随着12月21日新一期贷款市场报价利率（LPR）的出炉，今年以来LPR变动曲线已完全展示在市场面前。据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年12月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。至此，两个期限品种的报价已连续8个月保持不变。 回顾今年以来LPR的变动情况，1月20日发布LPR报价显示，1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%；2月份，LPR报价进行了一次下调，1年期LPR下调10个基点至4.05%，5年期以上LPR下调5个基点至4.75%；3月份维持2月份报价不变；4月份进行了再次下调，1年期LPR下调20个基点至3.85%，5年期以上LPR报价下调10个基点至4.65%，随后该报价便一直横盘至今。总体看来，年内1年期LPR报价两次下调累计30个基点，5年期以上LPR报价两次下调累计15个基点。 LPR报价的变动不仅牵动着市场的视线，更关系着“房贷族”的钱袋子。LPR报价改革后，据央行通知，有存量商业住房贷款的“房贷族”需要在今年3月1日至8月底期间，在LPR和固定利率间作出选择。而据央行发布的2020年第三季度货币政策执行报告显示，截至8月末，存量贷款定价基准转换进度已达92.4%。其中，存量个人房贷转换进度为99%，已转换的存量贷款中，91%转换为参考LPR定价。 需要注意的是，个人房贷转换LPR后并非马上生效。《证券日报》记者致电建设银行客服了解到，何时转换生效需要参考贷款时合同上所约定的“利率调整日”，即重定价日。目前银行主要有两个重定价日选择，一个是贷款发放日，一个是1月1日。这也就是说，如果重定价日在6月1日，那么明年6月份之后的贷款利率则按照最新一期即5月份的LPR报价加点执行，而在1月份至5月份均按照原定的利率继续执行。不过对于重定价日为1月1日的“房贷族”来说，由于大多数存量房贷的定价周期为一年，因此今年12月份的LPR报价就关乎着他们明年全年的月供。 2018年在郑州购房的陆晓晓（化名）告诉《证券日报》记者，她的重定价日就选择为1月1日，因此从下个月开始就要按照新的定价开始还贷。她此前贷款时的贷款利率为4.9%上浮15%为5.635%。在完成LPR转换后，据其贷款行建设银行APP上显示的定价基准显示为LPR加83.5个基点。按12月21日发布的5年期以上的LPR4.65%来计算，她明年一整年的贷款利率就是5.485%，比此前的利率降低了15个基点。“虽然较其他人4.9%没有上浮的基准利率高，但是比之前的利率低，每个月的还款压力也就减轻了一点。”陆晓晓说。 不仅老“房贷族”关心着LPR报价，LPR改革以后的新“房贷族”也时刻关注着LPR报价的动向。去年9月份办贷款的琦琦（化名）就是其中之一。琦琦告诉《证券日报》记者，她贷款时贷款利率已经按照LPR定价进行了，其贷款定价基准为LPR加55个基点，按照贷款时最新一期的LPR报价来计算，她的贷款利率为5.2%。琦琦表示，“现在每个月一到20号就准时看LPR报价，虽然最近几个月没有下调，但我坚信未来还是有下调的趋势。” 此外，《证券日报》记者从多家银行了解到，目前新发放贷款的利率均执行LPR加55个基点。 对于后期LPR报价走势，川财证券研报认为，近期召开的中央经济工作会议定调，“明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性”。目前国内经济呈现“V型”走势，但是外部不确定性仍然存在，MLF利率调整的可能性较小，银行平均边际资金成本上行压力在年底有望得到缓解，LPR报价有望保持稳定。
邓鑫妮 张丹 发自上海 一边加快扩张，一边频频抛售。 12月22日，浦江中国(01417.HK)发布公告称，其附属子公司上海浦江物业有限公司（简称“浦江物业”）出售安徽外滩物业管理有限公司（简称“安徽外滩物业”）51%股权，代价约525.8万元。买方是安徽外滩物业的另一股东——安徽皖投置业有限公司（简称“安徽皖投置业”）。 交易完成后，安徽外滩物业为安徽皖投置业100%控股，浦江中国完全退出。 这并非今年首例，据了解，今年上半年，浦江中国以各种理由出售手中的子公司、联营企业及合营企业，共获得784万元。 此次出售安徽外滩物业，浦江中国基本属于平价出售。据介绍，2020年10月31日安徽外滩物业总估值1028.37万元，按此计算其51%股权价值约524.47万元，此次出售价525.8万元，溢价1.33万元。 关于出售原因，浦江中国表示，其所从事的住宅物业管理，与浦江中国主营的高端非住宅物业的方向不合。 不过，浦江中国虽将非住宅物业作为主营方向，但住宅物业的占比及增速都不低，甚至高于非住宅物业。2016年—2019年，住宅物业的面积占比从21.4%一路升至31%，而办公大楼及酒店的面积占比则从32.9%降至24.1%。2019年末，住宅物业面积占比居首。 住宅物业面积领衔，但浦江中国的超九成收益来自非住宅物业，或许这也是减持住宅物业的原因。“我不认为住宅物业能够提供比较高的利润，住宅物业利润远低于非居物业。”浦江中国行政总裁肖予乔接受媒体采访中提到了这一点。 尽管住宅物业收入贡献低，不过，此次出售的安徽外滩物业却担纲住宅物业的收入重任。 2019年住宅物业（包干制）收益4369万元，安徽外滩物业当期收益4505万元，按照51%股权计算，计入浦江中国的收益大体为2297万元，占比超过50%。截至2020年6月30日，安徽外滩物业贡献浦江中国总收益约7%及纯利约4%。 即使担纲收入重任，也要将其切割转售，由此也能看出，浦江中国偏重非住宅物业的决心。不过，其背后也有资金方面的压力。 收并购金额越过预计红线 2002年，肖兴涛与傅其昌共同创立上海浦江物业。作为一家第三方物业公司，上海浦江物业背后没有实力强大的地产母公司做支撑。 2016年，浦江中国成立，作为上市主体冲击港交所，上海浦江物业是其运营主体。 2017年上市之后，浦江中国加大收并购的力度，由此也绷紧了资金链。2018年收并购金额为827.1元，2019年达到2000万元，同比增长141.8%。到2020年上半年，这笔金额已经达到4590.3万元。 此前浦江中国在招股书中透露，将用约4226.53万元（按2017年换算比例计算）用于横向发展，即通过收购、投资、合营、合作等方式，扩展物业管理服务市场。若按上表所述，浦江中国已经花费7417.4万元用于收并购，越过预计金额的红线。 资料显示，截止2019年末，浦江中国上市之初的1.25亿港元的募资金额还剩下0.13亿港元，收购投入了0.29亿港元，收购其他物管公司的资金投入进度为70%。 服务成本压顶 伴随着收并购的增加，浦江中国的负债率震荡走高，从2017年的42.1%升至2019年47.76%。 截至6月30日，浦江中国总负债3.89亿元，流动负债占比高达94%，为3.64亿元，其中银行及其他借款1.29亿元，其他应付款1.32亿元。而同期，浦江中国的现金为1.61亿元，这两项就有1亿元的资金缺口。 出售完成后，安徽外滩物业也从浦江中国的报表中移出，负债出表的同时，成本投入也会有所减少。 早在2017年上市的招股书中，浦江中国就曾表示，员工成本占服务成本比重最大。2014-2016年，员工成本占服务成本的80%左右。 对此，浦江中国给出的解决方案是增加科技投入，以科技“代替”人力。可是浦江中国的成本问题已经迫在眉睫，科技投入的收益还要经过漫长的等待。 近些年，浦江中国的服务成本一直呈上升趋势，对收益形成较强“稀释”。 2017年—2019年，浦江中国的营收分别为3.63亿元、3.92亿元、4.82亿元和3.40亿元；同期，服务成本分别为2.96亿元、3.25亿元和4.07亿元。截至2020年6月30日，服务成本达到2.81亿元，超过去年全年的一半。今年上半年，浦江中国毛利同比增长约52.7%，服务成本同比也增加了约50.5%。 受其波及，净利润已经出现负增长。2017年、2018年、2019年和2020年上半年，净利润分别为3591.90万元、2540.50万元、1780.20万元和1819万元。上市三年期间，其净利润增速持续下滑，分别是-29.3%、29.93%，降幅稍有扩大。 不知住宅物业项目的再减少，能否让浦江中国真正减负？
曾树佳 林振兴 发自上海 两个月前，在云南丽江论坛上，李光荣引用赤壁之战中“草船借箭”的典故：“诸葛亮凭借多年练就的本领，对大雾天气、曹军的反应精准预判。” 当下，他也掌舵着一艘“千疮百孔”的大船——中民投。自百步亭集团董事局主席茅永红卸下重担，退出一线管理后，李光荣成了中民投的首席执行官。 相较于这个新职位，外界更为熟知的是他资本大鳄的角色，特别是在上一个10年的保险行业，李光荣显然是个大人物，拥有华安财险、特华系掌门等多重身份。 此次新老接替，对于中民投而言并非突然。在内部员工看来，“茅永红的年纪较大，已经66岁高龄，本来他在湖北已准备计划退休，现在离开也正合适。” 但最令众人最为好奇的是，李光荣要如何借“箭”，让中民投从密雾中驶向正确航道？ 低调复出 六年前，被称为“灵魂人物”董文标与李光荣、史玉柱等搭台组建中民投，作为唯一一家带有“国字头”背景的民营投资公司，一时之间追捧者云集。其中，李光荣所创立的特华投资最终持有中民投2.915%股份。 在董文标掌管中民投期间，李光荣是其得力助手。甚至，董文标在2016年考察英国、卢森堡，都会让李光荣陪同左右。据知情人士透露，“他会帮董老板管理一些中民投国内业务，董老板则在海外跑。” 成立之初，李光荣曾以中民投执行董事、董事会咨询委员会主席的身份，阐述中民投“由保险切入打造金控集团”战略。但由于没有手握实权，他的设想仅停留在建议上。 2018年4月，精达股份公告称,因涉嫌行贿罪，李光荣被湖南长沙市望城区人民检察院批准执行逮捕。也因为涉及刑事案件，他的名字从中民投董事会名单上消失。 2019年8月，中民投官网上新增“双头”架构——应急管理委员会和执行委员会成为公司决策和执行机构。李光荣再次复出，以副主席的身份出现在应急管理委员会名单上。 在此之前，华安财险是李光荣长期的事业重心，他倾注了大量心血。或许，因为需要全身心投入中民投，在去年下半年，担任华安财险董事长已有10多年的李光荣低调卸任，转任副董事长。 转眼至今年6月，中民投新一届领导班子尘埃落定，完成了第三届董事局和监事会的组建，由应急状态向正常公司治理转换。 其中，原应急委主席茅永红转任董事局主席，李光荣、杨小平、孙荫环、左宗申、史贵禄、林腾蛟、林波、王丽影、王树华等9位股东代表任副主席。 紧接着7月底8月初开始，李光荣走向台前，被推选为中民投首席执行官，负责集团经营层面的工作。内部人士透露，“一线的事情都是李光荣说了算，茅永红基本处于半隐退状态。” 就任首席执行官后，李光荣立马更换人马，从渤海国际信托带来的汪杰宁、陈雷分别出任中民投副总裁和总裁助理。中民投管理层中拥有民生银行系背景的悉数出局。 “保险+资管” 在茅永红时代，他有自己清晰的“三步走方针”，先解决流动性问题，再推动资产重组，最后引入战投。简单来说，就是站起来，走起来，跑起来。 然而，叠加2020年疫情影响，又一个冬天降临，中民投债务依然悬顶，流动性困难仍未根除。 拥有多年保险与投资操盘经验的李光荣入主后，除了继续推进整体重组方案、发起设立纾困基金之外，还为中民投重新指明了新方向、找来了“箭”。 在经营策略上，中民投此前宣布，由重资产的“投资+运营”向轻资产的“投资+平台”转型。李光荣则认为转型的抓手，需要以“保险+资管”为核心。 按照李光荣的三步设想，中短期而言，投行和基金管理将成为中民投的业务先手，也是中民投三五年内摆脱困境的重要抓手； 中长期而言，中民投将围绕保险业务进行产业投资，通过并购整合和运营，将中民投发展成为以一流保险集团为核心的“保险+”生态圈产业集团； 长期而言，中民投将以“保险+资管”为核心，保险也是将来产业投资和PE投资的资金来源，并在追求承保利润的基础上进行稳健的投资。 为此，他奋力推动四年前以25亿美元收购的思诺保险与TPRE合并公司Sirius Point 再保险公司通过并购提升市值，并推动其收购国内第二梯队保险公司，尤其是寿险或健康险公司，进入中国保险市场。 在这一新思路下，中民投现有的产业板块中与“保险+资管”关系不大的，股权将被中民投逐步稀释乃至完全退出。所以眼下，亿达中国出让控股权，嘉业和上置集团引入战投等，也在情理之中。 据查询获悉，在经过多轮资产处置之后，中民投旗下优质资产也已所剩无多。截至目前，中民投对外投资子公司处于在业状态的总计26家，其中多以金融资管、能源、地产物业、医疗投资等类公司为主。 进一步查询中民投间接持股企业发现，目前中民投间接投资的公司，处于在业状态的多达775家，拥有50%及以上控股地位的仍高达263家，其中多以能源开发、地产投资、金融资管类公司为主。 李光荣其人 之所以笃定“保险+资管”战略，在于他是中国第一个将理财型保险玩到极致的人。李光荣，也被称之为保险大鳄们的“教父”。 在李光荣的交际圈中，既有中民投、海航集团这样名声显赫的企业，也有昔日资本大佬德隆系掌门人唐万新，以及被称为德隆系遗脉的湖南老乡“湘晖系”卢德之、卢建之兄弟。 不过在谈及自身经历时，李光荣常说，“我是种田出身的”。 出生于湖南南县，性格腼腆却又爱讲义气的李光荣最早在体制内工作，有过在公务员、银行系统的任职经历。但当他将职业赛道，切换到资本市场的时候，其长袖善舞一面，尽显无遗。 1998年，时年35岁的他，下海经商，创办了广州市特华投资控股有限公司（简称“广州特华”）；两年后，他又在北京注册成立了特华投资控股有限公司（简称“特华投资”），持有其中98.6%股份。 “特华系”的叫法，就源于此；彼时它的投资触角，迅速伸展。 2002年7月，特华投资组团以2.9亿元的价格，揽下了华安财产保险股份有限公司（简称“华安财险”）70%股份。由此，李光荣成为中国首家民营控股的保险公司的实控人。 此后，由于发展类似万能险的理财型产品，华安财险几乎成为了李光荣的“现金奶牛”。这也让他有了拿下上市平台精达股份的底气。 不过，在投资的故事线中，他的经历犹如资本的上下跃动，时有沉浮。 2003年8月，波澜骤起，李光荣被长沙市公安局刑侦大队逮捕，原由为涉嫌通过虚报注册资本骗取公司登记、成立的非法公司广州特华，涉嫌伪造增值税发票。在收购精达股份时，其中的资金来源，也备受质疑。 但仅过三个月，李光荣就重获自由。这段小插曲之后，他正式获批出任华安保险董事长，并继续控制精达股份，进击资本市场。 查阅获悉，此后几年间，在“大牛市”的背景下，李光荣以及旗下的华安保险的名字，陆续出现在A股鹏博士、深圳机场、鲁银投资、宝光股份等的股东名单中。 然而，随之而来的2008年金融危机，给了李光荣当头一棒。利率下行、监管趋严，使得华安财险的流动性面临挑战。 彼时，人脉甚广的李光荣，找来了金主海航集团。海航系战略投资华安财险，共计持股19.64%，成为其第二大股东。 此后，特华系与海航系过从甚密，或许是为了投桃报李，除了担任华安财险董事长，李光荣还于2014-2017年间，出任海航旗下的渤海国际信托董事长，并一度要把华安保险的控股权，交到海航手中。 2016年7月，海航集团下属渤海金控，计划收购华安保险14.77%的股权。若交易达成，海航将实际持有华安保险34.41%股权，成为实际控制人。 只是该交易后来被终止，不了了之。 李光荣登高而招，善假于物，在各路金主的加持下，他按下了投资的重启键。2017年中期，特华投资以18.56亿的总价，购入辽宁成大股份，由此持股比例增至 7.68%，成为辽宁成大的第二大股东。 但距此还不到一年，李光荣又因 “涉嫌行贿罪”，被长沙市望城区人民检察院批准执行逮捕，身陷囹圄。直到去年才再次复出，出现在公众视野之中。 几番曲折，也没能荡尽李光荣在资本市场上的热情。但不可否认的是，未来，他将花更多的精力在中民投身上，帮助它脱离泥沼。
王鸿近期，绿地控股集团执行总裁兼绿地金融控股集团董事长、总裁耿靖发表2021年市场研判。 在对房地产行业的研判中他指出，2020年，房企资金监测和融资管理规则的出台成为影响行业的核心变量，行业原有的高杠杆、高周转、高价拿地模式将难以为继。受此影响，行业将进入低速平稳发展期。 2021年，“三道红线”将倒逼房企收缩融资战线，土地购置费增速回落。有实力的房企现有土储还能维持3-5年，可开发项目供应充足，拿地更趋谨慎，而实力欠缺的房企拿地有心无力。 他预计2021年全年房地产投资增速将进一步回落至5%左右。 从区域上看，各城市之间将进一步分化，长三角、粤港澳、京津冀和长江中游城市群热点城市的房地产市场将因为资源聚焦而持续走强，产业导入和人口流入的支撑将助推住房租金上涨。 同时，限价导致的热点城市土地与房价的价差收敛以及一二手房价的倒挂，可能会倒逼部分城市放松对一手房的限价政策，纠正一手房的价格失真，实现一手房价的内生性增长。这也将有利于促进房企加快竣工，加速去化，畅通资金链。 2021年，房地产市场仍有较大规模支撑，房企提升经营效率、聚焦做强主业仍是发展着力点。融资、拿地、销售资源将向稳健型、低杠杆企业或龙头企业进一步靠拢，龙头房企的发展机会进一步增大，行业集中度将进一步提升。 与此同时，房地产行业的数字化和智能化趋势将更加明显，细分赛道机会频现，尤其是向管理和科技要红利的物业管理、商业管理运营商的成长性更强，在政策上也有支持，将迎来黄金发展期。
这两天艳姐得到爆料，领地集团内部发了一则任免通知，宣布： 聘任许晓军先生为领地集团外部事业合伙人，兼领地发展董事长（平台公司），不再担任领地集团总裁职务。 如果说今年的高管离职有什么共同特征的话，那就是公告的套路几乎如出一辙：不说离任，只说转任事业合伙人。 跟风是地产圈惯有套路。 过去房企老板挖产品总的时候话术都一样：不需要创新，就把那套爆火的户型原样姿势再来一遍； 如今更换高管的话术也是惊人的相似：拟聘请为集团外部事业合伙人，不再担任总裁一职。 但背后总有一些事物遵循其自有的法则。 01 当高周转能手 遇上碧桂园“信徒” 许晓军加盟领地的时间，差不多也是在一年前的这个时候。 彼时48岁的许晓军正值年富力强，是地产圈的声名赫赫。在加盟领地之前，许晓军在恒大集团担任副总裁、北京公司、天津公司董事长等职。 许晓军离开恒大后，先在启迪协信集团担任执行总裁，后又任珠江投资集团总裁。随后于2019年末入职领地集团任总裁一职。 不难看出，许晓军的职业履历中既有核心区域管理经验，也有统筹全局的韬略，管理过恒大这样的头部房企。对于领地集团而言，引入这样高量级的职业经理人是其冲击规模、登陆资本市场的重要战略举措。 偶一个说法称，领地的创始人刘氏兄弟是碧桂园的高周转模式的“信徒”，领地集团从三线城市起家，深耕三四线。许晓军主打三、四线高周转模式，与领地集团不谋而合。 在许晓军加盟之前，规模尚不足三百亿的领地已经宣布了“三大布局”战略举措，明确其在2020-2021年实现千亿。在当时的市场行情下，要实现这个目标不仅要对抗地产降温周期，还要面临领地自身艰难爬升的业绩规模。 新总裁许晓军的任务不可谓不重。 但今年初疫情突降，叠加三道红线政策出台，让这个本就艰巨的任务变得更加扑朔迷离。 但值得称道的是，虽然经历了一次招股书失效，领地集团终于踩在2020年末的尾巴成功登陆资本市场。 但值得玩味的是，身为领地集团总裁的许晓军的名字，既没有出现在领地上市的新闻通稿中，也没有出现在上市公司董监高的名单里。 难道如今的结局早已埋下了伏笔？ 02 90后二代上位 与绕不开的家族化症结 说起来领地当初引入许晓军的一个重要原因，是淡化集团家族管理色彩。 领地是由刘氏兄弟于1999年创立，三兄弟分工明确，刘玉奇为领地集团执行总裁，刘玉辉为领地集团董事长，刘山为领地集团副总裁。 2000年，领地集团在乐山开发了自己的首个房地产项目，正式步入地产行业，20年后，这家房企已经成为了房地产开发、商业运营、酒店管理三驾马车协同发展的多元化企业。 2015年，领地规模首破100亿，随后这家深耕四川的区域型房企也开启了自己的全国化步伐，加速在全国布局。 或许放在全国排行榜上领地集团并不出彩，但在川系房企中，领地集团仅次于新希望地产排行第三。 只是，家族化的标签一直成为领地绕不开的话题。在领地控股的招股书中，其股权仍牢牢掌控在刘氏家族手中。 根据招股书显示，领地控股的股权掌握在刘玉辉、刘策、刘浩威、龙一勤、王涛和侯三利手中，其中刘玉辉、刘策、刘浩威分别持股领地控股32.83%、32.83％、32.84％。 刘玉辉是刘策和刘浩威的叔叔，刘策和刘浩威为堂兄堂弟关系，侯三利为刘策之母，王涛为刘浩威之母，龙一勤为刘玉辉配偶。 在领地控股的董事会和管理层中，这种标签并未淡化。4名执行董事中除了刘玉辉，侯小萍是刘策的姨妈，负责公司项目融资及集资。高管中的刘策和刘浩威，都在2019年1月1日升任公司副总裁。 刘策今年29岁，刘浩威27岁，两人都是“90后”，均有海外留学背景，从父辈手中交接股权，领地控股也正式开启了二代征程。 除了直系亲属外，在领地集团及关联公司中还存在如妹夫、堂妹、姨妈、侄子等旁系亲属。 为淡化家族化标签，领地在2019年先后引入了金科老将姚科与明星经理人许晓军，并登陆资本市场后，按理来说领地在组织架构上本应步入新的发展阶段。 但在领地集团上市平台的高管名单中，并未看到总裁许晓军的名字。倒是2017年加盟领地的前蜀都万达高管徐川海位列其中。 股东和高管的亲缘关系或许只是领地家族化症结的一个表象，根源在于领地股权上的平分秋色。 这种话语权上的微妙差距，可能会导致这家集团决策难度极大，常常会遭遇互相掣肘而导致计划难以推行。 对于许晓军这样的明星经理人来说，能在拥有绝对权威的恒大建功立业，不见得能在三座山头之间做好平衡。 其实地产圈有三兄弟成功合伙的先例，旭辉的林氏三兄弟分工明确：林中把握战略，林峰管运营，林伟做关系，各自所长。 关键在于三人在旭辉控股中股权有落差，形成了旭辉有一个真正的核心——林中。 上市之后，旭辉能否成为领地效法的标杆，还有待时间验证。 03 卡在规模瓶颈上的隐忧 按照领地集团的规划，今明两年是其冲击千亿的关键节点，但从现实情况来看，达成的希望极其渺茫。 参考克而瑞公布的1-11月榜单显示，规模Top100的销售成绩卡在232.4亿，领地未能出现在榜单之中。考虑到疫情因素，房企能保持规模已经殊为不易。 但参考领地集团过去2017-2019年的销售额，分别为151亿、235亿、247亿，排名分别为103位、92位、96位。这个成绩对比同规模房企来说，并不具有竞争优势。 卡住领地的增长瓶颈可能来源于两方面，一个是布局过于集中；一个是负债隐忧。 领地招股书中坦言：业务及前景主要倚赖中国房地产市场（尤其是四川省房地产市场）的表现。 截至2020年5月31日，其已确认的销售面积接近90%来自于成渝经济带及四川省。 面对接下来头部房企加码布局一二线核心都市圈，领地将面临着“走出去”与捍卫大本营双线作战的艰巨任务，全国化战略如何走，仰赖掌舵者的智慧。 另一边，领地冲刺上市期间，“三道红线”政策落地，按照标准，“剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍”来看，领地控股的负债比率、净负债比率及现金短债比分别为80.2%、153.1%及1.1倍，触及两道红线。 一边是合规红线，一边是规模压力，领地如何达成平衡更需审慎思索。 这一切，不仅需要管理团队勠力同心，更需要掌舵人有大智慧。
编者按：历史谱华章，时代塑英雄。2020年疫情致使全球经历“黑天鹅”事件，愈发彰显企业掌舵人肩负多重角色，既要对企业赢利负责，又是社会文明的推动者。 2020年10月26日起，《2020年中国房地产人物年鉴》正式启动编纂。同步，推出2020楼市大事记系列盘点：关注行业塔尖人物的年度动作，收录推动行业发展和趋势的典型实例。本期关注：领地控股上市 时间：2020年12月10日 事件回顾：领地控股上市，“刘氏家族”集体见证 12月10日，领地控股（集团）有限公司（以下简称“领地控股”），股票代码为6999.H，在香港联合交易所主板挂牌上市。此次上市，领地控股总募集款项达14亿港元。领地控股董事长刘玉辉、副总裁刘策、刘浩威，领地集团联合创始人刘山、刘玉奇共同为领地控股上市鸣锣，庆祝这一具有历史意义的时刻。 在祝捷仪式上，领地控股董事长刘玉辉先生发言表示，此次成功上市是领地控股发展史上的一个重要里程碑，意味着正式迈入国际资本市场，为企业实现有质量的规模发展注入更加强劲的动力。未来，领地控股将严格按照香港上市规则的要求，保持高度透明且良好的公司治理架构，规范公司运作，精益求精，稳步前行。 据官网显示，领地控股创立于1999年，拥有国家一级房地产开发资质，形成以房地产开发、商业运营、酒店管理三驾马车协同发展的多元化企业集团。作为中国地产百强中流砥柱，以“集团化管理、跨越式发展”的管理模式，遍及全国多个城市，形成京津冀地区、粤港澳大湾区、成渝经济带、华中等核心区域的全国化布局。 经过21年对产品的精研与运营，领地控股在2020年启动“品质提升，客户服务年”，更是从产品力、服务力和品牌力三大维度提升产品的内核竞争力，为客户打造“健康美好家”。 其中，在产品方面，领地更加注重健康元素的注入，以“健康生活更美好”为品牌理念， “健康+产品”的衍生模式，打造多位一体的生活方式，多维度融合资源,创建一个“生态+医疗+社区”互动共融的健康生活圈，全方位满足人们对美好生活的多元需求。 在服务力的提升方面，领地以“健康、平安、幸福”三大维度作为服务标准，建立了“至臻到家、阳光到家、美好到家、友趣到家、聆听到家”5大服务体系，用房产+科技开启“云上时代”，构建平台、商户、业主三位一体的社区数字化服务生态圈；同时依托社区资源，围绕人、房、车、公共资源打智慧社区，孵化各类社区商业服务产品，实现客户资产管理、健康、零售等服务需求，将配套服务体系的作用最大化。 截至目前，领地控股在全国20多个城市有107个项目16,567,700平方米的土地储备，形成以成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区为核心区域的全国化布局，推出中心系、观字系、蘭字系、天字系、文旅系、悦字系、凯旋系、商业系、公寓系、产城系和特色小镇系共11个产品系列，受到行业和客户关注。 点评：房地产开发、商业运营、酒店管理为“三驾马车”，打造11个产品系，作为百强房企的领地控股有做百年企业的鲜明特质。当下，“押宝”超百个项目，对其拿捏资金平衡要求极高。 【责编：丽娅 刘慧欣】
1 中国房地产一向重视借鉴外部经验。用过的有香港模式，研究过还没用过的有美国、新加坡和德国模式。 现在，“房住，更炒”的香港模式完成历史使命，留下了黄金时代的回忆，也留下了土地财政和高房价的痛点。在它们的陪伴下，我们将再次进入新的摸索期。 此次调控已近4年，史上最长，未见终点。“房住不炒” 原则之下，行得通的长效机制仍付之阙如。 你看见的，还是头疼医头，脚疼医脚，短兵相接。 房价高，那就“限房价，竞地价”；投机、投资购房，那就限购又限贷；无力购房，那就租购并举，发展长租公寓。 结果是：道高一尺，魔高一丈。 你有限竞房，我就偷工减料，或是羊毛出在狗身上，“狗”是指车位和装修；你限价，限出了一二手倒挂，楼市打新；长租公寓更狠，玩出了爆雷跑路和租客跳楼。 旧病未除，又添新疾。已近极限时刻的中国房地产，将走向何方？ 西学为用，师夷长技，看下美国、新加坡、德国模式。 美国要点是房产税和金融化。 新加坡要点是“鱼翅和白菜”论。商品房与福利房泾渭分明，前者放开价格，后者应保尽保。 德国模式的要点是“房住，不炒”。以平抑价格和全面管理，大搞“菜蓝子工程”，管你商品房、福利房还是租赁市场，一概白菜、土豆视之。 对我们来说，以靠谱度论三种模式，由低到高应该是美国、新加坡和德国。 对房产税，豪言观点一直未变：在可见的将来，不是说不可能，而是概率小到了可以忽视。 为什么隔段时间就有人提呢？最近，微信圈又频频出现十四五期间会征房产税的传闻。它表明楼市又出现了新症状（大城市），而调控手段不敷使用，不提房产税不足以平复情绪，对冲预期。 这方面写过好多文章，道理也已讲明。不赘。 相比之下，新加坡和德国模式有切实可取之处，前者的福利性住房，后者的发展租赁市场，妥善解决了安居问题，成为全球典范。 政策面的最新表态，是在两周前的中央经济工作会议上。 三个意思：坚持房住不炒，市场长期平稳发展，重视、规范和调控租赁市场。 是不是看见了德国模式的影子？ 在德国，房住不炒、市场平稳是真的：1970—2017年，名义房价指数仅上涨2.3倍，年均只有2.6%。同期，英、法、美分别上涨52.8倍、16.1倍和12.5倍。 去除通胀影响，半个世纪里，德国实际房价累计下降了2.5%！ 租售并举也是真的：住房自有率只有45%，55%国民租房住；租购同权，租赁条件良好，人均38平米；租约、租金变化都有规可依；规范业主，厚待租客，只要租客不愿意搬，业主不能强制。租来的房子，就跟自己家一样！ 2 但凡事知易行难，人家的模式虽好，还要看自己实施的意愿和条件是否足够。 新加坡是福利房的典范，量足价廉。因为： 1、有操作基础。 城邦国家，居民分层清晰，收入透明化，福利房能做到有效和公平分配； 2、房地产非政治化。 虽然新加坡的商品房价居全球前列，真是鱼翅价！但占比仅为19%，而“白菜”比例高达81%，加之福利房能做到应保尽保，所以，商品房价再高，针对的也是有钱人和外国人，是茶杯里的风波。 德国是房住不炒的典范。因为： 1、它是全球实体经济的典范。它称第二，没有国家敢称第一。对此，开惯了德国汽车、用惯了德国电器的中国人，理解起来，无障碍。 实体经济发达，房地产就可以归位为普通行业。供给端，从来没有被当做过支柱产业；需求端，从来没有被当做投资热点，住房自有率不到我国的一半。 2、中小城市居多，分布平均，秉赋类同。产业发达与否，与城市大小无正相关效应。 宝马可以在慕尼黑，奔驰可以在斯图加特，大众就可以在一个叫狼堡的小城。大城市对资源没有虹吸效应，市场不易波动。 对我们来说，一个更棘手的问题是：大搞福利房或振兴租赁市场，需要便宜的土地和廉价的资金，谁来“埋单”？ 在新加坡和德国，这当然是通过低价供地、优惠筹资、差别税收等组合措施，由政府最终“埋单”。 但在中国，这些条件或是不存在，或者呈反向呈现。比如大城市的超级优势、地方政府的土地财政、房价过快上涨及造成的财富效应造成了很大的社会压力和矛盾等。 这使得新加坡和德国模式看起来很美，但我们学起来很难。 这次经济工作会议所针对的“大城市突出的居住矛盾”，一是一二手房价倒挂导致的打新潮，二是租赁市场上，年轻人承租能力差及企业运营乱局。 解决打新，理论上有两个办法。 一是学新加坡的“鱼翅”，放开新房价格。事实上，今年早些时候，打新最火的深圳曾秀过“新加坡模式”表情包，但很快就没了下文。原因应该是放开鱼翅太贵，多搞白菜太累。 二是按照调控逻辑，一不做，二不休，对二手房也限价，管住C2C如星辰大海的二手房市场。一人一策？一房一策？这就不评价了吧。 如何发展租赁市场，会议提出了很多具体办法。 一是单列计划，增加租赁用地供应，并增加供地来源，如集体建设用地和企事业单位自有闲置土地；二是完善市场监管，降低租赁税费，租购同权；三是调控租金。 细品发现：这几条不是难，而是太难。 租赁用地土地出让金怎么收？ 只收底价，土地财政就受影响；如果加溢价，包袱就甩到了企业身上。头上三条红线，REITS又不开闸，房企买地做自持长租物业，有心无力。不信，去问问某头部房企。 至于集体和企事业用地，去问问村长和厂长，他们愿意以住宅用地出让，一次抱个大金娃娃？还是以租赁土地入股，几十年后才收齐租金，届时自己早已退休了呢？ 况且，国企或其它讲政治的房企，运营租金可能还要低于平均水平（北京有实例），那村民们作为股东，是同意，还是不同意呢？ 降低租赁税费？杯水车薪了。 实现租购同权？连官宣通稿都冠以了“逐步”二字，你懂的。 实现度较高的是“调控租金”。但，一因疫情影响，一线城市租金已然显性下跌，二则长租公寓爆雷的真正原因就是不赚钱，三因中国租金回报一向偏低，还不如定期存款利率，这三条线下，“调控租金”空间能有多大？ 3 有好办法不能用，除了遗憾，还有尴尬。 经济工作会议照例强调了房住不炒，紧接着说了这样一句话：因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。 听话听音，你就会明白，对于打新，除了不好管，恐怕也不想管。因为调控目标的核心是“稳”，它由限价和保量构成，保量甚至比限价更重要。 而一二手倒挂形成的打新，是熊市中保量的最佳办法，不知道有没有之一。这或是它尚未受到严厉禁止的重要原因。 在即将到来的2021年，疫情也好、贸易战也罢，都不可能画上休止符，这都使得内循环和稳经济，仍是头等大事。 对于牵一发至少动大半身的房地产来说，现在最急迫的或许不是长效机制，而是“限价保量”再平稳走上几年，避免触发系统性风险。 做到这一点很有希望。尽管今年市场风声鹤唳，百年疫情叠加更严厉调控，也没有阻止全年销售额再创历史新高。 北京市场目前的数据表明，今年新房3000亿，二手房6000亿，妥妥的创历史纪录。啊，不愧是帝都，项目不多，仍贵为一个万亿级市场！ 这说明，发展动能仍很充沛，也说明，我们还有时间。 一夜北风紧。 前望2021年，中国房地产不会有终极性解决方案，而是会继续在混沌中前行。 闲注：每当我写“埋单”，就有人纠正我是“买单”，其实不必。 “埋单”一词由来已久，源于广东话，是结账的意思。因为广州的饮食业，以前就有先食后结账的传统做法。从前做生意者年终结算，叫“埋年”；至茶楼酒肆，食毕开单结账，便是“埋单”。 除了我们的误解外，广东话里从来没有“买单”一词。
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