图片来源于网络 阿里拍卖网显示，锦州银行将有两笔合计9600万股股权2月5日被拍卖。其中，锦程国际物流集团持有9000万股，起拍价为3.47亿元；剩余600万股由大连长兴岛绿城发展有限公司持有，起拍价为2314万元，两笔拍卖的股权单价约合3.86元/股。 图片截取自阿里拍卖网 图片截取自阿里拍卖网 标的物评估报告显示，以2020年6月30日为基准测算，此次拍卖的股权评估价为5.51元/股。据此计算，上述两笔股权均是以7折的价格进行拍卖。 图片截取自阿里拍卖网 实际上，锦程国际物流集团此前已经拍卖过一次锦州银行股权。京东拍卖网显示，2020年12月29日，锦程国际物流集团6350.76万股锦州银行股权作价1.85亿元流拍。 同样是以2020年6月30日为基准，但当时的股权评估单价仅为4.04元/股，这也意味着二月份即将拍卖的这两笔股权价值已较去年末上涨了36%。 拍卖股权均系锦联控股所有，曾为民营企业500强 锦州银行2020年半年显示，锦程物流是锦州银行的第五大内资股股东，持有锦州银行2.14亿股内资股，其中有1.5亿股处于质押状态，股权质押比例为70.26%。长兴岛绿城持有锦州银行3317.9万股内资股。 图片截取自锦州银行2020年半年报 从股权关系上看，锦程物流与长兴岛绿城均隶属于锦联控股集团旗下，锦程物流99.82%股权由锦联控股集团直接持有，长兴岛绿城99.76%由锦联控股集团通过锦联资产间接持有。 锦联控股集团成立于1990年，是一家集国际物流服务、供应链服务园区经营、供应链资产管理于一体的跨国和跨地区经营的企业集团，曾连续七年位列中国民营企业500强。 企查查显示，锦联控股有2条失信记录、13条限制高消费记录和5条被执行人记录，被执行总金额高达12亿元。锦联控股集团实际控制人李东军曾于2010年至2018年担任过锦州银行非执行董事。 通过对锦联控股集团历史裁判文书梳理发现，该企业涉及的金融借款合同纠纷共有23起，申诉人包括农行、建行、工行、锦州银行等12家银行，涉及本金合计约25.96亿元。 财务危机后首次实现盈利，不良贷款率同比下降5.76% 锦州银行于2015年12月在港交所上市，当时锦州银行的资产规模达到了3129亿元，是辽宁省境内规模第二大的城商行。上市后的两年，锦州银行的资产规模平均增速更是达到了40%左右。 财报显示，2013年-2017年，锦州银行的营收由39.22亿元增长了3.8倍，净利润也由13.55亿元增长到了90.9亿元，增长了近6倍。 然而进入2019年，锦州银行两次延迟披露财报。5月，会计师事务所安永辞任锦州银行审计师，锦州银行不良资产问题导致的危机终于爆发。 从2019年8月31日披露的财报数据显示，锦州银行的经营业绩较前几年急转直下。2018年末，锦州银行资产减值损失为236.84亿元，净亏损高达45.38亿元。 资产质量方面，2017年末，锦州银行不良贷款率仅为1.04%，但2018年底，不良贷款利率大幅增至4.99%，在2019年半年报中，这一数值继续增至6.88%，不良贷款余额近300亿元。 锦州银行问题爆发后，监管部门积极介入并协调。2019年7月，工行、信达和长城等机构出资60亿元战略入股锦州银行，此后董事会也进行了大换血。 2020年上半年，锦州银行终于扭转了连续两年的亏损状况。半年报显示，截至2020年6月末，锦州银行实现净利润4.13亿元，去年同期为亏损8.68亿元。 图片截取自锦州银行2020年半年报 报告期内，锦州银行实现营收64.44亿元，同比下降52.4%。其中利息净收入为60.53亿元，同比下降48.9%。对此，锦州银行在财报中解释称，是由于“根据资产处置框架协议，对拟处置资产在报告期内的利息收入不再确认”等原因导致的。 图片截取自锦州银行2020年半年报 资产质量方面，截至2020年6月末，锦州银行不良贷款率为1.94%，同比下降了5.76%；拨备覆盖率243.73%，同比增加128.72%。两项重要指标较去年同期有明显改善。截至报告期末，锦州银行不良贷款余额为80.02亿元，较上年末下降78.77%。 图片截取自锦州银行2020年半年报 值得注意的是，半年报显示，锦州银行前十大单一借款人借款总额为437.58亿元，前十大借款人贷款总额占该行资本净额的比重已达到70%，超过了50%的监管要求。此外，锦州银行最大单一借款人额度为64.12亿元，占该行资本净额的10.26%，也超过了10%的监管红线。 截至2020年6月末，锦州银行的核心一级资本充足率、一级资本充足率和资本充足率分别为5.5%、6.94%、9.06%，与监管要求的7.5%、8.5%和10.5%也存在一定差距。 2020年9月30日，锦州银行向成方汇达及辽宁金控定向增发了合计62亿股内资股，定向增发的募集资金净额(扣除相关费用后)约为120.9亿元，将全部用于用于补充该行的核心一级资本。
连续两个交易日调整后，银行板块迎来反弹。1月6日，中信一级行业银行板块收盘上涨2.33%。调整幅度较大的成都银行已有高管出手增持。2020年以来，银行股普遍表现欠佳，多家股东选择增持力挺。展望后市，在经济稳步复苏背景下，多家机构仍看好银行板块2021年的表现。 ● 已有高管出手护盘 1月6日，23家银行收涨。其中，平安银行涨幅居前，涨7.65%，招商银行、兴业银行、宁波银行均涨超4%。 多位分析人士认为，此前部分银行股调整与监管部门下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》有关，据中金公司测算，目前35家上市银行中有超过10家个人住房贷款或房地产贷款占比超出上限。 招商证券银行业首席分析师廖志明表示，房地产信贷集中度管控对银行业整体影响中性，仅少数银行因超出占比上限要求有调降压力。前几日银行股调整，是市场对房地产信贷集中度政策反应过度。 股价下跌的同时，已有银行高管出手护盘。成都银行公告显示，基于对公司未来发展的信心，成都银行副董事长何维忠于1月4日和1月5日以自有资金合计增持7万股。 1月6日收盘，成都银行股价上涨2.12%至9.62元。1月4日、5日，成都银行累计跌幅达11.72%。 自2020年以来，银行股表现低迷。多家银行股东已频频增持自家股票。Wind数据显示，在2020年，共有17家A股上市银行累计获得200次增持。从增持金额来看，邮政集团累计对邮储银行增持48.18亿元，遥遥领先于其他银行。 从增持主体看，有多家银行高管集体增持。民生银行此前发布的公告称，该行高级管理人员于2020年12月23日以自有资金买入公司H股普通股股票，成交价格区间为每股4.18至4.30港元。公告显示，包括民生银行董事长高迎欣、行长郑万春在内的13名高管合计买入275万股。上述人士承诺，将所购股票自买入之日起锁定两年。 机构仍看好板块后市 展望后市，经济稳步复苏背景下的银行板块2021年的表现仍被机构普遍看好。 廖志明认为，在国内经济稳步复苏的当下，银行业绩将迎来改善，银行板块估值有望修复。预计即将发布的部分上市银行2020年业绩快报将成为银行股行情的较强催化剂。 华泰证券分析师沈娟称，目前银行股市净率处于2010年以来的历史低位。2020年12月以来，虽然银行板块下跌，北向资金仍呈现持续流入状态，对大部分优质银行仍持续增持。银保监会表示正持续推进养老金融发展，积极推动银行、保险体系的长期资金供给。在净值化转型背景下，2020年以来银行理财向“固收+”策略转型，对权益类资产配置需求增加；险资权益类资产投资比例提升。外资、机构资金均对低估值蓝筹股有较大的配置需求，增量资金为银行股创造了估值修复机会。 东兴证券分析师林瑾璐认为，银行股估值修复可期。相较2020年，货币政策趋于常态化，国内经济持续修复推升资金需求，将支撑银行资产端定价水平，息差有望企稳回升；在普惠小微延期还本付息等政策支持以及银行主动优化贷款结构之下，信用风险整体可控。考虑到上市银行拨备计提已经较为充足且监管对银行资本补充将更为重视，2021年上市银行利润增速有望回升至5%左右。此外，银行板块静态、动态估值均处于历史底部，后续长期资金加持有望推升板块估值。
● 实习记者王方圆 中国证券报记者日前了解到，互联网存款“刹车”后，多家民营银行正大力通过自营渠道进行揽储，不仅起存金额低、期限灵活，且利率远高于同业，甚至超过部分大额存单利率。具体来看，起存金额低至50元，期限则30天、90天、6个月均有，年化利率一般在4%以上，部分可达5%以上。 分析人士称，民营银行发力自营渠道，有助于降低负债端成本，但仅依靠高利率揽储不可持续。未来民营银行应精耕细作，通过长期经营逐步建立品牌影响力和知名度，逐步获得存款人认可。 卖力拓展自营渠道 中国证券报记者调研发现，当前多家民营银行揽储具有起存金额低、期限灵活、年化利率较高等特点。例如，中关村银行提供的多类存款产品，号称“收益与灵活兼顾，最高年化利率4.875%”。该行APP显示，目前在售两款高息存款产品，一款为100元起存，定期6个月付息，年化利率为4.6%，另一款为50元起存、整存整取、最高年化利率可达4.875%。 众邦银行提供的新年特惠银行存款产品则为限时抢购产品，共有三款，分别为：5年期定期存款，50元起存，年化利率5.2%；90天付，周期付息，100元起存，年化利率4.5%和30天付，周期付息，100元起存，年化利率4.2%。值得一提的是，这三款产品仅可在众邦银行APP购买。 正如上述银行一样，目前多家民营银行“揽储”主要以自营渠道为主，并在宣传自营渠道上使出百般“花样”。 例如，蓝海银行针对注册、开户用户推出“新春嘉年华”活动，提供华为MatePad、各类卡券等奖励。首次开立该行电子账户的客户，存入单笔金额不低于50元，还可免费获得爱奇艺7天会员卡一张。 还有民营银行鼓励用户发动“朋友圈”，扩大用户数量。例如，蓝海银行推出“蓝海朋友圈”活动，客户每成功邀请一位好友下载该行APP进行开户，可兑换视频会员、加油卡、话费等奖品；亿联银行“邀好友享好礼”活动也可为满足条件的客户提供京东E卡礼品。 前景有待观察 对于当前民营银行发力自营渠道的原因，中国社科院金融所银行研究室主任李广子对中国证券报记者表示，主要包括两方面：一是近期监管部门对互联网存款业务的收紧，各大平台纷纷下架互联网存款产品，这对依赖此类产品的民营银行冲击较为明显；二是部分民营银行缺少线下渠道，迫切需要打造可持续的揽储模式，通过高息吸收存款有助于银行在短期内快速获取资金。 融360大数据研究院分析师胡小凤也认为，这主要是因为民营银行缺少线下网点和揽储场景、自有平台知名度低、用户群体少。短期内只能通过自营渠道发力，通过低起存、高利率的存款产品积极营销，缓解揽储压力。 民营银行通过低起存、高利率方式积极揽储，行之有效吗？业内看法不一。麻袋研究院高级研究员苏筱芮认为，民营银行发力自营渠道，比借助第三方渠道能够节省“导流费”，有助于降低负债端成本，进而传导至资产端，对服务小微实体形成利好。但其缺乏自身运营方面的精耕细作，也缺乏像巨头那样的生态圈，在用户留存上充满挑战。 李广子指出，民营银行仅依靠高利率吸收存款将会推高银行资金成本，恐怕不可持续。胡小凤则认为，通过自营渠道揽储，是银行的一种积极自救行为，前期存在客户知名度低、营销成本高等问题，会比较艰难，从长远来看，有助于银行自营渠道的建设和完善，把储户转化为自有平台的长期用户，更利于客户的积累。 应逐步建立品牌影响力 目前，除少数银行外，多数民营银行成立时间短，品牌影响力有限，揽储确实存在较大的障碍。未来，民营银行应何去何从？ 李广子认为，对于那些具有线下网点的民营银行，需要通过长期经营逐步建立品牌影响力和知名度，逐步获得存款人认可；对于只有线上网点的民营银行，可以充分利用股东资源，同时需要加强创新，比如搭建线上自营渠道等。 胡小凤表示，民营银行自身可通过加紧自营渠道的建设、加大营销力度、产品设计与创新、做精细化运营等方式留住客户。此外，民营银行揽储难的最主要问题在于负债来源单一，需要相关部门探索如何拓宽民营银行资本补充渠道，如何让第三方平台合规代销存款产品等问题。
图片来自网络 1月6日，银行板块终于一改前两交易日的弱势表现，复苏回暖。板块单日涨幅2.49%，居28个申万一级行业的第2位，仅次于建筑材料行业。 其中，平安银行大涨7.65%，招商银行、兴业银行、宁波银行均涨超4%，杭州银行、成都银行、光大银行等也纷纷上涨。 但仍有9支个股逆行情下行，其中郑州银行跌幅最大，日跌近3%，开年至今接连收跌，累计跌幅已达11.66%。渝农商行、西安银行、无锡银行也均连续3个交易日下跌。 连续三日下跌银行股 数据来源：i问财 其中，渝农商行1月6日收于4.4元/股，日跌0.45%，再创股价历史新低，与上市首日股价相比已然折半，与发行价相比，也已斩近四成。 值得关注的是，同花顺数据显示，渝农商行也是2020年度银行股累计跌幅第一名，全年跌幅达30.45%。 2020年度银行股跌幅 数据来源：i问财 曾被称为“史上最惨新股”，上市至今两度启动稳定股价措施 公开资料显示，渝农商行2010年成功在香港H股主板上市，成为全国首家上市农商行、西部首家上市银行；2019年10月，在上海证券交易所主板挂牌上市，成为全国首家“A+H”股上市农商行、西部首家“A+H”股上市银行。 但在渝农商行“全国首家A+H上市城商行”光环下的，却是其上市首日开板、次日跌停、十日“破发”，股价持续下行的资本市场低迷表现。 2019年10月29日，渝农商行登陆上交所，发行价为7.36元/股，募集资金99.88亿元。历史数据显示，渝农商行开盘初即以44.02%的涨幅跌停，但仅半个小时即“开板”，随后上涨幅度不断收窄，最终收盘价为9.35元/股，涨幅为27.04%，成为2015年以来首个上市当天即开板的新股。 10月30日，渝农商行开盘后快速下挫，一度触及跌停，收报8.42元，跌9.95%。 渝农商行也因此“战绩”而曾被誉为“史上最惨新股”。 但渝农之惨尚不止于此。时至今日，渝农商行上市已一年有余，其历史最高收盘价仍为其上市首日的9.35元/股。而除上市日外，渝农商行也仅于2020年7月6日感受过站上“涨停板”的滋味。 上市至今，渝农商行曾两度启动稳定股价措施， 2019年12月9日，渝农商行公告将启动首份“股价稳定方案”，至2020年5月9日，维稳方案实施完毕。 渝农商行表示，在该行领取薪酬的12名非独立董事及高级管理人员以自有资金通过上交所系统以集中竞价方式累计增持其A股股份11.22万股，成交价格区间为每股6.57元至6.79元，合计增持金额75.70万元。 仅一月后，6月6日，渝农商行再度公告表示，将启动新一轮稳定股价方案。12月初，渝农商行表示，此次增持计划已完成，实施期间，增持主体（非独立董事、高级管理人员共11人）以自有资金增持6.99万股，成交价格区间为每股4.54元至5.19元，合计增持金额35.9万元。 而合计仅111.4万的高管增持计划显然不被市场买账，更有投资者指责其“敷衍”。 唯一一家净利增速为负的上市农商行 与其低迷股价相称的，自然是渝农商行近来同样低迷的业绩。 2020年第三季度财报显示，截至9月末，渝农商行资产总额1.11万亿元，较上年末增加783.74亿元，增长7.61%；前三季度，实现营业收入209.98亿元，同比增长5.04%；归属于本行股东的净利润77.69亿元，同比下降9.95%。 数据来源：Choice金融终端 虽为“全国首家资产破万亿农商行”和“唯一一家营收破百亿的农商行”，但同时，渝农商行也是A股唯一一家净利增长为负的农商行。 渝农商行在财报中对此解释表示，主要因上年同期非经常性损益中包含了冲回的补充退休福利过往服务成本，故上年同期净利润较扣除非经常性损益后归母净利润变动较大。 资产质量方面，截至9月末，渝农商行不良贷款余额为64.14亿元，较上年末增加9.55亿元；不良贷款率1.29%，较上年末增加0.04个百分点，虽在农商行中数据较好，但同比仍呈逐年升高态势；拨备覆盖率为359%，较上年末下降21.31个百分点。 值得关注的是，财报数据显示，渝农商行信用减值损失56.6亿元，同比增长31.72%。这一数据在8家上市农商行中也是最高的，近乎是排在农商行第二位的青农商行的二倍，青农商行2020年3季度信用减值损失为24亿元。 渝农商行财报解释称，“主要是受新冠肺炎疫情影响，为提高风险抵御能力，本集团进一步优化预期信用减值模型，相应提高了客户贷款的减值计提力度” 。
1月1日起，中国人民银行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》正式实施。新规要求，银行业房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。新规实施之后，对市场的影响如何备受关注。 业内人士认为，在“房住不炒”基调之下，市场对于此次政策出台，已有部分预期。近年来，金融管理部门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标加强房地产金融管理，同时积极探索创新宏观审慎工具，从供给和需求两侧入手，建立了首付比动态调整机制、试点了房企融资新规“三道红线”等，房地产金融管理长效机制进一步完善。在此背景下，房地产贷款增速持续回落。中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2020)》显示，截至2019年末，我国房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，较上年回落5.2个百分点。总体看，我国房地产市场保持平稳，市场主体预期也趋于稳定。 在此背景下，进一步对银行的房地产贷款余额划定“红线”，有利于继续推动房地产市场平稳健康发展。 “新规对市场影响有限。”招联金融首席研究员董希淼认为，建立房地产贷款集中度管理制度主要出于三方面考虑：一是防范银行业房地产金融风险；二是助力落实“房住不炒”目标；三是推动信贷资源更多流入重点领域和薄弱环节。董希淼表示，加强管理和调整的政策方向是明确的，相信会把握好政策的节奏和力度。值得注意的是，新规对不同类别的银行业金融机构实行分档管理，并且给目前不达标的机构充分的整改空间和时间，有助于保持市场平稳有序发展，因此总体上对市场影响有限。 具体来看，《通知》明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。比如，第一档中资大型银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%。 对于超标的银行，《通知》也设定了差别化的过渡期安排。2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为4年。央行有关人士表示，对个别超上限较多的银行，允许其申请延长过渡期。 “大部分银行已达标或超标幅度不大，少部分超标较多的银行未来需进一步降低房地产贷款增速。”长城证券银行业分析师邹恒超测算，在38家上市银行中，有11家银行房地产开发贷款占比超出上限，8家银行个人住房贷款占比超出上限。在2年至4年过渡期内，超标的银行不用压降存量房地产贷款，但未来增速需要下降。 “占比较低的银行可能还有增长空间。”董希淼表示，贷款余额占比超标的银行不多，因此新规总体影响有限。不过，房地产贷款面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款利率和条件或有小幅调整。此外，部分城商行、农商行、村镇银行等房地产贷款占比还有一定的增长空间。 值得注意的是，住房租赁贷款并不纳入房地产贷款统计，这也体现出鼓励发展住房租赁市场的意图。《通知》明确，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，其中包括公租房建设等领域的贷款。同时，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内(至2021年底)回表的房地产贷款不纳入统计范围。 国泰君安分析师认为，房地产贷款集中度监管政策落地，稳定了市场对银行未来如何开展房地产贷款业务的预期。银行业整体达标压力不大，无需过度担忧。
银根是楼市冷热的杀手锏。 文/巴九灵(微信公众号：吴晓波频道) 谁能料到，2020年的最后一天，房地产又被加了一圈紧箍咒。 央行及银保监会联合发布了一则通知，将银行划分为5档，针对每一档银行，都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，银行规模越小，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限越低。 之前，针对房企的“三道红线”已经落地，那些高负债、高杠杆的房企，直接被卡住了脖子，从此踏踏实实降负债。 要知道，银根是楼市冷热的杀手锏。“三道红线”的出台，收紧了房企的银根。而如今针对银行的“两道红线”，将买房者这个口子的银根也一并收紧了。 据安信证券近日发布的研报，在“两道红线”新政下，35家上市银行中10家有指标压降需求。 研报称，不达标银行压降贷款，或将导致2021年房地产贷款余额少增4000亿左右，个人住房贷款余额少增3500亿左右。假设按照50%首付规模计算，少增3500亿个人住房贷款，意味着将减少7000亿的商品房销售额，占2019年全国商品房销售额(159725亿元)的4.3%。 且不说这条新政的威力巨大，但确实不容小觑。这也从侧面反映出，楼市在“房住不炒”的路上越走越远，越走越坚定。 小巴想起，1个多月前，银保监会主席郭树清曾发文写道： 上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。 郭树清笔下的“灰犀牛”，正在一圈圈地被套上紧箍咒。 那么，这次新政究竟会对楼市带来怎么样的影响？对个人买房者而言，是否会导致房贷利率上浮，间接导致购房成本增加？下面就来看看大头的分析。 这次政策从金融入手，效果肯定比较好，因为是强制的行政手段。但政策过于一刀切，会产生许多不利影响。 对于银行来讲，房贷是一种优质资产，为了控制风险，银行会付出很大的代价。比如，对于很多地方性银行来说，房贷是其主要利润来源，实施新政后，这些银行的利润回报会受损。 再比如，很多银行是股份制私人银行，政策实际上是在干预其经营行为了。利润下滑，股东利润比降低，后果由谁来承担呢？ 而且，政策把银行笼统地分为五档，没有考虑银行的实际金额比例和实际贷款金额，这也会产生问题。 既然把房贷相关的规模压低了，那银行就会变成利润导向，并造成两个问题：一个是贷不上，一个是贷得贵。银行会把仅有的份额，配置到它认为回报比较高的领域，比如利率上浮，还款期较长的个人房贷者，或把份额分配给热门城市的支行所在地。 这会把不利影响转嫁到贷款方：普通购房者的正常消费需求会得到抑制，这伤害了真正的刚需或者支柱型消费群体。 对于房地产整体，今后两极分化会更加严重。对于一二线热门城市，政策或导致楼市会有一些降温。而那些楼市本来就比较冷清的四五线城市，银行不愿意把份额分给它们，这些地区的楼市会更冷。那些想发展楼市提振经济的地区，因为缺乏贷款，显然会雪上加霜。 不过，政策设置了2—4年的过渡期，这期间可能会出台更完善的修补方案，比如有些城市要去库存，就可能对其网开一面。 从近几年的情况看，房地产整体趋势变得越来越计划，市场很难再发挥决定性的配置作用。行政代替了市场主体的判断，这对楼市的健康发展不利。尽管我们希望看到宏观调控能促进楼市平稳发展，但往往结果跟不上预期。 虽然本次触及上限的银行不多，但银行业本身的发展应该有差异化，不能一刀切。我们还是想呼吁，规避系统性金融风险应采用差异化原则，采取市场化措施让房价理性回归。因为核心的问题不在供给端，而在于房地产本身的供需矛盾。 对金融机构而言，房地产贷款占比上限的管理，属于首次。其背后的原因是：银行贷款需要更偏向实体经济。 疫情期间，房地产行业逆势大幅增长，但消费萎靡不振，实体经济仍然恢复缓慢。如果任由贷款向房地产流去，这种趋势无法得到遏制，一个向下的螺旋将逐渐形成： 实体经济没利润→资金流向房地产，推高房价→高房价挤压消费，增加工业成本，抽空实体经济→实体经济没利润，资金进一步流向房地产…… 通过控制银行中涉房贷款的上限，推动银行将信贷资源投放于消费，或房地产之外的其他生产、制造领域，保证实体经济领域融资的可得性。 还有很重要的一点，与其他监管指标不同，在房地产贷款的集中度上，监管对于中小银行的要求要远高于大行。 因为对于中小银行来说，房贷业务占比非常大，且多集中于本地中小型城市，但中小城市经济发展不稳定，地产崩盘概率远远大于大城市。 一旦某一地区的房价下跌幅度过大，房地产贷款集中度过高的本地中小银行，极易被牵连，造成大量坏债，导致银行的危机。 而且，在房企融资“三道红线”的压力下，中小房企本就加大了这个风险的暴露。如果再叠加中小城市房价下跌、中小行风险治理机制不健全、疫情导致的资产质量下滑等问题，本就风险抵御能力不足的中小行，无疑是当前金融系统中的大问题。 那么，这条新规的影响力有哪些？ 首先，短期内对个人房贷利率的影响较小，但个人房贷的政策红利期即将结束。 2020年3月，个人住房贷款的利率10多年来首次高于一般贷款利率，从某种意义上来说，个人房贷作为一种低风险产品的政策红利期已经消失。未来，个人房贷利率高于一般贷款利率或许会成为普遍现象，而且随着银行对个人住房贷款规模的限制，有限的供给也会抬高房贷利率。 但是，鉴于当前多数银行个人住房贷款占比离上限有一定距离，银行无需刻意收紧房贷，因此短期内对个人房贷利率的影响很有限。 其次，中小房企面临更大的压力，房企头部效应会越来越明显。中小房企本就缺少融资渠道，而这次新政下它们又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高。 再次，房价整体大涨的可能性基本杜绝，城市间分化的趋势会更加明显。 大城市本就是信贷资源供给过剩的局面，政策对大城市房价的影响较小；而中小城市的信贷资源受限，则会导致需求的减少与中小房企抛售的可能，进而导致房价与大城市进一步分化。 最后，一部分信贷资源会流向住房租赁。央行及银保监会在答记者问中，特别强调了“住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算”，这也打消了银行发展住房租赁有关贷款的顾虑，进一步推进住房租赁市场的发展。 其实，最近三四年，央行本来就已对全国所有银行实行房地产信贷总量控制，只不过没有拿着喇叭说而已；现在是把这种控制彻底公开化，并且划出了非常具体的刚性上限，不留退路。这份文件是把原来桌子底下的东西，拿到了桌面上。 最近三四年，房企那一端的银根是越来越紧，购房者这一端的银根则一直相对宽松——毕竟，信贷水量大，总得有出口；但现在，有条件去更坚决地落实“信贷为实体经济服务”了。 如果只收紧房企端的银根而默许购房者端的相对宽松，楼市热度不会消退。当然，收紧了购房者端的宽松银根，是可以把炒房者的热情给灭一灭，但同时难免也会导致自住者购房成本(首付变高或房贷利率上浮)的上升。 受此影响，理论上，房贷利率是要略微升高的。全国所有银行的“个人住房贷款占比”都被划定了刚性上限，总量被控制得更加严格，具体到我们每个购房者的新发房贷，理论上当然是要略微升高。 另外，从过去两年半的全国首套住房房贷利率走势看，目前已跌至谷底——虽然过去一整年楼市调控仍然保持高压态势，但2020年全年的房贷利率一直保持下行态势，已连续13个月未涨。该是略微上涨的时候了。 图源：德科地产频道 总之，未来几年，即便房贷利率不涨，获得房贷的难度也会是越来越大。你能做的，就是要尽量趁早，但不必强求，懂得随遇而安，不要纠结于过去的各种好。
1月4日晚，成都银行发布公告表示，其副董事长何维忠，基于对成都银行未来发展的信心，于2021 年 1 月 4 日运用自有资金以集中竞价的方式合计增持3万股成都银行股份，增持价格区间为9.78-9.79 元/股。 成都银行公告 高管增持并未能对成都银行近日的弱势走向有所提振。继昨日跌超8%后，截至1月5日收盘，成都银行现价9.42元/股，再跌3.98%，即2021年开盘两日成都银行股价已跌11.72%，跌幅高居沪深两市4140支股票的第16位，领跌银行板块。 成都银行股市表现 值得关注的是，鉴于日前监管部门新建立的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的相关要求，成都银行正面临着较大的业务调整压力。其个人住房贷款及房地产业贷款业务将大幅收缩，而这或将对其近期股市及未来的业绩产生一定程度的影响。 12月31日，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。 《通知》内容规定，银行业金融机构的房地产贷款占比（房地产贷款=个人购房按揭贷款+公司贷款中房地产行业贷款余额）和个人住房贷款占比不得高于央行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。 同时《通知》规定了业务调整期限，截至2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自该通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自该通知实施之日起4年（《通知》实施之日为2021年1月1日）。 房地产贷款集中度管理要求 按此要求，属于中资小型银行的成都银行，房地产贷款占比上限将不得超过22.5％，个人住房贷款不得超过17.5％。 根据成都银行此前披露的2020年半年报数据，截至2020年6月末，成都银行人民币各项贷款余额为2554.46亿元，其中公司贷款为1831.93亿元，占比72%；个人贷款712.52亿元，占比28%。 截取自成都银行2020年度半年报 公司贷款中，按行业来看，截至2020年6月末，成都银行房地产业贷款余额为248.78亿元，其中不良贷款414.8万元，不良贷款率仅0.02%。 成都银行公司贷款（部分行业） 个人贷款部分，成都银行个人购房贷款余额为662.09亿元，其中不良贷款余额为1.89亿元，不良贷款率0.29%。 成都银行个人贷款 将二者相加，即根据2020年6月30日数据，成都银行个人住房贷款占比26.02%，房地产贷款余额占比35.8%，超出监管部门“红线”较多，分别超出8.52和13.3个百分点，超出规模分别为216.81亿元和338.36亿元，居上市银行前列。 《通知》表示， “房地产贷款集中度超出管理要求的银行业金融机构，须制定业务调整过渡期内逐步达到管理要求的调整方案，明确向管理要求边际收敛的具体举措”。按前文所述，成都银行将具有为其4年的业务调整过渡期。 根据东吴证券的测算，成都银行未来四年的净新增贷款中，个人住房贷款的占比需要压降至 5%以内，而房地产行业公司贷款需压降至0%，才能在2024年达标。 图片截取自东吴证券研报 成都银行财报数据显示，过去三年的净新增贷款中，个人购房货款占比一直高达25%-30%。截至2020年6月底，成都银行的个人购房贷款同比增速为28.1%，房地产行业公司贷款同比增速为15.7%。 而上文券商测算的5%和0%这两个临界值都明显低于最近几年的实际水平，成都银行面临的新增贷款结构调整压力可见一斑。 此外，值得关注的是，成都银行的个人贷款业务结构十分单一，以个人购房贷款为主，根据2020年半年报数据计算，成都银行的个人购房贷款占其个人贷款比重高达92.9%。个人消费贷款占比很低，仅为0.55%，但同时不良贷款率极高，为21.1%。 但据往期财报数据显示，成都银行的消费贷规模连年走低，已由2016年度的17.46亿元，逐年下滑至如今的3.94亿元。对于近年来消费贷规模的急速压降，成都银行曾在财报中称，"基于市场判断和风险控制的需要，本行减少了个人消费贷款的投放规模。" 根据其目前的新增贷款结构，东吴证券在其研报中表示，成都银行未来如果需要调整贷款结构，预计会向对公业务及小微贷款倾斜。 中金银行组则指出，成都银行等部分城商银行房地产贷款占比超限点数较多，预计与这些城商银行融资合作较为紧密的个别区域性房企或将面临开发贷边际收紧压力。 对于银行行业，虽近两日银行板块在持续上涨的大盘中持续走跌，但多家券商均指出，《通知》对银行基本面实质性影响不大。 国信证券银行团队在其研报中表示，该制度的出台是对此前房地产相关监管导向的制度化，对行业基本面实质性影响有限，大跌更多是情绪层面的反映。目前银行行业基本面稳中向好，估值处于历史低位，将维持“超配”评级。
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