在昨天的《夏春：桂山岛填海将如何影响香港房地产市场格局？》文章里，我指出媒体报道的在珠海桂山岛填海，再将土地出租给香港政府建设公屋供50万人居住的计划存在现实的困难：地理位置距离市中心太远，反对者会认为居住在桂山岛相当于“发配边疆”（下图分别为俯瞰桂山岛和岛上建筑）。 有朋友告诉我高速喷气船加上通关的时间需要60分钟，而相应的单程票价可能高达150港元（参考香港上环到珠海九州港的船票225港元，到澳门的船票根据时间不同价格在171-211港元之间），使得这一计划的可实现性变得更小。毕竟香港政府不太可能只把已退休人士安排在桂山岛，从而不必每日从市区往返。 看维基百科列举的桂山岛之前的名称，就会立刻发现香港人不愿意移居的第三个理由。 但既然有至少两家建制派政党提出这样的主张，自然也不会是空穴来风。实际上，我的文章发出去后，就收到可靠消息：桂山岛填海并租借给香港的计划正在进行中，但具体如何发展桂山岛还没有眉目！ 经过一番研究后我意识到，可能是最初透露消息给香港媒体的人错误理解了桂山岛的发展计划，以为主要用来建设公屋。搜寻叶刘淑仪的建议，才明白原来她倡议填海得到的土地亦并非以建屋为主，反而是用作重置基建等。 比如将一些处于优越位置的设施，如赤柱监狱、葵涌货柜码头搬走，腾出市区土地建屋；也可将大学搬到填海区，解决宿位不足和发展问题；香港政府一直希望发展的智慧城市，也可以做到。 “香港的水域就像一个Box（盒子/框架），很多人一直都是Inside the box（在框架内思考），而我们要Think out of the box（跳出框框去思考）！兴建中部水域人工岛，仍然是Inside the box，而在大屿山以西的内地水域填海，正正是Think out of the box的做法。”——叶刘淑仪 香港政治人物中，我一直佩服叶刘淑仪的眼光与才华。在桂山岛重置赤柱监狱的建议的确是神来之笔（但估计赤柱，大潭一带的豪宅业主会有不同看法），我昨天文章提过的移植葵涌货柜码头可行性也颇高。但把大学搬到桂山岛恐怕不太可行，学生和教授估计会齐声反对，但如果要新建大学，这也是折中之选。 换了这个角度再看桂山岛方案，就会有豁然开朗，一举多得的感觉： 1、香港政府之所以坚持“明日大屿”填海计划，而民间则一直要求政府收回新界的“棕地”，原因在于民间认为棕地与周围的环境不匹配，政府纵容占地和地产霸权。但在政府看来，除了棕地业权分散，收购耗时耗力之外，棕地也是整体经济运作所必需，现时的土地规划中并没有足够合适的土地可以用作替代棕地。如果可以通过填海新增土地替换棕地，那么就可以把新界释放出来的土地发展成新的核心商业区。 棕地泛指新界一些因农业活动衰落而改作其他用途的前农地。棕地并非闲置地，常见土地用途包括露天贮物、港口后勤用途（包括货柜车场及货柜场）、物流运作、停车场、车辆维修场、回收场、乡郊工场、建造业机械及物料贮存等。 棕地分布零散，大小不一，形状不规则，多数夹杂村落、寮屋、常耕或休耕农地、鱼塘，亦缺乏支持高密度发展的基建配套如交通、排污等。据估算，新界约有1，300公顷土地可视为棕地。 2、但“明日大屿”的填海计划又受到有产阶层和环保主义者的反对，有产阶层反对可以理解，的确有一部分极端环保主义者对海洋动物的生存环境的关心超过对人的关心，但其余的会找出新的理由，比如香港政府过去在公共工程上费用超标，工时超标的记录，民间的担心也有合理性（尽管政府一直强调填海造地的经济收益远远高于成本）。 3、客观来看，“明日大屿”填海其实有着技术上的难题。按计划，在交椅洲填海需要兴建连接人工岛与香港岛、人工岛与大屿山及新界西的公路和铁路交通接驳系统，一是交通系统的坡度不能太高，二是必须跨越两个水深超过20米的主要航道。第一道是港岛与交椅洲之间的东博寮海峡，第二是大屿山与屯门之间的龙鼓水道。 4、桂山岛以东的大屿海峡被用作珠三角船运，未被发展的以西海域属于浅水区适合用作填海。初步估算，浅水区可以为桂山岛提供额外至少二千公顷土地，相当于两个香港青衣岛的面积，能提供足够空间重置葵涌和青衣货柜码头和青衣油库并改良为更现代化航运港口。新增土地也绝对足够安置所有现存于新界棕地的货柜后勤和物流作业，以及各类潜在危险品存库。兴建相关交通设施连接大屿山和港珠澳大桥的成本也相对便宜。 5、桂花岛填海租借计划可以部分替代“明日大屿”计划，市区重置释放出来的土地可用于大面积修建房屋，这也是昨天的文章《夏春：桂山岛填海将如何影响香港房地产市场格局？》的主要关注点。 6、将大部分棕地的经济活动迁移至桂山岛可以大大优化新界的面貌。政府可以在新界北部建立一个新的核心商业区，除了发展传统的服务业、饮食业、娱乐、住宿、商场之外，还可以兴建会展中心，吸引大湾区跨境厂商来港展出他们的创新产品；兴建其他地标设施用作举办大型经济和文化活动，比如为电竞业提供比赛和训练场地，或用作举办大型国际考试等等。 7、由于政府正在把一些部门搬迁至不同区（例如税务大楼会搬迁至将军澳日出康城），可以考虑把一些政府部门，甚至总部，搬迁到新区，这在国内是非常普遍的做法。由于公务员的平均薪酬是各行各业之最（当然也高出金融业平均值），其他相关服务提供者亦会因为潜在顾客群大幅增加而相继将办公室迁移到北区，与核心商业区的建设计划形成良性循环。 8、成功做到上述两点，不仅可以起到促进新界北部发展，大大缓解目前市中心核心商业区土地供不应求的现象，还可以解决另外一个重大难题，就是目前新界北部居住成本低，但高收入工作机会较少，这样一方面吸引了大量在市中心工作的人前来居住，另一方面他们每天必须花费大量的时间在交通上。事实上，香港有41%的人口居住在（除葵涌，青衣和荃湾之外的）新界。 9、采取上述方式解决新界的问题之后，自然就可以极大程度化解核心市区的交通拥挤堵塞，和工作生活成本高昂的难题。 10、桂山岛对珠海的旅游和海洋产业也有重大效益，填海借给香港发展，不仅要考虑合理的租借费用，也可以考虑多种形式的合作开发，互利共赢的方式。珠海与香港的紧密合作也会带旺港珠澳大桥。 Think out of the box，就会看到一片广阔的发展天地和无限商机。珠海和香港的明天都会更加美好！ 参考资料： 1、新民党倡填大屿西内地水域 叶刘：免受港立法程序约束效率更高；经济通，2018年8月29日； 2、关文珊、伍伟全、曾顺杰：桂山岛填海仍然值得考虑，大公报，2019年3月30日
相关阅读： 周天勇：国内消费需求不足与工业生产过剩的梗阻与失衡 导语：国民经济运行和增长，从系统分析的视角看，是一个经济体各部位相互联系和耦合的变动过程。除了新冠疫情这样突发性的冲击之外，中国经济体深层次流动循环中的梗阻和失衡，是造成国民经济就业岗位不足、农民收入低下、消费需求不振、工业生产过剩、资产价格泡沫、货币发行过多、金融风险升高、增长速度下行等诸问题的深层次原因。笔者认为，讨论解决之道，不能头疼医头、脚痛治脚，应当从系统结点、流动和循环的思维去认识问题，并提出对症化解、疏通循环、统筹协调的对策方案。今天发表之二。 中国经济目前和未来面临的第二个大问题，是国民经济房地产化，对制造业产生了严重的挤出，并且房地产对未来经济增长的推动和支撑能力也趋于越来越弱，并且其发生风险的概率也可能会越来越大。从经济流程和循环看，土地、房屋与一般商品三市场之间，在其征用出让、开发建造、加工制造等生产和市场交易环节，中国在体制和经济运行上有着特定的流程和传导。 1． 土地征收和出让环节上，地方政府分流了大部分农民应当得到的收入，并且对住宅等商品房土地饥饿供应致使房屋价格快速上涨。 从世界许多国家土地交易收入看，政府一般征收交易额20%到40%不等的税收，其余留给土地所有者。中国的城市土地为国有，农村和城郊土地为农民集体所有者。改革开放以来到2019年，城市县城、水利交通、工厂矿山等建设，国有从农村和城郊集体征用转移了2亿亩左右的土地，如果1亩地价格就是100万元，现在就是200万亿元的资产。其中出让的土地规模为7110万亩，地方政府累积收取了出让金503468亿元，即使征收40%的税收，农民集体也应当得到302081亿元。但是，征地补偿农民得到的部分，不到出让金总额的5%。在地方行政寡头垄断的土地市场上，土地价格年均复合增长率17%，全国平均每亩土地出让价从1998年的6.6万元上涨到2019年的193万元。 2． 土地价格上涨传导持续推动住宅价格上涨，房价收入比远高于一般工薪阶层能够接受的6。 联合国人居组织认为，若居民家庭财务不发生破产风险，对工薪阶层居民，其房价收入比一般3到6为宜。2000到2019年，商品住宅价格年复合上涨率8.2%，从每平方米1948元上涨到9282元；由于由房地产商建造销售住宅，集中度目前已经为90%以上，对其几乎没有其他住宅建设和供应渠道与其竞争，为了平衡房价上涨消化不掉的土地价格，商品住宅楼高由20世纪90年代末的4层左右， 2019年房地产商新建商品住宅提高到了36层，否则没有其10%的净利润，使得每年加高1.6层多。20年来，城镇居民房价收入比平均9.26，高于合理房价收入比3.26；农村居民为28.52，高于房价收入比22.52。即使商品住宅价格按照高出城镇居民房价收入6计算，2000到2019年，过高的房价部分，转移了291688亿元居民收入。 3． 如果没有土地和房地产对居民消费能力的挤出，就不会存在目前的工业产能过剩。 由于在土地征用交易体制扭曲较多地分流了农民的收入，在房屋市场上高房价部分较多地转移了城乡居民的收入，2000到2019年按其不同的收入消费率计算，传导到一般商品市场上，累积挤出了476366亿元的消费能力。就2019年看，土地征用和出让市场上，地方政府分流了农村居民收入43510亿元，高房价部分转移了城乡买房居民收入42891亿元，按照各自收入消费率计算，当年挤出的居民消费能力为64851亿元。按照目前阶段消费品与投入品霍夫曼定律1﹕1比例衡量，包括消费支出1元有扩大到2的乘数，如果没有土地和房地产对消费的挤出，完全可以平衡2019年111000亿元的工业产能过剩。 4． 如果只住不炒，房屋已经过剩，土地出让和房地产拉动经济增长的动力会越来越弱。 一是居住功能的城镇住宅存量已经过剩。2019年城镇住宅存量3.65亿套，在建住宅0.63亿套，2019年新开工0.17亿套。如果住宅一套3人居住，可供10.95亿人居住；2020年即使一个楼盘也不建了，在建和2019年新开工的全部建成，将有4.45亿套城镇住宅，可供13.35亿人居住。 二是住宅拥有不均，如只住不炒，则资产投资性住宅已经占到住宅总量的52.33%。6亿城镇户籍居民中，13%的7800万无房人口租房住；66%城镇居民3.96亿人口住一套房，计1.32亿套；假定农村居民已经买了2500万套房（可住7500万人），则21%的1.26亿城镇居民拥有多套房，计2.08亿套，平均每户4.95套。 本部分小结：土地低补偿征收机制分流了太多的农村居民收入，地方行政垄断的土地市场使土地价格高速上涨；高地价传导到渠道单一的房地产开发建设供应渠道中，使房价快速上涨，过多地转移了城镇等居民收入；传导到一般消费品市场上，由于挤出了居民的消费能力，消费需求持续不足，造成制造业向外转移、利润微薄、产能过剩和增长下行。 传统房地产推动经济增长的动力也趋于逐步熄火，继续依赖的结果是不动产价格、房地产债务和货币等可能暴发风险。 财政土地出让行政垄断化，房屋建设单一渠道，造成房地产业与制造业间的极度失衡。不进行改革调整，抑制经济深度下行，根本就无解。 治本的思路和对策：彻底改革地方行政垄断的土地征收出让体制，改革房屋只有房地产商开发建设供应单一渠道。笔者认为，除此之外，别无他途。
无论哪一种方案，香港政府都有必要效仿美联储，对未来房价走势和已经采取的多重“辣招”（即针对非永久居民购房征收15%买家印花税，针对购买第二套住房的征收15%的双倍印花税，以及针对三年内卖出按购入年份征收不同税率的额外印花税）进行“前瞻指引”，制定明确的“加辣”、“减辣”和“撤辣”的计划，以引导购房者的合理预期，避免在不恰当的时机调整“辣招”带来的民意压力。 核心观点速读： 1、在珠海桂山岛填海建屋，可以避开香港缓慢繁琐的觅地、填海、建屋程序；有望在7年内为50万香港人提供住房，并可能改变“明日大屿”计划的建造规模； 2、单独的桂山岛方案，将部分影响大屿山的房地产市场，但不至于对香港房地产市场带来明显冲击；假如桂山岛方案整合葵涌的货柜码头，则影响会扩大到香港九龙和新界西部的房地产市场。 3、无论桂山岛方案，还是回归香港政府的填海建屋计划，或者思维突破下的新方案，都需细心谨慎规划，特别要避免在下一轮经济和金融危机发生时，对房地产市场产生叠加影响。 周日父亲节，我们一家人到好友在香港离岛大屿山的家中相聚，然后一起到附近的长沙泳滩（全长三公里，水清沙细，是香港最长的泳滩）畅游。我们本来原计划上一个周日家庭聚会的，但因为台风警报而推迟了一周，实际上当天台风并没有直接吹袭香港。 女儿勇气不小，除了海泳，还玩起了皮划艇。倒是平时喜欢玩水的儿子，这次居然连脚都懒得触碰海水，只以挖沙为乐。 周一傍晚下班前，突然看到香港媒体引述建制派消息报道，中央正在研究以创新手法助港解决困扰已久的住屋问题，在大屿山以南、珠海市的桂山岛填海，然后租借给香港建造房屋，包括兴建大量公屋以供50万人居住。参考“横琴模式”，在当地实施香港法律并由香港特区管辖，并筹划发展。 “横琴模式”就是中央授权澳门特区，对横琴口岸澳方口岸区及相关延伸区，依照澳门特区法律实施管辖，直至2049年。 这个消息，和5月21日人大常委会将制定“港区国安法”的消息一样，既让人意外，又不那么意外。 港区人大代表，香港工会联合会（简称“工联会”，建制派第二大政党）荣誉会长郑耀堂曾经在2018年和2020年两次建议，在中央政府支持下，香港向惠州、珠海、中山等城市租地，兴建港式新市镇，并效仿横琴模式，让香港拥有其行政管理权或高度自治权，全面实行香港法律、税制等，成为香港的第19个区。 我在《浅析港区国安法对香港经济和金融中心的影响》演讲中也提到，港区国安法的推出本身就非常有利于香港经济的长远稳定发展，中央也一定会同步推出促进香港经济繁荣，解决深层次矛盾的新政策。实际上，中央负责港澳事务的官员已经在5月底表示将在国安法通过后，帮助香港处理困扰多年的土地房屋问题。 但桂山岛方案还是比我预计的要快很多，而且我想桂山岛是一个让大多数人都没听说过的地名。桂山岛位于珠海水域，现时面积为10平方公里。距离大屿山以南约3海里，估计约30分钟至45分钟高速船程，即可到达香港中环及尖沙咀核心商业区。 从地图上看，我们昨天在沙滩上拍摄的各种照片都无法直接覆盖到桂山岛，我儿子照片头部背景的海岛应该位于香港水域边界以内，他们的面积小于桂山岛。 为什么是桂山岛？ 不过，在香港水域边界内的南丫岛面积13.85平方公里，目前岛上居住约6000人，高速船距离中环约25分钟，应该是修建房屋更适合的选择。 不过，这个计划目前看来还没有任何进展。香港小政府模式下，政府工程的规划和实际建成之间往往有着20-30年的间隔。以广深港高铁香港段为例，长度26公里，2005年具体规划后，计划2015年建成，实际建成通车日是2018年9月23日。 在香港，这已经算是完工速度较快的工程。比这慢得多的政府工程比比皆是，例如西九龙文化区建设，启德机场发展计划，都有10多年都看不到明显进展的记录。 即使是私营地产发展商主导的建设，也不乏速度缓慢的例子。下图白色的建筑是尖沙咀的地标住宅“名铸”，2009年发售，由新世界发展和市区重建局合作开发，在老百姓看来，这样的建筑从开工到完工也就2年左右的时间。 看到建筑师的访谈，我才知道名铸由规划到落成一共用了20年，背后涉及屏风楼议题，绿化程序，休憩空间，古树去向，建筑师修改设计方案70次。事实上，他们负责的建筑工程几乎都要10多年完成，在外人看来，建筑师的工作成就非凡，他们自己就感受不到乐趣。 数据上，香港土地面积为1106.34平方公里，当中已发展的土地仅占四分一，约276.6平方公里；郊野公园和自然保护区则占4成，而用作住宅用途的土地则只占整体土地7%。值得一提的是，香港土地面积有6%来自于填海造地。 虽然只需要从郊野公园和自然保护区划出2.3%的土地，就可以获得和桂山岛一样10平方公里的土地，但这件事情就是一件不可能完成的任务。香港土地和房屋问题是一本天书，大家能够想到的地产商和有产者利益，环保主义者的诉求，但未必能够想到即使有了地，建房子，建交通配套的时间也要10-20年。 政府在《香港2030+》报告指出，香港长远需要增加约4，800公顷的土地供应，而现在的发展计划只能提供约3，600公顷土地，仍差约1，200公顷。 2018年政府提出的“明日大屿”发展建设计划，建议在香港岛和大屿山中间的水域建造多个人工岛，总面积约1，700公顷，耗资约5000亿港元（后更新估计为6240亿），在未来20年可以为70-110万人提供住所。 计划提出后立刻引起全港大辩论，客观评估，反对声音更大。其中占主导的意见是香港并不缺乏土地，只是没有好好利用，与其打海洋的主意，不如挖掘现有土地资源。下图就有三个建议。 至于“明日大屿”的进展，政府今年如果能够从立法会获得前期总共7.8亿港元的研究经费，并且分别在未来30个月和42个月完成两项研究，就算取得重大突破。剩下的难度就不用再以任何文字去形容了。 看明白这些，就知道桂山岛之所以成为候选目标，源于其面积大小合适，是距离香港最近的岛，又恰好在香港水域边界之外，可以避开香港社会各种力量的反对声音。 实际上，相比工联会目标地点模糊的建议，新民党主席叶刘淑仪在2018年就倡议港府应向中央政府申请在内地水域填海，并认为于大屿山以南、珠海市桂山岛填海最为合适。该党指，若以桂山岛作为填海工程基础，估计可为香港在5年内增加约2，000公顷土地供应，供50万人居住。叶刘建议应在当地实行普通法，并可整合葵涌货柜码头用地，释放空间用作建屋。 不仅如此，今年两会期间，不少港区人大代表和政协委员向中央提出了包括房屋土地方面的挺港建议。其中，建制派第一大党民主建港协进联盟（简称“民建联”）也建议在珠海市桂山岛填海建造香港城，并将相关土地一并租予香港，租期可考虑较长的时段例如50年，并加入续期机制。 该党认为岛上未发展的以西海域，属浅水区，适合用作填海。根据初步估算，浅水区可提供额外至少1，000公顷土地，足以进行具规模的规划及发展，若将两成土地用于住宅用途，将可提供16万至20万个单位，甚至可能解决50-80万人口的居住，可望大大纾缓本港房屋问题。 昨晚传出中央研究桂山岛方案，如果中央下定决心，我估计正式宣布的时间会在下任特首2022年上任之际宣布，考虑到国内无与伦比的建设速度，桂山岛计划可能在2027年之前就能完成建设目标。独家报道的媒体“香港01”上的读者评价非常正面，但我今日看到YouTube一则相关新闻下面则是反对声音为主。 桂山岛方案的利弊 桂山岛方案的有利之处很明显，就是可以在较快的时间解决香港50-80万人的居住问题，甚至可以较大程度替代“明日大屿”计划。 现在香港轮候公屋的人口约25-26万，申请居屋的人口约32万，预计到2043年前这部分人口数量都会保持稳定，之后开始减少。 香港2023至2058年人口預測（单位：百万） 桂山岛方案的不利之处也很明显，第一，桂山岛距离市区中环和尖沙咀等核心商业区较远，高速喷气船需要30-45分钟的时间（这比从桂山岛坐高速船到大屿山东涌地铁站，再前往核心商业区需要的时间更短），再转往非核心地区的工作地点可能还需要20-30分钟时间，可以说很不方便，实际上在核心商业区工作的人往往居住在30分钟路程之内。 从桂山岛建设一条连接大屿山东涌地铁站的海底地铁隧道，工程将会相当耗时，成本巨大，相对于高速船的优势不大，更可能的是建设连接大屿山和桂山岛的大桥，提供巴士服务（目前香港离岛住宅区均限制私家车出入）。 而明日大屿方案虽然建成时间稍长，但人工岛到核心商业区的时间会缩短三分之二。 第二，桂山岛计划会对临近的大屿山房地产市场（东涌，愉景湾等地）造成明显的冲击。原本东涌和愉景湾房地产市场就高度依赖在机场和迪士尼乐园工作的人口，今年因为疫情就遭受了程度超过其他各区的冲击。不过，单独的桂山岛计划应该不至于对香港其他地区产生明显冲击。 如果桂山岛计划还整合货柜生意，以替代葵涌货柜码头，释放出土地建屋，则会额外对九龙和新界西部（从马湾，青衣，到荃湾，再上到新界元朗，下到西九龙）的房地产市场产生冲击，并且会辐射到九龙和新界东部以及香港岛。 当然，这些利弊比较需要更加详细的数字分析。如果采取桂山岛方案，自然也会设法降低其弊端。 有了比较，反而可以体现出在市区内挖掘原有土地资源的重要性。实际上，《香港2030+》分析的1200公顷土地短缺，并非不能够在市区内弥补。例如，有地铁爱好者建议从南港岛线的海逸半岛站延伸修建地铁到南丫岛，就可以扩大南丫岛的发展计划，足够50万人居住。 在我看来，南丫岛方案明显好于桂山岛填海建屋，也可能好于“明日大屿”计划。我相信过去反对港府建屋计划的人，看到桂山岛方案，也会重新考虑利弊。 未来香港房地产市场的格局 无论哪种方案，远水不解近渴。香港房地产市场仍然可能保持今年四月底开始的反弹趋势，中原地产领先指数已经抹去疫情造成的冲击，回到了2019年11月底的水平。在全球零利率仍将长期持续的环境下，香港房地产继续上涨的概率更大，尽管上涨的速度可能会变慢。 尽管一些指标显示香港房地产的价格远远超过普通人的负担水平，以房价收入比比衡量的“泡沫”程度全球第一，但换成另外一些指标，例如房租收益率，香港可能比国内一线城市的“泡沫”程度还要低一些。 类似的，美股以传统的市盈率，市净率指标衡量处于历史的估值高点，高于绝大部分国家，但换成以国债收益率，或者货币增速来折算估值，那么美股也并没有超越历史的高位。 无论哪一种方案，都需要考虑如果遇到下一次经济和金融危机爆发时，如何降低填海建屋计划对房地产市场叠加的冲击，避免重蹈前特首董建华执政时期“八万五建屋计划”叠加“东亚金融危机”的覆辙。 假如当时采取暂停“八万五”，并在危机过后重启建设，今天香港的房屋问题恐怕大不相同。而当年实际采取的是彻底放弃“八万五”，续任特首曾荫权在危机过后的五年里仍然停止土地供应，造成今天难以挽回的施政失误。 无论哪一种方案，香港政府都有必要效仿美联储，对未来房价走势和已经采取的多重“辣招”（即针对非永久居民购房征收15%买家印花税，针对购买第二套住房的征收15%的双倍印花税，以及针对三年内卖出按购入年份征收不同税率的额外印花税）进行“前瞻指引”，制定明确的“加辣”、“减辣”和“撤辣”的计划，以引导购房者的合理预期，避免在不恰当的时机调整“辣招”带来的民意压力。 无论哪一种方案，都应该留意香港最深层的矛盾并非住房问题。我在香港生活12年，耳闻目睹就是香港住房问题引发的矛盾虽然严重，但从来都不是最尖锐，最主要，最激发民间不满的矛盾（以后有机会再对此详细说明）。国内对此长期存在误判，好在近期已经调整认识。希望中央在协助香港解决住房难题的过程中，把握节奏，降低冲击。
原标题：土地出让面积同比下降，成交金额同比上涨—— 一线城市土地市场“热起来了” 最近，一线城市土地市场的表现颇受关注。数据显示，今年上半年北京市土地出让计划已经完成，共成交地块31宗。其中，成交建设用地面积同比下降20%，成交金额为1133亿元，同比上涨30%。 分析人士称，北京成交建设用地面积和金额的一跌一涨，反映出北京今年土地出让溢价率有所提升，其原因是北京今年土地供地减少了限房价、竞地价的“限竞房”用地，同时推出了个别位置优良的地块。 北京的情况并非孤例。中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报》显示，今年一季度，全国40个大中城市中，有14个城市出让金同比增加。一线城市表现抢眼，北上广深4个一线城市的出让金涨幅均在前10位。其中，上海一季度土地出让收入686.84亿元，位居首位。 土地市场变热与新冠肺炎疫情防控进入常态化后全国房地产市场有所回暖相关。6月15日，国家统计局发布的5月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，今年1月份至5月份，全国房地产开发投资45920亿元，同比下降0.3%，降幅比1月份至4月份收窄3个百分点。1月份至5月份，商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%，降幅比1月份至4月份收窄7个百分点；商品房销售额46269亿元，下降10.6%，降幅比1月份至4月份收窄8个百分点。由此可见，房地产市场景气程度正逐步回升。 虽然疫情对房地产企业的资金链有一定影响，对企业的经营形成了一定冲击，但随着流动性增加、房地产企业融资环境向好，一些土地储备不丰富的房地产企业选择加快拿地进程。不过，考虑到风险和不确定性，特殊情况下企业的拿地策略更为谨慎，更倾向于一二线城市的优质地块。 分析人士称，我国房地产调控政策的方向并未改变，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时强调“因城施策”。这可能导致各大城市之间地价分化将成为常态。 需要注意的是，因北京出现疫情反弹，短期内土地市场走向也有待进一步观察。6月15日，北京市住建委下发通知，要求加强北京房屋租赁中介机构疫情防控，位于疫情中、高风险区域的门店暂停各类聚集活动，通过弹性工作方式降低人员密度。土地市场热度短期能否持续，主要取决于疫情防控是否有力。
6月21日，海南省政府网官方微信发布消息称，《海口市人民政府办公室关于规范自然资源和规划管理的意见》（下称《意见》）将于7月份开始实施，有效期五年。《意见》明确，严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应，严禁以项目招拍挂、协议出让代替土地招拍挂实施土地供应。 《意见》要求切实保护耕地，严守耕地保护红线。严格建设活动占用耕地。对开发边界范围内新增生态绿化用地、占地面积不超过100平方米的零星公共服务设施用地、路面宽度不超过8米的农村道路(含乡村旅游道路)用地等，采取“只征不转”“不征不转”方式利用土地。依法开展节地评价，总结推广节地技术及模式，促进土地复合利用、立体利用、综合利用。 《意见》要求规范土地出让行为。严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应，严禁以项目招拍挂、协议出让代替土地招拍挂实施土地供应。对混合用地，应明确各类用途比例，按主导用途对应的用地性质确定供地方式，实行整体供应。严禁违规设置竞买条件。商品住宅用地和一般商业服务业用地原则上不得设定竞买资格要求。在不影响公平、公正竞争，不排除多个市场竞争主体的情况下，工业用地、仓储用地、营利性公共管理和公共服务用地、城市重大标志性建筑及重点产业项目用地或产业集聚区用地，可设定产业类型、行业排名等竞买资格要求。 《意见》要求强化土地供后监管，健全违法用地查处机制。健全土地供后监管常态化机制，明确巡查责任到人，实现巡查全市覆盖不留死角。建立涵盖各相关部门的土地执法共同责任制，实行“市-区-镇（街）-村”四级巡查防控，强化属地监管主体责任。畅通社会举报渠道，建立重大典型案件区级“公开调查、公开处理、公开追究、公开曝光”机制和市级挂牌督办制度，坚决依法处罚到位。 “此类规定更大的侧重点在于规范住宅用地的供应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从这几年海南经济发展情况看，产业用地供应力度在逐步加大，但是往往也存在一些“打擦边球”的做法，在供应相关产业用地的时候，为了吸引企业拿地或投资，会给予商品住宅用地供应和开发的优惠，这样反而扭曲了此类产业用地的发展。所以割断此类联系，也是为了促进用地供应的规范，同时也防范各类企业拿到产业用地后，违规开发房地产项目。 上海中原地产市场分析师卢文曦表示，该政策的出台表明当地政府对土地出让仍将延续严格管控的思路，这也与此前海南省高层关于“海南不是房地产加工厂”的定调相一致，目的就是要严防房地产炒作，而严防房地产炒作先从控土地出让开始。
近期多组数据显示，土地市场受疫情影响正逐渐减弱，多个城市集中卖地，土地市场有所回温，地价见底回升，溢价率稳步上升。 中原地产首席分析师张大伟认为，房企拿地积极性逐渐提高，多地出现较高溢价率地块成交，使得土地市场热度持续提升。中原地产研究中心统计数据显示，截至6月8日，该机构监测的50个城市土地总成交金额1.8万亿元。从城市来看，深圳、广州、北京等城市地价皆有走高趋势。 “疫情的影响逐渐减弱，多个城市集中卖地，土地市场成交额持续上升。”张大伟向上证报记者表示，目前已经有北京、上海、杭州3个城市卖地金额超千亿元，卖地金额超过200亿元的城市数量达到31个，50个城市的土地成交额超百亿元。 多家机构也关注到土地市场的供需两旺现状。天风证券(行情601162,诊股)地产团队陈天诚观察到，年初至今，百城土地供应同比增速6.07%，成交同比增速-1.07%，基本实现与去年同期持平。其中，一、二、三线城市累计供应的土地量同比增速分别为60.97%、1.98%、4.09%，累计成交量同比增速分别为16.58%、-6.87%、1.95%。 “可以看到一线城市的土地供应大幅提升（或主要由于去年供应较少），伴随的成交也明显增加，土地市场呈现出持续火热的状况。”陈天诚说。 “疫情对房企的资金链影响虽然较大，但随着融资难度降低，部分企业拿地积极性再次提高。”张大伟认为，房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模，特别是一些近年拿地很少的房企，也开始积极拿地。 方正证券(行情601901,诊股)分析师夏亦丰认为，近期房企融资环境相对宽松，融资成本保持低位。5月国内债券发行额同比增长24.2%，平均利率为4.29%。据分析，今年房企的核心竞争力将会落在销售回款、融资量和成本、推货速度三点之上。 房企积极投资拿地的另一个主因是楼盘销售超预期。克尔瑞公布的数据显示，目前百强房企销售已恢复至去年同期九成以上的销售规模。个别房企1至5月累计销售规模已转正，如中国恒大、世茂房地产、招商蛇口(行情001979,诊股)、金地集团(行情600383,诊股)、中国金茂、绿城中国、荣盛发展(行情002146,诊股)等。 由此，华创地产首席分析师袁豪综合分析认为，房地产市场的土地、销售和融资三大基本面改善，助力行业利润率阶段性见底，部分优质房企或将见底回升，由此A股地产板块也有望扭转“市场偏见”，凸显价值。
文/意见领袖专栏作家滕泰 张海冰 改革开放以来，土地要素的市场化是中国经济的快速增长的重要推动力。在快速工业化和快速城镇化进程中，大量农业用地转为非农用地，每一单位土地在转为非农用地以后，其对GDP的贡献提高10倍以上，上述土地红利是过去三十年经济增长的重要源泉。但是近年来，由于土地要素供给约束严重，土地供给成本快速上涨，土地红利迅速下降，因此去年以来，关于土地要素的一系列改革举措相继出台，4月9日，中共中央、国务院出台了《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，其中较受关注的也是土地要素的市场化改革的相关内容。 一、土地供给约束的主要表现形式 1990年代以来，城市土地市场逐步建立，但在土地公有的基本制度框架下，中国土地要素的市场化进程一直相对比较谨慎，在土地要素流转制度中也留下了较多的计划经济的“沙砾”——供给约束，例如土地所有权不明确、土地使用限制以及土地转让权限制等等。 具体而言，现阶段中国土地要素供给紧张的根本原因在于以下几个方面：一是土地供给被人为限制在很窄的领域，在新的《土地管理法》实施之前，只有国有土地使用权能够入市交易，大量农村土地无法进入市场交易；二是农村土地的权利界定非常不明确；三是国有土地的供给受到严格的规划、计划限制，同时还受到繁琐的审批机制约束；四是土地使用权二级市场非常不发达，大量土地使用权被沉淀在低效产业和领域，无法通过交易实现流转和优化配置。因此，土地要素市场化的问题，本质是通过对法律、政策的修改，放松对土地要素的供给约束，释放更多的土地要素红利。 去年以来，在土地要素市场化领域，一些新的法律和政策举措正在出台，中国土地要素市场化的进程已经出现再度启动的迹象，相关政策主要涵盖了以下几个方面： 第一，扩大土地要素进入市场的范围。例如，2020年1月1日，修订后的《土地管理法》付诸实施，规定农村集体经营性建设土地可以入市，改变了原先建设用地只能用国有土地的格局；同时，“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地”也已经进入法律规定。 第二，加快农村土地确权的进度。历经五年之久的农村集体土地确权颁证工作于2018年底全面结束；宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作也在加快，自然资源部提出2020年底基本完成这两项工作。 第三，放松土地审批的权限。例如，2020年3月12号，国务院颁布了《关于授权和委托用地审批权的决定》，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权省一级地方政府批准，同时试点将永久的基本农田转化为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省级政府批准。北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆作为首批的试点省市。4月9日发布的《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中也提出，“城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责”。 第四，加快土地使用权二级市场建设步伐。2019年7月6日，国务院办公厅发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，提出建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场。 近日印发的《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》更是提出，要“构建更加完善的要素市场化配置体制机制”，“健全主要由市场决定价格的机制，最大限度减少政府对价格形成的不当干预”。以上这些措施与我们新供给主义经济学多年来呼吁的放松土地要素供给约束，降低供给成本，提高供给效率等学术主张也是一致的。 二、放松土地供给约束，长期难题仍待破解 近来政府已经出台了一系列的政策，推进土地要素配制市场化的程度，放松土地供给约束，这是值得肯定的进展，但是从实际执行来看，还有一些问题值得引起重视： 首先是打通现有政策落实的梗阻点，确保“好经要念好，好事要办成”。例如，在2013—2018年的土地确权过程中，由于部分地方政府选择不改变既形成的土地承包权，所以未公开宣布土地承包权的确认情况，而是低调地选择与拥有土地承包权的农民确认土地承包情况，在有关登记系统中予以确认，而忽视了大量不合理失去土地承包权的农民的利益。如果在这样的承包权确权基础上，开展土地流转，难免会引发更深层次的利益冲突。 又比如，尽管新修订的《土地管理法》已经将农村集体经营性建设土地入市写入法律，但是在现实中还面临着利益机制尚未理顺，地方政府对此积极性不高的困局。最近黄奇帆先生就此曾做了深入的分析：按照原来的办法，低进高出征收集体用地，对地方政府发展是一个既增财又省事的方案。如果农村集体建设性用地跟城市的建设性用地是同地同价同分配，对城市政府来说就少了一块本来可以用于城市基础设施建设的利益，所以在这件事上，地方政府往往积极性不高。应当加快调研，尽快理顺各方的利益诉求，推动农村集体经营性建设土地加快入市步伐。 另外，农村集体经营性建设土地入市实际上还要受到规划、登记等环节的制约：入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途；必须要经过依法登记；在每年的土地利用年度计划中要作出安排。在新冠肺炎疫情对经济产生严重冲击的情况下，应当呼吁适度放松土地供给在和规划、计划上的约束，增加土地投放，降低土地供给成本，提升经济的活力和增长潜力。 其次，要继续加大土地要素领域的硬骨头、老大难问题的研究和解决力度，例如，在深圳等城市存在很多“城中村”，即当地农民利用宅基地、集体建设用地修建的小产权房。在改革开放的早期，城中村解决了大量进城务工人员的住房问题，发挥过一定的正面作用，但是到了今天，城中村已成为城市升级的重要障碍，城中村和小产权房导致土地价格上涨所带来的巨额利润在政府、农村集体和个人之间的复杂博弈中被瓜分，留下了大量无法拆除的“肿瘤”。 城中村改造，是土地市场化领域的老大难问题，但如果解决好了，可以在很大程度上缓解一线城市住宅供给不足、房价高企的问题。对此各方面都进行了大量的研究，但至今尚未有地方政府推出实质性的政策来解决。已经有学者提出，借鉴国际上的“增值溢价捕获”（land value capture）的理论和实践，来实现土地和房地产开发过程中的公私协作（public private partnership），是解决城中村问题的有效路径，这实际上与我们提出的“采取改革措施，增强市场在土地供给中的作用，建立政府、开发商和农民之间的协调机制，如鼓励原土地使用者以股东身份参与土地开发，引入社会资本分担开发成本，避免政府主导导致的一级土地市场垄断，可以增加土地供给，降低土地成本”的思路不谋而合。 宅基地的流转也是土地要素领域的硬骨头之一，尽管2018年就提出“我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，但目前宅基地使用权的流转还停留在只能在本村流转的阶段，几乎是原地踏步，导致大量已经离开农村的农民手中的宅基地无法转化为在城市购房的现金收入。尽管相关部门曾明确“城里人到农村买宅基地这个口子不能开”，但宅基地流转也并非只有简单买卖一种方式，已经有地区在试点通过股权化的方式将宅基地转换为现金流，这样的试点应当鼓励。 第三，要重视一些创新政策的实际效果。例如有企业家反映，在某些土地供给压力很大的城市，对提供给企业的用地提出严苛的业绩要求，达不到就要收回土地，限期迁出，被称为“亩产论英雄”。有些产业园区对入园企业生命周期内的绩效评估重重加码、层层加码，不仅有“法则”还有严苛的“罚则”。提升土地绩效无可厚非，考核评估也是政府管理的有力手段，但是更应该考虑到目前因为疫情和全球经济下行的困境，以及大多企业的实际困难，及时调整前经济乐观时的旧指标，让考核变得更合理、更包容、更谨慎。同时，科技产业园若过短的产业培育期（比如2年）、过高的考核指标，都是不切实际、不健康的。 我们认为这位企业家的观点值得重视，在土地集约化利用的高压下，过于考核用地企业的收入、利润和税收贡献，将促使企业行为短期化，对于培育产业的长期竞争力实际上是有害的，这种做法本质上仍然是在加重而不是放松土地的供给约束。 三、释放土地要素红利，提升经济增长动力 有人指出，“中国经济发展并不缺土地，缺的是城镇建设用地指标”，这句话值得我们深思。长期以来，中国实施了最严格的耕地保护政策、最严格的城镇建设用地规划政策，这对于保证中国长期发展的资源底气无疑是非常正确的。但是我们也要看到，土地作为一项基本的生产要素，在财富创造中扮演着无可替代的重要作用，如果这项的供给要素长期处于收紧、偏紧甚至过紧的状态，对于经济增长的长期动力培育是不利的。 从新供给经济学放松供给约束的原理可以看出，解除土地的供给约束，有助于提升经济体的产出。当土地供给数量不受约束时，企业对土地的需求为Q*，对应的产出为Y*；当土地供给受到约束时，土地供给低于企业的最优需求，能够得到的土地上数量为Q1，则产量也只能达到Y1；如果采取改革措施，解除土地要素的供给约束，土地的供给会从Q1增加到Q*，那么产出将从Y1增加到Y*（图1）。 图1放松土地供给约束，将提升产量 根据新供给经济增长模型，经济增长需要土地、劳动和资金作为要素，技术进步作为驱动力，适宜的制度则是经济增长的条件。如果没有适当的制度，要素和技术的供给处于被抑制的状态，经济增长就缺乏长期的动力。 有研究机构做过这样的比较：全中国所有的城镇建设用地加起来，只有5.6万平方公里，占国土面积的0.58%。而美国2.4亿城镇人口居住的地区则占了其国土面积的3%。全世界的城市占地球陆地面积的比例是2.7%。这几个数据的比较相对粗略，但是也能在一定程度上说明问题，如果我们长期将土地供给约束在远远低于发达国家甚至全球平均数的水平上，无论我们怎样精巧地设计政策，供给的紧缺和成本的上涨都是不可避免的。 当然，多年来在人多地少的基本矛盾下，中国在集约化利用土地和节约利用土地方面，已经取得了巨大的成就，但若能进一步适当放松土地供给约束，切实降低土地供给成本、提高土地供给效率，定能为中国经济下一阶段的增长创造新的红利。 (本文作者介绍：万博新经济研究院院长，经济学博士，沃顿商学院高级访问学者，复旦大学、中国人民大学、中央财经大学兼职教授，中华全国工商联智库委员，新供给经济学和软价值理论的提出者。)
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