陈晨2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 >>点击查看更多干货 脉策科技地产事业部合伙人王旻昊出席论坛，在接受访谈时表示，怎样把产品系落实到每一个城市中，这是非常难的，其中有一个很大的工作目标就是“对位”。开发商首先不单单要了解产品线，还要了解客户、了解城市，把产品系和人群、客户和土地价值对位。 王旻昊称，了解客户的过程中不单单是以前做的传统大数据的研究，了解这个客户线上怎么消费，喜欢红酒还是绿茶。脉策科技在研究城市的时候会了解人口的关系，比如说拿苏州项目的时候，到底对应哪部分的人群，是本地人群还是双城市居住的人群。以前这个很难通过数字化的方式解决，大都只能通过客户反复的调研，实际上这是一个抽样的过程，而且很多时候我们无法详细的了解城市中人群的活动轨迹。 此外，就是将产品系和土地对应起来。没有一个土地是一样的，怎样把土地以最好的价值呈现出来，这个时候就要对土地进行分类和拆解。房企做产品线的时候都会考虑在什么样城市的区位下做什么样的产品线给什么样的客户。当在一个陌生区域的时候，它的城市区位好不好，怎么样以数字化的方式评判出来，现在脉策科技已经有很多的技术可以实现，可以把所有城市的配套变成PUI；可以把城市中的控规、城市土地未来的规划计划进行处理，可以很详细的把城市中的土地价值分析出来，然后做对位工作。
陈晨2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 >>点击查看更多干货 吕邵苍设计事务所总设计师、云隐系创始人吕邵苍出席论坛，在接受访谈时表示自己现在服务于地产企业，但不是那种非常标准化、大量复制的产品，而是对文化、体验和场景有较高要求。这一轮消费迭代、消费升级，地产企业也都在产品系中做文章，包括社区商业，有很多已经往艺术方面去做，把咖啡、画廊和音乐设计到这个体系中，这也是自己在研究的方向。 吕邵苍认为，地产模块接下来对地产商有很高的要求。目前，碧桂园在建自己的酒店系，万达也在建自己的酒店品牌体系，世贸也在建自己的酒店系，形成了新一轮品牌。地产是这个模块中的资产，形成自己的产品系。所以就产品系而言，这个方向肯定没问题。 吕邵苍总结了支撑产品系的四个核心要素：第一是文化，千城一面主要是文化的深度不够。第二是价值观，就是真正把自己的企业或是产品体系的价值上升到一个很高的高度。第三是需求。第四是成本。
导读 现代经济，人口不是负担，而是经济社会活力的源泉，是创新创业的基础，人口迁移带来的居住需求是房地产发展的根基。 我们曾提出业内经典分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”（参考专著《房地产周期》《全球房地产》）。长期倡导“城市群”模式，尊重人口迁移聚集的基本规律和趋势。在近年大力呼吁“尽快全面放开生育以应对老龄化少子化挑战”。 改革开放以来，中国人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到2010年后的回流中西部，再到近年的粤浙人口再集聚和回流中西部并存。从城市层面看，近年向粤浙集聚的人口主要在大都市圈，而回流中西部的人口也主要是向大城市集聚。 中国已经进入都市圈城市群时代！ 风险提示：官方非普查年份常住人口统计存在偏差；部分地区数据缺失等。 正文 1 中国人口大迁移的新趋势 1.1 省级：粤浙人口再集聚与渝皖川回流并存 改革开放以来，中国的跨省人口迁移经历从“孔雀东南飞”到回流中西部，再到近年粤浙人口再集聚和回流中西部并存三个阶段。从常住人口变化看，2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，粤、浙常住人口年均增加分别为179、82、168万和85、18、78万，而江苏三个时期分别为54、21、23万；皖、川、桂、豫、渝、黔、鄂等中西部省份由2001-2010年的年均负增长转为2011年后的正增长；东北三省由2001-2010年的年均正增长转为2011-2015年的负增长，近4年减幅扩大。 从剔除自然增长因素之后的人口迁移看： 近4年广东、浙江年均人口净流入分别由2011-2015年的14、-7万大幅回升至2016-2019年的76、46万，呈现明显的人口再集聚趋势； 上海、北京因近年严控人口规模，均由人口净流入转变为净流出； 山东近年经济转型落后，年均人口净流出规模较2011-2015年继续扩大； 中部省份除安徽由年均净流出转为净流入外，其余各省均为持续净流出状态； 重庆、四川、陕西近年人口持续回流，其中重庆、四川近4年年均人口净流入规模在10万以上； 东北三省经济持续低迷，人口净流出规模持续扩大，辽宁由2001-2010年年均人口净流入14万下滑至2011-2015年的2.3万，近4年年均净流出5万。 1.2 城市：深圳、广州、杭州、长沙年均净流入超20万 人口持续向少数核心城市集聚；近4年深圳、广州、杭州、长沙4市年均净流入超20万，北京年均净流出超10万。2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，全国337个地级及以上单位中，人口净流入的分别有155（1市数据缺失）、133（8市数据缺失）、126个（8市数据缺失），人口净流入城市数量占比分别为46.1%、40.4%、38.3%；三个时期人口净流出城市数量分别为181、196、203个，占比分别为53.9%、59.6%、61.7%。 具体来看，深、广、杭三城以活跃的新经济产业和较为宽松的人才政策吸引人口大规模流入，三城近4年常住人口年均净流入分别达28、28、27万，较2011-2015年均有大幅增长。长沙、宁波、西安、成都、郑州、重庆近4年常住人口年均净流入规模均在10万以上；这几个城市均为所在都市圈核心城市，近年城市发展较为快速、“抢人”力度较大。 从全域层面看，近4年一、二线城市人口年均增速为1.33%、0.69%，人口持续流入但增速放缓；三、四线城市人口年均增速为0.38%、0.34%，人口持续流出。根据GDP、城镇居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，我们将337个地级及以上单位划分为一、二、三、四线城市。总体来看，2000-2019年一线、二线城市人口占比分别由3.7%、17.3%增至5.3%、20.6%，三、四线城市则由30.9%、43.5%降至30.5%、40.5%。从趋势看，2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年，一线城市人口年均增速分别为3.42%、1.49%、1.33%，二线城市分别为1.81%、1.00%、0.69%，均远高于全国人口平均增速的0.57%、0.50%、0.46%。一、二线城市人口保持集聚，但增速持续放缓。上述三个时期，三线城市人口年均增速分别为0.52%、0.40%、0.38%，略低于全国平均增速；四线城市仅分别为0.15%、0.36%、0.34%，明显低于全国平均水平，表明三、四线城市人口仍持续流出。 1.3 都市圈城市群：珠三角、长三角城市群年均净流入超60万 近4年广佛肇、杭州、上海、深莞惠等10个都市圈年均净流入人口规模超10万；人口净流出都市圈增至10个，京沪都市圈人口向周边疏解。2000-2019年，33个都市圈土地面积仅占全国16.2%，其常住人口合计占比由47.8%提升至51.7%、GDP合计占比由63.2%提升至65.7%，人口、经济进一步向都市圈集聚；2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年人口净流出的都市圈分别有6、9、10个，近4年人口流出都市圈主要分布在东北、山东半岛、京津冀等地区。具体看，近4年人口年均净流入超10万的都市圈有10个，其中广佛肇、杭州、上海、深莞惠、长株潭5个都市圈年均净流入规模超20万，宁波、重庆、西安、成都、郑州5个都市圈年均净流入规模在10-20万之间。从都市圈内部看，近4年核心城市、周边城市人口均为净流出的有哈尔滨、长吉、乌鲁木齐都市圈，核心城市人口净流入但都市圈整体净流出的有济南、南昌、石家庄、青岛等7个都市圈，反映这些都市圈的核心城市人口吸引力不足，周边城市人口主要向都市圈外流出。此外，近年京沪大力控人，核心城市人口净流出、周边城市净流入；其中上海都市圈近4年核心城市年均人口净流出0.6万，但周边城市年均净流入规模达26万。 近4年珠三角、长三角城市群年均净流入超60万，山东半岛、中原、哈长、京津冀、海峡西岸5个城市群年均人口净流出超10万。中国“十三五”规划提出建设长三角、珠三角、京津冀、山东半岛等19个城市群。总体上看，人口、经济已高度集中于19个城市群，近年愈发向核心城市群集聚。2000-2019年，全国19个城市群土地面积占全国38.5%，其常住人口占比由82.7%提升至85.3%，GDP合计占比由88.4%提升至90.7%。除2011-2015年、2016-2019年天山北坡城市群数据缺失外，2001-2010年、2011-2015年、2016-2019年人口净流出的城市群分别有5、8、7个。具体看，全国经济最活跃的长三角、珠三角城市群土地面积仅占全国2.9%，2000-2019年常住人口合计占比由13.9%提升至16.4%，GDP合计占比由26.8%提升至29.4%；近4年珠三角、长三角城市群年均人口净流入分别为66、62万，较2011-2015年的3、15万大幅扩大。在重庆、成都都市圈引领下，西部的成渝城市群由2001-2010年的年均净流出63万变为2011-2015年年均净流入19万，2016-2019年年均净流入扩大至27万。东北、山东、中原等区域近年面临产业结构单一、经济转型缓慢等问题，呈现人口净流出趋势。2011-2015年、2016-2019年，山东半岛、哈长城市群人口净流出规模扩大，京津冀城市群由净流入转为净流出，上述3个及中原、海峡西岸城市群近4年年均净流出人口规模超10万。 2 人口迁移对经济社会影响重大 2.1 人口流入地区经济社会发展潜力更大 “人随产业走、人往高处走”，人口迁移既是经济社会发展的结果，也是经济社会发展的关键要素。 第一，人口流入增加年轻劳动力供给，缓解老龄化压力；深圳近5年常住人口净流入达166万，2015年老龄化率仅2.9%。迁移人口主要是年轻人口。从国际来看，美国自建国就是一个以移民为主的国家，根据美国移民统计年鉴数据，1820-2018年总计有8496万人获得合法居留权，其中1991-2018年20-64岁工作年龄移民占比始终维持在70%以上。长期宽松的国际移民体系保证了美国国内人口中国际移民数量与人口总量的持续增长，稳定增长的劳动力为美国经济腾飞提供了人口红利，实现了对英国等欧洲传统资本主义强国的赶超。从国内来看，深圳40年前只是宝安县一个鲜为人知的小渔村，得益于友好的人才政策，深圳吸引大量人口流入成为全国最年轻的城市之一。1980-2019年深圳常住人口增加1310.6万人，其中2015-2019年常住人口年均增量53.2万、户籍人口年均增量32.5万，常住人口累计净流入166万人。2000-2015年深圳65岁及以上人口占比从1.2%升至2.9%，远低于全国、北京、上海的10.5%、10.7%、12.8%。 第二，人口流入增加人才供给，促进创新发展；1982-2015年深圳6岁以上人口大专及以上学历人口比重由4.8%升至21.8%，助力创新创意之都建设。从国际来看，美国开放的国际移民体系吸收了大量优秀外国人才。1930年代移居美国的爱因斯坦、冯诺依曼、冯卡门等科学家，在美国的计算机、航空、核武器等领域发挥了中流砥柱的作用；根据诺贝尔基金会披露，截至2019年美国籍诺贝尔医学奖、物理学奖和化学奖获得者中，有25.8%为国际移民。从国内来看，1979年深圳本地科教资源极少，但通过引进高素质人才和大量办学，高学历人才比例快速提升，从“制造工厂”迈向“硬件硅谷”、“创新之城”，新一代信息技术、生物医药、文化创意产业等战略新兴产业成为支柱。1982-2015年深圳市6岁以上人口大专及以上学历人口比重由0.9%提升至21.8%，远高于全国的13.3%，虽然仍低于北京的42.3%、上海的28.7%，但差距在迅速缩小。 其三，集聚效应增强城市竞争力，助推长三角、珠三角等地成为世界级城市群与现代化产业中心。集聚效应通过三方面增强城市竞争力：1）规模效应：人口集聚降低企业生产与城市公共服务的边际成本；2）专业化分工：流动人口的多样性带来不同领域的比较优势，通过在不同部门的相互协作实现专业化分工；3）学习效应：不同文化背景、受教育程度的人口集聚，促进知识、技能的共享与传播。改革开放早期大规模流动人口向长三角、珠三角等地集聚，形成劳动力供给规模效应，使其在纺织、低端制造业迅速形成较强的竞争优势。近年来长三角、珠三角等地进一步发挥其在各类人才、资本、创新资源集聚等方面的优势，促进先进制造业集群和现代服务业集群融合发展，形成协同集聚的合理空间布局。 其四，人口流入扩大消费需求；2016-2019年人口净流入排名靠前的城市中，深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达19%以上。人口流入增加当地人口规模，扩大消费需求，并且消费增速与人口流入正相关。从社会消费品零售总额来看，2019年中国城市消费总额前十强的城市分别是上海、北京、广州、重庆、成都、武汉、深圳、杭州、南京、苏州，这些城市的人口规模也绝大部分位列全国前15。从消费增速来看，2016-2019年人口净流入排名靠前的城市中，深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达19%以上，长沙更是高达27.4%；而北京受限于控人政策人口净流出，相应地，北京社会消费品零售总额累计增幅仅11.5%。 2.2 人口流出地区老龄化加重，经济社会发展压力明显 人口净流出加重老龄化，加重养老负担，严重拖累财政、制约经济活力；2019年辽宁、吉林、黑龙江财政社会保障和就业支出占比分别为27.5%、16.7%、21.9%，远高于全国的12.3%。尽管老龄化是整体趋势，但是人口流出地区会更严重。人口迁移扩大各地养老保险可持续性的不均衡程度，在充实流入地的养老金账户的同时，也加重了人口流出地的平衡压力。东北户籍人口、常住人口分别在2010、2015年陷入负增长，2011年以来小学生数大幅负增长。2000-2018年东北65岁及以上人口占比由6.6%上升到13.4%，辽宁、吉林、黑龙江分别由7.9%、6.0%、5.6%升至15.0%、12.4%、12.2%，而同期全国从7.0%升至11.9%。2018年辽宁、吉林、黑龙江养老金抚养比（在职人数/退休人数）分别为1.53、1.42、1.27，远低于全国的2.55，意味着全国大概每2.6个在职人员供养1个退休人员，而东北大概每1.5个在职人员供养1个退休人员，负担较重。黑龙江、辽宁、吉林的城镇职工基本养老保险基金分别于2013、2015、2015年开始入不敷出，2016年黑龙江的累计结余转负；从养老金累计结余可支付时间看，2018年广东、北京、云南、四川、浙江等经济发达、人口净流入或老龄化较低的省份居于前列，吉林、辽宁、黑龙江位列全国倒数5名内，分别为5.2、2.8、-3.1个月，远低于全国的14.7个月。东北财政形势严峻，老龄化严重拖累财政。2019年吉林、黑龙江、辽宁财政收入增幅居全国倒数，其中吉林、黑龙江负增长，而同年辽宁、黑龙江、吉林财政社会保障和就业支出占比分别为27.5%、21.9%、16.7%，明显高于全国的12.3%、江苏的11.2%、浙江的10.6%。 2.3 人口向大都市圈大城市群集中，房地产市场将更加分化 人口集聚分化促使中国房地产市场不断分化，在少子老龄化背景下，未来房地产市场将更加分化，需求向大都市圈大城市群集中。中国少子老龄化问题日趋严峻，2019年中国总和生育率为1.5左右，并仍存在“全面二孩”的生育堆积效应；按此趋势，中国人口总量将在“十四五”时期陷入负增长，未来越来越多的地区面临人口收缩。从需求端看，20-59岁的主力置业人群2013年见顶，住宅新开工面积2011、2013年达超过14亿平的双峰，未来住房需求将平稳回落。从政策端看，在“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策指引下，房地产市场销售回归居民自住需求。按照历史规律，未来经济基本面好、人口流入的高能级区域的房地产市场更有潜力。到2030年1.7亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。从城市和都市圈来看，2030年中国有望形成10个以上（北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、武汉、成都、南京、东莞等）1000万级城市和12个以上（上海、北京、广佛肇、深莞惠、郑州、成都、杭州、苏锡常、青岛、重庆、武汉、南京等）2000万级大都市圈。
摘要 【黄湘源：跟着资本走还是跟着价值走】在注册制条件下，市场资源归根结底是向业绩具有一定成长性，并且有一定创新发展和价值提升潜力的对象靠拢，而不可能再像过去习惯于炒小炒差炒垃圾的情况下，不断地放纵和支持劣币对良币产生挤出效应。(金融投资报) 在注册制条件下，市场资源归根结底是向业绩具有一定成长性，并且有一定创新发展和价值提升潜力的对象靠拢，而不可能再像过去习惯于炒小炒差炒垃圾的情况下，不断地放纵和支持劣币对良币产生挤出效应。 尽管有券商表示不对当下创纪录的白酒等消费股再唱赞歌，不过，大多数机构依然对白酒等消费类概念股继续看好。这意味着资本对机构抱团的兴趣依然乐此不疲。 以茅台、五粮液为首的白酒板块以及诸如此类的相当一些消费类概念股的走强，乃是当前A股市场中最为抢眼的现象之一。2020年半年报显示，贵州茅台上半年实现营收439.53亿元，同比增长11.31%；净利润 226.02 亿元，同比增长13.29%。五粮液也毫不逊色。上半年实现营收307.68亿元，同比增长13.32%，净利润108.55亿元，同比增长16.28%。不过，受疫情影响，经济环境、市场需求、消费模式发生重大变化，白酒消费场景受限给行业整体发展所带来的压力毕竟不可小视，全行业19家上市公司中有14家出现不同程度的下滑。尽管如此，资本的抱团却依然成为酒类板块能够异军突起的强大动因所在。基金半年报所披露的管理资金超过300亿的20位基金经理最新的投资动向显示，截至二季度末，其所持有市值靠前的个股分别为贵州茅台、五粮液，持股市值分别达177.88亿元、162.22亿元。正所谓众人拾柴火焰高。正是基金的抱团取暖，方才造成了茅台、五粮液为首的白酒概念股在A股市场独树一帜，其他消费类概念股的情形也无不如此。 如果说白酒以及大消费概念股在机构抱团下的走强至少还有一定业绩支持的话，那么，最近创业板低价股非同寻常的走势，就未免强势得令人不可思议了。最典型的莫过于天山生物。天山生物在创业板注册制落地的首周就因连续4个20%涨停，股价严重异常波动而被深交所停牌核查。次周一复牌居然又是一个涨停。叠加之前连续3个10%涨停，8 个交易日飙升逾231%，市值增加42.16亿元。可是，天山生物扣非净利润已经连续6年亏损，2020年上半年净利润又继续亏损765万元，显然已被逼到了退市边缘。此外，天山生物还因其在2017年跨界并购的新三板公司大象股份，原实控人陈德宏涉嫌伪造公司账目和相关材料，虚增大象广告净资产、利润，隐匿巨额担保和负债，以及在骗取公司对大象广告收购后仍继续挪用公司巨额资金，侵占公司资产等问题上涉嫌信披违法违规遭证监会立案调查，截至目前，调查工作仍在进行中。天山生物在最新的停牌核查公告中也坦承，目前公司股价缺乏业绩支撑。可是，为什么表现还是如此之牛呢？即使在天山生物目前的持股结构中尚未发现引人注目的大机构，也许只是散户和游资的联手结盟，不过，这与上述基金那种明目张胆的资本抱团又有什么太大的区别呢？要知道，有些所谓“游击队”手中所能掌控的资金也有可能会不下上百亿之多。创业板低价股的上涨，之所以能形成一种普涨态势，在某种意义上也就是一种资本抱团的抢筹行为。 资本市场上的机构抱团或资金抱团行为，不管有没有一定的业绩预期的支持，本质上都是以价格操纵为目标所实施的市场操纵。历史上，这样的事情曾经一而再再而三地多次重演，除个别因为涉嫌内幕交易或市场操纵行为而东窗事发并受到证监会处罚外，大多几乎无往而不利。一般情况下，发现业绩增速有可能较高的价值板块并逐渐调整到集中持股，往往是抱团行为初出江湖的主要原因，同时，也是发起抱团行为的资金所赖以博得“聪明钱”称号，并且能够以抱团取暖混同于所谓的价值投资行为的道理所在。正是由于资本抱团在很多时候似乎很轻易地就建立了足以骄人的赚钱效应，一时之间，跟着机构去炒股也就成了很多投资者尤其是散户笃信不疑的投资信条。但是，抱团机构所预判的业绩是不是经得起实践的考验始终是困扰着抱团全过程的一个大问题。资本抱团如果失败，与其说是在抱团信念动摇所带来的散伙行为，还不如说最终还是输在了价值的过度透支所造成的估值溢价泡沫的破裂上。资本也许不难在某些特定的时段内给人制造出有了钱就有了一切的幻想，但是，没有业绩要想伪造出业绩，没有价值要想硬挤出所谓价值的泡沫，毕竟不是那么容易的。 注册制条件下涨跌幅限制的放宽，给科创板、创业板创造了提升市场交易活跃度的良好条件，同时也给资本抱团提供了一定的机会。不过，注册制改革就其本义来说，终究是价值的试金石而不是泡沫的发生器。在注册制条件下，市场资源归根结底是向业绩具有一定成长性，并且有一定创新发展和价值提升潜力的对象靠拢，而不可能再像过去习惯于炒小炒差炒垃圾的情况下，不断地放纵和支持劣币对良币产生挤出效应。当然，也不是简单地一概否定资金的抱团行为，毕竟，无论是对于机构还是散户来说，参与或跟风抱团有时候也可能会获得一些短期的投资收益。不过，在注册制条件下，资金抱团虽然在某些时候会获得大行其道的机会，但归根结底，价值泡沫终究还是要被挤出去而不可能任其继续膨胀下去。正确的投资之道也不可能只是跟着资本走，而必须是跟着价值走。资本市场无限光明的前途不仅在于让更多质地良好的上市公司业绩一天天好起来，也在于广大投资者通过真正意义上的价值投资获得良好的投资回报。
魏薇 8月26日，以“浪奔”为主题的2020（第三届）年度论坛在上海国际会展中心洲际酒店举办，200余位地产业界精英齐聚一堂，共论后疫情时代的企业战略和布局。 在同期举办的八场闭门论坛中，上海脉策数据科技有限公司合伙人陈焱出席了“无风起浪”商业闭门论坛，并参与后疫时代商业地产重塑的相关主题讨论。 会议上，陈焱通过案例的分享介绍了数据和数字化在商业地产的当下和未来将要扮演的角色。 在商业地产的投资场景里，首先，数据能客观地发现一些不容易看到的价值： 以北京为例，副中心的概念已经讲了很多年，但北京这样的城市，在京津冀城市群的影响力有多大，通过数据来表达，天津、河北燕郊等三个县市，这些地区每天往返北京的上班人次有220万人，而不是通过高铁，而是通过公共交通和自驾车的方式，途径副中心的人次也高达100多万人；相对比在上海周边，每天往返上海的只有25万。在整个京津翼城市群来看，北京是一个超级中心城市，副中心作为交通枢纽联通京津翼城市群自然有更大的价值和定位； 其次，通过数据模型可以发现价值洼地，定量分析影响商业表现的具体因素： 脉策曾经搜集了上海所有商场表现，如租金、客流，以及与其地段价值相关城市数据，如人口、配套、交通通勤、商圈竞合关系等，将客流或租金与影响其表现的诸多因素建立了机器学习模型，可以帮助企业发现商业和数据之间的秘密，比如什么地段下，商业运营商的综合运营能力更能提升溢价，什么地段下当前的商场租金低于地段价值租金是价值洼地，地铁对于商业租金的影响超过多少米距离就无效了，等等有意思的结论以帮助企业做更加理性的投资。 在运营上，每个商场人来人往、钱进钱出积累了大量的数据，可数据一是孤岛，无法打通做更深入的分析，以指导管理和运营，二是数据没有办法和场景通过服务赋能给商家。脉策通过数据的打通和挖掘分析，可以帮助商家小B端获取他们感兴趣的客户在场内或场外相关信息，获取商场广告资源与客流相关性的分析结论，通过服务系统的搭建，将相关数据每日推送给商家做经营的调整，帮助商家通过数据实现经营增长；对管理端则通过数据挖掘，让管理者实时掌握商场经营相关的各类数据，建立管理模型，对商场的经营作出更快速更精细化的决策。
当下住房租赁行业面临新环境，在“房住不炒”理念与政府政策扶持下，住房租赁行业有着较好的发展前景，具有可持续性。 疫情暴发之后，经济增长明显减速，消费者就业和收入水平具有不确定性，消费意愿下降。在住房租赁企业经营中，表现为租住周期拉长、租金价格下调。可以说，疫情的冲击加剧了行业洗牌。在大变局环境下，住房租赁行业期待更加稳定的市场秩序与租赁关系，稳住“住有所居”应当是整个行业共同努力的方向。 应对疫情之下的市场环境，住房租赁企业要做到以下几点：一是应精细化运营。在蛋糕变小、利润空间收窄的大环境下，企业应致力于精细化运营，以技术驱动为核心，重视对现有资产进行标准化与数字化评估，可采用中央管控管理方式，使得运营效率与运营过程更加有效、质量更高。二是要对市场与客户深入了解，运用新技术提质增效，致力于为客户提供更好、更有效的服务与更高质量的产品。三是要保持警醒和反思，企业经营扩张节奏应保持更为稳定的状态，充分挖掘服务空间，不断探索新的盈利模式。 此外，行业政策要更加精准，避免出现简单“一刀切”情况，注重效果，警惕行业“劣币驱逐良币”的现象，守正创新，坚定发展方向，鼓励住房租赁企业实现自我突破。
就在我们8月11日对市场广泛误读的巴菲特指标做出澄清之后，伯克希尔哈撒韦公司公布了今年二季度财报。投资组合里面，苹果、美国银行、可口可乐、美国运通、卡夫亨氏持股比重不变。减持的股票有：摩根大通、富国银行、纽约梅隆银行以及万事达卡、Visa、PNC银行等。出清的股票则是有高盛、西方石油、美国四大航空股。 唯一新增持股为加拿大金矿股巴里克黄金（Barrick Gold），这是全球第二大金矿股，投资总额5.64亿美元，仅占伯克希尔投资组合的0.28%，但这笔投资占巴里克黄金股权的1.2%。 市场感到惊讶，因为巴菲特曾多次嘲笑黄金投资，认为黄金并非有生产力的资产，指的是黄金没有股息或利息收入、金价被投机者炒高，以及黄金投资长远会跑输其他有生产力的资产等等。 坦率讲，这个观点不完全准确。根据摩根资产的统计，2005年6月到2020年6月这15年，黄金的年化收益率接近10%，是同期绝大部分资产类别（发达和新兴市场股票、不同等级债券、对冲基金各种策略、全球私人住宅、房地产信托基金等）中表现最好的，而排名第二位的美股年化收益约为9%。 那么买入金矿股是否代表巴菲特非常看好金价的表现？虽然我们认为在美联储“平均目标通胀”新政策框架下美元面临贬值，以及大国地缘政治紧张的环境下，黄金值得适度持有，但必须指出的是，看好一只金矿股不完全等同于看好金价。金矿股的盈利除了受金价影响，各类成本因素亦是关键，包括开采成本、人工成本、利息成本及运输费用等。假如金价在一年平均上升15%，在经营杠杆作用下，金矿股的涨幅是有机会翻倍的。 事实上，今年上半年表现最好的基金恰恰是黄金和贵金属类基金，比科技类或医疗类基金都好，涨幅24%也明显高于黄金价格17%的涨幅。 当然，即使金价不变，一只好的金矿股在成本改善下，盈利亦有机会上升。相反，也会出现金价上升而个股盈利下跌的情况。除了金价及成本因素，投资金矿股需要考虑现有产量、未来产能规划、矿产素质、市场份额、行业竞争，资产负债表及并购机会等因素。在一般情况下，以中长线投资为目标的投资者很少会在看淡黄金价格的情况下而投资金矿股。价格仍是影响盈利的一个关键因素，巴菲特这次买入至少是代表他认为金价的下跌空间不大。 买黄金不等同于买金矿股或黄金基金。类似地，买房子，和买地产股或房地产信托基金REITs的收益率也是差别非常大的。过去10年，香港房价平均涨幅117%，恒生地产股为16%，而REITs的平均涨幅为139%。 众所周知，巴菲特不做宏观投资也不做行业主题投资，他的名言是，“即使美联储主席告诉我他每天的行动，也不会改变我的投资”。他的价值投资关注的是那些能够产生长期现金流、管理团队素质优秀、在所处市场拥有竞争优势、能为资本提供长期回报的公司。 如果巴菲特担心宏观因素例如美元贬值或者未来通胀上升，他更需要对前五大、占投资组合比重七成的美股进行调整。事实上，过去十年宏观上的低增长、低通胀和低利率明显不利于价值投资，但巴菲特并未对投资组合进行大的改变。 仔细分析会发现，巴菲特买入巴里克黄金是因为这家公司的未来展望和现金流创造能力都非常强劲，而且被视为全市场经营管理最佳的金矿业上市公司，公司的CEO的领导能力非常强，注重环保生产，也在布局铜的生产。巴菲特从伯克希尔近1，500亿美元的现金拿出不到6亿美元投资它，不值得大惊小怪。相比之下，巴菲特持有的苹果股价市值就高到1250亿美元。 8月30日巴菲特过完九十大寿，伯克希尔旗下的子公司宣布，在过去的一年，分别买入五大日本商社略高于5%的股份。当中包括伊藤忠商事、丸红、三菱商事、三井物产和住友商事。日语“商事”通常翻译成商社。这次投资金额为62.5亿美元，伯克希尔未来更有可能将持股比例增加到最高9.9%。这个选择是因为一旦达到10%的持股比例，就需要得到这几家日本企业董事会的同意。 消息传出后，市场再次感到意外。因为这是巴菲特第一次买入日本股票，破了天荒。我清晰地记得去年在奥马哈参加巴菲特股东大会时，就有股东问他为什么不多买一些国际股票，当时巴菲特就说主要是因为自己更了解美国股票，对国际股票不太关注。当时还半开玩笑说，如果有国际公司欢迎他的投资，是可以主动上门自我推荐的。 另外一个股东问他会不会考虑再买入中国公司，他回答说很欣赏中国的经济发展，在比亚迪和中石油上的投资业绩也很好，有一些目标正在考虑。当时我就感觉巴菲特说话很有艺术，因为众所周知，当时中美贸易摩擦，美国正好在股东大会之前宣布要额外增加对中国商品的关税，但是巴菲特并没有用这个作为暂时没有买入中国股票的理由。 巴菲特这次的投资对象不是普通的日本企业，而是日本传统的五大商社。它们涉猎业务范围十分多元化，由经营连锁便利店，到能源、矿冶、金属以及机械、纺织等轻重工业都有所参与。现今的商社虽然已经扩大业务，尽量多元化发展。但它们的收入大多都是离不开原材料、能源、金属等与日本实体经济息息相关的工业。 伊藤忠会长兼CEO针对巴菲特的投资，表示“世界知名的投资家对鲜有起色的日本股票、尤其是商社股票投以关注的目光，这对于日本市场整体来说是一个大好消息”。 为什么会这么说呢？背后主要有三个原因： 第一，由于疫情导致的能源、原材料价格下跌，日本商社业绩恶化，再加之“ESG（环境、社会和公司治理）投资”理念的普及，使得能源、原材料等对于环境不利的股票不太受欢迎； 第二，商社是日本在财阀传统下特有的产物，近似于美国大型综合企业集团，但前者的结构和关系更加错综复杂。特别是日本法律对混业经营、交叉持股、关联交易等相当宽容。通常，一个财阀家族会以一家商社为控股公司，掌控金融、工业、科技、零售、通讯、基建等诸多产业。财阀可能只持有商社一两成股权，就可以间接控制较股票市值高出几十倍甚至百倍的资产运作； 第三，商社常有“内部人控制”等公司治理不良现象，伤害其他股东的利益。投资商社与现在流行的ESG投资理念不符。这也是日本股市在1990年泡沫破灭之后长久难以恢复的重要原因，海外投资者一直对日本商社敬而远之。在美国股市，也有明显的“大型综合企业集团股价折价（Conglomerate Discount）”现象，也就是说把这些企业拆分后上市，反而可以获得更高的市值。 巴菲特的投资也引发了是否应该投资日本股市的讨论。日本首相安倍晋三2012年底上任前，日经指数从1990年的高点被动性下跌到大约9500点水平，随后安倍经济学的前“两支箭”（宽松的货币政策和积极的财政政策）推动日元贬值和日本企业利润上升，使得日经指数上升至目前约23000点，累计上涨140%，而同期美股涨幅160%差不多。 即使日本央行采取了大规模量化宽松、负利率，以及买入大约8%股市市值的背景下，日经指数现在点位仍比1990年的高点低40%。而美股刚刚超越疫情之前的高点。 安倍辞职后，我们认为日本官房长官菅义伟最有可能接任日本首相，继续推动安倍经济学的“第三支箭”来改革日本的经济结构，释放民间投资活力。这些年，日本商社在公司治理、重视股东价值上有所改善，正是与此有密切关系。巴菲特的入股很可能进一步促进公司治理改善。 考虑到日本的政经环境相对稳定，有望成为美国“印太战略”和“去中国化”下的赢家，比如部分产业链从中国回流日本，汽车、电子产品、半导体将因此受惠。甚至还有一些观点认为香港的国际中心地位会被弱化，有利于提升东京的金融发展。对此，我们并不认同，香港的国际金融中心的地位会更加牢固，将来的前景更加光明。 巴菲特投资日本商社，一种可能是担心美元贬值、通胀上涨这些宏观因素，但过去他很少以此为理由进行股票投资。我们认为，更可能的是他希望在美国之外找到一些好的价值投资标的。毕竟美国现在还是成长股的天下，而巴菲特在从70年代至今的三次成长股浪潮中，都选择了袖手旁观，苹果可能是唯一的例外。 从价值投资的一些常见指标来看，伊藤忠商事目前股价预期市盈率为9.5倍，股息收益率（Dividend Yield）为3.2%；丸红市盈率8.8倍，股息收益率2.4%；三菱商事预期市盈率为16倍，股息收益率5.3%；三井物产Mitsui预期市盈率13倍，股息收益率4.2%；住友商事目前股价为过去12个月每股盈余9.3倍，2021年度可能面临亏损，但2022年度预期市盈率为9.3倍，股息收益率5.1%，基本上估值合理，股息收益很有吸引力。 不过，这五间商社的股东权益回报率ROE表现一般，只有伊藤忠商事的ROE达到15%，住友商事、三菱商事、三井物产的ROE都低于10%，分别只有1.96%、7.65%、8.12%。丸红过去一年更是录得亏损。 消息公开之后，伊藤忠股价8月31日上午一度上涨6%，创出年初以来新高。三菱商事上涨10%，三井物产上涨9%，住友商事上涨11%，丸红也上涨14%。这恰恰体现了巴菲特的影响力。有研究发现，跟踪巴菲特的持仓披露，模仿他的买卖，将长期跑赢大盘。 除了商社股从盈利能力来看已经低估，巴菲特还在考虑与日本商社展开商业合作。伯克希尔的旗下的能源企业是保险之外的主力业务，通过日本商社在能源产业合作，参与到日本商社在新兴市场国家项目，也有助于改变投资对象偏重于美国的状况。当然，如果未来宏观因素发生明显改变，那么巴菲特就可以同时享受价值股和日元相对美元升值的收益。 学术界有一个很有趣的现象，最初的国际贸易主要发生在发达国家和发展中国家之间，当“比较优势”的研究获得诺贝尔奖之后，这个现象就消失了，更常见的是发达国家之间的贸易，对这种“产业间贸易”的理解获得诺奖肯定之后，这个现象又变回到从前。金融学同样如此，价值投资在华尔街流行时，学界并无研究，1992年之后学界重点研究价值投资，成长股持续跑赢。当学者们不再关心价值投资时，它的有效性又回来了。金融危机之后，价值和成长再次逆转。而现在人人拥抱成长股时，巴菲特的举动值得关注。 总结来说，巴菲特的投资作风，常常是在大家觉得无聊无趣的公司中找到价值，他乐于对看好的标的进行集中投资，而非分散。这次他投资巴里克黄金和日本五大商社可能主要就是因为获利前景看好。当然，巴菲特也不是神，让一切由时间来检验吧。
登录
工商服务
危机公关
金融律师
app开发
财税服务
金融牌照
网站建设
知识产权
企业征信
审计评估