”)函告，获悉泰禾投资所持有的公司部分股份被司法冻结。 公告称，此次股份被冻结的原因是因泰禾投资就其他公司(非泰禾集团及其子公司)债务事项提供了连带责任保证担保，被担保人与债权人产生了债权债务纠纷，涉及金额为29.31亿元，法院依债权人申请要求泰禾投资履行担保义务从而导致泰禾投资持有的股份被冻结。 泰禾集团表示，根据泰禾投资的通知函，目前泰禾投资正在与相关债权债务人沟通洽谈，各方正在就和解方案进行协商。 据泰禾集团透露，目前，泰禾投资正与债权人及相关法院协商争取以其他同等价值资产替换被冻结的股票，此次股份冻结未对上市公司生产经营、公司治理等产生重大影响。
全国人大代表、正邦集团董事长林印孙在今年全国两会上提交了8份建议。林印孙近日接受中国证券报记者采访时表示，他的建议特别提到，要使我国生猪产能恢复正常水平，必须发挥养殖骨干企业的带动作用，以帮助中小户复养，建议对养殖骨干企业给予特殊的融资支持政策。 发挥骨干企业带动作用 林印孙称，非洲猪瘟疫情爆发以来，不少中小型养殖户出现母猪死亡、仔猪无处购买的现象，致使生猪复产、扩产面临困境。要使我国生猪产能恢复到正常水平，必须帮助中小养殖户复养。在这个过程中，必须发挥养殖骨干企业的带动作用。但目前养殖骨干企业在带动中小养殖户复养过程中，普遍遭遇资金不足的难题。林印孙举例称，正邦集团2019年专门成立子公司，下设120多个养殖服务部，通过提供猪源、饲料及技术服务等方式，带动上万个中小型养殖企业及养殖户复养、散养和合作养猪。在这个过程中，正邦集团为帮助中小户利用已有栏舍复养垫付了大量资金，还提供了大量贷款。 为了更好地发挥养殖骨干企业在生猪保产保供稳价过程中的引领作用，促进中小户尽快复工复产、保产保供，林印孙建议通过三条渠道对养殖骨干企业给予特殊的融资支持政策：一是金融机构尽量满足养殖骨干企业的贷款需要；二是政府财政主导的相关基金，比如菜篮子基金、农业基金等，优先支持养殖骨干企业发展；三是放宽养殖等农业上市公司融资条件。 生猪供给趋于缓和 林印孙表示，受非洲猪瘟疫情影响，2018年开始，我国生猪产能下降，生猪供应出现缺口，猪肉涨价。随着国家及地方政府高度重视生猪生产复产工作，政策不断落实到位，包括正邦集团在内的大型农牧龙头企业，响应政府号召，努力扩产，保障市场供应。2020年二季度，随着生猪供应量的提升，市场供给趋于缓和，猪肉价格呈现稳步下降趋势，消费者也从中获利。 “在此期间，正邦集团主要从四个方面发力：第一，克服非洲猪瘟的影响，投入上亿元采购设备，注重加强生物安全防控；第二，带动中小农户一起发展；第三，平衡供应，平抑物价；第四，制定并实现发展目标。”林印孙介绍，当前正邦集团育肥商品猪主要通过“公司+农户”模式养殖，此种模式是根据公司自繁自养的成熟管理经验，将肥猪养殖业务链进行拆分，构建与农户合作养殖、分工协作的新型业务模式。公司与农户根据权责对等原则，结算成本和收益，各负其责，各享其利，在肥猪养殖业务上形成紧密的长期合作业务形态。 扩大生猪养殖规模 林印孙称，2020年正邦集团将继续推动饲料和生猪养殖板块总体发展战略。 在饲料业务板块，首先，将保持饲料总销量适度增长，争取猪料毛利水平有所提升；其次，聚焦产品力的提升，将突出对优质客户的帮扶力度，加大力度开发直销猪场客户群；第三，猪料产品向前端料倾斜，进一步提升产品盈利水平。 在生猪养殖板块，公司将继续加强生猪育种工作，提升生物安全防控力度，推动生猪业务扩大规模。一是从源头上优化生猪品质和养殖性能，为2020年乃至更长时期公司生猪生产性能的提高奠定基础。二是继续做好猪场生物安全防控，贯彻好公司总体生物安全防控体系和执行标准。三是充分释放产能。2019年公司生猪出栏量为578.40万头，预计2020年生猪出栏900万-1100万头。四是继续向下游延伸产业，进入生猪屠宰行业。五是适度发展家禽养殖业务。公司利用禽饲料营养技术研发和广泛的营销网络资源优势，结合“公司+农户”的业务模式，尝试开展家禽养殖业务。
文/意见领袖专栏机构 苏宁金融研究院 陈嘉宁 谈到房地产投资，很多朋友的第一印象就是“买房”。其实，除了“买房”，小资金也有机会玩转房地产投资。如果您对此感兴趣，不要走开，请往下看！ 房地产投资工具一览 房地产投资工具，按照募集方式（公募/私募）和权益类型（股权/债权）两个维度进行分类，如下图所示： 首先，有必要对两个“分类维度”进行介绍： 从募集方式角度，“私募”产品属于有钱人的游戏，一方面准入门槛较高，投资金额100万起步，只有通过认证的“合格投资者”才有资格购买；另一方面，产品监管较为宽松，风险较大，当然预期收益率也相较同等条件下的公募产品要高一些。另外，“私募”产品顾名思义不能在公开的媒体里进行广告与宣传，一般都是专业的理财经理面对面地提供服务。 而“公募”产品正好相反，投资门槛低，散户投资者也可以参与，一般可以在交易所里挂牌交易，当然其监管也较严格，产品的收益率和风险也更低一些。 从权益类型角度，房地产投资产品分为股权和债权两种类型，债权产品获取的是固定收益，无论房地产行业起伏，只要发债主体不倒闭，产品收益相对稳定。而股权类产品相当于直接投资房地产的所有权或者公司股权，投资收益随着房地产行业的兴衰起伏，风险和收益波动也相对较大。 房地产投资工具分析 下面，针对各类房地产投资工具分别进行分析。 1、地产类信托：刚性兑付逐渐被打破，注意控制风险 众所周知，房地产开发从买地、设计、施工到竣工验收是一个漫长的过程，如下图所示： 在项目的初期，由于可用于抵押的资产有限（可能仅有一块空地），项目的不确定性较大（规划报建可能不通过或者施工风险），银行出于审慎的原则，授予的贷款额度有限。而另一方面，从土地拍卖，到设计施工需要花费大量的资金，开发商有着强烈的融资需求。在这种情况下，房地产信托应运而生，成为地产项目初期最重要的融资手段。 在规模方面，地产类信托的在贷余额一直保持高速增长，从2010年的0.43万亿增长到2019年2.7万亿。特别是2017年以来，房地产政策收紧，银行资金进入房地产领域受到更加严格的限制，反而使得作为替代融资方案的地产类信托得到了高速发展，项目余额的占比在2019年达到15.07%，为过去十年的峰值。 在收益率方面，房地产信托的预期收益率持续走低，从2013年的9%，降到了2020年初的7%。出现这种现象与近年来适度宽松的货币政策、市场利率持续下行有关。 伴随着过去十年房地产行业的迅速崛起，房地产信托相较其他的房地产投资工具更早进入市场，成为许多固定收益类产品投资的标配。早年，信托产品往往采取刚性兑付，即出现风险，信托公司一般拿自有资金来对信托投资人兜底，加上赶上房地产行业处于高速增长期，通过拍卖项目方抵押的土地，很容易收回损失，故早年的信托给投资人以“高收益，低风险”的印象。 情况在近年发生了变化，一方面，房地产政策的收紧，使得信托公司在风险管理、不良资产处置方面的压力日渐增大，另一方面，政策层面，随着“资管新规”、“信托公司资金信托管理暂行办法”等一系列新规的陆续出台，信托的刚性兑付被逐渐打破。如何在风险可控的前提下，选择合适的信托公司和项目，获取合理的收益，是当下信托项目投资人需要考虑的问题。 2、公募地产债权：散户也能参与的固定收益产品 作为私募产品，地产信托项目100万起的投资门槛，使得大部分的散户望而却步。散户想投资地产类的固定收益产品有什么办法吗？可以投资一些公募债权类产品，包括地产公司债、MBS（基于地产抵押的资产证券化产品）以及投资相关产品的债券基金。 地产公司债是房地产公司在资本市场发行的债券，截至2020年5月14日，沪深两个交易所共有尚未到期的地产公司债330只，实际发行金额1572亿元。在收益率方面，早年公司的信用评级对债券收益率的影响不大，因为在房地产高速发展期，公司无论大小，开发的房产项目的销路都不错，所有地产公司债券违约率不高，收益率也相当。2017年，随着房地产政策收紧，公司债表现开始分化，在信用利差上，实力强的公司违约风险较小，仍然可以用较低利率发债融资，而实力弱一些的公司，则需要以更高的利率才能融到资。 当然，决定地产公司债优劣的除了行业因素以外，跟公司的经营治理也有很大的关系。比如，即使房地产行业再繁荣，如果公司治理有问题，出现了高管内斗，或者非法挪用资金的情况，则地产公司债的表现也会非常惨淡。 那么，有没有剥离了公司经营这个风险因子，仅仅跟房地产项目效益有关的金融产品呢？这就是下面要介绍的MBS（基于地产抵押的资产证券化产品）。 关于MBS的交易结构如下图所示： MBS投资的是住房抵押贷款，贷款购房者每月缴纳的月供为MBS提供了稳定的收入来源，而当出现借款人还款违约时，也可以通过拍卖处置所抵押房产来保证投资的安全。如此，MBS的风险与具体某个房地产公司的经营状况进行了隔离，只要市场房价不大跌，产品稳定的收益是有保证的。 最后，需要提醒的是，大部分的公募债券在市场上交易并不频繁，除了在发行阶段被交易以外，往往都被投资人持有至到期。对于散户投资者，也可以考虑通过投资相关债券基金的方式，来实现地产债券的投资。 3、股权类产品：小钱也能“买房” 如果说前面介绍的债权类产品是在控制风险的前提下，实现固定收益。股权类产品则更偏向于“买房”了——在基金经理的管理下，采取一定的策略，对房地产的所有权或者地产公司股权进行配置，获取相应的收益。 在私募领域，私募地产投资基金一般向有钱人募资，然后找有价值的地产标的进行配置。以私募巨头黑石为例，房地产投资作为其四大业务板块之一，截至2019年底，管理规模高达1632亿美元，占公司所管理资产总规模的28.5%。 在投资理念方面，黑石强调“买入、修复、卖出”的模式，买入存在一些瑕疵而被低估的地产，然后针对性地引入资源修补瑕疵，如更换物业管理团队，完善周边配置，或者对一系列地产资源的并购整合，最终再将估值提升的地产卖出赚钱。如此操作，为黑石的房地产基金带来了每年10%到20%的收益率。 除了黑石，开展私募地产投资业务的知名投资公司还包括KKR、凯雷、华平等。这些年，随着国内房地产行业的迅速扩张，中国本土发展起来的私募地产投资基金也在迅速成长。 以上对于私募地产基金更多的是介绍性质，100万起的投资门槛使得大部分老百姓望而却步，而顶级私募地产基金的门槛更高。那么对于资金量不大，也希望试着“买房”的老百姓有没有什么产品和工具呢？有的，房地产公司股票或者REITs（房地产信托基金）。 房地产股票，相信大家都很熟悉了，在这里就不再赘述了，REITs的交易结构如下： 从上图可以发现，REITs基金的交易结构很像市场上的ETF基金，只不过ETF基金的标的资产是一揽子的股票，而REITs基金的投资对象则是商业地产或者基础设施类资产。 REITs基金的交易过程包括以下四步： （1） REITs基金获批成立后，投资者通过出资申购获得相应基金份额。 （2）完成募集后，REITs利用募集到的资金在市场上买入商业地产或者基础设施。 （3）基础资产产生的收益扣除相应的费用后，定期给投资者进行分红。根据证监会的《公开募集基础设施证券投资基金指引》，收益分配比例不得低于基金年度可分配利润的90%。 （4）基金份额可以在二级市场上交易。 从以上的交易过程分析可以发现，与股票等其他股权类产品相比，REITs表现出以下特点： 一是期间收益更加稳定。投资REITs的收益一般来自两个部分：地产项目的期间现金流和地产增值。其中，期间现金流包括商业地产的房租，基础设施的使用费（水电费、高速过路费），这些收入相较股票投资中的公司收入，来的更加稳定。因为用水用电、娱乐消费、出行交通都是居民生活中的强需求，除非发生疫情这样的极端情况，地产项目的收入相对更加稳定。2019年，香港市场REITs产品的平均分红收益率为5.6%，远高于大部分的股票分红收益。 二是风险因子更加单一。相比股票投资中复杂的公司治理因素，REITs的底层资产更加的简单，风险因子也仅仅限于房产价值的起伏，更加容易分析与评估。 三是高流动性。因为有二级市场可供交易，REITs表现出较高的流动性。即投资者需要用钱时，可以随时在二级市场上交易变现，相对于直接投资房地产或者私募基金更加灵活。 目前，REITs产品在发达国家市场已经普及，全球大概有2万亿美元流通市值，其中美国的REITs流通市值为1.1万亿美元，占全球市值的55%。以日本、新加坡等为代表的亚洲市场上共有178 支REITs，市值为2924亿美元。我国证监会前不久发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引》，相信要不了多久，就将开展试点。 建议：熟悉你的投资 前面对房地产投资领域的金融工具进行了一个简单的分类和介绍。下面简单介绍一下，在实际使用这些工具进行投资时需要注意些什么。 一是熟悉你所投资的行业。每个行业所处的周期和特征都是不一样的，对于相关的金融产品也会有不同的影响。以房地产行业为例，受到政策影响较大，近期持续降准降息，以及中央提出推进房产税立法，对于普通人可能只是一个新闻，但是，对于房地产金融产品的投资者，可能需要保持一定敏感，对政策的影响能够有一些判断，并指导自己后续的投资。 二是熟悉你所投资的产品。即使同在房地产行业，不同金融产品的风险和收益也是不一样的。如何去结合自己的风险偏好和需求，选择最合适的产品是每个投资者需要做的功课。本文可以作为熟悉房地产投资产品的入门，但学习精进是没有止境的。另外，有机会，建议读一读自己的产品说明书和投资协议书，虽然条款非常枯燥，却是学习产品最好的教材。 三是熟悉你所投资的基础资产。穿透行业和产品，最终决定投资风险和收益的其实是你所投资的基础资产。相关的收益可能来自于基础设施的使用费（高速过路过桥费、水电费）或者商业地产租金，这个时候，判断基础资产好坏最简单的方法就是实地去看看，比如到家附近相关品牌的商场里，看看店铺开业情况、客流密度、排队情况，不难对基础资产的质量有一个了解和判断。 (本文作者介绍：苏宁金融旗下专业研究机构。研究领域涵盖宏观经济、消费金融、银行业发展、互联网金融、金融科技等。)
今年疫情期间，以特卖电商起家的唯品会在经营上表现出了十足韧性。 5月27日晚间，唯品会发布2020年第一季度业绩。报告期内，虽然公司营收同比下滑了11.74%至188亿元，但非通用会计准则下，公司实现净利润9.86亿元，同比增长20.8%；其营收与净利润均超过此前的彭博一致预期和公司高层预期。 在财报发布时，唯品会董事长兼首席执行官沈亚表示：“尽管2020年第一季度新冠肺炎疫情对国内经济及整体消费带来冲击，但公司业绩依然坚挺。在这个艰难时期，我们与品牌供应商密切合作，为用户提供品牌好货和优质服务。随着国内人民的生活恢复正常，唯品会的业务自3月起也出现了复苏。” 连续30个季度盈利 2020年，新冠肺炎疫情在国内外相继爆发，给消费零售行业带来了明显冲击。国家统计局数据显示，2020年第一季度，国内服装鞋帽、针纺织类商品零售总额同比下降32.2%，化妆品零售总额同比降13.2%。在此期间，以穿戴和美妆为核心品类的唯品会也难逃波及，其单季度营收出现五年来的首次下滑。 不过，在一季报中，唯品会的各项经营数据也体现了其特卖模式坚韧的抗周期性。报告期内，唯品会GMV总额为289亿元，活跃用户规模基本保持了去年同期的同一水平，为2960万人，总订单数则实现了同比增长4%至1.22亿单。此外，包括最新报告期在内，唯品会已经连续30个季度实现盈利。 对此，艾德证券期货持牌代表陈刚向《证券日报》记者表示：“除了公司的特卖零售业务具有抗周期性外，还有几点因素保证了唯品会一季度超预期的盈利。一是留存客户的稳定和忠诚度。二是唯品会在获客方面有腾讯和京东的引流支持。另外，公司一季度各项成本支出均有所减少，特别是砍掉品骏之后，其履约及营销费用明显降低。” 在唯品会注册多年、如今已是白金VIP用户的刘琳向《证券日报》记者介绍道：“今年疫情期间，唯品会适时推出了很多防疫用品，价格很实在，物流速度与售后服务效率也保持了原先水准；公司其他商品的价格也没有因为疫情而涨价，还联合许多品牌举办了很多特卖专场活动。” 唯品会的疫情期间的超预期业绩表现，也给投资者们带来了信心。发布财报当天，唯品会股价高开，涨幅一度超7%，截至收盘报价16.5美元/股，涨幅3.25%。Wind数据显示，目前唯品会总市值111亿美元，仍为中概股“百亿市值俱乐部”的其中一员。 未来有望迎来恢复性增长 值得一提的是，由于国内疫情控制状况逐日向好，唯品会的整体业务经营已明显回暖，并有望在之后获得恢复性增长。在本次一季报发布时，唯品会首席财务官杨东皓也进一步说道：“在当前宏观经济环境下，因为特卖零售业务具有抗周期性，唯品会将有机会扩大市场份额。” “疫情进一步提升了消费者在线上购物的频率和粘性，这对于一直致力特卖电商的唯品会也将会带来一轮不错的增长机遇。加上疫情期间，各大品牌积累的库存尾货增加，这也会持续给唯品会的营收带来一定的支持。”陈刚也对记者表示。 在这一情况下，唯品会董事长沈亚表示：“唯品会将继续致力于为供应商提供全链条的库存解决方案，助其加速资金流转，同时确保在服饰穿戴品类为用户提供好货好价。” 实际上，唯品会去年动作频频，也为其今年的平稳经营打下了良好基础。2019年，公司先是收购杉杉商业开始布局线下奥莱业务；后是终止品骏自营快递业务，并与顺丰达成战略合作，委托其提供配送服务。陈刚对此评价称：“对于唯品会来说，自营物流造成了较重的资产性质，受限于单平台的规模效应，唯品会单件的物流成本超出整个行业平均水平。所以与顺丰合作，不但可以降低单笔快递成本，也可以进一步降低履约费用，提升净利润。” 至于公司在线下业务的布局，陈刚认为：“布局线下奥特莱斯业务，主要是二者在受众定位上的高度趋同，唯品会也是为了打通线上线下全渠道布局，深化特卖业务的核心竞争优势。” 而谈到2020年接下来的经营预期，由于疫情期间各品牌商积累的库存尾货增加，唯品会董事长沈亚对公司的营收向好趋势也表达了乐观的展望：“随着国内人民的生活恢复正常，唯品会业务自3月份以来已呈现了健康的复苏。我们相信，唯品会完全有能力在中国特卖市场中保持竞争优势。”（编辑 上官梦露）
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