原标题:该退就退 优胜劣汰(锐财经) 破解市场主体退出难题、推动低效无效市场主体退出,终于有了制度安排。国家发展改革委、最高人民法院等13部门日前联合印发《加快完善市场主体退出制度改革方案》。改革方案提出,按照市场化、法治化原则,研究建立个人破产制度,明确将建立健全金融机构市场化退出机制,推动国有“僵尸企业”破产退出。 国家发改委有关负责人表示,改革方案将进一步畅通市场主体退出渠道,降低市场主体退出成本,激发市场主体竞争活力,完善优胜劣汰的市场机制,推动经济高质量发展。 三大硬招建立破产制度 国家发改委财金司有关负责人表示,当前,中国市场主体退出实践面临市场主体退出比例低、与市场主体规模和经济运行周期不相适应等突出问题。同时,随着居民债快速增长,与自然人相关债务问题愈发严重,一些社会问题亟待解决。 该负责人指出,此次改革方案是完善市场主体退出制度供给顶层设计的文件。改革方案通过三大关键举措推动破产制度建立。 一是完善破产法律制度。改革方案提出四方面举措:完善企业破产制度,分步推进建立自然人破产制度,加强司法与行政协调配合,加强司法能力及中介机构建设。 二是建立庭外重组和预重整制度。从有效利用有限司法资源、维护企业营运价值、降低重组成本和提高重组灵活性等方面考虑,有必要建立庭外重组和预重整制度,并在一定条件下实现与法庭内程序有效衔接。 三是做好破产配套的制度建设。改革方案提出,要完善司法与行政协调机制,明确政府部门破产行政管理职能,以便理顺市场主体退出过程中的司法与行政关系。同时,加强破产审判专业人员和破产管理人队伍能力建设,将为化解破产案件受理难、审判难提供重要保障。 中国企业金融研究院院长巩宇航接受本报记者采访时表示:“此次出台的改革方案突破了企业破产法的局限,将破产对象扩大到包括企业法人、非法人企业、社团机构、个体工商户、自然人等各类市场主体,将有利于应对经济下行压力。同时,也将为下一步破产法的修订进行社会摸底、积累经验。” 解救诚实但不幸的债务人 首次提出分步推进建立自然人破产制度,引发广泛关注。 国家发改委财金司有关负责人解释说,一直以来由于自然人破产制度的缺失,企业股东或实际控制人不堪企业破产导致的债务重负,致使部分企业应退不退。同时,合理免责机制的缺乏,也导致了一些暴力催收、当事人犯罪跑路自杀等恶性事件的发生。 此次改革方案提出,研究建立个人破产制度,重点解决企业破产产生的自然人连带责任担保债务问题;明确自然人因担保等原因而承担与生产经营活动相关的负债可依法合理免责;逐步推进建立自然人符合条件的消费负债可依法合理免责,最终建立全面的个人破产制度。 国家发改委财金司有关负责人表示,个人破产制度是为陷入严重财务困境但诚实守信的个人提供债务重组机会,促进债务人继续创业创新,同时起到防范居民部门债务风险、维护社会稳定的作用,前提是任何人不得恶意逃废债。 巩宇航认为:“基于破产法原理,个人破产制度必然具有惩罚逃废债和破产保护双向修复功能,打击与挽救、约束与激励并用,将诚实但不幸的债务人从债务泥淖中解救出来。” 值得注意的是,建立个人破产制度是一项涉及面广、复杂程度高的系统性工作。国家发改委财金司有关负责人强调,这一制度需立法先行而后逐步推开,当前重点任务是在充分建立社会共识基础上推动个人破产立法。 “僵尸企业”加快退出 哪些企业将加快退出? 改革方案明确,完善以金融机构和国有企业为代表的特殊主体和特定领域的退出制度。 国企方面,改革方案提出推动国有“僵尸企业”破产退出。对符合破产等退出条件的国有企业,各相关方不得以任何方式阻碍其退出,防止形成“僵尸企业”。不得通过违规提供政府补贴、贷款等方式维系“僵尸企业”生存,有效解决国有“僵尸企业”不愿退出的问题。国有企业退出时,金融机构等债权人不得要求政府承担超出出资额之外的债务清偿责任。 中国政法大学破产法与企业重组研究中心主任李曙光指出,完善国有企业的市场退出机制,对于处置“僵尸企业”和加快“三去一降一补”、深化供给侧结构性改革具有重要的推动作用。 金融机构市场化退出方面,改革方案提出完善相关法律法规,明确对问题金融机构退出过程中接管、重组、撤销、破产处置程序和机制,探索建立金融机构主体依法自主退出机制和多层次退出路径。此外,还将及时有效发挥存款保险制度和相关行业保障基金的作用,并建立金融机构风险预警及处置机制,明确风险处置的触发条件,制定退出风险处置预案。 李曙光认为,金融机构破产机制的建立并不会损害市场信心,相反会有助于防范系统性金融风险、增强金融机构和投资者的风险意识、调整金融业结构、分散与规避金融业界风险,有利于形成良好的社会信用机制。
这是一年前港股上市狂欢中的一个场景。德勤统计显示,香港2018年约有208只新股上市,融资近2866亿港元。而小米和美团是港股上市潮中新经济企业中的明星。 美团目前在港股市场的际遇比小米相对好很多,但中间也曾遭遇大跌,直到7月4日,美团股价冲上其上市以来的股价最高位——70港元,市值4000亿港元。 不完美的上市时机 小米估值之所以争议很大,主要分歧点在于小米是家手机硬件公司还是家互联网公司。 对于小米而言,资金并非其发展桎梏,雷军也曾表示五年不上市,但遭遇了手机销售数据滑铁卢并艰难重回一线后,其背后投资方不再有耐心,谁能保证未来还有更好的上市时机? 美团成立于2010年,美团的成长史就是不断给自己宣布对手的历史、拉手网、大众点评、携程、饿了吗、滴滴打车,美团的无边界扩张如火如荼。公开数据显示:2017年,美团有约3.2亿活跃用户,400多万商户。 要么从一级市场拿钱,要么从二级市场上拿钱。盘点美团的融资历史,这些年美团在一级市场上的融资的额度超100亿美金。 此前,王兴曾对上市一事并无热情。但在2018年下半年,美团的上市变得更容易理解。 而美团之所以选择在二级市场上市,背后的原因是一级市场的退潮。 为什么小米、美团和众多的新经济独角兽当时会选择港股? 该人士对港股做出这番解读的语境是,2017年12月15日,港交所宣布了三十年来最重大改革——允许未盈利或者没有收入的生物科技公司上市。这一改革将使港交所接受同股不同权企业上市。 在某种程度上来说,上市规则改革成为境内企业赴港的催化剂和动力源。对于科技互联网创业者来说,公开IPO最好的选择就是美国的纽交所和纳斯达克,以及港股。 一位业内人士告诉《深网》,美股的纽交所和纳斯达克看重的科技企业,第一最好在美国有对标公司,第二最好是该业务线的龙头老大,其在美股才能享受尊宠。 为什么高科技企业境外上市潮在2018年年中引爆?上述国内大型投资银行负责香港证券业务的高管说,做投资跟农民种地差不多,种子播种后,经历了成长期,现在庄稼成熟了就该收割了,TMT行业也是如此。 “很多二级市场基金经理对这波上市潮也不理解。这在一定程度上代表大家的恐慌情绪。投行们跟创业者吹风说能2018年上就不要2019年上,能赶到7月份就不要等到9月份。所以,才有了恐慌情绪的集中爆发,大家都是被推着往前走。” 这反映了和很多基金经理、散户一样,投资人对公司上市之后的股价没信心,上市“破发”也成为常态。而事实上,这种资本市场的担忧也一直蔓延到了今天。 行情既然如此不好,一直目标估值1000亿美元的小米,为何宁愿接受539亿美元的估值也要搭上资本市场的班车?当然,不仅仅是小米,还有美团、映客、猎聘、爱奇艺等等。 概念股去泡沫化 德勤中国全国上市业务组《2019年上半年中国内地及香港IPO市场回顾与前景展望》报告指出:2019年上半年港股市场出现一番新景象,数量较去年同期大幅下降,但由于以主板新股为主导,融资额不跌反涨。 光点资本合伙人符正告诉腾讯《深网》,美团是靠外卖这种高频的产品切入,然后切入一些低频的产品,如电影票和出行;而小米从手机硬件切入智能家居,这两家公司的的业绩和其公司的基本面有很大的关系。 其智能手机业务,IoT与生活消费产品、互联网服务业务和国际业务均有所增长。但从整体营收来看,标榜互联网公司的小米其互联网服务在其总营收的盘子中占的比重依然不大。 不过,尽管现在小米互联网收入占整体收入占比不高,但是互联网收入毛利占整体毛利近一半。在《财富》杂志的世界500强榜单里,也依然把小米定位为一家“互联网服务与零售”公司。 此外,资料显示,今年以来,小米累计回购次数已达22次。而自今年6月以来,小米累计回购次数就多达19次,合计回购股份数量达10553.8万股,回购总金额超10亿港元。 香港某中资机构策略师告诉《深网》,“港股作为离岸市场,以机构性投资者为主,内地A股以散户投资为主,港股投资者的偏好是较为审慎,对于盈利能见度高、有基本面支撑的板块或个股会较为重视。” 投资IPO,即便是基石投资者,也不保障上市后的表现,小米是个例子。“参考最近港交所披露的部份董事行权纪录,他们不断行权,行使价只是0.25港元,但他们可以用9.76港元卖出,成本非常低,基本上在任何的价位卖出股份都会大赚。而且小米又是同股不同权,即使雷军不断抛售股份,也不影响他在小米的控股权,因此小米股价自上市后一路向下。”该策略师认为。 一位香港市场基金经理告诉深网,小米这家公司难以只用基本面研究,因为还有太多前期的股权未行使。在他看来,美团虽然也有董事行权,但行权数量少,而且大股东没有获发大量股份,相比于小米,美团的股价总体来看,有跌有涨。 5月23日晚间,美团公布2019年第一季度业绩,集团营业收入191.7亿元,同比增长70.1%;其核心业务的经营利润率改善和亏损收窄,美团本季经调整EBITDA(税息折旧及摊销前利润)和亏损净额分别为4.59亿元和10亿元,其中EBITDA首次转为正值。 2019年一季度美团的财报成绩单发布后,股价上扬,7月4日,美团股价到了70.5港元/股,而美团上市时的开盘价是69港元/股。 同样,去年7月上市的映客,股价比上市时下跌了60%。快手抖音等短视频崛起对直播的影响尤为强烈,用户、使用时长、广告主将资源都加速在流失。 “这些公司股价表现不好,离不开市场整体不佳的拖累,但主要影响因素还是上市时定价高和公司基本面业务不理想。”一位香港外资对冲基金分析人士在接受《深网》采访时候表示,这些已经上市的新经济公司表现不佳,也必然会影响到接下来新经济公司上市的估值。
近期中融基金的赵菲先生做客新华社旗下金牛基金网,对“最近的市场估值已经低到可以入场了吗?”的问题与投资者进行了互动交流。 中国的股市为全球的投资者带来了新的选择 对于“外资是什么时候开始大规模进入A股”的问题,赵菲先生认为主要是17年和18年,今年以来更有加速迹象。 究其原因,一方面随着陆港通的开通和入场渠道的拓宽,外资开始加速流入此前在全球市场中被大幅低配A股,而A股逐步纳入MSCI、富时等国际指数,以及资本市场对外开放不断提速更是加速了此过程; 另一方面,过去两年市场的连续调整,与全球市场横向比较,A股估值水平具备相对优势,也成为推动外资流入的重要因素,正所谓 “水往低处流”。我们有理由相信,随着资本市场的进一步开放,外资流入未来仍有巨大的增量空间。 机构化的市场 阿尔法收益或成为历史 当然外资进入A股这件事情利好的因素固然显而易见,长线配置型资金流入的趋势向好,但短线交易型资金大进大出的风险也不得不防。但是这里面有一件事情是非常确定的,随着外资在A股的比重的持续增加,险资、养老资金以及银行理财资金的长期增量入市,使得近年来已经在逐步机构化的中国股市,将以更快的速度完成转型。 在年初的赵菲先生的直播中已经阐明,在机构投资者为主的市场中,由于机构之间的信息获取能力和投资能力相当,市场有效性更强,所以机构希望通过捕捉市场非有效信息赚其他机构的钱实际上非常困难。在过去的十几年中,机构常常有超额收益,实际上大都可以归结为散户因信息获取能力和投资能力弱而损失的学费。 赵菲先生认为,由于主动型基金的管理费和交易成本较高,在失去了获取阿尔法的能力后,主动型基金大概率跑不赢指数基金的情况或将成为新常态。当然在以机构投资者为主的市场上,这种常态已经维持了数十年。 ETF指数基金仍存在投资机会 1月23日赵菲先生首次参加金牛直播时所推荐的央视50指数在上半年表现亮眼,该指数曾经在4月19日达到阶段高点,涨幅超过30%。 此后,尽管发生了调整,截止7月18日较1月23日收盘价仍上涨16.2%。对于市场指数未来的走势,赵菲先生表示目前以沪深300为代表的大盘指数的估值已经回归到历史中位数附近,而中证500为代表的小盘股指数估值仍在历史低位区间。同时,A股的整体估值,在世界范围内仍然属于价值洼地。 所以指数基金,仍然具有投资价值,虽然没有年初的时点更好。 在谈到具体的投资方法时,赵菲先生强调由于股市存在很强的不确定性,指数基金投资仍然以定投的方式为宜,长期来看可摊低成本、平滑风险。而ETF基金由于费率上相对于其他指数基金优势更明显,所以建议投资者在选择指数基金时优选ETF基金进行投资。
二手房成交创5年来新低 市场博弈加剧 新调控时代 在波澜不惊中,6月份北京二手房完成了1.1万套的网签量,罕见地低于当月新房的成交量,勉勉强强超过了单月万套的门槛。 至此,从今年3-6月北京二手房网签量从今年高点的1.6万套逐渐跌至1.1万套左右。整个上半年二手住宅网签总量为72601套,仅高于2014年上半年的44165套,为五年内新低,可见,二手房成交连续降温趋势明显。 与此同时,二手住宅市场的成交价也基本持平,议价空间趋稳,我爱我家市场研究院的数据显示:2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米,与2018年的成交均价相差不大,相比2017年上半年的62835元/平方米,降幅约为9.6%。 量价齐跌的情况下,包括我爱我家和麦田房产等多家中介机构负责人都表示,在政策环境“有保有压”,调控方向未有变化的背景下,二手房市场整体表现亦是稳字当头。加上限竞房大量入市的影响,对二手房产生了明显分流。预计下半年北京二手房交易量将呈现稳—升—降的小幅波动走势特征,市场价格也将在买卖双方的博弈下维持稳定。 市场 上半年二手房成交量创5年来新低价格比高点跌了近10% 我爱我家研究院和麦田房产等中介机构根据住建委网签数据统计显示,2019年上半年北京二手住宅网签量为72601套,月均网签量约12000套。环比2018年下半年下降5.42%,同比2018年上半年下降5.27%,较2018年上、下半年减少约4000套。单看上半年数据,今年上半年的网签量创下了2014年以来的最低。 以半年数据而论,2010年以来北京二手住宅交易经历了3次低谷,第一次是2011年上半年至2012年上半年,第二次是2013年下半年到2014年下半年,第三次则是2017年下半年,在此期间北京二手住宅半年网签量都在7万套以下。2018年以来,北京二手住宅网签量连续三个半年稳定在7万多套,市场同样较为冷清,但稳定性却胜过之前几年,成交没有大起大落,维持在7万套+的状态。 不过,值得注意的是,从月网签量来看,今年北京二手住宅网签量自3月份“小阳春”阶段性爆发后,呈现明显的下滑走势。尤其是6月份的网签量仅为11778套,低于上半年的月度平均值,和5月份相比下降了14.43%,同比去年同期下降25.58%。整个3-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套,连续降温趋势十分明显。 成交的降温自然带动了价格的稳中有降。根据我爱我家研究院统计,2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米,环比上涨0.85%,同比上涨0.78%,波动幅度不足1%,价格走势平稳。 我爱我家研究院分析师表示,自从2018年上半年以来,北京二手住宅的半年交易均价始终保持在5.7万元/平方米左右,波动幅度均在3%以内。而在此前,北京二手住宅的半年交易均价波动幅度都在3%以上,甚至超过20%。可以说,二手房价格已经进入了最为稳定,波动最小的阶段。 麦田房产的监测结果也类似,就价格走势来看,上半年北京二手房价格走势波动平稳。根据麦田价格监测数据,上半年挂牌价格在各个月份之间均出现轻微下降,一定程度上可以看出,卖方价格预期有所走低;而成交均价涨幅在各个月份间出现收窄,主要在于受成交结构影响。 价格 成交均价最高是西城降价最明显是朝阳 如果分区域来看,哪些区域涨价,哪些区域降价了呢?根据我爱我家研究院的统计显示,2019年上半年北京二手住宅成交量较多的11个区县中,海淀区、朝阳区、丰台区、房山区成交均价环比下跌,东西城、石景山区、通州区、大兴区、昌平区、顺义区环比上涨。其中最大涨幅为石景山的1.81%,成交均价为47983元/平方米;最大跌幅为朝阳的1.88%。成交均价跌破6万元至59684元/平方米。整体来看,无论涨跌,上半年北京各区的二手房价波动幅度都在2%以内,整体变化不大,且下跌的4个区里朝阳、海淀、丰台三区历来是北京二手房交易最多的区域。 另外,成交均价最高的依然是西城区,均价为103209元/平方米;成交均价最低的是房山区,均价26898元/平方米。中心区域房价高、远郊区域房价低的整体格局没有任何变化。 成交户型方面,统计数据显示,2019年上半年,北京二手住宅交易中一居室占20.34%,两居室占56.80%,三居室占21.00%,四居及以上占1.86%,各户型占比基本与2018年下半年持平,其中一居室占比变动最大,较2018年下半年减少1.12个百分点 我爱我家分析师认为,多年来,北京二手住宅交易户型结构始终维持两居室占五成多,一居、三居及以上占两成多的结构。但从2016年至今的半年数据看,两居室占比在持续扩大,2019年上半年已达57%,一居室占比在持续缩小,目前已只有20%。 贷款方面,2019年上半年北京的二手住宅交易中,使用全款、商贷、国管公积金、国管组合贷款、市管公积金、市管组合贷款的占比依次为30.10%、35.14%、2.09%、5.53%、8.60%、18.55%。与2018年下半年相比,变化最大的是商业贷款和市管公积金,其中商业贷款的占比扩大8.3个百分点,市管公积金占比收窄11.36个百分点。 2017年“317新政”后,北京二手住宅交易中商业贷款占比从一半骤降到25%以下,同时市管公积金占比一度从20%以下上升到30%以上。2018年下半年市管公积金新政实施后,市管公积金占比连续大幅下降,今年上半年已不足10%,商贷占比则重新回到了30%以上。 第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想就表示,今年北京的商业贷款虽然在利率上没有明显放松,但放贷速度明显加快了,资料齐全资质好的客户,从申请到放款,最快能在一周左右完成。在没有大的信贷政策波动的前提下,商业贷款预计仍将成为楼市占比最多的支付方式。 困境 卖套房子需要116天 整体来看,上半年二手房的成交数据并不亮眼,尤其是交易量已经连续下降了3个月。链家地产德外桥附近一家门店经纪人告诉北青报记者,主要是由于买房人减少,导致交易节奏放缓。他举例称,一套德胜学区的70平方米的两居室,目前在售的同户型就超过3套,而且价格都比较坚挺,最长的挂牌半年有余,仍旧没有卖出。无事可做的经纪人往往骑着电动车,蹲点在小区门口,既为了寻找新买房人,同时也可以盯着出售房源的动态。 类似的情况并不少见,二手房市场中购房人减少,直接导致了买房周期增加。据我爱我家市场研究院统计,2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天,即这些成交房源从新增登记到签订合同卖出的平均时间为116天,接近4个月。较2018年增加近20天。 历史数据显示:2015年开始,北京楼市逐步升温,市场交易结构加快,房源的平均成交周期也逐渐缩短,2017年上半年一度降至60天,即一套二手房两个月内就可卖出。2017年大幅收紧调控政策后,房源的平均成交周期开始延长,今年上半年更是回到了4个月。显然,北京二手房市场的交易节奏在政策调控下已大幅放缓,虽然今年春节后一度出现“小阳春”,但并未改变市场大势。 数据统计显示,2019年上半年北京二手房源新增量环比2018年下半年下降3.95%,同比2018年上半年下降6.14%;新增客源量环比下降18.01%,同比下降20.80%。 上半年房源量、客源量都在下滑,且客源量下滑幅度更大,受此影响,中介的实际代客看房数量也大幅减少。我爱我家的实际带看数据显示,2019年上半年经纪人的带看量较2018下半年下滑12.44%,较2018年上半年下滑29.14%,近两年经纪人带看量持续下滑。 对于这样的市场变化,麦田房产分析师认为,上半年北京二手房市场表现符合年初预期。主要原因在于:一是楼市政策环境整体未变,置换需求这类市场成交的主力仍受入市门槛所制约。二是受新房市场分流影响。具体来看: 首先,上半年中央政策环境“有保有压”。一方面,央行先后启动两轮降准政策以降低融资成本、刺激实体经济发展。另一方面,中央坚持“房住不炒”基调没有改变,房地产金融监管依旧严格。 就北京楼市来看,政策层面也出现了微调。一方面,为提高开发商拿地及开发热情,土地供应政策有所松动,政府自年初开始陆续推出多幅不限价商品房地块。另一方面,为避免市场持续出现3月份“小阳春”上涨势头,在4月份随即启动国管公积金新政“认房又认贷”。但整体来看,政策层面上对房产需求有实质性影响的银行信贷政策未出现变化。 其次,与新房市场分流有一定关系。基于新房受“限价”管制以及在价格上有相对优势,在上半年二手房交易量下降的情况下新房成交量却大增。据悉,北京2019年上半年新建商品住宅成交1.6万套(其中限竞房占比约58%),是2018年同期新房成交量的两倍有余。 趋势 二手房市场将在波动中趋稳 对于下半年二手房市场的新动态,麦田房产分析师认为,基于当前经济下行压力,预计下半年央行大概率还将启动降准政策,通过增加市场流动性为实体经济发展提供支持。在资金相对充裕的市场环境下,纵使“认房又认贷”的住房信贷政策难有调整,但住房按揭贷规模将有望增加,从一定程度上利于需求释放,起到稳定房价的作用。 与此同时,新房市场继续对二手房产生分流。限竞房作为北京新房市场的供应新秀,基于该类房产在价格上的优势,随着下半年该类房产供应量增加,对二手房市场的分流无疑仍将产生一定影响。 麦田房产分析师表示,综合来看,预计下半年北京二手房交易量将呈现稳—升—降的小幅波动走势特征。从二手房市场先行指标数据来看,6月二手住宅新增供需量较上个月均有约10%的降幅。同时,6月成交房源中降价房源占比以及整体降价幅度均较上月有所上升,可以看出,当前买方市场较为强势,双方价格博弈有增无减。接下来,卖方价格将有所松动,这在一定程度上带动交易量提升。 具体来说,7月份和6月份将基本持平,随着需求在近4个月(4月份-7月份)的持续积压以及卖方价格松动,市场将出现阶段性集中释放,随后价格微涨趋于稳定,交易量将再次呈现稳中有降。在政策走向稳定的环境下,这样的市场是买卖双方博弈下较为理性的反映。 我爱我家市场研究院则认为,在各种限购限贷政策之下,北京二手房市场的购房需求越来越倾向于刚需,同时也越来越倾向于年龄大、经济实力较高的人群。2016年上半年至今,35岁以下购房者的比例越来越少,一方面是5年社保等限购拉大了购房者的年龄,另一方面则是房价升高、贷款困难等因素使得经济实力不足的年轻人无力购房。 伴随市场的持续稳定,北京二手房市场的成交节奏也在不断放缓,曾经的“一房难求”“秒抢”现象不再,房源的平均成交周期由两个月增加到了4个月,房客比也进一步提高,房源变得相对更多,客户变得相对更少,经纪人的带看量也因此持续下降。如果政策没有大的变化,市场或将长期保持这种慢节奏。 李想也表示,在当前的形势下,北京楼市的从严调控必将持续,政府也不会允许市场,尤其是房价出现大的波动,未来北京房地产市场将是“稳”字当头。不过,6月北京二手住宅网签量已经下降到万套左右,未来止跌回升的可能性很大,下半年市场能有一定的回温,单月量价也会有一定的上下波动,但整体趋势、长期趋势仍将平稳。
原标题:“房住不炒”不放松信号明确 苏州年内第四次收紧楼市政策 华夏时报(chinatimes.net.cn)记者刘诗萌 北京报道 自5月11日首次在工业园区实行限售后,苏州随后分别针对学区房和房贷出台了具体的政策。然而随着近期楼市“房住不炒”基调再次被强调,热度依然的苏州地区又一次成为调控的重点之一。 7月24日晚,苏州市政府发布《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》(下称“意见”),对土地出让、限购、限售、信贷等多方面政策再度进行收紧。其中,限售的范围从苏州工业园区扩大到整个苏州市区,并在苏州市区、昆山市、太仓市范围内实行限购。 尽管过去两个半月的时间里发布了三次楼市调控政策,但数据显示苏州房价较快上涨的趋势并没有被遏制。中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向《华夏时报》记者透露,2019年6月苏州房价环比上涨3.6%,仍然位列准一线城市第一位。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示,此前苏州已经执行过比较严厉的政策,此次继续出台房地产政策应该说还是略超乎市场预期的,充分体现了房地产长效发展的导向,也体现了当前对于“稳地价、稳房价、稳预期”的政策思路。此次加码和此前开封松绑限售政策叫停是类似的,“房住不炒”是今年下半年的政策逻辑,不存在放松的可能。 全市加入限售,重点地区限购 相比之前的限售政策,《意见》从土地出让、限购、限售、信贷全方位进行了升级。 最突出的收紧特征之一是,此前已经在工业园区执行的限售政策扩大了范围,扩大到苏州市区,包括姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区范围。购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让;二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。 “限售这种政策,短期难以奏效。”邹琳华指出。也是因此,苏州在苏州市区、昆山市、太仓市范围内实行了限购,外地居民家庭购买首套住房需提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳 2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。 严跃进认为,这几个地区近两年购房市场有炒作现象,尤其是靠近上海市场的太仓是这两年炒作较多的城市。限购政策的规定也使得到这些区域购房的要求更高,有助于打击炒房需求。 在信贷方面,此前的调控只是具体银行的贷款政策略有调整,但这一次从楼市政策上明确了对信贷政策进行管控,即金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平,对明显存在违反宏观调控政策的,依法依规采取相应监管措施;加大对房地产开发项目土地增值税预征和清算环节管理力度,实施预售备案价格预警线管理。 鉴于一段时间以来苏州土地市场火热的状况,《意见》进一步加强用地出让管理,强调了购地自有资金申报核查秩序,要求竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺,住宅用地出让竞买保证金调整为30%——50%区间设置,具体在出让公告中设定。竞得人申报自有资金不实的,取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金,并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。 “这实际上也是为了防范违规资金进入到购地市场。”严跃进指出,严格管理土地出让体现了苏州当前对于土地市场继续管控、防范地价虚高等现象的出现。 调控任务艰巨 在长三角地区当中,苏州的房价在上一轮的一二线城市房价上涨小周期中,涨速要滞后于同为长三角次中心城市的杭州和南京。但自2019年1月以来,苏州房价涨速显著加快,房价水平有追赶杭州、南京的态势。尽管5月以来出台了不少次调控政策,但数据显示苏州的房价仍然没有止涨趋势。 准一线城市纬房指数监测显示,2019年5月苏州环比上涨4.88%,涨速比上月扩大1.21个百分点,居142个样本城市涨速首位;同比上涨27.13%,列142个样本城市第10位。而6月涨幅虽然有所放缓,同样是准一线城市当中环比涨幅最高的,同比涨幅也有25.49%。 “四个一线城市6月环比都微跌,苏州比上月低点,但还算是很高的涨速了。”邹琳华对记者表示,苏州和杭州、南京有个比价效应的问题,杭州及南京的房价要比苏州高不少,因此苏州房价仍然有向上的动力。 5月18日,住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行了预警提示,其中就包括刚刚出台限售政策一周的苏州市。另据一位业内专家向《华夏时报》记者透露,近期苏州因为房价上涨过快已经被住建部约谈了两次。 中原地产首席分析师张大伟表示,苏州不断加码而不选择一次到位的主要原因是维持市场稳定是目标,政策期望市场企稳而非趋冷,所以调控政策挤牙膏式加码。他认为。继续加码限售代表了市场短期炒作氛围依然浓郁,之前苏州加码政策对市场影响有限,而本次加码的政策预计对于市场的影响也不会过于激烈。 释放“房住不炒”预期 在上述专家看来,此次苏州加码政策同近期的叫停开封松绑限售、开发商资金收紧一样,释放了楼市政策面收紧的预期。 7月19日,有消息传出开封市住建局发布文件取消限售。20日,开封市政府官网发布通知称,鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定,未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定,收回相关文函。也就是说,开封的限售政策仅仅取消了3天时间。 与此同时,近期房地产企业也面临资金面的多重管制与收紧。5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》聚焦房地产行业政策,严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资等,房企国内发债骤减。当部分在海外上市的房企开始转向海外发债后,发改委又在7月12日发布房地产企业美元债收紧政策。 中原地产研究中心统计数据显示, 2019年上半年全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。 张大伟表示,苏州房价上涨在全国领先,后续不排除其他城市继续收紧房地产调控,在7月份包括开封取消限售又恢复,整体看,政策面收紧预期依然存在。未来,楼市政策将继续收紧与宽松并存,维持市场稳定是主要趋势。 严跃进则建议,鉴于“房住不炒”是下半年楼市的政策逻辑,相关市场参与主体一定要充分认识到当前稳定市场的重要性。
原标题:河南今年上半年新增市场主体73.8万户 新华社郑州7月25日电(记者张浩然)记者从河南省市场监督管理局获悉,今年上半年,河南省新登记市场主体73.8万户,同比增长23.3%。截至6月底,河南省市场主体总量达到632.2万户,同比增长17.9%。 据河南省市场监督管理局相关负责人介绍,今年以来,河南持续深化商事制度改革,将企业开办时间压缩至4.5天;同时优化“河南省企业登记全程电子化服务平台”的使用规则和流程,让群众在网上办理企业注册、变更、注销等手续更加简单便捷。截至目前,全省企业登记全程电子化办理率已达到77.41%。与此同时,河南省进一步提高市场监管效能。目前河南省市场监管系统“双随机、一公开”已纳入25大类69个抽查事项,几乎涵盖了日常监管事项,市场监管更为透明;信用监管基础性作用发挥明显,2018年度河南省企业年报公示率达90.25%;今年上半年列入经营异常名录企业34.7万户、严重违法失信企业4.5万户,联合限制“老赖”1.45万人次,加快了“僵尸企业”退出市场速度,让资源配置更加合理。 河南省市场监督管理局将联合公安、人社、银行等推出“企业开办服务专区、专网”,真正实现企业注册、刻章、开票等事项“一窗、一网”一次办理;加快上线试运行“全省网络交易监管平台”,补齐网络监管短板;建成跨系统、全省统一的“双随机、一公开”监管平台,实现全省跨部门“双随机”联合抽查全覆盖,不断优化市场营商环境。
原标题:5月后第4次!苏州限售“更加严厉” 继5月后,苏州房地产调控再加码,扩大楼市新房和二手房的限售范围!值得注意的是,这已是苏州年内第四次加码调控。 7月24日,苏州市人民政府网站发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》(下称:意见)。 意见指出,对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施,苏州市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让;二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。 同时,非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。 上述意见从7月25日正式实施。 对于苏州再次加码楼市调控,《中国证券报》24日援引易居研究院智库中心研究总监严跃进的话称,苏州此次政策发布,应该说还是略超乎市场预期的,因为此前苏州已经执行过比较严厉的政策。此举充分体现了房地产长效发展的导向,也体现了当前对于“稳地价稳房价稳预期”的政策思路。 严跃进认为,从政策内容来看,比较详细,同时以收紧为主要特征,这对于打击投资投机需求、促进市场平稳发展等都有较为积极的作用。“限售范围扩大是苏州当前政策明显收紧的地方。对居民购房政策的调整中,把昆山和太仓都纳入到严格限购的范围,和炒房者这两年在此类购房市场炒作等有关,政策收紧意味着购房的要求更高,有助于打击炒房需求。” 此外,他还指出,此次加码,和此前开封松绑限售政策叫停类似,即房住不炒依然是今年下半年的政策逻辑。相关市场参与主体一定要充分认识到当前稳定市场的重要性。而类似政策出台,对后续继续管控投资投机需求和稳预期等能形成较好的条件。 今年5月,住建部对苏州进行约谈。随后,苏州三次出手调控楼市,当时就针对限售、土地供应等作出调整。 5月11日,苏州在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。在苏州工业园区全域内,新取得预(销)售许可的商品住房,实行人才优先购买政策。 5月16日,苏州再次调整工业园区新购住房的学位政策,“五年一学位”调整为“九年一学位”,同一家庭多名子女不受限制,政策当天起执行。 5月17日,苏州吴江区发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》,该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。 另据易居研究院中国百城房价报告显示,今年上半年,苏州市各区房价环比均有涨幅,其中苏州原本房价较低的相城区均价达到23359元/平方米,环比涨幅22.74%,与苏州高新区成交均价23692元/平方米相差无几;苏州工业园区房价成交均价环比涨幅近9%。 而空白研究院的报告指出,2019年上半年,苏州在二手房成交均价相较去年同期涨幅超过5%,上涨幅度相对较大。 苏州市房地产调控截图