【编者按】疫情这半年，房企活的怎么样？ 这或许是最困难的半年。售楼处关闭、工地停工……不少房企2-3月录得“最惨”销售额； 这或许也是分化加剧的半年。面对困难，一些房企推出了五花八门的促销策略，试图“以价换量”； 他们能否现金回笼；他们能否降低负债；他们能否完成年初制定的目标…… 我们深入“阅卷”房企中报：谁在美颜？谁在裸泳？ 近日，华为开发者大会松湖对话上，中海企业发展集团董事、科技公司副董事长李剑谈到房价时表示：“不管大家多么痛恨高房价，包括我在内，我也痛恨。” 中海地产，恰是规模房企中毛利率和销售均价最高的房企之一。 搜狐财经统计显示，今年上半年，中海地产销售均价为18024.8元每平方米，位列TOP10房企第一名。而今年8月，中海地产合约销售额287.91亿元，同比增长17.6%，销售均价已达2.1万元每平方米。 此外，今年上半年中海地产毛利率为30.6%，亦高于房企平均毛利率水平。 由于高毛利、高溢价，中海地产虽然在规模上未跻身房企前五，但净利润已经连续三年位居房企榜首。今年上半年，中海地产录得净利润205.27亿元，继续蝉联房企净利润头名，且领先第二名碧桂园多达63.95亿。 近年来，中海地产亦在试图“快起来”，但“快起来”的背后是传统高利润率优势的丧失。在拼规模和拼利润率的选择题上，中海将何去何从？ “希望销售规模尽快进入前五” 9月4日，中海地产发布2020年8月销售简报。 公告显示，前8个月，中海地产合约销售额2222.94亿元，同比增长2.1%。 中海地产曾名列房企前三甲。2007年之前，中海地产的销售规模仅次于万科，排名行业第二。中海地产跌出行业前五始于2017年，这一年，中海地产录得销售额2013.7亿元，排名房企第六。 据亿翰智库数据显示，2015-2018年的4年间，TOP100房企销售额平均复合增长率达44%，而中海地产复合增长率仅为18.6%，在TOP10房企中增速最慢。 2017年，时任董事长颜建国给中海地产定下了2020年实现4000亿港元的销售目标，同时保持30%的毛利率。 2019年，中海地产实现销售额3771.7亿港元，同比增长25.2%。 按照中海地产此前提出的目标，今年是“2020年实现4000亿港元销售额”的决胜年。截至8月底，中海地产销售目标完成率为63.1%。 “在这个存量时代，我们希望销售规模要尽快进入到前五。”中海地产行政总裁张智超在业绩会上道出对规模的渴求。 张智超表示，尽管这一目标存在一定的挑战性，但公司全年货量充足，下半年也将加大推盘力度、加快销售节奏。 “在外部环境不发生剧烈变化的情况下，有信心完成全年4000亿港元的销售目标。”张智超表示。 “独自操盘”变身“合作拓疆”：非控股股东溢利同比增5倍 在地产行业，要想短时间内做大规模，主要方法包括买更多的地和与其他房企合作开发项目两种途径。 为了规模扩张，许多房企都会选择合作操盘的路径，但这种模式增大了少数股东权益，容易侵蚀净利润。 中海地产主席兼执行董事颜建国在业绩会上透露，该公司在2019年成立了新的部门，主要工作包括与同行合作进行购地。 以往，中海地产喜欢独自操盘，很少采取合作模式。但值得注意的是，今年3月，中海地产公布了一项“2020寻地合作计划”，打出了“拢贤拓疆”的口号。 一位地产业内人士表示，中海地产本期结算项目中，合作的项目变多了，这导致少数股东损益大幅上升。 财报显示，今年上半年，中海地产净利润中归属于非控股股东的溢利为22.77亿元，占净利润的11.08%。 而上年同期，中海地产归属于非控股股东的溢利仅4.4亿元，占净利润比重仅2.06%。据此计算，今年上半年，中海地产非控股股东溢利同比增长超5倍，占净利润比重增长9个百分点。 逆势扩储，前8个月拿地金额位列房企第二 此外，中海地产还频频在土拍市场出击，逆势拿地。 根据中指研究院数据显示，2020年1-8月，中海地产拿地金额为781亿元，位列百强房企第2位，仅次于中国恒大。同期，中海地产销售额仅位列百强房企第6名。 重金投入之下，中海地产拿下了众多“地王”：2020年8月3日，中海地产经过66轮拼杀，耗资79亿元拿下北京亦庄河西区不限价宅地，刷新了北京2020年总价地王，溢价率为23.44%。 8月6日，中海地产以总价16.99亿元竞得哈尔滨1宗商住用地，溢价率26.88%，成交楼面价9508元每平米，楼面价刷新了哈尔滨历史记录。 同日，呼和浩特第三次土地拍卖按时摘牌，其中如意开发区的1宗地930万/亩成交，溢价45.9%，中海再夺地王。 中海地产扩储始于2018年，这一年中海地产取得的土地储备为1764.10万平方米，投入的金额为913.53亿元。2019年，中海地产逆势扩张，以1133.59亿元的金额取得了1145.61万平方米的土地储备。 财报显示，今年上半年，中海新获土地的累计应占楼面面积约为562.33万平方米，累计应付的土地出让金约为522.82亿元。 对于土地储备，中海地产管理层曾披露，2020年新增1400亿元的土地权益投资预算。 归母净利润同比下降3.7%，净利率降3.5% 一宗宗“地王”项目，或将持续增加中海地产未来的项目开发成本，进而蚕食中海地产的利润。 随着少数股东溢利的增加和拿地支出的增长，有着行业“利润王”之称的中海地产，在其归母净利润增长超过十年后首次同比出现了下跌。 财报显示，中海地产上半年实现收入886.25亿元，同比增11.01%；股东应占溢利为205.27亿元，同比下降3.7%。 此外，中海地产的毛利率和净利率均出现下降。上半年，中国海外发展的毛利率为30.59%，同比下降4.3%；净利率约为23.2%，同比下降3.5%。 中海地产曾经高毛利的“秘诀”，在于融资成本和土储成本低廉。 中海地产借助央企优势，保持较低的融资利率。中报显示，今年上半年，中海地产加权平均融资成本仅4.01%，处于行业最低区间；净借贷比率录得32.95%。 此外，截至上半年末，中海地产资产负债率为59.77%，在年销售规模千亿以上房企中保持最低负债率。 如今，中海地产融资优势仍在，但土储成本正在上升。2017年报显示，中海地产拿地成本仅7560元每平方米，而今年上半年，拿地成本增至9293元每平方米。 这恰是中海地产追求规模背后的“硬币另一面”。从2018年中海提出“好中求快、稳中求快”，到2019年强调“规模增长是必须的”，中海地产对规模的渴求逐渐凸显。 目前，距离“4000亿”销售目标只剩不足4个月的时间，而未来是固守高利润率，还是舍弃高溢价追求规模，是中海必须做出的选择。
9月15日，广东光大集团官微发布，光大地产与东莞市中堂镇东泊股份经济联合社举行“中堂镇东泊社区G107北侧改造项目前期服务商”签约仪式。 据了解，中堂镇城市更新项目位于东泊社区G107国道北侧，东至东泊旧村鱼塘，南临G107国道，西至东兴路，北至河涌，拟更新单元范围约11.4万平方米（171.03亩），项目以老旧村居为主。 据悉，这是继万江莫屋社区项目后，光大地产再次以前期服务商的身份中标城市更新项目。目前光大地产已操作并正在操作的城市更新项目近10项。 此前于2019年12月18日，光大地产还中标东莞市万江街道莫屋社区综合类城市更新单元前期服务商，拟改造范围主要为旧村庄与旧厂房，拟更新单元总用地面积约29.41万平方米。
据深交所9月14日消息，祥生地产集团有限公司20亿元公司债券状态更新为“已回复交易所意见”。 据观点地产新媒体获悉，上述债券名为祥生地产集团有限公司2020年非公开发行住房租赁专项公司债券，拟发行规模20亿元，类别为私募，发行人为祥生地产集团有限公司，承销商/管理人为中原证券（601375）股份有限公司。 此外，在融资方面，媒体消息显示，7月29日，祥生地产发行2亿美元票据，息票率11%噶，该债券的期限为364天，债券的发行代理包括国泰君安国际(B&D)、尚乘集团、建银国际、中达证券、中信银行国际等。祥生地产表示，此次融资所得资金用于现有债务再融资，离岸业务经营和运营资本。
近期，有关房企的消息层出不穷，“三条红线”等房企融资新规尚未降温，险资战投房企又再度引发关注。 阳光城日前公告称，将引入泰康人寿和泰康养老作为重要投资人，从阳光城二股东上海嘉闻受让13.53%的股份。此前，大悦城牵手太平人寿，中国平安拟参与招商蛇口定增（9月13日宣布终止）。平安也早已入股碧桂园、融创、华夏幸福、旭辉、金茂等地产企业。 然而，市场对近期地产股、债的表现有些疑虑。“三条红线”传闻后，地产债收益率趋稳，但近期境内债收益率再度开始攀升。以恒大为例，2019年发行的150亿元、期限4年的境内公司债，今年下半年以来到期收益率飙升，7月为8%，9月7日突破13%，上行50BP（基点），一度超出离岸相应的中资美元债，较为罕见；与此同时，险资战投房企，也并未提振地产股估值，从2013年起，险资对地产板块的持股持续上升，但地产板块的市盈率却一路向下。 地产股、债投资逻辑大不同，如何看待二者变化？ 境内外地产债收益率一度倒挂 “当国家开始重视行业风险时，对债市往往是好事，近期调控意味着地产行业激进地累积风险的行为将受到限制。近期，美元债（价格回升）也有所反映，某些债券收益率甚至降至历史最低。而股票逻辑则不同，相关公司或因快速扩张受限而导致规模、盈利放缓。”富达国际债券基金经理成皓对记者称。 住建部、央行8月下旬召开重点房企座谈会，形成了重点房企资金监测和融资管理规则，当时多数地产债价格不跌反升，债券圈将降杠杆视为一种利好。当时最受关注的是富力地产，8月25日上午，境内债“16富力01”突发一笔成交价100元的交易，收益率为6.8417%，偏离前一笔交易1368.44BP，较早盘首笔成交价94.95元上涨5.32%，创历史最大单日涨幅纪录。 然而，近期境内地产债收益率再度攀升，引发圈内关注。恒大2019年发行的规模150亿元、期限4年的境内公司债，9月7日收益率突破13%，上行50BP；反观离岸市场，恒大2019年4月发行的规模14.5亿元、期限3年的美元债，年内到期收益率曾在4月直线拉升，后回落至发行以来的平均水平，下半年表现平稳。两地收益率首现倒挂。 此外，9月以来，碧桂园、富力地产等境内房企债收益率也开始攀升。“16富力1”收益率上周五攀升至18.7%附近。 机构人士对记者表示，以恒大为例，其美元债一直被归为垃圾债级别（或称“高收益债”）。3月底，受疫情蔓延和“大封锁”的冲击，海外债市高收益债被抛弃，不少中资美元房企债收益率飙升，价格遭“腰斩”。恒大地产债收益率一度飙升至30%，而其境内债收益率前两季度始终维持在6%以下。下半年以来，市场上美元过剩局面持续，高收益债走势稳定。但近期境内的市场情况则有所不同，导致收益率反而上行。 恒大半年报显示，其现金短债比仅为0.35倍。同期，地产板块整体现金短债比为1倍，一线地产公司则为1.3倍，二线、三线公司为0.9倍。此外，境内到期收益率同样攀升的富力、泰禾等地产债，也表现出高杠杆率、低现金短债比的特征。 不过，业内人士普遍认为，整体来看，近期地产债到期收益率总体较为稳定，融资红线对地产债影响有限，中长期而言，降杠杆意味着降低风险，利好地产债，头部房企无忧。 战投对地产股估值提振有限 就地产股而言，在近期的股市盘整下，地产板块表现较为抗跌，市场关注，战投能否提升地产股估值？ 近日，阳光城公告称，交易完成后，泰康人寿、泰康养老将为阳光城拓展融资渠道，增强其竞争力。机构认为，险资入局拓宽了房企融资的渠道，股权融资也降低了整体融资成本，不会增加中短期的偿债压力。 对于战投能否提升地产股估值，民生证券研究院分析称，险资作为长期投资者参与上市房企的例子越来越多，不过市场并未给予这些房企估值溢价。从2013年起，险资对地产板块的持股比例一直在上升，尤其是2017年以来持股占比迅速提升至9%，但同时地产板块市盈率也一路向下。 原因在于，与债券的逻辑不同，地产股板块的整体估值提升往往依赖于地产由调控到刺激的切换，而2016年下半年以来，政策基调一直是“房住不炒”，这期间市场预期带动估值修复也多次被新一轮调控收紧所阻断。地产股的动能或溢价往往来自两方面：一是在住宅开发业务上稳杠杆、高周转的经营优势；二是在商业地产业务上规模扩张、精耕运营的商业模式。机构认为，险资的进入不足以带动上市房企提高周转效率或增强不动产的运营能力，其作用往往在于降低融资成本、增加主体信用，或者在必要时给予现金流输血，而这是利好债券的逻辑。 不过，险资投资地产股也有其特定的道理。天风证券表示，险资持仓一直以高分红、低波动的金融、地产为主。尤其是国内绝大多数保险公司陆续采用新会计准则IFRS9编制报表，这将倒逼保险公司更加重视权益配置质量。因此，高分红、低估值并适合长期投资的大盘蓝筹股更受青睐，从这点来看，地产股是除了银行股之外另一个符合要求的优质标的。 相比银行，地产板块历来具有高净资产收益率（ROE）、低波动性、业绩预期优良、市值相对较大和投资久期长的属性。同时，地产行业已经逐渐进入稳定发展期，尤其是龙头上市房企，这两点尤其符合负债久期较长的优质保险公司在资产配置上的诉求。
【编者按】疫情这半年，房企活的怎么样？ 这或许是最困难的半年。售楼处关闭、工地停工……不少房企2-3月录得“最惨”销售额； 这或许也是分化加剧的半年。面对困难，一些房企推出了五花八门的促销策略，试图“以价换量”； 他们能否现金回笼；他们能否降低负债；他们能否完成年初制定的目标…… 我们深入“阅卷”房企中报：谁在美颜？谁在裸泳？ 9月4日，建业地产发布8月销售简报。公告显示，建业地产今年8月取得物业合同销售额79.81亿元，同比减少为14.4%，合同销售建筑面积114.24万平方米，同比减少20.6%。 在各家房企已经陆续恢复销售增长的当下，建业地产却录得下滑。不仅如此，建业地产仍在逆势加杠杆。截至上半年末，建业的资产负债率位居TOP30房企最高。 根据监管部门近日为控制房企债务设置的“三道红线”政策要求，房企扣除合同负债后的资产负债率不超过70%。建业地产上半年扣除合同负债后的资产负债率86.32%，远高于70%。 降负债势必需要更多的经营现金流入，从而减少对融资的渴求；而销售额下滑则会导致经营现金流入减少。 面对这样矛盾的情况，建业地产该如何抉择？ 负债总额一年增409亿 8月26日，建业地产公布了2020年中报。 财报显示，建业地产截至上半年末负债总额达1510.78亿元，上年同期为1100.87亿元，同比增幅达37.23%。 截至上半年末，建业资产负债率高达92.03%，根据搜狐财经统计，在TOP30房企中，没有其他房企负债率超过建业地产。 这高达409亿的负债增幅如何而来？ 其中，合约负债占据较大比重。截至今年上半年末，建业地产合约负债685.2亿，较上年同期增加155.7亿元。 在房企中，合约负债多为预付房款，为非付现性质的负债。除去合约负债后，建业地产负债总额为825.67亿元，扣除合约负债后的资产负债率为86.32%。 但即便如此，建业地产负债率仍高于监管部门“三道红线”提到的扣除合约负债后的资产负债率不超过70%的规定。 除此之外，建业地产需要在一年内还款的银行借款共计42.32亿元，同比增长13.34%；一年内到期的公司债券合计29.99亿元，同比增幅达101.41%；一年内到期的优先票据98.55亿元，同比增长102.9%。 财报显示，截至今年上半年末，建业地产借贷总额合计363.2亿元，同比增长15.34%。其中需要在一年内偿还的短期借款合计194.21亿元，占总借款比重的53.47%。 2016-2019年末，建业地产的借贷总额分别为143.56亿元、155.84亿元、198.51亿元和314.91亿元。 融资成本3.69亿，为归母净利润的二分之一 自2016年开启高速增长以来，建业地产的负债水平便不断走高。 2016-2019年，建业地产的负债总额分别为373.29亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元，对应的资产负债率为84.21%、86.45%、89.93%、91.25%。 此外，建业地产截至上半年末净负债率为76.9%，同比提升12.7个百分点。 伴随着债务一路水涨船高的，还有建业地产的融资费用上升。 财报显示，建业地产上半年融资成本达3.69亿元，同比增长60.43%。对此，建业地产表示，融资成本上升主要由于借贷利息支出增加所致。 高达3.69亿元、增幅超六成的融资成本，蚕食了建业地产近半数的净利润。财报显示，建业地产上半年归母净利润7.26亿元。据此计算，该公司融资成本占净利润50.83%。 为了偿还债务，今年年初以来，建业地产共发行了四次美元优先票据，票面利率介于6.875%-7.76%之间，合计新发12亿美元，用途均为债务再融资。 值得一提的是，今年3月中下旬以来，随着国内流动性宽松，审批发行加速，房企发债利率进入下降通道。 然而建业地产融资成本却不降反升，其中6月9日，建业地产公告发行的4亿美元债利率达7.65%。 “走出河南”暂缓，新增土储减少86.5万平方米 面对高企的债务和高昂的资金成本，建业地产如何实现降负债？ 虽然建业地产未在财务报告中提及降负债的办法，但是从上半年的经营活动中，可大致勾勒出一条建业地产降负债的路线。 在今年3月末的业绩会上，建业地产董事长胡葆森也坦言：“过去3年实现高速增长，跨上千亿台阶，但也遇到一系列问题，负债增加，盈利能力没有同步增长太多，各方面离行业标杆水平还有不小的距离。” 当日，建业地产决定将销售目标下调至800亿，不再保住千亿房企的位置。2019年，建业首次销售额破千亿，实现合同销售额1011.50亿，完成了河南122个县市的全覆盖。 为了控制支出，建业地产上半年一改往昔大举扩储的姿态。在今年土拍火热的情形下，建业新增土储365.5万平方米，较去年同期减少了86.5万平方米，拿地疲软的问题日益显现。 此外，建业地产的“走出河南”计划也按下暂停键。 去年，胡葆森曾松口表示：“走出河南，对于建业来说今年还是个探索期，目前是谨慎输出的阶段。”他提出将会有条件地走出河南，对外布局。 目前看来，建业地产仍在“固守河南”。2020年中报显示，建业在省外在建项目数量为“0”，目前只有海南为建业贡献了0.5%的销售额。 从土储来看，河南省以外的土储占总土地储备比例仅为1.07%，其余98.93%均位于河南省。 此外值得注意的是，建业地产或存在大量欠供应商货款的情况。 财报显示，截至2020年中期，建业地产贸易及其他应付款合计423.73亿元，占流动负债比重高达32.19%。 其中，应付账款及应付票据共234.22亿元，较上年末增长9.98%。 这一数据远高于行业内其他房企。相较之下，与建业体量相当的房企中，中国奥园贸易及其他应付款占流动负债比重为18.88%；融信中国上半年贸易及其他应付款占流动负债比重为26.1%。 根据建业地产解释，应付款中，包括应付建业新生活连同其附属公司款项6.49亿元；应付筑友智造科技产业集团及附属公司款项0.97亿元。 此外，还有应付嘉耀国际款项3.56亿元，按年利率6.875%计息。 网络资料显示，建业新生活与建业地产为同一实控人控制下的企业，主营业务包括物业管理与酒店经营；筑友智造亦为同一实控人控制的企业，主营业务包括装配式建筑设计、建筑材料的研究等。
魏建军的地产“围城” 张文静 发自保定 人生处处是围城，里面的人想跨出去，外面的人却拼命挤进来。 上世纪80年代末，许家印还是意气风发的年纪，进入舞阳钢铁厂没几年，就从钢铁工人晋升为车间主任。而彼时魏建军已名震保定。 魏建军家境优越，20多岁就拥有了一辆苏联产的拉达汽车，还因在保定机场玩特技漂移得了个“保定车神”的名号。当时，他的理想是成为一名专业赛车手。 1990年，年仅26岁的魏建军接手父辈创建的长城工业公司，“保定车神”摇身变为长城工业总经理。两年后，许家印也告别了车间主任岁月，南下深圳，直到1996年创办恒大地产。 多年过去，许家印和魏建军已各自成为地产和汽车界标杆人物。故事却又有了新转折。 过去几年，许家印豪掷几千亿进军新能源造车。9月1日，“恒大健康”正式更名“恒大汽车”，更名后市值达2000亿元，稳居国内车企第一梯队。重回“车间主任”角色，许家印找到了当初意气风发的自己，把造车事业做得风生水起。 而一贯神秘的汽车大佬魏建军，却低调地搞起了地产生意。 汽车大佬“触”房 9月1日，长沙集中出让位于岳麓区、长沙县的3宗住宅用地，最终被三家地产公司以55.64亿元拿下。相比保利、正荣竞得的两处地块，位于长沙县湘龙街道地块的拍卖更有看头。 该地块经过74轮竞价，最终被一家名不见经传的地产公司——长沙市爱之月房地产开发有限公司（后称“长沙爱之月”）以11.79亿元竞得，楼面价5640元/㎡，溢价率高达88.01%。 长沙爱之月背后的股东来头不小。工商资料显示，长沙爱之月成立于2020年8月26日，由保定市长城控股集团有限公司（后称“保定长城控股”）100%控股，背后实际控制人和最终受益人正是长城汽车老板魏建军，其最终受益股份为99%。 今年以来，这位汽车大佬正加速布局地产业务，在全国各城市频繁高溢价拿地。据不完全统计，仅2020年以来，保定长城控股就通过旗下公司在长沙、佛山、无锡、重庆等地获地23余万平方米，拿地金额近50亿元，溢价率多在40%以上。 获悉，保定长城控股目前对外投资16家企业，其中有三家从事房地产开发，分别为保定市长城实业有限公司（后称“长城实业”）、博创城市建设开发有限公司（后称“博创城建”）、保定瑞城房地产开发有限公司，最终受益人都为魏建军，持股比例占99%。其中保定瑞城已经注销。 博创城建是保定长城控股最早创办的一家地产公司，成立于2009年。此前，其投资开发的项目大多是长城及其旗下企业配套的员工公寓等。这从博创城建拿地区域也可看出。2019年以前，博创城建主要在其大本营保定拿地。 而另一个地产平台长城实业成立于2018年10月26日，至今不到两年，不过其野心不小。此前长城实业总裁向炯向媒体透露，长城实业未来五年的销售目标是要达到千亿元。目前博创城建也已并入长城实业旗下。 公开资料显示，长城实业核心业务由住宅地产、商业地产、产业地产三大业务板块构成，选取21个强二线城市和地区作为战略性布局要点，致力于打造以住宅地产和商业地产为引擎的多元化地产集团。 其中，保定市爱城置业有限公司是长城实业旗下的住宅地产板块，保定市爱情置业有限公司是其商业地产板块，目前都由博创城建100%控股；保定市长城智能科技有限公司则是其产业地产板块，致力于产业园区的整体开发与运营，由长城实业100%控股。 不难看出，魏建军正将他的地产野心寄托在长城实业这个新兴的平台上。 魏建军的焦虑 有意思的是，随着地产行业“黄金时代”的终结，地产大佬们纷纷跨界造车、养猪，寻求新出路，魏建斌却反其道而行，开始“触”房。背后原因何在？ 向炯透露的理由是，房地产目前及未来很长一段时间依然是中国经济的支柱行业，保定长城控股对地产行业的发展前景很看好。 不过更深层次的原因或许与魏建军深深的危机感有关。 2020年，长城汽车三十周年。站在三十而立的节点，长城汽车没有大肆庆祝，却发布了一部名为《长城汽车挺得过明年吗？》视频，魏建军亲自出演。以“反思”替代“庆祝”，这透露了魏建军深深的焦虑感。 “此时的我确实如履薄冰”。在接受媒体采访时，魏建军坦言，已经到“而立之年”的长城汽车，并没有经历过真正意义上的大风大浪，谁也无法预知当真正的危机来临之际，长城汽车是否真的具备绝境中以“变与不变”脱困的本领。 不是魏建军杞人忧天。身处汽车行业30年，他对行业的认知比旁人更清晰，也更具前瞻性。汽车行业正面临巨大变局，作为老牌车企，长城汽车也正面临前所未有的竞争格局和并不乐观的市场环境。 近年来，受汽车产能过剩及新能源、智能化自动驾驶等汽车业迭代影响，传统汽车行业并不景气，绝大部分车企都在走下坡路。今年在新冠疫情的冲击下，车市寒冬言论甚嚣尘上。近日，力帆汽车即将破产的消息更是传得沸沸扬扬。 就长城汽车自身来看，2020年中报显示，其2020年上半年营业收入为359.29亿元，同比下降13.17%；净利润11.46亿元，同比下降24.46%。而4年前同期营业收入和净利润分别为416.72亿元、49.26亿元，现在显然已大幅缩水。 危机之中的魏建军，要背水一战。 IPG中国区首席经济学家柏文喜此前提到，汽车企业进入地产领域，一般要么是为解决自身办公、生产、生活的物业配套问题，要么是为了平衡和降低车企的总投资或者为了提高车企的总体收益，希望以地产开发的利润来冲抵车企的投资或者增厚车企的利润。 进军房地产或许是魏建军深谋远虑下一步棋，不过最终成效如何，还有待观察。
陈晨2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 >>点击查看更多干货 祥生地产产品中心副总经理施津京出席论坛，在接受访谈时表示，以前祥生地产没有产品线的概念，公司有一百多个产品，有一百多个产品的打法。虽然当时号称有八大产品系列，但主要是根据业态区分的，并没有成熟的打法。 第一阶段，就是梳理产品研发和产品标准化。公司产品中心当时根据客户的定位、项目的定位做了四个产品系列，这些传统打法主要想解决的是生存问题，解决快的问题，解决少出错的问题，所以才会尽量统一营销的语言，统一成本语言，统一经营语言，然后把这些全部归拢之后变成公司的产品系。第一阶段花了大概半年时间，从公司决策体系梳理到产品体系。 第二阶段，公司产品中心把产品系到底要做什么进行了细化和分解。主要包括四个东西产品品牌、产品系列、产品模块、产品主张。产品品牌，产品品牌是对客户和营销的。产品系列对于老板。产品模块对于设计师和下面的运营人员。产品主张，是我们到底要提倡什么。这四个东西主要体现公司的两点追求，一点是客户维度，追求客户需求和价值价值，这是对外维度。第二个是对内维度，从企业需求和企业价值去考虑，从经验的角度去考虑，如何把我们的产品对上、对下、对内、对外说清楚我们到底要干什么。 第三阶段，是公司现在正处的一个阶段，主要是做差异化、标签化和品牌化，提炼一个产品线的内在精神、内在文化。 施津京表示，祥生地产团队在杭州本土的团队中慢慢的打出名声，主要有亮点：第一，所有人都清楚的知道自己要干什么。具体就是很清楚要完成哪个阶段，很清楚如何跟成本、营销交流。第二，团队所有人都知道如何去跟旁边的竞品区分开。
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