图片来源：网络 8月14日晚间，中国奥园公布2020年中期业绩，上半年实现营业额为人民币282.4亿元，同比增长19%。 从收入构成看，上半年住宅性公寓实现营收212.8亿元，收入占比为75.34%；商业性公寓营收22.04亿元，收入占比为7.80%。 图片来源：中国奥园截止2020年6月30日止6个月的中期业绩公告 利润方面，上半年中国奥园实现毛利润人民币82.8亿元，同比增长18%，毛利润率29.3%；核心净利润人民币28.3亿元，同比增长14%，核心净利润率10%；股东应占核心净利润为人民币24.5亿元，同比增长21%，股东应占核心净利润率8.7%。 值得注意的是，受新冠疫情影响，上半年中国奥园营收和利润多项指标虽同比增长，但同比增速较2019年同跌幅超50个百分点。 其中，上半年中国奥园营收同比增速为19.32%，较2019年同期下滑53.87个百分点；毛利同比增长17.55%，较2019年同期下滑63.01个百分点；股东应占核心净利润同比增速21%，较2019年同期下滑65。8个百分点。 合同销售方面，上半年中国奥园物业合同销售金额为人民币508.7亿元，同比增长5.4%；对应合同合同销售面积为511.1万平方米，同比减少3.9%。 就区域来看，广东区域上半年实现销售金额104.16亿元占比20.47%。在克尔瑞发布的《2020年上半年中国房地产企业销售排行榜》中，中国奥园位列全国销售额TOP30。 此外，截止6月30日，中国奥园已签约未确认的物业合同销售约人民币1800亿元，将于未来2年逐步确认。 结合7月单月中国奥园实现销售金额95.5亿元同比增长43%，则今年前7个月，中国奥园累计实现未经审核物业合同销售额约604.2亿元，与去年同期累计合同销售额602.8亿元基本持平。 中国奥园此前曾表示，2020年中国奥园预期销售目标同比增长12%。据了解，2019年中国奥园合同销售为1180.6亿元，同比增加29%，2017年至2019年的三年业绩复合增长率为63%。 照此计算，则2020年前七个月，中国奥园完成全年目标1323亿元的45.67%。 土地储备方面，上半年，中国奥园新增44个项目，新增可开发建筑面积约695万平方米，新增可售货值约832亿元。 此外，中国奥园亦积极布局城市更新项目，已实现旧城、旧村、旧厂（三旧）改造全覆盖。截至2020年6月30日，中国奥园拥有逾50个不同阶段的项目，预计额外贡献可售资源约人民币6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%。 截至2020年6月30日，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米，权益占比78%，总货值约人民币5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约人民币11602亿元，满足未来四至五年的发展。 财务方面，报告期末中国奥园之银行结余及现金（包括受限制银行存款及结构性存款）为694.4亿元，净负债比率为79.8%，资产负债率为85.90%同比下降1.34个百分点。 融资方面，2020年2月中国奥园发行1.88亿美元363天4.8%境外债，创中资高收益债最低发行成本；7月，中国奥园又发行4.6亿美元2024年到期6.35%境外债。 此外，上半年中国奥园总计完成两轮共2.8亿美元三年期境外银团贷款，年利率为HIBOR/LIBOR加4.30%，由恒生银行及汇丰银行牵头，共九家境外商业银行参与。 同时，中国奥园分别于2月和8月分别发行25.4亿元五年期5.5%境内公司债和11.8亿元五年期5.65%境内公司债。 今年7月，中国奥园还完成收购京汉股份（000615.SZ）29.99%股份，成为京汉股份单一最大股东并取得其控制权，并入中国奥园财务报表；8月12日，中国奥园又联合信达资产20亿资金收购京汉股份债权，并额外向京汉提供5亿元流动性支持。 针对下半年年的规划，中国奥园在中报中表示，将注重规模与效益的均衡发展，深耕已有区域的同时，加速推进城市更新转化，强化营销能力，提升产品竞争力，并确保现金流安全，以谋求可持续、高质量的全面发展。
8月14日，爱奇艺（NASDAQ：IQ）公布了截至2020年6月30日的第二季度未经审计的财务报告。财报显示，2020年第二季度爱奇艺总营收达到74亿元，同比增长4%，总营收和同比增速符合公司之前的指引。截至第二季度末，爱奇艺的订阅会员规模达到1.05亿。 “在波动的宏观环境下，我们仍然实现了季度的业绩增长，总营收同比增长了4%。”爱奇艺创始人、董事兼首席执行官龚宇表示：“上半年新冠肺炎疫情对我们的业务产生了极大的影响，导致了用户行为异常，数据波动和前所未有的挑战。尽管如此，依托丰富的IP资产、出色的内容和强大的技术平台，公司仍进一步巩固了市场领导地位。爱奇艺原创内容受到用户的热烈欢迎，以及业内内容合作伙伴和广告客户的支持和认可，都让我们备受鼓舞。我们有信心、有能力应对不确定因素并实现强势反弹。” “在第二季度，我们的会员服务营收同比增长了19%，仍是我们最大的支柱业务。通过推出星钻会员套餐，我们进一步优化了我们的会员体系以满足不同用户的需求。”爱奇艺首席财务官王晓东表示：“我们持续在原创内容方面进行战略投入以提高自制能力，同时在各个方面更加审慎地投入，这使得我们的亏损率收窄。随着疫情在中国得到遏制，其负面影响正逐渐消退，我们相信我们将实现健康和可持续的长期增长。” 2020年第二季度，爱奇艺会员服务收入为40亿元，较2019年同期增长19%，增长主要受订阅会员数量的增长和公司提升会员业务货币化的多种运营措施的推动。受充满挑战的中国宏观经济环境影响，爱奇艺在线广告营收为16亿元。本季度公司实现内容发行收入8.606亿元。同期，其他营收达到9.189亿元。 2020年二季度，爱奇艺营收成本相较2019年同期下降了2%。运营亏损为13亿元（约合1.814亿美元）。运营亏损率为17%，2019年同期运营亏损率为26%。 截至2020年6月30日，爱奇艺持有现金、现金等价物、限定用途现金和短期投资共计95亿元人。 展望2020年第三季度，爱奇艺预计总收入介于69.5亿元和74亿元之间。
人民银行14日公告称，为对冲政府债券发行缴款等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，今日人民银行以利率招标方式开展了1500亿元逆回购操作。鉴于今日有100亿元逆回购到期，人民银行实现净投放1400亿元。 公告称，人民银行将于8月17日对本月到期的两笔中期借贷便利（MLF）一次性续做，具体操作金额将根据市场需求等情况确定。公开信息显示，本月17日和26日分别有4000亿元和1500亿元MLF到期。本周人民银行共计开展5000亿元逆回购。 连续净投放之下，昨日资金利率基本保持平稳，上海银行间同业拆放利率（Shibor）方面，隔夜Shibor上行1个基点，稳定在2.162%的水平，7天Shibor昨日小幅下行0.9个基点，DR007加权平均利率保持在政策利率2.2%水平附近。
随着A股上市公司陆续披露2020年上半年的“成绩单”，有不少公司重要流通股东中出现了私募机构的身影。 在当前市场降温回调之际，这里为你带来国内知名的四大百亿级别私募最新持仓变化表。 这可真是一份价值“过亿”的黄金作业。 高毅资产冯柳动作最大，邓晓峰、利伟各新进一只 高毅冯柳著名的“弱者思维“喜欢那种股价长期下跌，跌透了的公司，青睐“困境反转”且赔率很高的股票，喜欢利用逆向思维，左侧买入，在买入时“先分散，再集中”，且不做仓位控制。 冯柳近期持仓变化图： 从动作来看，冯柳延续一季度的力度，持续加仓做多A股。新进7只个股，减仓利尔化学。持仓个股所属行业众多，均是处于估值低位或者有业绩反转的预期。 持有市值最大的是在8月4日和8月6日这两天，使用国信证券深圳振华路营业部这个机构席位，大宗交易接盘18.71亿的同仁堂。 作为中药行业著名的老字号，是集生产、销售、科研、配送一条龙的产品公司，主要生产剂型有蜜丸、水蜜丸、水丸、硬胶囊、口服液、酒剂、颗粒剂、散剂等。简单来讲，牛黄解毒片、六味地黄丸、安神补脑液等等，这些耳熟能详的产品都来自于它。 该公司业绩连续两年大幅度下滑，2019年更是出现负增长，不及2017年的收入水平，主要原因同仁堂产品的产量下滑，但是同仁堂未来的预期是2019年年底新产能投产，2020年有产能放量预期，同时积极转型，推出“知麻健康”品牌，切入消费领域。 从股价来看，虽然受到冯柳入局刺激大涨，这几个交易日回调后的股价仍处于历史低位。2020年至今股价也仅仅涨幅在9.11%。 其他高毅基金，邓晓峰新进宏发股份，加仓福斯特，利伟精选新进华峰氨纶。 宏发股份作为邓晓峰的重仓股，自从在2019年年报减仓之后，在今年邓晓峰又把仓位加了回去，近段他旗下的另一只基金中信信托锐进43期高毅晓峰投资集合资金信托计划成为其第九大股东，同时高毅晓峰远望2号基金是其第五大股东。 邓晓峰旗下的两只基金均是宏发股份的十大流动股股东之一，可以看出对这家企业的看好。 而且从宏发股份半年报看出，还有挪威中央银行、国泰金鹰增长混合基金均在二季度末新晋前十大流通股东。 该公司是国内继电器行业的龙头企业，旗下产品广泛应用于工业、能源、交通、信息、生活电器、医疗、国防等领域。 2020年上半年归属于上市公司股东的净利润约为3.57亿元，同比增长0.73%，营业收入约为34.41亿元，同比增长1.01%，今年股价累计涨幅达到46.47% 行情来源：wind 利伟基金新进的华峰氨纶，是全国最大的氨纶纤维制造企业之一，今年上半年实现营业收入60.98亿元，同比下降9.43%；归母净利润为6.65亿元，同比下降22.42%。业绩虽然下滑但是华峰氨纶的股价在今年二季度探底后迅速回升。 行情来源：wind 高瓴资本 高举高打的风格布局未来赛道 高瓴资本在A股市场，动作都很大。 基本上都是以定增方式参与进来，除了布局熟悉的医疗领域外，还在新能源汽车、云计算布局，均是各个行业的龙头以及潜力企业，主要在于这些企业有过硬的业绩支撑，并且能持续1-2年甚至更久。 高瓴这段时间最大的动作便是参与宁德时代的定增，在7月17日，宁德时代定增发行情况公布，高瓴资本认购100亿元，珠海高瓴穗成认购6亿元，合计106亿元，161元/股。 根据日本统计机构SNE Research的数据，2019年宁德时代全球动力电池出货量为32.5GWh，同比增长38.89%，宁德时代连续三年成为全球销量最大的动力电池企业。2019年，宁德时代营业总收入455.46亿元，同比增长53.81%；归属于上市公司股东的净利润43.56亿元，同比增长28.61%。 而且宁德时代股价从去年低位至今，累计涨幅近180%，市值4319亿元，高瓴还是在高价位百亿资金介入，无不就是看中新能源汽车的未来。 同时又加仓了眼科龙头爱尔眼科，这家公司一直被高瓴持有，今年以来累计涨幅达到48.16%。近两个月时间来爱尔眼科处于横盘整理阶段，高瓴在高价位加仓，无疑是看好眼科这条赛道。 高瓴创始人曾说过：“骑驴找马”不是我们的投资方式，我更在乎一家企业有没有长期持续的增长潜力。高瓴的操作，均是属于高举高打的风格，代表的是行业未来预期判断，在国内随着经济发展以及技术迭代更新，各个产业升级给了机构投资的机会。 淡水泉 钟爱濮阳惠成 淡水泉这段时间的动作很小，启明星辰保持不变，加仓濮阳惠成。 作为百亿级私募，淡水泉投资掌门人赵军，一向擅长逆向投资，坚持奉行“逆向投资和行业轮换策略”，往往不会用过多的仓位参与市场热点，相反常常“埋伏”一些价值被低估的股票。 濮阳惠成近期被淡水泉加仓，位列第五大流通股股东。这家公司专业研发和生产酸酐和其他功能材料中间体，产品广泛应用在电子元器件封装材料、电气设备绝缘材料、涂料、复合材料等诸多领域。 今年以来该公司累计涨幅达到29.31%，在2020年上半年，濮阳惠成实现营业收入4.02亿元，同比增长14.76%；归属净利润为9066.7万元，同比增长27.19%；扣非净利润8802.76万元，同比增长26.38%。 行情来源：wind 濮阳惠成在2019年一季度涨势强劲，不到3个月的时间涨幅达92.27%，那时淡水泉减仓动作，而且截至2019年一季度末，淡水泉已经从濮阳惠成的前十大流通股东名单中退出。到了2019年二季度，濮阳惠成出现大幅下跌时，淡水泉再次加仓，今年持续加仓，值得关注。 濮阳惠成主要的预期为产品顺酐酸酐衍生物行业下游需求增长、OLED显示面板产业产能投放等一系列行业利好的带动下，濮阳惠成研发投入与经营规模预计将进一步扩大。 睿远 大规模调仓，新进两只环境股 陈光明旗下睿远成长价值始终是市场的明星之一，近期睿远进行大规模的调仓。新进三只个股，减仓三只，加仓5只。这些个股分布以医药，通信科技，环境行业为主。其中通信领域的信维通信、生物医药的三诺生物都是10亿以上重仓。 值得注意的是，睿远豪掷近7个亿布局两只环境股。 高能环境主要以环境修复、生活垃圾全产业链综合处理、危废处理处置为核心业务。根据高能环境2020年半年度业绩预增公告，公司预计2020年半年度实现归属于上市公司股东的净利润为2.5亿至2.8亿元，与上年同期相比，将增加4487.44万元到7487.44万元，同比增加21.88%到36.50%。 而且在上半年公司面对突发的新冠疫情，积极参与了火神山、雷神山医院等多个应急项目建设和火神山医院医废、废水的运营。当前高能环境二季度已经全面恢复生产经营。并且参股大牛股玉禾田获得的投资收益同比增长。 行情来源：wind 瀚蓝环境业务涵盖固废、水务、燃气及新能源领域，已形成生态生活全链接的完整生态环境服务产业链。上半年实现营业收入31.36亿元，同比增长17.43%；归属于上市公司股东的净利润4.61亿元，同比增长0.02%。 报告期内，受疫情影响，固废处理板块的餐厨、危废和部分垃圾焚烧发电项目产能利用率不足，但得益于新增合并深圳国源股权，以及新增南海垃圾焚烧发电三厂项目(1500吨/日)、常山项目(1000吨/日)、宣城项目(1000吨/日)、饶平项目(600吨/日)等项目投产，2020年实现固废处理主营业务收入16.66亿元，同比增长51.71%。 小结 根据数据显示，百亿私募依旧是仓位高企，自3月份以来已经长期维持在八成仓位以上，67.11%的百亿股票私募仓位在八成仓位以上，仓位低于五成的私募占比仅为8.02%。 市场常青树的百亿级别的私募明星，它们的持股动向备受关注，上述是国内知名四大机构最新的持仓变化明细，希望能够给与市场投资者一份参考。 但是市场情况瞬息万变，投资者还是要记住股市有风险，投资需谨慎。
继万丰奥威的控股股东万丰集团及关联方，非经营性占用公司12.46亿元资金以及违规担保29亿元一事曝光并被深交所问询后，万丰集团开始积极还款。2020年中报显示，截至上半年，万丰集团还有违规担保5.66亿元尚未解除。 值得注意的是，在7月份万丰奥威因特斯拉概念而大涨之时，万丰集团于股价高位，借机实施了大手笔减持套现3.4亿元。 据最新公告显示，截至8月6日，在不到1个月的时间内，万丰集团通过大宗交易方式和可交换债换股方式累计减持万丰奥威股份2.52亿股，占上市公司总股本的11.52%。 香颂资本执行董事沈萌在接受记者采访时表示：“控股股东减持的原因一般有两个，一是因股价高估而减持套现；二是大股东对资金的需求较大，需要减持补充流动资金。” 控股股东12天 高位套现3.4亿元 今年6月份，有14976辆中国制造的特斯拉在中国注册，较5月份增长了32%。消息一出，沪深两市特斯拉概念股出现普涨。作为特斯拉概念股之一的万丰奥威也搭上了这辆“顺风车”。 值得注意的是，7月20日，万丰奥威股价涨至7.7元/股的高位之际，公司发布了一则“子公司万丰镁瑞丁于近日再次获得特斯拉一级供应商延锋安道拓座椅支架定点函”的公告，当日，公司股价涨幅达5.91%。记者注意到，7月21日，公司股价曾一度涨至8.18元/股高位。 在万丰奥威股价借着特斯拉概念大涨特涨之时，万丰集团在此期间多次减持公司股份。7月9日至7月20日，短短12天，万丰集团累计减持公司股份5363万股，占公司总股本比例为2.45%。据测算，万丰集团此次累计减持套现金额约为3.4亿元。 除了上述减持外，万丰集团还因为可交换债持有人自愿换股而累积减持1.98亿股，占公司总股本的9.07%。至此，万丰集团及其一致行动人合计持有万丰奥威股份由51.22%降至39.7%，累计减少11.52%。 如此减持，万丰集团似乎感觉还不够，其表示“未来6个月内，将以集中竞价及大宗交易方式，减持其持有的公司股份，不超过公司股份总额的5%”。对于减持的原因，万丰集团解释称“基于战略发展及自身资金需求”。 沈萌分析认为：“结合多种情况来看，大股东减持不排除存在回笼资金解除担保的需要。” 根据2019年年报和证监局6月份发布的警示函显示，2018年初至2020年3月底，万丰奥威被控股股东万丰集团及其关联方非经营性占用资金累计达12.46亿元，违规为控股股东提供担保累计人民币22亿元、美元1亿元，合计约29亿元人民币。 截至2020年6月30日，万丰奥威还有给万丰集团的违规担保余额5.66亿元尚未解除，占最近一期经审计净资产的比例达到9.21%。对此，万丰奥威方面表示，上述融资担保事项预计于2020年11月30日解除。 万丰奥威成“提款机” 公司负债持续增加 据了解，万丰奥威尚未解除的5.66亿元担保事项为海外项目。目前，该项目受全球新冠状病毒疫情影响，洽谈进程受阻。对此，万丰奥威方面解释称，“将根据疫情发展情况决定恢复洽谈事宜。” 如果洽谈持续受阻，万丰奥威会继续为该担保事项承担连带责任吗？公司又是否有实力承担担保责任呢？ 面对记者提出的上述问题，公司方面截至发稿前并未给予回复。而记者查阅公司财报发现，万丰奥威的资金链或已“捉襟见肘”。 中报显示，2020年上半年，万丰奥威取得借款收到的现金为38.18亿元，偿还债务支付的现金为29.65亿元，分别同比增加123.79%、246.55%。截至2020年6月30日，万丰奥威短期借款和一年内到期非流动负债分别为34.44亿元和6.06亿元。同时，公司还有长期借款13.39亿元。公司的长短期借款及一年内到期的非流动负债总额为53.88亿元，较2019年底的48.07亿元进一步提升。2020年中，万丰奥威的资产负债率达到52.03%，而2017年这一数据仅为34.98%。 “负债的增加或已威胁到万丰奥威的偿债能力。公司的速动比率已从2017年底的1.48持续下降至2020年中的0.7。”某会计师事务所人士向记者表示：“一般来说，速动比率低于1的情况可能暗示公司的短期偿债能力偏低。” 业绩持续下滑 跨界转型通航飞机遇阻 在沈萌看来，“大股东集中减持，或者反映大股东缺钱，或者反映出上市公司未来经营可能存在不确定性”。那么，万丰奥威的盈利能力又如何？ 万丰奥威所属产业为汽车部件产业，近年来景气度不佳。数据显示，自2017年以来，万丰奥威的扣非归母净利润持续下滑。2017年至2019年，公司实现扣非归母净利润分别为7.7亿元、7.34亿元、5.78亿元，较上年同期分别减少13.60%、4.67%、21.18%。 2020年2月份，万丰奥威公开拟投资现金24.18亿元收购万丰飞机工业有限公司（以下简称“飞机工业”）55%股权的消息，收购成功后，公司将实现跨界涉足通航飞机制造领域。 虽然插上了飞机工业的“梦想之翼”，万丰奥威的业绩却没能坐上“直升机”。2020年上半年，万丰奥威分别实现营收和归母净利润44.22亿元和2.53亿元，分别同比下滑24.9%和48.07%；扣非归母净利润为1.35亿元，同比下滑54.34%，营收与归母净利润的降幅均较2019年进一步扩大。 沈萌认为，“国内通航产业发展不如预期或是造成公司业绩不佳的原因之一。” 据中国民航局数据显示，2019年底，我国通用航空在册航空器总数达到2707架，较2018年仅增加了212架。对比我国通航业“十三五”提出的2020年底的收官任务——5000架，其仍有较大差距。 那么，万丰奥威收购的飞机工业发展如何呢？记者以投资者名义致电万丰奥威证券部，该证券部人士称：“我们是生产整机的，（生产过程）不需要传统意义上的大型设备，更多的是手工工艺和知识产权。” “一般来说，不需要大型设备的通用飞机生产商所生产的飞机多为小型飞机，以两人座或单人座为主。”团中央特邀航空科普讲师赵东阳向记者分析称：“目前，国内对这类小型飞机的市场并没有特别开放，其生产和发展还是有一定难度的。” 七大环都市圈智库研究员、北京大学博士于泽军向记者表示：“目前国内通航还是以护林、景区、航空救助方面的应用较多，规模相对国外仍有较大差距。” 于泽军认为：“目前国内通航领域的发展尚存两大痛点——头痛、脚痛，即空域暂未完全放开、通航机场建成数量尚不能支持通航产业快速发展。” 赵东阳进一步表示，“目前市场上出售的比较成熟的通用飞机大多还都是进口的。由于疫情的原因，很多国际的通用飞机公司的订单减少，导致产量大幅下降，这也导致很多国内外的通用飞机配套供应商订单减少，可以说疫情对通用飞机制造行业的影响很大。”
中兴通讯（000063）8月14日晚间公告，公司拟不低于1亿元且不超过1.2亿元，以集中竞价交易方式回购公司股份，用于实施公司员工持股计划或股权激励。 本次回购A股股份价格不超过62.48元/股，回购价格不高于董事会通过本回购的决议前30个交易日公司A股股票交易均价的150%，实际回购价格以回购期满时实际回购的价格为准。回购期限自董事会审议通过本次回购方案之日起12个月内。 按回购资金总额下限1亿元、回购价格上限62.48元/股进行测算，预计回购A股股份总数约为160.05万股，约占公司目前已发行总股本的0.03%；按回购资金总额上限1.2亿元、回购价格上限62.48元/股进行测算，预计回购A股股份总数约为192.06万股，约占公司目前已发行总股本的0.04%。对于回购股份的目的，公司称是为保持公司经营、发展，保障、保护投资者的长远利益，促进股东价值的最大化，同时，进一步健全和完善公司长期激励约束机制，确保公司的经营可持续、健康发展。 截至2020年3月31日，公司总资产为1456.54亿元，归属于上市公司普通股股东权益为412.66亿元，货币资金为379.12亿元。回购资金上限占公司总资产、归属于上市公司普通股股东权益及货币资金比重分别为0.08%、0.29%及0.32%，占比均较小。公司拥有足够的资金支付本次股份回购款。另外，今年1月，公司通过非公开发行，向10名投资者募集资金115.13亿元。 数据显示，中兴通讯一季度实现营收214.84亿元，同比下滑3.23%；归母净利润7.8亿元，同比下滑9.58%。资本市场表现方面，中兴通讯股价在今年3月3日冲上56.5元每股的高位后回落，8月14日收盘股价为38.37元每股。目前的股价较回购限价有着较大空间。 有券商看好5G新基建下中兴通讯的发展前景。开源证券近期出具的研报认为，作为A股唯一涵盖无线、传输、核心网的5G主设备商上市公司，中兴通讯在5G时代有望迎来进一步发展，打开全球新的市场空间。公司重研发，不断提升产品质量进入主设备商国际第一梯队，同时加强合规管理，市场拓展不断取得新突破；5G技术的发展、设备形态的变化，带来主设备商议价能力的提升，公司全球市场份额提升，经营业绩有望超预期。
8月13日晚间，SOHO中国发布公告称，“公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已终止，迄今并未致使就潜在交易的条款达成共识”。这一消息意味着，全球最大的另类资产管理公司、美国私募基金黑石集团退出了SOHO中国和潘石屹夫妇的“牌桌”。 在国内商业写字楼行情低迷的背景下，潘石屹夫妇是应该继续寻找新买家，还是将SOHO中国留在手里？答案恐怕一时难以揭晓。不过，分析人士认为，在告别黑石集团后，潘石屹夫妇有可能会回到出售项目的“老路”上去。 40亿美元的“牌桌”散场 今年3月，黑石集团与SOHO中国的谈判浮上水面。当时据外媒道，黑石集团正进行排他性谈判，计划斥资40亿美元（约合人民币277亿元）将SOHO中国私有化，黑石集团还将接管SOHO中国债务。报道称，这将是黑石迄今为止在中国市场的最大投资。 次日，SOHO中国公告称，针对与公司有关的潜在交易的媒体报道，董事会做出澄清及确认，公司正在和海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致、也可能不会导致对公司全部发行的股份进行全面要约收购。SOHO股价应声大涨。 公开信息显示，潘石屹、张欣夫妇于1995年创立SOHO中国的前身红石实业有限公司。 2007年10月SOHO中国赴港上市，现为北京、上海最大的甲级写字楼开发商之一，开发总面积已超过500万平方米。截至2019年底，潘石屹、张欣夫妇合计持有SOHO中国33.24亿股股份，持股比例达63.93%。 该公司的主要投资物业项目包括，北京的望京SOHO、光华路SOHO II、丽泽SOHO、银河╱朝阳门SOHO和前门大街项目，上海的古北SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO和SOHO天山广场等。截止2019年12月31日，该公司净资产约为371.16亿元（人民币，下同），总借贷共计约179.99亿元，其中约172.47亿元的借贷以该公司的投资物业以及有限制银行存款作为抵押。 黑石集团是业内耳熟能详的名字。房地产基金投资是黑石集团投资回报最大的一项业务，黑石集团也因而被称为“世界上最大的房地产商”。典型案例如2007年黑石以260亿美元收购希尔顿酒店集团，修复并改善运营后于2014年后逐步卖出，最终获利约140亿美元，回报是初始投资的三倍多。 在与SOHO中国洽谈的同时，黑石完成了一项针对欧洲房地产的98亿欧元（约合107亿美元）的基金募集，这是近两年以来成功完成募集的金额最大的一笔私募股权基金融资，被外界解读为黑石集团对欧洲市场的“抄底”计划。 应该说，黑石集团是少数可以参与SOHO中国 “牌桌”的理想交易对手。 然而，两个月后这笔交易传来变数。今年5月，外媒援引知情人士消息报道称，由于新冠肺炎疫情影响导致前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。 知情人士透露，黑石集团有关私有化SOHO中国的谈判还处于初期阶段，一旦情况稳定后可能会重新启动谈判。此外，债券市场的动荡也引发人们对融资的担忧，这也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。 如今，随着潜在交易讨论终止的公告消息发布，SOHO中国与黑石集团的“牌桌”彻底散场。中原地产首席分析师张大伟认为，“交易告吹原因很简单，肯定是价格不合适。一个嫌贵，一个嫌便宜。国内经济不行了，写字楼现在空置严重，疫情的影响加速了这个过程。” 知名地产分析师严跃进认为，去年双方谈判的时候经济形势比较清晰、明朗，而今年疫情的出现打乱了节奏。 继续寻找新买家，还是留下？ 在张大伟看来，潘石屹夫妇依然会寻求出售机会，“肯定是想脱手，但肯定是想高价脱手。不排除有企业会有意向，但是不是能接受高价，那就不知道了”。 严跃进认为，考虑到写字楼市场的低迷态势以及SOHO中国的巨大体量，如果SOHO中国后续要寻找新的接盘者，困难会非常大，除非将价格压得很低。 但是他也指出，从另一个角度思考，市场有传闻说潘石屹夫妇原本计划出售SOHO中国再去海外投资，但是当前欧美市场面临的不确定因素较多，国际环境错综复杂，海外发展的空间缩小，那么潘石屹夫妇还不如做好国内既有的项目。 回顾2019年，SOHO中国业绩尚可。财报显示，2019年度该公司实现营业额约为18.47亿元（人民币，下同），2018年约为16.68亿元（剔除已售项目租金收入），同比增长约11%；毛利约为15.10亿元，较2018年毛利约12.85亿元增加约2.25亿元，上升约18%。整体毛利率由2018年约75%上升至约82%。 SOHO中国称，根据戴德梁行的市场报告，北京和上海的写字楼在2019年年末平均租金和出租率较年初均有不同程度的下降，而2019年SOHO中国在北京和上海的成熟项目的平均租金均逆势上涨，2019年第四季度出租率出现随市场走低的情况，2019年年末出租率约为90%。 SOHO中国2020年的半年报尚未公布，外界还不清楚疫情对该公司有无较大影响。但这不意味着SOHO中国无虞。该公司的核心业务区域——北京和上海写字楼市场都在疫情中受到冲击。 第一太平戴维斯报告显示，2020年一季度北京写字楼市场空置率上升至13.2%的高位，是自2010年以来的最高值。甲级写字楼平均租金承压下行，连续第五个季度出现环比下滑，为每月每平方米363.0元，平均租金指数环比、同比分别下降0.2%、2.6%。 上海方面，第一太平戴维斯报告称，今年一季度由于无新供应，季内市场以吸纳现有存量为主，这使得全市甲级写字楼平均空置率环比下降0.5个百分点至16.9%。但随着未来三年供应高峰的来临，空置率还将继续上行。全市甲级写字楼租金环比加速下跌1.0%，至人民币每平方米每天7.8元。 券商分析认为SOHO中国自身面临着较大的现金流压力。中达证券今年3月的研报指出， SOHO 中国在2005年由住宅开发转型商写（商业写字楼）开发，通过对北京旧商写项目的改造和散售实现了快速增长；2012 年转型商写自持，SOHO中国经营发生显著变化，与以万科为代表的开发商产生了较大区别。 收入结构方面，SOHO 的销售贡献占比由2009 年的99.1%下降至2019 年的0.5%，万科则保持稳定在95%以上。盈利能力方面，SOHO 周转速度下降，权益乘数较低，ROE 快速下降，2009 年SOHO 和万科的ROE 分别为21.1%和15.4%，2019 年则分别为3.8%和22.6%。现金流方面，SOHO 在进入完全自持阶段后现金流压力较大，2014 年起多次出售物业以平衡现金流。 潘石屹夫妇频频“出货”已经不是新闻，甚至被调侃是要“清仓跑路”。2019年年末，潘石屹还回应过“跑路”传闻——“千万不要相信谣言，我现在拿的护照是中华人民共和国的护照。老是说我跑了跑了，这都是谣言，跑不了的！” 但数据显示，SOHO中国确实一直在“瘦身”。粗略统计，近年来SOHO中国累计出售资产套现接近300亿元，其中包括： 2014年，以82.8亿元总对价出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO近半租赁面积；2015年出售上海外滩国际金融中心8-1地块50%权益，套现45.85亿元；2016年，以32.2亿元的总对价出售上海的SOHO世纪广场；2017年，以85.8亿元的总对价出售上海的虹口SOHO及凌空SOHO；2019年，以总对价7.6亿元出售了位于北京的几个SOHO项目共计2583个地下停车位。 告别黑石集团后，潘石屹夫妇是否会回到出售项目的“老路”上去，张大伟认为“很可能会的”。
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