9月6日，沈阳市发布《关于进一步促进沈阳市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出管控土地出让价格，加强房地产项目竞配建管理，全面加快项目建设，切实增加市场有效供给，严格执行差别化信贷和税收政策等措施，对于保持沈阳房地产市场平稳健康发展将发挥重要作用。 沈阳市严格住房用地出让溢价率管控，采取“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”等方式出让住房用地。规定房地产开发企业竞配建、竞自持部分不计入商品住房开发建设成本。制定严格的房地产开发项目竞配建管理办法，加强全过程监管，保障竞配建设施与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付使用。 沈阳市明确提出，房地产开发企业在取得土地使用权后，因企业自身原因未按规定实施开发建设的，将根据相关规定予以处理，同时禁止该房地产开发企业及其实际控制人参股的其他企业在沈参与竞买土地从事房地产开发。对已出让的住房用地，建设管理部门将要求房地产开发企业根据土地出让合同提报项目开发建设计划，包括项目开工时间、竣工时间，分期开发的要明确每期开、竣工时间；对于建设进程缓慢或未按分期计划实施的项目，约谈企业主要负责人，企业不配合整改的，计入不良行为记录，在企业资质核查等环节予以限制。 沈阳市将依法严格整治未许先售行为，科学把握商品住房项目入市节奏，规定房地产开发企业自取得商品房预售许可之日起10日内，须一次性公开全部准售房源和销售价格，未按规定销售房屋的，除按相关规定处理外，房产部门可暂停项目网签系统，整改后予以恢复。同时以项目为单位，实时监测商品住房销售价格运行情况，项目价格变化较大的，及时约谈房地产开发企业负责人，要求企业说明原因。 关于市民关心的首付比例问题，沈阳市将严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。
当下住房租赁行业面临新环境，在“房住不炒”理念与政府政策扶持下，住房租赁行业有着较好的发展前景，具有可持续性。 疫情暴发之后，经济增长明显减速，消费者就业和收入水平具有不确定性，消费意愿下降。在住房租赁企业经营中，表现为租住周期拉长、租金价格下调。可以说，疫情的冲击加剧了行业洗牌。在大变局环境下，住房租赁行业期待更加稳定的市场秩序与租赁关系，稳住“住有所居”应当是整个行业共同努力的方向。 应对疫情之下的市场环境，住房租赁企业要做到以下几点：一是应精细化运营。在蛋糕变小、利润空间收窄的大环境下，企业应致力于精细化运营，以技术驱动为核心，重视对现有资产进行标准化与数字化评估，可采用中央管控管理方式，使得运营效率与运营过程更加有效、质量更高。二是要对市场与客户深入了解，运用新技术提质增效，致力于为客户提供更好、更有效的服务与更高质量的产品。三是要保持警醒和反思，企业经营扩张节奏应保持更为稳定的状态，充分挖掘服务空间，不断探索新的盈利模式。 此外，行业政策要更加精准，避免出现简单“一刀切”情况，注重效果，警惕行业“劣币驱逐良币”的现象，守正创新，坚定发展方向，鼓励住房租赁企业实现自我突破。
记者从9月3日举行的杭州住房保障情况新闻发布会上获悉，自9月4日起，杭州市本级公租房收入准入标准再次放宽，申请家庭上年度人均可支配收入标准从低于61172元放宽至低于66068元，比上一年度放宽了近5000元。以三口之家来计算，在其他条件均符合的情况下，家庭上年度可支配收入低于19.82万元即可申请公租房保障。 目前，包括浙江省政务服务网、浙里办APP、微信小程序及支付宝等在内的多个网上办理通道均已开通公租房业务办理渠道，申请人也可以选择到各区住建部门住房保障受理窗口线下申请。 近年来，为有效解决中低收入住房困难家庭和新市民的住房需求，杭州住保房管局不断加大住房保障工作力度，积极探索并实践广覆盖、分层次、多元化的住房保障体系，多措并举助力更多家庭实现“安居梦”。保障范围覆盖杭州市中低收入住房困难家庭、新就业大学生、外来创业人员等，保障形式丰富，保障标准居全国前列。截至8月31日，已累计保障12.86万户住房困难家庭，帮助4.2万户来杭创业、务工家庭实现安居；累计发放高层次人才购房（租赁）补贴11511.42万元；大学生租房补贴发放超过2万人，发放金额超过2亿元。
01 被誉为真正落实“房住不炒”、精准打击投资炒房的“7.15”楼市新政，实施有一个半月了，二手房签约量仍在探底。 但客观讲，“7.15”新政仍未脱离过去的老套路——在控制“需求端”上做文章，而供给端和基本面未发生根本改变，市场对未来楼市新一轮反弹的顽固预期并未扭转。 站在经济特区建设40周年历史节点上，深圳住房体系该如何设计？ 8月28日，深圳市住建局局长张学凡提出，“新加坡是深圳学习的榜样，将来深圳60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。” 那么，新加坡模式，是否学得了？怎么学？对深圳楼市未来的影响有多大呢？ 其实，深圳这位领导公开表态，要“学习新加坡”，不是一回两回了。学些发达国家经验和做法，这是几十年来惯常的提法，本身无太大问题。关键是，体制机制不同、政府目标取向不同（靠不靠地产稳经济）、配套政策不同（是不是真调控），有没有可比性，这才是大问题。 上世纪80年代以来，四小龙发展奇迹太震撼。特别是新加坡，在城市规划、城市治理和住房政策等方面备受推崇，国内考察团一波接一波。 深圳是国内学习新加坡的先锋，2007年，深圳市就派出考察团，学习新加坡的住房制度，但现在看，尽管学了很多，但落地难度很大。任何领域学习后要改革，关联到上下层、相关部门，这就涉及体制机制了，结局难免貌合神离。 02 我认为，不管是2018-2035年建设170万套住房，还是公共住房占60%，商品住房占40%，住房用地提高至建设用地的30%，扭转过去20多年过度市场化，导致泡沫化、空心化、住房困难、转型困难的局面。 当下的深圳，改革决心史无前例，此心、此志、此情，天地为证、日月可鉴。 这绝非颂扬。“房住不炒”要落地，除了北京外，最应该贯彻、贯彻的最充分的就应该是深圳了。 因为，深圳将“无深圳、不负期望”。 当下的深圳，已不不单单是特区，搞好先行先试，给全国提供改革开放的经验，就可以了。当下的深圳，作为大湾区核心、都市圈核心，作为被寄予厚望的先行示范区，要发挥“我将无我”的精神，带动大湾区发展，突围经济转型。关键就是，能否控制高房价、解决住房难题。 另一方面，国内市场“大循环”、国内外“双循环”战略起航，很大程度上取决于我们能否突围科技关键领域、环节、零部件上“卡脖子”，让科技创新助推国内新经济和广泛应用场景的新技术发展，让国内大规模市场，插上科技的翅膀，高速循环起来。 当下的深圳，科技创新面临红利期过后的空档，高房价、投资炒房泛滥，这是科技创新的大敌，必须要迈过这个坎儿。 03 行百里者半九十。 深圳从没有像现在这样，重视住房供应、解决住房难题。三个欣喜的变化，不得不提出来： 一是空间结构向住房转移。住房占建设用地的比例，从2018的21.2%，提升到“十四五”末的30%，深圳终于认识到“重增长和招商，轻保障和民生”的恶果，从空间结构上开始着力解决。 二是产业用地开始转向住宅用地。保留好工业区红线，剩下的都向住宅转移，加上交通场站开发，对于突破供地瓶颈，具有革命性的意义。8月初，自然资源部《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》的印发，事实上将用地主导权、改革权下放到深圳。 三是补上公共服务设施的短板。相信，2019年深圳中小学30万年薪网络北大、清华毕业生，已经让深圳足够称霸了，但这是深圳公共服务补短板的一个缩影。从去年开始，教育医疗大干快上，就全面起航了。深圳恢复了1988年取消的“土地划拨制度”，目的就是为了将行政办公、教育医疗、市政交通等公益性或非盈利性用地纳入政府所有、刚性供应、循环利用范畴。 04 总之，深圳“二次房改”的目标，至少在量上，实现是没有问题的，乐观的话，可以避免“香港化”（少数人豪居、多数人蜗居）。 但能否像新加坡那样，在创造经济奇迹、科技奇迹、城市发展奇迹（新加坡是城邦型国家）的同时，在华人世界，创造“居者有其屋”的第二个全球典范？ 谈起新加坡的住房制度，大家经常讲的就是，超过80%的人住在政府建设的组屋里。但这绝非新加坡住房制度的核心，也绝非学习的内容。 其实，新加坡伟大的住房成就，基石就是“四大支柱”，其表现就是，超过80%的人，体面地、安稳地住宅租屋里，享受着均等化的公共服务。 一是国有、公有土地占主导（占比87%）。国有确保了新加坡政府低价征收土地，公共基础设施为土地增值带来的大部分升值，也归属国家。强势政府将征收地价定在1973年的水平，无人敢反对。因为，建设组屋，低价卖给市民（房价收入比在3-4倍），确保组屋低售价，这是公共利益。 二是覆盖面广、强制缴纳的中央公积金，“高存低贷”。公积金存款利率较高，普通账户 2.5%，特殊、医疗和退休账户均为4%，高于同期五年期国债收益率（2.19%）和商业银行定期存款（1.2%）。存款利率高，确保了大家不乱提取，公积金池子的“水位”始终很高，买房都可以用到。 同时，贷款利率较低，一般在公积金存款利率的基础上上浮0.1%，1993 年来一直稳定在2.6%。有人问了，高存低贷，利率倒挂，新加坡的公积金中心去喝“西北风”？奥妙在于，中央公积金局运营成本并不依赖存贷利率差，而是通过购买政府债券，并交由新加坡政府投资公司。 这是循环的开始。政府将出售债券所得资金，以专项资金支持计划的形式，提供给负责建设组屋的国企——建屋发展局（HDB），HDB用这笔钱，不仅发放优惠的公积金贷款，还为组屋提供建设资金。大家想想，地价那么低、资金又那么便宜，建安成本是固定的，低房价铁板钉钉。 三是严苛的税收制度，让炒房没有生存空间。低成本只是低房价的充分条件，如果炒房盛行，低房价可能会助长炒房。但在新加坡，高额税负让炒房没有生存空间，新加坡税收体系包括印花税（交易环节）、所得税 （交易环节）、财产税（保有环节）。买家印花税，1%-3%累进，这个并不高。 针对买方，还有一个额外印花税，新加坡公民要买的话，首套免征，但第二、第三套税率分别为12%和15%。永久居民首套税率5%，第二、第三套都是15%。针对外国人的买家印花税，甭管你是首套、二套、三套，一律20%。 粉碎投资念想的，是卖家印花税，按照卖家持有年限，持有1年出售，税率为16%；1-2年的，税率为12%，即便持有3年，也要8%的税率。印花税让赚买卖价差的投资预期，彻底偃旗息鼓。同时，保有环节也得缴税，而“这一刀”也不轻。 简单来说，只有自住型住房（自己居住的房子）适用低税率。对拥有多套房的人，简直就是恶梦，一套住宅可享受自住型的低税率，其余适用非自住型（出租或空置的组屋、公寓及其他物业）税率，五级累进、无免征额、最高税率20%，最低也要10%。 最后一个支柱，就是组屋的供给模式，也杜绝了投资的空间。 一是只有新加坡公民才可申请新组屋（单身只能在35岁以后购买），永久居民只能购买或租赁二手组屋。对于离婚夫妻，也需要在离婚5年后才能申请。 二是新建组屋全部满足中低收入家庭自住需求，严格控制收入，三房式新组屋申请的年收入上限为6000或12000新元，四房式或更大组屋收入上限为12000新元或18000新元（多代家庭）； 三是中低收入家庭购买组屋，根据不同情况，都将获得数额不等的购房津贴。比如，小面积两居组屋，补贴后最低仅售9.5万新元（50万人民币），以当地的平均收入水平，普通人3年买房轻而易举。 四是政府主导组屋定价，严控房价收入比保持在3-5倍。 五是严格退出机制，严惩弄虚作假。每个家庭只能拥有一套组屋，要购买新组屋，旧组屋必须退出，每个家庭一生只有两次购买新组屋的机会；严惩弄虚作假者，一经发现，则面临高达5000新元罚款或6个月监禁。 最后，讲很关键的一点，所有组屋都有较完整的生活配套设施，只在面积、卧室数量等方面存在差异，每个社区都很漂亮，附近的学校质量都是一样的，每个社区400米内都要建一个公园，不会产生“贫富分区”的感觉。 05 为什么学不来？ 一是，新加坡组屋需求是封闭的，仅对公民和永久居民（二手组屋）开放，而深圳住房市场是开放的，不仅深圳居民买，深圳落户容易，全国各地富豪都来买，甚至港澳台、海外人士也来买； 二是，组屋成为一项真正覆盖全社会的福利制度，根源在于地方不仅不依赖地产，还把它当做基本社会保障来定位。 三是低地价、低利率、低房价、政府补贴，这个“四合一”才让新加坡的房价收入比控制在3-4倍。 四是公共服务做到了全球最好的均等化（没有之一）。 五是深圳二次房改，面临的最大问题，就在于在泡沫最高位上开启改革，但同时要“稳地价、稳房价、稳预期”，还要靠地产支撑深圳的新定位，这是“不可能三角”。新加坡的住房制度，是从一穷二白的时候，就开始启动了，并一以贯之地坚持下来了。 以上所有这些，深圳能做到吗？ 走到现在，深圳任何一个角落，即便是毗邻低房价的莞惠，成本也已高到实体托不起、居民年收入（不到6万）买不起一平米（目前商品房均价超过6万）的地步。怎么改革？ 空间成本已在历史最高位了，而深圳“二次房改”提出的11种供地渠道，主要是存量盘活的，但都明确要求要“符合规划”、利益关系清理完毕。业内都知道，改规划也好、清理利益关系也好，哪有那么容易。 过去，房价快速涨了，市场自然能把存量盘活面临的问题，通过涨价来把单买了，未来怎么办？需要改革的锐气，看看前副市长张思平发表在《财经》杂志上的问题，精英阶层普遍完成了“地产化”的资产配置，回归安全防御，回归精致的利己主义，这种锐气能够支撑多大的改革呢？ 最后讲一点，购房者听好了。即便新加坡将住房保障做到了极致，82%的居民住在组屋里，但真正的商品住房，放在全国来卖，房价收入比高达21倍，可见新加坡是全世界房价最高的地方。香港也是如此，香港的保障房大概覆盖了49%的家庭，公屋轮候时间平均为5.3 年（比深圳要强），但香港也是全世界房价最高的地方。 也就是说，不是保障做的越好，房价就越低，应该倒过来，保障好、覆盖率高，是因为房价太高了，是因为人太多了，因为商品房太少了。 未来，深圳60%的新房要留给公共住房，这些住房供给的效率（交通、教育、社区、物业、体验等），能和商品住房一样吗？这些住房能满足大家想获得资产收益、成为有产者的夙愿吗？ 如果不能，最终还是会想方设法追逐商品住房。而且，新房大部分为公共住房，商品住房供给量少了，成为稀缺品了。
深圳住房管理部门的负责人表示，新加坡是深圳学习榜样，目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。住房管理局的局长张学凡是这么表示的：深圳公共租赁住房目标为110万套，深圳每年公共租赁住房建设10万套，将通过5年甚至8年补短板，力争使得住房供需矛盾得到较好地缓解，以此稳定房地产市场，让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。 对于饱受高房价之苦的人而言，深圳的这个表态绝对有极大的吸引力和感召力。然而，我想说的是，新加坡没有那么好学，在各种制度和政策条件完全不具备的情况下，承诺政府将提供60%的租和售的住房百分之一万属于画饼充饥。 其实，张学凡的这个说法并非其自己的意见，而是2018年8月1日深圳市发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（第一次，这个说法的根据是6月5日，深圳市出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，深圳的这个房改意见，是中国房地产市场化改革20年后，面临全国性的“二次房改”之际，地方拿出的第一个房地产制度改革的意见和建议。 我们先把这个意见出台以后深圳房价又经历了暴涨的事压到后面说！ 我们先来分析一下这个意见提到的深圳房改的主要内容： 第一，《意见》提到，深圳房改的指导思想是“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，进一步深化住房制度改革，构建系统完善的住房供应与保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。” 大家注意，这里提到的可是“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”，而张学凡说的政府提供60%以上的租和售的房屋，很显然违背“以市场为主的说法”。难道要把深圳60%的人纳入保障体系？请问，深圳拿什么来保障60%的人的住房？钱呢？地呢？要算算账。如果60%的人的住房问题政府来解决，很显然违背了市场化为主的初衷。 第二，《意见》将深圳的住房分为四大类： 一是市场商品住房，占住房供应总量的 40%左右，以普通商品住房为主； 二是人才住房，占住房供应总量的 20%左右； 三是安居型商品房，占住房供应总量的 20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应； 四是公共租赁住房，占住房供应总量的 20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体。 在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上，计划到2035年，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。按照这个《意见》的具体规划： 第一阶段，2018—2020年建设筹集各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。 第二阶段（中期），2021—2025年建设筹集各类住房45万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。 第三阶段（远期），2026—2035年建设筹集各类住房83万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。 假定这样的画饼是可行的，那么深圳初步设想的在2018年到2020年第一阶段要供应各类住房42万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。现在，我们来看看这第一阶段深圳供应了多少房子。2018年深圳供应了安居房总共46346套，2019年计划供应3.4万套，实际完成情况我没有查到，但应该差距不大；2020年计划供应4万套。 3年时间，完成的安居房供应不到计划的一半，商品房的供应量也差不多不到计划的一半。也就是说，深圳的这个《意见》规划，第一个阶段就远远最多完成计划的一半！已经吹牛了。 说实话，深圳的这个房改方案在征求意见之初，我就提出了尖锐的批评。众所周知，深圳在中国改革开放40年的进程中一直承担着改革的排头兵和开路先锋的作用，全国先行先试的政策，大多选择在深圳落地试点，深圳曾多次不负众望，在中国诸多改革领域杀出了一条血路。 在“二次房改”启动之际，大家对深圳的房改是有期待的，这是事实。深圳拿出一个什么样的房改方案，深圳在二次房改上有哪些突破和创新，对全国都具有示范作用和重大意义，而解决好住房问题，解决好中国房地产健康发展问题，无疑是中国经济实现高质量发展，满足人民对美好生活需要的重要体现。但让我没有想到的是，深圳居然提出了一个要学习新加坡的房改模式，提出深圳未来住房市场的结构60%以政府提供的保障为主，市场商品住房占全部住房的比例只有40%。 首先，让政府解决60%的人的住房违背了市场化的大方向。市场只占40%，而政府保障部分达到了60%，很显然，这不是一个以市场为主导的解决未来住房问题的改革思路。而这也是今年深圳房价再次出现暴涨的主要原因。 必须指出，从98年开始的第一次房改，坚持市场化的方向，可以肯定地说，不管房价如何暴涨，不管房地产市场化过程中出现了多少问题，第一次房改的20年解决了中国人住房短缺问题这是一个不争的事实，就此而言第一次房改的市场化方向无疑是正确的。 第一次房改中出现的一系列问题，并不是市场化的方向错了，而是与住房相关的制度改革和制度建设的落后。在各地把房地产当成支柱产业和唐僧肉的情况下，房地产的制度建设严重滞后，中国在住房制度建设层面几乎处于一片空白，几乎都是短期的调控政策，要么为调控高房价疲于奔命，要么为刺激房地产绞尽脑汁。但市场化的总方向没有错，必须清醒地意识到，正是因为市场化，才在短短的20年解决了住房严重短缺的问题。放弃了市场化的大方向，重新回到政府主导供应的格局，我认为这是中国住房改革的一大倒退，是会付出惨重的代价的。 中国房地产市场过去20年出现的问题要么是市场化不彻底，比如土地供应，要么是政府错位，干预太多导致，而不是市场化的方向出了问题。在这个根本性问题上如果犯错误，代价将是惨重的。我们很难想象，深圳未来60%的住房供应靠政府解决。 第二，深圳房价屡屡暴涨的根本原因在于市场化供应不足，商品房供应的量远远赶不上新增人口。虽然深圳的人口究竟有多少一只是一个说不清楚的谜。但深圳是过去5年中国人口净流入最多的城市这点没有异议。2017年常住人口增加55万，2018年接近50万，2019年是40多万，在全国所有城市中遥遥领先。 面对这么多的新增人口，深圳又供应了多少地？今年4月份，网上有一篇《 深圳楼市：“正确地回答了错误的问题”！》的文章，里面对深圳这么多年来土地供应结构等进行了剖析，这篇文章的水准不错。这篇文章在谈及深圳的土地供应时引用了一些数据：过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居103个城市中倒数第四，不到北京十分之一，上海5.8%；从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。 深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据低于北京、上海、广州，仅比香港的8%高一点。在2014-2018年的五年间，深圳常住人口增量达225万，新增住房供应仅约24万套。深圳房价暴涨是商品房供应不够，商品房供应不够的原因是政府供地太少！不加大供地力度，却梦幻般提出一个政府解决60%的人的住房的方案，换取老百姓的叫好之后，又根本没有可能做到，这是很可怕的。 第三，新加坡没有那么好学。改革开放以来，中国很多地方学习新加坡，但很多地方也没有学成功。就是因为不懂得新加坡模式的精髓。而且，我特别奇怪的是，新加坡一个人口500多万的国家，一个城市国家，你如何去学？如果中国只是一个500万人口的国家，我相信我们搞得不会比新加坡差。 中国是一个14亿人口的大国，600多个城市，深圳未来的人口肯定达到2000万。政府要供应60%人的住房，这个帐究竟怎么算的？钱在哪里？地在哪里？可行性在哪里。先不说是不是画饼吹牛，假定可以做到，那么，其他城市的老百姓肯定全跑到深圳来，深圳是重新拿起户籍武器阻止大家来，还是放开大门让大家来？ 就人的本性而言，住便宜的大房子，甚至不劳而获得到房子是人潜意识里的本性。深圳说，要学新加坡，得到了喝彩，但要是学不到，倒彩和臭鸡蛋随之就会而来。中国这么一个大国，要真正解决大家的住房问题，起码要学习和中国自己的国情、人口相近的情况，而不是学一个只有500万人口的国家。说好听的话容易，但是做不到，对一个城市的信誉伤害很大。对于中国未来的房地产市场而言，“住房不炒”的前提下，如何构建住房的公共政策体系，需要探索。 习总书记在 2013年10月中央政治局学习时，对于中国房地产制度有非常精辟的描述，值得中国在“二次房改”中认真学习和贯彻，他提出了住房制度四个层面的问题： 第一，中国住房存在的根本问题，不仅仅是住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足，还有住房资源配置不合理不平衡等问题； 第二，提出要处理好住房建设上的 “四大关系”，包括：政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系； 第三，肯定了住房的市场化改革方向，提出了构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，政府保障20%，市场解决80%； 第四，提出住房的顶层设计设计问题，要求总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系，倡导符合国情的住房消费模式。 特别是，他肯定了市场化的方向，政府只能保障那些的确需要保障的人群。 房子应该回归民生，这没有错，但回归民生不等于回到福利分房，不等于放弃市场化的方向，回到政府主导的道路上来。就此而言，深圳是学不了新加坡的，这一点深圳自己也很明白。我对深圳房改的方案是极其失望的，不仅没有在土地制度、金融制度等方面有任何大的突破，反而在市场化的方向上做出了令人不得不怀疑的选择。这势必误导其他城市的房地产改革。 我倒觉得，深圳在房改方面，在其他地方是可以突破的。比如，在供应主体上，《意见》提出“支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房”，以及“支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房。” 这两点很好啊，让各类主体都参与建房，供应问题就解决了。再比如，在土地供应上，《意见》提出开展城际合作，落实粤港澳大湾区战略，推动建立都市圈城际住房合作机制，结合轨道交通和产业布局，在临深片区开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。这在整个粤港澳大湾区的建设如果有重大突破，可谓进步。深圳应该在这些方面取得突破，在集体土地入市方面取得突破解决土地供应不足的问题，而不是玩根本不可能实现的画饼游戏。
2020年8月20日，由湖州市住房和城乡建设局、湖州市房地产业协会主办，乐居长三角、、透明售房网湖州站承办的“长三角新势力”主题活动在上海盛大开启。 湖州市南浔区住房和城乡建设局住房管理科科长俞勇发表讲话。湖州市南浔区住房和城乡建设局住房管理科科长俞勇 他表示，南浔位于江浙沪两省一市交界处，是上海都市圈和杭州都市圈的交汇点，处于长三角城市群苏沪杭宁的中心腹地，是湖州接轨上海的桥头堡，区位优势十分独特，交通网络发达。长三角一体化发展上升为国家战略后，南浔被纳入上海“1+10”同城化都市圈、“1+7”大都市圈。更加重要的是，今年恰逢沪苏湖铁路全线开建，高铁站南浔站正式确定，如火如荼的“高铁经济”即将点燃南浔的又一波发展热情，当下的南浔正处在大有可为的历史机遇期。目前，南浔已经提出，要持续抓好交通建设，形成大交通网络格局。 另外，在招商引资的角度上，南浔既是长三角城市群的中心腹地，又恰好处于经济学上“200公里合理公路运输半径”的中心，而且南浔的投资成本比周边大城市低。从区位上看，在南浔投资兴业，既有成本优势，又有涵盖整个长三角市场的销售优势。而且南浔基础设施比较完善，各种服务设施完备，城市功能健全，可大大减轻投资者的商务成本。 其实，2020年是南浔具有里程碑意义的一年，高铁即将开工建设，一大批“补短板、提能级、利长远”的大项目正在加速推进，意味着南浔到了一个大建设、大开发、大投入的最佳黄金期，也正吻合当下南浔加快赶超的发展需要。 南浔拥有国家5A级景区南浔古镇，被誉为“中国十大魅力名镇”、“中国历史文化名镇”和“全国文明镇”。独特的水乡风情和绿水青山，使得南浔的文化旅游业一直以来都是湖州市的重要名片，在长三角乃至全国也享有盛名。今年年初，南浔开展了“水晶晶南浔”城市形象品牌发布，首列“水晶晶南浔”冠名列车发车，成为驰骋在京沪杭铁路上的一张流动的城市名片，成为展示南浔文化旅游形象的新平台。 今年以来，南浔区切实推进“两山”理念的有效转化，扎实推进“水晶晶南浔”城市品牌打造，推动产业绿色化转型，构建畅通高效的绿色供给体系，开展“绿色金融+”集成改革试点，为高质量打造湖州“开放东大门、创业新高地”提供强劲动力和生态保障。 接下来，南浔区备受瞩目的一大重磅项目自然是高铁南浔站。它作为沪苏湖铁路的中间站，将进一步链接上海同城化都市圈，带来板块融合的红利，大大提升南浔区在浙北及长三角区域的区位竞争力。 另外，南浔区近几年来，着力于招商引资、项目建设和旅游产业的全面优化，把生态文明、产业布局相融合，投入了数百亿资金用于改善城建配套。目前，南浔区正规划城区向南拓展，设立南部新城，已经开始启动大象酒店及会展中心、太阳酒店及渔人码头、南浔中心高铁新城双子塔等新地标项目，要借助高铁打造南浔接轨上海的产业平台和形象窗口。其中，太阳酒店引进了希尔顿酒店运营管理，将在南浔打造一座五星级高标准酒店。 另外，今年浙江水利水电学院南浔校区也已经开工建设，补足了南浔区在高等教育上的配套资源，预计也将在未来，为南浔区的建设引入更多高端人才。 今年上半年，虽然疫情影响了全国大多数产业的经济增长，但南浔区住宅签约量同比上涨20%，签约均价同比上涨8%，做到了量价齐升。在全市数据上，南浔区销量在湖州市本级也是遥遥领先的，市场活跃度很高，发展势头良好。而且目前南浔区住宅成交均价在每平方米一万多一点，在湖州仍处于相对低位，还具有非常大的上升空间。 在这种良好的市场氛围下，南浔区还积极创新，提升人居品质。在今年的浙江省未来社区产业联盟第一届成员大会上，南浔城投集团与阿里云、绿城生活集团共同签署了合作框架协议。未来，南浔頔塘未来社区将搭建新的数字平台，引入5G管家概念，让这里的居民收获更多幸福感，也让南浔区的现代化绿色人居产业更上台阶。 所以我相信，在长三角一体化的浪潮中，南浔房地产市场已经做好了承接区域需求的准备，并会持续发展，变得更加成熟，充满发展的生命力。 对南浔来说，我们要保持当前的推进势头，积小胜为大胜。在当前的重要节点上，加速融入长三角一体化，加快推进全域土地综合整治与生态修复，凸显南浔的区位优势、后发优势、空间优势，凝聚起全区的力量，以谋大事、干成事作为自己的岗位担当，把重大“窗口期”变成区域的重大机遇。
新时代新阶段，未来应如何更好地发挥房地产的实体经济和居住属性，更好地服务于加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局？ 2016年12月，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位；21日，中央财经领导小组第十四次会议强调，要准确把握住房的居住属性。三年多来，在中央“房住不炒”坚定引导下，住房回归居住属性，房地产回归实体经济属性。 根据国际经验，房地产兼具实体和金融两种属性，究竟哪种属性强，取决于政策导向和行业定位。我们在专著《全球房地产》中研究发现，新加坡、德国等的房地产市场实体和居住属性更强，而美国、中国香港的房地产市场金融和投资属性更强，这背后取决于金融、土地、税收、保障、租赁等深层次住房制度设计。 中国自1998年商品房改革以来，总体来讲，房地产兼具实体和金融双重属性，整体上实体属性更强，部分区域金融属性较强。过去20多年，房地产对于实体经济平稳健康运行意义重大，发挥了稳投资、稳就业、稳增长的压舱石作用，主要满足人民的自住需求。但由于城镇化快速发展、供求矛盾突出，加之在经济下行压力较大时为了快速启动房地产市场采取了一些金融杠杆政策工具，部分区域房地产市场的金融和投机属性较强。 新时代新阶段，未来应如何更好地发挥房地产的实体经济和居住属性，更好地服务于加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局？ 摘要 房地产是实体经济的重要组成部分 1、房地产对实体经济贡献大。（1）行业体量大，产业链长，拉动上下游50多个行业，对经济增长、投资消费贡献大。2019年，房地产业增加值占GDP比重7.0%，拉动上下游行业增加值占比达17.2%；固定资产投资中房地产业占比23.4%；限额以上企业商品零售中住房相关消费占比9.5%。（2）解决实体经济的大量就业。2018年，全国第二产业和第三产业从业人员中，房地产业和房屋建筑业占比达10.4%。2019年全国2.9亿农民工中，房屋建筑业人数占比约11.5%。（3）房地产相关收入是地方政府的重要财源。2018年，通过土地和房地产相关税收、行业税收、土地出让收入等多种渠道，房地产直接为地方财政贡献收入9.1万亿元，占地方政府本级收入的53%、可支配财力的38%。（4）国际经验看，房地产业对经济贡献均较高。2018年，欧盟、英国、美国的房地产业增加值占GDP的比重分别为10.8%、13.5%、13.3%。 2、住房回归居住属性，投资属性显著弱化，居民购房杠杆降低。2017年以来，中央坚持“房住不炒”定位，地价、房价运行显著趋稳，2020年1-7月，全国土地招拍挂平均成交溢价率13.8%，较2016年全年大幅回落20.9个百分点；7月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.8%，较2016年12月大幅收窄6.0个百分点。居民普遍预期房价平稳，根据央行调查，2020年第2季度，51.2%的居民对下季度房价的预期是“基本不变”，较2017年第4季度提高3.2个百分点；预期“上涨”的居民比例为22.8%，降低9.2个百分点；预期“下降”的比例为13.2%，提高3.9个百分点。居民新增房贷占比明显下降。2020年上半年，新增人民币贷款中个人住房贷款的占比为18.9%，较2016年全年的38.7%大幅回落，也低于2015年21.3%的水平。 3、降低金融属性的房地产行业在支撑经济发展上起到关键作用。2020年1-7月，房地产投资累计同比增长3.4%，在消费不振、出口前景不明朗、制造业投资低迷的情况下，对固定资产投资形成了有力支撑。房地产稳杠杆、降杠杆成效显著。截至2020年上半年末，房地产贷款占人民币贷款余额的比重为28.7%，较2019年末降低0.3个百分点；上半年，信用债、ABS、海外债、集合信托等主要非银渠道合计融资同比减少11.5%。 未来如何发挥好房地产的实体经济属性 1、稳地价、稳房价、稳预期，发挥房地产长效管理调控机制的逆周期调节作用。长效管理调控机制的目标是实现“三稳”，在国际环境日趋复杂、中美贸易摩擦不断升级、国内增速换挡转型调整处于关键期、经济下行压力较大、房地产市场已经充分调整的背景下，金融风险和社会不稳定因素增多。应充分实施逆周期调节和跨周期调节，保持市场平稳，发挥好房地产的压舱石作用和实体经济功能。 2、保持房地产金融平稳，支持自住和改善型需求。保持房地产融资占社会融资比例的平稳，不可过度收缩，支持和满足好居民的三大自住房需求。一是城镇人口增长需求，受益于城镇化推进和城市间人口迁移增加。二是城市更新改造需求，受益于住房质量提升和住房消费区域升级。三是居住条件改善需求，受益于置业人口中改善群体占比提高，经济增长带动住房消费增加，住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。我们在《未来中国房地产市场空间有多大》研究中测算，2019-2030年全国年均新增自住房需求11.7亿平。 风险提示：政策调整过急过快风险、国内外行业分类差异 正文 1 房地产是实体经济的重要组成部分 1.1房地产对实体经济贡献大 1.1.1 房地产行业体量大，产业链长，拉动上下游50多个行业，对经济增长、投资消费贡献大 房地产业体量大，关联度高，拉动上下游50多个行业。其中，房地产开发投资有力拉动钢铁、有色金属、机械制造、化工等上游制造业和建筑业；房地产销售，既拉动与住房有关的家电、家具、建材等制造业和装饰装潢行业，也带动金融、交通运输、互联网等第三产业；房地产使用，持续拉动着公用事业、居民服务业的发展。综合测算，2019年，房地产业增加值占GDP比重为7.0%，拉动上下游行业增加值占比达17.2%，对GDP增长的贡献率分别高达7%、18%。 2019年全国房地产开发投资13.2万亿元、城镇房地产业固定资产投资16.5万亿元，占城镇固定资产投资的比重分别为18.7%和23.4%；2019年家电、家具、建筑及装潢材料等住房相关消费占限额以上企业商品零售总额的9.5%。 1.1.2 房地产解决实体经济的大量就业 根据第四次全国经济普查，2018年全国房地产业从业人员1440.6万人、房屋建筑业从业人员4117.4万人，合计5558万人，占全国第二产业和第三产业从业人员的10.4%。根据统计局数据，2019年全国2.9亿农民工中，建筑业人数占比18.7%，估算房屋建筑业人数占比约11.5%。 1.1.3 房地产相关收入是地方政府的重要财源 房地产的直接税收贡献可观。2018年，五项土地和房地产相关税收收入1.8万亿元，其中契税5730亿、土地增值税5641亿、房产税2889亿、耕地占用税1319亿、城镇土地使用税2388亿，合计占地方一般公共预算本级收入的18%。2018年，房地产业和房屋建筑业贡献税收收入2.7万亿元，占全国一般公共预算收入的15%，其中归属于地方的收入约为1.8万亿元，占地方一般公共预算本级收入的19%。合计来看，2018年，土地和房地产相关税收、房地产业税收、房屋建筑业税收，共为地方政府直接贡献税收收入2.6万亿元，占地方一般公共预算本级收入的27%。 土地出让收入是地方财政的重要补充。2018年，国有土地使用权出让收入65168亿元，占地方政府性基金预算本级收入的91%，相当于地方一般公共预算本级收入的67%。 总体来看，2018年，通过土地和房地产相关税收、行业税收、出让收入等多种渠道，房地产直接为地方贡献收入9.1万亿元，占地方政府本级收入（地方一般公共预算本级收入、地方政府性基金预算本级收入、地方国有资本经营本级收入之和）的53%，占地方政府可支配财力（地方一般公共预算收入、地方政府性基金预算收入、地方国有资本经营收入之和）的38%。 1.1.4 国际经验看，房地产业对经济贡献均较高 2018年，欧盟、英国、美国的房地产业增加值占GDP的比重分别为10.8%、13.5%、13.3%，建筑业占比分别为5.4%、6.1%、4.1%，其中以英国和美国为例，仅住宅建设业即达到3.8%、2.7%，房地产业与建筑业合计增加值达15.6%、19.3%、17.4%。 因统计口径和发展阶段的差异，发达经济体房地产业增加值占GDP的比重普遍高于我国。尽管我国将房地产开发销售也划归房地产业，但房地产业占比仍较低。2018年德国、英国、美国房地产行业增加值分别为10.6%、13.5%、13.3%，我国仅7%。主要有三方面原因：其一，我国居民自有住房部分的增加值存在一定低估。以英国为例，居民自有住房部分增加值在全国GDP中占比9.2%，房地产业中占比69.3%；我国虽未公布居民自有住房增加值，但以石家庄、大连市为例，居民自有住房增加值在全市GDP中占比仅2.7%、3.5%，在房地产业中占比66.5%、62.9%。低估主要有两个原因：一是在计算方式上，欧美居民自有住房服务增加值多以当年市场租金法测算，而我国自有住房服务价值的虚拟计算采用的是成本法，即：居民自有住房服务价值=维护修理费+物业管理费+固定资产折旧。但是，随着中国房地产市场快速发展以及房价的上升，城镇房屋造价与市场价值的差距越来越大，利用房屋造价计算的城镇居民自有住房价值被低估。二是在统计范围上，我国自有住房核算所使用的指标或造成部分统计遗漏，例如企事业及行政单位向员工提供的住房服务未计入房地产服务。其二，我国住房自有率高、租赁比例低。2000—2010年我国城镇家庭租房比例维持在21%左右，明显低于德国（55%）、英国（38%）、日本（39%）、美国（36%），因此租赁市场的贡献更低。其三，在房地产相关服务方面，发达国家多进入住房存量阶段，其物业管理、经纪与代理等服务更为成熟，贡献值更高。2019年英国收费或合同基础上进行的房地产服务活动增加值为229.7亿英镑，在全国GDP中占比1.0%；我国虽未公布全国的物业管理及房地产中介服务增加值，但以石家庄、大连市为例，在全市GDP中占比分别仅0.3%、0.5%。 1.2 住房回归居住属性，投资属性显著弱化，购房杠杆降低 自2016年930调控以来，中央强调坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2016年12月，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。2017年12月，中央经济工作会议提出，“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环”。2019年7月，中央政治局会议提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 在中央持续引导房地产回归实体经济的带动下，2016年以来，房地产市场运行显著趋稳，总体实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标，住房回归居住属性，投资属性显著弱化。 1、土地市场热度总体回落，实现稳地价 根据中指院数据，2020年1-7月，全国土地招拍挂成交总价4.1万亿元，同比增长11.7%，增速较2016年全年回落12.3个百分点；成交规划建筑面积23.9亿平，同比增长6.1%，由降转增；成交楼面均价1714元/平，同比增长5.3%，增速大幅回落30.1个百分点；平均成交溢价率13.8%，降低20.9个百分点。 2、商品房成交总体平稳，调控成效显著 根据统计局数据，2020年1-7月，全国商品房销售金额8.1万亿元，同比下降2.1%，由增转降，增速较2016年大幅回落36.9个百分点；销售面积8.4亿平，同比下降5.8%，由增转降，增速大幅回落28.3个百分点；成交均价9735元/平，同比增长3.9%，增速收窄6.2个百分点。7月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.8%，较2016年12月收窄6.0个百分点。 3、居民普遍预期房价平稳 根据央行城镇储户问卷调查，2020年第2季度，51.2%的居民对下季度房价的预期是“基本不变”，较2017年第4季度提高3.2个百分点；预期“上涨”的居民比例为22.8%，降低9.2个百分点；预期“下降”的居民比例为13.2%，提高3.9个百分点。 4、居民购房杠杆明显下降，自住需求是杠杆主要流向 居民新增房贷占比明显下降。2020年上半年，金融机构新增人民币贷款中个人住房贷款的占比为18.9%，较2016年全年的38.7%大幅回落19.8个百分点，也低于2015年21.3%的水平。 居民购房杠杆率降低、自身支付能力提升。根据融360数据，截至2020年2月，样本银行中首套房首付比例为2成的银行占比仅19.5%，远低于2016年8月最高时的57.8%。 绝大多数居民出于改善居住条件和配套公共服务需求而购房，自住需求是房贷的主要流向。根据安居客，2019年样本城市中仅11.3%的被调查者购房时也考虑了投资或出租目的，而选择了改善、教育、养老、落户、结婚等购房目的的比例则分别达到53.7%、42.7%、26.7%、24.7%、19.6%。根据贝壳研究院，2018年首次置业购房者贷款成交占比为90%，为不同购房需求贷款成交占比最高。 1.3 降低金融属性的房地产行业在支撑经济发展上起到关键作用 在消费不振、出口前景不明朗、制造业投资低迷的情况下，房地产开发投资保持较强韧性，对固定资产投资形成了有力支撑。特别2020年上半年，随着疫情得到有效控制，3月以来房地产投资恢复较快，为我国经济发展呈现稳定转好态势，发挥了重要实体经济功能。根据统计局数据，1-7月，房地产开发投资同比小幅增长3.4%，较1-2月大幅加快19.7个百分点；其中，7月当月同比增长11.7%，增速较2019年12月加快4.3个百分点，已连续5个月实现当月正增长。 同时，房地产稳杠杆、降杠杆成效显著。截至2020年上半年末，房地产贷款占人民币贷款余额的比重为28.7%，较2019年末降低0.3个百分点；上半年，信用债、ABS、海外债、集合信托等主要非银渠道合计融资同比减少11.5%。 2未来如何发挥好房地产的实体经济属性 2.1 稳地价、稳房价、稳预期，发挥房地产长效管理调控机制的逆周期调节作用 长效管理调控机制的目标是实现“三稳”，在国际环境日趋复杂、中美贸易摩擦不断升级、国内增速换挡转型调整处于关键期、经济下行压力较大、房地产市场已经充分调整的背景下，金融风险和社会不稳定因素增多。应充分实施逆周期调节和跨周期调节，保持市场平稳，发挥好房地产的压舱石作用和实体经济功能。 2.2 保持新增住房规模平稳，支持自住和改善型需求 保持房地产融资占社会融资比例的平稳，不可过度收缩，支持和满足好居民的三大自住房需求。一是城镇人口增长需求，受益于城镇化推进和城市间人口迁移增加。二是城市更新改造需求，受益于住房质量提升和住房消费区域升级。三是居住条件改善需求，受益于置业人口中改善群体占比提高，经济增长带动住房消费增加，住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。我们测算，2019-2030年全国年均新增自住房需求11.7亿平。
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