近年来我国城市轨道交通快速发展，通车规模和覆盖范围均持续快速扩张。到2019年底，我国城市轨道交通通车里程已达6736.2公里，覆盖全国40个城市。除北上广深一线城市以外，大量的二三线城市也开始建设或者规划城轨项目。 ■ 城轨建设迎新一轮批复，2020—2025年投资规模有望超2.5万亿元。由于前期超强度建设导致债务压力隐现，我国城轨行业在2017—2018年经历了长达一年的中途整顿。随着52号文下发，2018年下半年城轨批复正式迎来重启，行业进入良性发展阶段，整体呈现按需建设、有序推进的状态。我们根据已批复和待批复项目（截至2019年底）的情况，保守测算2020—2025年城轨投资规模约为2.52万亿元，年均4000亿元以上。由于城轨建设高度依赖外部融资（40%资本金、60%自筹），我们认为新一轮的城轨批复将有望推动相应的贷款需求扩张。 ■ 正外部性使得城轨综合收益高于账面收益，信贷配置价值仍然较高。由于造价高而收费低，目前我国城轨企业普遍面临账面上的运营亏损，若考虑正外部收益，如推动经济增长、节约出行时间、减少污染、缓解拥堵等，则城轨的运营收支比将明显改善。信贷视角下，当前城轨资产的配置价值仍然较高，一是投放大不良低，匹配银行资产优化的需求；二是城轨建设存在窗口期，达到饱和状态后新增投资将下降，资产稀缺性将凸显。近年来国内银行给予城轨企业的信贷支持持续增长，也反映市场对于城轨企业资产实力、财务状况和资信评级的认可。 ■ 城市筛选应重视出行需求和地方债务压力，52号文的提前把关推动项目质量提升。对于人口净流入、公交载荷重且交通拥堵情况严重的城市，城轨对其他类型交通工具的替代作用越突出，建设城轨所能获取的综合效益也越高；资金方面，由于目前大部分城轨的建设和运营依赖地方财政支持，因此地方债务压力也是衡量城轨企业短期偿债能力的重要因素。总体上，北上广深等一线城市、大部分省会城市在出行需求和地方财政方面表现良好。此外，2018年国务院52号文出台，对地方经济、财政、人口、客运强度和申报节奏进行严格把关，这也意味着新获批项目的风险水平已基本满足国家要求，处于相对可控的状态。 ■ 银行业务建议与风险因素。 正文 城轨建设迎新一轮批复，2020—2025年投资规模有望超2.5万亿元 近年来我国城市轨道交通快速发展，通车规模和覆盖范围均持续快速扩张。到2019年底，我国城市轨道交通通车里程已达6736.2公里，覆盖全国40个城市。除北上广深一线城市以外，大量的二三线城市也开始建设或者规划城轨项目。从城轨运营线路的制式结构看，地铁是占比最大的部分，2019年全国地铁通车里程达5180.6公里，占城轨交通运营里程76.8%。总体而言，我国以地铁为主，其他多种形式为辅的城轨交通格局已基本成型。 图1：我国城轨通车里程（公里） 资料来源：中国城市轨道交通协会，招商银行研究院 图2：我国城轨制式结构 资料来源：中国城市轨道交通协会，招商银行研究院 图3：各地城市轨道运营里程（公里） 资料来源：中国城市轨道交通协会，招商银行研究院 1-1 我国城轨建设经历4个阶段，2018年批复重启迎来良性发展 城轨项目在国外发展较早，首个项目是1863年开通的伦敦大都会铁路，1970年左右国外的发达国家开始进入城市轨道交通建设高峰期，10年内全世界共建设了约1600公里的城市轨道交通线路，平均每年160公里。相比海外情况，我国城轨建设起步较晚，总体上看其发展经历可划分成4个阶段（以地铁为例）： （1）缓慢起步阶段：1969年-2000年。全国只有4城开通地铁，平均每年新增运营4公里地铁线路。在这一阶段的早期，地铁建设主要以人防功能为主，直到后期才逐步转向以城市交通为目的。 （2）快速发展阶段：2001年-2015年。这一阶段全国有23座城市开通了地铁，平均每年新增211公里地铁线路投入运营。2003年发布的《国务院办公厅关于加强城市快速轨道交通建设管理的通知》（下称“81号文”）明确修建地铁的准入门槛，成为各地城轨建设的核心指导文件。 （3）超强度建设阶段：2016年-2017年上半年。随着时间推移，大量城市已经跨过2003年设定的地铁准入门槛，在经济下行压力加大背景下，部分城市通过城轨项目刺激经济，地铁的批复和建设双双提速。2016年-2017年，我国地铁年均新增通车里程高达613公里。在这一阶段中，部分城市出现了不顾城市需求和自身财力，盲目建设地铁项目的现象。根据中国城市轨道交通协会数据，全国共有100多座城市开始了城市轨道交通线网的规划。 （4）中途整顿，进入良性发展阶段：2018年下半年至今。在前一阶段的发展过程中，为了防范地方系统性债务风险，2017年下半年国家发改委暂停城轨项目批复并开始着手研究新标准。2018年6月，国务院印发《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》（下称“52号文”），一方面大幅提升了地铁建设准入标准，驱动行业进入良性发展阶段，但另一方面，52号文的下发也使得暂停了1年的审批工作得以重启。 城轨项目批复重启后，2018—2019年间国家发改委合计批复11个项目，线路数量54条，批复金额近1万亿元。这一阶段地铁批复规模相比2015—2017年间有所减少，整体上呈现按需建设、有序推进的状态。 图4：我国城轨建设经历四个阶段，2018年后进入良性发展周期 资料来源：中国城市轨道交通协会，招商银行研究院 注：2018年后地铁通车里程快速增加主要是2015年-2017年批复项目逐步完工所致 图5：近年来城轨批复项目数量 资料来源：中国城市轨道交通协会，招商银行研究院 图6：近年来城轨批复投资规模 资料来源：中国城市轨道交通协会，招商银行研究院 1-2 潜在项目驱动未来5年投资额超过2.5万亿元，融资需求可观 根据国家规定，各城市需要在上一轮城轨规划实施的最后一年或者规划总投资完成70%以上，才能进行新一轮建设规划申报。由于城轨规划的期限一般为五年左右，而上一轮的批复高峰正好出现于2015年，随着这些规划逐步到期，2020-2022年将有可能成为这些城市再次申报的重要时间窗口。 ●已获批城市情况：目前全国共有43个城市获得城轨建设规划批复，2018-2022年将有30座城市的规划到期。基于城轨交通成网的需求和财政实力的保障，我们预计有相当一部分城市会申报新一轮城轨项目。 ●已上报待批复项目：根据智慧轨道交通产业观察，截至2019年底已有15座城市制定了新一轮的城轨建设规划，处于待申报状态。其中新报项目里程约1200公里，调整项目里程约552公里。 图7：获批城轨建设规划到期城市数量及具体城市 资料来源：国家发改委，招商银行研究院 2020-2025年城市轨道项目投资金额预计超过2.5万亿元，创造可观的业务融资需求。1）在建项目：2016年—2019年批复的项目，其在建工程仍然需要相关的资金投入，我们预计这部分项目在2020-2025年所需要投入的规模约1.97万亿元。2）待批项目：假设前述15座城市的规划在近期获批且2025年前实施完成，按照单公里7亿元的平均造价进行测算，则将产生1.22万亿元的投资规模。综上，我们保守估计在建项目和待批项目将在未来5年产生超过2.5万亿元的投资规模，年均约4205亿元。 由于我国城市轨道的建设高度依赖外部融资，银行贷款是其中最主要的融资渠道，因此相关的业务需求有望持续涌现。若按照40%资本金，60%贷款进行测算，则年均新增银行贷款规模有望达到2500亿元以上。 图8：我国城轨2020-2025年投资规模有望超过2.5万亿元 资料来源：招商银行研究院 注：以项目总投资平均分布在5年建设期中为假设依据进行测算。实际投资规模将受未来的报批、审批、建设节奏等因素影响。 城轨运营亏损应理性看待，总体上信贷配置价值较高 2-1 城轨运营亏损是全球普遍现象，正外部性使得其综合效益高于账面效益 从账面收益上看，目前我国城轨的运营状况多数处于亏损状态，全国城轨的平均收支比约为70%左右，仅有北京、深圳、杭州和青岛超过100%。这使得投资方评估项目时存在心理负担。 在成本端，城市轨道交通需要高昂的初始投入，目前地铁单公里造价已经达到7亿元左右，部分城市由于拆迁成本高，单公里造价甚至需要12亿元以上。由于单条线路长度一般在15公里以上，因此总投资额往往会超过100亿元，这在后期运营过程中将形成大额的资产折旧。此外，地铁运营时还需要投入设备维修费、人力成本、动力成本和管理费用等，进一步加重财务压力。 然而，与高昂的运营成本相比，城轨项目的营收增长则显得缓慢。城轨票价的制定主要考虑公益性，多数城市的起步价在2-3元，并且采取“递远递减”的定价模式。虽然近年来出现部分城市上调票价的案例，但总体上对城轨账面收益的改善并不明显。此外，城轨的客运量随着城轨线网不断完善才会逐渐增加，一般需要十年以上才可达到客流峰值，而目前我国大多数城市尚未成网，也限制了客流增长。 图9：全国2元可乘地铁里程（公里） 资料来源：机构客户部，招商银行研究院 图10：地铁30年运营全成本 资料来源：地铁图，招商银行研究院 注：以建设成本作为相对基数，取值为100% 图11：我国城轨平均运营收支比 资料来源：中国城市轨道交通协会，招商银行研究院 但是，我们认为城轨运营亏损需要理性看待。实际上这在全球范围是普遍现象，纽约、伦敦、新德里等城市的城轨项目运营也是如此，但各地依然对城轨项目给予持续的补贴。这里面的主要考量因素是：城轨在运营过程中会产生显著的正外部性，包括节约出行时间、减少环境污染、缓解城市拥堵、减少交通事故等，这部分效益并未完全体现在城轨公司的营收中。若从城轨所产生的综合效益角度考量，其运营收支比将有明显提升。我们以某城市地铁4号线一期工程为例测算项目的社会效益： ●推动经济增长：城轨修建可以为当地增加就业机会，直接拉动地铁上下游产业投资并且间接衍生金融、商贸、服务需求。根据城市交通轨道协会数据，1亿元轨道交通投资可为GDP直接贡献2.63亿元。 ●节约出行时间：2018年4 号线的日均客流量为20万人次，平均运输时间为0.29小时（较其他公交节省时间0.45小时）当地人均工资为48元/小时，按照60%的有效利用时间计算，则每年节约的时间所创造的价值为9.5亿元。 ●减少污染物排放量：4号线的运营相当于替代了762辆公交车和907辆出租车，对应每年的油耗为1.50亿升和1.07亿升，燃油污染物所需的处理成本为4.47亿元。 ●缓解城市拥堵：地铁开通所带来的拥堵缓解产生的时间价值，具体表现为通勤时间的减少而产生的效益。相关研究表明缓解拥堵增加的效益与节约时间效益之间存在比例关系，相关系数约在0.15—0.35之间，若采用均值0.2计算，则缓解拥堵产生的效益约为1.9亿元。 图12：某城市地铁4号线的社会效益测算 资料来源：中国知网，招商银行研究院 2-2 城轨具备高投放、低不良等特点，符合信贷配置诉求 2-2-1 城轨具备高投放和低不良的特征，资产荒背景下是良好的信贷选择 银行资产配置需要兼顾收益和风险。对于银行而言，理想的配置行业应同时满足投放规模大和不良率低这两项基本要求。但是，由于信息不对称、逆向选择等因素的影响，能够满足这两项特征的资产较为匮乏。我们观察了近年来全国银行信贷资产投放的数据，城轨行业正好是符合这两个特征的少数行业之一。 图13：全国银行业的贷款投放规模和不良率情况 资料来源：银保监会，招商银行研究院 注：由于兼具交通设施和城投属性，城轨行业有可能被划入“交通运输、仓储和邮政业”或“租赁和商务服务业”中 此外，随着资产荒困境显现，城轨行业的配置价值也将持续凸显。 ●传统的信贷投放渠道正面临着额度控制。过去房地产行业的发展为银行业产生重大贡献，成为主要的信贷配置行业，2019年个人按揭和房地产企业贷款投放规模合计达到44万亿元。但是，在“房住不炒”的政策基调引导下，目前银行资产流向房地产相关行业的渠道、额度都受到严格限制，这一局面短期难以改变，银行资产荒破局则要求能够找到可替代的配置领域。 ●多行业不良率上升背景下，城轨行业的稳定性显现。由于近年来宏观经济形势持续走弱，国内不少企业都面临着艰难的经营环境，多个行业贷款不良率持续爬升。而城轨行业得益于资产权属清晰、现金来源稳定、财政支持力度大等因素，其不良率则长期稳定在相对健康的水平，目前市场上尚未出现关于城市轨道项目违约的公开案例。 值得注意的是，城轨行业的资产配置存在时间窗口，未来稀缺性将逐步显现。与高速公路、城市道路在扩张过程中兼顾“效率”和“公平”不同，政府对于各地城轨建设的指导思想是“按需建设、量力而行”，这也就意味着城轨建设里程将因为经济、人口情况而存在上限。长期来看，随着各地城轨网络逐步完善后，其发展阶段也将从“新建”走向“维护”，投融资需求减弱，信贷配置的空间也将随之压缩。 图14：全国银行平均贷款不良率 资料来源：银保监会，招商银行研究院 2-2-2 城轨集团的偿债指标尚可，外部评级普遍较高 如前文所述，国内城轨建设并非盈利导向，大部分效益未能体现在营收上，所以我们认为利润表科目并不能完整反映城市轨道集团的资产质量和偿债能力。因此，我们选择资产规模、负债结构和现金流作为行业经营质量的主要观察指标。从样本企业数据来看，我国城轨集团资产实力普遍较强、负债结构良好、现金流对于利息的覆盖也较为充足，虽然部分企业表现欠佳，但行业整体偿债能力尚可。 ●资产规模：2019年城轨集团的平均资产规模为1813亿元，且近年来处于快速增长阶段，2015—2019年复合增速约15.22%，一定程度上反映交通运输企业的运营实力。从住建部数据看，国内主要城市的城轨投资规模有赶超道路桥梁的趋势，也彰显其在城市交通体系中的重要地位。 ●负债结构：我们主要观察资产负债率情况，我们在计算过程中合并考虑永续债券、永续中票等偏债型工具。2019 年城轨交通行业资产负债率的平均值为59%，尚未超过70%这一红线，整体结构较为良性。但也有部分城市的资产负债率相对较高。 ●现金流对于利息的覆盖：由于城轨票价不高，所以只靠经营现金流尚不足以覆盖每年的利息支出。但是由于地铁建设具有明显的正外部性，各地政府也愿意给与地铁企业以资金支持。若综合考虑地铁经营现金流和吸收投资获得的现金，则城轨能够实现对利息支付的完整覆盖，2019年利息倍数为2.2。但前几年由于地铁建设速度加快，也有部分城市的利息覆盖能力在逐步减弱。 由于国内城轨企业经营实力雄厚，违约风险较低，第三方评估机构也给予了较高的主体评级。在26家市级城轨交通发债企业样本中，共有20家企业获得了AAA评级，其余6家企业的评级都在AA以上。总体评级情况与省级背景的高速公路平台不相上下，这也侧面反映市场对于城轨企业的积极态度。 2-3 国内银行对城轨投入持续加大，持续融资具有保障 自2015年以来，国内银行城轨企业的授信额度保持快速上涨的趋势。最新数据显示，城轨交通在2019年平均获授额度为1381亿元，2015年—2019年复合增速为17%。 但另一方面，由于城轨企业所在地经济状况、财政实力和企业自身财务存在明显分化，国内银行对于城轨企业的态度并非一视同仁。总体上看，AAA级评级的企业从银行获得融资支持的力度较AA+和AA级企业更大，高线级城市的融资表现也好于低线级城市。 图15：全国商业银行对城轨企业的平均授信额度（亿元） 资料来源：Wind，招商银行研究院 注：每家公司的授信额度为当年最后一期披露数据；上海申通地铁集团有限公司未公开其授信情况，不在本表格中进行统计 城市布局重视出行需求和地方债务压力，52号文显著提升获批项目质量 3-1 出行需求决定城轨体系的健康度，重点观察人口流动和交通载荷 城轨的本质作用是改善居民出行需求，优化城市空间布局。从2.1章节的案例也可以看出，地铁最直接的外部性效益源自于其对于居民出行时间的节约、对高污染交通工具的替代以及缓解城市拥堵的作用。只有当综合效益持续超过地铁运营成本时，地铁项目才具备长期运营的基础。 2019年我国地铁总运营里程排名世界第一，占全球总里程37.8%，但平均客运强度为0.76万人次/公里日，远低于世界平均水平1.15万人次/公里日，仅7个城市达到世界均值。当前高投运规模、低客运强度的运营现状一定程度上折射出我国部分城市的真实出行需求有限，这将形成城轨运营的隐患。 图16：目前我国仅7个城市城轨客运度达到世界平均水平 资料来源：中国城市轨道交通协会，招商银行研究院 因此，我们认为各城市轨道体系的健康度主要取决于真实的出行需求。人口流动情况和当前交通载荷是两个主要的观察指标。其中人口流动可关注近三年常住人口及户籍人口规模及增量，交通载荷则可以参考城市客运数量和城市拥堵指数等指标。 ●人口流动：我们认为，一个城市的常住人口数应大于其户籍人口，否则该城市就是时点性的人口流出；同时，近三年的常住人口和户籍人口增减变化也可以部分反映该城市的人口吸引力。北上广深等一线城市人口基础好，重庆、成都、西安、杭州、武汉、长沙等省会城市也在积极发力引进人口。 ●交通负载：城轨的使用者主要来自于公交车或出租车客群，城市客运总量越大的城市，城轨的替代空间也越大；此外，路面拥堵严重的城市，也会有更多居民从私家车转向城轨。综合城市客运总量和拥堵指数两项指标来看，北上广深、重庆、成都、西安和武汉表现较好。 图17：我国主要城市的人口情况表 资料来源：住房和城乡建设部，机构客户部，招商银行研究院 图18：地铁客运强度与人口密度正相关 资料来源：高德地图，住房和城乡建设部，招商银行研究院 图19：各地城市公交客运量和拥堵指数 资料来源：交通部，高德地图，招商银行研究院 3-2 地方政府债务压力牵涉到城轨企业短期偿债能力 从资金来源方面看，城轨建设和运营都高度依赖财政支持，地方政府除了需要在建设前期投入不低于40%的项目资本金外（非特许经营权模式），每年还会给予相应补贴以弥补城轨日常运营收支和还本付息缺口。一般而言，政府支持城轨的资金主要源于一般公共预算收入、政府性基金预算收入和国有资本经营预算收入。考虑到大多数城市的城轨项目处于运营亏损状态，整体入不敷出，因此，地方财政实力对于地铁企业的稳定经营能力具有关键作用，是短期还款的保障。 图20：部分城市政府对轨道交通企业补贴模式 资料来源：机构客户部，招商银行研究院 ●政府债务负担：如果以政府债务的债务率（债务余额/综合财力）衡量地方政府债务水平，我国大多数城市的政府债务表现良好，平均债务率85.2%，低于国际通行警戒值。考虑到我国地方政府存在着隐性债务问题，谨慎角度出发应以全口径核算城市的实际债务率。 ●城轨建设占财政比例：城轨投资占财政比例（城轨投资支出/综合财力）可以直接反映地铁投资支出对财政的占用压力。目前大部分城市财政收入相对充足，城轨投资支出的占比尚未超过10%，少量城市因近期城轨建设加码导致负担相对较高。 图21：轨道交通投资支出对财政的负担情况 资料来源：机构客户部，招商银行研究院 注：负担比=轨道交通投资支出/地方综合财力 此外，针对PPP项目的财政支持还有两方面限制：1）包括城轨在内的所有PPP项目每年财政支出责任不得超过当年本级一般公共预算支出的10%；2）财政支出责任占比超过5%的地区，不得新上政府付费项目。以上两项规定意味着PPP形式的城轨项目将会对其他项目形成挤占，地方政府需要在各个项目之间进行权衡。因此对于PPP形式的城轨项目而言，还应重点关注地方PPP项目占本级一般公共预算支出的比例，以判断政府补助的空间和可持续性。 3-3 国务院52号文排除部分城市准入资格，新批复项目的风险相对可控 2015-2017年城轨的超强度建设暴露出部分城市盲目攀比、建设强度与地方财政收支不匹配、资金落实不到位等一系列问题。与此同时，各地政府长期积累的隐性债务问题也日益突出。为避免隐患放大，国家政府开始对部分不合理的城轨项目进行整顿，2017年部分城市地铁项目因高额投入与当地财力不匹配被叫停。 2018年52号文正式出台，与2003年81号文相比要求明显更高，主要体现在：1）地方财政预算收入从100亿元提升至300亿元；2）GDP从1000亿元提升至3000亿元；3）将人口核算口径由“城区人口”调整为“市区常住人口”；4）增加地铁初期客运强度和申报节奏等要求。根据这些新要求，已获批复的44个城市中共有13个城市不再符合新规标准，未来恐难再次申报地铁规划项目。 从标准制定角度来看，52号文尤为重视区域人口、财政实力和经济状况，与市场角度出发的地铁筛选逻辑匹配，因此可作为金融机构的重要参考。同时，52号文多处出现“严控地方政府债务风险”、“严格建设申报条件”、“严格审核把关”等字样，体现出审慎稳健的政策基调。在这一背景下，能符合新标准的城市或项目，也可认为其风险水平已基本被官方接受，处于相对可控的状态。 图22：2018年国务院52号文和2003年国务院81号文对比 资料来源：国务院，招商银行研究院 银行业务建议与风险因素
01 深圳特区40年，一个字不写，将是永远的遗憾。 其实，作为一个在深圳生活了十几年的人，我一直在用脚步和眼睛，丈量和感知深圳的每一次变化，过去十几年，撰写的有关深圳地产、宏观经济、民生的文章，大概有20几篇，都发表在公开的媒体。 但是，面对铺天盖地的评论深圳“四十不惑”、“再出发”之类的网文，我又不知道该写些什么，颇有种“江郎才尽”之感。 深圳40周年，叙事不可谓宏大、主题不可谓恢弘，如何从容地把握在笔尖下，真得很不容易。 企业家（比如“三马”马明哲、马蔚华、马化腾）、科技创新、蛇口、粤海街道等，这些聚光灯下的主题，已经充斥于媒体端。 我只好另辟蹊径，写一写什么地标最能代表深圳吧！ 记得20年前在广州读书时，讨论课上老师提问，最能代表广州的地标是什么？大家一致认为是老广交会馆。 确实，广州以商贸、物流立市，商贸历史可追溯至近代与洋人做生意的“十三洋行”。创办于1957年的中国出口商品交易会（简称“广交会”），至今已有60多年历史。 文革期间，我国只有两件事未中断，研制原子弹和举办“广交会”。那么，什么地标最能代表深圳呢？ 2010年的上海世博会，作为代表城市展馆，深圳最后一个签约。 为什么？因为定什么主题、选什么案例，对深圳主政者来说，确实是个难题，尽管艳羡的深圳地标很多，但如果谈到能代表深圳，任何一处表面上磅礴的建筑，都要在精神内核上暗淡很多。 最后，深圳以“中国梦想试验场”为主题，以《大芬村——一个城中村的再生故事》为案例，全景再现外来人口在深圳的“宜居家园”。 笔者认为，作为中国油画第一村的大芬村，最能展示深圳气质和精神内核。 常被讽为“大粪村”的这个村子，在深圳1800个城中村中并不出奇，但它与达芬奇、梵高、毕加索有很大关系。2004年的纪录片《中国梵高》，第一次让大芬村走进国人视界。 1989年，香港画商黄江将商品油画引入这个狭小的客家小村，在0.4平方公里的土地上建起油画工厂的艺术流水线，接受海外廉价订单，复制和出口西方知名油画，逐渐有了“中国油画第一村”的名号。 由画工、画师、画廊和画商构建的制售产业链中，上千名画工处于最底端。他们被画廊雇佣或接受画商订单作画，靠的是“走量”，收购价常被压得很低，一幅画只有数十元。 经过层层倒手和漫长运输后，这些画作最终出现在国内和海外各国画廊中。“喜欢画画”、“以画为梦”、“以梦为马”，这是租住在城中村的画工们坚守的最大理由。 临摹复制不是梦想，但为了养家糊口，不得已而为之，拥有自己的画廊和原创艺术才是终极梦想。 试想，在当下大多数人以“生存为上”、“诗和远方留给未来”的残酷境况下，把梦想和生存合二为一，这是一种莫大的幸福。 02 类似于大芬这样的城中村，深圳有很多，如出租车司机集中的石厦村、深大毕业生聚居的桂庙新村、福田CBD白领寄居的新洲村、平民美食向往的上梅林、有“海鲜一条街”之称的湖贝村。 这些城中村有几个特点，首先这是上千万“深漂们”圆梦的应许之地；其次是成本低廉，一个单间的租金低至300-500元，一个盒饭低至6元。这里游荡的人，很多人没有钱，但有梦想。 源自民间、源于每个人心里深处的创业梦，在深圳最浓，在这片土地上实现的概率是最大的。 区别于北京、广州的城中村，深圳的城中村还有三个特点。 一是体量很大（占存量住房的51%），与商品房市场并驾齐驱，是深圳民间自发的城市化的产物，硬生生把高房价、高租金（商品房租金）拉下来了。 二是基于地缘、血缘从香港移植来的物业服务，“责任到村（监管）和责任到户（安全）”的自发监管，让深圳城中村居住体面而低廉，还很少发生消防安全事故，让孔雀东南飞绵延40多年而不绝（每年新增50万人口），是新深圳人落脚到扎根的现实保障。 三是有内心认可的归属感。深圳的城中村，大家可以来参观一下，绝非“藏污纳垢”之地，而是能容纳肉身和理想的天作之合。“来了就是深圳人”，彰显了深圳的包容性，也是深圳的核心竞争力。 如果要问这个口号怎么落地，大家就来深圳的城中村看一看。下面这张图是福田水围村整治后，打造的一个人才公寓，全国可谓独树一帜。 当下，深圳的原村民，都在按长租公寓的模式来运营城中村，懂得如何通过提高出租屋的体验感，留住租客，捕获楼宇经济的长期价值。 03 深圳城中村是人口最密集、互动最频繁的地方。 近期，专注于“地铁1公里”研究的DT财经，对上海和深圳所有地铁站辐射圈的人群活跃度进行分析。 空间热力图显示，作为上海宇宙中心的人民广场站，人气活跃度竟被深圳湖贝站秒杀，根源就在于，湖贝站附近的湖贝村，是深圳著名的“城中村”之一，承接了大量的居住人口，周边商业、餐饮、娱乐配套都相对较多。 深圳人口密度比京沪高的多，但深圳没有严重的城市病，通勤时间（30分钟左右）仅为京沪的一半，根源在于点状分布的城中村将城市划成无数组团。深圳房价堪比京沪，但放进城中村房价（包括租金）就低了。 如此，大家都愿意来，来了还能轻松地扎根。每有朋友来深圳，很多会感慨，虽然跟中国很多地方属一个国家，但这个地方人们的想法、行为会有一些不同。 这个不同是骨子里的。改革开放前，国家已走到墙角，无路可走。小平让深圳去闯，让深圳有“冒”的精神、劲头。集体土地上“种房子”，草根发起城市化，这就是“冒”。 草根要打拼、突破，首先选择低成本这个第一要素，早期“村村点火”，有了中国制造，华为、腾讯后来居上，有了深圳创新。没有城中村创造宜居家园，吸引那么多创业者、打拼者薪火相传，就没有深圳的今天。 深圳引以为豪的互联网、智能科技创新进入瓶颈期，华为、三星、中兴、比亚迪(行情002594,诊股)等国内外企业外迁，甚至转向印度、越南，意味着竞争转向拼成本。 同时，外围搞技术封锁、围堵，美国搞制造业回流，新兴国家要夺走我们的产业链，我们要激活国内“大循环”。 应对所有这一切，成本高低是重要的考量。未来，不管企业用工还是营商，抑或居民生活，城中村创造出的低成本空间，不仅是未来深圳在竞争上的杀手锏，也是吸引和留住人才，实现在科技上突围的助推器。 04 但是，基于所谓“要空间”、“上项目”、“城市形象”之短视，过去十几年深圳在肃杀城中村，这是对城市活力、竞争力的错误解读。 记得2011年深圳大运会期间，国际大体联主席基里安来到深圳，本来被安排住在刚刚开业的深圳地标——京基100朝南的房间，但政府担心他看到城中村，就安排在朝北的房间了，这就是我们深圳对城中村的态度——它是我们的一块伤疤。 2008年启动更新以来，深圳的城中村就不断减少，从2009年到2017年，城中村占存量住房的比重，足足下降了近10个百分点，而这段时间也是深圳房价上涨最快的10年。 一方面，城市更新直接推高了更新片区的房价；另一方面，深圳住房自有率不足40%，更新无限制扩张，释放的信号便是驱赶大家买房，想方设法“上车”。 可喜的是，《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》强调，为保留城市发展弹性，将在特定时间内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳城中村更新工作。根据规划，福田、南山、罗湖75%的城中村将纳入综合整治。 保留城中村，既是尊重历史、尊重现实使然，更是对过去40年，与官方城市化并行的民间自发推动的城市化，在城市治理上的认可，这就是深圳活力的体现，也彰显出，深圳是全国体制成本最低的地方。 近日，深圳住建局张学凡局长公开表态，深圳要学习新加坡，让60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。目标可以很宏大，但不是喊的越大声，就越能实现。 就目前深圳的开发空间、改造成本、财政实力，靠新增建设几乎是不可能的，唯一现实的路径，就是用好这500多万套的城中村住房，让新市民、无房户能享受体面的租住，然后再慢慢实现目标。
“公司正积极与监管部门沟通，期待尽快促成物业服务板块在香港资本市场上市。同时，公司也在审视还有哪些优质资产可以分拆上市，并在合适的时机逐步将优质资产分拆出来，为公司创造更大的效益，从而大规模降低公司的负债率。”8月31日，在为时约一个小时的中国恒大集团2020年中期业绩发布会上，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧携公司高管回答了媒体关注的一系列热点问题。 回应行业政策： 会严格将公司战略向监管要求靠拢 关于监管部门有意出台对于重点房企的资金监测和融资管理规则的问题，成为近期房企业绩会上的一道必答题。对此，夏海钧表示，近年来，行业调控取得了非常好的成绩，房地产回归了居住属性。监管部门这次有意推出的措施是希望房地产行业能够稳定、健康发展，恒大坚决支持国家的房地产调控。 “对于国家监管部门提出的各项指标、各项管理要求，我们都将严格地把公司的战略向这些指标去靠拢，实现房地产业务稳健增长。”夏海钧表示，实际上，在今年年初，公司就已经提出了高增长、控规模、降负债的新发展战略。恒大认为，房地产发展到现阶段，不能再靠规模取胜，而是要靠效益取胜。所以，恒大采取了快速增加销售额、加快现金回笼的方法，通过销售和现金回笼有效降低公司的银行贷款和负债。 夏海钧表示，恒大希望在土地储备上能保持一个合理的增长，每年降低一部分土地储备，从而能节约出一部分资金。再加上一些权益分拆，比如恒大准备将物业板块推向香港资本市场，如果能够成功上市，恒大的净负债率将可以大幅下降。“下一步公司还会陆续把一些优质资产逐步分拆上市，通过资本市场的释放，为股东创造更大的回报，实现公司负债率大幅下降。我们有信心，公司的各项指标会在不远的将来达到监管部门的要求。” 预判行业趋势： 城市更新未来是房企必争之地 今年以来，疫情对房地产行业造成了一定的影响，未来行业走势成为投资者关注的焦点。夏海钧表示，今年疫情对房地产市场形成了较大的冲击，1月、2月时大家对房地产都持悲观态度，但从3月之后，市场情况逐渐好转。大型龙头房企业绩开始出现稳步上扬的迹象，但中小房企仍然面临比较困难的局面。可以预见，房地产行业的市场集中度还会进一步提高。 “当前，房地产增量市场几乎触及‘天花板’，房企需在存量方面下功夫，即城市更新未来会是房企的必争之地。”夏海钧表示，恒大在大湾区有127个项目，总的规划面积3653万平方米，货值1.26万亿元，主要都是城市更新项目。恒大近两年在城市更新方面做了不少工作。 城市更新分两种情况，一种是直接与政府签约城市更新项目，另一种是从小房企手中并购城市更新项目。通过并购，恒大的土地储备中增加了很多城市更新项目，随着时间推移，这些项目会给公司创造巨大的效益。“恒大从2016年开始在大湾区布局，目前公司是大湾区土储最丰富的房企之一，而且这些土储主要集中在城市更新方面，相信恒大未来利润的增长点就集中在大湾区。”
国有科技企业如何助力城市新基建？扎根粤港澳大湾区的广州市国有控股企业广电运通，似乎已找到答案。 “‘技术+解决方案’的传统方式不是最优解，‘技术+资本’的合作模式才能真正解决发展痛点。”广电运通董事长黄跃珍直言，“即打通‘资本圈’和‘技术圈’，同时与政府部门商议合作，共同进行顶层设计。” 8月28日，广电运通与广东揭阳市政府签署合作协议，以新基建、智慧城市治理和智能公共安全为出发点，以数字政府为核心，以在当地成立合资公司和研究机构的形式，共同推进智慧城市建设。这是广电运通“技术+资本”新基建战略构想首次落地。 创新需要底气，广电运通的底气源自多年技术创新积累的硬实力，以及智能金融、智能交通、智能安全、智能便民等智能服务场景落地的经验。广电运通正蓄势待发，打造共建共治共享的新基建生态圈。 技术创新与场景落地已成熟 成立于1999年的广电运通，曾成功研发ATM“中国芯”打破国外垄断，推动我国金融行业自助设备基本实现国产化。随着新一代科技革命的兴起，广电运通主动变革，2017年，公司提出向人工智能转型升级，全面布局场景、数据、算法、算力四大人工智能要素，在金融、公共安全、交通出行、政务、大文旅等领域，用科技赋能传统产业升级。 近年来，广电运通主导、参与制定或修订20余项国家标准，成为国内首家完成全部主流生物识别国标布局的企业。公司掌握图像识别、人脸识别、指静脉识别、掌静脉识别、行为分析等计算机视觉的核心算法，成为集智能终端研发、制造、营运、服务为一体的行业龙头企业。 “广电运通已在人工智能解决方案和智能大数据等方面助力新基建。”黄跃珍介绍。 在人工智能解决方案领域，广电运通布局金融、安全、交通、便民四大产业跑道，拓展并落地人工智能应用场景。在智能大数据领域，广电运通在2019年发布企业级人工智能大数据分析应用平台aiCore System，在金融保险、智慧酒店、公交、新零售等领域落地应用。 城市地铁智能化升级项目的实施，是广电运通技术赋能新基建的典型案例。通过智能设备、人工智能技术、智能大数据，广电运通在广州地铁广州塔站构建了全国首个智慧地铁站，应用智能客服系统解决方案、智慧安检系统解决方案、人脸识别闸机、智能售取票机等高科技手段，实现乘客服务全过程覆盖，提高运营效率。 打造新基建平台型公司 在新基建和新城建领域的项目投资、建造及管理中，广电运通尝试了与以往不同的模式。“将广电运通打造成新基建平台型公司，通过技术和资金合作，与政府建立紧密联系，在规划、设计、建设、服务、运营等方面全方位积极参与城市新基建建设。”黄跃珍说。 具体而言，广电运通将在资本生态圈内，在企业自有资金基础上，拉动广州市国有基金、产业基金、投资基金投资新基建；在技术生态圈内，在企业技术优势基础上，撬动华为、腾讯、百度、移动、电信、联通等技术引领者的行业生态资源，帮助政府统筹推进城市的智慧化建设、运营和管理。 广电运通还通过与当地政府成立合资公司及研究机构等形式，建立利益共享、风险分担的长期合作关系，在打通“资本圈”和“技术圈”的同时，与政府部门商议合作，共同进行顶层设计；在政府战略规划的基础上，提供全方位服务，构建共建共治共享的城市新基建生态圈。 广电运通在提供智慧解决方案的同时，将通过招募及培训研发人员、服务工程师等形式解决地方就业问题，培养并输送专业人才，提高智慧系统使用效率。 “传统的提供技术加服务的企业越来越难生存，新业态下发展壮大的正是电商平台、社交平台、游戏平台等平台型公司。”黄跃珍直言，将广电运通发展成新基建领域内的平台型公司，是企业的发展趋势，更是作为国有企业响应国家号召、承担社会责任的必然选择。 城市新基建七大解决方案 如何整体助力智慧城市治理及新基建？黄跃珍认为，要在发展新基建的过程中找到新的增长点。为此，广电运通在既有技术和生态的基础上，提出智慧灯杆、智慧停车、视频慧聚、智慧交通、智慧网点、明厨亮灶、城市大脑七大解决方案，并在多地开展试点。 以智慧灯杆为例，广电运通将积极开展城市5G基站多功能智慧灯杆的试点研究，将智慧灯杆打造成集成各种先进技术和应用的新型信息基础设施。通过智慧灯杆，对通信、公安、交通、市政、环保等政府管理条线和行业的信息进行收集、传输、处理、上报及发布，形成一张智慧感知网络，将智慧停车管理、公共安全视频监控、5G基站建设、充电桩等有机融合，实现城市资源的集约化利用。 对于智慧停车，广电运通提出，在智慧灯杆的基础上，构建智慧停车运营管理平台，实现对城市路边公共停车位进行智能化、精细化、数据化管理。管理者将实现可视化管理，用户则可享受剩余泊位查询、充电桩服务、无感支付、错峰预约共享停车位等便利服务，城市停车资源利用率和智能化管理水平将得到大幅提升。 智慧交通方面，广电运通将深度参与轨道交通行业建设，通过吸收融合5G、人工智能、大数据等一系列先进技术，构建形成以安全便捷出行为目的的城市轨道交通运营体系，推动智能交通领域实现从“票” 转向“人”的核心场景升级，促进城市轨道交通的数字化和智能化发展。 智慧网点方面，广电运通将通过与政府合作，提升银行、政务、电信等各类网点的生产力，扩展网点服务边界，真正做到网点集中化管理，在同一网点实现金融服务、生活缴费、工商、税务登记等便民业务一站融合。 “新经济将成未来经济的发展方向，市场将从竞争生态发展为合作生态，上述七大解决方案的实现，需要政府、企业、资本多方发力。”黄跃珍说。 未来，广电运通将以粤港澳大湾区为试点，结合地方特色，在全国推广“技术+资本”新基建模式，即以全国各地的人工智能基地为支撑平台，推动区域联动，引入优质资本，提升全产业链协同能力及整体竞争力，以高端金融服务切入区域智慧城市业务，共同打造城市新基建生态圈。
房企2020年中期业绩的发布接近尾声。对于房地产行业而言，2020年是不平静的，甚至是曲折的。 从销售端来看，受疫情影响，今年2月百强房企销售业绩跌入低谷，3月开始恢复，进入6月后，整体市场逐渐走出“深V”曲线。受此影响，房企上半年的销售增速较上一年度有所放缓。 从政策端来看，在“房住不炒”的大基调下，今年着重强调了稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”及因城市施策的长效管理调控机制。由于二季度后全国土地市场及部分城市的房地产市场出现过热的苗头，8月底住建部、央行举行重点房地产企业座谈会，设置“三道红线”， 从房企融资端进行管理调控。 “三道红线”的消息，与房企2020年中期业绩的发布几乎同步，业绩会上各大房企的高管也不得不面对投资者关于“三道红线”的问题并给予详细的解答。 这或许也预示着，房企的高杠杆时代将从此逐渐走进历史，稳健增长将成为大多数房企未来发展的关键词。 由于今年市场销售节奏整体后移，为最大程度弥补上半年因疫情带来的业绩影响，房企下半年销售压力仍然巨大。但各大房企的高管在业绩会上都对完成今年预定的销售目标信心满满。 数据显示，业绩前十的房企中超过半数销售均价呈上涨之势，同时房企千亿俱乐部的阵容也正在逐步壮大，2020年或将突破35家。每一次的危机，对于优秀的房企来说同样是机遇。 我们选取了13位房企大佬在业绩上关于“三道红线”、投资拿地策略以及对未来市场的判断等核心观点，其中包括碧桂园莫斌、万科祝九胜、融创孙宏斌等行业内举足轻重的一群人，通过他们的远见卓识，看透中国楼市纷繁复杂的2020年甚至更远的未来。 01 “三道红线” 对于重点房企的资金监测和融资管理规则问题，比较多的是叫“三道红线”。 我们从2018年开始，其实也在降负债，跟国家的政策比较一致。我们在稳健和发展之间会做比较好的平衡，所以未来融资管理对我们来说还是相对比较友好的。 从官方媒体的报道来看，监管机构主要还是从规范房地产整个行业和防范金融风险角度出发的。重点房企的资金监测和融资管理规则，我们会认真地去研究，尽快适应。 目前公司的财务和资金状况一直非常稳健，净负债率保持在27%的低位，手持现金为一年到期债项倍数的两倍和两倍以上，公司已经连续11年保持经营性现金流为正。哪怕今年，受到了疫情和市场变化带来的挑战，上半年也实现了226亿的正现金流。长期来看，我们对自己有信心。 融创一直走在政策前面，2017年已经开始保持有息负债稳定，加快降低杠杆率。我们从去年开始，并在未来三年中都把这作为重点规划。 我们已经对政策有了判断，提前进行准备。 从具体指标来看，目前已经能达到央行要求的方向：净负债率迅速下降，今年年底目标120%，明年目标100%以下；短债比年底一定可以达到要求；剔除税收的资产负债率相对较慢，需要随着利润积累、净资产增加而逐步改善，相信未来每年都会逐步下降，争取三年达到目标。 我们也在持续关注“三条红线”，目前没有细则出台，我们的理解是，这一政策将会对行业平稳健康发展有正向作用。 这两年绿城的规模增长符合预期，我们借助融资杠杆，但没有依赖融资杠杆，我们主动对负债规模进行了控制。 绿城的大股东对资产负债有严格要求，目前净负债率66%，现金短债比1.8，从去年到现在各项发展指标良好，未来我们会充分使用经营杠杆和合作杠杆，不过度依赖财务杠杆，推动高质增长。 新政目前只是传言，传言是有“三条红线”对应到企业内部，对全行业来说影响最大的是净负债率较高的企业，对于安全边际本身就不错的企业影响不会太多。我们从去年下半年开始已经在降杠杆，“三条红线”对整个公司影响不大。 我认为中央出台防控金融风险的措施，是非常必要、及时的，也是促进房地产行业持续健康稳定发展的重要举措。 这个政策对旭辉来说是有利的，“三条红线”，第一条线，净负债率不超过100%，今年上半年我们的净负债率是63%多一点。第二条线，现金短债比要大于1，旭辉在2.4倍，第三条线，扣除预收账款的资产负债率控制在70%以内，我们现在是74%，这一点略有差异，但我相信我们一年之内可以控制在70%以下。旭辉长期在三个方面与政策保持统一。 新政出台，对靠高财务杠杆，盈利能力较弱的企业影响稍微大一些。 中央对房地产调控已经经历过好几个周期，流传的“三条红线”，是国家意在房住不炒，引导行业健康发展。我们会积极配合和支持的，未来我们的净负债率会维持在70%-80%左右，配合国家对房地产的要求，短期和中长期来讲对我们影响不大，长远对行业是有利的，我们也会受惠。 02 投资拿地策略 房地产市场目前进入存量竞争阶段，市场持续分化并存在结构性机会，主力市场将向一二线城市及核心城市群回归。 中海的投资逻辑是根据企业所需要的净利润来反推销售规模，再反推投资规模。如果要保持利润总额的持续稳定发展，投资规模也需要持续稳健的增长。 随着规模的增长，叠加公开市场竞争较为激烈，所以我们要做两方面的准备，一方面在公开市场用更多的机会拿到符合我们投资标准的土地。第二方面在非公市场也需要做很多的工作。 大湾区、长三角、环渤海区域，都是我们投资的重点，有合适的机会，符合我们投资刻度的，我们都会比较积极地去拿。 随着存量时代的来临，我们希望我们的销售规模要尽快的进入行业前5。核心发展目标还是希望利润总额能够持续稳定的增长。 我们现在正在把江苏和安徽的地级市基本全部布满，对于整个长三角的深耕，我觉得完完全全可以继续做的。 中西部是比较大的发力点，尤其是云贵区域，区域对整个综合体的需求量、品质还是有需求的，对于政府端来说，我们的产品线非常有吸引力，所以对中西部的发力也会是我们的第二个战场。 我相信未来一段时间还是要考盈利能力、自身的运营能力，从而体现竞争力。希望我们能够在规模上有一定的成长性。 创新投资是我们内部的需求，在外部众多的不确定性中，我们能做的就是内部能力的确定性。 中南在城市投资上面，会围绕高能级的都市圈去布局。我们会去找裂缝，去找洼地，回避掉热点区域，回避掉高地价，我们会把握小周期的红利，回避掉枪打出头鸟的政策风险。 高能级城市的周边，它会有断裂带，比如人才策略、高铁建设、城市化进程等影响。高能级产业迭代升级，会出现一个很大的空间，这一块空间领域相对来说受政策的干扰比较小，且灵活度较高，所以这块是我们重点的策略，能够同时实现速度和利润。 我们持续稳定在长三角、珠三角、核心的中西部城市进行布局。我们对长三角这块可能更深入一些，比如说昆山、太仓这些非常有质量的三四线城市，尤其是在百强三四线城市这块会深入下去，但是对于中西部城市，我们没有下沉到更深的城市。 我们也不会再去增加更多城市了，就在深耕的区域里，把单城市产量提上来。更有利于我们节约化的用人，有效的提升我们的人均效能。 坚定回归能级较高城市不会变，具体占比要看竞争情况。关注长江经济带，首选长三角，其次长江中游、成渝；在中西部、环渤海区域，关注中西部首位度（行政中心）高，单核发展的省会、二线城市，未来重点投资二三线城市，特别是基本面好，市场容量大、收益有保障的城市；谨慎投资四线城市，重点考虑都市圈内供需比健康的城市。 下半年土地市场研判比较困难，正荣投资布局区域较多，还是会加强已经进入的区域研判，如长三角、海峡西岸和中西部等城市，对待尚未进入的区域，我们在合适的时机会选择进入。 上半年部分城市土地市场过热，国家政策的收紧对整个房地产来说是好事，对未来房地产健康发展是有好处的。一二线城市的整个市场大基调应该不会变，正荣还是会做好自己，尤其是投资，要坚持几个大原则，一是盈利、现金流安全，二是快周转，三是区域深耕。 我们对经营团队提出非常明确的一个要求：能自己拿地尽量自己拿地。合作太多家后，盈利空间的保障，包括清算的保障都是有问题的，所以我们今年大幅度提升以自己投资为主。今年权益比应该会在60%以上，未来我们力争在70-80%。 下半年土地市场越来越火爆，整体2020年的策略不会变，全线看好六大都市圈中的一二线的城市，控制好有效的溢价率，在拿地前有清晰的一个投递标准。 我们在收并购和产业拿地上，下半年会有更多的动作。同时我们旧改项目的落地，下半年有相对大的项目进行能够落地，基本上的方向还是与稳健保利润的方向，在我们的核心城市圈内多渠道多元化拓展。 03 整体市场判断 “房住不炒”主基调不变的情况下，中国的房地产市场会越来越健康，随着中国城镇化的推进，也会越来越有机会，这种外部环境对碧桂园是最大的利好，我们靠竞争力去提升市场空间，包括盈利空间和规模空间。未来的2-3年，我们追求资源高质量的发展，稳定的健康发展，我们力争能够保持10%-20%的增长速度。 受疫情影响，全国房地产销售和开发投资规模在年初一度大幅下滑，但3月份以来，随着疫情防控形势的好转，市场逐步企稳回升。在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，坚持“稳地价，稳房价，稳预期”，“因城施策”，促进了市场的平稳和健康发展。 上半年我们的开发业务销售达3204.8亿元，降幅收窄至4%。从5月份开始，我们的销售就开始实现了同比增长。 下半年经营形势依旧比较复杂，无论是疫情还是宏观经济，都存在较多的不确定性。集团将做好以下工作：一、坚持积极销售，每天都是卖楼的好日子。二、全面落实好产品、好服务、好项目，巩固提升基本盘，提升行业的竞争力。三、深化经营运营，提升各项业务的效率和效益。 近几年中央政府房地产一直按照“房住不炒”、“不把房地产作为刺激短期经济的工具”、“稳地价、稳房价、稳预期”三大政策方向进行调控，这些政策其实与大基调一脉相承：保持稳定，稳存量、控分量，在保持稳定前提下逐渐降低杠杆的方向。 整个行业目前阶段，央行的要求会对未来行业格局带来深刻影响，在整体要求下，想再弯道超车、快速增长的可能性不大。 对于自身，融创不以规模作为首要目标，要提升综合竞争力。 房地产仍是国内经济主要的支柱产业，中央对房地产行业调控，是希望行业得到健康发展，对不同企业有不同影响。 调控对绿城而言是进一步发展的机遇。上半年我们拿了很多项目，疫情发生后，这些地该不该拿我们也曾纠结，不知疫情的影响如何。后来讨论后觉得这是一个机会，疫情下经济会更依赖房地产。下半年我们也会顺势而为，因势而变。 我们现在这个时点上要特别思考，对于一个像我们这样已经到这样规模、相对比较头部的企业的发展策略，有两个非常大的因素： 第一就是未来中国经济发展，是国内的大的循环和海外的小循环这样的一个模式治理，这两个循环的模式可能会成为常态。 这里隐含着一个特别大的机遇：新的城市化的模式。 未来中国会以中心城市群结合城市间的高铁以及城市内交通为核心，强化城市功能便捷性。如何通过一些措施去加大消费会成为一个新的竞争增长点。 第二个是最近非常热炒的长效机制的落地，地产本身与金融密不可分，如何进一步规范金融和房地产，其出发点本身是好的。 从这两个点来看，我们认为中国房地产的最好的时期到来了。 首先我觉得从大的宏观经济和行业背景来看，中国的房地产市场确实是一个非常庞大的消费市场，且正处于消费升级的阶段和状态。 消费升级在两方面能够明显体现出来，一个是住宅消费的升级需求，第二就是在零售购物中心的消费升级，无论是在一线城市、二线城市，三线城市，只要是有好的购物中心，好的产品，好的服务，可以用趋之若鹜来比喻消费者的消费升级的一种渴望和状态。 第二是中国的经济，单纯看中国的内在经济，我觉得未来发展潜力还是很大的，我们内需的市场很大。未来还是应该是稳健、有序、稳步提升的。 第三是房地产市场今年差不多16万亿的这么一个规模。我们在对市场的看法上，我们也认为中国的16万亿的大市场是已经形成的。 在大的市场规模确定的前提之下，未来是不是有更大的成长空间？我们觉得未必。但是否会有更非常大的下降空间？这个判断也是不会。 未来我们市场的感觉应该在存量市场里面，更多考虑的是如何面对白热化的竞争或者是能力的竞争，我觉得应该是一个分蛋糕的这么一个状态。 我对市场的一些简单判断，第一，市场还是非常平稳的，维持房地产行业平稳发展的基本政策不会变，包括“房住不炒”，“因城施策”，“租售并举”，这些长期的政策，长效机制一定是非常稳定的。 第二，“稳预期、稳地价、稳房价”，稳预期放在更重要的方面，所以下半年的房价更趋平稳。 第三，受疫情影响，今年行业的销售同比会略有下降，且呈现一个前低后高，上半年少，下半年多，上半年在35%，下半年在65%的比重。 第四，疫情之下的房企更加分化。 第五，下半年的土地市场会更加理性，会出现更多的投资机会。 第六，防控风险，市场化，规则化，透明化的融资规则，下半年整个的投资买地的增幅会放缓。 第七，疫情其实改变了需求结构，改善性的需求在加速释放，产品持续的迭代升级更加快速，不同地区，不同能级的城市市场间在加剧分化，沿海和内地，一二线和三四线，甚至二线里面还有不同，甚至同一个城市，不同的板块也有明显的变化，有些城市核心板块一房难求，但郊区板块或配套不成熟的板块很多项目出现了滞销。这些都是今年市场的特点甚至是下半场市场的特点。 （以上排名顺序不分先后）
房慧 8月31日上午，新力控股(2103.HK)以线上方式举行了2020年中期业绩发布会。 联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯，首席财务官许进业，香港办公室副总经理、资本市场及企业传讯总经理赵慧出席了会议，并答投资者和媒体提问。 对于新力购地的逻辑，陈凯表示：新力控股的布局，会优先考虑人口相对聚集的城市，三四线城市要看区域。 长三角的还是能做的，尤其是以上海为中心的周边城市，还是值得期待的。如嘉兴、杭州、江阴、常熟等。对于大湾区，新力更聚焦于深圳、惠州、珠海、佛山等城市。 在江西大本营，新力则是坚定下沉至三四线，新力物业比地产进入的更早，在这个区域新力是有优势的。 总体认同一二线城市的市场，三四线城市有所为有所不为。
新加坡是全球首个提出建设“智慧国”愿景的国家。 2014年，新加坡公布了“智慧国家2025计划”，六年以来硕果累累。完善的通信基础设施、全岛互联的交通系统、智能便利的智慧社区。新加坡“智慧国”的愿景不仅彰显了未来城市的科技发展潜力，更给参与其中的企业带来巨大的商业机遇。 在全球的“智慧城市”投资支出城市排名里，新加坡超越东京、纽约和伦敦，位居榜首。政府的支持和政策的帮助让在新加坡参与建设“智慧国家”的企业有着无与伦比的发展前景。跨国合作也常见其中，对于中国企业来说，在国内已经和政府合作建设“智慧城市”的科技公司不在少数，新加坡是地缘临近、文化相似、有着广阔前景的海外市场。 为了进一步促进双方的沟通与合作，打破投资和商业活动中的信息壁垒，新加坡经济发展局（EDB）联手 KrASIA 共同举办——新加坡 x 亚洲创新合作论坛2020，基于各自的资源优势，联动两个地区新经济领域里的顶尖投资机构和企业，分享在东南亚地区的投资和商业经验，共话当前面临的机遇与挑战。 在第一场以智慧城市为主题的峰会，我们邀请到了以下知名东南亚企业和机构： 凯德集团（Capitaland）：亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡。业务类型包括住宅地产、投资物业、服务型公寓和其他综合地产等，主要集中于新加坡和中国市场。同时也是亚洲最大的地产基金管理者之一。 新科工程（ST Engineering）:全球化综合工程集团，业务涵盖航空航天工程、电子科技、军工、交通系统建设及造船等领域。集团在全球24个国家拥有近百家子公司和联营公司，共有员工23000余人。 M1:新加坡四大电信运营商之一。自1997年起开始向用户提供服务。目前在新加坡拥有数百万用户。是新加坡第一个将4G 网络覆盖全国的运营商。业务范围涵盖固话和移动通信服务、云服务、网络安全服务等。公司也是新加坡吉宝集团旗下控股企业。 Anacle：2006年成立于新加坡，公司致力于提供智慧家居、智慧建筑和智能城市解决方案。旗舰产品包括企业管理软件 Simplicity , 能耗管理软件 Starlight 等。客户广泛分布在新加坡、马来西亚、卡塔尔、阿联酋等众多亚洲国家及地区。公司于2016年在香港上市，目前市值约9980万港元。 Moovaz：成立于2017年，是一家致力于搬家服务的互联网+平台，总部位于新加坡。公司致力于为用户提供一站式的搬家服务。除传统的搬家业务外，公司还会为用户提供诸如购买保险，子女就近入学等方面的咨询服务。2020年3月，公司完成 A 轮融资，领投方为 Supply Chain Angels 和 Quest Ventures，跟投方为 SG Innovate 和 Mojo Partners。 Viatick：成立于新加坡，是一家专注于 IoT 应用的初创企业。公司致力于利用物联网技术帮助企业和个人完成重要设备状态监测、人员追踪、室内环境监测等工作。目前公司开发了人员及设备监控系统 Jarvis, 以及智能设备遥控平台 BMS。两套系统的应用场景包括学校、购物中心和旅游景点。 Gobi Partners：成立于2002年，是最早在中国、香港和东盟地区开展业务的风险投资机构之一。该公司总部位于上海和吉隆坡，专注投资新兴和未被充分满足的市场。机构先后投资了超过250家创新企业, 在曼谷、胡志明市、雅加达、新加坡等地发展十个办事处。 第一场以智慧城市为主题的峰会将会在9月3日下午2:00-4:40正式和大家见面，报名信息如下： 报名链接：https://www.huodongxing.com/go/6552765293122 链接报名截止时间：北京时间9月3日上午10:00。 如欲在截止时间后观摩活动，请关注36氪直播间：https://36kr.com/live/851472223581828 报名成功后，我们将会推送直播链接至您的邮箱，与嘉宾零距离线上沟通。 活动海报： 关于主办方： 新加坡经济发展局是隶属于新加坡贸易与工业部的法定政府机构，负责规划战略，旨在加强新加坡作为全球商业、创新和人才中心的地位。 寻求报道、与作者交流、商务合作、投稿转载，请扫码联系36氪出海运营。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估