观点地产网 9月7日，由融信集团作为原始权益人的“交银施罗德-世欧商业广场资产支持计划”成功发行，为一期CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），发行规模22亿元，其中优先级21亿元，次级1亿元。 据悉，项目由交银施罗德资管作为管理人/销售机构，相关参与机构还有光大信托、国策资产评估、中诚信国际、万商天勤律师事务所、中兴财光华等。 其中，发行总额22亿元中的21亿元为优先级，获得了中诚信国际AAA评级。该期CMBS具体增信措施包括结构化分层、超额现金流覆盖、标的资产抵押、应收账款质押、股权质押、融信（福建）投资集团有限公司担任差额支付承诺人/赎回承诺人、信用触发机制等。 值得注意的是，该期CMBS也是融信集团发行的首单CMBS。 对于国内地产商来说，资产流动性问题一直是他们不愿意过多介入商业地产开发的主要原因，巨额资金沉淀与漫长回报周期和回报率，而房企自身较高的融资成本让他们难以承受这种“慢开发”的地产属性。 有业内人士透露，房企发行CMBS可以缓解其自身资金需求，进一步释放资产价值，这种资产证券化类型的产品发行价格也会比发债更低、产品流动性更强。 他继续表示，近期国家公募REITs试点落地对于房企来说也是一种利好，上述两者都可以帮助房企缓解资产变现的困局，虽然REITs目前只用于基础设施，并不包含酒店、商场等项目，但可以期待REITs的推行。 对于CMBS来说，底层资产的现金流收入与资产估值基本决定了一个项目的发行规模。此次，融信发行的CMBS底层资产是他们引以为傲的福州世欧广场。 2010年2月4日，世欧地产以60亿总价拍下了福州王庄旧改地块，整个项目总建筑面积约160多万平方米，分为住宅商品房、安置房及商业共3个板块。王庄旧改是当时福州城区规模最大的旧城改造项目，也是福州城市规划中东扩南进的重要节点。 彼时，尚处于蜜月期的融信与正荣通过福州世欧房地产开发有限公司这个平台共同开发了这个项目，其中商业板块便是世欧广场。用世欧的语言说就是“打造海西时尚殿堂”，可见欧氏兄弟对于项目的期待。 此外，福建世欧商业管理有限公司也在2011年成立，世欧希望通过世欧广场这个旗舰项目吹响进军商业地产的号角，项目由世欧全部自持并管理。据相关资料显示，2018年世欧广场全口径租金收入近1.8亿元 最初这个项目的名称为“世欧PARK”，直到2013年才更名为“世欧广场”。无论是位置还是配套，加上世欧倾注的资源，让世欧广场成为了福州数一数二的商业广场。 据观点地产新媒体了解，世欧广场位于福建省福州市市中心二环内，属于晋安区王庄大商圈，周边交通发达，还有博物馆、大剧院、公园、古迹等景观汇聚客流，而所处区域又是传统的“富人区”，拥有较强的消费能力。 公开资料显示，世欧广场在2014年正式开始营业，项目商业面积30万平米，主要由北区和北区两大建筑楼组成，以福建首家4D+3DIMAX影城、室内真冰溜冰场作为广场的差异化特点。 不仅仅是商业项目获得了成功，福州王庄旧改的住宅板块也收获了巨大成功。2012年4月21日，世欧王庄住宅项目首次开盘便在1小时内卖出了八个亿销售额。 换而言之，福州王庄旧改项目算得上是欧氏兄弟合作发展的“巅峰之作”。 2016年，正荣选择了退出世欧，欧宗荣与欧宗洪兄弟正式分道扬镳，而包含世欧广场在内的世欧平台，留给了弟弟欧宗洪的融信。 尽管世欧广场收获了巨大成功，但需要承认的是，商业地产从来都不是融信发展的重点，希望通过世欧广场这个项目打出点名堂的世欧商管，也没有了更多的故事。 据公开资料透露，截至2019年初，世欧商业管理通过轻重并举的资产管理模式，管理有福州苍霞文旅街区、上海虹桥世界中心等12个项目，涵盖街区、底商、写字楼等多种商业形态，体量约200万平米。 融信集团则对观点地产新媒体表示，公司对于商业机会是开放态度，但目前还没大规模增加投资的计划。 时至今日，融信仍未能打造出与世欧广场相媲美的商业广场。无论是在每一年的年报上，还是在业绩会面对媒体的问答中，公司的商业板块都极少被提及，就连集团官网上的介绍也是寥寥无几。 从今年融信拿地情况来看，仍然更关注于一二线城市纯宅地的获取，例如48.71亿竞得上海嘉定宅地、联合旭辉45亿夺上海闵行宅地、31.6亿上限价连摘杭州主城两宅地等等。 在大多数房企意图通过增加商业、产业来降低拿地成本时，融信坚持着尽量少碰商业的逻辑，仅在大本营福州获取一些商住地。
9月7日，教育部就《中华人民共和国学前教育法草案（征求意见稿）》（下称“征求意见稿”）公开征求意见。 征求意见稿与之前相关法规一脉相承，进一步明确幼教的社会公益事业属性，幼教证券化“难了”。不过，值得注意的是，早教业务、服务幼儿园教育的相关业务暂未受到波及。 幼儿园上市“难了” 征求意见稿明确，学前教育是学校教育制度的起始阶段，是国民教育体系的重要组成部分，是重要的社会公益事业。各级人民政府应当通过举办公办幼儿园、支持民办幼儿园提供普惠性学前教育服务，为学前儿童提供公平而有质量的学前教育。 征求意见稿显示，任何组织或者个人不得利用财政经费、国有资产、集体资产举办或者支持举办营利性幼儿园。公办幼儿园不得转制为民办幼儿园。公办幼儿园不得举办或者参与举办营利性民办幼儿园和其他教育机构。 普惠性幼儿园和营利性幼儿园的区别在于是否可以将扣除营业支出后剩余款项当作经营者的盈利。普惠性幼儿园被要求所收学费等应用于幼儿园的开支，并不能剩余超过2%。 征求意见稿第二十七条就“逐利限制”作了明确规定：社会资本不得通过兼并收购、受托经营、加盟连锁、利用可变利益实体、协议控制等方式控制公办幼儿园、非营利性民办幼儿园。 同时，幼儿园不得直接或者间接作为企业资产上市。上市公司及其控股股东不得通过资本市场融资投资营利性幼儿园，不得通过发行股份或者支付现金等方式购买营利性幼儿园资产。 征求意见稿第七十一条对违反“逐利限制”的行为作了处罚规定。上市公司有下列行为之一的，由上市公司的管理部门责令改正，有违法所得的，没收违法所得，并可处以30万元以上100万元以下罚款；对直接责任人员和上市公司实际控制人、控股股东给予警告等处罚：将幼儿园资产直接或者间接作为企业资产上市的；通过资本市场融资投资营利性幼儿园的；通过发行股份或者支付现金等方式购买营利性幼儿园资产的。 上市公司纷纷剥离 2018年11月国务院印发的《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》明确要求，到2020年，普惠性幼儿园覆盖率（公办园和普惠性民办园占比）达到80%，公办园原则上在全国达到50%以上；社会资本不得通过兼并收购、受托经营、加盟连锁、利用可变利益实体、协议控制等方式控制国有资产或集体资产举办的幼儿园、非营利性幼儿园；民办园一律不准单独或作为一部分资产打包上市；上市公司不得通过股票市场融资投资营利性幼儿园，不得通过发行股份或支付现金等方式购买营利性幼儿园资产。 上述文件发布后，已有多家上市公司开始或考虑剥离幼教资产。 秀强股份目前主要产品为家电玻璃产品、厨电玻璃产品等。2016年开始，其曾通过并购涉足幼教领域，2019年6月将主营业务中的幼儿教育实体的运营及管理服务业务剥离，目前已无幼教业务收入。 2019年12月，威创股份发布公告，以3.03亿元转让可儿教育70%股权，不再持有可儿教育股权。公告称，转让原因为可儿教育以面向幼儿园所提供管理运营支持等服务为主，鉴于国内学前教育行业新政出台，并在各地逐步落地实施，可儿教育未来的经营情况存在较大不确定性。 目前，威创股份主营业务之一的儿童成长平台业务主要由幼儿园服务、幼儿园商品销售和多元儿童成长场景3个方面组成，并未直接从事经营幼儿园业务。 美吉姆以教育服务为主营业务，子公司天津美杰姆拥有国内高端早教品牌“美吉姆”，截至今年6月底，天津美杰姆在全国签约早教中心共计535家，是国内早期教育培训行业具有较大市场影响力的龙头企业之一。 不过，在港交所上市的教育企业中，还有不少上市公司拥有幼儿园资产与业务。
9月7日上午，教育部在官网上公布了《学前教育法草案（征求意见稿）》。征求意见稿显示，幼儿园的规划与举办应有逐利限制。 该条款的具体内容为，社会资本不得通过兼并收购、受托经营等方式控制公办幼儿园、非营利性民办幼儿园。幼儿园不得直接或者间接作为企业资产上市。上市公司及其控股股东不得通过资本市场融资投资营利性幼儿园，不得通过发行股份或者支付现金等方式购买营利性幼儿园资产。 受此消息影响，在四川成都拥有6所幼儿园的博骏教育，其股价今日大跌6.9%。不过，此前被称为幼儿园概念股的多家A股公司，股价反应均相对平淡。截至收盘，威创股份下跌0.42%，电光科技下跌2.34%，昂立教育上涨0.06%。 实际上，本次征求意见稿中关于限制幼儿园逐利的内容，在此前的文件中已有表述。 2018年11月15日，新华社刊发了《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》。该文件称，遏制民办园过度逐利行为，并写明了社会资本不得控制公办或非营利幼儿园、民办园不准上市、上市公司不得融资投资或购买营利性幼儿园等具体规范意见。 该文件发布当晚，在美股上市的幼儿园概念股红黄蓝教育、博实乐分别暴跌52.97%、17%。该文件发布次日，A股幼教龙头威创股份跌停，其他幼儿园概念股——秀强股份、昂立教育、电光科技分别下跌2.79%、2.28%、1.09%。 面对政策上的限制，多家A股公司开始着手剥离幼儿园资产。 秀强股份称，考虑到幼儿教育产业未来经营情况的不确定性，2019年6月其将主营业务中的幼儿教育实体的运营及管理服务业务剥离。财报显示，其已将体内的幼儿教育业务经营性资产和相关负债以2.81亿元的价格转让给控股股东。 今年4月，昂立教育分别以100万元、153万元的价格，出售了持股51%的幼儿教育子公司上海新南洋曦桃教育科技有限公司、山东锦泽昂洋教育科技有限公司。 电光科技则表示，目前其教育资产中还有一所幼儿园，有可能涉及到小区配套园认定。其正在与当地政府进行协商，积极推进置换等其他解决方案。 A股幼教龙头威创股份尽管没有剥离幼儿园资产，但其受政策冲击较为严重。 2019年，其幼儿园服务业务实现收入1.71亿元，同比下降28.7%。威创股份称，受行业政策变化影响，其儿童成长平台的存量园所客户、服务代理客户与潜在合作客户的服务采购需求均呈现出阶段性下降的特点；为优化资源配置，其也主动暂缓新增园所客户的合作拓展工作。 而由于行业政策变化的影响，其部分合作幼儿园所及代理服务商的运营不确定性加大，导致商品采购积极性下降。因此，威创股份的幼儿园商品销售业务在2019年亦同比下降15.18%至2.15亿元。 今年上半年，受疫情影响，威创股份的幼儿园服务业务、幼儿园商品销售业务分别实现收入1234万元、3910万元，分别同比下降86.07%、51.25%。
在收益率持续走低之下，银行理财产品的发行速度也明显放缓。尤其是近几个月，银行理财产品发行量出现大“跳水”，环比接近“腰斩”。 Wind统计数据显示，今年7月，银行理财产品共发行3864只，与6月发行量相比，环比下滑21.46%；8月，下滑趋势进一步延续，当月银行理财产品共发行2141只，较7月环比下滑44.58%。 观察周期进一步拉长后发现，截至9月7日，今年以来银行理财产品共计发行41320只，同比下滑47.50%。 在分析原因时，有业内人士表示，这与资管新规格局下净值化转型持续推进、压降存量理财产品不无关系。其中一个关键因素是，保本型理财产品加速退场。据了解，目前不少银行及银行理财子公司已经停止续售保本类理财产品。 另一方面，银行理财产品整体发行量萎缩，也与理财产品收益率下行、客户投资不振有关。今年以来，货币市场利率持续走低，银行固收类理财产品收益率也随之“跌跌不休”。根据零售金融监测数据显示，8月银行人民币非结构性理财产品的平均收益率为3.7%，创下2016年11月以来的最低水平。 银行理财产品“量价齐跌”问题如何解决？随着银行理财子公司开业数量增多，日益完善的产品线体系被寄予厚望。Wind数据显示，目前，银行理财子公司开业数量已增至17家，从发行产品的类型、发行对象、产品期限、运作模式、投资资产类型等来看，均与其银行母行理财产品有着明显差异。 为平衡理财产品收益率、留存老客户，在资产配置策略方面，银行理财子公司发行的固收、混合等产品中，增大了中高风险资产的配置比例，以提高整体组合收益。比如，不少银行理财子公司发行的混合类产品，配置的权益类资产比例在20%至60%区间。 以工银理财发行的固收增强型产品“鑫添益”为例，该产品正是在纯债策略基础上，利用国债期货、利率互换等衍生工具和权益资产，增强整体收益。其中一款混合类产品配置的权益类资产最高占比可达40%。 除了资产配置外，银行理财子公司发行的理财产品在其他方面也体现出相较于银行母行的多元与灵活。比如，从产品风险等级来看，理财子公司发行的产品整体风险等级更高，风险偏好提升；从产品期限来看，理财子公司发行的产品投资久期显著拉长；从投资资产类型来看，理财子公司发行的产品衍生金融工具使用比例更高；从业绩比较基准来看，理财子公司发行的产品中，收益率5%以上的产品占比更高。 除此之外，业内人士分析认为，接下来银行理财子公司在推动净值化转型中，产品体系的运营能力将是扭转目前银行理财产品“量价齐跌”局面的关键。 “银行理财子公司仍处于展业初期，业务模式尚在探索中。”兴业研究分析师孔祥认为，长期看，拉长负债久期、提升风险偏好，进一步成为全能型资产管理机构，将是银行理财子公司产品发展的基调。
观点地产网 李嘉诚出售内地项目的传言，又一次牵动市场神经。 据《财新》报道，长实集团拟出售位于北京、上海的两处物业，对应价值达500亿元，有意向的交易方，正是去年末接手其大连项目的融创中国。 报道指，长实集团今次出售的资产是住宅和商业综合体，分别为北京市朝阳区逸翠园二期项目，以及上海普陀区高尚领域综合体项目。而该笔交易起初主要以北京逸翠园二期为主，附带上海高尚领域一部分资产，资产规模约200亿人民币，但长实有意将两处资产整体打包出售，令总价值相应增加。 据悉，长实持有北京住宅项目地块已近20年，直至2019年才开工建设。而上海普陀区高尚领域综合体项目规划中包括行政公馆、高级公寓、商业大楼、星级酒店及商圈地标等，是一个近120万平米大型城市综合体发展项目。 就此消息，长实表示，市场上很多人对该公司的项目感兴趣，但不代表公司须要出售相关资产。 即便如此，市场依旧对长实拟售项目有诸多议论。更早一些，李嘉诚接连出售内地资产令其备受关注。有说法称，在中国经济遭遇危机的敏感时刻，不停抛售，造成悲观情绪在部分群体中蔓延，其道义的高点，已经失守。 “即便低买高卖是市场经济，但地产、港口等产业，恰恰是中国最不市场化的产业。合作时借权力，卖出时说市场，似乎双重标准，让人难以淡定。” 李嘉诚以民族大义作为回应：“我对有利于民族的事业倾注了大量的时间、心血，过去、现在、未来，宗旨不渝，并对中国充满信心。” “水善利万物而不争，处众人之所恶，故几于道。”老子《道德经》中的水不怕脏、不怕累、勤付出、不抱怨，滋润万物而不与万物相争，停留在众人都不喜欢的地方，所以最接近于“道”。 长实集团也以此作比，并于近期一篇文章中回溯了自己从筚路蓝缕的改革开放之初到大国崛起的当下，投身城市化建设及民生幸福作出努力的桩桩件件。 那么商人的身份与此是否相悖？毕竟对他们来说，财富很重要。 得到 李嘉诚在内地房地产的投资，“得到”了很多。 此次传言出让的北京物业，是和记黄埔抢在“8·31大限”（2004年国土部出台文件，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让）最后一天拿下的朝阳区姚家园2H1、2H2地块，并约定开工日期2005年2月27日，竣工日期2006年10月31日。 随着时间推移，项目的建设周期不断被拉长，一份项目建设方案中显示，项目三、四、五期更要到2021年12月才完成。 同样，上海真如高尚领域，也在一次次“囤地”、延期开发的消息中，走过了十四年的漫长开发周期，其土地价值也较拿地之初翻了十几倍。 这是港资惯有的“哲学”，他们不追求高周转获取流动资金，而是通过慢周转获取土地最大的收益，李嘉诚亦深谙此道。 如今所有的精彩，都来源于一个很好的时代。 1958年，李嘉诚凭借手中积攒的财富进军地产业，地价暴跌时大批购入土地，再于90世纪末大举进入内地，在全国范围内大举圈地，成为香港在内地的最大投资者。 如今不少人艳羡“李超人”，因房地产黄金年代的高速发展，令其早期囤积的土地，价值水涨船高。 据观点地产新媒体了解，7月，售予禹洲的南城都汇系李嘉诚在2004年以21.35亿元拿下的时任“地王”，16年来项目推出了6期，如今依然在建设中。而在南城都汇项目之外，开发周期甚至长达10年的项目更是不胜枚举。 某种纬度上，时间真的能转换成金钱，李嘉诚从中收益颇丰。关于退出内地，他曾在业绩会回应：“有传言说我们撤资，我今天都有一句话。到今天为止，在内地没有卖过一块空地出去。” 业内关于李嘉诚“大撤退”的说法由来已久，自2013年开始，长实集团就频繁抛售早年在内地积累的土地资产，以此进行高额套现：2013年，出售广州西城都荟广场、上海东方汇金中心；2014年，出售南京国际金融中心、上海盛邦国际大厦、北京盈科中心、重庆大都会，并卖掉了长园集团全部股权；2016年，出售陆家嘴世纪汇广场50%股权；2019年，出售大连西港项目…… 今年7月23日，长实集团完成出售成都16年历史项目——成都高新区金融城核心地段的南城都汇项目予禹洲，预计可获得收益38.11亿港元。 通过接连出售内地资产，李嘉诚套现了大笔资金。据长实透露，其在内地还拥有逾50个房地产项目，分布在20多个城市。 失去 得到一些东西的同时，总要失去些什么。 陆续出售资产后，李嘉诚家族内地资产比例不断下降。根据年报，2015年在内地有1580万平米土地储备的长实，至2020年中仅存约922万平米；李嘉诚旗下另一家上市公司长和在香港与内地资产总和占总资产的比例已从2015年的19.21%降至2019年的11.31%，在英国的资产比例却大幅上升。 没错，套现之后，长实在英国、新西兰、荷兰、加拿大、爱尔兰、德国等诸多国家加大了投资，尤其是英国。 如今，李嘉诚在英国的资产涵盖供水、供电、天然气输送、铁路、通讯、零售等多个领域。 据公开估算，李嘉诚旗下公司在英国的投资早已超过4000亿港元，其控制着英国约1/4的电力分销市场、约三成的天然气供应市场、7%的供水市场、超40%的电信市场、近三分之一的英国码头、超50万平米的土地资源等。 难怪有网友调侃，李嘉诚“买下了半个英国”。 继去年斥资46亿英镑全资购下了英国最大酒吧运营商GreeneKing之后，今年7月，和记黄埔地产有限公司再计划在英国投资建设大型地产项目Convoys Wharf，投资规模高达100亿港元，该计划已经获得英国官方的批准，即将正式推行。 有分析指，李嘉诚和英资企业巨头合作往来频繁，这有助于其在英投资。他也倾向于投资地产、码头、电讯等，这些传统行业收益稳定，英国对外资收购基础建设行业的态度亦比较开放。 不过，“一退一进”之后，似乎并未给李嘉诚带来巨大的财富增值：福布斯今年年初发布的2020年香港富豪榜中，李嘉诚蝉联21年的首富纪录就此终止。 即使在今年，他的身家依然高达294亿美元，但比去年的317亿美元缩水了23亿美元；反观其对手“李兆基”，虽然去年以300亿美元身家居于李嘉诚之后，但2020年以304亿美元身家成功反超。 更有意思的事，2008年福布斯富豪榜上，李嘉诚的身家就已达到320亿美元。换言之，12年过去，其身家不涨反跌。 有说法称，这几年的资产腾挪并不划算，内地资产升值远大于其在海外投资的收益。于是，市场有诸多猜测，但李嘉诚回应媒体表现得非常淡泊：“财富排名只是纸上富贵，我不在乎”。 也有人问，出售资产是否意味着不看好在华投资？但事实是，在李嘉诚出售资产的这些年，内地房地产市场依旧高歌猛进，房企销售额屡破新高，地价一年比一年高攀不起。 时运 体现在上市公司财报上，于2020年中期，主要负责房地产业务的长实集团盈利比去年少近六成，为63.6亿港元；实现收入363.23亿港元，同比增加6.81%。 其中，英式酒馆业务亏损尤其严重。财报中称，由于疫情蔓延，英国政府规定当地英式酒馆由3月起关闭逾三个月，旗下英式酒馆亦因此暂停实体营业，期间虽推出外卖服务，上半年度录得经营亏损超19亿港元，约占集团归母净利润的30%。 另外，今年以来，长实集团股价呈现出震荡下跌的走势，从最高约55港元/股跌至了最低31港元/股，最近一个交易日长实集团收报41港元/股。 但也有意外之喜，比如近期市值创历史新高的视频会议软件公司Zoom。 9月1日，受中期财报利好影响，Zoom股价飙升41%，收盘报457.69美元，市值约1310亿美元，成功跻身美国市值最高的20家科技公司之列。虽然在次日股价开始回落，但Zoom也已成为今年资本市场的明星企业。 不少报道开始挖掘这家企业的创富故事，观点地产新媒体了解到，2019年4月，Zoom IPO发行价仅为36美元，开盘价为65美元，当日收盘市值约为160亿美元。而进入2020年，Zoom股价涨幅已超500%，市值早已突破千亿美元大关。 除去Zoom创始人袁征个人财富暴增，其背后的投资方也获得了丰厚的回报。 据悉，在上市之前，Zoom共获得1.45亿美元的多轮外部投资，其中B轮由李嘉诚私人投资平台维港投资（Horizons Ventures）在2013年领投650万美元，两年后继续参投了3000万美元的C轮融资。 目前，维港投资持有Zoom公司8.5%的股权，受9月1日美股开盘Zoom股价大涨40%影响，这笔投资一夜之间升值30亿美元，合计价值约110亿美元。 统计显示，目前李嘉诚身家达到326亿美元。这意味着，仅仅凭借Zoom的投资，李嘉诚赚回约1/3的身家。 在绝大多数人的印象中，李嘉诚是一个创富神话。押注地产，李嘉诚蝉联21年的香港首富，如今逐渐离开原点，能否延续财富神话，时间会给出答案。（
今年以来，新冠肺炎疫情的蔓延，在资金端和资产端，对资管行业产生了冲击，尤其在资产端，部分行业、企业经营困难加大，一些项目原有的还款安排不得不调整。 “目前，老的理财产品期限错配较多，压降程度要考虑到不同银行机构的资本实力、信贷资源、客户还款意愿等多种情况，存量资产处置存在一定的难度和复杂性，但这并不意味着资管业务改革方向出现变化，银行仍是理财业务转型升级的第一责任人，需要扎实细致编制存量资产台账和存量资产整改计划，综合采用多种压降路径，不拖、不等、不靠，主动推进整改工作，尽早完成整改任务。”9月5日，中国银行业协会专职副会长潘光伟在“2020全球财富管理论坛”上表示。 潘光伟称，尽管“资管新规”过渡期已确定延长至2021年末，但过渡期内需要完成的转型任务依然艰巨，银行理财仍面临着净值型新产品发行困难、存量老产品压降难度大、投研能力不足、资管行业基础性政策存在差异、投资者教育任重道远等一系列问题，需要高度重视并采取得力措施予以解决。 当前市场关注比较多的是，资管产品的净值化管理和公允价值计量。对此，潘光伟表示，净值化管理的真正核心是对投资标的进行公允价值计量，这就要求在计算产品的投资人权益时，能够及时体现出投资运作的成果，暴露出当前承担的风险，而产品估值是否合理、可靠直接决定公允价值计量的实现程度。可见，估值能力是资产管理行业的核心竞争力，资产管理机构应持续关注投资标的估值变化，将估值工作贯穿于募资、投资、运作管理和退出等环节，为投资者发现价值、创造价值。 “因此，建立理财行业完备统一的行业估值标准，对于落实‘资管新规’和理财办法的相关要求，推动银行理财业务规范健康发展至关重要。近两年，中银协先后起草了《商业银行理财产品估值指引》、《商业银行理财产品会计核算指引》，启动了《理财产品信息披露指引》、《理财产品资产减值指引》等课题研究工作，今后，通过这些行业指引的出台，将弥补银行理财产品在会计核算、公允价值计量和信息披露方面的制度短板。”潘光伟表示。 截至今年6月末，银行理财产品余额22.1万亿元，近3年来基本保持稳定。符合新规方向的净值型理财产品规模较资管新规发布时增加225%，3个月以内的短期理财产品规模降至资管新规发布时的28%。 中银协和普益标准调研显示，截至今年6月末，净值型理财产品存续规模约为13.2万亿元，同比增长67%，占全部理财产品存续余额的53%。开放式理财产品存续余额为16.7万亿元，同比上升0.2个百分点，占全部理财产品存续余额的67%，流动性风险管理能力不断提升。按募集金额加权，截至今年6月末，新发行封闭式非保本理财产品平均期限为191天，同比增加约8天。随着产品端平均期限的增长，封闭式非保本理财产品的资产端和产品端期限错配情况明显缓解。
2020年，确实是一个极为特殊的年份，大多数企业面临着挑战和不确定性的环境。 疫情发生之后，全球经济的不确定逐步加大，且整体增长放缓也变为现实，全球多国的央行大多数选择了开动“印钞机”来维持经济的勉力运行，黄金、白银等一般等价物在利率下行与资金泛滥的背景下创下历史性的新高。与此同时，全球资本市场无一例外都出现了“一九”现象，大多数的投资资金都涌入了优质的成长赛道、具备长期价值的硬核上市公司、抗风险能力强大且家底丰厚的核心资产。实际上，这些现象的背后所反映都是同一个镜子的问题，只是分开了正反两面而已。 避险的诉求正持续驱动投资者去着力挖掘优质公司、成长赛道以及核心资产。 中国停车第一股的股价年复合回报率超70%，未来受益于人民升值预期和长期慢牛 环顾全球大国，疫情控制最快的中国，宏观经济和企业经营在二季度率先得到了较快恢复。安信证券首席经济学家高善文近日在策略会上发表了人民币升值将进入长周期的观点。他认为，人民币升值会进一步提升人民币资产的吸引力。这意味着重新吸引外资流入中国，增持优质资产，是一个长期的确定性趋势和大方向。 同时，中国金融开放进程和资本市场改革进程都在加快，这有助于持续吸引资金流入股市，降低股票市场波动、增强上升趋势。结论无非就是，要选择中国，下注中国核心资产和优质资产，这或许是极少数的正确抉择之一。中国是全球资金的避风港，因此，股市长期“慢牛”的思路已经逐渐探明。中国国民储蓄率较高，这一潜力处于释放过程，未来要么转化为投资，要么消费。投资要投什么？而有哪些消费是必须的、刚性的？都是值得深入探究的问题。 我们发现了近两年来，无论A股，还是港股，具备科技和消费属性的优质公司已经成为持续引领市场行情的主旋律。人民币长期升值，吸引资本长期流入，股市慢牛的大逻辑下，预料科技和消费属性的成长赛道和优质公司不可避免地将继续受到追捧。 若用直观数据来描述，据同花顺提供的数据统计，A股科技100指数的成分股两年累计平均涨幅约为100%，我们认为这或许是发现优质公司的一个基本界线之一，符合标准的成长性公司未来将继续会有精彩的长期表现；第二个更为严格的标准就是要对标或者挑战茅台，众所周知的贵州茅台是中国长期价值投资的标杆，其两年实现的累计涨幅约为176%。 我们不经意地发现，有中国停车第一股之称的首程控股，两年累计涨幅约为190%，股价的年复合增长约70%，悄无声息地超过了茅台，以及一众具代表性科技上市公司。无疑，公司过去的表现，是极为优秀的，其所选择的赛道也兼备了消费和科技融合的特征。另外，成功入选港股通的首程控股，更有机会获得来自海外及国内多方资金的关注。就目前来看，公司的港股通持股比例可提升的空间相当巨大。 推动战略转型达3年之久的首程控股，经历过困境反转，也经历过从反转到步入快速成长阶段，目前公司的成长潜力正逐步释放，未来公司能否再次实现蜕变，从快速成长的公司逐步升级成为可长期持续增长的价值公司？同时，公司是否符合优质资产的评估标准？接下来继续研究推导。 首程控股演绎如何成为优质资产，再到挖掘优质资产的过程 要发现优质资产并不难，其中一个捷径就是要学会发现谁在买入谁在跟进，跟随聪明资金的投资轨迹则可。那么能发现优质资产的概率，就会大幅提升。 在过去的一年中，首程控股引入了厚朴投资、经纬创投和京东作为战略股东，并获得欧力士集团、新创建集团等老股东的再次出手增持，2020年8月更获得了大湾区共同家园发展基金的3亿港币的投资支持，未来将大大加速首程控股在大湾区的网络布局。上述提到的知名公司及专业投资机构累计投资了首程高达数十亿之巨。显然，首程控股的基本面的高质素已经过多个专业团队的反复确认。 一般而言，资产的优质程度，大部分可以从所经营业务的赛道和公司所取得的成绩得到验证。 从首程控股的两大核心业务——停车资产管理业务和基金管理业务来看，公司的停车资产管理业务，押注在中国前景广阔且具有巨大供需缺口的停车赛道。 城市对停车场和停车位的需求与汽车保有量密切相关，截至2019年底，全国机动车保有量已达3.48亿辆，其中汽车的保有量已超2.6亿辆。最新版的中国智慧停车行业大数据报告显示，传统停车位数量仅有8000万以上，停车位的需求数量则高达2.8亿，并预测到2020 年将达到3.7个亿，供需缺口若不得到有效解决则会逐步扩大；另一方面存量市场现实问题更显复杂，虽然缺口很大，但是空置率的问题也相当严重，需求和供给的匹配严重不平衡，传统的解决办法已经走到尽头，但智慧停车和停车场的智能化改造和联网，以及多场景落地的出现，使得停车场资产的利用率得以提升，因此改造的势在必行。根据产业信息网数据，我国停车收费的静态市场空间高达5,000亿元，2021年停车市场整体规模预计将达到万亿元。增量和存量市场的双重驱动和潜力释放底下带来了快速发展的机遇。 而首程控股另一个核心主业基金管理业务，则依托了基金模式，以城市更新为主要方向，高效利用了轻资产的管理模式来推进旧改项目。城市更新这个赛道潜力几何？ 房地产市场从增量时代步入存量时代，城市的开发建设与房地产开发已步入下半场，而在这个阶段，受政策支持的城市更新项目，无疑将成为房地产行业存量时代的新增长点，而城市更新未来市场容量到底有多大？住建部统计数据显示，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。2020年4月国务院常务会议上，确定加大城镇老旧小区改造力度，其中，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。重点改造2000年以前建成的老旧小区的量，约有30亿平方米。这些数据均可以看出，各大城市城市更新迎来前所未有的新高度，政策支持下推进速度明显加快，这就为提供首程控股以城市更新为主导的基金管理业务的持续扩张提供了黄金发展期。 上半年，互为驱动的双核主业——停车业务与基金管理业务协同效应与交叉效应优势再次获得了提升，基金管理业务布局在重点区域的产业基金，为停车业务的拓展提供了良好的政企关系、业务资源及产业链协同。反过来，随着首程控股在停车产业的业务积累，以停车业务为主要方向的私募投资基金亦会陆续落地，可进一步助力基金管理业务持续壮大。今年，这个方向的设想，获得了较大的突破。2020年7月15日公司已与南京市建邺区签约成立南京建邺首程智慧城市发展基金(有限合伙)，这是首程成立的首只停车领域专项投资基金，总规模人民币10亿元，该基金的成立成功打通了双核业务互为驱动的内循环发展模式，内部释放的成长力，更能体现公司轻资产模式和高效率运行的优势。 截至2020年6月30日，首程控股的停车业务累计签约车位规模已到10.68万，基金业务的管理规模达人民币434.09亿元，两个核心业务板块在各自细分领域均取得了领先的行业位置。在一个成长性赛道，首程始终坚持着“护城河”优势的拓宽，模式和落地场景的探索和产品创新则令到公司持续与竞争对手拉开距离，并保持在领先的头部位置，分享行业的快速成长和市场集中度提升带来的增益。 成为高速成长赛道的龙头企业和领先公司，是晋身成为优质资产的必经之路。而首程控股显然并不满足于仅仅只成为优质资产，而开创了更上一层楼的模式——挖掘优质资产。 众所周知，长期持有优质资产的获利回报惊人。除了城市更新的赛道，基金管理业务还围绕着智慧出行、医疗健康、新材料等爆发性惊人的黄金赛道进行产业投资，在基金层面是收获颇丰。一直作为理想汽车的坚定战略投资者，理想汽车成功登陆美股将为公司创造巨额的账面回报和超额收益。 据了解，首程自B2轮融资起就先后通过3支基金参与理想汽车3次融资，累计投资共计约7亿人民币，以目前理想汽车的股价表现，按照市场化基金对于超额收益20%的分配比例推算，保守预估该笔投资将向首程控股带来至少超过6亿人民币的超额收益回报。另外，首程管理的基金所投资的八亿时空（688181.SH）已顺利了登陆A股科创板，随着公司所投资项目的陆续退出，账面投资的收益将逐步转化和释放为可观超额收益。公司未来的股权投资也将遇到更好的发展机遇。 近期，中国资本市场市场改革春风让深圳创业板注册制顺利落实，连同上海科创板一起，让未来更多的科技创新和新兴产业的新经济公司能够成功上市融资推动公司快速发展，也让投资机构和中介机构获得了前所未有的成长机遇。首程管理围绕着智慧出行、医疗健康、新材料等战略性新兴产业进行持续布局，持续贡献创新孵化之外，还能进一步利用投资退出所得的超额回报，快速完成资金的积累和聚集，还有利于进一步协同和赋能其核心业务，为停车业务的扩张带来生态圈与产业链的支持。 在战略转型起航的三年多时间里，每经历一段时间就会发生一次蜕变，或者说持续进行迭代和进化的首程控股，向外界不断演绎着如何变成卓越，如何成为优质资产的路径。如今更进一步，成为了持续挖掘出更多的、更优秀的优质资产的倡导者和实践者。在这个不断升级的过程中，首程控股除了可以证明自己优秀以外，更有机会通过证明了别人的优秀而获得裂变级的提升和生长，这不但是模式的创新，也是境界的成长。 中期业绩逆势超预期，下半年加速改善，快速成长期再次得到确认 8月31日收市后，首程控股公布截至2020年6月30日止六个月的中期业绩，公司实现持续经营业务的收入为2.58亿元港元（单位下同），较去年同期上升61%；取得归母净利润为4.41亿元，较去年同期上升45%；基本每股盈利为6.60港仙，拟派中期股息3亿港币，较去年同期暴增50%。首程控股的这份中期业绩，即使在疫情影响之下，也能实现逆势增长，进一步展现出公司基本面的韧性和抗风险能力。截至2020年6月30日，首程持有的“广义”现金超过48亿港元，远高于银行贷款的4.46亿规模，最新一期的负债资本率下降至4%。这些数据可展现出公司基本的坚实程度。 （图片来源：公司财报） 及至核心业务方面，下半年或存在加速提升的可能性，短期业绩爆发机会正逐步明确。这也是在公布中期业绩后，公司股价获得持续提升的主要原因之一。 从分部业务来看，停车业务上半年实现收入1.55亿，同比增长126%，累计签约车位规模已到10.68万，仅在今年上半年时间已经签约3万余个车位，较2019年底的累计签约车位规模，期内增加幅度接近40%。值得一提的是，经过较长时间精心培育与打造的停车业务首次实现了盈利，上半年实现净利2.18亿。随着累计签约车位规模的持续快速提升，聚焦在四大核心区域以及不断推出新的业态产品，并将科技创新融入停车场运营管理，提升运营效率的首程控股，其停车业务已经迈入了营收和盈利快速释放的发展阶段。 而上半年的新冠疫情对停车业务的经营及新业务的拓展都产生了一定的影响，受益于快速有效的成本控制举措，停车业务在毛利提升效果预期也将在下半年逐步显现。 另外，公司基金业务发展也保持持续稳健，管理规模达人民币434.09亿元，较2019年同期的404亿元，管理规模增加约30亿，该业务板块实现收入1.03亿港元，同比增长22%，并且实现净利0.77亿港元，同比增长67%。上半年新设基金的收入贡献，也将在下半年进一步释放。 首程控股的双核心主业互为驱动，快速齐头发展的势头在方向上保持了一致，而加速的势头更日益凸显。透过这次中期业绩，我们看到了那些真正属于头部的优质资产所展现出强大生命力和成长性，坚持逆势扩张及强势地维持较快速度的增长，是这些公司基本的自我要求。同时，首程控股的快速成长期再次得到确认，增长无忧，“逆周期做强，顺周期做大”的龙头公司定律在它身上得到了很好的体现。 持续增长的能力和稳定性远比估值重要 假若估值只看大方向，首程控股估值变化的基本方向大概率是向上的。 因为我们认为，首程控股在商业模式上的裂变，比如数字化之下的变革和模式创新、平台化和生态化均在进程中，目前的发展只是刚形成的起步阶段，但模式已经和传统的停车管理业务有所不同，我们必须承认作为头部公司引领行业进化的重要贡献。在房屋租赁和交易领域，我们看到了自如、贝壳等互联网模式巨头的快速崛起，在5G和人工智能的新时代到来，智慧出行和万物互联的新纪元，叠加了新能源汽车和智能化汽车技术的日新月异，很容易就会联系或想象到，智慧停车及数字化的停车资产管理的爆发性增长将必然到来，而首程控股未必就不能成为下一个一统“停车界”江湖的领袖，以及下一个资产租赁和交易领域的自如或贝壳？如果能跑通这样的模式，按照惯例，应该给予首程控股多少倍估值？我不敢妄言，但至少敢肯定，比目前首程所拥有的估值要远高得多。而要实现这个“猜想”或“远景”，是需要时间的。 正如鱼离不开水一样，优质资产和核心的头部资产离不开“长期主义”。 大多数成功的专业投资者总结其投资生涯最宝贵的经验教训，都会不约而同地感慨自己错过了多少只牛股，错过了多少家一再被证明伟大的优秀公司。他们无一例外都会提到当初放手的原因，不外乎一句话——估值太高或涨幅太大。 不单是我们，还有那些错过了很多美好事物与回报的人，或都会深刻觉醒于这一句朴实无华但至起码正确的观点：持续增长的能力和稳定性远比估值重要。如同大家都会记得巴菲特说过要捉住那些“长坡厚雪”的公司不放，却很少人发现“长长的坡”，竟是“厚厚的雪”的前提。 就像今天摆在我们面前的首程控股或许也一样。不一定是它还不够美好，也许是你暂时缺乏了匹配的智慧和勇敢。
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