陈晨2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 >>点击查看更多干货 吕邵苍设计事务所总设计师、云隐系创始人吕邵苍出席论坛，在接受访谈时表示自己现在服务于地产企业，但不是那种非常标准化、大量复制的产品，而是对文化、体验和场景有较高要求。这一轮消费迭代、消费升级，地产企业也都在产品系中做文章，包括社区商业，有很多已经往艺术方面去做，把咖啡、画廊和音乐设计到这个体系中，这也是自己在研究的方向。 吕邵苍认为，地产模块接下来对地产商有很高的要求。目前，碧桂园在建自己的酒店系，万达也在建自己的酒店品牌体系，世贸也在建自己的酒店系，形成了新一轮品牌。地产是这个模块中的资产，形成自己的产品系。所以就产品系而言，这个方向肯定没问题。 吕邵苍总结了支撑产品系的四个核心要素：第一是文化，千城一面主要是文化的深度不够。第二是价值观，就是真正把自己的企业或是产品体系的价值上升到一个很高的高度。第三是需求。第四是成本。
8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。弘阳集团执行总裁，弘阳地产董事张良出席论坛并发言。 >>点击查看更多干货 地产行业从过去四十年发展到今天，过去靠什么成功？现在靠什么成功？未来靠什么成功？张良在人力资源闭门会上提出了四个部分的思考。 第一部分是对于地产行业的所有从业者，尤其是人力资源，在这个行业里人力资源对企业的发展和成功能发挥至关重要的作用。 第二部分要跳开地产，地产在中国的周期是特殊时段有特殊的发展，倒推三十年地产是中国致富最快的行业，这完全是因为改革开放的特殊历史阶段，从分配房到买房，从住房非常饥渴到大家追求有指向的住房幸福生活，到现在保有量相对比较高。张良指出，要从跨行业视角做研究，看已经过了周期的，反过来再看地产，对未来的把握才会更清晰。 第三部分是这个行业的特性原因，地产、金融、咨询、服务这些行业有共同特点，即有钱、有人就可以干成事。不管行业怎么发展，人力资源价值发挥好永远是战略作用，通过人力组织驱动战略的成功。 第四部分是地产行业不管怎么变，趋势都很清楚，即不可能像过去40年一样发展。但有几个特点不会变：地产在经济当中的影响作用不可替代；经济没有转型完成之前还不可以靠实业和高科技、未来产业驱动，大行业就像“大海”，大海里一定不是一条大鱼，一样可以多条大鱼，一样有小鱼可以成长为大鱼，一样有大鱼会有死亡的一天。无论是大企业还是小企业，把握住了始终有机会。
9月2日，据深交所披露信息，首誉光控-中梁地产购房尾款资产支持专项计划项目状态更新为已受理。 披露信息显示，上述债券类别为ABS，拟发行金额3.9亿元，发行人为上海中梁地产集团有限公司，承销商/管理人为首誉光控资产管理有限公司。
从5、6月的债市去杠杆，到8月初的相对平静期，再到近期国债收益率连日攀升，10年期国债收益率再度反弹至3.1%附近，机构对资金面趋紧愈感强烈。未来债市何处寻机遇？ 资金面趋紧幅度超预期 银存间7日质押回购利率（DR007）日前一度突破2.2%，反超公开市场7天期逆回购利率，显示资金面偏紧。早在6月之前，DR007一度接近1%的水平，远低于政策利率。 “可以说5月时市场‘一厢情愿’地认为央行将持续降息、降准，导致资金利率过低，而后预期落空导致债市去杠杆。但是目前来看，我认为资金面有些过紧，”富达国际基金经理成皓日前对记者表示，“目前银行超储率在1%～1.1%的较低水平，过去则在1.5%～2%，因此流动性实则到了较紧的程度，国债收益率曲线的平坦程度目前也处于2009年以来前10%的历史分位数区间。” 事实上，8月债券市场经历了前半个月的平淡期和后半个月的上行期两个阶段。前半个月市场振荡整理，主要是由于在经历了连续下跌后，风险得到很大程度的释放。后半个月，债券市场上行较多，10年期国开债达到了前期的高点。 不过，近两周，受一级市场债券大量发行、到期资金巨大，缴款和月末等因素影响，公开市场资金缺口很大。央行虽然进行了较多的投放，经常每天达到一两千亿，无奈资金缺口太大，隔夜和7天质押回购利率仍然持续走高，并带动短期国债和存单利率逐步上行。在短期利率上行后，长端利率被动抬高，收益率曲线呈平坦化上行趋势。 除了债券发行因素之外，成皓认为，之所以流动性趋紧，一方面因为中国经济恢复情况快于预期，另一方面也是因为监管层希望避免出现空转套利的情况。 机构认为，资金面后续或有望缓解。“从经济复苏的可持续性来看，并不支持偏紧的货币政策，”成皓称，“工业增速由负转正，未来的动力在于消费，消费对就业的影响更大，也会对后期经济复苏的持续性产生影响。” 此外，外部不确定性仍存，同时通胀并不具备持续上升的基础。此前市场担心洪水对长江流域的夏粮收成和猪价、菜价有一些扰动，会推升通胀，因此对利率更趋悲观，但事实上这种担忧有些过度。成皓称，“中国主粮为水稻、小麦，粮食库销比接近100%，意味着一年的销量用库存去抵也是足够的。因此不必对粮食产出量占1/3的长江流域洪灾对整体价格的扰动过度悲观。” 机构还普遍认为，若把期限放长，目前中国长期利率水平已接近去年年底，中长期看不太合理，利率结构性下行的趋势不改。因此，资金面趋紧的现象未来或缓解。9月1日，DR007已降至2.2%以下。渣打近期预计，9月MLF（中期借贷便利）利率可能下调10BP，且年内央行可能通过定向降准等方式释放1万亿元流动性，以避免信贷增速大幅放缓。 富达国际也认为，未来利率曲线会趋于陡峭，短端（如5年期）利率品种具备更好的布局机会，而寻求更长期机会的外资则更倾向于10～30年收益更高的品种。 龙头地产债无忧，但需控制集中度风险 就信用债而言，近期地产债成了市场关注的热点。早前泰禾集团出现公司债违约，而后楼市调控信号再现，先是市场传闻房企融资设定“三道红线”令市场紧张不已，接着，住建部、央行近日召开重点房企座谈会，形成了重点房企资金监测和融资管理规则。 但是，地产债在受短期扰动后重拾升势，部分债券涨幅颇大。“当国家开始重视行业风险时，对债市往往是好事，此次调控意味着地产行业激进地累积风险的行为将受到控制。近期美元债也有所反映，某些债券收益率甚至降至历史最低。而股票逻辑则不同，相关公司或因快速扩张受限而导致规模、盈利放缓。”成皓称。 当前，地产债是银行、基金等主流机构的配置标的。“作为机构而言，我们对优秀的地产商仍持正面观点，”成皓表示。但对大型信用基金而言，必须控制地产债的配置集中度风险，“因为尽管近期地产债价格上涨，但在传闻初期，例如恒大等高beta的品种跌幅颇大，这就会导致组合的波动过高。” 机构倾向于挑选质地较好的龙头，且关注杠杆率。根据华创证券统计，净负债率指标方面，超半数房企小于100%。泰禾集团、富力集团、华夏幸福、融创中国等16家房企净负债率大于100%，其中，泰禾集团高达248.33%。金地集团、世贸、龙湖集团、碧桂园、万科、华润置地、招商蛇口等2018～2019年净负债率均小于60%。 就整体信用债市场来看，目前各个等级信用债（3A，2A+，2A）相对国开债的利差明显收窄，“这时若为了找收益而配置低评级的信用债，不属于性价比高的策略，因此应关注资质较好的品种，而为了获得相对较好的收益率，以国际评级来看，在3B到3B-的民企龙头或非直系国企仍存配置空间，且3～5年段的机会更佳。”成皓称。 机构期待债市“互联互通” 此外，目前债市的另一件大事是银行间和交易所债市的“互联互通”，中外资机构也在等待更具体的细则指引。 天风证券副总裁翟晨曦此前对记者表示：“债市基础设施互联互通有助于市场资金等要素流动，银行和外资将更便利地进入交易所市场，未来市场定价效率会显著提高。但这仍需要进一步的指引和多方配合，包括上市与交易、信息披露、托管与结算等基础设施的互联互通需要一个建设的过程。” 对此，成皓表示，外资机构期待中国两个债市的联通。银行间和交易所交易模式不同，但各有所长。“银行间债券市场的模式更合适国际投资者，但交易所模式是中国特色，也有众多优势，例如交易所债市采取撮合交易（自动完成债券交割和资金清算），比银行间的点对点询价交易更为透明；且交易所交易是匿名的，不易让市场了解机构的具体持仓；交易所可通过券商交易模式来做，这对于在中国人员相对精简的外资机构而言也较为友好。” 机构还期待，未来的融合可兼顾两个市场的优势。例如，银行间市场的优势在于可以从事大宗交易，这对于部份流动性欠佳的券种来说，是更为有利的交易方式。
8月31日，上交所披露，凯华地产（中国）集团有限公司2020年公开发行40亿元公司债券状态更新为“已反馈”。 观点地产新媒体查询反馈意见回复公告，上交所要求凯华地产披露广州国际轻纺城（600790）和凯华国际中心的账面价值及公允值变动情况，本期债券的具体用途，包括项目情况以及发行规模的合理性，于广州国际轻纺城为首期债券进行抵押的238套商铺的情况等。 据悉，凯华地产本次债券发行规模不超过人民币40亿元，其中首期发行规模不超过12亿元。其中首期发行12亿元中的11.47亿元用于偿还公司存量银行贷款。 发行人以后各期募集资金中，拟使用21亿元偿还公司债“16凯华010203”，5亿元用于广州国际轻纺城升级改造款，2亿元用作运营及税费支出。 凯华地产称，本次发行债券主要用于归还存量银行贷款及公司债“16凯华01-03”后，不会显著增加发行人负债规模。
8月28日晚间，大悦城地产发布2020年中期业绩报告。 财报显示，大悦城地产上半年实现营业收入35.25亿元，同比下降47.6%；期内溢利4.43亿元，同比下降73.8%。净利润1.14亿元，同比下降86.9%。 分不同业务来看，投资物业租金及服务收入16.3亿元，占比约46.24%；物业销售收入16.33亿元，占比约46.25%；酒店经营收入1.7亿元，占比约4.82%。 大悦城地产是大悦城控股旗下香港上市的子公司，持有北京西单大悦城等知名商场及北京华尔道夫等奢华酒店。 然而，今年疫情以来，大悦城持有的商业和酒店收入均下滑明显。 根据财报披露的数据显示，今年上半年，大悦城投资物业业务实现收入16.3亿，同比下滑25.9%。 据介绍，投资物业业务，主要系持有并出租若干商业及写字楼项目，以获取租金和相关服务收入。财报显示，大悦城地产持有13个重点项目，其中收入排名前三位的分别为北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、天津大悦城。 今年上半年，北京西单大悦城仅实现租金收入2.66亿元，上年同期为3.64亿元，同比减少26.9%；北京朝阳大悦城仅实现租金收入2.17亿元，上年同期为3.27亿元，同比减少33.64%。 “新型冠状病毒疫情对零售市场带来负面影响，游客数量骤降导致购物中心客流量减少，此外，结合公司实际情况，对旗下租赁物业实施了适当的租金减免，以切实减轻租户经营压力，致使购物中心租金收入产生较大幅度下降。”大悦城地产对投资物业租金收入减少原因这样表示。 “本集团发挥自身优势，灵活应对疫情冲击，确保投资物业、物业开发、酒店经营、管理输出及其他服务四大板块平稳发展。”大悦城地产在财报中表示。 酒店经营业务方面，今年上半年共实现收入1.7亿元，上年同期为4.33亿元，同比大幅下滑60.74%。 “受新冠肺炎疫情影响，酒店业务受到了较大程度的影响。”大悦城地产对此表示。 据财报，大悦城运营多家国内顶级五星级酒店。其中北京华尔道夫酒店去年上半年入住率为69%，平均客房收益1532元。今年上半年，北京华尔道夫酒店入住率仅为22%，较上年同期下降近7成，平均客房收益跌至548元。 此外，位于三亚的三家度假酒店，上半年入住率亦不容乐观。其中三亚亚龙湾瑞吉度假酒店、三亚美高梅度假酒店、三亚凯莱仙人掌度假酒店上半年入住率分别为31%、37%、20%，上年同期为73%、90%、74%。 物业开发方面，上半年大悦城地产录得物业开发及一级土地开发收入16.33亿元，较上年同期下降59.4%。 “与去年同期相比，结算建筑面积减少，且结算产品结构变动导致结算单位价值减少，致使收入下降。”大悦城地产表示。
从去年“23号文”到今年的“资管新规”、“三道红线”，再到最近盛传的“345新规”，房企依靠债权融资杠杆“撑杆跳”获得快速发展的时代正在成为过去。 对于那些正飞在半空的房企来说，撑得越高，摔得越重。但对于优质的房企来说，这却意味着另一个好消息——房企股权融资的时代终于来了。 目前来看，所有政策都指向杜绝风险，瞄准的都是有息负债，在债权融资收缩的大环境下，股权融资正在成为房企未来融资输血的主要通道。而且，股权融资不仅能增加企业现金流，还能同步降低企业负债率指标，达到“一箭双雕”的效果。 比如企业可以通过上市或增发募集资金，增加公司权益，进而实现增加账面现金+降低负债率双重效果，实现“345新规”中扣除预售账款的负债率、净负债率、现金短债比三个指标的同时下降，从而提高企业债务融资额的监管上限，获得更多的现金。 不过，想进行大规模股权融资，有个最基本的门槛——上市公司。 中国目前有2万多家房企，但上市房企只有200多家，“345新规”一出，必然上演“千军万马过独木桥”的戏码。 不论是审批还是发行，未来申请上市的难度都将明显增加。 最幸运的，就是那些赶在“345新规”出台前申请上市的公司。笔者整理发现，目前已在香港联交所交表排队的公司有6家，而这里面有一家比较“异类”的公司，引起了笔者的注意——实地地产集团。 从公司提交的招股书中，笔者发现了一些有意思的数据，整理如下： 一、真赚钱——销售单价VS单方土地成本 实地地产的土储高达1017万平方米，大多数位于广州、三亚、深圳、天津、青岛、武汉、重庆、无锡等热点城市，单价达到13000元/平方米，土地成本却非常低，不到1800元/平方米，远低于其他正在排队的公司。庞大的土储加上丰厚的利润，粤系房企的盈利能力果然不容小觑。 二、真安全——偿债能力+债务结构+融资成本+利息覆盖+现金流健康 值得一提的是，实地地产是唯一一家上市报告期内经营性净现金流连续三年为正的公司。 招股书显示，实地地产的现金短债比是1.58，即使公司直接用账面现金把一年内到期的借款全部清还，还能剩下一半用于发展，在对比的这几家公司中，优秀的现金短债比排名第二。而且短期债务占比28%，信托融资占比25%，远低于所有正在排队的公司，未来还有相当大的融资空间。 整体来说，实地地产的现金流也比较健康。 一般来说，当一家房企正在进行快速的扩张的时候，难免就会像吸金兽一样消耗现金流，大量使用相对容易获取的短期融资和非标信托融资，从而导致现金短债比降低、短期债务比增加、信托融资占比增加，进而导致融资成本的增加。可以看到。除实地地产，其他排队公司都是如此。 在财务报表中，少数股东权益有一个特别重要的作用就是降负债率，通过“引战”，即引入股权投资来增加公司权益，做大负债率分母进而降低负债率。 从实地地产的少数股东权益占比的数据来看，少数股东损益占比与少数股东权益占比接近，几乎可以排除通过“假引战”隐藏债务的可能性，也说明公司在引入战略投资者方面还存在非常大的融资空间。 三、真高效——高速增长毛利率+新纪录上市速度 实地地产2019年上半年营收实现47%的增长，毛利实现高达81%的增长，截至2019年12月31日实地地产的合约负债205亿，按照行业平均回款率80%来计算，公司去年年底就已经实现了256亿的营业收入的业绩，如果保持2019年的毛利率水平，就已经锁定80亿的毛利，增长相当快速！ 按照地产行业的平均交房周期，营收和毛利数据大概率会出现在今年或明年的损益表中。从实地地产的货值储备来看，已经竣工的项目有55万方，在建的项目有624万方，按照13000元/平方米计算，货值高达883亿，最快将在今年和明年开始实现对外销售。若再乘以31.2%的毛利率，这就是275亿的毛利润！这样的发展速度，在排名top20的房企都难以找到。 对投资者来说，发现这样一家具有潜力的房企，最好的享受其发展红利的方法就是买它的股票。好在实地地产正在加紧排队上市，不会让大家等太久。 今年5月20日实地地产向联交所递交上市申请，8月初就已经完成了联交所的第二轮问询，不到九十天。就按照这个进度，创下联交所上市最快记录都有可能。这也充分说明了实地地产在历史经营上的“干净程度”，以及团队的高效的工作能力。 结语 从近年来的政策趋势可以发现，国家现在的管理思路越来越清晰——通过阻断房地产行业原来野蛮粗放的资金吸纳方式，把金融资源投放到更需要发展的行业，同时倒逼房企上市，财务透明，接受监管，防止企业端的债务泡沫破灭引起社会问题。这些政策，虽然现在看来会让很多房企生存艰难，但长远来看，也能让真正的好企业更健康的活下去。
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