热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 模拟交易 客户端 又有两家银行被罚！销售违规 部门负责人竟没有基金从业资格！ 违规销售基金产品仍是监管重点。日前，广东证监局发布了两份行政监管措施决定书，涉及广州农商银行和广发银行，剑指基金销售和托管业务中存在的违规问题。 决定书显示，广发银行在在开展基金销售和托管业务中，存在基金销售业务部门负责人、部分从事基金销售业务的人员、以及部分从事基金核算业务的人员未取得基金从业资格的问题，上述行为分别违反了《证券投资基金销售管理办法》第十条、第五十七条和《证券投资基金托管业务管理办法》第八条的规定。 广州农商行在开展基金销售和托管业务中也存在四类违规行为，分别是基金销售业务部门负责人未取得基金从业资格、未有效执行公司基金销售业务制度、基金销售系统不符合中国证监会对基金销售业务信息管理平台的有关要求、以及部分从事基金核算业务的人员未取得基金从业资格。 决定书还显示，上述两家银行被广东证监局采取了责令改正的监管措施，要求在收到决定书之日起30日内，完成整改并向广东证监局提交书面整改报告，广东证监局将视情况对整改完成情况进行检查验收。 自去年以来，各地证监局频繁出手，对基金销售机构的核查力度不减，多家银行类基金销售机构和第三方基金销售机构被采取监管措施。 例如，去年底，长春农村商业银行股份有限公司因为基金销售业务中存在五大问题，被吉林证监局采取责令改正的监督管理措施；去年10月，汉口银行股份有限公司因部分客户购买的基金产品风险等级与其风险承受能力不匹配，汉口银行股份有限公司未告知客户风险不匹配和进行风险警示，被湖北证监局采取出具警示函的行政监管措施；此外，去年下半年，因为基金业务部门管理人未取得基金从业资格、结算未明确资金划转时限要求等7项违规问题，九台农商行成为又一家被采取责令改正行政措施的银行。而在此之前，已有包括华夏银行长春分行、无锡农商行、中信银行南宁分行等因为基金销售存在问题被要求责令改正。
热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 模拟交易 客户端 新浪港股讯 8月22日消息，碧桂园（02007）公布2019年中期业绩，实现总收入约为人民币2020.1亿元（单位下同），同比增长53.2%。 毛利约为548.6亿元，同比增长56.9%。净利润约为230.6亿元，同比增长41.3%。股东应占利润约为156.4亿元，同比增长20.8%。 股东应占核心净利润约为159.8亿元，同比增长23.4%。基本每股盈利为0.73元，中期股息每股22.87分。 其中，来自房地产开发的收入同比上升55.0%至约1966.78亿元。2019年上半年的交付物业所确认收入的平均销售价格约每平方米8987元，对比2018年同期的约每平方米8846元有所提高。 建筑的收入同比上升40.8%至34.59亿元，主要是由于施工量以及施工项目数量的增长。 公告称，纯利增长得益于集团于有关期间物业销售确认收入的增加、及该等物业的平均售价及毛利率增长 另外，期内实现归属公司股东权益的合同销售金额约2819.5亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约3129万平方米。 取得合并房地产销售现金回款约2771.1亿元，自2017年起第3次连续在年中实现正净经营性现金流。截至2019年6月30日，集团可动用现金余额约2228.4亿元，并取得净借贷比率为58.5%，维持稳健。另有约3133.0亿元银行授信额度尚未使用，营运资本充裕，备受评级公司及主要金融机构认可和支持。
融资寒冬下 多家地产企业靠销售回款“续命” 继7月30日中央再度强调“房住不炒”原则并首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，多地银行上调首套房贷利率的消息不断传出，楼市调控政策持续加码。实际上，五月份银保监会下发“23号文”已经对地产融资释放了收紧“从严”的信号。 但今年恰恰是房企们的偿债高峰期，内外因素叠加，促使地产企业纷纷举起“现金为王”的大旗，并把重点工作放在销售回款上面。需要指出的是，许多房企强调销售回款实际是为了“续命”。同策研究院首席分析师张宏伟向《红周刊》记者表示，采取降价措施加快项目销售或将成为大部分房企下半年的重要战略之一。 地产调控“再升级”地产公司陷销售回款“围城” 中央在7月30日对房地产市场的新定调，彻底击破了房地产调控放松的幻想。受政策收紧影响，申万行业分类数据显示，在7月31日至8月8日的7个交易日内，房地产开发沪深股及港股市值分别缩水1168.07亿元和3833.89亿元，两市合计缩水逾5000亿元。 中原地产首席分析师张大伟对《红周刊》记者表示，“730会议”是房地产调控“再升级”的标志。他告诉记者，在7月份合计56次的房地产调控中，有接近10次调控内容都是中央发布，其中针对房地产企业资金收紧的内容非常多。“特别是7月份以来，连续2次针对房地产信托及美元债，均单独针对房地产行业发布资金收紧政策。” 这种“收紧”已经反映在房企的融资成本上，据中国指数研究院数据，内地房地产企业海外债今年上半年发行规模激增，发行利率均值较去年同期上涨约2个百分点。据记者了解，小型房企融资成本增加明显，美元融资利率超过10%。 对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《红周刊》记者表示，房企在下半年主要有三大压力，包括资金压力、库存压力和政策压力。“其中，资金压力是当前最大的压力，尤其是融资端的收紧，使得相关房地产企业需要积极把控金融风险。而从库存压力看，这和房企的销售目标等有关，房屋销售不好则会倒逼降价。 当前，扩大销售回款几乎是地产界的共识。不过，近年来房地产开发企业的销售回款走势却不乐观。2018年下半年开始行业销售回款持续下行，安信证券相关数据显示，2018年12月份行业的销售回款总额为8153亿元，同比增速下滑0.2个百分点，环比下滑6.8%。以销售回款占销售金额的比重计算回款率，2018年6月份以来行业内销售回款率低于60%。 吴建斌向《红周刊》记者表示，龙头房企的操盘项目数量较大、覆盖城市层级较广，故在回款方面的进程差异也较大。而对于一些规模较小的房企而言，操盘相对容易，回款速度较快也是正常现象。 严跃进也指出，“其实上面提到的小型房企也是50-200名，某种程度上这些企业规模也不会太小，相对来说操盘策略比较灵活，抓销售回款也会相对比较到位一点。” 但这也反映了一个事实：中小型房企提升销售回款率的空间几乎到了尽头，大型龙头提升销售回款率面临着项目所在区域、项目实施进程等多方面因素的制约，但所有地产公司的主要资金来源却又寄托在销售回款上。 泰禾集团、滨江集团两大“典型样本” 最先喊出“活下去”的龙头房企是万科，近三年的平均回款率仅为71.68%。但国泰君安（601211）的研究表明，低回款率本身并不致命，但如果房企本身也有盈利能力较差或者高负债的特征，那就值得引起注意了——万科显然并不属于此类企业。 《红周刊》记者梳理TOP100房企财务数据发现，同时具备高负债、低回款“特质”的高杠杆房企当属泰禾集团（000732）。股权质押、高息发债、财务资助及对外担保规模激增等高杠杆资本运作在泰禾集团的运营过程中体现的淋漓尽致。 泰禾集团2016年至2018年的回款率分别为51.96%、32.17%、35.32%，近两年回款率甚至不足40%，但其资产负债率却高达87%，有息负债规模高达967.4亿元。 现金流方面，数据显示，泰禾集团2018年经营活动现金流刚实现转负为正，此前连续四年间经营活动现金流一直为负。不过其近五年的投资活动现金流一直处于流出状态。此外，一直依靠融资补充资金的泰禾集团，2018年却出现了筹资活动现金流指标近9年来首次为负的情况。值得注意的是，泰禾集团2018年投资活动与筹资活动现金流支出中，共计有211.34亿元用于收并购子公司或项目公司及支付其他单位借款。截至2019年7月5日，泰禾集团累计对外提供财务资助金额已高达33.41亿元。从其最近一批提供财务资助的参股公司情况来看，泰禾集团对标的公司的持股比例位于20%-40%之间，提供财务资助总额共计22.9亿元。然而《红周刊》记者注意到，上述8家标的公司2018年1-12月经审计净利润均处于亏损状态，其中有5家公司资产负债率超过100%，最高者甚至达到470.67%。 此外，泰禾不断激增的对外担保规模也成为其一大发展隐患。2019年以来，泰禾集团公布的公司公告中有20条涉及向关联公司提供债务或融资担保。从担保余额来看，截至2019年7月31日，泰禾集团实际对外担保余额为841.58亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的455.92%。而据《红周刊》此前报道，其各被担保子公司的财务数据并不乐观，多数子公司存在营收净利双低、亏损严重、资产负债率畸高等情况。 值得警惕的是，泰禾集团于7月11日发行的一笔利率高达15%的美元债进一步引发了业内对泰禾集团资金链情况的质疑。虽然泰禾集团董事长黄其森一直对外宣称公司经营活动一切正常，不存在资金链问题。但据泰禾集团2019年一季度报告，公司总资产2472.78亿元，同比增加1.7%；账面持有的货币资金约206.42亿元。流动负债总额共1254亿元，短期借款145亿元，一年内到期的非流动负债高达315.5亿元，短期偿债压力凸显。 为回笼资金，泰禾曾于今年陆续将旗下苏州淀山湖项目、广州增城项目、佛山泰禾院子项目、杭州蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州红树湾项目及杭州同人山庄部分股权出售予世茂，累计回笼资金77.2亿元。不过，泰禾集团出售长安中心部分房产的事宜却不太顺利，其全资子公司曾于2017年12月8日将上述房产作价18亿元出售予北京量钭科技，但由于对手方未按协议约定支付全部交易对价款，双方于今年7月5日取消了原《买卖合同框架协议》。 雪上加霜的是，因踩雷瑞华会计师事务所，泰禾集团的再融资项目收到了《中国证监会行政许可申请中止审查通知书》。虽然上述项目仍有恢复审查的可能，但这一纸终止审查通知书无疑给资金局势紧张的泰禾造成了一定压力。 与泰禾集团类似，滨江集团（002244）也在低回款率中面临负债水平升高、杠杆较高等问题。 滨江集团2018年回款率不足30%，可公司仍在加杠杆，2018年资产负债率同比上升5.1个百分点至77.9%，但其2018年预收账款规模却同比下降1.3%至252.5亿元。 值得关注的是，滨江集团2018年的资产受限之困开始显现。虽然从货币资金储备和短期借款及一年内到期流动负债的规模来看，滨江集团短期偿债压力并不大，但其2018年度受限资产期末账面价值高达282.06亿元，较去年同期大幅上升1108.69%，总资产受限率达27.06%。在受限资产中，除货币资金外的资产受限原因均为“为借款提供抵押担保”。值得一提的是，8月6日，滨江集团刚公布了“关于为控股子公司签署共同承担债务协议”的公告，对其控股子公司19亿元的债务按50%的控股比例承担共同还款责任。 此外，由于滨江集团大本营位于浙江杭州，其项目分布也主要遍布在长三角一带的热点城市，受一城一策调控影响较大。公司公告显示，2018年公司项目所在的杭州、上海、湖州、平湖、义乌、温州、宁波、温岭等区域市场先高后低，上半年各地市场成交火爆，下半年行情有所回落。在2019年以来楼市调控政策及房产金融政策双双收紧的背景下，滨江集团的业绩是否会因市场波动受到更大的影响仍是未知数。 北辰实业、富力的“非典型”案例 正如前文所述，部分中小型房企由于项目数量较少、操盘较灵活等因素，回款率往往高于龙头房企。但回款率高并不意味着公司的业绩就“好”。 以北辰实业（601588）为例，公司近三年的销售回款率一直处于高位。虽然北辰实业的资产负债率高达82%，但债务结构相对较为合理，2018年末及2019年一季度的短期借款余额及一年内到期的非流动负债分别共计93.64亿元和101.36亿元，公司账面上的货币资金分别为137.57亿元和118.18亿元，短期内偿债压力并不大。 同时，北辰实业近三年的业绩增长较为稳健，今年上半年扣非归母净利润预计同比增加93%至106%。北辰实业表示，净利润增幅较大主要由于公司的房地产开发业务可结算面积大幅增加使房地产业务结转收入增加，同时结转产品主要为公司权益占比100%的项目。 但北辰实业的“大本营”——北京地区及重点投资的长沙地区的业绩表现却令人担心。《红周刊》记者注意到，北辰实业2018年北京地区和长沙地区的营业收入分别同比下滑46.86%和71.3%。2017年，北辰实业长沙地区营业收入占公司全年营业收入的比重高达44.18%，但至2018年，该值仅为10.97%。 从北辰实业年度报告中不难看出，导致其北京地区和长沙地区业绩大幅下滑的主要是长沙北辰三角洲、北京北辰墅院1900、北京当代北辰悦MOMA三个项目销售情况不佳。以长沙北辰三角洲为例，该项目一直被北辰实业在年报中描述为“长沙市销冠项目”，2018年度可供出售面积达57.45万平方米，签约面积则为43.29万平方米。其在2017年的营业收入为61.6亿元，而2018年仅为9.43亿元，同比下滑84.69%。2018年以来，该项目还陆续被《三湘都市报》《红网》等媒体曝出存在“住改商”、“捂盘惜售”、工程质量等问题。 像北辰实业这样的“非典型”案例还有富力，富力有多个项目违规被责令暂停销售，这对其销售回款情况带来极大不确定性。 据记者了解，5月1日，富力红树湾项目由于大规模破坏了周边的红树林，收到海南省澄迈县住房保障与房产管理局下发的通知，被责令暂停销售。据悉，红树湾项目是富力在海南最大的项目，目前还剩余150万平方米待开发的总建筑面积。今年上半年，淄博市富力万达广场（富力城）项目、成都“富力中心”也因精装房与宣传不符、违反限贷等政策相继被监管部门暂停销售。值得一提的是，据《中国建设报》近日报道，被称为“华南五虎”之首的富力地产首先确立了“下半年暂停拿地、全员销售抓回款”的战略目标。 在地产商们抓销售回款之际，易居研究院百城监测数据显示，截至2019年6月底，百城新建商品住宅库存总量为45203万平方米，环比增长0.4%，同比增长6.0%。当前库存规模已呈现了连续7个月的同比正增长态势。 对此，张宏伟向《红周刊》记者表示，下半年，采取降价措施加快项目销售或将成为大部分房企的重要战略之一，为了消化库存及现金回款压力，一些项目“亏本销售”或将成为常态。■ （记者谢长艳对此文亦有贡献）
原标题：陆家嘴逆市扩张：上半年营收超80亿，有息负债增长近60亿 来源：面包财经 浦东“四朵金花”之一的陆家嘴（600663.SH）日前发布了半年报业绩。公司实现营业收入81.89亿元，较上年同期增长23.87%；实现归母净利润20.47亿元，较上年同期增长11.34%。净利润连续多年保持增长。 在不少上市房企面临去杠杆压力的当下，坐拥优质物业资源和融资成本优势的陆家嘴，无论是营收还是资产负债规模都保持扩张趋势。 公司作为陆家嘴金融贸易区的城市开发商，除了在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量经营性物业，目前公司已将业务扩展至上海前滩国际商务区、天津以及苏州。2005年-2019年上半年，公司持有的经营性物业已由15万平方米增长至264万平方米。 房地产销售为核心收入来源 财报显示，2019年上半年，公司仍以商业地产为核心。以产品类型来划分，主要是住宅类房地产的销售、商业房地产的租赁及转让。另一方面，公司以陆家嘴信托、爱建证券、陆家嘴国泰人寿三家持牌金融机构，来发展公司的金融服务业务。 以下为2019年半年报中披露的各个业务营收情况： 截至2019年6月30日，陆家嘴房地产销售收入为48.75亿，较上年同期增加27.49%，占2019年上半年总收入的59.95%。 陆家嘴的房地产销售主要由是住宅物业和办公物业销售两部分组成。2019年上半年各类房产销售收入及现金流合计13.93亿元。其中，住宅物业实现销售收入10.98亿元，办公物业实现现金流入2.95亿元。 从上年半年的销售面积来看，其贡献主要来自于前滩东方逸品（前滩34号地块住宅）、天津海上花苑东标段及其他存量房、存量车位的销售。公司累计住宅物业合同销售面积1.17万平方米，合同金额为6.16亿元，在售项目整体去化率为61%。 办公物业则主要来自东方汇及浦东金融广场2号办公楼项目的现金收款，并于报告期内完成了浦东金融广场2号办公楼销售结算及交付。 中报显示，截至2019年6月底，陆家嘴达竣工项目3个，新开工项目2个，续建项目8个以及9个前期准备项目。其中，3个竣工项目总建筑面积15.88万平方米，为前滩34号地块、陆悦坊（花木04-15地块）、苏州大地块环境景观。 物业租赁：成熟物业总建筑面积增长26% 除房地产销售，陆家嘴另一项较大的业务则是物业租赁。 截至2019年6月末，公司持有物业总建筑达263.53万平方米，较上年同期增长1.3%。而运营一年以上的成熟物业总建筑面积达220.74万平方米，较2018年同期的175.13万平方米增长达26.04%。 以下为半年报中陆家嘴目前持有可供出租物业： 陆家嘴的办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。截至2019年6月30 日，公司持有的甲级写字楼总建筑面积为163.3万平方米，同比上年增长2.82%。而成熟的甲级物业总建筑面积为155.93万平方米，较上年同期增长了35.76%。研发楼建筑面积基本与上年持平。 中报显示，2019年上半年度租赁现金流入15.98亿元，比2018年上半年增长0.77亿元，同比增幅5%。从平均租金来看，上海地区的甲级写字楼每天每平米为8.57元，较上年同期增加0.25元，但期末出租率却较上年同期下降5%至89%。 资产处置贡献部分净利润 从近几年的业绩来看，陆家嘴的营收与归母净利润均在不断增长。截至2019年6月末，实现营业收入81.89亿元，较上年同期增长23.87%；实现归母净利润20.47亿元，较上年同期增长11.34%。 中报显示，2019年1月10日，陆家嘴根据此前与支付宝（中国）网络技术有限公司签署的《预售合同》，将浦东金融广场2号办公楼转让给支付宝公司。在本报告期内，公司完成了该办公楼销售结算及交付。本次交易金额为22.69亿元，预计实现归属于母公司净利润约人民币5.8亿元。如果扣除以上净利润，今年上半年公司的归母净利润或将录得同比下滑。 有息负债较年初增长近60亿 中报显示，陆家嘴的有息负债主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券以及并表其他有息负债。截至2019年6月30日，有息负债余额为354.93亿元，占2019年上半年公司总资产的42.2%，较上年末295.78亿增加20%。 其中，短期贷款（含一年内到期的长期贷款及中期票据）为127.93亿元；长期贷款为102.24亿元；中期票据为40亿元；应付债券（公司债）50亿元；其他有息负债为34.76亿元，全部为华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划。 以下为陆家嘴持有的未到期债券： 此外，5月23日公告显示，陆家嘴到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》决定接受公司超短期融资券注册，上述通知书中明确：本次超短期融资券注册金额为70亿元，注册额度自通知书落款之日起2年内有效。 7月份，陆家嘴发行了10亿元，期限为0.74年的超短期融资债券，票面利率为3.2%。但相较此前2016年7月发行的相同期限超短期融资债券来说，其利率小幅上升了0.45%。（JW）
原标题：华润置地半年斥资540亿逆势拿地被指误判形势 负债或超5000亿项目质量堪忧频现维权 长江商报消息 ●长江商报记者 金洪 华润置地（1109.HK）面临着“在当代中国经济背景下一个地产中年油腻男的焦虑”，华润置地副总裁、华北大区总经理蒋智生近期公开表示，市场认为，这是一句比较中肯的自我解嘲。 成立于1994年，1996年在港上市的华润置地正面临着挑战。长江商报记者梳理发现，一向稳健保守的华润近年来也难掩扩张与转型的焦虑与急迫。 2018年，华润置地逆势拿地逾百宗、销售金额首次突破两千亿，同时全面向“城市综合投资开发运营商”转型。今年上半年，华润置地拿地总金额共计540.5亿元，共计拿地39幅，总楼面面积共计1101.4万平方米。 不过，长江商报记者注意到，华润置地的销售金额、面积却出现了下降。2018年华润的入账销售面积较上一年年同期有所下滑，由2017年的721万平方米降低15.7%至608万平方米。 一边加速拿地，一边密集融资。据统计，今年上半年，华润置地发行9笔融资，总融资金额高达398亿元，半年融资总额超过去年全年的净新增融资金额394亿。 长江商报记者梳理财报发现，其负债也在逐年攀升，2014-2018年的负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元，五年时间总负债增长2298亿元。目前，华润置地的负债总额或已突破5000亿元。 已到“中年”的华润置地，还面临着高层换血、人事动荡。自4月华润集团董事长、党委书记宋林因涉嫌严重违法违纪被调查后，华润集团的高管变动仍在持续，华润置地“掌舵手”吴向东2月正式离职，首席财务官俞建离职转向华夏幸福。 半年斥资540亿拿地39宗 成立于1994年，1996年在港上市的华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是内地最具实力的综合型地产开发商之一。 华润置地2018年报显示，2018年公司实现综合营业额1211.9亿元，同比增长18.09%；归属股东应占溢利242.37亿元，同比增长23.09%。此外，华润置地2018年的综合毛利润率为43.4%，其中开发物业毛利率为42.9%，与2017年的39.7%相比大幅增长。 克而瑞研究中心公布的数据显示，2018年华润置地房产销售金额首次突破2000亿元，为2106亿元，在房地产企业中排名第9。不过，位列前位的“恒碧桂万”，融创、保利已过4000亿门槛。2019年，华润置地将销售目标定为2420亿元。 截至6月，华润置地累计实现总合同销售金额达1188.19亿元，总合同销售建筑面积约625.97万平方米。2019年华润置地销售目标为2420亿元，照此计算，已完成全年目标的49.1%。 加大销售力度的同时，为了保证持续的增长，华润置地也在土地市场表现活跃。长江商报记者梳理发现，近年华润置地拿地与扩规模的速度越来越快。 2016年，华润置地耗资472.3亿购得39幅土地，总楼面面积1052.05万平方米，应占楼面面积816.85万平方米；2017全年该公司累计新增土地64宗，新增土地储备约1196.56万平方米，总土地金额达1044.68亿；2018年以总价1513.5亿元获取了103个项目，新增土地储备计容面积2213万平方米，其中，持有物业面积为275万平方米。截止到2018年期末，华润置地投资物业的土地总土储面积为943万平方米。 2019年，华润置地的拿地步伐依旧没有停歇。今年上半年，华润置地拿地总金额共计540.5亿元，共计拿地39幅，总楼面面积共计1101.4万平方米。今年拿地总金额和去年同期相比，增加了27.11亿元，总楼面面积和去年同期相比，增加了294.46万平方米。截至2019年6月30日，华润置地拿地创今年新高。 财经评论员严跃进对长江商报记者表示，华润置地逆势拿地，说明其在资金方面或还是比较充裕的。当然此类企业的难点在于，后续地产发展的机会不明确，而且各类土地开发也会有限制或制约。 值得注意的是，华润置地的销售金额、面积出现了下降。2018年华润的入账销售面积较去年同期有所下滑，由2017年的721万平方米降低15.7%至608万平方米。高盛报告指出，华润置地2018年结算面积的下滑在某种程度上导致其综合营业收入低于预期，分别较该行及市场预期低7%及2%。 近日，华润置地发布公告显示，2019年6月单月实现总合同销售额约284.8亿元，总合同销售建筑面积约137.25万平方米，分别按年增长0.7%及减少24.5%。不过，6月份是华润置地今年首次出现销售面积下滑状况。根据数据，公司前5月的销售面积增速分别为79.6%、8.5%、9.7%、30.0%、17.9%。 4月17日，国泰君安一则研究报告指出，因华润置地合约销售增速下滑，公司估值缺乏向上趋势的动力，给予其下调至“中性”的评级。 严跃进认为，土地储备向来是一把双刃剑。踏准市场节奏，就能大获丰收；一旦遭遇市场转淡或严厉调控，公司将面临庞大的现金流和负债压力。 今年4月19日与7月30日，中央政治局会议连续两次提及房住不炒，继续明确了房地产调控将持续收紧的态度。在此背景下，有业内人士认为，华润置地逆势拿地或许误判了形势。 负债逐年攀升或超5000亿 作为资金密集型行业，华润置地开疆拓土也带来了债务压力。 长江商报记者梳理财报发现，其负债逐年攀升，2014-2018年的负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元，五年时间总负债增长2298亿元。目前，华润置地的负债总额或已突破5000亿元。 截至2018年末，华润置地负债总额为4750亿元，总资产6557亿元。以此计算，资产负债率为72.44%。其中，2018年的流动负债为3479亿元，与2017年的2398亿元相比，增幅为45.09%，非流动负债中的银行借贷一年后到期的金额为835.01亿元，与2017年的572.13亿元相比，增加45.95%。 据申万宏源计算，2018年末，华润置地净负债率上升0.7个百分点至37%，同期总有息负债同比增长28%至1350亿元。不过，华润的融资成本是其一大优势。尽管2018年的平均融资成本上升30个基点至4.47%，但仍处于行业较低水平。另据WIND数据显示，华润置地近5年的流动比率和速动比率呈现整体下滑趋势。 现金流方面，2018年华润置地并未在年报中透露，不过上半年数据显示，华润置地经营活动产生的现金流量净额为-125.75亿元。 债务压力下，华润加速融资，据统计，今年上半年，华润置地发行9笔融资，总融资金额高达398亿元，融资总额超去年全年的净新增融资金额394亿。 有分析师指出，华润置地目前拿地节奏是赤裸裸对赌政策，对赌赢了，比如调控放松，一切都好，但如果政策上依然紧，那庞大的现金流和负债压力就如影随形。 高层换血加速转型 提到华润会想到万象城，提到万象城，就不得不提到吴向东。吴向东一手打造了以万象城为代表的商业地产体系，并带领华润置地形成了住宅地产+商业地产双轮驱动格局，为华润置地铺开了长远发展的道路。 然而，今年2月，华润置地“掌舵手”吴向东正式离职。除吴向东外，原华润置地财务总监、执行董事俞建去年12月辞职，去往华夏幸福任分管财务及融资等业务的联席总裁。此外，有媒体报道称，追随吴向东离开华润置地的人数超过30人，涉及城市更新、工程、设计等各条业务线。 值得注意的是，在这场人事大震荡中，高管人员调整最多的是华南大区，也是华润置地的重阵之地。据其2018年年报数据显示，在全国六大区域布局中，华润置地总部所在的华南大区，2018年销售金额贡献中排名第二，占比23.2%。 进入2019年一季度，华润置地华南大区的销售占比逐月有所提高，但从区域排名来看，华南大区在集团的占比滑落至第四位，占比在15%以下。 2018年，华润置地还做出一个重大决定：全面向“城市综合投资开发运营商”转型，重点涉及城市更新、物业服务、康养地产、长租公寓、产业基金、产业小镇、文化体育等领域。 资料显示，华润置地2018年新开8家购物中心，计划在2019-2021年分别开业9间、8间和13间购物中心，至2021年底，在营购物中心数量将达到81间，预计2019年租金收入增长应该超过20%。其2018年财报显示，华润置地目前积极跟进城市更新项目30余个，其中16个已切实落地项目预计总建筑面积达2200万平方米；截至2018年底，华润置地物业服务在管面积超过1亿平方米。 陷多起“质量门” 2015年，华润置地副总裁兼北京大区总经理蒋智生公开表示，“从拿地到开盘，在北京我们自己的内控目标是一年之内。”一改以往慢周转风格。 大力提速加快周转的华润置地，却在提速进程下逐渐显现出失衡状态，各地多起维权案例不断发生。 近日，北京市住建委部署开展了商品房项目销售行为专项检查，华润未来城市项目，因属无证售房，被高限处罚。 据了解，7月15日-17日，北京市住建委对昌平区华润智慧中心（项目推广名：华润未来城市）、丰台区中铁诺德春风和苑等项目的销售现场进行突击检查。检查发现：华润智慧中心项目存在未取得商品房预售证收取客户认筹金的行为。 此外，济南华润紫云府、北京华润理想国、北京华润昆仑域、甘肃华润誉澜山等项目质量问题频出，已使公司的品牌信誉度出现下滑。 如，地处北京西南二环的华润置地昆仑域项目身陷“质量门”。150多位业主反映，本应是9.5万元/平方米的高端住宅，配置大幅缩水，外立面、楼梯、一楼大堂等多处建筑用料减配降档，引发业主集体抗议。随后，华润置地发布《北京昆仑域家书》，提出了11项整改方案。近日，有报道称，华润置地济南万象城项目犯荒唐错误，地基拆除重建损失惨重。 针对上述问题，长江商报记者向华润置地发去采访函，但截至发稿时未收到回复。
⊙记者 张良 ○编辑 邱江 受上半年末企业业绩冲刺的影响，百强房企7月销售增速明显放缓。中央政治局会议已明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产企业销售增速放缓的趋势或将维持。 克而瑞研究中心发布的最新统计数据显示，2019年1-7月，按照可比口径统计，百强房企的累计业绩同比增速在4%左右；单月操盘口径和权益口径的销售规模均较6月环比下降近29%，同比则略高于去年同期。 从企业表现来看，截至7月末，已有15家房企累计销售额突破千亿。其中，碧桂园7月单月实现全口径销售金额590亿元，前7月累计实现销售金额4485.4亿元，依然在行业内保持领先；万科、恒大则以3832.3亿元和3258亿元紧随其后。不过，随着龙头房企提质控速，前三强房企的规模增速也持续放缓，其中碧桂园、恒大今年前7月全口径业绩规模同比分别微降2.8%和5.5%。但除三强之外的标杆上市房企今年以来累计业绩整体增速仍能达到近20%。 从上市房企2019年上半年业绩预告来看，规模房企总体表现平稳。其中，保利地产、绿地控股预计2019年上半年归属于上市公司股东的净利润分别同比增长59.14%和45.67%；金科股份更预计今年上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长200%至290%。 从市场成交来看，7月份，克而瑞重点监测城市累计成交量环比下降11%，同比仍增长2%。虽然表面上看房地产市场淡季不淡，规模房企业绩表现不俗，但随着近期多地调控政策的加码以及融资政策的收紧，整个市场的格局已迅速转变。 如，苏州再度升级调控，非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房，3年内需连续缴纳2年及以上社保，新房、二手房限售区域扩容至苏州市区范围；因房价大幅上涨，大连、洛阳落地限价令，洛阳在售房源价格原则上不得高于2019年4月份签约均价，大连则实行价格指导，所有项目均须申报预售价格，实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%；合肥对引发3次以上群访且未有效处置的房企暂停供地、预售及网签。 房地产融资政策也在收紧。5月，银保监会发文对银行、信托、消费金融等机构开展整治工作；7月，银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示；此外，国家发改委也下发通知，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务等。 7月30日，中央政治局会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。克而瑞研究中心总经理林波认为，中央政治局会议首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，已然释放房地产调控仍需从紧执行的信号，预计三季度房地产市场不容乐观，8月份大概率将继续走弱。对房企而言，仍需坚持“促销售、抓回款”策略。
原标题：274家地产商宣告破产，行业洗牌从中小房企开始 即便是盛夏酷暑，很多中国地产商在2019年夏天还是感受到丝丝寒意。 7月末的一个周日晚上，内地四线小城的地产商张明（化名）约了一群银行、政府朋友吃饭，虽然他内心也知道银行融资几乎不可能，还是需要时不时联络感情。 “几年前我们能轻松从银行获得几个亿贷款，但现在公司贷款余额只剩下几千万。银行这几年将贷款收回后便不再放出来，即使质押公司资产也无法获得银行的资金。”张明在饭局中无奈地对着这群老朋友诉苦。张明自己也清楚，自己的地产项目过少，基本没办法进入银行融资的名单。 放在一年前，张明还可以通过其他通道获得一些银行非标业务资金，不过，现在的监管政策，几乎让张明无法“喘气”。 摆在张明面前的选择只有几个，要么试图做大规模，要么选择和大房企合作，进而项目优势互补，渡过难关。 在全国中小地产商大军中，这样的现象并非个案，和张明有同样命运的中小地产商的故事，正在中国众多三四线城市上演。无法从金融机构获得资金，是将他们推向末路的根源。 人民法院公告网显示，截至2019年7月24日，今年全国共有274家地产商宣告破产。国家统计局数据显示，2018年，全国房地产开发企业数量97938个。 这还只是冰山一角，更多微型地产商的死亡，实际上是悄无声息的。 中小地产商末路 行业洗牌的第一步，是淘汰很多市场的小玩家。 今年以来，已经有接近300家地产商破产，意味着市场给小地产商空间已经不足。这些破产的地产商基本分布在中国的三四线城市，资产规模普遍是5亿到30亿之间，破产原因主要在于负债高企、融资困难等原因。 小地产商生存究竟有多困难？ 由于融资困难，张明就一直在想办法寻找一些主流地产商合作来维持公司的运营。 “我们在很多三线城市都会和当地的地产商合作开发，实际上我们依靠自己的规模优势，正在逐渐蚕食这些小地产商的市场。”一位上市房企副总裁说。 作为资金密集行业，中国大部分地产商均是依靠资金驱动，融资环境降至冰点之后，居高不下的融资成本，吞噬了行业利润。 “目前百强以外的地产商前端杠杆融资成本最高要到30%，我们也只愿意帮长三角的小地产商对接资金，如果是太远地方的地产商，我们担心市场不好，最后项目断掉。”一位资金中介告诉记者。 主流房企融资难 不过，即便是主流地产商，由于此前较高的负债，导致如今融资也成为难题。 7月11日，泰禾集团（000732.SZ）公告，境外全资子公司已完成4亿美元债券发行，票面利率15%，几乎创下中国地产商公开融资利率新高。而这家闽系房企在今年一季度净利润率为13.37%，虽然这个净利润率水平已经较高，依然难以覆盖高昂的融资成本。 泰禾的融资成本高企只是行业的缩影，包括中国恒大（03333.HK）、景瑞控股（01862.HK）、正荣地产（06158.HK）等地产商均进行了超过10%利率的境外融资。 融资难背后，让很多主流地产商也不得不选择“断臂求生”。 今年以来，华侨城（000069.SZ）、阳光100中国（02608.HK）、上置集团（01207.HK）、粤泰股份（600393.SH）、泰禾集团等地产商均选择出售项目股权，进而实现回血。 东方证券房地产行业首席分析师竺劲认为，中型房企有较大规模扩张诉求、拿地动力强，又相对缺乏自有资金，受融资整顿冲击将面临较大挑战。而很多小型房企原本就难以获得融资资源，随着市场下行，几乎难以跨越周期。 行业排位之争 中小地产商生存危机背后，实际上是行业集中度提高带来的必然结果。 根据行业咨询机构克而瑞发布的2019年上半年销售数据看，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。 其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.7个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落，销售难度加大，TOP31-50强之后的房企竞争优势开始放缓，权益金额集中度为8%，下降0.2个百分点。 “规模不是万能，没有规模万万不能。”旭辉控股集团（00884.HK）总裁林峰对外表示。 可以与之对应的，是融资能力的显著差别。 7月8日，中国海外发展（00688.HK）在公开市场进行债券融资，利率最低达2.9%。 7月9日，旭辉控股集团公告，拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元的6.55%额外优先票据。 7月10日，龙光地产（03380.HK）公告，公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据。 如此巨大的融资成本差异，凸显了房企冰火两重天的生存现状。那些拿到较低成本融资的地产商均拥有了千亿规模，因而受到银行、金融机构的偏爱，在流动性收紧的地产行业，谁拥有资金，就可以说是拥有了话语权。 “TOP30各有各的特点，也各有各的无奈，但是只有在有规模的前提下，才可以拿到融资和土地谈判权，也就是有了行业竞争的基本筹码。”一位TOP20房企CFO告诉记者。 “我们的白名单基本上是在TOP30里面选择房企，如果没有达到规模边界，将影响到我们的授信规模。”一位银行融资人士告诉记者。 众所周知，对于地产商最重要的是钱，其次是土地，再者是人。规模优势不仅降低了融资成本，在很多土地谈判上也会占据优势，进而进一步提高了地产商的竞争力。 比如绿地控股（600606.SH），就因为较大的规模和产业优势，在2018年拿地平均楼面价1890元/平方米，创下头部房企的拿地价格新低。 纵观过去几年，只有达到一定规模的地产商，才有机会拿到一级开发和一些政府战略项目，继而成为自己补充货值的重要手段。 增速放缓 面对严厉的政策环境，很多地产商都开始逐渐调整自己的发展预期，继而让之前的很多泡沫慢慢破灭。 “我们上半年拿地非常少，老板也在不断观察市场。”一位闽系房企高管告诉记者。 与之对应的，是上半年市场交易的降温。 “我觉得6月份的数据真的不容乐观，6月份的土地交易同比、环比均有下降。主要城市二手房交易同环比都下降，5月份有些城市的二手房已经开始调头。”易居企业控股（02048.HK）CEO丁祖昱说。 国家统计局数据显示，2019年6月，销售面积为20268万平方米，销售金额为18925亿元。其中，2019年1月~6月销售面积累计同比增速下降1.8%，这主要是由于上半年全国各线城市在购买力缺位下新房销售乏力。此外6月单月来看，销售面积相比2018年同期也下降了2.2%。 “我们的销售情况就是不太理想，客户观望气氛严重，成交乏力。”一位华东地产营销人士告诉记者。 另外一名TOP20地产高管则透露，自己公司上半年销售不错的项目均在一二线城市，而此前布局在三四线城市的项目销售异常困难。 此前，一直发展凶猛的闽系地产商在这一轮发展中，销售逐渐放缓。 融信中国（03301.HK）的公告显示，截至2019年前6个月，融信中国连同其附属公司及其联合营公司总合约销售额约566.8亿元，同比增长4%。而去年中期，融信的销售增速同比增加约75.7%。 从单月数据看，融信中国的销售和市场环境的降温几乎如出一辙。2019年6月，融信中国总合约销售额约100.3亿元，同比下降9.54%；2019年5月，融信中国总合约销售额约110.88亿元，同比下降9.18%。 同样增速乏力的还有正荣地产，截至2019年前6个月，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约586.07亿元，同比增长0.82%。而去年中期，正荣销售增速同比增加170%。 显然，曾经的100%增长率时代已经过去，接下来，对于不少地产企业来说，将面临降低负债和保持增长的双重难题。 “地产销售上要有规模，要冲规模就要投资，如果靠自身滚动资金发展，维持20%到40%的增长是有可能的，但是如果要超过这个增长幅度，就必须要加杠杆，但是未来几年整个行业在去杠杆是趋势。”旭辉控股集团董事长林中说。
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