据华发股份8月17日晚间发布的半年报显示，报告期内，公司实现营业收入 228.66亿元，同比增长60.75%；归属于上市公司股东的净利润 14.66亿元，同比增长5.96%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润14.34亿元，同比增长10.32%；经营活动产生的现金流量净额90.39亿元，同比下降29.62%。 公告显示，截至今年6月末，华发股份归属于上市公司股东的净资产 227.38亿元，同比增长15.09%；总资产2654.16亿元，同比增长13.37%。 华发股份表示，公司在坚持科学防控的前提下，精准施策，公司复工复产工作卓有成效。公司创新营销模式，搭建线上售楼部，推行线上线下结合等多项举措，助力公司销售工作，2020年上半年，实现合同销售金额440.7亿元，销售面积176.4万平方米；今年上半年，新开工246.13万平方米，竣工171.27万平方米，在建面积1440.76万平方米。 上半年，华发股份延续既定投拓区位布局策略，以一线城市和重点二线城市布局为主，获取一批优质项目。报告期内，公司成功获取土地（合并口径）计容建筑面积合计约200.65万㎡。新增土地储备位于珠海、广州、南京、苏州、绍兴等多个城市，同时，公司还在珠海、佛山等城市推进城市更新工作。进一步深化和巩固了战略深耕城市，区域布局不断优化。（刘礼文）
8月17日，洋码头对外宣布，2020年将发力线下新零售，提出“百城千店”计划，通过与各地方政府合作，计划三年内在100个城市开1000家线下门店，其中100个城市是自营店，辐射周边城市则选择加盟的形式，覆盖2-3亿三线城市新兴消费人群，目标3年线下交易额200亿元。 据悉，洋码头线下门店将采取自营+加盟的运营模式，计划覆盖京津冀、长三角、珠三角、渤海湾、辽中南、西南6大城市群，主要为三、四线城市新兴消费人群服务。 同时，洋码头还宣布新零售西南总部正式签约重庆渝中区，将覆盖渝川云贵陕等省市。 洋码头CEO曾碧波表示，重庆拥有广阔的消费市场及物流的天然优势，洋码头线下首店落户重庆，瞄准的是潜力广阔的西南市场。线下新零售也将成为推动洋码头发展的第二个引擎，帮助洋码头完成流量闭环和场景闭环。
对很多外地游客来说，认识青岛是从青岛啤酒开始的，青岛啤酒也是一张城市名片。热情好客的青岛人拿着这张“名片”，引来了世界各地的朋友。青岛啤酒已经和栈桥、崂山一样，成为这座旅游城市不可缺少的标志。每年的夏天，青岛城市的街头巷尾都会充满青岛啤酒的麦芽香味，因为这里正举办着亚洲最大的啤酒盛会——青岛国际啤酒节。从1991年，青岛市政府和青岛啤酒厂发起举办第一届青岛国际啤酒节开始，伴随着一代人的成长，青岛国际啤酒节如今已是“三十而立”的成熟青年。 百年青岛啤酒的芬芳中，孕育了青岛国际啤酒节，每年青岛国际啤酒节的狂欢盛会也更让青岛啤酒名扬世界。30年过去，青岛啤酒和青岛国际啤酒节已经成为这座城市经济发展和百姓生活不可缺少的一部分。“青岛与世界干杯”已成为这个城市的独有性格。 “醉”难相忘： 百年老厂催生的城市节日 今年6月份，时隔30年后，在青岛国际啤酒节资深顾问林醒愚的发起组织下，部分参与1991年首届啤酒节筹办的亲历者齐聚当年的老会场中山公园，回忆起青岛国际啤酒节的往事，感慨于一个企业、一座城市和一个国际盛会结下的不解之缘，也是从1991年开始，青岛啤酒和青岛城市走上了时代发展中互动融合的“加速”轨道，成就了今天青岛国际啤酒节的盛世。 “上个世纪80年代，我们啤酒厂一些技术干部在德国杜明斯啤酒学院进修，他们亲历了德国慕尼黑啤酒节的盛况。回国后，在厂里开会提出来，青岛啤酒在全国影响力大，能不能也举办个啤酒节？我们就找到了省轻工业厅，没想到他们对这个节日也很感兴趣。”原青岛啤酒厂工会主席，今年已79岁的王德枋聊起首届啤酒节，显得很激动。他说，在那个年代，改革开放为城市打开了一扇开放的大门，因为青岛啤酒是一个几乎与青岛城市同龄的品牌，当时的青岛已经是一个镶有“啤酒”符号的海滨城市，啤酒已成为城市文化重要的组成部分。 当时，青岛周边的潍坊风筝节、泰山登山节等都相继办起来，并且非常红火。而此时的青岛仍是单一的观光型旅游城市。1990年9月26日，青岛市委常委会通过了《关于举办青岛国际啤酒节实施方案的汇报》。1991年，青岛啤酒入选首届中国十大驰名商标。 “地点定在中山公园西侧（今欢动世界），参节厂家以‘鲁啤’为主，吸收部分国内知名厂家参加。为突显啤酒节的‘国际性’，专门设计了外国啤酒的展示台，拟邀请国外啤酒厂和代理商参加，亦可提供参节样品酒，”王德枋回忆道。 “醉”佳契机 青啤产量翻番啤酒节畅爽开喝 1991年，青岛啤酒二厂的投产，让青岛啤酒的产量翻番，给青岛国际啤酒节的举办奠定了物质基础，解决了青岛举办啤酒节啤酒供应不上的尴尬。当年5月份，青岛市政府和青岛啤酒厂在北京人民大会堂召开了首届青岛国际啤酒节新闻发布会，中央各媒体和倪萍等青岛籍明星等近百人出席。“当时啤酒节确定在6月23日，是因为恰巧这个时间青岛在举办‘青交会’，想达到两个节会互相衬托的目的。”时任市旅游局政工处副处长单保宣说。 “开幕式在中山公园门前举行，由100多辆彩车组成的花车艺术巡游开场。”1991年6月23日上午，首届青岛国际啤酒节在中山公园开幕，时任市旅游局党组成员、副局长，第一届青岛国际啤酒节开幕式总指挥林志伟至今不忘当时的情景，参加艺术巡游的演员就有大约4万人，他们从湛山集合，一直巡游到中山公园啤酒节举办地，再沿文登路上去，场面非常宏大。 “醉”长陪伴 城、酒与节30年的“相互成就” 林志伟介绍，青岛啤酒的各类产品丰富，在新加坡、中国香港、东南亚等地出口布局，口碑非常好，青岛市也把青岛啤酒作为本地特色，来宣传青岛、开发青岛的旅游业，青岛啤酒成为了青岛走向世界的媒介和平台。 “第一届青岛国际啤酒节上，青岛啤酒厂提供了免费啤酒供市民品尝，来自全国各地的40个啤酒生产厂商携酒进城参展，日本、美国、加拿大、德国、新加坡等国家和地区的啤酒厂、啤酒代理商参加了展销和交流，10多万游客涌进啤酒城，参加饮酒和各种娱乐活动。”林志伟说，第一届啤酒节期间还举行了中外啤酒饮料技术讲座与交流、时装表演、文艺晚会、海上风光游览等活动。 据悉，从中山公园内举办的前3届啤酒节，到第4届搬到在崂山专门建设的青岛国际啤酒城，第22届搬到崂山区政府门前的世纪广场上，再到第26届开始，金沙滩啤酒城也开门纳客，如今青岛国际啤酒节已经形成了全城欢动的盛会，“青岛与世界干杯”成永恒主题。这个节日及它背后的这座城市对我们而言有着难以抵挡的吸引力，激情、热烈有着浓浓的啤酒氛围。”从第一届啤酒节就参会的德国慕尼黑皇家啤酒负责人宋修伟道出了参展商们的心声，作为中国著名的海滨城市、旅游城市，在青岛汇聚了四面八方的游客。另外，青岛有着悠久的啤酒积淀和熏陶，这对我们而言是市场，对游客而言是丰富多彩，对啤酒节而言是所有啤酒精粹都被尽收城中。 “醉”响IP： 青岛啤酒节向全国向世界“呼朋唤友” 今年8月3日，由青岛市政府、成都市政府联合举办的2020首届成都青岛啤酒节盛大开幕。这并不是青岛啤酒节向外的第一次“输出”，早在2003年，青岛啤酒就携青岛啤酒节开始走出青岛，开始向全国各地输出青岛啤酒节节庆模式。现如今全国每年50多个城市举办，规模不断扩大，人次不断递增，成为拉动当地经济发展的活力IP，创造着越来越多的服务和价值，掀起了啤酒文化+当地文化的极致体验狂欢。 “青岛国际啤酒节实际上是青岛夏季旅游的一个催化剂，这个是一个非常明显的变化，第一届啤酒节就是以市民为主，因为它还不是一个成型、有知名度的旅游产品。现在青岛国际啤酒节已经成为吸引全世界游客的金字招牌，人们越来越追求节日的生活化和休闲化，这就是我们的日常，这就是一种幸福，这就是节日的变化！”林醒愚说。 青岛啤酒这个117岁的品牌持续为这座城市缔造着经济发展的快车道，为百姓酿造着生活的快乐滋味的同时，也澎湃着新时代青岛“开放、现代、活力、时尚”的城市基因，畅行“一带一路”沿线的国家。其中，去年12月份，青岛啤酒节跨越1.3万公里的直线距离，走进了利比里亚首都蒙罗维亚，开启了“青岛啤酒节香飘丝路行”的首站之行，通过打造以“青岛啤酒节+城市推广+商旅文化”为主题的国际节会新模式，促进商贸文化友好交流，响应国家“一带一路”倡议，为助力青岛打造“一带一路”国际合作新平台贡献力量。 （CIS）
如何判断一个城市的影响力？根本上要看它对外地人，特别是对外省人的吸引力。 如何量化这个“吸引力”呢？有个简单粗暴的方式，就是看一个城市购房客群的来源，是本地人多，还是外地人多？ 因为，没有什么比买房更能表达人们对一个城市的看好。 1 深圳、东莞、北京超6成房子被外省人买走 近日，贝壳研究院基于贝壳平台真实购房成交数据进行研究，给出了这样一个大数据。 以下是22个重点城市购房客群中省内客户占比： 数据显示，省内客群占比最低的是深圳，仅为22.5%。也就是说，深圳有近80%的房子是被外省人买走的。或者说深圳每100个购房者，有78个人的籍贯在广东省外。 仅次于深圳的是东莞，大约72%的房子是被外省人买走的，或者说东莞每100个购房者，有72个人的籍贯在广东省外。 北京购房客群中，非北京客户占比为64%。 上海购房客群中，非上海客户占比54%。 珠海购房客群中，非广东客户占比约55.5%。 杭州购房客群中，非浙江客户占比约53%。 天津购房客群中，非天津客户占比约52%。 广州购房客群中，广东省外客户占比约44%。 佛山购房客群中，广东省外客户占比约42%。 苏州购房客群中，江苏省外客户占比约41%。 以上10个城市，省外购房者占比最高，可以视为对外省人吸引力最大的10个城市。 相比而言，郑州、合肥、长沙、武汉、成都等强省会城市，省外购房客户占比均不到20%，显示这些城市的影响力主要还是在省内，对省外的吸引力有限。 特别是郑州、合肥，每100个购房者中外省人都不到10个，占比不到深圳的1/10。 2 湖北人最爱买深圳，湖南人最爱买广佛 那么，这些城市的购房客群具体来自哪里呢？贝壳研究院只发布了粤港澳大湾区5个重点城市的相关数据： 省外购房者占比最高的全国十大城市，广东就占了5个，说明广东的移民指数，或者说对外省人的吸引力，远超其他省份。 从购房客群的来源地来看，珠三角五个核心城市的房子，买家遍布全国各地，最远的有黑龙江和吉林，最近的有湖南和广西。其中，湖北、湖南、江西、河南四个省份的买家最多。深圳购房客群中，来自这四个省份的客户占比为41.6%，东莞购房客群中，来自这四个省份的占比为45.1%，比例甚至高于深圳。值得一说的是，湖北人最爱买深圳和珠海，湖南人最爱买广州、佛山和东莞。 这个数据和珠三角的常住人口结构有一定差异，以下是根据《中国流动人口发展报告2018》统计的珠三角外省人人口排名： 数据显示，湖南、广西、四川、湖北、江西、河南是珠三角外省人最大的六个来源地，其中湖北人、湖南人、江西人在珠三角购房的积极性最高，广西人、四川人在珠三角购房的积极性则相对不高。 3 广州人最爱买佛山房，深圳新居民潮汕多 为了进一步摸清珠三角核心城市的购房客群来源，贝壳研究院还发布了如下数据： 数据显示，深圳、东莞、广州外地购房者的第一大来源地，均是梅州，显示梅州人在珠三角购房的积极性很高。 从深圳的外地购房者来源地来看，第一来源地为粤东地区，其次是湖南、湖南、江西，再然后是粤西城市，但不见广州都市圈的城市。 从东莞的外地购房者来源地来看，其和粤西的联系度高于深圳，和粤东的联系度低于深圳。但奇怪的是，前10大来源地，没有看到深圳客。 这说明，深圳新移民中潮汕民系较多，而东莞新移民则是广府民系较多。 从广州的外地购房者来源地来看，第一大来源地为梅州和粤西城市，第二大来源为粤东城市，第三来源为湖南、湖北以及粤北城市。 从佛山的外地购房者来源地来看，第一大来源地是广州，其次是粤西和粤北城市。 从珠海的外地购房者来源地来看，第一大来源地为粤西城市，第二大来源地为粤东和粤北。值得一说的是，来自东北的齐齐哈尔，赫然在列。 总体来看，广佛对省内人口的吸引力更强，购房客群中省内客户均超5成；珠海次之，省内客户占比超40%。而深圳、东莞的省内客户占比均未超过30%。 关于广州和深圳在省内的辐射力对比，抖音在2018年曾发布这样一个大数据： 来源：2018年抖音指数（仅对广东的抖音用户进行分析，结论仅供参考） 这张图反映的抖音上的广东用户对广深两个城市的偏好，以珠江口为界，可谓泾渭分明，珠江口以西，可以划定为广州的“势力范围”，而珠江口以东则基本属于深圳的“势力范围”，唯有潮州和汕头例外，表现出对省城的更多偏好。 众所周知，广东主要有三大民系，分为以广府民系、潮汕民系、客家民系。珠江口西岸大部分为广府片区，这一地区在地理、文化和语言上都跟广州更贴近。 而珠江口东岸大部分为客家片区，这一片区和和深圳更亲近。根据改革开放前的《宝安县志》，原宝安县（今深圳）客家人占原住民的六成以上。 三大民系中只有潮汕人对广深的偏好出现了分化，揭阳、汕尾更偏好深圳，而汕头和潮州更偏好广州。当然，这也只是相对的，毕竟潮汕商人在深圳的影响力也很大。 注：本文引用的贝壳研究院和抖音的数据，都仅供参考。
观点地产网 站在卓越世纪中心65楼俯瞰，深圳中心区的车水马龙都压成了二维景象，这是一线城市经济实力最强的CBD之一，路上是行人与人声鼎沸，路边是商业与金钱暗涌。一幢幢摩天高楼，就像耸立的金融街。 11年前，卓越世纪中心用一句“我是中心”，宣誓其在深圳福田的地位，卓越集团凭借项目布局、商业资产运营给外界刻画了最大的标签——“深圳CBD之王”。如今卓越仍是商办领域的前排企业，但它正在探索新的标签。 2018年初，卓越集团表示，三年千亿目标已触手可及。2019年初，该公司制定的目标却是负债率零增长，转而强调有质量增长。执行总裁沙骥对外说法也变成：“公司不会过分追求数字。”尽管据观点指数统计，卓越去年全口径销售额近900亿元，三年间复合增长率已逾40%。 观念的革新，总是一些关键的时刻和人综合作用的结果。沙骥说，成长型企业的组织架构、业务模式很少长时间稳定，公司不断成长时，对应的便是不断调整适应的过程。 “我觉得保持稳健的、实现以现金流为核心的、又好又快有质量的增长，对卓越来讲是比较重要的。”我们在65楼的会议室与沙骥对话，他提了近十次“稳健”。这是沙骥今年第一次对外发声，他认为非上市不意味着不透明，希望传递正常的经营信号，让市场更准确认知卓越。 沙骥是于2018年加入卓越集团任副总裁，2019年6月获任执行总裁。再往前追溯，他2004年进入万科，在万科工作14年，了解房地产行业从黄金时代到白银时代所展现的巨大差异，用“长期看人口”的思考逻辑去审视，城市对空间的需求依然庞大。这样的时代，竞争更激烈，需要更高技术含量，究竟是危或机取决于选择和行动。 当新时代到来时，不是每一家企业都需要走进无人区，相反更应该靠近自己熟悉的区域。卓越似乎已经笃定的找到了属于自己的发展方向，并且在今天市场不确定性因素增加的大环境下，取得了不俗的成绩。 不加财务杠杆 达尔文说，每个生命都只是某些有机体随机变异的结果，而最佳版本会在最后胜出。这表达的仍是无计划的进步，永远不知道未来会发生什么，没有准备也闪避不了演化的宿命。 企业永恒的课题何尝不是应对复杂性，始终处于不断变化的场景中。相比于随机变异，主动适应、变革并奋斗，却几乎是企业生存、常青乃至长盛的朴素规律。从这个纬度看，一家房企在经营过程中所展示出因地制宜、因势而动的变通，不能不称之为积极信号。 将卓越集团的发展轨迹拢一拢，能清晰看出“时代”在它身上的刻痕。 卓越将过去总结为四个阶段：1996-2003年的起航期，开启“商住并举”开发模式，初步建立企业底色；2004-2013年的全国布局期，包括2007年确定跨地域、集团化战略发展体系；2013-2016年的快速成长期，销售业绩增长，开启多航道探索；2016年至今的多航道发展期，基本形成地产开发、城市更新、资产运营、金融投资四大核心板块。 更多细节需要放大才能看到。2017年前，卓越的“五年规划”核心触及租售并举、商住双轮驱动；2017年在成立资产管理事业部的基础上强化不动产资产管理角色，战略目标为五年后实现销售规模、资产运营规模“双500亿”。 这两年目标不断修正，2019年9月份，新的“三年战略”开始实施，沙骥表示，目前公司发展的目标不会去过分的强调和追求数字，卓越的快速发展和稳健扩张已经可以有底气的对外展示，现阶段的卓越“更关心公司达成目标的路径和实现目标的质量”。 同时，过往三大产业架构升级为“四大航道”，即地产开发、城市更新、资产运营以及金融投资；投资战略则从深耕粤港澳、长三角、京津冀三大都市圈，修订为“1+1+X”，其中两个“1”代指粤港澳大湾区、长三角区域，“X”指代其它核心一二线及高增长城市。 沙骥解释，对于卓越来讲，大湾区市场是本地化的大本营，而长三角市场是需要持续深耕的战略区域。他认为需要明确战略布局，持续进行区域深耕，提高区域的“战略浓度”。“以卓越目前的规模和可投资能力，这个布局已经足够。” 但还有些信息，非内部人士很难感受到分量。2018年底，卓越开始主动降杠杆；2019年初，公司制定了“负债零增长”目标，从董事会到管理层明确，投资的资金来源于经营性现金流；同年年底，卓越再次制定不再加杠杆的纪律。 卓越新的三年战略目标，即实现以现金流为核心、又“好”又“快”的有质量增长。在维持商住并举的道路上，提质增效成为这家房企的新气象。 沙骥觉得，最近几年谈规模的意义越来越小了。在他看来，卓越更在乎的是现金流的质量，尤其是正向现金流的质量。他用了“深入人心”一词，形容目前公司从总部到一线公司对现金流的重视程度。 实际上，卓越去年实现全口径销售额近900亿元，按照正常的投资及供货节奏，千亿已近在咫尺。当企业行将迈上新的高度，包括沙骥在内的管理层在设计经营战略时，需要用新的思考逻辑警醒自己，消灭合理，挤出泡沫。 这背后或许还包含着更复杂的意义：国内整体经济环境变化，房地产行业从原先由土地升至带来高额利润的“高收益、低成本”状态，转向“高成本、高风险”，土地红利消失极端地导致部分房企资金链紧张或崩断，其它嗅到危机的企业，开始注重保持健康的现金流。 在乎现金流并不是对规模的否定，毕竟规模意味着地位、溢价力、融资成本、标准化成本以及抗风险能力。只是沙骥在引导卓越的重心向回款规模倾斜，追求有现金流及利润的销售，回款奖励是该公司最常态且持续的月度激励政策之一。 好在经营思路转变的成绩还不错，去年卓越实现了经营性现金流逾250亿元，今年上半年在疫情影响下仍保持正向经营性现金流近100亿元，权益比提高5个点。沙骥对此感到欣慰，无论对公司内部还是外部，这都传递了一个非常好的信号——“卓越的经营非常地健康。” “我想是比较勤奋” 7月16日，卓越集团地产开发板块召开半年度经营会议，主题定为“聚焦战略，提质增效”，会议也围绕上半年度工作总结和下半年重点工作部署展开。 国内外疫情形势加剧了房地产的复杂度，但会议透露，1-6月卓越仍全面达成认购指标，并超额完成签约、回款计划指标，为经营性现金流提供了保障。卓越表示，主要举措是快速启动、迅速响应，集团城市公司齐步走，市场复苏时通过库存去化及新盘双发力，行业回归正轨后又迅速切换至冲刺阶段。 于是我们聊起这个过程，询问实现增长的诀窍是什么，沙骥纠正，他更愿意用“核心竞争力”代替“诀窍”。或许在他看来，技巧带有投机性，卓越应归结于厚积薄发的发展，而核心竞争力是“稳健”。 他回答我们，卓越在过程中没有太多创新举措，创新不能克服形势的影响，扎扎实实的工作却能使公司度过难关。这多少显得无趣，细究之下却又十分实在。 这位42岁的总裁，给熟识的人留下印象大多是拥有漂亮的学历，全业务线条能力强，兼具国际视野；业绩做得出色，但不表现出张狂。身怀知识、见识、胆识，同时藏锋守拙，举手投足之间都透着职业经理人的专业素养。 2004年，沙骥从东南大学土木工程学院与房地产系管理科学与工程专业毕业，在万科战投部工作了6年，调往刚组建的万科昆明公司。这是他在一线崭露头角的舞台，做得了决策，听得见炮火，也了解客户需求。上任3年后，昆明公司便杀入春城前三。2014年充当“救火队长”前往成都，2017年万科在成都实现认购销售额152亿元，仅次于恒大。 几年前，有媒体在成都采访沙骥，问他如何看待房地产市场的巨变。沙骥回答，公司看到了变化中的积极因素。那时候他被人记住较多的观点是，对公司新战略落地的态度是“从容应变”，任务不仅仅是基于数字化目标，也在于与市场匹配的经营组织能力。 一天一天过去，在工作上他的理念还是守衡，企业可以大干快上，但没有发展质量，都仿如沙漠盖高楼。他向我们再次强调数字目标的非必要性，卓越既然是家非上市企业，便不担心被资本市场短期数字目标“绑架”，公司更关心发展之后的两件事，其一是现金流质量。 “我们还在乎一点：每到达一个节点，我们都会扪心自问，取得这样的成果后，未来会变得更好吗，是不是采取了短期行为去实现短期任务？”他思索着，达成某项指标其实很容易，多卖点房就成，但卓越的目标不是做大，而是做久、做强、做长期主义的企业，寅吃卯粮意义不大。 年初卓越制定的“负债率零增长”目标，核心是经营管理的“造血”能力，融资产生的利息都要靠经营性回款解决，通过经营性杠杆而非负债推动投资。同时通过融资品种的调整，置换掉存量的高成本资金，年内该公司在不加财务杠杆之余，还实现融资利率同比下降130BP。 这同样消除了部分房企的疑虑：去财务杠杆并不意味着阻碍企业发展。财务杠杆仅是企业发展工具箱的其中一种，除此以外还包括投资杠杆、经营杠杆、合作杠杆等，不同企业根据自身经营情况、外部环境合理利用4种杠杆，达到规模增长及分散风险目的。 去财务杠杆使卓越面对市场行情变化，在经营上更从容、主动，但在投资层面，沙骥仍强调要始终保持投资纪律和定义，在经营能力和效率范围内持续投入。 上半年，卓越在成都、宁波、青岛、南京、东莞、苏州、长沙等11个城市拓展了大约16宗土地，对应货值约600亿元，并预计全部可在下半年进入销售阶段。为此卓越大约参与了260多次土拍，他笑着说，基本一天要拍很多宗地，没钱在手，连保证金都交不了。 还有其它结果无法反映的努力，卓越内部有“招拍挂全覆盖”的研判体系，对已进入和将进入城市所有招拍挂地块都要求跟踪，记录地块出价及售价预期。这是一项工程量庞大且枯燥的工作，需要理性与耐性，好处是使投资系统感知市场冷暖，精准寻找投资机会。 “肯定说不上是‘激进’，我想是比较勤奋，用勤奋收获了土地。”沙骥与我们对话时，重申了3次拿地不激进，显然这是卓越一直所排斥的标签。 做了如此多努力，现在他可以说，这些都会让卓越在下半年更沉着从容地按照自己的节奏在完成指标的同时，在回款、利润以及周转管理效率等方便进行提升，持续改善经营质量。他又一次用了“从容”一词。 回归制造业 沙骥判断，城市化仍是长期趋势，还有很大空间，在中大型城市及重点的一二线城市，人口红利的潜力依然存在。但他也指出，现在很多企业已经不再依赖通过土地红利来实现业绩进阶，加上房价一直处于平稳区间，这个时候就回到了应该切实提升基础业务能力的阶段。 因此，行将跨过千亿的卓越在微调角度，为了穿越新的周期，它需要做更多的准备。 这一时期，向管理要红利成为愈来愈多主流房企的选择。在半年度经营会议上，沙骥强调，提质增效的标尺为“高质量的现金流、稳定的利润和安全的负债”。 他同时提出，要对集团管控思路进行调整，通过现金流、业务流、管理保障三条主线串联整体业务。比如在现金流层面，要从“融、销、回、运”四个现金流线条，聚焦现金流快周转，提高经营效率；业务流层面，要以品类为“锚”，重点投资栖居为主的快周转项目，全面提升基础业务能力。 在沙骥看来，刨去金融属性，房地产就是制造业，制造业一般有低库存、精益管理等特征。但现实中传统的制造业，比如汽车制造、加工工业等工业化生产能力机械化的程度已经非常高，然而地产行业仍然高度依赖人工。但隔行不隔理既如此，行业未来的健康发展就需要更加精细化的管理以及全链条的视角， 沙骥指出，以成本为例，不应该单纯的通过压缩供应链的利润空间去实现业绩增收，这样很不健康，并不能使企业变得更好，这是最机械的降成本方法。房地产跟制造业一大差异，是这个行业有很多可以被重新组合的空间。“这个行业资金沉淀很高，现金流水特别大，整个行业的产业链衍生了很多上下游的业务，在这其中的浪费回收是会带来巨大的成本节约，会带来更多经济效益，而不是通过压缩供应链的利润空间来实现。” 从具体探索来看，卓越近两年先后搭建投研平台、城市板块、周期研究平台、产品策划平台，打造投融一体化、投运一体化等措施，取得了不错的效果；在项目全周期运营中，V模式中很多决策会议都很重要，但卓越会特别重视两个精益策划会；明确各个生产制造端的环节，对卓越而言，又快又好不是通过违章抢步，而是通过合理的前置策划、效率化的组织运营实现的，今年是卓越推行精益制造的第三年，收获的不仅是项目在被有效设计生产过程后，在执行过程种产生的收获，也不断磨合了跨部门之间的边界问题。 沙骥谦逊地说，这些探索还没做好，公司在项目及专业领域的尝试尚在初级阶段。因此，卓越同样将合作视为重要的学习、借鉴手段，而非纯粹靠合作杠杆撬动规模。 卓越还在做其它的探索。2013年，卓越就成立了全国首家城市更新集团，至今累计成立项目部逾60个，在深圳市内合作项目已各行政区核心区域，同时，全面覆盖粤港澳大湾区核心城市，并积极扩张至北京、上海、青岛等一线城市和GDP高增长城市。此前该公司高层曾经这样形容，董事会两大核心能力包括逆周期拿地能力，以及城市更新能力。 “城市更新是卓越非常重要且特色的标签。但房地产是一件非常本地化的事情，能力复制是一件说易行难的事情”，沙骥表示，卓越也在积极探索城市更新这种业务模式“稳定、有序”应用在其它区域城市的可能。不仅如此，他尝试扩大城市更新的边界：卓越之前在珠三角主要是更早地介入前端一级开发，现在分隔开，城市更新要更多地融入开发板块的业务。 我们向他求证：这相当于和开发协同起来？他点点头，城市更新要列为开发的一部分，为开发提供原料。 他告诉我们，实现在更多城市进行综合开发，一定是卓越所追求的能力。他随即提到现实情况：卓越仍是成长型企业，成长本身意味着还有短板，也许是体魄不够强健，能力建设有待提升。所以发展的本质是不断完善短板，增强基础业务能力的过程。 从这点而言，卓越提出的经营策略，与行业内优秀企业相比并不是新鲜事。但既然有龙头企业在探索无人区，成长型企业更应做的是在成熟的赛道追求极致，且唯有专注才能做到极致。 在对话临近结束时，我们聊起当下房地产行业愈来愈多的挑战，沙骥平静地说，卓越并没有什么应对的方法论，既不创造概念，也没有特别大的IP。 卓越只是把工作做好。走下去，天自己会亮。 “回到经营的本质，而且是长期经营的本质。”他简短地总结。 以下是观点地产新媒体对卓越置业集团有限公司执行总裁沙骥先生的采访实录： 观点地产新媒体：用“丰收”形容过去半年，您认为在冲刺业绩的过程中，公司有哪些创新的地方？ 沙骥：用“丰收”这个词，有点夸大了。上半年对我们客观来讲是克服了疫情的影响，特别是2月份市场会面临那么大的调整和萎缩，政策对房地产行业也是友好的，从结果看顺利完成了原先制定的计划。从我们自己内部来讲，我们能够清醒的看到新冠疫情带来的宏观环境的变化，上半年对房地产是友好的，正是因为这种友好，使得在很多行业都受影响比较大的情况下，整个房地产行业，包括我们自己能够比较顺利的达成年初的预期。 至于说有没有创新，我感觉没什么大多创新。因为对我们来说，对于环境对行业不确定性的影响没有那么悲观，反应速度更快，包括抢复工，抢销售，获得了一系列比较好的成果。很难讲能够通过什么创新能够克服这个东西，但是扎扎实实的工作，使得我们能够度过难关。当然，一定因为在这种经济情况下，更宽松的外围，特别是更宽松的金融环境，给我们提供了非常友好的一个外部环境。 观点地产新媒体：卓越集团对于现金流的重视程度有根本性的态度转变，您觉得是当下形势所决定的，还是集团本身制定的策略？ 沙骥：不光是这次，可能往前追溯一年甚至两年，我们都在不断强化经营的本质。去年在提三年战略的时候，我们提出以现金流为核心的又好又快的有质量的增长。对于企业来讲，特别是房地产这种跟现金流息息相关的企业来讲，现金流本身的重要性不用我赘述，所有企业都非常关注。大家通过销售额排名看经营质量、销售规模的大小。但对于卓越，我们更在乎发展之后两件事，我觉得是结果的质量，也就是现金流的质量。 卓越非常在乎正向现金流的质量，去年我们实现了250多亿的经营性现金流，今年和去年同期同样保持了接近100亿的正向现金流。对内部和对外部，这都传递了一个非常好的信号，企业的经营非常健康。 我们还在乎一点：每到达一个节点解释我们的成果的时候，我们扪心自问，取得这样的成果后，未来会变得更好吗，是不是采取了牺牲长期利益的短期行为去实现短期任务？ 卓越更希望是一个有着长期主义的公司，不会为了短期的简单目标去做一些寅吃卯粮的事情。房地产达成某一项指标其实比较容易，把好货加快推一点，多卖一点，不好卖的货推的慢一点。 观点地产新媒体：今年疫情以来，一些重视风险管控的房企在内部进行了现金流压力测试，这方面卓越有没有类似的动作？ 沙骥：这是一个常态节点的工作。我们假设过三个月现金流没有流入，再三个月现金流减半，在这种情况下我们会面临什么挑战。而且压力测试做过两轮以上。 包括现在做下半年计划，依然要考虑到在全球疫情没有完全缓解，经济基本面没有太好的情况下，我们可能遇到的问题是什么。新冠是相对比较极端的意外，但是每年都会遇到各种各样的意外。对卓越来讲，一方面谋求发展，另一方面在经营安全和现金流安全上要保持警惕，压力测试对我们来说是一种常态。 观点地产新媒体：近期全国调控的风向出现收紧，下半年和上半年的经营情况会又什么不同，经营思路是否调整？ 沙骥：上半年我感觉是意料之外。行业受到新冠这么大的冲击，但还是受到了外部环境的眷顾，包括一些同行也取得了不错的成绩。下半年应该是预料之中，在公司内部，我们认为5、6月份市场已经是高点，同时观察到在刚需楼盘里投资客有所增加，这不是太好的势头，对卓越而言是传递了市场稍稍过热的危险信号。 所以我们预料到热点城市会面临更严峻的挑战，从投资端到定位端，到整个经营端，需要用更加稳健的心态去看待。不能因为一时的市场火爆，就立刻以活跃的状态投入到土地市场中，偏离了经营本心。卓越的本心还是特别在意自住客的需求，在投资前段特别重视研究刚需和改善客群的定位。 下半年我认为行业可能降降温，这是大概率事件，也是预料之中的事。下半年也将比上半年更困难，这是确定性事件。 观点地产新媒体：如果市场更困难，会不会对卓越达成一些销售目标造成阻力？ 沙骥：数字目标有可能会受影响，谁知道呢？但是我们没有那么在乎短期的数字目标，我刚才说了，现金流本身是一件价值很丰富的事情，包含现金的流入、流出、正/负向以及整个资金的使用效率，其实有很多内涵在里面。卓越更关心质量本身，并没有在意到年底销售任务是提高还是下调了一、二十亿。数字目标很重要的目的是给团队立一个flag，否则大家不知道该往哪个方向走。 为了实现数字目标，我们可以用不同的方式，目标当然很重要，但是不是就牵涉到生死攸关的前程？其实没那么重要，比如我们会把内部半年会用官微的方式，一方面是给我们内部看，另一方面而言，要给外部传递很重要的信号，我们是一家非上市公司，非上市并不意味着不透明，我们也希望通过我们内部的发声，通过正常的发声，传递正常的经营信号，给到一个市场更正常的认知，否则，这个市场水分很多，对我们来讲没必要。销售数据很多都是杠杆撬动，我们更关心权益销售的质量。 观点地产新媒体：卓越追求稳健经营，这个过程中有哪些环节需要一步步突破？今年是三年战略起步，哪些地方可以处理得更好？ 沙骥：卓越还是一家成长性的公司，意味着一定还有一些发展中的短板，可能身板还不够强健，能力还有欠缺。在这个过程中，还是不断完善短板，增强基础业务能力。我们提的很多东西，在行业里面并不新鲜，并没有特别的过人之处，还有很多规模更大的龙头企业。 首先还是回归到市场本身，我们希望面对最主流的客户，提供品质良好的产品。卓越讲的又好又快，不是什么都要做，我们希望在一两条产品线上，在城市客户基础最厚的产品线上做到又好又快。卓越没有奢求什么都行，我们一定是这样的公司：不是什么都出色，但在有些方面还可以。 三年规划，我们更强调的是对发展的要求，数字目标是一个顺理成章的结果，这个结果会受环境影响，市场火热时规模冲一冲，市场冷淡就压一压。如果公司达成了正向现金流是有质量增长的，发展过程又确实又好又快，那结果一定是好的。 观点地产新媒体：现在公司的现金流管理，以及周转速度相较以往有多大的提升？ 沙骥：肯定会有提升，但是还不太够。这种不太够，它有很多选择，因为做规划也好，做战略也好，意味着是战略选择，选择就有取舍。在这个行业里，大家的选择越来越趋同了，都选择快周转，快周转的本质是现金流的快周转。 现金流快周转有没有极限？极限的现金流快周转是不花自己的钱实现囤地、销售。但卓越在寻找合适的增长模式，我们强调稳健，关注资金效率、质量，更关注利润。在这个前提下，我们要关注公司的经营风险，经营风险很重要的是负债规模，在销售规模提升的情况下，公司负债总量绝对额不能增加，这是特别重要的一点。 观点地产新媒体：卓越提不加杠杆，是指不加财务杠杆？对于其它杠杆公司的看法是怎样的？ 沙骥：对，不加杠杆一定是指不加财务杠杆。合作杠杆卓越没有同行那么在意，因为我们考核的是权益，今年的权益比同比提高了5个点左右。卓越没有资本市场的压力，不会被数字目标绑架。 但合作杠杆一定是很重要的选择，通过抱团合作可以降低土地获取难度，但更是一个重要的学习和借鉴过程。 观点地产新媒体：大家都觉得土地红利基本见顶了，所以要走精细化道路，向管理要效益。 沙骥：土地红利并没有像以前那么明显，对房企来讲，囤地的收益降低，始终处在买地卖房再买地的过程，现在行业对土地红利依赖度减少，房价也是在相对比较平稳的区间。所以这个时候，行业确实要把基础的业务能力提升，房地产回到了制造业的属性。这种制造业属性，可能需要强化。 抛开金融属性，盖房子本身就是制造业，中国企业最早去学美国房企，是学盖房子、做建造商。狭义上传统的制造业，比如汽车制造、工业加工制造等机械化、工业化生产能力比房地产公司强太多，相对而言地产还是比较粗犷的行业，人工依赖程度非常高，而且带有一些不确定性，因为在不同的城市，甚至在同一城市不同的地域里，地势条件、安全条件等都不太一样，所以，虽然全国各个城市在推工业化、推成品房，但是我们依然能看到，大量项目仍是手工作业。 既然地产具有制造业属性，精细化管理和全产业链的过程就很重要，包括成本，我不认为一味压低成本可以使一个公司变得更好，每个行业都需要的合理的利润，如果都被压了，这个生态整个供应链是不健康的，我们不是单纯用最机械，最简单的方法压缩绝对成本，而是这个行业跟制造业特别大的不同，这个行业有很多可以被重新组合的空间，如果能把其中的浪费消除，本身是会带来巨大的成本节约。 观点地产新媒体：卓越在这方面的探索是怎么样的？ 沙骥：现在还在初级阶段，以前大家都觉得启动会、开发策略会、运营决策会以及经营会都是很重要的，但是现在对我们来讲，还有一个重要的会是精益策划会，项目方案基本定完之后，各个生产制造的环节，包括采购、设计、工程，这几个涉及到生产制造端的精益策划会对我们来讲是非常重要的会，我们讲又快又好不是通过简单抢工的方式，一定是通过前面合理的安排、有效的组织去实现这样的结果，精益策划会已经做到第三年了，大家对这件事情的认可度越来越高，这种有效设计的生产过程在执行过程中的收获肯定不一样，当然首先有这种意识，收获到了好处就会慢慢会发现，其实跨部门磨合当中存在的边际的问题在哪里，我不知道同行是怎么做的，但是显然对我们来讲，精益策划会是整个决策环节非常重要的一环。 观点地产新媒体：卓越新增土储较多，公司对于土地投资有什么指引？IRR方面是什么样的？ 沙骥：其实也不多。卓越今年上半年拿地主要是在长三角，我们主要是勤奋一点，所有的地都看一遍、做一轮研判。因为长三角是土地市场最热的区域，有些城市政策比较友好，比如苏州用抽签的方式保证基础利润率，我们抽中了两次。 卓越没有一宗地是过于激进出价的，我们是看平市场预期，有些土地被同行忽略、竞争不太激烈，我们就去了，这使得公司能够用相对合理甚至相对低那么一点点的价格拿地。上半年我们差不多参与了260多块土地，肯定说不上激进，我想是比较勤奋，用勤奋收获了土地。 对卓越而言，在快周转的区域，1.5年到2年的土储就OK了，很难做到2年以上土储，当然这是动态调整的。在这类项目上，公司首先大的原则是不囤地，同时聚焦一二线城市和核心城市圈周边三四线城市。 观点地产新媒体：卓越这两年对于地产开发板块的投入，给外界以一种新印象，您还期待未来公司给人哪种印象？ 沙骥：有时候我想并不是给外界，首先是给客户，外界最重要的就是客户。毕竟卓越做大规模的全国化拓展才3、4年时间，怎么样通过现在开发的产品，积攒我们在客户中间的口碑，这是比较在意的点。 对于公司内部，保持比较稳健的发展很重要。因为有很多的标签不变，也会有变化的地方，比如不变的是卓越有商办标签，跟大家理解的不一样的是除了深圳以外并没有做太多的商办，当我们把本地经验复制全国的时候，它对我们来说是非常大的挑战，而且需要恰当的时机和能力的夯实。对卓越而言，能够实现在更多的城市的综合开发，依然是我们非常重要的选择，综合业态的开发能力一定是我们所追求的，只有单一的能力，生存能力会很弱。 有些标签可能会不太一样，比如卓越在华南做城市更新，是不是在其它城市就不做了？其实不是。我们一直在做的是把卓越原来在珠三角，特别是在深圳所形成的标签和它有的基因，能够被稳定有序的在更多的城市运用，我想每个公司都有自己公司的一些特色，城市更新一定是卓越非常重要的一个特色，能够有很好的商业写字楼开发和运营的能力也是很重要的特色。但地产是非常本地化的行业，我们尝试把珠三角的经验用到别的城市，只不过城市更新的速度不像招拍挂。卓越不仅拿快周转土地，还要兼顾长远发展。 观点地产新媒体：在发展过程中，卓越对于组织架构、人才队伍建设的调整思路是什么？ 沙骥：组织架构一定会根据公司业务的变化而不断调整。一个成长公司的架构不会稳定很长时间，这对我们而言是不断调整适应的过程，比如集团架构调整大一些，一线的架构相对简单点。公司不断成长的时候，架构要不断地适应。 对于人才也是这样，我们是一个成长中的企业，外部引入和内部培养并举。从目前来讲，外部引入可能还会略重一些，特别是中高级的人员。 观点地产新媒体：您出任执行总裁一年多，到了一个节点，自己也有没有思考会不会比之前变得更好？ 沙骥：不是好和坏的答案。个人跟公司共成长的过程中，每年看上去都是做同样的事情，但每年遇到的是不一样的环境。这个过程需要你去思考、过滤、行动，外部环境变化了，组织、业务当然可能会变化，所有变化背后都是个人变化、个人成长，因此不能讲好和坏，这是一个共生的状态。 观点地产新媒体：但在这个过程中，一定会有些不变的地方？ 沙骥：当然有，比如稳健。对于企业来讲，保持发展的稳健一定是不变的。保有我们自身的特色是不会变的，希望更有质量地增长，这个也是不会变的。卓越会少关注一些虚无缥渺的数字，而更关注有质量的数字，这些东西都不会变。关注中长期，不为了短期利益去牺牲中长期的利益也是不会变的。（
8月14日，中国奥园集团股份有限公司（以下称“中国奥园”）公布2020年6月30日止六个月的中期业绩公告。公告显示，中国奥园在上半年录得营业额282.4亿元，同比增长19%；同时，实现毛利润人民币82.8亿元，同比增长18%，毛利润率29.3%；核心净利润人民币28.3亿元，同比增长14%，核心净利润率10%；股东应占核心净利润为人民币24.5亿元，同比增长21%，股东应占核心净利润率8.7%。 在上半年突如其来的新冠疫情影响下，中国奥园核心盈利指标仍能取得较快增长；在销售方面，公司前七个月实现物业合同销售共计604.2亿元，完成全年销售额目标46%。随着下半年经营节奏的进一步调整，中国奥园有望实现全年销售目标。 自2016年以来，中国奥园迎来了一轮跨越式增长期。2016-2019年，中国奥园销售额年复合增速高达66%，优于TOP30房企销售额同期43%的复合增速，在2019年销售额破千亿。而在销售规模扩张的带动下，中国奥园的营业收入与利润也实现稳增。 （资料来源：公司公告） 而为了平衡规模和盈利，中国奥园在2017年提出了“三步走”战略，即完善全国布局、聚焦核心城市、深耕重点区域。其中，中国奥园在2020年将继续深耕进入城市，争取每个城市实现50亿元销售贡献。随着上半年亮眼业绩的发布，中国奥园多项核心指标持续向好，从而也印证了公司城市深耕战略正在得到不断夯实。而随着未来城市布局广度和单个城市贡献进一步提高，中国奥园的销售规模也将实现同步增长。 1800亿销售额将于未来两年确认，土储质优量足保障业绩高成长 中国奥园于1996年在广州成立，2007年在港股上市。历经25年发展，公司从珠三角走向全国，2019年销售规模突破千亿，属千亿房企中规模增速最快之一，并且形成以房地产开发为核心主业的多元业务结构。 今年上半年，中国奥园累计实现物业合同销售额约508.7亿元，继续稳居行业TOP30。同期，中国奥园已签约未确认的物业合同销售约1800亿元，随着上述合同销售额将逐步于未来两年确认，中国奥园未来的业绩增长具备了良好的基础。 而丰富优质的土地储备同样是房企高成长性的有力保障，尤其是对中国奥园来说，过去几年的跨越式增长主要来自于公司拿地力度的加大。2014-2019年，中国奥园土地储备年复合增速高达30%；2017-2019年，中国奥园拿地/销售面积比分别达到287%、142%、138%，明显高于行业平均水平。而截至今年上半年，中国奥园新增项目44个，新增可开发建筑面积约695万平方米，新增可售货值约人民币832亿元，累计拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米，权益占比78%，总货值约人民币5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约人民币11602亿元，足以满足公司未来4-5年的正常发展。 （资料来源：公司公告） 值得一提的是，中国奥园鲜明的拿地特色也为公司成功树立了差异化竞争优势。中国奥园通过股权合作、收并购、城市更新、公开市场招拍挂等多种方式拿地，拿地成本持续保持较低水平。 在招拍挂方面，中国奥园今年陆续在广州、漳州、成都、合肥、佛山、扬州、武汉、宁波等一二线城市的公开土地市场获取项目。其中，5月18日，中国奥园以220028万元总价，拿下广州白云区江高镇中心城区政府储备项目住宅二期-1号地块，折合楼面价约19067元/平方米；5月20日，中国奥园又以总价21.89亿元竞得成都天府新区出让一宗超百亩商住用地；7月17日，中国奥园更以底价15.41亿元斩获上海嘉定区安亭镇一宗商住办地块，成交楼面单价11500元/平方米——在深耕粤港澳大湾区的同时，中国奥园持续完善全国化布局。 （上海嘉定区安亭镇商住办地块示意图） 收并购方面，中国奥园4月份宣布收购A股上市平台京汉股份，。2020年7月，中国奥园正式完成收购京汉股份29.99%股份。资料显示，京汉股份具备多年房地产开发管理经验，目前共计持有18个项目，主要位于中国北京、天津、重庆、成都等热点城市。而通过本次收购，中国奥园将开拓资产包拿地的新模式，土地储备资源也将得到进一步丰富。 大湾区城市更新优势明显，“奥园旧改模式”发挥六大优势 近年来，中国奥园积极投身于粤港澳大湾区、环北京区域、中西部城市群、北部湾经济区等地的旧城、旧村、旧厂（三旧）改造再开发中，目前已实现“三旧”改造全覆盖。截至2020年6月30日，中国奥园拥有逾50个不同阶段的项目，预计额外贡献可售资源约6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%，有助增厚大湾区土地储备，为未来增长提供持续动力。 在广州，中国奥园城市更新项目遍布荔湾、黄埔、番禺、南沙、增城等区。其中，参与改造的广州市增城区南坣村，是增城区第一个通过公开招商方式进行更新改造的旧村，自启动签约以来，仅用45个有效工作日突破八成，刷新增城区旧改签约记录。 （增城区南坣村项目现状与改造效果图） 今年以来，中国奥园先后与卓志集团签约开发广州黄埔嘉利码头改造项目，并联合广东合汇、粤港澳大湾区产融投资顺利成为广州市增城区朱村街横塱村旧改项目的合作企业；与花样年签约城市更新战略合作协议，双方在未来将就大湾区城市更新项目展开合作，优势互补、不断加深和拓宽合作领域。此外，中国奥园成功中标东莞清溪镇城市更新项目前期服务商，成功签约深圳龙岗松元头城市更新项目等，持续扩张大湾区的城市更新业务。 经过多年的沉淀，中国奥园在城市更新方面已经形成了一套“奥园旧改模式”，即通过“专业团队+复合产业”，将教育、医疗、养老、体育、商业、文化、产业、科技等复合产业融入到旧改项目中。 相较于同行，“奥园旧改模式”有着包括复合产业优势、本土企业优势、品牌口碑优势、人才优势、资金优势、示范项目优势在内的六大优势。 境内外融资成本创新低，多家机构给予奥园积极展望 在“房住不炒”主基调持续，新冠疫情“黑天鹅”降临的背景下，房企现金流及融资能力备受考验，房地产行业洗牌加速。但在这个过程中，对于房企来说并非是一个“泥沙俱下”的局面，马太效应让基本面扎实、具备良好融资能力的房企脱颖而出，中国奥园就是其中之一。据了解，中国奥园重视开拓多元化融资渠道，贯彻稳健的财务管理，债务结构不断优化。而随着今年融资环境的整体宽松，中国奥园抓住窗口期完完成发现包括公司债、美元债、银团贷款等，融资能力持续提升。 资料显示，今年2月及6月，中国奥园发行1.88亿美元363天4.8%境外债及4.6亿美元2024年到期6.35%境外债，其中1.88亿美元境外债创中资高收益债最低发行成本，4.6亿美元境外债较 2019 年同期限债券息票下滑近1.3个百分点；1月及4月，中国奥园完成两轮共2.8亿美元三年期境外银团贷款，年利率为HIBOR/LIBOR加4.30%，由恒生银行、汇丰银行牵头，共九家境外商业银行参与；2月及8月，中国奥园分别发行25.4亿元五年期5.5%境内公司债及11.8亿元五年期5.65%境内公司债。 同时，上半年中国奥园现金回款率达到90%，总现金约人民币694.4亿元，现金流充沛。 中国奥园突出的融资能力及执行能力也获得资本市场的肯定。2020年4月和5月，中国奥园分别获标普及穆迪重新确认信贷评级及“正面”评级展望，三大国际评级机构一致给予“正面”评级展望，同时公司境内信贷评级获联合信用评为中国最高信用等级“AAA”。 中国奥园的基本面不断得到夯实，公司股价今年以来却表现平淡，累计下跌18.67%，动态市盈率已经跌至5.56倍，为近3年估值低位。中国奥园在资本市场表现平平，一方面是市场短期对房地产板块悲观的情绪宣泄，但另一方面，多项核心指标持续向好有望主导中国奥园的估值重塑，给了投资者长线布局的机遇。 而在今年上半年，中国奥园也多次获管理层增持，体现公司董事会及管理层对公司业务发展有良好的信心。资料显示，中国奥园集团董事会主席郭梓文在4月份增持中国奥园100万股股份，并购买100万美元中国奥园2021年9月到期美元债。6月11日，集团执行董事增持中国奥园35万股股份。 （资料来源：Wind） （资料来源：Wind） 而据Wind显示，今年6月以来包括招银国际、中金公司、兴业证券、建银国际、华创证券等多家海内外知名投行给予中国奥园积极评级，其中中金公司给予公司“跑赢行业”评级，建银国际给予公司“优于大市”评级，华创证券则给出“强烈推荐”评级，而招银国际将中国奥园目标价设置为15.48元，较公司目前股价约有60%的上涨空间。 根据华创证券的预测，中国奥园2020-2022年每股收益将达到2.34元、2.81元和3.31元，按照NAV折价45%给予目标价13港元、相当于20PE5.1倍；同时预计中国奥园将在2021年实现增长提速，2019-2022年销售年化增速达到20%。此外，兴业证券预计中国奥园2020年和2021年营业收入为820亿元和1022亿元，同比增长62.2%和24.8%；核心净利润为63亿元和77亿元，同比增长52.3%和23.0%。 从整体上来看，今年上半年中国奥园的销售已基本恢复至去年同期水平，充裕的已售未结资源及大湾区丰富旧改项目为公司未来业绩提供良好保障。中国奥园多元化拿地能力突出，融资成本持续改善，公司管理层不断增持股份也体现出对于中国奥园未来发展的信心。随着中国奥园全国化布局和城市深耕的不断推进，“后千亿时代”的中国奥园规模增速和业绩成长性都不容小觑。
房慧 8月11日-12日，第四届地新引力峰会于上海宝华万豪酒店举行，地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业领袖齐聚，思考特殊时期的破局之路，探寻地产的第二增长极，全程直击。 就产城开发与传统房地产开发的不同之处，中国联合工程有限公司总建筑师方晔表示有以下几点： 首先，产城开发是以时间换空间。产城开发相对更慢，周期更长，做产城开发就要对城市未来发展要有充分了解； 其次，要善于整合上下游产业链。除了要做好策略、招商、运维，还要做好金融产品机构的衔接、政府产业导入的衔接等； 再次，产城开发需要重点关注企业和人群。传统的房地产开发需要注重的是销售和物业，而产城开发不同，因为它服务的主体是人，所以更需要西思考如何围绕人的生产、生活、社交特性来定制产品； 最后，营造城市区域，懂不懂造城也很重要。做产城开发时，项目的设计方案和政府规划、企业需求要相匹配。 谈及产城开发的趋势，他表示：产城不是每个地方都能做，资源会更集中化，向中心城市导入。所以做产城开发，就要盯住中心城市，盯住城市中主导方向产业的人和企业。
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