地产行业迈过黄金发展的十年后，正进入到了一个新的阶段，得规模者得"天下"并非是行业唯一的圭臬，真正活的滋润的有时候还是那些有核心竞争力能够持续创造出源源不断利润的企业。 地产行业中，天誉置业(0059.HK)规模虽小但公司的经营质素却不俗，随着公司交出新一期的财报，让我们有更多的机会一睹其投资价值。 1、利润指标大幅增长，疫情之下凸显经营韧性 天誉置业创立于1996年，主营业务为房地产开发，公司于2006年登陆港股主板至今已有14年的历史。作为老牌房企，公司曾在广州大本营打造了一系列高端住宅、高端酒店等项目，获得了行业及市场较高的美誉度。而随着公司踏入全国化布局，其产品定位聚焦到住宅细分市场，致力于打造青创社区，满足市场刚需群体。透过这一差异化的定位避免成为行业政策调控的主力对象，在当下行业变局中未必不是中小房企的一个发展砝码。 得益于对细分市场的高度专注，公司在长期发展过程中，保持着较为稳健的经营能力，整体利润增长动能强。 从今年公司给出的中期成绩单来看，盈利数据更是其中最大的看点，上半年，公司实现收入39亿元，同比增加4.0%；净利润4.3亿元，同比增加23%；核心净利润为11亿元，同比增加18%。在面对疫情带来的大环境压力下，公司在利润端展现了远优于行业的增速表现。分析来看，这也可能与公司没有进入规模竞赛有关，没有了大型房企规模化的巨大压力，公司可在具体项目方面保持一定耐心，可以挑选盈利性较好的项目。 盈利能力也体现在毛利率和净利率上，中期公司毛利率达31%，同比提升6个百分点；核心利润率达30%，同比提升4个百分点；净利润率达11%，同比提升2个百分点。 利润快速增长的背后公司在规模上也在不断表现。从长期视角来看，公司规模增速在行业内表现亮眼，2017到2019年间合约销售年复合增长率达到44%。 今年上半年即便受疫情大环境影响，天誉置业合约销售仍然保持了较强的韧性，截至6月末公司总计完成并表合约销售为51.7亿元，与去年同期有轻微下滑。而根据克而瑞地产研究中心的数据，2020年1-6月，TOP100房企全口径销售规模较去年同期减少2.7%。可见，天誉置业取得的表现大幅优于行业，实现了逆势突围。 2、 土储持续蓄力，城市更新资源释放巨大成长潜力 天誉置业是一家十分具有区域特色的房地产企业，公司立足广州，深度布局大湾区，项目亦遍及全国多个一线、二线及周边城市。 截至今年中期期末，天誉置业项目组合与潜在土地储备的总建筑面积为2800万平方米，主要位于粤港澳大湾区的广州、深圳、中山、珠海、惠州，东南部地区的南宁、桂林、徐州及南昌，以及西南地区的重庆、昆明及贵州。 具体而言，其在售及在建项目共计874万平方米，待开发项目12万平方米，已与政府或第三方签协议待开发1323万平方米，潜在土储及旧区改造599万平方米。 公司的在手资源较为充足，尤其是在城市更新的旧改方面，价值巨大。从旧改的发展策略上来看，公司表示未来将重点争取在广州实现一个重大项目转化落地，并力争将其建成粤港澳大湾区最大的青创社区。一旦转化落地，估计提示效果也将十分显著。 总体来看，公司土储体量可观，质量优良，成本亦具有优势，这也将成为公司不断增长的重要驱动所在，为其未来业绩增长打开空间。 3、结语 当前面对宏观市场环境不确定性的增加，企业的安全运营成为市场关注的焦点。从中期财报来看，天誉置业的财务表现维持在相对健康水平，截至中期期末公司净负债率为59.4%，较去年末尽管有小幅上升，但仍然处在行业优良水平，此外公司流动负债总额较去年底下降8%，流动借贷下降13%。作为港股上市平台，公司在海内外有着畅通多元的融资渠道，根据公司有息负债按货币分类，其中美元占比39%，港元占比33%，人民币占比27%，整体呈现均衡。同时公司以住宅为主的青创产品结构，主打刚需，在去化方面能拥有较大的回旋余地，而在回款率方面的提升也将有效保障现金流的充裕。 今年受疫情影响，全球资本市场一度震荡，截至目前恒生指数跌幅仍达近10%，内房股板块估值也已经处在历史低位，然而在这一局面之下，南下资金则在不断加仓港股，市场观点普遍认为，未来港股的牛市可期，而地产板块受益于低估值也将有机会实现快速回血。由行业再聚焦到个股，天誉置业自身作为港股通标的，整体体量较小，其以青创为主的住宅产品结构主打刚需，被调控政策影响预计较小，对项目利润较为注重，成长性高，且公司在广州拥有约600万平米的城市更新项目，一旦有项目转化落地，则提升效应显著。种种优势之下，其或将受益于南下资金的涌入，在板块回暖之中取得远优于行业的股价表现， 公司规模稳步增长、利润持续释放，同时也不段回馈股东，连续多年保持较高的分红，这也带来了投资较高的安全边际。值得注意的是从2016年6月至今，公司大股东余斌多次增持本公司股份，持股比例已经由60.66%增加至72.40%，充分展现管理层对企业未来发展和业绩增长的信心。 总体来看公司交出的中期业绩成绩可圈可点，财务稳定性进一步改善，同时其目前规模较小，市场也可以有机会把其看明白摸清楚，伴随公司后续业绩及成长性不断兑现，其股价在二级市场迎来腾飞也将只是时间问题。
张文静 发自上海 中梁正在悄然发生变化。 2020年春节前，“中梁物业”低调改名“中梁现代服务集团”。 几乎同时，拥有丰富的投融资并购经验的蒋牧人加盟中梁现代服务集团，担任联席总裁。 蒋牧人称自己是行业“新兵”。但从过往经历来看，他显然过谦了。蒋牧人曾在国内投行工作多年，之后进入碧桂园资产管理公司担任董事总经理，对地产全产业链有过深入研究。而在物业领域，他也不能算是一个新人。加盟中梁现代服务集团之前，蒋牧人曾任永升生活服务集团投资并购部总经理，从事物业收并购工作近5年，操盘并完成的收购物业项目总金额达20亿元以上。 过往的工作经历让蒋牧人看到了这一行业的发展空间和魅力，“用投行圈的话来讲，这是一个很Sexy的行业。” 如今，履新半年的蒋牧人，正与他所服务的中梁现代服务集团一起，加速前进。布局新业务、拉开组织、引入投资、加快收并购步伐、高管密集考察、合作相继落地……上半年，中梁现代服务集团似乎一直“马不停蹄”。 公开资料显示，中梁现代服务集团是中梁全新的业务板块集团，负责中梁现代服务方向的战略实现和业务发展。 蒋牧人称，中梁地产板块已上市，作为地产后产业链服务平台，中梁整合集团旗下物业、精装、家居、园林等所有地产后端服务业务模块资源，形成了中梁现代服务集团。其业务布局全国24个省市，140余座城市，签约400多个项目，物业签约管理面积超6000万平方米，服务超100万户家庭。 2020年以来，中梁现代服务集团动作频频。 4月，中梁现代服务集团成立梁城科创发展联盟，布局园林景观业务、房屋维保业务、建筑设计业务、资产整合业务。官方称这标志着“中梁现代服务集团开始对地产全产业链服务价值进行深度挖掘”。 5月以来，中梁现代服务集团高管频繁出访、洽谈，引入上下游产业链合作伙伴。仅5月就先后与中国银行浙江省分行、红星美凯龙住建集采等多方达成战略合作协议，在融资、家装、智能家居等各领域广泛布局。 物业板块，中梁现代服务集团除中梁自主开发的地产项目之外，加快了市场开拓脚步。1月，中梁现代服务集团与中杰置业、恒信房地产、上海中优地产集团、德淏置业建立战略合作关系。1-8月，中梁现代服务集团先后签约华盈佳苑、凤凰和院、上沙新城、云龙华府、怡和园天悦城、诗韵康城等物业项目，完成近400万方管理面积的拓展。 而为支撑高端物业服务品牌的落地，其旗下的中铂物业公司也于5月正式成立。中铂物业被定位为“城市生活美学缔造者”，下设针对中高端住宅项目的“铂瑞生活服务”与针对园区及商办项目的“铂睿智慧服务”两大业务品牌。 其另外一个重点发力的板块是收并购。今年上半年，中梁现代服务集团专门设立了并购产业基金，引入社会资本和金融机构。蒋牧人透露，“目前中梁现代服务集团的收并购不只是同行业间的收并购，还有上下游产业的整合，今年下半年会有很多项目陆续落地。” 随着地产存量时代的到来，未来行业竞争力将体现在服务能力上，后端市场的价值发掘将成为行业未来重要的盈利增长点。中梁显然瞄准了这一蓝海市场。 “我们觉得后端拥有很大的市场，希望将交房后涉及后端交付和运营的产业链都整合在一起，这样可以有更好的协同性。”蒋牧人表示，存量时代非常考验产品力和后端服务力。地产企业利润率不断下滑，集中度不断上升，消费者、业主对产品的要求会越来越高，需要的服务也会越来越全面。 不过，蒋牧人同时也指出，“我们虽然说要在后端服务方面发力，但同样重要的是反哺前端，因为前端地产业务给我们带来很多流量、空间。” 尽管物业等后端服务业务迎来新风口，但由于总体行业发展时间不长，房企旗下的物业公司对母公司的依赖会较为严重，这是整个行业当前发展绕不过的瓶颈。或许这也是中梁现代服务集团加速市场拓展步伐的原因。 今年以来，已有不少房企将旗下物管等服务业务分拆上市。随着巨头纷纷入局物业服务行业，这一赛道越来越火热。 显然，中梁也正在这一赛道上加速。 以下为与蒋牧人对话内容（精选）： 记者：今年1月份，“中梁物业”改名“中梁现代服务集团”，是基于什么样的考虑？ 蒋牧人：中梁地产板块上市后，我们的想法是，把整个地产后产业链相关的业务都整合在一个平台上，这样能形成更好的协同性。 目前，中梁现代服务集团已布局物业、精装、家居、设计、园林、材料贸易等业务，涉及地产后端服务的全产业链，我们也觉得地产后端服务领域有很大的市场空间。 记者：您做投融资并购出身，为什么选择加入中梁现代服务集团？ 蒋牧人：我以前在国内投行工作，在投资过程中也切入过地产相关行业，后来在碧桂园做过一段时间收并购工作，对地产行业有比较深入的了解。后来进入永升生活服务集团担任并购部总经理，专注物业收并购近5年。 我觉得这个行业非常有意思，用我们投行的话说，这是一个非常Sexy的行业，也是一个非常有发展前途的行业，我个人也一直希望加入这个行业，而中梁现代服务集团对我来说是一个很好的机会。 我也很认同中梁现代服务的文化和价值观。中梁是一个很开放的平台，核心价值观是“开放、开拓、开创；共识、共担、共享”，强调“共创价值”，这是很吸引我的地方。人才战略上，中梁推行的多层级合伙人模式，能让大家真正在实现自我价值的同时，与公司共享价值。 加入中梁现代服务集团，让我真正跨界成为了一名物业人。虽然我是一个“新兵”，但也会一直在这个行业与各位大佬学习和交流，希望能与行业、与中梁现代服务集团一起，共同成长和进步。 记者：上半年，中梁现代服务集团似乎动作频频，你们是怎么考虑的？似乎在发力物业、家居等地产后端服务？ 蒋牧人：地产行业现在到了存量时代，第一，非常考验产品力；第二，也考验后端服务力。现在地产企业利润率不断下滑，但集中度在不断上升，消费者、业主对产品力的要求会越来越高，需要的服务也会越来越全面。 我们虽然说要在这方面发力，但同样重要的还是要反哺前端，因为前端地产业务给我们带来很多流量、空间。我们的目的一个是反哺前端，另一个是为业主提供持续性的用心服务。 记者：具体来说，你们做了什么布局？ 蒋牧人：我们做了很多布局和铺排。比如在传统业务和增值服务上与很多合作伙伴建立联系，在非物业板块也建立了很多团队。 物业板块，上半年加速市场开拓，到目前为止完成了超400万方的拓展。同时，也做一些顾问咨询、城市服务、智慧产城方面的业务。 我们还在收并购板块发力，专门设立了并购产业基金，包括引入社会资本和金融机构等，希望我们能一起深挖这个行业，整合行业资源。收并购不只是同行业间的收并购，还有上下游产业链整合，这些项目陆陆续续会在今年下半年落地。 记者：今年物业板块逆势上涨，市场为什么这么看好物业？ 蒋牧人：这是一个必然趋势。 第一，这个行业是现金流非常好的行业，现金流可能是利润的好几倍。现金流反映利润质量，说明这一行业利润质量非常高。 第二，这是一个轻资产行业，不需要很大的资本投入，风险小。另外，它连接衣食住行各个方面，是一个必须消费的行业。所以，抗周期能力特别强。 第三，国内这个行业还处在成长期，并不是一个已经发展得非常成熟的行业。国内最大的物业公司去年也只有100多亿元的收入，与世界第一名相比，至少还有二三十倍的发展空间。现在国内这个行业才刚刚起步，发展空间非常大，这也是被资本市场看好的一个原因。 记者：你们的优势在哪里？ 蒋牧人：我们有几个优势。 第一，服务力上的优势。中梁控股为我们提供了一个特别好的平台，我们的触角很大，能够切入全国这么多城市，深入挖掘并满足高、中、低不同层次消费者更多个性化的需求，提供更多个性化的服务。中国市场非常大，有高、中、低各个层次的人群，每个层次人群都有四五个亿的规模，只要满足一部分人群的需求，这个市场就已经足够大了。 第二，公司对科技化的要求非常高。其实早在中梁物业的时候，我们就投入了大量人力、物力、财力，去铺排信息化、数据化。预计未来三年我们还将投入1.5亿元做科技数字化布局，打造智慧社区，在管理效率提升和数据挖掘上也有一定尝试。 第三，机制上的优势。中梁的机制一直强调开放合作、共创共享，各个层级的业务都是开放的。只有“开放合伙”，才能“开创平台”，这是我们机制上的一个巨大优势。 具体来说，比如推行多层级合伙人机制，目前每个公司管理团队的持股比例都超过了20%。 我们也在积极引进战略合作伙伴、专业团队。我们虽然有这么好的平台，但自己的力量仍然有限，而专业的团队在切入客户需求方面更精准。所以，我们也引入一些投资者，帮助我们扩大规模、引入上下游产业链的合作伙伴，进一步做好增值服务，提高服务水平，实现利润的提升，让公司向更高阶段发展。 记者：你认为疫情之后，物业这个行业会发生什么变化？ 蒋牧人：疫情对整个行业的负面影响几乎没有，反而让大家看到了这一行业的发展空间。 从我们自身来看，上半年收入、利润都没有降低，反而有了一些提升，跟客户的粘性也进一步增强。 社区给了我们一个围墙，让我们导入一些服务，增加客户黏性，但真正能够培养客户黏性，并且能够把围墙用好的企业不多。我们也会进一步铺排布局，以良好的口碑获得进一步提升。 此外，疫情可能会加速行业洗牌的进程。对于好的企业来说，疫情是拓展和提升服务力、口碑的一个好的机会，而以前混日子的物业公司可能会被加速淘汰。我们也会紧抓窗口期机会，不断强化自身核心竞争力，与优秀企业一同共创价值，为客户提供高品质的满意服务。
8月25日，由中国水泥网主办的“2020中国水泥行业超洁净排放技术交流大会”在湖州举办。来自中国建筑材料联合会、南方水泥、天瑞水泥、天山水泥、亚洲水泥等水泥行业技术专家、企业代表齐聚一堂，探讨如何推进行业节能减排、绿色低碳发展。 “水泥作为传统的‘两高一资’（即“高耗能、高污染、资源性”）行业，环保是永恒的主题。”中国水泥网董事长邵俊直言。 中国建筑材料联合会会长乔龙德表示：“我国水泥行业在‘十三五’期间实现了技术装备、行业发展方式等方面的飞跃，但在节能减排方面任务还相当艰巨。” 近年来，水泥行业明确提出了超低排放目标，污染物排放治理加速升级。截至目前，河北、河南、安徽、北京、福建、贵州、广东等省份已陆续制定了水泥工业大气污染物排放标准和超低排放改造实施计划。2020年7月，生态环境部印发了最新版《重污染天气重点行业应急减排措施制定技术指南》。在邵俊看来，这将意味着水泥行业的超低排放改造进程将再一次提速。 在此背景下，水泥企业应该如何实现节能减排？乔龙德从三方面给出实现路径：从设计、装备、生产、管理等方面全面推进系统的节能减排、绿色生产；从产业结构调整，产品结构调整、产业链延伸等方面降低能耗，降低排放；从标准提升、绿色工厂和推进碳排放交易等方面入手，推进节能减排和大气污染物减排。 上述举措已在头部企业有所落地。据上海南方水泥总裁林国荣介绍，目前上海南方水泥已压减熟料产能达1000多万吨，累计投入近12亿元用于节能环保改造，平均煤耗下降近20%、电耗下降近30%，各类排放指标均远低于国家最新标准。绿色升级方面，公司已总计投入1.8亿元尝试在分级燃烧改造的基础上进行中温SCR、低温SCR、一体化脱硝、精准SNCR等多路径的超低排放技术；耗资8.3亿元建设的“全电物流”项目和物流码头，实现“零排放”空水联运，被评为全国绿色示范项目。 绿色化之外，智能化成为水泥行业又一发展共识，也成为行业实现节能减排的新技术手段。上海万澄环保表示，水泥智慧工厂包括窑智能实时优化控制系统、磨机智能实时优化控制系统、高效智能SNCR脱硝系统、智能预警系统、全自动实验室、生产信息化管理平台等。 “接下来水泥行业的三个重点任务包括实现粉尘、二氧化硫、氮氧化物三大指标的达标排放；淘汰落后产能，去掉不达标生产线；推行碳交易试点等。”乔龙德说。（张问之）
证券基金行业信息技术应用创新中心（下称行业信创中心）启动仪式暨信创工作研讨会8月24日在深交所举行。来自证监会科技监管局、信息中心，深交所、中国结算、中证技术以及7家券商、6家行业应用服务商、6家技术服务商的相关负责人，共同参加了启动仪式，并围绕进一步加强行业信息技术应用创新展开深入交流。 据了解，行业信创中心为证券期货业金融科技研究发展中心（深圳）（下称金融科技中心）聚焦行业信息技术应用创新的专项计划、专项平台，由深交所负责运行管理。会上，深交所与华为技术有限公司、深信服科技股份有限公司、紫光集团有限公司签订战略合作协议。 证监会科技监管局相关负责人表示，科技监管局一直努力推动信息技术应用创新工作在证券基金行业扎实、高效落地，支持深交所充分利用现有金融科技中心平台资源，进一步发挥技术优势和组织功能，在金融科技中心下设行业信创中心，汇聚行业信息技术力量，解决行业技术发展面临的共性问题，为加快推进行业信创工作整体进程发挥积极作用。 深交所相关负责人表示，深交所金融科技中心经过近三年的发展，运营管理日趋成熟，行业影响力不断增强，已发展成为金融科技创新和交流分享的重要平台，取得了一批具有前瞻性、针对性、可行性的研究成果。深交所有能力、也有信心将行业信创中心建设好、运行好，并将携手各核心机构、券商、行业应用服务商和技术服务商，扎实推进技术研发、验证测试、推广应用、生态建设等工作，共同促进行业信息技术进步和创新发展。
8月25日，山西华翔集团股份有限公司（以下简称“华翔股份”）公布《华翔股份:首次公开发行股票招股意向书》。招股书显示，华翔股份拟募集资金47698.27万元，将用于华翔精加工智能化扩产升级、华翔精密制造智能化升级、补充流动资金等项目。 华翔股份成立于2008年，主要从事各类定制化金属零部件的研发、生产和销售业务，产品主要聚焦在白色家电、工程机械和汽车制造三大行业。公司目前已经形成包括模具开发及结构设计、铸造工艺、机加工工艺等综合铸造服务体系，具备跨行业多品种产品的批量化生产能力。据招股书，2017年-2019年公司营业收入分别为168,629.94万及199,551.36万及204,813.21万元，净利润实现11,763.36万、13,999.22万及17,134.02万元，公司的营业收入规模及净利润实现同步增长。 从行业来看，铸造行业是制造业的基础产业，铸造零部件系下游应用领域核心零部件的基础。相对于一般制造行业而言，铸造件生产对生产工艺经验积累的要求较高，各环节均需运用到长期积累的生产工艺经验，这要求铸造业企业不但要具有较强的自主创新能力，根据不断变化的市场和客户需求，快速开发出能适应市场、满足客户要求的新产品。 目前，公司的前五大客户为细分业务领域龙头企业，包括格力电器（000651），美的集团（000333）等知名企业。在技术创新及持续创新能力上，公司在国内铸造企业中处于相对领先地位。公司掌握现有工艺方法的全部生产技术，能够按照现有客户需求研发各类定制化产品，已取得2项发明专利和45项实用新型的专利授权，系山西省“工程技术研究中心（金属材料精密智能成型工程技术研究中心）”、“山西省企业技术中心”和“中国V法铸造工程技术研究中心”，并获得国家“高新技术企业”认定。公司保持较强的自主创新能力以及快速的产品和技术更新，持续扩展产品应用方向和延伸产业链方面技术，在模具“3D打印”方面已取得重要突破。 未来，公司将充分利用现有业务的工艺技术储备、行业经验和管理团队等资源，通过投资募集资金投资项目等以提升产能并延伸产业链、提升附加值，公司利用行业领先企业的影响力，由内向外形成全方位制造产业链服务圈，全面拓展国内外市场，推进业务发展目标实现。同时，公司将加大人才引进和培养，组建专业化的研发、生产和管理人才梯队，公司也将不断加强内部管理，从而全面提升公司综合竞争能力和盈利能力。
旱涝保收，这个词在过去是指种地的农民不需要担心天气因素，不管土地是旱还是涝，都能喜获丰收。现在很多家长都希望自己的孩子大学一毕业就能进一家能旱涝保收的企业，最好工作不太累，工资也不低，单位给交了五险一金。 在这样的企业里面就能轻轻松松的过一辈子，完成人生的结婚、生子、养娃、退休的整个全过程，这就是所谓的幸福圆满。现在问题是，进入哪些单位就能保证自己旱涝保收，一直干到退休呢？ 第一类，行政事业单位职工。我们最熟悉的就是公务员、教师、警察、医生，其次就是科研院所的工作人员。工资由财政拨付，只要国家的税收和土地出让金不出现大幅减少，他们的工资待遇是不会受影响的。只要不违反纪律，没有犯重大错误，几乎没有失业的可能性。 第二类，国有企业也是旱涝保收，不过国企分为垄断型和非垄断型，非垄断国企因为要进行充分的行业竞争，可能收入待遇要少一些。而垄断国企，像金融业、电信业、烟草业、石油业等，这行业的职工收入待遇都还不错的，而且这些企业往往是几代人都是这个企业的职工。在这样的企业里面，干多干少一个样，工资福利不会少。我们还发现一些大型国企，把企业办得社会化，还有幼儿园、小学校、大超市、电影院等。 第三类，关乎国计民生的行业，这类人基本上也能旱涝保收。比如，自来水公司、电力部门、供暖、燃气。不管收入高低，经济状态好坏，每个人都离不开，自然工作稳定，收入较高。我有一亲戚在造币厂工作，虽然收入不算高，但也是属于旱涝保收的，像这样的行业没什么挑战性，每天朝九晚五，几十年如一日，干到退休还有几千元工资等着你，生活过得非常稳定。 第四类，老中医、老专家，年龄一般在50岁以上的，这些医生从医几十年，技术精湛，深得患者信赖，每天门庭若市。开一副药60-100元，一次针灸50-80元，需要扎上十来次。基本每天的收入都能有数千元。一位50多岁的中医骨科专家，这位专家一周就诊三天，挂号预约都要好几天才行，通常排队也要等上三四个小时。所以，老中医、老专家收入是比较稳定的。 事实上，民营企业都不会有旱涝保收，即便是华为、阿里巴巴、腾讯这样的互联网企业，也做不到旱涝保收，每年都要清理中年员工反而是常有的做法，甚至标榜是向社会输送人才。这样的企业尚且如此，其他民营中小企业可想而知。归根结底，不能旱涝保收，是因为做不到稳定的盈利，复杂多变的市场环境下，生存周期短暂。 旱涝保收，通常是指行政事业单位、国企在岗职工、重要民生领域职工，还有就是老中医、老专家，所以这类群体人数是不多的。 行政事业单位人员的工资是国家财政拨付，基本上不用太担心工资，而垄断国企获益是比较丰厚，也是能让职工混到退休的。 而那些民营企业，就算是效益还算不错的互联网业，也要反复清理员工，不断在员工队伍中灌输新鲜血液。所以，通常民营经济是很难出现旱涝保收的事情的。
张文静 发自上海 “在2017、2018年别人都疯狂‘跑马圈地’的时候，我们确实感到有些糟心。”谈起长租公寓“野蛮生长”时的疯狂景象，魔方生活服务集团CEO柳佳并不讳言当时的焦虑。 采访当天，柳佳刚结束地新引力峰会上的演讲。过去几年，柳佳也时常参与这类活动，乐于与同行们分享、交流长租公寓行业的经验和教训。她希望这个行业越来越好，大家同在一个高水平线上经营，“因为这是一个一荣俱荣、一损俱损的行业”。 2015年，长租公寓领域发生了巨大变化。资本潮水般涌入，在市场掀起一片腥风血雨后，又迅速退散，留下一地鸡毛。而起起伏伏中，魔方始终如一地稳健。 究其原因，柳佳认为，这源于魔方对长租公寓行业本质的判断，“这是一个长期经营的行业，也不是暴利行业，不能用互联网的逻辑来做。” 2009年，魔方公寓在南京开了第一家门店，意外受到欢迎。此后，又继续改造了几栋物业。敏锐的投资人闻风而来，并开始在全国市场做调研，结果发现这是一个庞大的市场，且无人涉足。彼时，酒店、地产火热，资本蜂拥而上，没有人注意到集中式公寓运营也可以成为一种商业模式。 魔方公寓就这样意外地踏进了一个空白市场。2010年开始，魔方加快了布局速度，如今已经在31个一二线城市建立起500家直营门店，总房量近10万间，是行业内开业规模领先、经营时间最长的集中式公寓运营商。 柳佳笑称，当时无心插柳，今天已经柳树成荫了。 作为国内第一家集中式长租公寓品牌，魔方公寓没有可供借鉴的经验，只能在摸索中前行，从零开始，慢慢建立标准并完善。 柳佳印象最深的是，刚开始建立公寓时经常忘记建晾衣区，后来在屋顶架了一个，但没架雨棚。他们发现这样还是不行，尤其南方经常下雨，管家甚至来不及收衣服。 后来标准一点点完善。比如，所有的公寓都要设置专门的晾衣区，并在晾衣区上架雨棚；公寓前要有一排停车区域，且要设置充电的地方，因为很多租户有电动车，屋内充电隐患太大；在南方潮湿环境中，一楼需要把房间地面加高，防止出现返潮问题，北方则需要考虑暖气片的布局…… 而更大的不确定性在于，这是一个全新的行业，市场野蛮生长，彼时还没有相匹配的监管政策。于是，魔方主动向住建部、商务部、财务部写报告，建议制定行业规则，同时积极成立行业协会，为行业发声。 直到2015年，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，明确提出积极发展长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态，并将长租公寓定性为生活性服务业。此后，消防、非改居等相关政策也陆续出台。行业迎来了新风口。 在市场需求和政策利好下，资本纷纷涌入，行业也进入了疯狂扩张时代。柳佳坦言，在那段时期，看着同行们跑马圈地，抢项目、抬高租金、哄抢房源，魔方团队确实有些焦虑。但很快，他们冷静下来，转而修炼内功，提升运营能力、搭建IT系统等，“所以那两年规模上发展比较缓慢。” 在行业混战、疯狂砸钱的时候，魔方坚持不跟风，柳佳称这源于他们对这个行业本质的清醒认知。长租公寓行业是一门需要长期经营的生意，也不是暴利行业，利润来自于精细化运营和扎实的基本功，真正做好产品、服务才能留住客户。 柳佳认为，“爆雷”事件的发生，就是因为有些人错误地理解了这个行业的本质。租约市场是长期稳定的，不可能像互联网一样在前期靠疯狂的品牌营销、砸钱，来扩张市场份额，“你前面亏了，后面就翻不了身了，而且现金流可能就会断掉了。” 随着行业逐渐回归理性，洗牌加速，不少公寓品牌陆续出局，魔方加大了拓展步伐，尤其在收并购方面。此前，魔方已经收购了E客、V+SPACE等公寓项目。柳佳透露，疫情后，魔方5月就加大了拓展步伐，“小规模的并购每个月都在做，大的连锁品牌的并购也会有。” 对话柳佳（精选）： 记者：长租公寓行业为什么会频频“爆雷”？ 柳佳：企业经营首先要活下去。特别是长租公寓这个行业，它是一门长期经营的生意，租约基本都是十年到二十年。不像互联网，可以靠疯狂的品牌营销、砸钱来扩张市场份额，只要客户留存了，未来就会赚钱，这是互联网的逻辑。租约市场是长期稳定的，不可能前期亏钱后面赚钱。前面亏了，后面就翻不了身了，而且现金流可能还会断掉。 我觉得有些人可能错误地理解了这个行业的本质，很激进地进入这个行业，最后惨淡收场，还把价格、成本炒高了，有点搅局的意味。 所以在那个时候，我们发展就比较慢，因为在市场比较混乱的时候你也加入混战，可能会拖累自己，我们一直非常冷静。 我们的稳健其实是基于对这个行业的判断，它是一门长期经营的生意，且不是暴利行业。利润其实是来自于精细化的运营和扎实的基本功。把产品、服务做好，留住客户，让客户为我的产品和服务支付价格，这是我们一直坚持的。所以我们不会去跟风。 不赚钱的生意我们不会做的，我们要考虑保持一个合理的利润率，考虑我们长期稳定的发展，这样才能持续去为客户服务。 记者：魔方前几年就布局了蓝领公寓，2016年推出的9号楼公寓运营良好，魔方对于当前逐渐被看好的蓝领赛道有什么看法？ 柳佳：我一直非常看好蓝领公寓市场，从2016年就开始做蓝领公寓，当时政策还不太明朗，但是我们还是坚持我们认为正确的事。我们主要从几个维度来评估它，有没有社会价值？有没有客户价值？最后发现这件事是有价值的。 政府也想把群租房管理起来，而且社会不能一直在解决高端需求，同时也要解决基层的居住需求。其实真正住房条件非常差的是基层员工，特别是服务类人群，他们的需求是明确存在的，这个市场很大。 前两年我们做得很辛苦，虽然我们不是群租，但很多就把我们当群租。现在北京、上海等地都出台了明确的宿舍管理办法，情况好很多了。我们也是因为坚持了那么久，所以抢到了一个先发优势，未来会越来越好。 未来宿舍这种模式或者商业模型还是很有市场的，各地政府也会大力推广。 记者：你对租赁市场未来发展有什么期待？ 柳佳：随着行业的进一步发展，各家企业的基因优势将会凸显，运营商企业也将由单一物业运营升级成综合性资产管理企业，特别是随着租赁地块的不断推出，未来土地的持有方和房屋的建设方以及租赁住宅运营方将呈“三权分立”格局，三方分工明确又相辅相成。与此同时，国家在金融方面如果能够给予较明确的支持和政策，那我相信这个行业会更加蓬勃发展。
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