宝龙地产控股有限公司执行副总裁 华立冲 张丹 发自上海 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。宝龙地产控股有限公司执行副总裁华立冲出席论坛并接受采访。 今年年初，突发的一场疫情给实体商业地产带来了极大的冲击，如何快速修复，怎样应对新挑战，成为行业关注的焦点。 在华立冲看来，疫情期间线上的销售比较活跃，但是比重也不过20%，比例并没有过快地增加，未来线下依旧是实体商业的主战场。 他进一步解释道，线下的体验感和场景感、空间感是非常重要的，后疫情时代的商业地产，线上销售、线上线下融合发展，全渠道经营是趋势。此外，疫情让消费者更加注重健康的生活方式，而对于购物中心而言，更应回归到人性关怀中去，从关注资产到关注人，从关注平效到关注体验。 “不管未来商业如何发展，以何种形式呈现，其本质都是服务好顾客，更好地满足顾客的多元需求。”华立冲认为，商业项目定位的思考和谋变都要回归本真。 前不久刚刚发布年中财报的宝龙地产(HK.1238)和宝龙商业(HK.9909)，在疫情影响下，依旧取得营利双收的高增长。数据显示，宝龙地产上半年实现营业收入171.7亿元，同比增长40.1%；毛利率37.1%，稳居行业领先水平；净利润为35亿元，较去年同期上升42.8%。宝龙商业上半年实现营业收入8.69亿元，同比增长16%；归母净利润1.45亿元，同比增长66.4%。 宝龙商业的强劲增长得益于多元化布局，以及丰富产品线的打造。谈及宝龙商业的经营之道，华立冲表示，一直以来，宝龙商业聚焦长三角发展，以“社区、标准、标杆、超级标杆”4大产品形态战略布局、均衡发展，通过打造丰富的商业产品线更精准的为不同的客群服务。 宝龙商业除了加大拓展力度，还将“智慧商业”作为主要战略，加大同腾讯等科技公司合作，利用先进科技，通过上下游贯穿、跨界融合和业务创新，重构商业业务模式，为客户提供更有吸引力的产品和优质服务。 这些是宝龙商业的特色，也是宝龙商业的优势。在他看来，宝龙的优势在于战略的清晰聚焦：一是聚焦长三角；二是坚持“商业+地产+资管”三位一体的业务体系，协同发展。 在未来五年内，宝龙将会继续坚持“1+1+N”地产布局，实现自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿的“双百双千”的战略目标。 从自身发展放眼到整个行业，随着市场逐步从增量转向存量，先前的“赚快钱”变为“赚慢钱”，如何在转变的过程中平衡利润？华立冲认为，房地产企业通过精细化管理提升竞争力，有较大的空间。 对于怎样提升竞争力，他分享了5个可供借鉴的方向：一、提高运营效率，通过强营销、高质量周转、成本领先等，打造财务导向的全周期项目管控标准。从客户价值出发，确定产品标准，做好成本策划，提高成本适配；二，评级提升作为宝龙今年的重点，控制负债，降低财务成本；三，打造赋能型组织，控制营销费和管理费，提高人均效能、元均效能；四，通过战略聚焦、城市深耕，打造长三角领先的城市空间运营商，提高产品力溢价；五，关注资产管理能力的提高，是存量市场必须重视的一个重要方面。 半年报业绩会上，宝龙商业表示，今年下半年主要是迎接10个商场的开业，未来5年，宝龙要在长三角范围内开超过150个购物中心，其中自持的购物中心要超过100个。 “成为受人尊敬的百年企业，全球领先的城市空间运营商。”在宝龙商业未来的发展规划中，都是基于这样的企业愿景。 华立冲说，想要做到百年企业，我们会创造最佳体验的空间和服务，赢得客户、员工、合作伙伴的偏爱，希望通过自身的努力，用二十年成为全球商业地产前十。
王彦杰 8月26日13时， 以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。大发地产产品研发中心总经理卓智慧出席论坛，在接受专访时表示疫情带来生活方式的改变，带来对产品需求的改变，大发地产将会更加关注人性化设计。 疫情给行业带来较大冲击，客户的需求的改变促使大发地产深入挖掘土地价值，根据人群打造专属于此地块的产品，例如泰安项目，尽力打造一个社区大花园，融入森林城市的概念；另一方面，大发地产深耕社区经营。卓智慧表示，社区不仅仅是一栋栋的房子，而是一个个的家庭。大发地产坚持用心兑现给客户放心服务的同时，通过业主第三空间“生活馆”与公益活动“公益魔方”将温度与情感注入社区，更关注公益、共享的社区运营。 在产品力创新上，卓智慧认为“大发地产聚焦客户回归家庭、回归社区的深层次需求，转变产品设计，致力于打造有温度、有情感的全时、全龄社区。”24悦爱社区品牌是上述理念的具体体现，尊重客户感受，以体验、感知、参与和服务为设计原则，大发地产力求打造一个全时、全龄、公益、共享的一个充满温情和关爱的悦爱社区。 提及打磨好产品与规模利润扩张之间的关系。卓智慧表示，实现规模、利润扩张，快周转已经成为各企业的必选路径，实现好产品和规模利润扩张的平衡，产品标准化与之对应的产品线体系搭建成为必要手段。目前，大发地产着力打造“璞、熙、融、铭”四大产品线，以精心研磨的成熟产品，来赢得市场竞争力。
恒邦天府集团副总裁孙科 徐酒眠 8月26日， 以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 恒邦天府集团副总裁孙科出席论坛，在接受专访时表示，随着近年来一系列挑战因素，尤其是“疫情”带来新的不确定性，困惑和焦虑是行业在这个阶段的客观存在。但直面挑战，越开放，越能从变化中赢得更大的发展空间；越协同，从行业内外整合资源，越能在未来把握新的增长机遇。开放共生必将成为地产经理人新的共识。 行业在经历了近几年调控的喜忧参半，孙科表示，中国地产经理人变得更加理性。过去“一山望着一山高”，在行业快速发展的阶段，地产企业和经理人都享受发展红利期待快速变现。而现在的经理人，逐渐开始厌倦职业赌博，变得沉稳和理性，在积极的思考如何在职场马拉松中不掉队。“夯实基础、苦炼内功”，把自己的专业做扎实比过去任何时候更有必要。“德才兼备、行稳致远”，阳光正向的职业形象，多元复合的能力结构，快速高效的学习更新，开放进取的心态格局也尤为重要。 后疫情时代，对于企业的人才发展策略，孙科也介绍了他的两点见解。首先，企业要结合自身的文化特点和经营战略，提出更加明确的用人理念和标准。在人才尺子的度量下，与企业“气味相投”的人才会纷至沓来，使公司举贤任能人才辈出。其次，不管企业大小，内部人才培养将会提到前所未有的战略高度。过往用人单位更愿意直接从市场采购人才，但现在行业发展放缓，对中高端用人的心态和节奏都有了更科学的认知。人才内部培养、内部流动、内部提拔，对年轻干部员工辅导带教使其快速成长，构建支撑企业持续发展的人才供应链，将是人力资源管理者最重要的战略性任务。
房慧 8月26日上午，大发地产（06111.HK）以线上方式举行了2020年中期业绩发布会。 大发地产董事会主席葛一暘，大发地产首席执行官兼执行董事廖鲁江，大发地产首席财务官兼高级副总裁罗俊 ，大发地产首席运营官兼高级副总裁冷俊峰，大发地产上市公司首席财务官兼副总裁黄展鸿出席了会议现场，并答投资者和媒体提问。 廖鲁江对大发地产下半年的发展做了展望，他表示有信心超额完成全年目标，信心来源于多方面： 下半年公司计划总可售货值约318亿元，货源充足； 可售资源主要位于长三角深耕区域，主要集中在温州、苏州、宁波、南京、无锡、成都等新一线及二线城市，市场长期看好； 此外，去年至今，大发地产还积极开拓线上营销渠道，灵活配合传统营销巩固销售模式，为业绩实现提供了保证。
8月24日，富力地产发布中期业绩报告。上半年，富力地产实现营业收入335.9亿元，维持稳定水平。根据中报数据，富力地产物业销售营业额增加主要由于已售的交付面积增加至335万平方米，较去年同期增加17%。 一直以来，市场对于富力地产的债务风险颇为担忧，但从上半年情况来看，富力地产的债务结构得到极大改善。数据显示，上半年富力地产总负债减少94亿元，杠杆控制效果显著。富力地产当前的土地收购策略主要集中在资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目，借此更好地控制负债。 上半年毛利率维持高位，销售单价维持坚挺，现金流稳定 上半年，物业发展仍然是富力地产的核心业绩贡献点。期内，富力地产物业发展营业额占总营业额的92%，达到308.31亿元，来自物业投资及酒店营运分部的经常性营业额为18.62亿元。同时，富力地产盈利维持稳定。数据显示，富力地产整体毛利率为29.6%，来自物业销售的毛利率高达33.5%。 在销售额方面，根据中报数据，富力地产上半年协议销售金额为510.6亿元。另据克而瑞的统计，富力地产上半年权益销售金额排名行业第18位。自今年2月以来，富力地产的销售额逐渐走高，体现出明显的复苏迹象，随着推盘力度的不断加大，下半年富力地产的销售情况更加值得期待。 （资料来源：公司公告） 今年上半年，TOP30以及典型房企的销售单价加权平均持平，涨幅仅有0.3%，考虑到2019年同比2018年均价上涨幅度有8.7%，从侧面还是显示出疫情对销售单价产生了负面冲击。但是反观富力地产，销售单价与2019年上半年相当。 富力地产在逆境中能维持销售单价，不仅说明了公司目前资金流稳定，体现出富力地产对于顺利度过今年偿付高峰的信心，也从侧面体现出公司对于自身品牌和产品力的自信。 随着“房住不炒”的主基调延续以及融资端的持续收紧，越来越多的房企开始将发展重心从高速增长转向注重高质量增长，而高质量增长其中一个主要的体现就是产品力，而非规模增速。从这个角度上看，富力地产在当前房地产市场仍有不确定性的环境中，通过挺价来强调自身的产品力，反而有助于品牌以及自身竞争力的重塑，把利润率保持在相对较高的水平。 审慎拿地规避高溢价风险，杠杆控制效果显著 数据显示，上半年富力地产总负债减少94亿元，杠杆控制效果显著。目前，富力地产已拥有现金360亿元，资金流相对宽松。 而在过去的一年，富力地产已经放缓了在公开市场的拿地速度，根据克而瑞数据，富力地产上半年新增货值同比完成度21%，上半年楼面价涨幅5.4%，这两组数据在TOP30规模房企中排名并不靠前。从中也可以体现出富力地产土地收购策略主要集中在资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目，以此可以更好地控制负债。 另一方面，今年上半年土拍市场掀起一轮抢地热潮，富力地产也是看到了过高溢价拿地风险，拿地策略先对谨慎，但是对于优质项目，富力地产仍会积极纳入。数据显示，上半年富力地产所购置的土地储备权益可售面积约为243万平方米；截至2020年6月底，权益土地储备可售总面积为5683万平方米，权益可售货值达7580亿元。此外，富力地产目前共拥有80多个处于不同阶段的城市更新项目，按可售面积算，其中92%位于一线及二线城市，以及54%位于粤港澳大湾区。 （资料来源：公司公告） 而富力地产在上半年放缓拿地，从侧面也可以看出公司本身土储相对充足，可以满足未来的开发需求，也给了富力地产未来足够的土储调节空间。 值得注意的是，上半年在富力地产的城市更新项目中，已经将3个项目（相等于建筑面积130万平方米）转化为人民币460亿元的可售资源。而在未来18个月中，富力地产还将增加建筑面积900万平方米的土地储备，相当于人民币2000亿元的可售货值。 大同村和海珠赤沙村项目落地，城市更新业务未来可期 据悉，城市更新业务一直是富力地产的“隐形金矿”，而在上半年富力地产的旧改项目大同村和海珠赤沙村的项目分别落地。6月16日，南沙东涌镇大同村代表召开旧改表决会议，富力地产以到会代表100%的通过率成为该项目的正式合作企业。相隔一日，富力100%通过率拿下赤沙旧村改造工程。 据悉，广州南沙区东涌镇大同村项目改造面积99.52公顷。该项目位于东涌镇北部，是南沙重要的北门户，与番禺区仅相隔一座沙湾大桥，距番禺区政府仅5公里，是广州市南进路线上的一个重要据点。 （大同村商业规划示意图） 海珠区赤沙村附近有广东财经大学，村子与琶洲一江之隔，地理区位优越。经批复，赤沙村策划方案改造面积69.38公顷，改造建设面积167.10万㎡。此外，赤沙村将采取“全面改造”形式，实现村民生活环境改善、城市肌理优化，释放土地价值，并更进一步定义为国际会展及互联网 功能配套区与岭南水乡特色的生态城区。 （赤沙村旧改项目区位示意图）
房慧 8月26日上午，大发地产（06111.HK）以线上方式举行了2020年中期业绩发布会。 大发地产董事会主席葛一暘，大发地产首席执行官兼执行董事廖鲁江，大发地产首席财务官兼高级副总裁罗俊 ，大发地产首席运营官兼高级副总裁冷俊峰，大发地产上市公司首席财务官兼副总裁黄展鸿出席了会议现场，并答投资者和媒体提问。 对于持续下降的净负债率，罗俊表示：为了降低经营风险，优化财务结构，大发地产会从多个方面采取措施，严格投资纪律，以收定支；更多从股东视角投资，重点拓展回报高、利润多的项目；保证项目高周转实现；加强回款能力，提升回款效率，提高资金周转率；此外还要加强与合作方关系、优化资本结构等。未来，大发地产的净负债率目标是保持在80%以内。
图片来源：网络 8月24日，越秀地产举行2020年度中期业绩发布会，董事长兼执行董事林昭远、副董事长兼总经理林峰、投资者关系部总经理姜永进等管理层出席会议。 上半年，越秀地产录得营业收入237.1亿元，同比上升8.8%；权益持有人应占盈利19.9亿元，同比上升6.7%；核心净利润19.9亿元，同比上升8.5%。 同期，其实现销售额375.6亿元，同比上升1.8%，完成全年合同銷售目标802亿元的46.8%；已售未入账销售金额为955.4亿元，同比增加7.9% 财务及现金方面，截至2020年6月30日，越秀地产现金及现金等价物及监控户存款总额为301.6亿元，与年初基本持平；净借贷比率为71.2%，较年初下降2.8个百分点。 不过，受疫情影响，上半年越秀地产租金收入和毛利率有所下降。投资也相对谨慎，仅新增5幅土地总建筑面积110万平方米，不及2019年同期。 上半年毛利率下降2个百分点 虽然营收、盈利双双实现同比增长，但受疫情影响，上半年越秀地产商业板块表现不佳。 据了解，越秀地产旗下拥有“越秀地产－越秀房托”商业双平台，以“开发+运营+金融”为发展模式。上半年，越秀地产累计录得的租金收入2.91亿元，同比下降13.6%。 对此，越秀地产称租金收入下降是由于其在2019年底出售了一个位于佛山的商业购物中心。 数据显示，截至2020年6月30日，越秀地产拥有的出租投资物业共约45.23万平方米，写字楼和商业分别占57.3%和24.8%。 具体到各项目，越秀金融大廈期末出租率为 95%，租金收入1.8 亿元，同比上升 3.8%。 同期，越秀地产持股38.37%的另一商业平台---越秀房托基金，仅实现营业收入8.3亿元，同比跌幅达16.9%。其中，物业收入净额6.5亿元，同比下降10.3%。 就具体项目而言，越秀房托基金旗下的国金中心上半年收入仅为4.03亿元，同比跌幅26.99%，占其总收入比例为48.5%；广州维多利广场和白马大厦收入降幅也较为明显，分别为20.4%和12.6%。 往期数据显示，国金中心自2012年被越秀地产注入后，就一直是越秀房托的最核心物业。近六年来，国金中心收入占越秀房托总收入比例均在55%左右，最高时达到61.1%。 图片来源：越秀房托基金半年业绩报告 与此同时，上半年越秀地产毛利率指标，较去年同期下降2个百分点至28%。 针对毛利率下降的问题，业绩会上姜永进解释称，主要是由于入账区域结构调整，上半年华东入账占比大幅提升。 “就公司而言，我们认为毛利率未来维持在25%是一个合理的水平。”他表示，未来的毛利水平要看项目产生的资金成本。 上半年已售未入账销售金额955亿元 销售数据方面，2020年前四个月受疫情影响，越秀地产销售金额出现同比下滑，跌幅均超过两位数，直到五月份开始回正。 具体到5月单月，越秀地产录得销售额112.38亿元，同比增长47%。6月单月又录得销售额117.25亿元，同比增长46%。 整个上半年，越秀地产录得销售额为375.61亿元，同比增长1.8%，完成全年802亿元目标的46.8%。 值得注意的是，受疫情影响，上半年不少房企大力促销，销售均价出现下滑。但越秀地产合同销售均价不降反升，达2.47万元/平方米，同比上升9.8%。 7月份单月，越秀地产又录得合同销售金额64.39亿元，同比上升68%。 截止前7月，其累计实现销售额440亿元，已完成全年销售额目标802亿元的55%。 就区域而言，广州地区上半年录得销售额223.9亿元，业绩贡献比为60%；华东地区销售额首次突破百亿至102.4亿元，同比上升9.4%，占总合同销售27%。 图片来源：越秀地产半年业绩报告 “今年疫情影响确实大，我们通过实行6天工作制来加快市场供货和销售，最后各项数据同比都没有下滑。”林昭远在业绩会上称，对完成全年销售目标有信心，暂无调整计划。下半年将加大销售、加大回款。 他在业绩会上透露，截至6月30日，越秀地产已售未入账合同销售金额约人民币955.4亿元，较年初上升7.9%。 此外，中报显示，越秀地产全年可售资源为1461亿元，大湾区占60%，华东地区占19%，华中地区占12%，北方地区占8%，西部地区占1%。 5大轨交项目将带来上千亿可售货值 越秀地产管理层还在业绩会上表示，上半年越秀地产“轨交+物业”战略不断推进。 中报显示，越秀地产在广州已拥有的品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚三个在售项目，上半年实现销售额50.5 亿元同比上升141.6%，品秀星樾销还夺得广州4月和5月单盘“销冠”称号。 今年6月，越秀地产通过最终控股股东广州越秀集团订立两份期权契约，取得可收购两个轨交项目水西项目和镇龙项目51%权益的权利。权益交易总代价分别为人民币23.3亿元、人民币33.1亿元。 上述两项目预计将于今年四季度完成交易，为越秀地产带来200亿元的可售货量。 “上述两笔收购，将使集团增加轨交优质土地储备105万平方米。收购完成后，集团持有的轨交项目土地储备合计为419.13万平方米，约占集团总土地储备的17.7%。”姜永进在业绩会上称，这五大轨交项目均属于广州地铁上盖或邻近项目，预计将为越秀地产带来上千亿可售货值。 值得注意的是，今年上半年，越秀地产投资相对谨慎，累计新增5幅土地，较2019年同期减少9幅；总建筑面积110万平方米，较2019年同期374万平方米减少70.58% 截至6月30日，越秀地产总土地储备为2363万平方米，与去年末基本持平。其中，大湾区拥有土地储备1273万平方米占总土地储备的53.9%，华中地区和华东地区土地储备占比分别为19%和13%。 图片来源：越秀地产半年业绩报告 “越秀地产全年有300亿元的投资预算，上半年我们投入了70多亿元。大投入在下半年，我们会根据市场、根据土地，以及每块土地的情况来进行积极的参与。”对此，林昭远在业绩会上表示。下半年将利用轨交模式、国企合作模式、配建模式等多元化方式来增储。 林昭远称，轨交模式作为越秀地产独特的模式，未来也将从广州走向全国布局，按照预期，越秀地产将保持每年大概2-3个新增轨交项目的铺排。 公开报道显示，6月12日长沙轨道集团、广州地铁集团、广州越秀集团在湖南长沙签署了三方战略合作框架协议，就长沙轨道交通6号线B部分PPP项目开展相关合作。 “目前只是与长沙轨道集团签订了一个框架协议，但没有具体项目落地。”对此，林昭远在业绩会上回应道。 此外，他透露越秀地产目前正跟武汉地铁、成都地铁，就交轨业务布局谋求合作。“下半年我们将全力推进轨交物业的销售，提高销售区划和现金回流。并结合线上和线下，多渠道、多方式加快物业销售，以完成年度销售及各项经营目标。”
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