8月13日消息，滴滴今日举行青桔单车开放日，发布3款新车型，包括一款单车及两款电单车。其中，单车产品为青羚变速车，两款电单车产品分别为青霄电单车及青帆电踏板车。 青桔介绍，青羚变速车，传动比的调节范围高达177%，噪声低、响应快；青霄电单车，斜抽换电角度使车辆调度维护效率提升一倍；青帆电踏板车将舒适性和安全性做了最大优化，85km的续航能力。 据青桔方面介绍，自2018年1月青桔单车推出至今，青桔已在全国超过150个城市开通服务。 电单车是滴滴今年发力的重点之一。此前，程维在滴滴内部提出0188战略，提出3年内实现全球每天服务1亿单、国内全出行渗透率8%，全球服务用户MAU超8亿。 青桔单车CEO张治东称，在滴滴内部，青桔已经成为“0188“战略规划中重要的一环，未来在自身发展的同时，与网约车、公共交通等业务将形成合力。
8月13日，滴滴旗下青桔单车举办“未见之见-青桔骑行主题巡展”活动，活动上首次公开了其用于城市车辆管理的“青桔智控中心”。该系统依托滴滴出行数据、AI计算平台，构建青桔在城市短途出行需求的预测能力。通过北斗+GPS双模式高精度导航定位，实现“定点还车、入栏结算”，结合青桔的大数据管理平台，实现智能调度运营，优化车辆调派。 在巡展活动上青桔还亮相了三款新车。滴滴方面表示，此次推出的三款新车，运用了青桔最新的专利技术，包括智能中控、高集成度模块化设计、支持90度停放规则等。亮相的新车中，单车产品青羚变速车传动比的调节范围达177%；青霄电单车斜抽换电角度使车辆调度维护效率提升一倍；青帆电踏板车续航能力可达85km。 青桔结合共享单车高频、多场景等复杂因素的考量，在车体材料上也不断研发降低损耗、延长使用时间、降低生命周期成本的产品。 此外，在车辆的管理上，青桔实现了单车的“全链可持续”管理，从车辆设计、生产、运输到报废，实现所有零部件的全生命周期追溯体系。当车辆到达尾部生命周期时，青桔会进行无害化、减量化的资源再生处理，并要求全流程的环保性。 据悉，青桔从2018年1月至今，已在全国超过150个城市开通服务。青桔CEO张治东介绍，在滴滴内部，青桔已经成为“0188”战略规划中重要的一环，未来在自身发展的同时，与网约车、公共交通等业务将形成合力。
“定点还车、入栏结算”。8月13日，青桔单车首次展示了其用于城市车辆管理的“青桔智控中心”。 据介绍，该系统依托滴滴海量出行数据、AI计算平台，构建出了青桔在城市短途出行需求的预测能力。通过北斗+GPS双模式高精度导航定位，结合青桔的大数据管理平台，实现智能调度运营，优化车辆调派。 当天，青桔单车还推出三款自主研发的新车，平台可通过运营管理系统，有效干预车辆的停放秩序。 据介绍，此次推出的三款新车，运用了青桔最新的专利技术，包括智能中控、高集成度模块化设计、支持90度停放规则等。 “青桔始终坚持设计车辆，并对各个零部件研发升级。结合共享单车高频、多场景等复杂因素的考量，青桔在车体材料上也不断研发降低损耗、延长使用时间、降低生命周期成本的产品。”青桔方面介绍。 此外，在车辆的管理上，青桔最早实现了单车的“全链可持续”管理，从车辆设计、生产、运输到报废，实现所有零部件的全生命周期追溯体系。当车辆到达尾部生命周期时，青桔会进行无害化、减量化的资源再生处理，并严苛要求全流程的环保性。 据悉，从2018年1月至今，青桔已在全国超过150个城市开通服务。作为共享出行的后来者，青桔以“后来者居上”的姿态实现多个行业“第一”。 “第一家真正实行全面免押金的共享单车品牌，从根本上杜绝了用户的资金风险；首家搭载北斗高精度定位技术的共享单车品牌，采用了‘智能中控+分体锁’的技术方案，骑行后无需手动关锁，在手机端操作即可完成落锁。车辆的智能中控搭载北斗高精度导航定位芯片，实现无桩入栏结算，为城市的单车管理提供新实践。”青桔CEO张治东介绍道。 今年四月，滴滴CEO程维在解读滴滴未来三年战略目标时曾提出双曲线发展，其中一条曲线就是打造一站式出行平台。这包括了网约车、顺风车等在内的“四轮”业务，以及青桔单车和电单车在内的“两轮”业务。 青桔CEO张治东介绍，在滴滴内部，青桔已经成为“0188“战略规划中重要的一环，未来在自身发展的同时，与网约车、公共交通等业务将形成合力。
总部位于上海的携程集团日前发布报告分析，随着我国进入新冠肺炎疫情防控常态化阶段，叠加暑期出行旺季，我国旅游市场进入复苏通道。由于人们对出行安全性、私密性要求明显提升，以休闲旅游为主的个人短租、租车自驾游等细分市场发展迅速。 基于携程大数据，租车用户最为活跃的城市往往也是热门的目的地或者客源地城市。在租车目的地方面，最热门的城市为三亚、成都、上海、海口、西安、重庆、昆明、广州、大理、深圳；最热的客源地城市则为上海、北京、深圳、成都、广州、重庆、杭州、西安、南京、天津。 越来越多新用户、年轻人尝试租车。今年携程租车用户中，65%为新用户。其中，24岁至40岁的用户占比达51%，24岁以下的用户占比12%。 疫情也导致用户租车行为发生了一些改变。人们的租车决策周期变短，相比2019年，决策时间缩短了23小时。同时，用车时间也有所缩短，2天内订单占比增长7%，这也是因为更多新用户在今年开始体验租车出行。 在租车信息的获取方面，在线旅游平台、社交媒体等影响用户的强度明显增加。与此同时，在用户做租车出游的决策时，最终选择一站式平台的比例明显上升，因为可以给用户提供车辆以外的更多服务，传统专业租车公司的比重有所下降。 在租车阶段，用户对租车过程中的各项保障最为关心，超过90%的用户希望改变传统的租车押金模式。同时，在车况、租车价格、车型等传统关注点外，租车保险赔付披露是否清晰透明、取车门店服务是否可靠、是否有客服提供全程服务、订单能否支持退改等的呼声也很强烈。 据介绍，携程租车已成为各大旅游业务板块中复苏最快的业务线，成交总额已超越去年同期，今年增长率有望达到30%，用户同比增长也将达到40%。携程租车COO江文介绍，目前携程租车已与全国2000多家租车企业建立了合作，产品覆盖700多个城市；携程从用户的痛点与需求出发，联合租车公司正式发布了“无忧租”九大服务标准，“无忧租”首批响应的供应商已经超过了500家，覆盖了200多个城市。 从全行业来看，携程预计，2020年中国汽车租赁市场增长率将达到10%，有望在年底突破1000亿元。
在中国城镇，凡中等收入以上的城镇家庭，一般每个家庭可能拥有两套以上的商品房，有的高收入家庭甚至拥有十多套商品房，这种“囤房”现象普遍存在于中国城市，尤其是大城市，形成了庞大的存量房闲置和浪费。原因何在？有何良方？ 众所周知，在美国，无论农村或城市，一个家庭只有一套住房，而且大多为按揭买房，基本上没有“囤房”现象。在中国农村也是如此，每个农民家庭拥有一套独户独院的小庭园或两层楼，在门前屋后有果树、菜园和水塘，水塘既可游泳、也可养鱼。但每个中国农民家庭只需要一套房子，而且不需要按揭，他们更不会“囤房”。 然而，在中国城镇，则情况大不相同，凡中等收入以上的城镇家庭，一般每个家庭可能拥有两套以上的商品房，有的高收入家庭甚至拥有十多套商品房，这种“囤房”现象普遍存在于中国城市，尤其是大城市，形成了庞大的存量房闲置和浪费。原因何在？有何良方？ 一、中国城市房价地区差异巨大 日前央行发布第二季度中国货币政策执行报告，其中，关于房地产调控的表述继续保留了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。对此，老外不解：住房本来就是用来住的，为什么要炒呢？ 最近一个多月十余地方密集收紧楼市政策。比方，有地方住房公积金政策规定：停止向购买第三套及以上住房者发放公积金贷款。像这样的政策，老外也不理解：一个家庭为什么需要三套住房呢？ 近日易居房地产研究院发布的《2020年7月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，40个城市7月成交量环比、同比双双增长，连续3个月同比正增长。报告指出，7月40城新建商品住宅成交面积环比增长5%，同比增长18%。这是中国有效控制疫情后恢复最快的行业。 根据中国指数研究院2020年7月百城新建住宅均价数据，我们将中国100个主要城市重新划分为一、二、三、四线房价城市： （1）一线房价城市（3个）：深圳、上海、北京，新建住宅均价高于4万元，它们分别为54566元，49369元，42804元/平方米。 （2）二线房价城市（6个）：厦门、杭州、三亚、南京、广州、珠海，新建住宅均价介于2万至4万元/平方米，它们分别为28809元，27276元，24538元，23180元，22399元，21377元/平方米。 （3）三线房价城市（40个）：温州、宁波、苏州、东莞、福州、绍兴、昆山、常熟、天津、海口、南通、大连、台州、青岛、合肥、佛山、无锡、武汉、扬州、南昌、嘉兴、郑州、廊坊、常州、石家庄、成都、金华、济南、昆明、漳州、重庆、张家港、湖州、南宁、汕头、湛江、惠州、西安、江阴、中山，目前新建住宅均价介于1万至2万元/平方米，最高房价为温州19723元/平方米，最低房价为中山10026元/元。 （4）四线房价城市（51个）：具体名单（略），目前新建住宅均价，最高房价为太原9901元/平方米，最低房价为湘潭5426元/平方米。 总体而论，不同城市房价差异，既与该城市经济发达程度有关，也与该城市人口密度有关，比方，东部沿海地区房价整体高于中西部地区；只有个别城市例外，比方，三亚和海口的房价远高于其对应的经济发达程度，这两个城市不仅人口密度大，而且地域面积极其有限，周边为大海，虽然风景优美、空气好，但无法提供更多土地供应，因此，海南岛房价明显偏高。 此外，值得注意的是，只有19个省会城市的房价分别进入了一、二、三线城市，也就是说，另有12个省会城市房价却落入了四线城市。与此相反，许多东部经济发达的地级市进入了二、三线城市，比方，三亚、珠海、温州、宁波、苏州、东莞的房价远高于中部城市武汉。 二、中国房地产大开发及其财富效应 中国房地产大开放始于1998年的城镇“房改”政策。此前中国城市住房只有私房（自建房）和公房（福利房）两类。当时尚无“商品房”这一概念，也没有房地产市场，直至“房改”政策出台。所谓“房改”，就是彻底取消计划经济“福利房”，大力推广商品房，将过去的福利分房转化为货币补贴买房，并通过建立住房公积金制度，鼓励私人按揭买房。这就是中国房地产大开放及房地产市场的最初由来。 1998-2010年，是我国房价的价值回归、快速补涨时期，其间房价几乎是连年大涨。以武汉为例，1998年武汉一环内房价不足2000元/平方米，城区中心最高房价略高于3000元/平方米，十年后的2009年武汉一环内房价已涨至6000至8000元/平方米，城区中心最高房价则超过了15000元/平方米。 但2010年我国房地产市场首次出台“限购”政策，房价开始步入平缓上涨期，在个别时间区段也出现过房价“滞涨”或“暴涨”现象。比方，2014年下半年，武汉房价出现过明显的“滞涨”甚至回落，不过，从2015年初至2016年期间，武汉又出现了一轮短暂的“暴涨”行情，并且形成了武汉房价的暂时“头部”，至今，武汉房价总体平稳。 根据“百城房价指数”报告显示，2010年6月，武汉市新建住宅均价为7187元/平方米，十年后的今天，2020年7月，武汉市新建住宅均价为12705元/平方米。也就是说，近十年武汉房价累计上涨了76.78%。另据安居客二手房信息显示，目前武汉城区中心二手房最高报价为8万元/平方米。 再看看作为全国房价标杆的北京市。1998年北京房价与武汉房价大体相当，约为2000元/平方米，但此后城市之间房价开始拉开差距，其主要原因有两个：一是人口密度，即供求关系；二是收入水平，即支付能力。很显然，北京人口密度远高于武汉，北京收入比武汉高出许多，因此，北京房价跑得快。 根据“百城房价指数”报告显示，2010年6月，北京市新建住宅均价为22729元/平方米，相当于武汉均价的3.16倍；2020年7月，北京市新建住宅均价为42804元/平方米，相当于武汉均价的3.37倍。这十年北京房价累计上涨了88.32%，比武汉多涨11个百分点。再次证明：北京房价跑得高、跑得快。最近在安居客报价最高的北京二手房均价是18.7万元/平方米，位于西单大方胡同“西单上国阙”。 最后，我们再看看“后来居上”、全国房价最高的深圳。2010年6月，深圳新建住宅均价为22190元/平方米，直至2014年底深圳房价均明显低于上海和北京，然而从2015年开始深圳房价出现持续暴涨，2014年12月深圳新建住宅均价为30719元/平方米，2016年10月其房价上涨至55150元/平方米，不到两年暴涨79.5%，接近北京近十年的累计涨幅，这是十分疯狂的罕见现象。不过，从2016年底开始，深圳房价开始“筑顶”并步入平稳期，似乎有下滑趋势。2020年7月深圳新建新建住宅均价为54566元，略低于四年前的峰值。 正是2015-2016年深圳房价的报复性“补涨”，使它一跃超过原先房价排列全国前两位的上海和北京，直至今天，深圳一直是全国房价最高的城市，上海与北京则甘居其后。房价排列全国第四、五、六、七位的城市分别是厦门、杭州、南京、广州，2020年7月，这四个城市的新建住宅均价分别为28809元/平方米，27276元/平方米，23180元/平方米，22399元/平方米，远低于深、上、北。 大城市畸高的房价，不仅加大了市民的居住成本和生活负担，而且也会加大企业用地用房成本，尤其是大量存量房的闲置造成了社会资源的巨大浪费。 三、中国城市家庭“囤房”的深层次原因 中央反复强调：房子是有来住的，不是用来炒的。但许多城镇家庭购买多套房，其目的不是用来住的，而是有来炒的，甚至有的家庭“囤房”多达十多套商品房。 事实上，商品房流动性较差，变现比较困难，而且交易成本昂贵，那么，我们的城镇家庭为什么还要冒险“囤房”，甚至闲置着？ （一）金融机构无能，导致家庭被迫“囤房” 在资产泡沫化、名义收入快速增长的背景下，家庭财富保值增值的意愿会非常强烈。然而，过去的P2P及马路私募存在诸多不规范和欺诈行为，比方，跑路、失联、经营失败、倒闭破产等，而金融机构开发的理财产品或资管产品，大多偏好短资长用的滚动发行，金融产品以“短炒”、“集资”为主要特征，有些甚至存在多层次嵌套的高风险，无法满足家庭理财长期投资、价值投资、理性投资及分散投资的需要，因此，许多家庭要么被迫亲自进入股市搏杀短炒，要么被迫通过买房“囤房”，以此达到家庭财富保值增值的目的。 金融机构的“资产荒”导致家庭“理财慌”。从本质上讲，正是因为金融机构无能、无力开发出让投资者满意的金融产品，因此，家庭“囤房”成为被迫无奈的选择，从家庭理财的角度来看，住房不再是用来住的，而是用来保值增值的。这是金融机构的悲哀，还是家庭理财的尴尬？ （二）房价是货币供给量的“倒影”，房价似乎只涨不跌 1998年房地产大开发初期，全国各大城市的房价基本上是站在同一起跑线上的，所有早期购房者均获得了房价回归与补涨的溢价收益，而且收益相当可观，并给公众带来了巨大的财富效应和示范效应。后来由于大城市人口快速增长，以及家庭囤房不断加剧，一、二线城市的房价似乎只涨不跌，这又吸引了大量中等以上收入的城市家庭加盟买房囤房，或是利用融资杠杆炒房赚差价，在限购的城市，也有不少家庭转而囤积商业门面坐收租金。这样，很容易形成一种恶性循环：房价越涨越买，目前只有“追涨”现象，至今尚未出现房市“杀跌”的情形。 实际上，中国大城市房价的坚挺，除了刚性需求和保值需求外，还有货币投放的因素。2016年及以前，我国广义货币M2增长率大多高于13%，而GDP增速却只有10%左右，但2017年、2018年、2019年连续三年我国广义货币增速首次降至8-9%，而GDP增速也滑落至6%左右。为此，房价下行压力增大，这也是为什么近三年全国各大城市房价趋稳甚至略有下降的主要原因。 不过，今年由于疫情的原因，2020年3-7月，我国广义货币M2连续5个月的增速重回10%以上，这使得原本平稳的房价又有向上反弹的欲望。这证明房价确实是货币的倒影，这也会增大家庭“囤房”的预期与需求。 当然，不可否认，正是因为“囤房”吸纳并沉淀了巨量的家庭财富，这使得市场过剩流动性很容易消失于无形。结果，无心插柳，“囤房”竟成为我国家庭理财的唯一长期投资。这是一个无可奈何的尴尬结果。 （三）“以房养老”可部分替代私人养老金储备 众所周知，美国政府是世界最大的赤字政府，美国人更是崇尚透支消费，他们习惯今天花明天的钱，美国家庭基本上不存款，更不囤房，如果疫情期间几个月不能工作，美国人就会傻眼：无钱还信用卡，无钱支付住房按揭的月供，甚至还要靠吃“低保”（SSI）过日子。这就是美国的社会现实。 然而，赤字的美国、透支消费的美国人，他们却拥有32万亿美元的私人养老金储备，远超社保基金积累，远超美国GDP规模，私人养老金储备占美国家庭金融资产的比重高达35%，这正是美国人透支消费、超前消费的最大底气。 相比之下，我们是一个发展中人口大国，随着人口老龄化加剧，“未富先老”的我们尚未做好私人养老金储备的心理准备和物质准备，但取而代之的是家庭“强制储蓄”，这就是中国家庭的高储蓄率。相比之下，我们的城市家庭“囤房”占家庭金融资产比重也很高，而且家庭“囤房”也有养老替代的功能，但十分遗憾的是，毕竟“囤房”风险太高、交易成本太大，在补充养老保障方面，显然不如私人养老金作用大、效率高。因此，我们希望家庭理财应尽早将“囤房”陋习转变为私人养老金储备，减少社会资源浪费。
8月11日-12日，第四届地新引力峰会于上海宝华万豪酒店举行，地产、资管、物业、租赁、产业、科技、金融、区块链、文旅等行业领袖齐聚，思考特殊时期的破局之路，探寻地产的第二增长极，全程直击。 对于产城与传统的房地产开发的本质区别，中交城市投资（宁波）执行董事兼总经理刘可表示，产城是以构筑可持续发展为目的进行全产业链、全周期的开发，传统的房地产开发是以单个项目，在一定区域、一定周期内，以利润为开发导向的模式，二者的出发点和归属点完全不同。 相比于房地产开发，产城模式本身就是创新，主要包括六大业务板块：策划规划、资源整合、城市营造、城市运营、城市营销、市场运作。策划规划是整个过程最为重要的一步，它决定了整体的开发方向和节奏，在建造过程中，资源整合和城市营造不可或缺，后三者则是对城市价值的实现和提升，这是一个反复递进的过程。 在刘可看来，产城发展的核心目的是构筑一个宜居宜业的城市空间，满足社会的发展诉求。随着国家新型城镇化发展战略的明确，产城业务会逐渐覆盖传统的开发型业务。
改革开放以来，中国人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到2010年后的回流中西部，再到近年的粤浙人口再集聚和回流中西部并存。从城市层面看，近年向粤浙集聚的人口主要在大都市圈，而回流中西部的人口也主要是向大城市集聚。 导读 现代经济，人口不是负担，而是经济社会活力的源泉，是创新创业的基础，人口迁移带来的居住需求是房地产发展的根基。 我们曾提出业内经典分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”（参考专著《房地产周期》《全球房地产》）。长期倡导“城市群”模式，尊重人口迁移聚集的基本规律和趋势。在近年大力呼吁“尽快全面放开生育以应对老龄化少子化挑战”。 改革开放以来，中国人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到2010年后的回流中西部，再到近年的粤浙人口再集聚和回流中西部并存。从城市层面看，近年向粤浙集聚的人口主要在大都市圈，而回流中西部的人口也主要是向大城市集聚。 中国已经进入都市圈城市群时代！ 风险提示：官方非普查年份常住人口统计存在偏差；部分地区数据缺失等。 正文 1中国人口大迁移的新趋势 1.1 省级：粤浙人口再集聚与渝皖川回流并存 改革开放以来，中国的跨省人口迁移经历从“孔雀东南飞”到回流中西部，再到近年粤浙人口再集聚和回流中西部并存三个阶段。从常住人口变化看，2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，粤、浙常住人口年均增加分别为171、69、131万和83、15、65万，而江苏三个时期分别为51、16、18万；皖、桂、川、豫、湘、渝、黔、鄂等中西部省份由2001-2010年的年均负增长转为2011年后的正增长；东北三省由2001-2010年的年均正增长转为2011-2015年的负增长，近4年减幅扩大。 从剔除自然增长因素之后的人口迁移看： 近4年广东、浙江年均人口净流入分别由2011-2015年的14、-7万大幅回升至2016-2019年的76、46万，呈现明显的人口再集聚趋势； 上海、北京因近年严控人口规模，均由人口净流入转变为净流出； 山东近年经济转型落后，年均人口净流出规模较2011-2015年继续扩大； 中部省份除安徽由年均净流出转为净流入外，其余各省均为持续净流出状态； 重庆、四川、陕西近年人口持续回流，其中重庆、四川近4年年均人口净流入规模在10万以上； 东北三省经济持续低迷，人口净流出规模持续扩大，辽宁由2001-2010年年均人口净流入14万下滑至2011-2015年的2.3万，近4年年均净流出5万。 1.2 城市：深圳、广州、杭州、长沙年均净流入超20万 人口持续向少数核心城市集聚；近4年深圳、广州、杭州、长沙4市年均净流入超20万，北京年均净流出超10万。2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，全国337个地级及以上单位中，人口净流入的分别有155（1市数据缺失）、134（10市数据缺失）、120个（14市数据缺失），人口净流入城市数量占比分别为46.1%、41.0%、37.2%；三个时期人口净流出城市数量分别为181、193、203个，占比分别为53.9%、59.0%、62.8%。 具体来看，深、广、杭三城以活跃的新经济产业和较为宽松的人才政策吸引人口大规模流入，三城近4年常住人口年均净流入分别达32、28、27万，较2011-2015年均有大幅增长。长沙、宁波、西安、重庆、成都、郑州近4年常住人口年均净流入规模均在10万以上；这几个城市均为所在都市圈核心城市，近年城市发展较为快速、“抢人”力度较大。 从全域层面看，近4年一、二线城市人口年均增速为1.33%、1.06%，人口持续流入但增速放缓；三、四线城市人口年均增速为0.43%、0.36%，人口持续流出。根据GDP、城镇居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，我们将337个地级及以上单位划分为一、二、三、四线城市。总体来看，2000-2019年一线、二线城市人口占比分别由3.7%、19.3%增至5.3%、22.3%，三、四线城市则由30.9%、43.5%降至30.6%、41.3%。从趋势看，2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，一线城市人口年均增速分别为3.42%、1.49%、1.33%，二线城市分别为1.53%、0.96%、1.06%，均远高于全国人口平均增速的0.57%、0.50%、0.46%。一、二线城市人口保持集聚，但一线城市近年受京沪控人影响，人口流入呈持续放缓趋势；二线城市近4年在杭州、长沙、西安、重庆、成都、武汉等省会城市的引领下，人口年均增速略有回升。上述三个时期，三线城市人口年均增速分别为0.52%、0.37%、0.43%，略低于全国平均增速；四线城市仅分别为0.15%、0.34%、0.36%，明显低于全国平均水平，表明三、四线城市人口仍持续流出。 1.3 都市圈城市群：珠三角、长三角城市群年均净流入超60万 近4年广佛肇、杭州、深莞惠等10个都市圈年均净流入人口规模超10万；人口净流出都市圈增至10个，京沪都市圈人口向周边疏解。2000-2019年，33个都市圈土地面积仅占全国16.2%，其常住人口合计占比由47.8%提升至51.7%、GDP合计占比由63.2%提升至65.7%，人口、经济进一步向都市圈集聚；2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年人口净流出的都市圈分别有5、9、10个，近4年人口流出都市圈主要分布在东北、山东半岛、京津冀等地区。具体看，近4年人口年均净流入超10万的都市圈有10个，其中广佛肇、杭州、深莞惠、上海4个都市圈年均净流入规模超20万，长株潭、宁波、重庆、西安、成都、郑州6个都市圈年均净流入规模在10-20万之间。从都市圈内部看，近4年核心城市、周边城市人口均为净流出的有哈尔滨、长吉、乌鲁木齐都市圈，核心城市人口净流入但都市圈整体净流出的有济南、南昌、石家庄、青岛等7个都市圈，反映这些都市圈的核心城市人口吸引力不足，周边城市人口主要向都市圈外流出。此外，近年京沪大力控人，核心城市人口净流出、周边城市净流入；其中上海都市圈近4年核心城市年均人口净流出0.6万，但周边城市年均净流入规模达25万。 近4年珠三角、长三角城市群年均净流入超60万，山东半岛、中原、哈长、京津冀、海峡西岸5个城市群年均人口净流出超10万。中国“十三五”规划提出建设长三角、珠三角、京津冀、山东半岛等19个城市群。总体上看，人口、经济已高度集中于19个城市群，近年愈发向核心城市群集聚。2000-2019年，全国19个城市群土地面积占全国38.5%，其常住人口占比由82.7%提升至85.5%，GDP合计占比由88.4%提升至90.7%。除2011-2015年、2016-2019年天山北坡城市群数据缺失外，2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年人口净流出的城市群分别有5、8、6个。具体看，全国经济最活跃的长三角、珠三角城市群土地面积仅占全国2.9%，2000-2019年常住人口合计占比由13.9%提升至16.4%，GDP合计占比由26.8%提升至29.4%；近4年珠三角、长三角城市群年均人口净流入分别为69、61万，较2011-2015年的3、15万大幅扩大。在重庆、成都都市圈引领下，西部的成渝城市群由2001-2010年的年均净流出63万变为2011-2015年年均净流入19万，2016-2019年年均净流入扩大至27万。东北、山东、中原等区域近年面临产业结构单一、经济转型缓慢等问题，呈现人口净流出趋势。2011-2015年、2016-2019年，山东半岛、哈长城市群人口净流出规模扩大，京津冀城市群由净流入转为净流出，上述3个及中原、海峡西岸城市群近4年年均净流出人口规模超10万。 2人口迁移对经济社会影响重大 2.1 人口流入地区经济社会发展潜力更大 “人随产业走、人往高处走”，人口迁移既是经济社会发展的结果，也是经济社会发展的关键要素。 第一，人口流入增加年轻劳动力供给，缓解老龄化压力；深圳近5年常住人口净流入达166万，2015年老龄化率仅2.9%。迁移人口主要是年轻人口。从国际来看，美国自建国就是一个以移民为主的国家，根据美国移民统计年鉴数据，1820-2018年总计有8496万人获得合法居留权，其中1991-2018年20-64岁工作年龄移民占比始终维持在70%以上。长期宽松的国际移民体系保证了美国国内人口中国际移民数量与人口总量的持续增长，稳定增长的劳动力为美国经济腾飞提供了人口红利，实现了对英国等欧洲传统资本主义强国的赶超。从国内来看，深圳40年前只是宝安县一个鲜为人知的小渔村，得益于友好的人才政策，深圳吸引大量人口流入成为全国最年轻的城市之一。1980-2019年深圳常住人口增加1310.6万人，其中2015-2019年常住人口年均增量53.2万、户籍人口年均增量32.5万，常住人口累计净流入166万人。2000-2015年深圳65岁及以上人口占比从1.2%升至2.9%，远低于全国、北京、上海的10.5%、10.7%、12.8%。 第二，人口流入增加人才供给，促进创新发展；1982-2015年深圳6岁以上人口大专及以上学历人口比重由4.8%升至21.8%，助力创新创意之都建设。从国际来看，美国开放的国际移民体系吸收了大量优秀外国人才。1930年代移居美国的爱因斯坦、冯诺依曼、冯卡门等科学家，在美国的计算机、航空、核武器等领域发挥了中流砥柱的作用；根据诺贝尔基金会披露，截至2019年美国籍诺贝尔医学奖、物理学奖和化学奖获得者中，有25.8%为国际移民。从国内来看，1979年深圳本地科教资源极少，但通过引进高素质人才和大量办学，高学历人才比例快速提升，从“制造工厂”迈向“硬件硅谷”、“创新之城”，新一代信息技术、生物医药、文化创意产业等战略新兴产业成为支柱。1982-2015年深圳市6岁以上人口大专及以上学历人口比重由0.9%提升至21.8%，远高于全国的13.3%，虽然仍低于北京的42.3%、上海的28.7%，但差距在迅速缩小。 其三，集聚效应增强城市竞争力，助推长三角、珠三角等地成为世界级城市群与现代化产业中心。集聚效应通过三方面增强城市竞争力：1）规模效应：人口集聚降低企业生产与城市公共服务的边际成本；2）专业化分工：流动人口的多样性带来不同领域的比较优势，通过在不同部门的相互协作实现专业化分工；3）学习效应：不同文化背景、受教育程度的人口集聚，促进知识、技能的共享与传播。改革开放早期大规模流动人口向长三角、珠三角等地集聚，形成劳动力供给规模效应，使其在纺织、低端制造业迅速形成较强的竞争优势。近年来长三角、珠三角等地进一步发挥其在各类人才、资本、创新资源集聚等方面的优势，促进先进制造业集群和现代服务业集群融合发展，形成协同集聚的合理空间布局。 其四，人口流入扩大消费需求；2016-2019年人口净流入排名靠前的城市中，深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达19%以上。人口流入增加当地人口规模，扩大消费需求，并且消费增速与人口流入正相关。从社会消费品零售总额来看，2019年中国城市消费总额前十强的城市分别是上海、北京、广州、重庆、成都、武汉、深圳、杭州、南京、苏州，这些城市的人口规模也绝大部分位列全国前15。从消费增速来看，2016-2019年人口净流入排名靠前的城市中，深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达19%以上，长沙更是高达27.4%；而北京受限于控人政策人口净流出，相应地，北京社会消费品零售总额累计增幅仅11.5%。 2.2 人口流出地区老龄化加重，经济社会发展压力明显 人口净流出加重老龄化，加重养老负担，严重拖累财政、制约经济活力；2019年辽宁、吉林、黑龙江财政社会保障和就业支出占比分别为27.5%、16.7%、21.9%，远高于全国的12.3%。尽管老龄化是整体趋势，但是人口流出地区会更严重。人口迁移扩大各地养老保险可持续性的不均衡程度，在充实流入地的养老金账户的同时，也加重了人口流出地的平衡压力。东北户籍人口、常住人口分别在2010、2015年陷入负增长，2011年以来小学生数大幅负增长。2000-2018年东北65岁及以上人口占比由6.6%上升到13.4%，辽宁、吉林、黑龙江分别由7.9%、6.0%、5.6%升至15.0%、12.4%、12.2%，而同期全国从7.0%升至11.9%。2018年辽宁、吉林、黑龙江养老金抚养比（在职人数/退休人数）分别为1.53、1.42、1.27，远低于全国的2.55，意味着全国大概每2.6个在职人员供养1个退休人员，而东北大概每1.5个在职人员供养1个退休人员，负担较重。黑龙江、辽宁、吉林的城镇职工基本养老保险基金分别于2013、2015、2015年开始入不敷出，2016年黑龙江的累计结余转负；从养老金累计结余可支付时间看，2018年广东、北京、云南、四川、浙江等经济发达、人口净流入或老龄化较低的省份居于前列，吉林、辽宁、黑龙江位列全国倒数5名内，分别为5.2、2.8、-3.1个月，远低于全国的14.7个月。东北财政形势严峻，老龄化严重拖累财政。2019年吉林、黑龙江、辽宁财政收入增幅居全国倒数，其中吉林、黑龙江负增长，而同年辽宁、黑龙江、吉林财政社会保障和就业支出占比分别为27.5%、21.9%、16.7%，明显高于全国的12.3%、江苏的11.2%、浙江的10.6%。 2.3人口向大都市圈大城市群集中，房地产市场将更加分化 人口集聚分化促使中国房地产市场不断分化，在少子老龄化背景下，未来房地产市场将更加分化，需求向大都市圈大城市群集中。中国少子老龄化问题日趋严峻，2019年中国总和生育率为1.5左右，并仍存在“全面二孩”的生育堆积效应；按此趋势，中国人口总量将在“十四五”时期陷入负增长，未来越来越多的地区面临人口收缩。从需求端看，20-59岁的主力置业人群2013年见顶，住宅新开工面积2011、2013年达超过14亿平的双峰，未来住房需求将平稳回落。从政策端看，在“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策指引下，房地产市场销售回归居民自住需求。按照历史规律，未来经济基本面好、人口流入的高能级区域的房地产市场更有潜力。到2030年1.7亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。从城市和都市圈来看，2030年中国有望形成10个以上（北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、武汉、成都、南京、东莞等）1000万级城市和12个以上（上海、北京、广佛肇、深莞惠、郑州、成都、杭州、苏锡常、青岛、重庆、武汉、南京等）2000万级大都市圈。
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