（原标题：养殖公司遇见好年景 股价涨幅与肉价齐飞-证券日报网） 在农林牧渔上市公司中，拥有养殖业务的企业财务数据“一骑绝尘”。据同花顺数据显示，今年一季度净利润超过10亿元的农林牧渔公司中，全部来自养殖企业。业绩向好在一定程度上也拉动了公司的股价，同花顺数据显示，在农林牧渔上市公司中，按今年以来累计涨幅计算，截至5月7日，有10家公司在年内累计涨幅超过50%，其中不乏拥有养殖业务的上市公司。猪价二季度或有反弹生猪价格的波动使得相关企业在2019年以来备受投资者关注。中信建投最新一份研报认为，2019年猪价创新高，2020年Q1维持高位。近几个月国内母猪的存栏持续回升，生猪基础产能持续恢复，但是从新生仔猪的数量来看，2月份第一次出现环比增长，对应到后期生猪出栏预计要在8月份至9月份左右。2020年上半年生猪市场供应仍面临较大压力，三季度开始市场供给将逐步增加。从外部因素来看，2020年猪肉进口会进一步增加，但受全球贸易量制约，增幅有限。此外新冠肺炎疫情在一定程度上会影响生猪生产的恢复。“预计2020年供给恢复以母猪存栏为主，2020年仍然是生猪供给紧缺的一年，生猪价格将维持高位运行。二季度随着复工复产的恢复，消费逐渐复苏，二季度猪肉供需面临生产基数低、进口不确定性增加、消费回升三重因素叠加的压力，猪价或在5月份至6月份迎来反弹。”此外，一些外在因素对行业的影响也有所显现。卓创资讯向《证券日报》记者提供的最新数据显示，自2019年9月1日至2020年6月30日期间，对整车合法运输种猪及冷冻猪肉的车辆，免收车辆通行费，但商品猪调运正常收费。农业公司股价涨势良好从上市公司披露的公告中来看，4月份肉猪销售均价同比上升幅度仍然可观。温氏股份2020年4月份销售肉鸡7753.74万只（含毛鸡、鲜品和熟食），收入19.46亿元，毛鸡销售均价13.05元/公斤，环比变动分别为-0.30%、2.96%、9.02%，同比变动分别为14.44%、18.44%、3.57%。公司2020年4月份销售肉猪86.42万头（含毛猪和鲜品），收入37.78亿元，毛猪销售均价33.24元/公斤，环比变动分别为1.43%、3.62%、-5.65%，同比变动分别为-53.66%、21.95%、136.25%。2020年4月份，公司肉猪销售均价同比上升，主要是受国内生猪供给偏紧所致。新希望2020年4月份销售生猪31.04万头，环比变动15%，同比变动39%；收入为11.59亿元，环比变动12%，同比变动189%；商品肥猪销售均价32.88元/公斤，环比变动0.3%，同比变动117%。而受益业绩持续表现不俗等综合原因，农林牧渔类公司在今年颇受投资者青睐，据同花顺数据统计显示，有2家公司年内股价累计涨幅超过100%，另有8家公司股价年内累计上涨超过50%。
4月29日，百胜中国公布其2020第一季度财报，本季度总营收下降24%，系统销售同比下降20%，同店销售同比下降15%。营业利润同比下降68%，从3.03亿美元降至9700万美元。 调整后的营业利润同比下降67%，从3.03亿美元降至9800万美元。净利润从上年同期的2.22亿美元下滑72%至6200万美元。调整后净利润从上年同期的2.3亿美元降至6300万美元。 不过，百胜中国称，得益于公司创新性的举措和线上外卖订单的拉动，销售并没有大幅下降；而有效的成本管控和政府及业主的一次性房租减免，则帮助其获得了9700万美元的盈利。在第一季度，公司通过分红和股票回购向股东返利5200万美元。 分品牌看，肯德基一季度同店销售下降11%，餐厅利润率保持13.6%。不过，外卖和外带业务提升了整体客单价。 必胜客一季度同店销售下降31%。对此，百胜中国将原因归结为：其业务模式主要为休闲餐厅和家庭聚餐场景，受疫情的不利影响更大。 百胜中国表示，公司第一季度的经营受到疫情严重影响。一月份前三周业绩强劲，但疫情的爆发导致随后同店销售额相比2019年春节假期下降了40%-50%。为了保障公众安全，公司与当地卫生部门密切合作，于1月下旬开始临时性关闭部分门店。到2月中旬疫情爆发高峰期，大约有35%的餐厅暂停营业，而且地区之间差异很大。由于营业时间缩短和人流量的减少，疫情期间仍在营业的餐厅同店销售额下降，其中很大一部分餐厅仅提供外卖和外带服务。 针对疫情发展，百胜中国实施了无接触配送和无接触外带服务。外送销售额增长40%，外送业务占到了公司销售的35%，同比增长16个百分点。肯德基和必胜客自有平台上有超过60%的订单选择了无接触配送，在最多的时候甚至一度超过80%的订单有此需求。与此同时，自有专属骑手对于业务发展起到了关键的作用，自有渠道的销售额增长高于第三方平台。
文/新浪财经意见领袖专栏作家 张瑜 主要观点 一、4月地产销售数据的几个细节： 4月30日，克尔瑞研究中心公布1-4月房地产销售Top100排行榜。我们对此予以分析。考虑到，每个月Top100排行榜上榜的企业并不完全一样，我们选择今年1-2月、1-3月、1-4月以及去年1-2月、1-3月、1-4月都上榜的企业，以分析同比变化情况。4月销售数据值得关注的几个细节如下： 第一：4月单月地产销售金额、销售面积同比都大概率转正。这一判断来自于上榜企业4月销售数据，可比样本4月销售额同比为1.5%，3月销售额同比为-15.7%。而全行业，3月销售额同比为-14.6%。可比样本4月销售面积同比为1.4%，3月同比为-10.6%。而全行业，3月销售面积同比为-14.1%。行业销售数据与上榜房企销售数据相关度较高。 第二，头部房企增速依然快于上榜房企整体增速。以销售金额为例，前10家房企4月增速为2.9%，快于样本企业的1.5%。3月增速为-7.6%，快于样本企业的-15.7%。 第三，低能级城市的销售增速依然快于三十大中城市。3月三十大中城市销售面积增速同比为-36.6%，而全行业销售面积同比增速为-14.1%。4月三十大中城市销售面积增速为-19.8%。大概率低于全行业同比增速。显然，低能级城市的销售情况更好一些。 第四，头部房企降价幅度更大。上榜企业中前10家房企，4月销售面积增速为10%，而销售额同比为2.9%，销售面积增速快于销售额增速7个百分点。其他房企，比如排名第11-20家房企，4月销售面积增速为-11.5%，而销售额增速为-0.3%。销售面积增速甚至低于销售额增速。降幅较大的房企如中国恒大，1-4月操盘均价9100元/每平方米，2019年全年为10589元/每平方米，降价幅度高达14%。 第五，结合第二、第三、第四的判断。不难发现，一个完整的故事可能是，头部房企在低能级城市通过降价的方式促进销售以回笼资金。至于回笼资金的目的，可能是经营稳健的需要。从前4月拿地数据看，前10的房企拿地销售比低于其他梯队。前4月拿地较为积极的房企主要是保利发展、华润置地、招商蛇口等国企以及个别较为激进的房企如绿城中国。 第六，中小房企在4月销售增速回升较快，可能是通过加大推盘的方式实现销售的回升。以上榜企业排名第21-49的企业为例，3月销售金额同比为-22.7%，4月回升至6.4%。回升幅度接近30个百分点。但其销售面积看，3月同比为-26.2%，4月回升至-2%。销售面积增速甚至低于销售额增速。不太可能是降价促销。<img src=http://www.jinhaojiao.net/skin/default/image/nopic.gif alt="" data-link=""> 二、基建数据跟踪 （一）项目申报情况：截止至5月5日，三大行业累计申报金额为12.2万亿，同比增长141%。此前，截至4月10日时，同比增长为112%。 （二）项目融资情况：专项债截止至4月30日，已新增发行12061亿，完成前两批提前下达额度的94%，同比增长65%。城投债今年前四个月发行量为1.51万亿。2019年同期为1.22万亿。前四个月城投债净融资额为8169亿，去年同期为5031亿。 （三）项目施工情况：4月建筑业施工景气较高。4月建筑业PMI为59.7%，前值为55.1%。根据数字水泥网数据，4月27日至5月1日，全国周水泥平均发货率达到91.4%，创下近三年最高水平。 三、每周经济观察 （一）需求：汽车数据4月25日当周零售同比12.3%，4月截止至25日累计同比为-1.7%。土地供应情况本周（4月27日至5月3日）大幅回落。溢价率连续两周回落至10%以内，土地市场热度有所减弱。 （二）生产：汽车批发数据看，本周同比上行，4月25日当周批发同比为15.2%，4月截止至25日，批发同比转正，达到1.0%。水泥价格继续走强，华东区域明显上行。 （三）通胀：食品价格跌幅加大，鲜菜和猪肉价格继续下跌，水果价格止跌企稳。生猪生产恢复势头持续向好。一季度末与去年底相比，全国生猪存栏增加了1000多万头，增长3.5%。 （四）资金：上周央行未进行公开市场操作。受月末及五一假日临近影响，资金利率有小幅波动。央行2020年第一季度全国银行家问卷调查结果显示，贷款总体需求指数比上季提高0.6个百分点，比上年同期降低4.4个百分点。 （五）地方债：截至4月30日，年内已新增发行地方债17165亿，占前两批提前下达额度的93%，同比增长33%。其中专项债已新增发行12061亿，完成前两批提前下达额度的94%，同比增长65%，一般债已新增发行5104亿，完成前两批提前下达额度的92%，同比下降10%。 （六）进出口：国内大宗商品进口继续增长，港口货物吞吐量未见显著回落。 （七）海外：本周美元指数回落至100以下最低达到99.05，美元指数相对弱势带来人民币汇率相对稳定，中间价波动区间在7.05-7.07之间，逆周期因子则呈现退出状态，维持在±80pips的区间内，对汇率基本无明显方向引导。本周美欧日央行均召开4月议息会议，会议决议均带来货币政策边际有所放松 报告目录 报告正文 一 基建数据跟踪 （一）项目申报情况 项目申报热度依然很高。我们观测审批类三大基建类项目申报金额。今年截止至5月5日，三大行业累计申报金额为12.2万亿，同比增长141%。此前，截至4月10日时，同比增长为112%。4月项目申报情况依然维持高位。三大行业中，电热气水与水利环境公共设施管理业同比增长较高，截止至5月5日，都在200%以上。交运仓储邮政项目申报金额同比为48%。考虑到从项目角度，我们能够观测的更多的是交运类项目，比如轨交、高铁、公路投资等，但若交运类项目申报增速属于基建三大行业中最低的那个，那么通过观测交运类项目的投资情况，存在低估基建增速的可能。 （二）各省重点信息跟踪 长三角：4月27日，国家发展改革委交通运输部印发《长江三角洲地区交通运输更高质量一体化发展规划》，文件指出，到 2025 年，基本建成“轨道上的长三角”，铁路密度达到 507 公里/万平方公里（注：截止至2019年年底，长三角区域内路网密度达到321公里/万平方公里，是全国平均水平的2.2倍。按照目标要求，2020年至2025年，新建铁路将达6600公里。长三角地区铁路投资将持续保持高位，参见报告《【华创宏观】新基建一本通：建什么？建多少？谁出钱？谁受益？——扩内需系列一》）。 中心城市之间享受 1—1.5 小时客运服务，上海大都市圈以及南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波都市圈内享受 1 小时公交化通勤客运服务。铁路和水路货运量年均增长率不低于 5%。新建嘉兴、丽水、芜湖宣城、亳州、蚌埠、宿州、滁州等机场，研究论证金寨机场等建设。推进实施上海浦东、南京、无锡、杭州、宁波、温州、台州、舟山、合肥等机场改扩建工程。推动大场机场迁建。迁建连云港等机场。研究迁建义乌机场的必要性。探索成立城际铁路公司，负责城际铁路投资建设，参与城际轨道交通运营，逐步实现城际铁路运营一体化。支持三省一市研究成立交通一体化发展投资基金。鼓励企业跨区域投资建设和运营交通基础设施。建立债务动态监测体系，在严控债务风险前提下，加大金融机构信贷资金支持力度，积极引导社会资本参与重大交通基础设施建设。研究建立城际铁路、市域（郊）铁路等建设资金和运营补贴分担机制。 （三）项目融资情况 专项债方面：截止至4月30日，已新增发行12061亿，完成前两批提前下达额度的94%，同比增长65%。 城投债方面：今年前四个月城投债发行量为1.51万亿，2019年同期为1.22万亿。今年前四个月城投债净融资额为8169亿，去年同期为5031亿。 企业资本开支计划方面：国家电网年度固定资产投资调增至4600亿，年初计划为4080亿。铁路投资预计也将上调，超过8000亿。 （四）项目施工情况 4月建筑业施工景气较高。4月建筑业PMI为59.7%，前值为55.1%。根据数字水泥网数据，4月27日至5月1日，全国周水泥平均发货率达到91.4%，创下近三年最高水平。环比上周提高3.3个百分点，比去年同期增加6.4个百分点。水泥价格，也在本周出现明显的上行态势。 二 每周经济观察 （一）需求：土地市场热度下行，五一假期地产成交偏弱 需求端，观察地产、汽车与土地的成交。其中地产销售数据，4月Top100房企销售同比转正。五一假期前两天的三十大中城市销售数据看，有些偏弱。两天成交42万平米，2019年同期是44万平米，2018年同期是63万平米。汽车数据看，周度同比上行，4月25日当周零售同比12.3%，4月截止至25日累计同比为-1.7%。土地供应情况本周（4月27日至5月3日）大幅回落。溢价率连续两周回落至10%以内，土地市场热度有所减弱。 （二）生产：汽车批发月度同比转正，华东区域水泥价格明显上行 生产端，重点观察六大发电集团日均耗煤、汽车批发量、粗钢产量旬度数据。日均耗煤目前基本处于过去三年同期的85%左右，但这并非工业生产仅恢复到往年的85%。汽车批发数据看，本周同比上行，4月25日当周批发同比为15.2%，4月截止至25日，批发同比转正，达到1.0%。粗钢产量、螺纹库存数据未进一步更新。价格端看，螺纹钢现货低位震荡中，螺纹钢HRB40020mm上海4月30日价格为3460元/吨，4月23日为3470元/吨。水泥价格继续走强，华东区域明显上行。 （三）通胀：食品价格通缩延续，生猪生产恢复势头向好 食品价格跌幅加大，鲜菜和猪肉价格继续下跌，水果价格止跌企稳。菜篮子产品价格200指数收于122.93，环比下跌2.16%（前值下跌1.5%）。其中，蔬菜、猪肉价格上周分别下跌2.56%、1.45%，水果平均批发价上周上涨0.51%。此外，鸡蛋价格上周下跌了3.73%。 农业农村部发展规划司司长魏百刚表示，我国生猪生产恢复势头持续向好。一季度末与去年底相比，全国生猪存栏增加了1000多万头，增长3.5%。此外，为增加猪肉市场供应，上周三下午，发改委同有关部门指导了春节后第十三批中央冻猪肉储备投放，共成交10917.28吨，平均成交价为20013.41元/吨。 （四）资金：资金利率有小幅波动，银行信贷力度仍保持积极 上周央行未进行公开市场操作。周四，DR007收于1.9080%，DR001收于1.8450%，较上周四分别上行52.11bp、95.75bps。1年期、5年期、10年期国债收益率分别报1.1465%、1.7886%、2.5380%，较上周分别变化+2.37bps、-4.86 bps、+1.53bps。受月末及五一假日临近影响，资金利率有小幅波动。 央行2020年第一季度全国银行家问卷调查结果显示，贷款总体需求指数比上季提高0.6个百分点，比上年同期降低4.4个百分点。其中，制造业和基础设施贷款需求指数分别比上季提高6.4和1.7个百分点。货币政策感受指数也呈上升态势，比上季提高17.6个百分点，比上年同期提高14.3个百分点。 此外，我们对50位不同银行总分支机构信贷工作者的调查数据显示，2020年2季度银行信贷官对经济增长的预期普遍悲观，但在逆周期支持实体经济的政策目标下，银行信贷力度仍然保持积极。 （五）地方债：1-4月发行同比新增33%，第三批发行计划仍待披露 截至4月30日，年内已新增发行地方债17165亿，占前两批提前下达额度的93%，同比增长33%。其中专项债已新增发行12061亿，完成前两批提前下达额度的94%，同比增长65%，一般债已新增发行5104亿，完成前两批提前下达额度的92%，同比下降10%。4月当月地方债新增趋缓，主要由于“早发行、早使用”政策导向下，月中北京、天津等15个地区已全部完成提前下达新增地方政府债务限额发行工作。本周专项债新增发行290亿，分别来自吉林（129.7亿）、内蒙古（101.5亿）、青海（34亿）、广西（19亿）与宁夏（5.4亿），主要投向市政和产业园区、生态环保、轨道交通、收费公路与铁路等，再融资发行15亿。一般债新增发行368亿，再融资发行113亿。下周专项债暂无新增发行计划，再融资计划发行72亿。一般债计划新增发行113亿，再融资计划发行214亿。 此前财政部有关负责人表示第三批1万亿专项债提前下达额度将“力争5月底发行完毕”，我们预计5月单月专项债新增发行至少可达8000亿的纪录体量，全年专项债新增额度将于5月22日两会揭晓。投向方面，据财政部副部长许宏才此前介绍，“将继续重点用于交通基础设施、能源项目、农林水利、生态环保项目、民生服务、冷链物流设施、市政和产业园区基础设施等七大领域重大基础设施项目建设。同时，结合疫情防控和投资需求变化等适当优化投向，将国家重大战略项目单独列出、重点支持。增加城镇老旧小区改造领域资金投向，允许地方投向应急医疗救治、公共卫生、职业教育、城市供热供气等市政设施项目。加快建设5G网络、数据中心、人工智能、物流、物联网等新型基础设施”。另据第一财经报道，第三批1万亿元专项债额度已经下达至部分省市，其中山东省5月计划发行760亿元新增专项债（注：相当于1-4月发行规模的82%）。各地具体发行计划目前尚未披露。 （六）BDI指数大幅下滑，国内港口吞吐量未见明显下滑 CRB现货指数环比上周有所回升，BDI指数同比增速大幅下滑。原油价格企稳或是CRB指数回升的主因，而4月末BDI指数大幅下滑，或开始体现全球疫情发酵下的全球贸易萎缩。 国内大宗商品进口继续增长，港口货物吞吐量未见显著回落。根据中港协的数据，4月20-26日当周，国内主要沿海枢纽港口的货物吞吐量与去年同期基本持平，不过由于目前国际班轮公司采取减少运力的策略，因此存在企业因赶船期而集中出货导致吞吐量增加的情况。不过进口大宗品方面，重点沿海港口的原油与铁矿石吞吐量仍在持续增加。 （七）美元指数回落，美欧日央行召开议息会议 本周美元指数回落至100以下最低达到99.05，美元指数相对弱势带来人民币汇率相对稳定，中间价波动区间在7.05-7.07之间，逆周期因子则呈现退出状态，维持在±80pips的区间内，对汇率基本无明显方向引导。本周美欧日央行均召开4月议息会议，会议决议均带来货币政策边际有所放松，其中美联储前瞻指引表示将维持零利率较长时间，欧央行放松TLTROIII的条件并推出PELTROs的新工具，日本央行宣布取消国债购买上限并增加企业债和商业票据的购买规模。 (本文作者介绍：中国人民大学国际货币研究所研究员)
随着疫情防控等级下调、京津冀健康码互认，暂停了一个季度的新房购房需求开始进入集中释放期。北京商报记者于“五一”小长假期间走访调查发现，为了抓住上半年仅剩的两个月，开发商的促销政策已经开始，部分热点项目售楼处的接待量恢复至疫前水平，甚至重现“一带多”的局面。 核心板块楼盘日接待上百人 从北京商报记者本轮走访来看，在一些热门区域及板块的刚需楼盘，案场客户到访量增长明显，其中，除了早有购房计划但因疫情延迟置业的纯刚需，也不乏解禁后“凑热闹”开始了解市场的观望者。 “从‘五一’小长假第一天开始，看房客户呈几何级数增长，每天一顿饭只能草草了事，根本没有休息的时间。”在石景山某项目售楼处，销售人员张涛(化名)透露，小长假期间，每天看房客户超过200人，基本上一天保底能签下20多套。 北京商报记者在上述售楼处了解到，刚需客仍是此次“五一”小长假置业的主力，78、88平方米的小户型房源格外受青睐。据张涛介绍，小户型房源这几天“出货”最快，已经被选购得差不多了，仅剩低楼层和顶层还有房源。“很多客户大致了解项目信息后，当场就交了定金。” 由于到访客户众多，销售人员“一带多”参观样板间及讲解项目房源信息的情况较为普遍。不过，在一名销售人员带看三四组客户的过程中，只有显露出明显买房意向的才会被重点“关照”，而那些存在顾虑表态要延后买房的客户，就属于“旁听者”。 “今天能定房吗？首付一周内能交齐吗？如果还有其他问题可以回去跟家人商量一下。”对于销售人员的“灵魂考问”，看房客们也丝毫不在意，自发组织起了小团队，互相开始介绍看房经验、分享看房心得。 刚需购房者的看房热情，也“蔓延”到了石景山区尚未开盘的项目。以长安云尚项目为例，北京商报记者在看房当天粗略数了数，仅一楼签约区、沙盘处的看房客户就有40多位，且陆续有看房客户进入，二楼样板间更是要分批次入内参观。 “虽然还处于排卡阶段，但早上这边的洽谈区就都坐满了。” 长安云尚项目销售人员表示，下午还好一点，上午几乎“忙得不可开交”。 除了销售火热的石景山区域，位于南六环外的大兴庞各庄板块楼盘也于“五一”小长假期间迎来了一波“看房小高潮”。 赶在5月1日开放售楼处的和悦春风项目，案场销售人员已经连续几日“加班加点”带看客户。现场销售人员介绍称，5月1日-4日，每天都有近百组客户到访，每名销售人员平均日接待客户多则10组。据透露，刚刚拿到预售证不久的和悦春风项目，在“五一”小长假前3日，已经积累排卡客户300多组。 开发商促销花样繁多 与售楼处高涨的人气相匹配，开发商于“五一”小长假推出的一系列花样繁多的促销优惠活动，相比往年更为吸睛。 在北京，天恒集团早在“五一”假期前便启动了“五一抢房节”，喊出了“天恒7盘钜惠，低至9折”的口号；华北旭辉在京的4个项目，面向看房人给出了“带访享好礼”“置业五重礼”以及成交送家电的优惠；金地北京8盘联动，推出了“健康好房优选季”活动…… 除了对购房者现场到访咨询的“礼品激励”，线上购房平台以及购房优惠券的发放，也在“五一”小长假期间得到了更加充分的运用。如，在首开推出的“首开焕新礼”活动中，购房者可通过线上购房平台——“首开美家”享受一定购房优惠并获得礼品赠送；在碧桂园推出的名为“5爱5家直播购房节”的大型直播购房活动中，派发的5.5元抵扣券可抵5500元……房企们还鼓励客户通过自家小程序或者App成为全民经纪人推荐亲友购房，并给出了金额不等的推荐奖励。 房企的“五一促销热”与购房者的看房热情，在房产信息发布类平台的监测数据中也有所体现。根据58安居客房产研究院数据，从4月58安居客线上用户表现来看，全国找房热度已经出现明显提升，4月全国找房热度环比上涨10.9%，一线城市找房热度环比上涨9%，其中，北京4月找房热度环比提升了12.2%，高于一线城市总体10.9%的提升水平。5月1日-3日，北京线上找房热度相比节前一周又提升超过8%。 花样繁多的促销背后，是开发商对于回笼更多资金的渴望。地产分析师严跃进指出，尽管近期全国新房市场出现成交量逐步回暖迹象，但是开发商资金短期紧张的局面并没有因为成交量的回暖而有大幅度改变。偿债高峰叠加疫情影响，“五一”小长假期间，开发商为了缓解企业资金压力，适当地以价换量、促回款有助于房企渡过难关。 房企业绩冲刺关键月 下调防控等级后的北京“五一”楼市，在需求端的积极入市以及销售端的加紧推盘之下，显露出了明显的回温迹象。一边是房企打折促销的“诱惑”，一边是宽松的信贷环境，此时入场是否为最好的选择？ 在合硕机构首席分析师郭毅看来，当前对于刚需客群而言是个置业窗口期。“现阶段，北京在售及计划上市的限竞房项目总体性价比优势较高。一方面，限竞房在拿地时土地成本较低，开发商在价格上做出了一定的折让；另一方面，限竞房包括户型的空间规划、精装标准等在内的产品品质也在不断提升。虽然目前北京限竞房仍在推出，但考虑到供应量已经逐渐减少，对于刚需、刚改客群来说，确实进入了一个适合抄底选房的时机。” 在克而瑞研究中心副总经理杨科伟看来，北京楼市快速回暖的动因，不乏以下三方面因素：其一，北京刚需以及改善性需求依旧坚挺，疫情期间积压的潜在置业群体踊跃入市，房地产市场终于迎来难得的销售窗口期。其二，银行间市场流动性大幅改善，房贷业务授信量稳步回升，且放贷节奏明显加快。其三，在当前的销售窗口期，房企加紧供货抢收业绩，部分项目打折降价，且促销力度较大。 事实上，作为上半年中最后一个楼市旺季，5月向来是开发商们推盘的黄金期，加紧推盘、上新房源早已成为房企的常规动作。不过在今年疫情打乱销售节奏的现实情况下，5月作为房企上半年业绩冲刺关键月的意义，显然变得更为重大。 北京商报记者了解到，4月以来，已有多个新盘赶在“五一”前后加速亮相。另据房天下新房北京数据，5月1日-31日，预计北京将有10余个楼盘入市，项目主要集中在石景山、朝阳、大兴等区域。“五一”期间，北京市住建委官网释放5个预售证，5个楼盘分别位于大兴、昌平、门头沟、密云、平谷，均为老盘推新。 据不完全统计，2020年二季度，北京共有8个区域19个项目有开盘动向。 在郭毅看来，加快推盘节奏并辅以各种形式进行楼盘特惠促销，是房企在为即将到来的“业绩中考”蓄力冲刺，同时推盘前置也可以为下半年的销售打下一定基础。 结合近期房企的“五一”促销动作，58安居客房产研究院分院院长张波总结出了三大特点。一是，房企整体对5月的市场给予充分重视，纷纷加快了节前市场供应的节奏，意图通过5月加速供货，以填平一季度销售缺口。二是，用户的线上找房热度明显提升，市场热度恢复的速度已经超出房企预期，部分热销项目已经明显收窄了节日期间的促销力度。 此外，张波还指出，市场改善型需求、新获购房资格的群体是近期的购房主力，而从一线城市的成交来看，核心区域的低总价小三房的成交出现明显放量，远郊区域的小户型以及核心区域的老旧小区也出现热销和交易量不同程度明显抬头，这一点在京沪两地市场表现尤为明显。 北京商报记者 卢扬 王寅浩 荣蕾
“五一销量占二季度销量比重很大，房企二季度回款基本也靠五一。”某中介销售人员告诉中国证券报记者，“部分项目库存较多，开发商趁五一推折扣去库存。” 记者走访北京不同区域的多个楼盘项目了解到，五一假期，看房人员、成交量明显增加，部分项目看房客户较往日翻倍，有些项目还针对五一推出尾盘折扣、内部专享价促销。 带看客户量翻倍 “工作日每天大概3-5组，五一假期前三天我每天要带看7-9组。”大兴区南海子公园周边某项目销售表示，每天来看房的客户有200-300组，自己带看客户量并不多，多的销售一天要带十几组。“5月1号客户最多，签约量也最多。”她告诉记者，有不少客户之前咨询过，五一放假正好有时间深入了解，“1号讲解了一天，嗓子到现在还哑着”。 上述销售告诉记者，该项目旁边是南海子公园，临近大兴国际机场，7月左右要交房，公司推出尾盘优惠也是火爆的另一因素。 记者走访不同区域多个项目了解到，五一看房人员均有大幅增加，不少之前看过房子的人员趁五一再次踩盘，成交量也大幅增加。丰台区郭公庄某项目销售称，“在房源可选择性很小的前提下，3天还卖出去了3套。”而海淀区温泉镇某项目销售告诉记者，3天时间卖的比一周还多。 部分未开盘项目登记人员也明显增加。“二期共推150套，目前已有150多组客户开卡登记，其中1-3号就登记了50组左右。”丰台区宋家庄某项目销售介绍称，项目属于主打品质和科技的中高端项目，很多客户之前在网上咨询过，这次趁着五一来详细了解，很多都开卡登记了。“登记客户中，金融街、国贸区域的很多，而且多是从事证券、信托工作的。” 开发商推五一优惠 出于尾盘清盘、去库存等考虑，部分开发商还推出五一特惠折扣。 某中介平台销售赵刚(化名)告诉记者，据他统计，北京有50多个新盘项目推出五一期间折扣。以房山区稻田地铁站周边某项目为例，137-140平方米四居室是主力户型，原价是5.8万元至6.2万元/平方米，初期折扣后均价降为4.7万元至5.1万元/平方米，折扣后售价800万元至860万元。 “五一期间，一些原先800万元左右房子可以660万元左右到手。”赵刚坦言，如果五一销量不佳，会影响到二季度整体销量，房企二季度回款基本靠五一。此外，距离项目交房时间非常近，库存量较大，开发商针对五一推出优惠开始去库存。“如果5号订房，预计还有不同程度的让利。” 也有项目尾盘实行优惠。赵刚介绍，大兴区义和庄某项目于今年9月交房，所剩房源不多，五一期间推出只针对他们平台客户的专享价，专享价最高可优惠136万元，最低优惠80万元。活动推出3天便锁定20多套房源，“优惠基本都给老顾客或者熟人了。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，今年新推项目不少，且库存压力较大。开发商打促销口号去库存，是今年上半年的整体趋势。同时，促销也有助于房企回款。 诸葛找房数据研究中心王小嫱表示，一季度受疫情影响，开发商去化速度变缓，五一期间疫情好转，但选择出门旅游依然谨慎，因此开发商借机降价跑量。(董添)
2020年，中国房地产行业继续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考。 市场跌宕起伏，踏错一步就有可能失败，但中海有足够的筹码吗？ 观点地产网“未来，大的改变是不会有的，传统都会继承。” 2017年3月业绩会上，从龙湖归来不久的颜建国以中海行政总裁身份出现在会场，面对台下媒体追问，他说：“我们的血液、基因都属于中海。” 寥寥数语，就此为人事巨变后的中海设下了发展方向。 在颜建国来看，2020年销售要达到4000亿、毛利率30%、规模与效益的平衡都是需要坚持的，但环境已经变化，规模竞赛、融资收紧、调控趋严，也让中海如履薄冰。 为了适应这个变化的世界，中海开始调整组织结构、管控方式以及投资节奏，最为直观的是加大了拿地的力度——2017年及2018年，中海均斥资近1000亿港元拿地；2019年，中海定下了1350亿元的土地投资额，前11月已经达到了1046.98亿元。 但硬币是有两面的，2017年骤然加大土地支出，使得中海当年在手现金由2016年末的1571.6亿港元下滑至1040.5亿港元，并导致净借贷比率由7.5%上涨至27.9%；此后又因有息负债持续增加，至2019年三季度，这个指标已经上涨至39%。 在财务安全与高速增长之间，这三年来中海一直试图寻找某种平衡。从2017年开始，中海将每年销售增长控制在20%-30%之间——2018年和2019年前11月，同比增长29.8%和25.79%，这也是一直被市场质疑“保守”的原因。 资金运作也出现了一些新特点：融资流入加上销售回款，扣除土地支出、建安成本、经营费用、到期债务及利息支出等，近三年来中海在手资金始终保持在1000亿港元左右。2019年上半年，这个数额为1120.4亿港元。 这是一个安全的资金轮回，是中海确保财务稳健的重要筹码，但也是一个桎梏。 一线法则 中海此前设定了新的规模需求，即2020年实现销售4000亿港元。要实现规模，增加土储最为关键。因此，颜建国回归之后，给城市公司制定了更严格的拿地考核。 数据显示，2017年中海拿下了76宗地块，耗资951.16亿元，新增总楼面面积1741万平方米，超过前两年在公开市场土地收购的总和；2018年，又拿下了63宗地块，涉及资金913.53亿元。 快速开发，快速销售，颜建国并没有妄图在短时间内实现土地储备的大幅增长，他的期望是当年买地货值能覆盖当年销售额，然后通过三年的滚动开发，实现规模增长。 “对中海而言，买地货值要超过当年的销售额，这是底线。”2019年初的业绩会上，颜建国这样说道。 因此，尽管积极纳储近三年，中海每年应占土地面积并没有出现太大波动。2017年至2019年上半年，实际权益土地储备分别为5378万平方米、5697万平方米以及5540万平方米。 数据来源：企业年报、观点指数整理 但周转效率已然在加快，2017年中海竣工项目总面积约1135万平方米，新开工面积达1954万平方米，较2016年增长183.2%；2018年竣工1364万平方米，新开工1275万平方米，较上年增长21.5%。 2019年，中海计划新开工面积2585万平方米，同比上升8.8%；计划竣工面积1600万平方米，同比上升17.3%。不过，中海一如既往将大部分项目竣工放在下半年，上半年仅完成685.2万平方米竣工面积。 反映在销售上，截至2019年11月，中海实现销售3432.12亿港元，同比增长27.84%。按照年初3500亿港元的目标，完成度达98%。若以全年3500亿港元销售来计算，中海2020年销售增长只需达到11.3%就能达到4000亿目标。 规模是要的，利润当然也要。颜建国每一次业绩会都不厌其烦地重复中海要“注重规模与效益的平衡”。然而事实是，过去两年间，中海核心净利润增速已经放缓至9.21%、8.3%，至2019年上半年，核心净利润同比增长9.5%，告别两位数时代已有一段时间。 数据来源：企业年报、观点指数整理 面对盈利增长的质疑，颜建国归因于过去几年中海销售增速较慢，导致营收、利润增幅放缓。不过他也对外界多次表示，中海对利润的要求是毛利率不低于30%。 然而，正如年报所言：“持续扩大规模，控制好风险，必须快速开发，快速销售。这样会改善资金回流，资产流转和股东资金回报，但项目的毛利率难免受到抑压。” 如何实现规模与毛利“鱼与熊掌兼得”，中海将更多筹码放在北上广和香港五座一线城市。2019年初的业绩会上，颜建国就毫不讳言地指出，近年来中海土地投资集中在一二线，尤其是一线城市，是投资的重点。 在颜建国看来，如果市场处于波动期，一线城市会更稳当一些，而这些城市的高房价和强购买力，可以让中海在做大单个城市销售势能的同时，保持着高毛利。 数据来源：企业年报、观点指数整理 一线城市向来是兵家必争之地，土地成本高企，拿地难度大，中海也走得颇为艰辛。最初的2017年，依靠联合体在北上广及香港累计拿下9宗地块，耗资151.28亿元，占总土地金额15.9%，新增楼面面积91.44万平方米，但大本营深圳依然没有突破。 2018年，中海在一线城市拿地17宗，土地金额384.33亿元，占比达42.07%。其中包括以12.54亿元拿下深圳坪山一宗1.91万平方米的迷你地块，这是中海时隔三年在大本营拿到的第一宗地块。 2019年，中海继续加大在一线城市的投入，前11月共斥资548.2亿元，占总拿地金额比例超过50%，新增15宗地块，应占楼面面积208.1万平方米，土地权益也从2017年的52.67%上升至占84.57%，显示出中海渐渐倾向于独立开发。 数据来源：企业年报、观点指数整理 大手笔拓展一线城市的同时，土地均价走高也是一个日益凸显的现象，目前中海一线拿地均价已经从2017年的1.65万/平方米米上升至2.63万/平方米，总拿地均价从2017年的6501元/平米上涨至1.09万/平方米。 “我们拿地前都会做财务测算，算得过账才会拿。”类似的话语，颜建国已经说了无数遍。 低息筹码 市场跌宕起伏，踏错一步就有可能失败，但中海有足够的筹码吗？ 2019年以来，房地产融资渠道步步收紧，信托、海外债、银行贷款、开发贷、ABS等新政频出，房企融资成本一路上涨，利率超过10%以上的美元债已经司空见惯。 融资高压之下，部分房企频频出让项目回流现金。2019年最后几个月，有几家知名房企甚至陷入破产或者被收购传闻中，然而这一切都与中海无关。 从寒冬过渡到暖春，2019年初，中海就以300亿港元大额银团贷款向外界展示了新一年在资本市场上继续进取的态势。 这种对借贷对象的经营能力、资金实力有着极高要求的融资方式，最为中海青睐。 2017年12月，中海便曾与15家国内外银行组成的银团签订一笔180亿港元五年期定期贷款，利率低至1.38%。不过，最新的300亿港元贷款，中海并没有公布利率。 40年前从香港起家，因急于扩张，中海曾在1997年亚洲金融风暴中经受考验，“10年辛苦挣的钱，一夜工夫打回原形。”前中海掌门人孔庆平后来回忆称。 以史为鉴，刻骨铭心的教训也成就了中海，注重财务安全、重视利润成为这家房企往后数十年发展的主基调。2019年中期报告显示，中海依然保持着三大国际信用评级机构给出的行业最高投资评级：惠誉A-/稳定；穆廸Baa1/稳定；标准普尔BBB+/稳定。 一般而言，信用评级越高可获得更低的融资成本。据观点地产新媒体了解，过往几年，中海加权平均借贷成本始终保持在5%以下，颜建国掌舵这三年，这个数字大约在4.3%左右，低于其他头部房企，这给了中海更大的空间。 2019年，中海融资时间节点是在上半年。除了上述300亿港元融资外，1月份还发行了35亿元公司债，其中品种一发行总额为20亿元，票面利率为3.47%；品种二发行总额为15亿元，票面利率为3.75%。 数据显示，1-6月份，中海新取得银行及其他借贷425.92亿港元，发行票据募得40.05亿港元，累计境内外债务资金流入共达466.0亿港元，同比增长约30.24%，已经与2018年全年466.9亿港元贷款相持平。 数据来源：企业年报、观点指数整理 下半年融资管道步步收紧，中海仅在7月份公开发行了5.5年期20亿港元及10年期4.5亿美元的双币种固息高级债券，其中美元债券利率3.45%，港元债券利率2.90%。 资金轮回 融资只是补充钱袋子的一种方式，并不是全部。数据显示，2018年中海销售额与自有资金之比为1.01，远低于5.73的行业均值，显示出这是一家主要依靠自有资金来驱动增长的房企。 事实上，在负债与增长之间，中海一直在寻找某种平衡：既想要规模增长，但也不想打破长久以来建立的财务安全底线。确保一定量的资金在手，成为中海大手笔融资、拿地同时，保持低负债比率的重要筹码。 前任郝建民给颜建国留下了不错的底牌，两年重组期间，中海鲜少出现在公开土地市场，资本支出大幅减少，到颜建国正式接任的2017年初，中海在手现金达到1571.6亿港元，净借贷比率仅为7.5%。 重组完成后，中海将补充土储的方向转向公开市场。根据年报，2017年支付地价达到1346.2亿港元。因土地购买的资本性开支增加，在手现金下降至1040.5亿港元，净借贷比率也随之上升至27.9%。 数据来源：企业年报、观点指数整理 此后，中海一直将在手现金控制1000亿港元。粗略来看，每年有息负债流入大约保持在450-500亿港元之间，加上销售回款，总现金流入与现金支出基本持平。通过这样的一个资金轮回，中海在手资金始终保持在1000亿港元左右。 2019年上半年，中海销售回款录得1041.2亿港元，因年初300亿银团贷款，上半年融资流入达到466亿港元，共计流入资金约为1507.2亿港元。 与此同时，中海上半年须归还到期债务243.4亿港元，支付地价为637.6亿港元，建安相关支出为274亿港元；除此之外，税务费用、分销费用、行政费用和财务费用的支付则为233.2亿港元，累计总支出为1388.2亿港元，与流入资金总额相差不多。 数据来源：企业年报、观点指数整理 更早前的2018年，中海债务资金加上销售回款，全年共计流入资金约2251.8亿港元，而归还到期债务，支付地价，建安相关支出以及税务费用、分销费用、行政费用和财务费用的支付，累计约为2222亿港元，与流入资金总额大致持平。 数据来源：企业年报、观点指数整理 值得注意的是，由于每年融资流入并非全部用于归还到期债务，中海2018年及2019年上半年新增借贷分别为231亿港元、222.6亿港元，有息负债处于增长状态，净借贷比率分别上升至33.70%、35.00%。 数据来源：企业年报、观点指数整理 2019年6月底，中海未付土地费用为145.1亿港元，下半年到期归还银行及其他借贷和应付票据合共为194.2亿港元，加上拿地力度加大，在手现金第三季度下滑至999.8亿港元，借贷比率则为39.1%，逼近2001年制定的净负债率不超过40%的管理红线。 用充裕现金流筑起一道厚实的防火墙，中海正在企业高速增长和财务安全之间寻找平衡，融资、拿地都要讲究恰好好处，多了负债就要攀升，少了规模就停滞不前。 这几年来，中海销售增速在20%左右，2018年和2019年前11月，同比增长29.8%和25.79%。按照这样的资金循环流动，指望销售增长百分之四五十，在目前来看似乎也是不太现实。 明日边缘 除了地产，2019年中海还有更多的事情要做。 2019年3月份，颜建国接过中海集团董事局主席一职，正式主导整个中海系。 中海集团目前拥有五家上市公司，分别是中国海外发展即中海地产、中建国际、中海物业、中海宏洋、远东环球。其中最重要的自然是中海地产——2019年上半年，这家房企实现营收933.8亿港元，核心净利润209.9亿港元，超过其他四个平台的总和。 对于这次人事安排，官方的解释是：“从有利于中海改革发展和加强领导班子建设出发，通盘考虑、慎重研究做出的。”一种观点认为，颜建国主导中海系，加深了与母公司中国建筑的联系，也更容易为地产平台争取资源。 在经济波动的当下，变化发生在各行各业，地产行业亦然。数据显示，受限于市场和政策，住宅销售增速已经开始放缓，2019年上半年，行业前30房企销售同比增长均速从上年同期的53%下降至15%，房企不得不小心翼翼地寻找新利润增长点，这种举动在过去几年早已发生。 作为一家主要以自有资金驱动销售增长的房企，销售回款在中海资金流中占据着极为重要的地位。过往三十多年短平快住宅开发所带来的高利润，也让这家房企在转型路上走得比别人慢。 2014年，万科提出内部转型的时候，中海正忙着重组整合。 直至2017年，回归后的颜建国在那年3月份的业绩会上，首次提出要将90%资源投入到住宅开发中，6-8%资源投入到商业地产，另外1-2%则投入到诸如养老地产、教育产业、长租公寓等新业态中去。 后来，颜建国将这三种给业务概括为“今天、明天、后天”。 但对中海而言，发展其他业务最初只是一种被动的举措，颜建国提及：“现在出让土地规划过程中都会要求配建一些配套设施，包括商业也好，养老也好，教育也好，有很多物业是配建的。”这种认知，也是中海过去多元化业务发展缓慢的原因。 迈进2019年，中海有了新的谋划。10月23日，中海发布公告称，因公司发展需要，公司名称由“中海地产集团有限公司”变更为“中海企业发展集团有限公司”。 这种“去地产化”式的更名似乎意味着，中海已经将多元化发展提升到战略层面，而不是再是曾经的被动行为。 不过，除了商业地产外，中海其他非住宅业务大多处于起步阶段。数据显示，2019年上半年，中海投资物业租金收入为21.2亿港元，同比上升20.5%，占总收入比例今为2.27%；其他业务收入为4.4亿港元，其中酒店和其他商业物业收入合共为2.3亿港元。 据观点地产新媒体了解，中海多元化创新业务以教育、养老、物流为主要拓展方向。其中，康养品牌中海锦年在2019年末发布，首项目落子天津，2019年4月和11月，青岛和济南的养老项目先后开业。按照计划，到2025年，中海计划新建或运营100多个养老项目。 教育方面，目前中海拥有两个实验学校，四个幼儿园，四个中海学堂、两个户外营地，一个国际学校；物流方面，在天津滨海新区管理运营拥有两个物流基地。 与庞大的住宅体量相比，这些多元业务犹如“寄蜉蝣于天地”。对于中海来说，建立在低负债之下的规模增长，高周转、快速回流现金滚动开发才是目前最为有效的发展之道。 住宅是中海的今天，至于明天和后天什么时候到来，犹未可知。
销售费用一直被诟病的华润双鹤迎来了药品获批的好消息。 9月26日，华润双鹤公告称，其全资子公司华润赛科收到了国家药监局颁发的非那雄胺片（5mg）《药品补充申请批件》（批件号：2019B03869），批准该药品通过仿制药质量和疗效一致性评价。不过，长江商报记者查阅财报发现，华润赛科因涉及担保旧案，目前有70余万元涉案资金被银行冻结。 虽然有药品获批的好消息，但是华润双鹤的诸多问题还是无法遮掩，其中，最为引人注意的就是销售费用的过高投入。 长江商报记者发现，近两年华润双鹤在销售费用上大笔投入，仅两年时间，其销售费用就增超18亿。研发投入却多年掉队，去年，其研发费率仅3.40%，在同行业中垫底，而去年其销售费率为38.83%，同行业中排名第一。 子公司因陈年旧案被冻结70万 9月26日，华润双鹤发布公告称，旗下全资子公司华润赛科收到了国家药监局颁发的非那雄胺片（5mg）《药品补发申请批件》（批件号：2019B03869），批准搞药品通过仿制药质量和疗效一致性评价。 不过，长江商报记者发现，华润赛科作为华润双鹤销售收入最多的子公司，因担保旧案，目前有70多万资金被银行冻结。 资料显示，华润赛科在1999年为北京药物资联合经营公司（以下称“物资联合公司”）向中国工商银行北京新街口支行借款人民币210万元提供担保，因物资联合公司未按期还本付息，中国工商银行北京新街口支行起诉华润赛科和物资联合公司。 北京市第一中级人民法院已对此案作出终审判决，华润赛科对物资联合公司上述债务承担连带责任。2010年，华润赛科偿还人民币197.04万元，目前，北京市西城区人民法院仍冻结华润赛科银行存款人民币70.96万元，该金额为债权人主张的争议的利息。现该案仍在法院执行调解中，华润赛科将70.96万元确认了预计负债。 销售费两年增18.76亿 销售费用已成为2019年诸多药企接受检验的标准，华润双鹤也不例外。 长江商报记者统计发现，华润双鹤的销售费用增长极快，仅两年就增超18亿。数据显示，2016年-2018年，华润双鹤的销售费用分别是13.18亿元、18.78亿元和31.94亿元，同比分别增长7.51%、42.51%、70.08%，两年增加18.76亿元；而2019上半年，公司的销售费用为18.65亿元，同比增20.07%，几乎比肩2017年整年的销售费用。 对此，华润双鹤表示，销售费用的增加是公司面对政策调整等变化，逐步调整营销策略，对市场投入增加及加大学术宣传和推广力度所致。 而长江商报记者发现，在所有的销售费用中，服务费占比最大，增长最快。2018年，公司服务费投入10.46亿元，在总销售费用中占32.76%，同比增185.28%。而同期公司销售人员共3118人，这意味着平均每位销售人员在2018年需要投入33.56万元的服务费， 2017年，平均每位销售人员投入服务费为12.87万元。今年上半年，服务费投入为6.25亿元，同比增加42.07%，增幅再次扩大。 研发投入在营收占比中同行垫底 不过，与数额可观的销售费用相比，公司的研发投入远没有这么大方。 半年报显示，2019上半年，公司的研发费用仅8429.30万元，同期销售费用是研发费用的22倍。而长江商报记者统计发现，华润双鹤多年的研发投入占营业收入比例在同行业也是垫底表现。 数据显示，2018年，华润双鹤的研发投入为2.80亿元，占营收3.40%，占当年净资产的3.53%。而同期，科伦医药、恒瑞医药、复兴医药、现代医药、信立泰和鲁抗医药的研发投入在当年营收中占比分别为7.40%、12.70%、8.30%、4.00%、10.60%和4.30%；占当年总净资产比例分别为7.20%、11.50%、6.00%、5.50%、7.30%和5.30%，华润双鹤的两项占比均为垫底。 2016年和2017年，其研发投入在营收、净资产中占比同行排名也都是倒数第一或者倒数第二。 不过，2016年-2018年，公司销售费用在当年的营收占比分别是23.98%、29.24%和38.83%，同行业中的排名分别是第二名、第二名和第一名。 此外，2018年同行业研发投入金额为8.37亿元，是华润双鹤研发投入的近3倍；而同行业的销售费用为28.33亿元，比华润双鹤少3.61亿元。
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