编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：万科东北管理中心总经理沈阳万科总经理林曈先生。 撰文|张娜 兰玉婷 出品| 铁西区卫工北街44号，沈阳人都熟悉的红梅味精厂换了新身份——万科红梅文创园。老厂房变成文创园，是老工业基地的另一种新生。 斑驳的屋顶、陈旧的设备，与现代文化元素毫无违和感的交织在同一空间。在这样的工业记忆与文化新生交融之地，对话林曈，也近距离读懂“与城市共新生”的沈阳万科。“初相识”的惊喜 对于沈阳，林曈并不陌生。早在10年前，林曈就曾任职沈阳万科。但再次走进这座城市，却给他一种“初相识”的惊喜感。10年来，沈阳城市经济总量硬实力提升，国际化产业配置能力、城市空间优化等振兴成果凸显。“城市基础设施进一步完备，人们的生活更具充实感、幸福感。”是林曈再回到沈阳的真切感受。 在这10年里，沈阳万科也从未停止前行的脚步。10年前的万科，开发项目数量总计20个，市场规模也仅有50亿。10年后的今天，沈阳万科已经站上了销售规模200亿的台阶，开发项目达到69个，服务业主数量超13.5万户、约45万人。在林曈看来，“这些都是万科特别宝贵的财富。” 市场需求一直都在更新，城市发展也面临新的课题。过去的10年，甚至是27年，万科一直都是沈阳“好房子”的标杆，即使发展战略方向在优化调整，但是产品与服务，一直都是沈阳万科的两大最强背书。就在诸多的变与不变之间，沈阳人看到了万科的坚守与创新。两大坚守——“我们是‘本土’企业！” 在沈阳，全国性品牌房企基本在2006年之后纷纷涌入。而万科对于沈阳的布局，早在1993年。深耕27年，沈阳万科紧随城市发展的脉络，更了解沈阳人的居住需求，也承担起更多城市建设的责任。“在沈阳，万科就是本土企业。”林曈笑言道。从项目布局来看，27年深耕，沈阳万科紧随城市发展脉络，目前在金廊沿线已建设20个项目，沿浑河两岸投资建设9个项目，南拓北进、东西延展，担纲起城市建设者角色。 向下扎根，向上生长。在房地产不再是单一行业之时，面对市场发展新格局，万科开始积极尝试与城市经济更为紧密地结合，并在沈阳落地科创园、文创园，为城市经济发展助力，打造经济发展新引擎，助力东北振兴。坚守与城市同步发展，坚守以客户需求为中心，沈阳万科“本土企业”定位，更多的是对于城市和客户的责任感所在。首府科创园智慧城市产业馆实景图万科红梅文创园 2020年初，沈阳万科提出“与城市共新生——2020更好的万科”。“我们希望与城市同步向上，更好地与这座城市及客户需求同频，为城市带来更多的活力与希望。”这是林曈对“共新生”内涵的理解。事实证明，“更好的万科”已全面渗透至万科的“好产品好服务好项目”三好基因中。颜值高、功能强、健康舒适、智慧便捷，这是沈阳万科2020年产品升级4大全新主张。多维创新——2020产品IP再更新 近年来，沈阳房地产市场竞争已悄然而快速地转向产品竞争。在2020年，万科几大精品项目亮相即获好评。2020年沈阳万科产品升级重要标杆作品——万科翡翠观澜，在室内设计九大收纳空间，玄关内配置衣物杀菌护理机，G型厨房设计，通过次卫的移动门将卧室变为家中第个二套房……多项细节设计，实现居住空间的功能细分，从入户到起居，都契合着业主对于健康、舒适、实用等最实际的居住需求。万科翡翠观澜营销中心万科翡翠观澜 同时，万科北宸之光项目打造123㎡全明户型、6.6米超大客厅开间，实现空间尺度与功能性极大提升，更在沈阳北部打造少有的约80%园林景观绿化率园区。而落地沈阳的首座都会系产品——万科大都会，也将从物业服务、装修标准、公区品质以及园林景观等多个方面进行系统性的提升。万科北宸之光样板间 “下半年，我们会以北宸之光项目为范本，在今年获取的沈河金家街西地块，铁西远大铝业北地块打造更多‘高配’设计，以未来视角深挖客户需求，沿用国际级标准与技术，引领每一位业主去发现美好生活的无限可能。”林曈透露了新项目的产品规划，引人期待。 从2020年的市场认可度来看，沈阳万科的产品创新，无疑是成功的，其意义不仅在于自身产品IP的进一步更新，更引领着市场的住宅产品和理念焕新，“更好的万科”也因更好的产品而深入人心。 值得关注的是，2020年沈阳万科还进一步升级服务品质，并将美丽社区计划作为已入住社区的专项“更新”举措。“社区是每个人与城市连接的重要纽带，对已入住社区进行持续修复，既是对城市界面与肌理的更新，也是对27年，69座社区，45万业主的责任践行。”林曈坦言。产业助力、产品升级、社区焕新……一系列举措，都是“与城市共新生——2020更好的万科”主张的最直接体现。 万科中德国际社区 “我们希望能以过往的成绩为基石和动力，不仅‘独善’自身，更能‘兼济’城市，产业助力实体经济发展，持续创造真实价值，依托优质作品成为客户首选品牌，并引领城市生活迈向新的阶段，成为无愧于伟大新时代的好企业。”这是沈阳万科掌舵人林曈的愿景。而对于沈阳而言，这一追求价值的过程，就是价值所在。
又到了每年一度的中报季，面对着各家房地产企业的期中考试成绩单，里面总是会有太多吸引我们关注的东西，而我们长期关注的雅生活最近也公布了属于自己的成绩单，成绩单一经公布就引发了资本市场的广泛关注，更引来了交银国际、瑞信、野村证券等多家投行的评级上调，这让中国相对平静的物业市场再起波澜，我们该如何看待雅生活的期中考？又该如何看待整个资本市场对于雅生活的评价上调呢？为何一家物业集团如此被资本市场看好，这其中又有怎样的根源？ 一、期中考出好成绩的雅生活 最近是整个中国大学录取放榜的日子，也是各大上市公司期中考试成绩公布的日子，而在公布业绩的各大上市公司当中，有一个别人家的孩子特别引人关注，这就是雅生活。近日，雅生活公布了其半年业绩，截至2020年6月30日止6个月，雅生活收入为人民币40.02亿元，同比增长78.5%；毛利为人民币12.75亿元，同比增长53.8%；公司股东应占利润为人民币7.58亿元，同比增长40.0%；公司股东应占为人民币核心利润7.79亿元，同比增长41.1%；每股基本盈利为人民币0.57元。 期内，集团三大业务所贡献的收入如下：（1）物业管理服务收入较去年同期增长113.4%至人民币26.20亿元；（2）外延增值服务收入较去年同期增长18.8%至人民币9.59亿元；及（3）业主增值服务收入较去年同期增长105.0%至人民币4.23亿元。 最引人关注的是雅生活的第三方合约面积，来自第三方的合约面积（含股权合作企业贡献）累计达3.648亿平方米，新增合约面积超过183.1万平方米，较截至2019年12月31日止大幅增长100.8%，占总合约面积的74.3%。含参股公司及谘询顾问面积，集团的在管面积及合约面积分别突破5亿平方米及6亿平方米。 在资金面上，2020年6月30日，集团的现金及现金等价物为人民币48.82亿元，较2019年12月31日增加人民币6.747亿元，增长16.0%。截至2020年6月30日止六个月，经营现金净流入为人民币10.992亿元，同比增长104.7%。 可以说，从宏观业绩数据到主营业务收入，再到资金链状态，雅生活可谓是全面向好，在这样的情况下，各大著名投行也都不吝啬自己对于雅生活的关注，雅生活业绩发布不久，各大投行就纷纷上调了雅生活的评级： 1、交银国际表示：雅生活商业模式更具防御性且估值提升将继续，维持目标价55.2港元；2、瑞信表示：雅生活上半年社区增值服务收入按年增长1.05倍，且其毛利率表现稳健，带动盈利增长质素改善，令市场有惊喜，其目标价上调至52.3港元，评级维持“跑赢大市”；3、野村证券表示：野村相信其城市服务的新业务板块也将为公司带来新的增长动力，因此将目标价由51.85港元上调至57港元，维持“买入”评级…… 各大主要投行对于雅生活的判断让人开始疑惑，这家物业企业到底有什么神奇的地方，能够让大量的投资银行持续看好，这家公司的优势到底在哪？ 二、雅生活为啥被投资银行们青睐？ 说实在，雅生活被资本市场看好并不是一件让人意外的事情，这是因为投资银行对于一家企业的判断有其明确的标准，虽然每家企业本身的情况都不尽相同，每家投资银行的逻辑也各有侧重，但当一家企业本身的业务表现能够符合大多数投资银行的判断逻辑的时候，企业必然会被投资银行们看好，那么，雅生活身上究竟有哪些特质能够持续吸引投资银行呢？ 首先，智慧城市已经成为了中国新基建时代的核心驱动力。 2020年，在我们经历了前所未有的市场黑天鹅之后，国家适时推出了新基建战略驱动中国经济增长，而在新基建中智慧城市无疑成为了城市区域经济发展的重要方向，而在这个时候几乎所有的物业产业巨头都发现了一个明确的方向即智慧城市服务，根据统计数据显示，全国100%的副省级城市、89%的地级以上城市、49%的县级城市已经开展智慧城市建设，累计参与的地市级城市数量达到300余个，规划投资达到3万亿元，建设投资达到6000亿元。面对如此大的市场，作为中国物业产业重要参与方的雅生活自然不会忽略，7月21日，雅生活服务发布公告称，拟更改公司名称为“雅生活智慧城市服务股份有限公司”，而雅生活正式升级为“智慧城市服务商”，在此驱动之下，雅生活开始向城市服务板块延伸，对于雅生活来说，其实现了一次前所未有的跨越即从住宅向非住宅，从社区管理向公共管理的全面延伸。 对于雅生活来说，其智慧城市服务层面后疫情时代，城市服务已经逐渐成为了各地最关键的焦点，对于雅生活这样的专业化物业公司来说，其多年的社区服务经验让其拥有了和互联网企业相互配合，共同推动物业服务走出社区的可能性，在政府智慧城市的支持之下，在互联网巨头智慧技术的布局之下，再配合雅生活这样的物业企业的服务经验，政策+科技+经验正在落地成为各地智慧城市服务的重要焦点，雅生活这样的物业服务企业通过深度整合资源，为特定的城市地域提供精细化、一体化的城市服务解决方案，从而让科技真正能够服务整个市场的方方面面，未来，物业服务将与信息技术深入的结合，不断拓宽业务边界，拓展新的商业模式，如社区增值服务、商业资产运营、市政环卫业务等，而雅生活则成为了这个赛道的先发者。 其次，雅生活正在覆盖整个城市生活的方方面面。 智慧城市是雅生活等城市服务商发展的重要依托，那么对于城市的全方面布局则是雅生活的统一发力的集中方向，这次雅生活全面并表了中民物业，全集团在管项目超过3100个，覆盖全国29个省，直辖市和自治区，进入161个城市，一线及新一线城市项目在管面积占比高达55%。可以说从长三角到粤港澳大湾区，从成渝都市圈到兰西城市群，从最北的哈长城市圈到最南的北部湾城市群都有雅生活的身影，强大的辐射覆盖能力让雅生活可以支撑起涵盖物业服务、资产管理、公共服务、城市服务和社区商业在内的五大平台体系。借助这个五大平台体系，雅生活其实正在将整个市场全面打通。 在2C领域，雅生活不断增加其物业服务板块的质量提升，通过标准化的运营，不断推动雅生活业主的用户满意度。在2B领域，雅生活不断布局超高层写字楼和大体量综合体项目，利用多方资源的有机结合，迅速进入多区域的高端写字楼市场，从而推动雅生活高质量写字楼服务的提升。在2G领域，雅生活抓紧政府及国企物业服务的市场化机遇，不断加强政府办公、公众场馆、轨道交通、公园景区的市场布局，实现了旗下中房物业成功中标首个高速公路服务区项目，不断加速公共服务领域的拓展，可以说，在城市生活的各个方面，雅生活的服务都开始触达，并且逐渐形成属于自身的差异化竞争优势。 第三，深入到每家每户工作生活每个细节的服务能力。 对于雅生活持续围绕“人、房、车、公共资源”，持续打造出了一个真正以人为本的产品体系，在这个产品体系中，所有人生活最长时间的社区成为最吸引人的优势所在，毕竟对于任何人来说，社区是所有日常生活中必不可少的生活领域，更是我们与物业服务深入交织的市场，所以细节服务能力是体现物业发展的关键所在。雅生活不断推动社区增值服务的提升，在社区新零售领域，雅生活与京东联盟、维达集团等大型企业合作，不断深化社区新零售运营能力。在社区多元化服务领域，雅生活不断引入优质的市场供应商，通过轻资产运营的模式，不断开展二手租售、社区托幼服务的深入化发展，从而在服务业主日常生活的同时构建起属于自己的利润优势。 对于雅生活来说，这家公司其实拥有了投资银行所看重的三大核心优势——对未来的足够布局，带来了市场充分的想象空间；对当下的充分深入，给利润提供了稳定的支撑基础；对服务的深度构建，给用户带来了长期的价值增值。也正是这三点帮助雅生活实现了业务的增值，更给资本市场带来了持续的信心，物业正在成为资本市场重新认识的优势赛道，更成为进入白银时代的房地产的重要支撑领域，资本市场看重物业也就是这样的逻辑。
怎样看待一个城市？我去过布鲁塞尔、巴黎等，发现欧洲也堵车，但是没有我们的大城市严重，那么人们是怎么看待城市堵车问题的呢？ 我觉得有一个问题要注意，无论到布鲁塞尔还是到巴黎、罗马，路网非常丰富，城市的毛细血管是畅通的。所谓路网丰富，就是路口、城市道路贯穿着整个城市。 而我们的城市看起来很大，但是路网很多是封闭的，虽有城市的快速通道，但是在快速通道之内有大块的大院，例如住宅小区、各种机构大院把城市分割了，所以汽车只能到主干线上行驶。这就是我们堵车很重要的一个原因，全国的城市都几乎面临同样的问题。 我们新建住宅小区，以过去农业的方式盖一个大院以保证院内的平安，但是忘记了城市所有的要素应该向社会开放开通，这不仅能解决微循环的问题，还能解决服务业的发展问题。当一个院子处于开放的路网中时，沿街住房便可以变成服务业供给的地方。 还有生态环境的保护。第一是资源配置效率的问题，第二是城市资源供给的问题。我们很难在欧美看见一个特别大的广场，特别大的公园。欧美很多城市，除了英国的海德公园、美国纽约的中央公园，其他绝大部分公园都是小型的街心公园，花园不大，路也不宽，目的是增加城市的紧凑度，出门不开车就可以走到公园。但不少的中国公园绿地离家很远，不利于步行到达，人们只好开车。 怎么样实现城市资源配置效率的提高，怎么实现紧凑型城市，怎么使城市达到节碳节能的目标，还有很多工作要做。不仅是城市的基础设施投融资、城市的资源配置效率，也不仅是城市规划管理的观念、城市的生态文明，更重要的是一个城市化的文明是否能够深入人心，让大家都知道什么是好的，什么是坏的，什么是我们必须要经过的，什么是通过城市结伴发展、循序互补能够得到的。 一些古老的城市，沿路两边全是店铺，现在没有店铺了，为什么？快速交通发展起来把城市分割了，城市的规划、各种基础设施的供给，客观上把城市的功能分割了。正因为如此，城市资源配置效率没有得到很好的提升，所谓的可持续发展、以人为本的方便性就大幅降低了。 这样当然导致能源消耗大，不生态、不经济。其实从国际上的城市来看，人们步行出行是最好的生态保护方式。可是我们现在哪个城市能做到通过步行缓解大部分问题？除非到小城市。大城市、特大城市在发展过程中走过的这个误区需要反思。 阅读延伸 紧凑城市 紧凑城市是针对城市无序蔓延发展而提出来的城市可持续发展理念。紧凑城市的形态取决于城市中人口和建筑的密度，强调土地混合使用和密集开发的策略，主张人们居住在更靠近工作地点和日常生活所必需的服务设施的地方，是一种基于土地资源高效利用和城市精致发展的新思维，具体体现在三个方面：功能紧凑、规模紧凑和结构紧凑。在中国，紧凑城市理念在城市规划中的应用主要体现在节约和集约利用土地资源、集中布局城市功能要素、加强城市空间增长管理、促进城市土地的高密度、混合利用、加强城市规划管理等。 本文原发于北京日报
“深圳特区40岁生日”是不是已经刷屏你的微信朋友圈和微博？ 8月26日，深圳经济特区迎来40周岁生日。铺天盖地的媒体报道，让深圳成为全国人民注视的焦点。在微博上，“经济特区40年巨变”成为了热搜，朋友圈里转发的也多是关于深圳经济特区成立40周年的文章。 40年既是分水岭，也是改革再出发的新起点。对于深圳的未来，更多人有着期许。在微信朋友圈和微博等网络平台上，许多人都在自发地祝福深圳特区40周年生日快乐，也在主动表达自己对深圳的期盼，其中不乏平实却真诚的声音。一位在深圳打拼多年的“深二代”创业者感慨，这才是深圳高速发展的核心秘密，因为大家都热爱这座城市，希望深圳能更好。不管是这座城市还是普通市民，只要保持敢闯敢拼的精神，深圳的吸引力就依然十足。 90后创业者希望留在深圳 早晨一睁眼，程洋就被朋友圈里庆祝深圳特区40周年生日的各类文章刷屏。他看了深圳最新的城市宣传片——腾讯的滨海大厦、朝霞相伴的人才公园、莲花山公园邓小平的塑像广场，到处都是熟悉的打卡地标，忽然间意识到自己来深圳也有6年了。 回想当年从老家湖北的事业单位辞职，跟着哥们一起到深圳打拼，他仍然觉得是不后悔的选择。在程洋眼中，深圳是一个充满激情、充满活力、朝气蓬勃的城市，工作环境遵循商业契约精神，能者居上的快节奏也非常适合年轻人打磨自己。 “这几年我也换了好几个工作，从当年热门的股权众筹行业，到和朋友合伙投资实体项目，再到现在扎根工业互联网的创业公司，短短几年就经历了行业和产业的变迁，真可谓瞬息万变。”程洋说，“现在自己是公司一个小部门的负责人，和同事们一起铆足劲干事情的感觉特别好，从一开始刚毕业的迷茫到找到方向，更加清晰地明确了自己的定位，找到希望，深圳让我相信努力会有回报。” 每天早晚，程洋都会骑着电单车，从人潮涌动的宝安科技园往返于福永，顺带着同事，避开拥堵的交通。他告诉证券时报记者，以前许巍有首歌叫《那一年》，歌词写的和外地来深圳的人特别像。加班到深夜，他偶尔有彷徨失望的时候，耳边就会响起那印在心间的歌词：“你曾拥有一些英雄的梦想，好像黑夜里面温暖的灯光，怎能没有了希望的力量，只能够挺胸勇往直前。” 重获力量，继续前行。他的小梦想就是能留在深圳，希望未来能和老婆在深圳安家，有属于自己的小天地。 快递小哥 盼申请公租房 8月26日，对于上班族来说，又是一个奋斗的工作日。 中午烈日当头，快递小哥班力依旧穿梭在深圳罗湖笋岗的各个小区，派件收件。每天要工作近10个小时的他，皮肤晒成了黝黑色。 “我大概就是5年前的这个时候来到深圳，在笋岗这边工作也快4年了。”班力说，“笋岗这边有城中村，有仓库，也有写字楼，刚来的时候花了很长的时间边走边对照街道，仔细研究区域，每天骑着电动车走街串巷，才记下了这些地方。”他还特意翻出手机里的老照片发出感慨：就这几年的时间，笋岗一栋栋老仓库要么变身成为工地，要么经过城市更新之后成为各式各样的高楼大厦。他在工作过程中不时记录下这座城市的变化。 “这增加了我的工作难度，那么多楼号都是新的，我只好边送边记。不过，我心里也挺开心的，也算是看着这片仓库区慢慢变成了崭新的商务区，见证了这些变化。”班力说。 笋岗在变，深圳也在变，班力自己也在变。对于40岁的深圳特区，班力有着自己很接地气的想法。“买房安家对我来说还暂时不敢想像，笋岗这边建了这么多人才房，我也不敢想像。来了深圳这么多年，我希望我也可以申请到公租房，我想把父母接来深圳，这座城市非常吸引人，另外，我准备学一门手艺为以后做打算，不知道相关劳动部门是否有类似针对普通工人的培训课程？”他说，“未来的深圳不仅仅需要高端人才，也需要普普通通的工人，这才是包容的深圳。” 深圳“老人” 盼更多保障 许多老深圳人都在8月26日这天怀旧了一把。昨天，已经退休多年的冉阿姨特意翻出过去的一张老工友的合照，回忆当年在深圳的奋斗故事。 “上世纪80年代末，我到华强北的一家中外合资工厂上班，做的是电视机的后壳。”冉阿姨说，“当年的华强北很多工厂，还有我们最爱逛的女人世界。”1998年下岗之后，冉阿姨就很少回华强北，照片中的工友们也在深圳安家立业，现在多数都已退休在家。 “我之前回去华强北逛了逛，那变化真是太大了，服装、珠宝、电子产品甚至还有化妆品，华强北的触觉总是那么灵敏。”她说，“我们的生活也发生了很大的变化，虽然老了也退休了，但大多数老工友都没有选择离开深圳，深圳对老年人的政策的确越来越好。现在超过60岁的老人坐车也不花钱，看病也有医保。当然，在高生活成本的深圳，我希望生活在这里的老人们，生活能更有保障。” 深二代创业者希望 继续坚持创新精神 作为和深圳一起成长起来的同龄人，早教机构东方天才的创始人曾成科昨天也颇为感慨，不由得在朋友圈发表感想。从小在深圳长大，亲眼看着它从渔村变成世界级城市，作为一个年近四十的深圳人，曾成科之所以留在深圳生活和创业，并且8年来坚持不懈，最看重的就是深圳是一个可以好好做事的城市。他坚信，只要努力、用心、勤奋、敢于创新，深圳终将给他带来红利。 “疫情对我们早教行业影响很大，很多同行都活不下去了，我们在福田和宝安有两个校区，今年的目标就是稳扎稳打，不做扩张，力求生存。”未来，他希望深圳可以继续坚持改革开放和创新精神，同时，能接纳来自全国、全世界的人才和创新事物。 近日，一篇在网上走红的文章写道：“为什么说你永远拼不过深圳人？这里没有女人，没有头发，没有对象。”文章虽然用调侃的方式对深圳精神进行了解读，但背后不变的，是深圳人坚持的那些“闯”与“创”的姿态。
近日，在北京举行的WeCity未来城市论坛上，腾讯宣布WeCity未来城市解决方案全面迭代，并发布WeCity2.0版本，解读当前在新基建政策推动下，未来城市发展的新需求与新变化。 IDC预测，2020年中国智慧城市技术支出263亿美元，2023年中国智慧城市技术支出将达389.2亿美元。智慧城市依然是一片蓝海，也是各大互联网厂商不可忽视的领域。 腾讯WeCity推出仅一年，不但在全国落地开花，并深入政法、人社、税务、医疗、教育、农业等细分产业。如今，在新基建政策推动以及新的社会经济环境下，WeCity也在不断迭代。 据了解，在助力数字政府的发展中，腾讯从民生服务、企业服务和政务协同三个领域出发。在民生服务领域，腾讯联合广东省推出了全国首个微信政务服务小程序——粤省事，累计7200万用户实名注册、27亿查询办理量。同时，技术支持了首个全国性政务服务微信小程序“国家政务服务平台”上线，当前已拥有1.1亿实名注册用户，30亿访问量。腾讯健康码目前已有9亿用户，访问量达420亿。在企业服务领域，腾讯已支持粤商通、深i企等平台上线，累计服务1500万企业。 “打造以人民为中心的未来城市2.0，要兼顾治理与增长，城市要从聚焦公共服务的数字化转型，到经济社会的全面数字化。”腾讯云副总裁罗朝亮解读了WeCity2.0中智慧城市发展的新路径。 WeCity2.0提出了“新空间、新治理、新服务”理念，并对政务产品能力进行升级。新空间，即将服务的目标场景细化到服务社区、城市、都市圈、乡村等，进一步提升城市空间服务；“新治理”则是通过跨区流动、一网统管，帮助政府部门从之前的常态化治理手段，升级为面对突发事件和不确定事物时，也能灵活处理，以数字化能力提高城市韧性，做到城市的精细化管理；“新服务”则是进一步加强“一网通办”的服务范围和效率，打通政务服务的“最后一公里”，同时，探索产业服务新模式，实现产城融合，带动数字经济。
手握现金余额逾2000亿元、连续5个月权益销售额同比增长、销售回款率高达94%……8月25日，碧桂园晒出半年报战绩，财报各项指标表现稳健，年初新冠肺炎疫情的负面影响已然在这家头部房企身上逐步消散。 总体上来看，今年前6个月，碧桂园实现总收入1849.6亿元，毛利约为448.9亿元，净利润约为219.3亿元，股东应占核心净利润约146.1亿元。同时，碧桂园上半年实现归属本公司股东权益的合同销售金额2669.5亿，归属本公司股东权益的合同销售面积约3185万平方米。在第三方机构（克而瑞）统计的今年上半年全口径销售额排行榜中，碧桂园以3723.1亿元的合同销售金额，仍然稳居行业第一。 权益销售回款率达94% 一场疫情打乱了房企的竣工、销售、交付节奏，站在特殊的时间节点上，龙头房企的各项业绩表现自然备受瞩目。碧桂园集团总裁莫斌在昨日举行的业绩发布会上表示，今年1、2月，碧桂园销售受疫情影响而出现单月同比下跌，但随着后续各项工作陆续复工复产，其权益销售金额自3月起已连续5个月实现同比增长，其中7月份同比增长27.52%至542.8亿元，争取到8月份可实现累计同比持平。 复苏的业绩表现也进一步反映到了销售回款率上。今年上半年，碧桂园的权益合同销售回款额约2509.3亿元，权益销售回款率达到94%的水平，已连续5年回款率高于90%，在行业继续保持领先。其中，当年签约当年回款率达到67%，较去年同期上升3%。 销售回款率是衡量企业经营能力的重要指标。销售回款率越高，代表资金周转速度越快，而快速销售回款则能保障公司充足的现金流。截至今年6月末，碧桂园可动用现金余额高达2055.2亿元，占总资产比例为10.5%；另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用。由此可见，其现金储备充足，营运资本充裕。 更具想像力的是，截至6月30日，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7808亿元，这在很大程度上保证了公司今年乃至未来两三年内业绩提升空间。 在负债端，碧桂园仍以稳健为主调。半年报显示，截至6月30日，其有息负债总额下降至3420.4亿元，较去年底下降了7.5%。而碧桂园加权平均借贷成本仅为5.85%，相比去年底下降了49%。报告期内，碧桂园的净借贷比率仅为58%，远低于行业90%的均值，已连续多年保持了净借贷比率低于70%。 良好的信誉进一步降低了碧桂园的融资成本。到上半年期末，其融资成本为5.85%，相较去年底下降了49个基点。截至7月28日，碧桂园今年总共发行5笔共计25.44亿美元海外债券，票面利率位于4.2%-5.625%。而Wind数据显示，今年上半年内地房企发行海外债融资成本为8.41%。 三四线城市业绩复苏强劲 就房企而言，丰富的土储是支撑其未来发展的根本。截至今年6月30日，碧桂园在国内已获取的权益可售资源约16698亿元，潜在的权益可售货值约6706亿元，权益可售资源合计约2.34万亿元。其中，今年下半年权益可售资源约6412亿元，可售资源充足。 截至今年6月底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2662个，业务遍布中国内地31个省（区、市）、288个地级市、1334个区（县），布局广泛性居行业之首。 而城市人口基数和人口流入成为碧桂园布局的一项重要指标：在已获取的可售资源中，98%位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，73%位于五大城市群，大多数货量的分布符合人口流动趋势。 事实上，碧桂园长期看好中国三四线城市城镇化机会。其创始人、董事会主席杨国强更是多次表示，随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套，且房价在万元以下的城镇居住。 碧桂园在三四线城市的经营表现很是强劲。自今年3月起，其在三四线城市的销售额平均每月同比上升11%，明显优于一二线城市单月销售同比变化水平。今年4月，一二线城市的销售额单月同比下降9%，而三四线城市的销售额已实现单月同比上涨15%。 更进一步来看，今年上半年，按项目所在地分，碧桂园位于一二线和位于三四线的销售金额比例为39:61；按目标市场分，目标一二线与目标三四线的销售金额比例为45:55。从三四线项目投资转化情况看，截至今年6月底，碧桂园三四线城市项目获取在18个月后的投资转化率为1.28，相较同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率，表现更优。 科技驱动构造生态产业链 今年6月，全球范围内首个投入使用的机器人餐厅综合体正式开业，吹响了碧桂园剑指5万亿元餐饮市场的号角。这也是碧桂园围绕地产主业挖掘新市场、新动能的创新举措之一。 据莫斌介绍，目前碧桂园在机器人建房、机器人餐饮、现代农业等新业务均有显著进展，已形成房地产产业链、生态产业链、社区产业链的全覆盖，内循环经济的格局初显，成为企业持续长远发展的新动力。 以建筑机器人为例，承担该项目研发的博智林机器人公司成立于2018年7月。今年以来，该公司研发的地面整平、楼层清洁、通用物流、室内喷涂、钢筋自动加工机器人已分别在顺德和阳江等地项目上使用。如墙砖铺贴机器人能够实现自主定位及墙砖的自动铺贴，与人工铺贴相比，效率提高45%；楼层清洁机器人清扫效率是人工的3倍，且每平方米清扫费用较人工降低15%。 与地产、机器人业务并列为碧桂园“三驾马车”的现代农业，也取得了阶段性成就。目前，碧桂园旗下的农业公司已控股华大农业，并投资建设运营广东德庆贡柑产业园、连樟村现代农业科技示范园、河北张北华大农业康养基地等优质项目。 依托实业优势，碧桂园还关注地产和社区生态链的投资机会，以产业投资的方式进入万亿级市场。截至2020年7月30日，已先后投资贝壳找房、企鹅杏仁、蓝箭航天、和铂医药、紫光展锐、比亚迪半导体等新兴技术企业，投资范围围绕房地产上下游产业链、大健康、智能制造、新基建等领域。 今年5月，保利资本联合碧桂园创投发起成立“房地产产业链赋能基金”，该基金将以助推房地产全产业链技术创新为总投资方向，主要聚焦房地产产业链上下游进行投资。
在深圳40年的惊世巨变过程中，总有一些人、一些企业冲锋在前、留名于后，默默为深圳的建设添砖加瓦，给深圳披上辉煌的外衣。1999年诞生于深圳的佳兆业，就是深圳辉煌巨变的见证者、参与者。 得益于深圳的高速发展，以及城市更新事业的推动，佳兆业乘风破浪，大踏步前进。20年间，佳兆业已从最初的地产开发商成长为一艘拥有6个上市平台、20多家集团及专业公司的大型企业航母。 “是时代成就了佳兆业。”佳兆业董事会主席郭英成说。 40年，历史长河里的沧海一粟。 在深圳的这场惊世巨变中，总有一些人、一些企业冲锋在前、留名于后，默默为深圳的建设添砖加瓦，给深圳披上辉煌的外衣。1999年诞生于深圳的佳兆业，就是深圳辉煌巨变的见证者、参与者。 相比于“旧改之王”“湾区旧改龙头”等称号，佳兆业更愿意称自己为“深圳城市建设者”“城市运营商”。土地资源稀缺的深圳，城市更新是一条必选之路。自诞生之日起，佳兆业就将方向牢牢拴在深圳的城市更新事业上。 一座座烂尾楼、一个个旧片区，原本是深圳的城市“伤疤”“疮痍”，但在佳兆业的旧城改造之下，容光焕发，甚至成为新的城市地标。 深圳是全国最先迈入城市更新常态化和制度化阶段的城市。得益于深圳的高速发展，以及城市更新事业的推动，佳兆业也乘风破浪，大踏步前进。20年间，佳兆业已从最初的地产开发商成长为一艘拥有6个上市平台、20多家集团及专业公司的大型企业航母。 “是时代成就了佳兆业。”佳兆业董事会主席郭英成说。 助力特区蝶变 从位于深圳坂田的华为总部出发，向东北方向行驶约3公里，数栋风格一致、高耸挺拔的现代商业建筑进入视野，四周工业化特色的厂房，让这些现代化风格的建筑更为夺目。这里便是佳兆业城市广场。 10多年前，这片区域原本和四周一样，到处是厂房，只是更为低矮老旧，其间甚至还有不少荒草，肆意生长。 如果不是一场金融风暴，这里是宝吉工艺品厂的所在地。1998年，它曾是全球生产仿真圣诞树的企业，生产的圣诞树销往全球六大洲，被誉为“圣诞树大王”。 “圣诞树大王”的倒下，这片土地也迫切需要一次重生。其后，佳兆业收购了项目，拉开“妙手回春”的序幕。 收购之后，佳兆业从建筑设计、项目业态等多方面对宝吉厂地块进行改造，宝吉厂区摇身一变，成为了集办公、酒店、商业和居住等于一体的全业态大型综合体，补上了原有的公共设施配套不足等短板。 诸如宝吉厂“涅槃重生”的案例，在深圳还有很多。上世纪90年代末，由于历史原因，深圳有部分旧工业区、老旧片区的改造变成了烂尾项目，犹如一道道“伤口”，切在这座城市的新肌肤上。 深圳布吉，是一条位置偏僻、交通不畅的街道。很多深圳人调侃：来布吉，是因为堵车而“来不及”。 位于布吉的龙泉别墅项目，就是因为位置偏远、人烟稀少，很快就陷入烂尾的泥沼。1999年，郭英成刚创办佳兆业，就将该项目作为佳兆业的“开山第一炮”，接手改造。 在那个争抢城市中心地段资源的时代，佳兆业反其道而行之，一开始并不为人看好，甚至还有嘲讽之声。 接手龙泉别墅项目后，佳兆业力邀香港城投公司担纲设计，为项目重新规划了开放式主题公园、大型商业、社区和周边配套等，并更命名为“桂芳园”，取“桂馥芬芳、美好家园”之意。 一年后，桂芳园一期入市。不出所料，市场反应热烈，大受欢迎。此后，佳兆业一鼓作气开发了八期，桂芳园由此成为布吉第一个大型社区。 桂芳园改造的成功，不仅让布吉旧貌换新颜，进入深圳宜居片区的队列，也让佳兆业一战成名。 城市更新先锋 尝到甜头之后，佳兆业更是坚定了走城市更新的主航道。 2003年，佳兆业击败中信深圳等知名公司，拿下了“子悦台”项目——深圳的标志性烂尾楼项目，也创下了广东省当年拍卖标的中最大的烂尾楼项目纪录。 熟悉深圳的人都知道，子悦台项目原名深圳民航大厦，占地逾1万平方米，总建筑面积8.8万平方米，原计划1999年竣工并投入使用，其后因为资金问题项目全面停工而烂尾。 在佳兆业的筹划之下，克服原先项目结构设计缺陷、项目成本高昂、公共形象欠佳等因素，一举让这个著名烂尾楼涅槃重生，现在，该项目命名为深圳佳兆业中心，成为佳兆业首个住宅兼商业综合开发项目。 子悦台的涅槃颇具意义。通过改造子悦台项目，使其以崭新的形象呈现在深圳人面前，佳兆业再次证明自己在城市更新领域的实力。 对深圳城市建设而言，重生后的子悦台彻底改变了原有地块的形象，提高了周边区域的吸引力。由此，佳兆业也形成了“以旧改项目补充土地储备”的特色模式，将城市更新作为自身的重要战略性业务进军全国市场，成为城市更新的先行者。 对于城市更新这一方向的选择，早期佳兆业内部也有反对的声音。佳兆业相关负责人表示，主要因为城市更新项目开发周期长、资金需求量大，既考验企业的耐力，也考验企业的运营能力。而郭英成一旦做出决定，就绝不动摇，毅然向前。 后来，郭英成在2009年年报中提到了这份坚持：“2004年，我们预见随着珠三角迅猛发展，受制土地资源的稀缺性，珠三角必然会学习香港经验，通过旧城改造来实现城市再造及增加土地供应。” 时间是最好的证明。2009年，深圳出台《深圳市城市更新办法》，在全国率先提出城市更新概念，确立了“政府引导，市场运作”的城市更新机制，并且将旧住宅区、旧商业区、旧工业区、城中村和旧屋村全纳入改造范围，旨在突破土地瓶颈，提高土地利用率。 而在此时，佳兆业早已将大量旧改项目收入囊中。据公司2009年年报，截至当年末，佳兆业在珠三角范围内已订有合约安排的旧改项目占地约420万平方米。 同年，佳兆业在港股上市，融资额超过30亿港元，获得市场的认可。时代机遇叠加资本支持，佳兆业按下了发展的“加速键”。 截至2019年末，佳兆业的业务已拓展至全国47个城市。地产业务年合约销售额从60亿元增长到881亿元；土地储备从1260万平方米扩充至2680万平方米；资产总额从180亿元增长到逾2700亿元。在佳兆业拥有的近2700万平方米土地储备中，深圳占比近33%。 截至目前，佳兆业共计拥有城市更新项目147个，占地面积近4000万平方米，对应货值约2.5万亿元。 更为重要的是，凭借多年沉淀与积累，佳兆业的城市更新业务已形成一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式。同时，佳兆业旗下拥有近600名精通规划设计、法律法规和商业谈判等专业的旧改人才。 把握“双区”机遇 一年前，深圳又一次站在时代的路口，迎来了建设中国特色社会主义先行示范区的全新历史使命。 “我们运气真的不错。”2019年8月末的半年报业绩会上，郭英成在谈到佳兆业面临的发展机遇时，主动接过话题笑着说。这里的“运气”与佳兆业的多元化业务布局有关。 翻开佳兆业现在的业务版图，综合开发、城市更新、健康医疗、文化体育、物业管理、科技产业、深足俱乐部等20多个领域，多点开花；佳兆业集团控股、佳兆业美好、佳兆业健康在港股上市，佳云科技、双林生物携手A股上市，南太地产选择登陆美股，6个上市平台各放异彩。 在郭英成看来，多元化布局能让佳兆业匹配深圳建设中国特色社会主义先行示范区的需求，也将让佳兆业在“双区”建设过程中获得前所未有的机遇。 如果说，多元化布局是佳兆业对“第二增长曲线”的探索，那么，转型“城市综合运营商”则是基于对城市建设趋势的判断。 目前，多数城市更新项目已经不仅仅是对建筑物等硬件设施及外观进行改造升级，而是要延伸到对城市空间进行相关的配套和运营。在此背景下，更需要企业立足于不同城市的发展阶段及公众需求，提升对城市更新项目的综合运营能力。 “城市更新的本质是要给城市重新赋予生命力，让城市源源不断地吸引人口和资本。这背后的重要动力则是产业的发展与创新。”佳兆业集团副总裁刘策表示，佳兆业的多元化将和公司的城市更新业务有机协同，不断满足城市居民的美好生活消费需求。 如今，佳兆业的地产、城市更新、产业“三驾马车”驱动架构已经成型。刘策告诉记者，地产的核心是规模和品牌，城市更新和城市运营则不断提升公司的价值，而产业的持续投入，最终会让佳兆业成为一家赢得公众尊重的企业。 深圳特区建立40年来，城区功能快速迭代，受限于土地资源紧张，城市建设需求无法充分满足，城市更新的紧迫性和计划性明显高于其他城市。得益于此，佳兆业从旧改起步，在城市更新的快车道上一路飞驰，逐渐成长为具有示范意义的城市综合运营服务商。 见证巨变，铸就辉煌，佳兆业在深圳的辉煌巨变中也实现了自己的蝶变。“敢闯敢拼”的深圳精神，给予了佳兆业成长的基因；“先行示范”的深圳探索，也将给予佳兆业更大的机遇，为深圳的再次前行添砖铺路。
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