盛松成为中国首席经济学家论坛研究院院长，中国人民银行参事 后疫情时代，房价会怎么走？在2020支付宝·理财智库夏季论坛上，中欧陆家嘴(行情600663,诊股)国际金融研究院常务副院长、央行调查统计司原司长盛松成分析了目前我国房地产市场的几个新特点。 盛松成开篇即指出，在吸取2003年和2008年教训的基础上，最近一轮房地产调控坚持房住不炒，坚持需求端调控不放松，较为成功。 “一季度GDP负增长6.8%，是改革开放以来没有过的，但是我们没有把房地产作为短期刺激的手段，这样严峻的形势下坚持这么做是不容易的。”盛松成指出，疫情期间部分城市曾经出台降低购房首付，甚至取消限购的政策，但迅速撤回；出现过热苗头的城市也加强了调控政策，例如杭州对人才优先购房设置了五年限售期、宁波扩大了限购区域范围、东莞限制了预售最低规模及房价涨幅等。 盛松成表示，稳房价、稳地价、稳预期，关键是稳房价。在控制房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民收入水平，通过挤泡沫而非刺破泡沫的方式，从根本上解决我国房价过高的稳定。 他预计，未来房价总体呈平稳上升趋势。“第一，房价不可能固定，小幅上升是可以的，但是不能暴涨暴跌。第二，房价的长期涨幅应该低于收入涨幅，比如说收入涨幅6%，房价涨幅3%，那么连续20年下来，房价泡沫也就下来了。”盛松成总结道。 与此同时，目前我国房地产市场呈现出几个新特点。 一是房地产投资销售逐步恢复，但房价并未普涨，而是出现了城市间分化、同城分化的新现象。 5月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数同比分别上涨3.3%、5.3%和4.6%，涨幅较1月份降低0.6、1.6和1.8个百分点。同期，一二三线城市二手商品住宅价格指数同比分别上涨5.2%，2.0%和2.0%，涨幅较1月份提高3.0，下降1.4和1.7个百分点。 “一手房市场地方政府是可以调控的，一线城市的新建房上涨低于二三线城市，这就是调控（的效果）。” 盛松成解释道，“二手房房价地方政府很难调控，一线城市上涨高于二三线城市，这就反映了市场的变化，说明一线城市投资价值还在。” 二是以“居住”需求为主导的市场正在形成。盛松成指出，今年以来，我国不同城市购房群体均主要由刚需和改善组成。年轻家庭首套住房是住宅市场主要需求之一。70—90平方米及90—120平方米户型成为大多数城市住宅成交的主力型。 另一方面，资源性住房需求例如学区房的需求比较明显。高端需求也逐步改善。随着人们收入提高，对住房品质及配套资源的要求逐步提升，改善型需求不断增加，尤其在一线和核心二线城市体现更为明显。 三是住宅用地和商业用地占比有待改善。截至2020年6月，我国所有城市一线城市的商办用房库存为2954.69万平方米，过去六个月的平均销量仅为54.80万平方米，去化周期长达59.1个月。其中，上海的商办用房库存高达1958.68万平方米，过去六个月平均销量为14.66万平方米，去化周期长达133.61个月。相比之下，6月份，我国商品住宅待售面积23856万平方米，较年初下降1800多万平方米，库存接近2012年末水平。 这一占比造成的结果是，一线城市商办用房库存高企，不合理的土地供应给商业用户销售造成了巨大压力，商办用楼的租金下降显著。而我国商品住宅的去化周期仅为4.4个月，目前已经不到3个月。 “最近一年都不怎么提去库存了，因为我们基本完成了住宅去库存化。” 盛松成表示，“未来应该将更多的资源放在住宅，而不是商办用房。”
编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：南驰集团城市更新办总经理、融资副总经理、广地项目总经理顾芳芳女士。 撰文 | 赵盼盼 出品 | 自1995年成立以来，南驰集团在二十余年的发展过程中，一直走得稳稳当当，它见证并参与了广州日新月异的城市建设，不断为追求美好人居贡献力量。 在房企多元化浪潮迭起时，它早已在多个领域“驾轻就熟”；在各地城市更新如火如荼时，它也已经抢滩布局，并表示，会将该业务作为集团未来发展的“重中之重”。 南驰集团，给人的感觉一直很低调。但无论是追随城市发展步伐，还是紧跟市场大势，亦或者是积极拓展多元领域，探寻行业新蓝海，南驰在每一个节点上似乎都踏得很准，也很果断。 本期采访，邀请到南驰集团城市更新办总经理、融资副总经理、广地项目总经理顾芳芳女士，听她解读南驰集团的战略布局、多元化发展思路，以及在城市更新板块的长远规划和广地花园项目的运营现状。 在近一个小时的采访中，她始终侃侃而谈，笑容可掬，语调平缓有力，亲切温和中又不乏沉着冷静。在上世纪90年代末，顾芳芳从上海来到广州，在南驰集团一呆就是21年。“身负重任”的她，在项目中倾注更多注重人居体验的巧妙构思，同时也为南驰集团注入了一种与众不同的柔和之美，更为南驰集团每个项目增加人性化和生活化的细节把控。 每开发一个项目，带旺一片城区 南驰集团的发展重心主要在广州。公开资料显示，成立25载，南驰集团以“深耕广州、筑就人居”为基本理念，坚持走与城市共发展的方向，不追求开发速度，慢工细琢用心打造区域品质标杆，在广州打造了江山国际、会展世界城、嘉仕花园、华林国际等10多个标杆项目。 在推进城市开发的同时，南驰集团十分注重城市综合能力的运营。“每开发一个项目，带旺一片城区”，在广州阔步发展的里程中，处处可以看到南驰集团低调实干的身影。 从荔湾华林国际到滨江东嘉仕花园，从琶洲会展世界城到广州东部新都会，从花都空港经济圈都湖国际到万博中央商务区广地花园……南驰集团紧跟城市发展规划，致力于为广州人居带来高品质体验，被业内称之为“最懂广州的城市运营商”。 “不管是以前、现在还是未来，不忘初心、深耕广州是南驰集团坚定不移的战略核心。”顾芳芳强调。 目前，南驰集团在售的有三个项目，也全部位于广州核心地段。分别是番禺华南板块65万方的南驰·广地花园，花都滨湖新城32万方的南驰·都湖国际，以及目前刚开放了回迁示范样板房的茅岗230万方的富力南驰·富颐华庭。 “接下来南驰集团的战略仍然是深耕广州为主，随着城市发展，除了传统的土地开发外，旧城改造和城市更新将是集团的重中之重，布局广州主城旧改，与广州共发展。” 近年来，随着房地产行业进入平稳发展期，房企多元化布局风头正劲。据克而瑞数据统计，30强房企中基本没有纯地产开发的企业，百强房企中97%也都布局了多元化业务，以寻求新的利润增长点，实现业绩可持续增长。 “南驰集团一直以来都坚持走多元化发展路线。”据了解，在房地产开发和经营之外，南驰集团还广泛涉足商业、物业管理、餐饮、休闲娱乐、酒店经营、贸易投资、融资担保等多个领域，旗下拥有二十多家子公司，所经营的各个领域均取得出色的成就。 其中，南驰集团商业运营板块的代表之作——华林国际，立足广州西关上下九商圈珠宝旺地、辐射粤港澳、面向全世界，充分发挥独特地理位置优势，打造具有国际影响力的珠宝玉器、佛教用品交易中心荟萃地，建成国际时尚珠宝玉器产业集散中心，年成交量名列前茅，扬名全世界多个国家和地区。 接手广地花园，大手笔改旧换新 “中国楼市看广州，广州楼市看华南。” 这句早在十几年前就传遍大江南北的流行语，预示着华南板块的开发在广州甚至是中国房地产史上，都有着举足轻重的意义。 在《中国地产四十年》一书中提到，“华南板块的出现，成为了中国楼市标杆区域，吸引着全国各地成千上万的地产人前来偷师；也成为中国城镇化的典范，不少地方政府负责招商引资、城市规划的官员纷纷莅临观摩。” 彼时，以华南快速干线为中心线，华南板块区域里迅速聚集了多个项目相继开售，业界称之为“八大金刚”，备受瞩目的广地花园就是其中之一。 在前期，广地花园因部分问题导致项目开发几经停顿。直至2013年，南驰集团入驻接手，解决了前期问题，广地花园才开始焕发新生。 为提升广地花园的社区面貌和居住品质，给业主带来全新居住体验，南驰集团没有急着马上开发推售，而是先用了6年时间，对广地花园进行了大规模整修和升级，以提升整体小区的居住品质。河涌截污改造、路面翻新、园林维护、水电维修、加强安防系统……同时增加绿地覆盖率和增设休闲配套设施等等，社区环境焕然一新，而改造成本预计高达上亿元。 值得一提的是，华南板块经过二十年沉淀，周边配套已经相当成熟，并承载着万博CBD、区位、交通等都毋庸置疑。 2019年，南驰集团操盘的广地花园全新组团“广地国际”亮相，在市场上引起了不同反响。在今年6月12日，南驰广地国际观澜组团又推出了“25°C城芯U居·生活体系”——“U城芯、U生活、U享家”。 针对广地花园的最新规划，顾芳芳用了一个词——“Be Beautiful Again”来概括。她表示，在南驰集团进驻广地花园后，在前期推出的产品上倾心尽力。作为华南板块剩余不多的开发地块，拥有1.6公里的水岸和15万方的绿地等稀缺的生态资源，在H、F区的产品规划和设计上，更是将生活舒适度和生态景观运用到极致。 “在产品上，首期为城央绝版的13层小高层，两梯四户设计，打造低密度高舒适度的花园洋房，整个华南板块乃至广州主城区仅此一家；在面积上，从78方的两房到90-100方的三房，再到117㎡的大三房和123方的四房，满足各大年龄层的人群需求，从而打造一个有年轻活力、有幸福美满、有邻里温暖的标杆居所。” 相信，在南驰集团的运作下，昔日的华南板块“八大金刚”之一，定会重现辉煌、迎来崭新飞跃。就如顾芳芳所说的那样“Be Beautiful Again！” 以人为本，战略布局城市更新 “有幸肩负南驰集团城市更新版块重任，我感到十分骄傲。不负韶华，砥砺前行！”顾芳芳发自内心地感概。 当前，中国城市发展逐渐由增量时代进入到存量时代，城市更新已经成为城市可持续发展的主要方式。 南驰集团目前在推进的旧改项目有三个，其中最让业界和媒体“津津乐道”的是南驰集团与富力集团合作的茅岗村茅岗路以西旧改项目富力南驰·富颐华庭。 富力南驰·富颐华庭是广州目前在建的最大的“三旧”改造项目，该项目改造首期投资约138亿元，改造后总建筑面积约230万㎡，其中复建房面积约108万㎡，并配建约36万㎡的商业配套。 5月22日，茅岗村旧改项目首期复建安置房实景板房正式开放，预计在今年年底将迎来首批村民回迁。 “当看到自己所负责的旧改项目为当地居住者带来更舒适的居住条件，可以为这个区域甚至是这个城市，带来更好的居住环境以及推动城市发展的时候，感觉自己的微薄力量也可以有所用处，这是我发自内心觉得最值得骄傲的事情。”顾芳芳微笑着说。 在采访过程中，顾芳芳多次提到一个词——“以人为本”。 她表示，在旧改项目的选择上，南驰集团的衡量标准从来都是以人为本。 “众所周知，发展商也是需要盈利的，而南驰集团坚持‘以人为本’的核心思路，坚持在有限的空间、成本等，为改造项目及城市带来更舒适的人居条件，为城市更新贡献自己的一份力。” 谈及城市更新未来发展，顾芳芳认为，城市更新智能化发展是一个绝对性的导向，城市更新与智慧城市、智能化建筑、智慧园区等产业有着共同相似之处。 “房地产正在由新建开发向存量更新转变、重心由建筑产品向销售服务转变，不断推动城市更新的发展。” 以下是与顾芳芳女士的对话精选： 谈疫情：好物业直接关系到生活质量 ：南驰集团在这次抗疫工作中都有哪些行动？ 顾芳芳：在疫情期间，南驰集团肩负着社会责任感，对广州困难人群进行款项、物资等捐赠，同时对受疫情影响较大的中小型企业通过合作、资助等进行扶持；对旗下开发楼盘，工作人员全员严守防疫一线，做好防疫工作和疫情应对措施，24小时快速反应落实到人，保障业主安全和社区防疫安全。 对于企业内部，在疫情爆发伴随而来的社会失业潮中，制定相应政策保证企业内部人员的稳定和收入，并且随着开发建设的进行，对社会也增加的招聘岗位和力度，为社会尽应尽的责任。而针对湖北返工人员，严格遵守国家防疫工作规定外，密切关注其人员情况，保持密切联系，专项制定相应政策解决其后顾之忧，补助其疫情期间的经济收入，直至疫情结束，安全返工。 ：您如何看待好物业对于社区的重要性？南驰集团物业公司的发展方向是？ 顾芳芳：好的物业服务使业主的财产保值及增值，可以给业主带来安全感，同时也有益于邻里关系和谐。物业通常被称为“管家”，要有服务也要有管理。物业服务的好坏直接关系到我们的生活质量。 特别在疫情之后，物业服务的标准更需不断提升，在服务方向上，安全防护和重特大疾病和事故的应对和反应等；在服务标准上，园区楼栋的保洁、消毒，业主服务的细节和服务的种类等，将愈加细化和多样性，对物业从业人员的要求和考核更加严格和标准更高！ 而我们南驰集团旗下的金铭物业，在此次疫情爆发初期马上反应，快速召回相关放假人员和领导进行紧急会议，进行全民战疫，全民防护。在政府的指导下，以高效、高标准、绝不松懈的态度进行防疫工作，并取得服务社区零感染的骄人成绩！ 接下来，金铭物业在持续保证原高标准的物业服务外，将吸取疫情经验并防范于未然，在安全防护、疾病应变、消杀保洁等方面重新制定新的服务标准和应对措施，购置更多更全面的服务设备；在物业人员上的日常培训和考核手上，增加相应内容，提高人员素质和标准，给广大业主提供更周到更人性化的服务，成为业主们最忠实的后勤保障！ ：后疫情时代中，您如何看待房地产行业的挑战和机遇？ 顾芳芳：疫情给我们带来的不仅仅是经济上、社会发展上的重大影响，更是对未来居住模式有一个更为清晰的认知！在社区发展之下，居住密度、绿化率、物业服务等生活品质方面的需求越发强烈，这次疫情，更是让社会清晰认知到居住环境的重要性。 但对于房地产发展，今年将面临着重大的挑战。疫情对经济的打击、国际环境的不稳定等大环境下的经济下行，同时房地产开发公司在疫情期间所积压的业绩压力和资金压力，不断挤压房地产公司的资金流，整个行业的压力可想而知。但同时伴随而来的是压抑了3个月购房需求得以释放，这是第一个机遇点，谁的产品能满足现阶段的居住需求，谁就能抓住这一波市场客户。在未来，产品、配套和服务将成为最核心的购买需求和考虑因素。 谈个人：很骄傲可以负责旧改项目 ：在南驰集团的这些年里，最令你感到骄傲的事情是什么？ 顾芳芳：有幸分管南驰集团城市更新版块，我感到十分骄傲。展望粤港澳大湾区发展背景下的“千年商都”---- 广州，我将率领南驰集团城市更新团队，以规划引领、资源统筹、更新整备为重心，全局谋划全新的南驰集团城市更新发展方向，身体力行推进粤港澳城市更新领域！不负韶华，砥砺前行！ ：地产是一个高压高强度的行业，您如何平衡生活和工作？ 顾芳芳：一、感恩遇见。无论是公司还是家庭，相信一切都是最好的安排，从容坦然心态去接纳感恩；二、相信自我，不忘初心。心怀坚定的方向和目标，面对瞬息万变的局面；三、沟通和包容。不管工作上多么忙碌，都要保证与家人沟通和相处的时间和空间，家庭的仪式感也是必不可少的环节，多年来家人的支持和包容，一直都是我坚强的后盾和工作的动力。
2020年7月10日晚间，作为2020世界人工智能大会的分论坛之一，未来城市论坛顺利落下帷幕。本次论坛由北京亿欧网盟科技有限公司（以下简称：亿欧）主办，世界人工智能大会组委会办公室指导，上海市人工智能学会协办。论坛以“智联万物，慧城新篇”为主题，以“现代化、国际化、科技化、智能化”为特色，突出数据联动、智慧生活、万物互联、政企合作的四大议题，致力于为行业人士提供交流合作的平台、启发新的发展思路，促进技术在具体场景的进一步落地。 论坛期间，明略科技联合创始人姜平，虎博科技创始人兼CEO陈烨，深圳云天励飞副总裁 郑 新加坡工程院院士、佳都科技高级副总裁、佳都全球智能技术研究院院长李德紘先生带来《轨道交通、信息互联与智慧城市》的主题演讲，李德紘先生演讲的核心观点有： 1、数字化、互联化、智能化在现有的公共交通系统中的渗透度，仍然不足。 2、可以预见，多模式的公共交通间的信息互通互连，可以使得城市交通数据库进行全面升级。 3、展望未来，我们要全方位提高城市交通系统韧性，通过局部化、无人化、轻量化“三化”的做法。 以下是他演讲的核心内容： （经亿欧·EqualOcean精简发布） 大家好，很高兴有机会跟大家一起参加人工智能大会。首先感谢主办方的邀请，我是李德紘，来自佳都科技。 佳都科技是一家位于广州的民营科技企业，同时在上海证券交易所A股主板上市。主要的业务领域，包括ICT分销与服务、智慧城市、智能轨道交通系统等。今天我将分享过去这段时间佳都科技在交通出行、信息互联、智慧城市方面工作的一些想法、理念。 新冠疫情的爆发对现代化城市生活产生了前所未有的冲击，新冠病毒通过飞沫、气溶胶与接触传播的特性使得公共交通系统内发生交叉感染的风险急剧上升，同时感染人群在交通网络中的流动也会迅速扩大传染病的蔓延扩散。 随着复工节奏逐渐推进、出行需求特别是上班上学等刚性需求的增加，公共交通客流必然逐步增长。但如果延续历史客流密度或是强度，对现有的疫情防控不利，那过去拟定的预控方案将无法满足对疫情防控的需要。 因此，公共交通的运营部门必须采取不同措施，降低出行者对病毒潜在传播的忧虑，或是进一步的确保使用公共交通出行可以像往日一样，是一个安全、可靠、经济的出行方式。 公共交通系统中，密切接触者在这种人力的记录方式之下，一方面无法符合大众出行需求，更实际的层面看，对接触者或是疑似患者，他过去的接触源，很难追溯。因此应对疫情，新技术的手段的发挥并不如我们预期。 随后，公共交通行业在这个方面做出了快速的反应，推出了不的解决方案。各地各省份各种健康码纷纷上线，并与健康上报、流动人员疫情排查，各类小程序快速开发并具体应用，也因此很大程度上解决了人员留痕以及人员追踪在过去遇到的问题。也就是从人工化迈向了智能化、自动化。 而数字化的措施，也进一步提高了对个人信息的收集效率，这当中也具体体现了数字化技术的快速响应能力以及化零为整的能力。那在这样的努力之下，也为公共交通安全、危机快速分析提供了强有力的支撑。 基于智能化技术和针对疫情防控推出的各种智能系统，在这次疫情中初试牛刀，也显现出数字化、智能化在优化城市治理方面的潜力，可以增加城市再应对风险挑战的韧性。 但我们也看到，数字化、互联化、智能化在现有的公共交通系统中的渗透度，仍然不足。 因此我们认为，的确要进一步借助出行的数据，智能化的分析手段，并进一步利用人工智能算法具体对民众出或做进一步的优化，进一步提升公共交通系统应对危机的动态响应能力，以求最大限度地降低因管控而产生的负面影响。 以地铁线路为例，建立适当的模型，量化客流增加对疫情控制的影响程度，使用智能大数据的统计，来统计我们出行者接触的概率。 由于疫情期间对接触者追踪的需求，各个城市对个人出行的时空信息，在不同交通模式中都进行了收集统计。目的无非是为了找出确诊病例或是疑似病例，在出行轨迹中所接触的潜在人群。 但不同的交通模式中，孤立的信息收集，也无可避免造成身份信息在不同场景重复收集的情况，效率低，同时也浪费了宝贵的时间资源。出行链溯源困难，对疫情防控带来了更多的阻力。 因此，为了寻找出个人出行链，就必须对不同的出行模式之间的个体身份进行一个统一化的收集管理。在一些城市，实施了实名制乘坐公共交通的措施，就是为了形成个体出行全链条、全时空的追踪。 可以预见，这种多模式的公共交通间的信息互通互连，可以使得城市交通数据库进行全面升级，让交通大数据的分析拥有更全面、更细致的可能性，多模式交通服务层面，打开信息交互渠道，将可以促进整个城市公共交通资源整合。 展望未来，我们要全方位提高城市交通系统韧性。 我提出以下的“三化”做法，也就是局部化、无人化、轻量化。借由“三化”的出行方式的构建，将是解决城市交通韧性问题的主要关键方向。 首先，让我们了解何为“局部化”。现代城市中，市中心高密度集中化的发展，使得市民大众不仅通勤距离变得太远，耗费时间变得太长，生活必需品可达性也很差。以此次疫情中小区化网格管理作为参考借鉴，我们发现，生活必需品集中采购的需求其实可以透过社区集市形式，在未来进一步的系统化铺开。 再来我们看“无人化”。无人驾驶车辆车路协同，车联网等智能技术发展，势必将推动交通基础设施的智慧化、数字化的发展。然而，这样的自动化与智能化的发展，势必也将显著地提高交通系统在未来应对突发事件的能力。 接着看“轻量化”。为了减少居民不必要的出行，许多生活、工作事物其实都可以透过线上业务作为一个支撑。 为了减少交通工具内潜在的交叉接触而带来的感染危险，其实我们可以基于“定制公交”的理念来进一步提供预约式、定制化的公交出行服务，同时有效控制车辆承载率。 现代人的生活离不开城市，而城市动能需要交通系统达成。城市是一个有机体，必须能与时俱进。 今天我的分享，特别点出了城市交通系统必须要具有“韧性”。这个韧性，可以通过以上我分享的局部化、无人化、轻量化，进一步建构达成；也唯有具有韧性的一个城市交通系统，才能帮助我们真正达到“可持续发展”的终极目标。谢谢！
以5G时代为契机，新基建在行动，大数据、云计算、物联网、人工智能等系列高新科技迎来了爆发期。但如何在5G网络环境运营新技术中让广大消费者受益，实现人民对美好生活的梦想，离不开消费市场的重要载体-商业、文化、旅游地产。 7月24日，“中房杯5G商旅文科技创新应用大赛”线上直播论坛系列第三期——“酒店和商业楼宇科技创新应用”专场在乐居进行线上直播。组委会邀请了多家在“酒店和商业楼宇”领域领先企业和机构单位齐聚线上，探讨如何通过智慧运营平台、数据化运营管理来提升项目的资产价值，如何将空间与科技应用有效整合，助力产业升级和创新技术落地应用，为现有酒店和商业楼宇升级改造赋能。 优服科技联合创始人金雪容在线上直播中指出： 城市大脑其实是城市或者整个社会的智慧中枢，它和楼宇资源的重置和数字化发展有着紧密的联系。特别是2020年在全球大规模疫情影响之下，整个不动产行业的数字化程度出现了创新提速的现象。在不动产的运营这个方面，人们开始研究用技术创新的方式来提高效率，产生数据并解决运营当中的问题。 现阶段，城市传统的土地能源等资源，正在朝着被用尽的方向去去发展。人们必须找到新的资源要素，数据其实是不动产行业的一个新的要素，城市大脑是做什么的？其实它实际上要发挥利用丰富的城市数字资源来对城市的运行全局进行分析的一个大脑中枢的作用。然而靠人脑无法解决数据分析问题，需要通过结合了技术解决方案的城市大脑来实现有效调配公共资源，不断完善社会治理，然后使楼宇或者不动产得到有效的资源调配。城市大脑使数据要变得可见，可模拟，数据升级也变的可计算，通过某种算法就能了解数据带来的行业趋势。 在不动产的全生命周期里面，运营占到了开发的三倍以上的投入成本，从交付之后的运营环节，涉及到的包括资产管理的、物业的、楼宇的、智能化的、园区等等不同的类型的各种各样的楼宇资产。另外，在交易环节会用到大数据的楼盘字典，比如说VR看房，智能估价，智慧的招商经纪人等技术，服务环节，如智能家居、智慧社区、智慧办公等不同楼宇类型的智慧化服务，都是非常典型的不动产应用场景。 楼宇作为城市的重要空间载体，如果不能够纳入到智慧城市，那么城市大脑想实现完全智慧化会非常困难。 然而实际上大部分人都知道数据是宝藏，蕴含着不可估量的价值，但是不动产行业的挖矿技术还处于初级阶段，简而言之就是知道自己拥有高价值的数据，但是不知道该如何获得这些数据。虽然处在懵懂阶段，，但是相信未来国家建设到需要动用各种各样的解决方案来实现智慧化城市运营的时候，许多数据就会被挖掘出来，并且这些数据可以用来交换，交换的代价有可能就变成由业主方或者是不动产方去享受相应的红利。 不动产行业在数字化过程中获得的市场红利在消退，取而代之的是不动产企业与数字技术机构深度联合，合力重置新型数字化不动产运营的业务模式和发展形态。最后，希望无论是技术企业还是不动产的传统运营企业，都能够共同协力，为城市的数字化、智慧化，做出相应的贡献。 扫描上方二维码或点击即可参加报名。
编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：金科集团高级副总裁、金科地产华东区域董事长吴亚春先生。 撰文丨沙文蓉 出品丨 金科华东区域总部坐落在南京软件谷，每天，吴亚春都会从禄口开车40分钟，早上7点半准时出现在办公室。 在办公室的墙上，吴亚春特意挂了一幅“天道酬勤”的字画。 勤奋，是吴亚春身上最大的标签。一见面，他就谦逊地表示，勤能补拙，所以在长达20年的房地产职业生涯中，他没有懈怠过一刻，除工作外似乎想不起还有其他兴趣爱好。 工作压力大、节奏快，地产公司很多外派高管都会租住在公司附近。吴亚春反其道而行之，不管距离多远，一定要选择一个有潜力的新板块住下来，体验板块内的生活配套和购房者特点。他说，租房居住也是工作的一部分，过阵子，他还准备搬到江北去住，亲身体验一下南京江北新区的潜力所在。 来金科前，吴亚春效力于另一家房企，一路打拼18年。两年前，他突然加入金科，让业内颇感意外。 为何选择金科？吴亚春认为自身的基因和金科比较匹配，这是一家务实稳健的20强房企，适合他发挥自己的优势，将华东区域做大做强。 “我骨子里还是有股闯劲的，希望能在当打之年挑战一下自己，实现自我价值。”天时地利人和，让他在40岁之际来到了这个全新岗位。 不放过一城 金科大华东的“精耕”逻辑 华东，向来是房企必争之地，前30强房企纷纷重仓此地。 金科作为前20强房企，对于华东战略布局给予了厚望。2007年，金科首入无锡，在这里开启了全国化发展新征程。 2018年，吴亚春加入金科华东担纲董事长一职，再次回到熟悉的战场，扛起做大做强金科华东区域的大旗。金科集团对于大华东战略的落地，也给予了充分支持。 回望过去两年，金科华东均提前撞线完成集团销售指标，且销售金额接连冲刺新高，保持稳健的增长态势。 在投资拿地端，金科华东也迅猛出击，项目体量由两年前的三十多个，发展到目前的九十二个，数量高速增长。目前，金科已经进入上海、南京、合肥、苏州、无锡等29个长三角城市及重点经济区域。 如何做到这一切？吴亚春给出了答案：精耕。 目前，分析金科华东土地储备的结构比例，二线城市占比40%左右，强三线和三线城市各占比20%，一线和四五线城市各占10%左右。 精耕意味着要细作，单位面积上的投入产出效率要高，因此选择值得精耕的城市是重中之重。他将华东区域划分出了几个精耕的城市或地区，分别为：南京、苏州、合肥、无锡、常州、徐州、南通、环沪等，这些都属于长三角核心城市，城市能级高、市场容量大、客户需求旺盛。 精耕的战略路径也非常清晰。首先，要深耕这些城市或地区，销售规模目标必须进入市场前五，提高市场占有率，获得市场定价权，才能够建立市场话语权和主导权；其次要做精品，在产品和服务上发力，比竞争对手更进一步，提高客户粘性；另外，品牌美誉度、团队竞争力也要提升，打造一支不言放弃，能够主动向新目标发起冲击的狼性队伍。 如果说在精耕的市场主打狙击战，那么在其它市场则采取运动战。在华东品牌房企竞争激烈的局面下，每一个城市都是机会，因此金科华东始终坚持阵地战和运动战相结合的打法，坚守核心城市不动摇，同时在运动中寻找机会，不放过一城，不错过一地。 在年初疫情走势尚不明确的背景下，各家房企因难以判断疫情对行业的影响程度，更多选择观望和谨慎保守的投资策略，金科华东坚定采取“抢起跑”的投资策略，果断出手，斩获众多优质高性价比项目。在疫情缓解之后，土地市场呈现一片红海的时候，金科华东沉着冷静，理性思考，错峰拿地。经过缜密的市场研究和政策解读，下半年金科华东依然会结合周期轮动、政策调整、行业趋势等多维度，精准出击，持续增加优质土地储备。 在地块的选择上，吴亚春对投资部门的要求是，首先初选1000多幅地块，然后通过模拟投资地图筛选，最终保证5-6%的获取率。这个过程中需要投资团队花费大量的时间和精力，去进行方案强排和财务测算，详细分析每宗地块的利润率，现金流速度等等。不仅如此，重点城市、新进城市的目标地块，吴亚春都会亲自去现场踏勘，摸清周边情况，仔细调研市场及客户，真正做到“知己知彼，百战不殆”。 坚持产品力 精细打磨产品细节 早年，金科就被冠以“全国住宅产品专家”的称号。如今，金科又以“东方人居”为产品理念，以“生命建筑”为产品内核，推出三大产品线——集美亲子、博翠健康、琼华科技。 对于产品，吴亚春有自己的理解。他认为，华东所在区域经济比较发达，居民对居住升级、置业投资的理念相对比较超前，发展房地产有天然的优势。所以金科华东围绕长三角经济带的核心城市进行布局、深耕，并将金科的三大产品线，结合当地的客户需求，进行重新定位和融合，开发出在城市中有竞争力的项目。 在产品管控上，金科华东也是极其严格，比如例行的飞行检查、红黄牌机制、碰到高压线一票否决等，将问题扼杀在源头。 “改善产品要求越来越高，客户也越发挑剔，不仅仅是户型大，地段好，还要与时俱进，加入智慧科技、社区交互等元素。”基于此， 2019年金科提出了“生命建筑”这一概念，包含“智慧体”、“有机体”、“基因体”三大特征体，创新智慧打造居家的人性温度、以绿色有机促进建筑永续发展、以传承基因点亮城市美好生活。 简单来讲就是让建筑拥有生命，让客户拥有美好生活。秉承生命建筑的理念，金科华东区域目前正将其相对应的五大智慧、七大健康，五大关爱模块，逐步细化分解，以落位至各个项目中形成独具特色的社区IP，如亲子社区、健康社区、智慧社区等。 在产品创新和落地上，金科华东步履不停。比如合肥的金科四季春晓项目，从示范区到交房区，通过建筑园林装饰设计三条线联动，从外场到建筑到内装紧扣亲子主题，以儿童视角，精研匠心产品，打造一座互动型趣味亲子交流住宅，致敬每一个不失童心的人，回归生活的淳朴本真。 在盐城射阳打造的金科集美望湖公馆，在设计上提炼“鹤”的独特语言，通过折纸的优美形态，进行场景演绎，为客户带来丰富视觉体验，展现湖岸生活，这个项目获得了全球地产设计“奥斯卡”——REARD全球地产设计居住类佳作奖。 在无锡，打造了叠拼和大平层合二为一的三层低密度住宅，在当地深受欢迎。 产品好和利润低，一直是一对不可调和的矛盾。好的产品必然要花费更多的时间和成本，但金科一直秉持这样一个理念：以客户为中心，好的产品自然会有好的收益。现在缺失的不是房子，而是有生命、能带来美好生活的好房子。 为调和“产品好”和“利润低”的矛盾，打造更多优质产品，金科华东积极推行集美产品标准化，通过采用标准化户型、唯一化部品部件、模数化尺寸三个措施，既提高构件及模板的重复利用率，又减少建造难度和出错概率，保证产品品质。此外金科华东还通过采用工业化建造思维，像造汽车一样造房子；采用新材料新工艺，提升建筑品质。 在吴亚春看来，每位客户都是生活家、评论家，等待着心中美好家的出现并为之付出积蓄。所以房地产开发商所关心的是怎样造出一个好房子，限价这些是不用担心的，因为在限价城市好产品会带来流速，开盘即罄；在非限价城市，每个人都想有个理想家，都愿意为这个家付出更多。无论限价与否，最终获胜的都是以产品为王的开发商。 深化多元布局 率先试点颐养小镇 金科的标签是什么？吴亚春认为是多元化布局。 在以地产为“树干”的基础上，金科向外伸展出“生活服务、科技产业、文旅康养”三条“枝丫”，同时也入局了三个万亿级市场，在金科的多元化布局路上，华东区域正在积极寻找合适的机会，为地产板块赋能。 谈到多元化布局中的创新标杆项目，吴亚春特别兴奋，他描述了在徐州一个新项目——汉王颐养小镇的未来场景。 在他看来，很多开发商做养老社区认为就应该放在很远的山里、湖边。其实这是不对的，老年人喜欢和年轻人在一起，在闹市中养老，和孩子有一碗汤的距离，又能经常见面。 所以，金科这个项目距离徐州云龙湖不远就在市区，周边还配有商业街，其中小部分为养老住宅，为老年人配备了医院、食堂、活动公共空间，另外部分为普通住宅，这样可以和子女住在一个小区，互相有自己的生活，又可以和孙儿一起玩乐。 金科还为这个小区业主配备了70亩农田，打造绿植和蔬菜基地，给小区配送新鲜的瓜果蔬菜，业主如果有兴致，也可以自己亲自种植，成为一个真正的开心农场。这种颐养小镇项目，金科华东区域率先试点，占地606亩，未来将打造成融合徐州文化底蕴的全国领先的综合型颐养小镇。 在设计手法上，这个项目也有自己的独到之处，利用传统城市空间构成以及传统街巷布局形式，保留特有的城市肌理。延续汉王镇千年文化内核，环形景观打造生态活动环线，环内为内城，打造街坊巷院的顶级体验氛围；环外为外城，打造多层花园的住宅体验。通过多层立体绿化，多层坊间花园打造生态自然建筑，从而达到全龄空间共享——“不出城郭而获山水之怡，身居闹市而得林泉之趣”。 金科希望这里能成为徐州后花园，一起追溯人们心灵之内的中国“园林”的共鸣，将传统文化复苏：烟雨朦胧时，坐观回廊山峦；日落时分，细数池底游鱼；春风入境，松影巷道处且等风来。 【后记】 近期，金科华东推出了“倔匠”系列策划，提出1cm是生活中微不足道，却必不可少的存在。这也秉承了金科华东的精神——精耕细作每一个城市、每一个项目，从细节入魂精益求精。 有好产品、有品牌标签、有狼性团队、有独到的战略思维，金科华东，在吴亚春带领下，悄然制定了一个新宏图。 在变幻莫测的市场环境中，主动加压制定超高目标的区域领头羊，不多见。但吴亚春不惧，因为他相信“天道酬勤”。
编者按：他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：旭辉集团河南区域洛阳片区总经理曹云奎先生。 撰文|张姗姗 摄影丨现在开始 出品|2019年，旭辉在洛阳连下两城——西工区核心区、伊滨区中轴线核心地块双子同落，展示了自己深耕洛阳的实力与雄心。然突如其来的疫情，对初来乍到的旭辉及其“操盘手”——旭辉集团河南区域洛阳片区总经理曹云奎来说，充满了未知的考验。但“危机”之下，曹云奎看到的更多是“机”……副中心城市政策利好 引来TOP14旭辉入行15年，曹云奎说自己也能算是地产行业里的一名老兵了。从一名设计师、到工程管理者、再到地产操盘手；从省内房产企业到国内一线房企，曹云奎经历过不同的市场，操盘过不同风格的楼盘。洛阳这片土地，与以往有些不同。旭辉集团2000年成立于上海——这个被人称作“魔都”的、可谓是中国最时尚最前沿城市。旭辉的诞生，就已经自带了这个城市时尚、国际化的特质。梳理旭辉的发展历程不难发现，20年来，旭辉一直坚持在一二线城市的深耕，甚至将发展的触角深到了澳大利亚、日本、新加坡等海外各地，然而在中国的三四线城市，却鲜少能觅到旭辉的身影。然而2019年的结尾，旭辉来到了洛阳。曹云奎说，旭辉对入驻城市的判断标准可谓是严苛的，在旭辉的评判体系中，城市的DGP、人均储蓄情况、人口净流入量、以及有没有重大利好发展政策、营商环境如何等，这些要素缺一不可。2019年，洛阳GDP首次突破5000亿元大关，达到5035亿元，增速居河南省第2位，仅次于省会郑州。而在整个中西部地区非省会城市中，洛阳已霸屏冠军之座多年。从人口数量讲，2019年洛阳城区常驻人口突破230万，全市总人口全年净增加3.36万。而国务院对于《中原城市群发展规划》的一纸批复，正式确立了洛阳在中原城市群中的副中心城市地位，河南省委省政府随后印发《河南省建设中原城市群实施方案》，更是进一步明确了提升洛阳中原城市群副中心城市地位的思路和任务。栽好梧桐树，引来金凤凰。房企的嗅觉总是敏锐的，优秀房企更是如此。嗅到了洛阳即将迎来的历史机遇，旭辉应运而来。10天两地 让洛阳看到旭辉诚意旭辉进驻洛阳的动作迅猛而果决。2019年12月30日，旭辉经过多轮厮杀拿下洛阳市伊滨区核心住宅地块。短短9天后，旭辉又拍下洛阳市西工区王城大道旁史家屯地块，开启了旭辉中央公园、旭辉时代天际双子同行的开发进程。在曹云奎看来，如果说伊滨区代表着洛阳的未来，那么西工区就是洛阳的历史和现在。拿下伊滨地块如果说是出于一个房地产开发企业对未来和预期的判断，那么西工区史家屯旧城改造项目就可以算作旭辉首进洛阳诚意与实力的展示。史家屯旧城改造项目早在十多年前就已开始，多年来多家房企进进出出，改造可谓一波三折。建筑密度高，动迁难度大，史家屯几乎成了无人敢碰的烫手山芋。曹云奎坦言，从成本角度出发，确实有很多房企情愿抢一块偏远的净地，也不愿意碰旧城改造项目，旭辉不是没有过考量。然而，旭辉对洛阳市场怀揣十分的诚意而来，加之旭辉集团自身具备的资金实力，他们愿意把这个项目作为在洛阳的首秀，让洛阳当地政府以及市场都看到旭辉的诚意与实力。而且在曹云奎看来，从周王城到隋唐宫，再到建国后数十年的行政中心，直至今日，洛阳的“中心”从未离开过西工。而西工区城区发展的缓慢也是有目共睹的，城区破旧，人们居住生活的环境大都还停留在上世纪末的水平。曹云奎认为，人们购房置业，不仅是从一套房子搬进另一套房子，真正的改善应该是生活方式的转变。而带着国际化视野与产品而来的旭辉，可以做到这一点。 用国际化视野看待洛阳像很多楼市操盘手一样，曹云奎不仅研究房子，也喜欢研究城市。讲起洛阳城市的历史、地产行业的前世今生，他信手拈来，如数家珍，很难想象其实他来到洛阳仅有三个月时间。在他看来，洛阳厚重的历史文化自然不必赘述，即使在现代，作为共和国工业的长子城市，洛阳承接了国家“一五”时期的多个重点工业项目，也可谓家底雄厚。不久前，旭辉在洛阳主办了一场“新洛阳·新未来——中国·洛阳城市发展论坛”，在这次论坛上，曹云奎把中原地带比作中国的腰部，中原力量的崛起也是国家核心地带、核心力量的崛起。而地处这个腰部重要位置的洛阳，必将承担起更多区域崛起的重担。“洛阳不仅属于河南,也属于中国,属于世界。要跳出洛阳看洛阳、跳出河南看洛阳,以国际视野谋划推动洛阳副中心城市建设……”“就像青岛之于山东，大连之于辽宁，宁波之于浙江，洛阳也应该有这样的魄力与眼界。”曹云奎说，城市要发展，首先应该解决的是自信的问题。国家已经给了洛阳副中心城市、新增长极、黄河流域高质量发展核心城市的定位，洛阳就该有同等的格局与魄力。用“敢为天下先”的精神去吸引高端的产业、人才、医疗、教育等资源，打造属于自己的都市圈。疫情当前 用实力转危为机2020年，是旭辉在洛阳的开局之年，然而开局便遭遇疫情“黑天鹅”。对此曹云奎说：“就像雪崩之时，没有一片雪花是无辜的，疫情之下，也没有一个房产企业不受影响。”老百姓的购买力下降、企业成本上扬、现金流紧张，很可能无法如期兑现最初的承诺，对每一个企业都会造成伤害。“但是有危就有机，旭辉更看重的是机会”，曹云奎认为，越是在这种困难时期，拥有绝对资本实力的旭辉越容易破局而出，呈现出好的作品。就在今年5月11日，国际知名评级机构惠誉（Fitch Ratings）发布报告，确认旭辉控股长期本币与外币发行人评级为“BB”，展望稳定。此前，标普、穆迪已分别确认了对旭辉“BB”、“Ba3”的信用评级，以及稳定和正面的评级展望。至此，国际三大评级机构均在今年重申和保持了对旭辉较为积极正面的评级。“资金实力就是房企的血液，旭辉没有这方面的问题”，曹云奎对此非常自信，“大浪来时，游泳健将才能站出来。可能这一次的危机反倒会成就旭辉，洛阳市场终将看到我们拿出的产品”。城市发展机遇带动房地产腾飞回归到洛阳的房地产市场，曹云奎认为洛阳房地产起步较晚，尤其在2016年前的三四年间，洛阳地产行业都处于低位运行阶段。这里所指的是2016年之前，洛阳持续几年的金融业“繁荣”假象，人们手中大量的资金流入击鼓传花的庞氏骗局之中，造成劳动人民血汗的流失，住宅的需求被抑制。“人们有购房的需求，却没有购房的能力”，此后在国家至地方的行业整治下，资金开始回笼。而2016年之后，国家正式确立了洛阳中原城市群副中心城市的地位，地铁、高架开建，各方利好的加持下，洛阳地产市场开始腾飞。也有越来越多的头部房企进驻洛阳。但曹云奎认为，旭辉能为洛阳带来的更多。扎根洛阳 给市场最需要的产品洛阳不仅缺好房子，也缺少优质教育资源，旭辉自身拥有的优质教育资源可以弥补这一缺憾。虽地处中原，却是有山有水，四条主干河流穿境而过，是北方地区少见的多水宜居城市。这样的环境，与旭辉的康养业态也是天作之合。旭辉更多的追求速度与品质的平衡，追求规模和利润增长的平衡，关注人与人居，关注与这个城市的协同，这些都与洛阳非常契合。在时代天际与中央公园两个项目中，旭辉设计的都是其CIFI-6产品。结合洛阳传统园林文化，旭辉打造了洛阳新时代8景，从建筑到景观，无一不用足了心思。立体化社区环境、高智能化配置、社区共享空间等多重配套在洛阳市场均开了先河。数日前，旭辉时代天际景观示范区对外开放，创下了日均3500人的到访记录。摩肩接踵的人流，或许就是市场对旭辉最好的反馈。曹云奎说，旭辉眼下着重于洛阳的主城区和未来城区去作为核心突破，希望能用时代天际项目打开一扇窗，让洛阳人民、洛阳当地政府可以看到旭辉作为综合运营商的能力。接下来旭辉会持续深耕这些区域，包括持续配合推进洛阳城中村改造项目、产业联动等，力争在洛阳深耕、扎根，不断拓展，成为在洛阳长期发展的一股重要力量。
旭辉控股总裁，易居沃顿PMBA第9期课题组长 林峰 房地产行业正进入一个小寒冰期，这是一个少数人才能生存的时代，这是一个需要坚持长期主义的时代，这是一个需用奥卡姆剃刀来精简聚焦、减耗提效的时代。 当灰犀牛遇上黑天鹅 这两年在行业宏观调控的灰犀牛冲击下，今年又遇上疫情的黑天鹅，房地产行业面临到20年来未有之环境考验。房地产行业进入一个寒冷的长周期已不容质疑，在这个长周期里，生存，将会是企业面临的核心问题。虽然行业总量仍然是一片大海，但是已经变成了红海，唯有少数人才可以活过黎明前的黑暗，才可能看到蓝海的霞光。这也是各个行业发展的一般规律。 在地产行业的高速发展期，很多公司的组织规模和人员编制的扩张都远超规模和利润的增长，都是以远期发展目标作为人员配置的标准，人员的薪酬水平也大幅提升，同等学历能力人员的平均收入远超其他行业，甚至超过了金融业，管理层的平均薪酬恐怕只有互联网企业可以PK一下。 哪怕是滥竽充数之辈，也可以通过不断跳槽来实现鸡犬升天。有很多公司的管理费用已经快抵得上核心利润，活生生把资金密集型行业变成了劳动力密集型的样子。 越来越庞大的组织规模，让我想起了三个和尚的故事。因为分工不均三人不挑水，于是上级派来了住持和书记，他们一研究，要加强管理，于是成立寺院管理部，寺院管理部一研究，又成立挑水部和香火部，部门多了，又成立响应部以协同各个部门，但效能还是不高，于是再成立挑水技术中心、组织变革小组、精简机构办公室…… 其结果是：人员越来越多，挑水的还是那三个和尚，最后累死在井旁，同时寺院里渴死的几千名和尚，只有少数大和尚跳槽到别的公司输出管理经验去了。故事虽然夸张一点，但现象确实普遍真实，很多企业也是在过度扩张和过度管理中，作死了自己。 奥卡姆剃刀原理 奥利弗-威廉姆森在科斯企业交易成本理论的基础上进行了深入研究，并以此获得了2009年诺贝尔经济学奖，其核心成果是企业规模的边界在于其内部交易成本少于外部交易成本，也即如果企业的内部交易成本等于或者大于外部交易成本，这个企业就没有了存在的价值。 企业的内部交易成本与外部交易成本差异的核心部分就是管理成本。房企要有生存价值就要精简高效，要学习工业制造业的精细化管理，要开源节流、降本保质、减耗提效，核心就是提升人均效能和组织效能，不断减少内部交易成本。 奥卡姆剃刀则是企业精简高效的极好工具，其原理可以简单表述为：最简洁的往往是最好的，最直接的往往是最有效的。提出奥卡姆剃刀原理的不是奥卡姆，而是威廉，他住在奥卡姆，如同达芬奇或李合肥的名字一样。所有的自然科学都符合奥卡姆剃刀原理，比如物理学和数学公式的简洁优美，同时在哲学和社会科学领域，乃至于做学问方面，奥卡姆剃刀也都可以称得上是一把屠龙刀。 自然界有一个普遍规律，资源永远是稀缺的，每一个物种都是通过竞争去获取资源，才能够保持物种繁衍生存。所以在进化的过程当中，每一个动植物的器官的每一种活动都有其独特的功能，都要是能为生存做贡献的，不论是牛羊的角，还是狮子的捕猎奔跑状态，都可以观察得出。 每一个企业的资源也都是有限的，都是要费尽千辛万苦去争取来的，最优秀的企业就是能够用最少的资源去取得最大成果的。我大学时有个同学，每到月底几天就躺在床上睡觉，整天不下床，原因很有趣，原来他每到月初拿到生活费之后，就大吃大喝，到月底钱不够了，就一天吃一两包泡面，问之则曰：躺在床上不动比较不容易饿。企业也是如此，每一个管理动作都要投入人力物力和资源消耗，都是有巨大成本的，如果没有效果，不如不动。 奥卡姆剃刀原理提出的一个最核心原则就是：如无必要，勿增实体！因为每一个实体，只要出现，就如同动植物的一个器官，会争夺资源，让自己壮大，而不论整体是否最优。要想最简洁，实体就要越少，企业的组织也是如此，多一个部门就是多一个实体，会有不断长大的冲动，所以多余的部分，都应该用剃刀剃掉。企业管理不是看学习了多少最先进的管理理论，而是到一线中去看管理效果：表哥表姐有没有被消灭？眼神中有没有斗志？问题能不能及时被解决？成果产生是不是最有效率？ 奥卡姆剃刀于企业而言，可以理解为：如无必要，勿增管理！ 四少四简四聚焦 人们常常懂得了很多道理，却还没能过好这一生。究其原因，在于中间缺掉了重要的一环：就是不断实践与持续坚持。坐而论道之后，应起而践行，四少四简四聚焦，就是房企用奥卡姆剃刀剃头时的一些实践经验分享： 四少：少公司、少层级、少部门、少岗位 不论设立时的初心如何，每一个实体都有做大自己的冲动，都会抢占资源不断成长，直至组织不堪重负，所以精简管理的核心就是尽可能减少组织实体。 少公司：现在很多房企都已经进行了全国化布局，如果每一个城市都设公司对集团总部，哪怕每一个省设公司对集团总部，都会不堪重负，可以根据地理区位和市场容量进行大区域整合，形成少而强的区域集团，减少区域总部与后台，减少在规模小和非深耕的城市设立城市公司，而应以项目部或机动部队的形式进行管理，区域后台提供支撑。 少层级：从项目部一线到最终决策之间的层级越少越好。最好不要超过三级四人，成立区域集团的目的也是为了缩短决策层级，因为项目在往中小城市下沉的时候，集团总部没办法及时响应，就应该把业务决策中心前移，让听得到炮声的人去指挥炮火。确保从项目到城市到区域集团，三级一定要解决绝大部分问题，如果未来项目还要下沉，指挥中心就还要前移到百亿城市公司。 少部门：有些城市公司，规模不大，项目没几个，但城市平台五脏俱全，十几个部门一字排开，每个部门几个人，几十个人就齐刷刷，更有甚者，项目还没拿到，后台人员已经全落位了，管理费根本无法支撑。其实只要区域集团的平台有整编制的职能部门就可以了，城市公司可以简化，保持职能，但是没必要都成立部门，用综合中心来统筹即可，再往下沉的项目部，就更不需要有部门，整个项目团队就可以是一个部门。 少岗位：公司大了，常常一项工作，就设一个专门的岗位，也会带来很大耗损问题。房地产行业更多是脑力劳动型，并不适用泰勒制的简单劳动分工，不应该一个萝卜一个坑，岗位多了，篱笆也多，不是岗位规定的工作没人愿意去做，因为与他的KPI无关。房企的每个人成本都不低，应该充分利用，如同滴滴打车那样的资源共享才是正道，而且让岗位职能模糊化，一岗多职，一专多能，更有利于人才的培养，能做到多方面的锻炼。 四简：简制度、简流程、简授权、简协同 除了实体要精简之外，管理动作也要精简，企业所有的管理运营就是一个系统，一端投入，另一端产出，这个系统的运作效率与其中的制度、流程、授权、协同等方面高度相关。好的管理，就是设计一个产效高的好系统。 简制度：公司的运行要靠制度保障，但是在发展的过程中，制度的建设往往没有跟得上组织的发展，很多时候都是打补丁式的进行，而实际情况却往往量变产生质变。制度的建设应该从顶设开始梳理，制度的框架应该牢牢围绕着如何让组织更高效运转，先是一个整体，然后解构，才能衔接顺畅。在同一个发展阶段，则定期要做梳理回顾，有专门部门来整体交圈与发文，确保不能职能条线片面修改。此外每出一个新制度，必须废除一个旧制度，甚至两个，否则制度就会越来越冗杂，制度应该少但是真正执行到位。 简流程：流程是业务实现的毛细血管，是一线成果实现的支撑基础，是影响效率的重要因素。流程要减冗，一是要流程少，不要事事都上流程，除非要形成共识，或比较重要的成果，需要比较重要决策的，否则不要走流程；二是要流程短，除了审批流要短，确保三级四人完成决策，如果还要有横向部门的意见时，一定要将串联的节点改成并联；三是养成线下沟通的习惯，一个电话，一个会议将事情沟通清楚了再上流程。不要把流程当作沟通工具，流程只是一个确认共识的方式，问题分析和决策方案表述要清晰，重点突出，不要让决策者反复了解情况。 简授权：授权要清晰简化，决策要下放。但授权的简化不是很多人理解的那样，简单讨论一个界面，出一纸文书就完事了。授权除了界面切分之外，还要有系统的设计、流程的交圈、充分的沟通、能力的建设，是要有至少3到6个月的准备期，才能形成一个完善的授权体系，才能实现权力放得下、接得住、用得好。同时，授权要有文化的支撑，经营活动一定有模糊地带，任何一套授权体系都无法面面俱到，只有坚持长期主义和成果导向的文化，才能让一线临机自主决策，不会僵化的教条主义。 简协同：协同交圈决定了一个组织或团队能否高效实现共同成果。组织大了以后，公司、部门甚至岗位都容易竖起篱笆墙。破交圈很重要，要提倡推门文化，能用制度解决的，就不要重复开会；能当面沟通的就不要电话；能电话沟通的就不要邮件；能邮件沟通的就不要走流程。总之，怎么样快捷怎么样简便就怎么来，确保协同一致，确保沟通高效。 四聚焦：聚焦战略、聚焦城市、聚焦板块、聚焦项目 奥卡姆剃刀的删繁就简，还体现在目标的聚焦上，优秀的组织和优秀的管理者，都有一个共同的特点就是聚焦最重要的事。德鲁克和拉姆查兰先生都曾提出：要事为三、聚焦突破。 聚焦战略：华为的成功在于集中资源在战略方向上的密集和高强度的投入，如同林彪攻城的战术，对一个点不断发起冲锋，直至突破。一家公司的资源是有限的，一旦确定战略方向，就应该把所有的资源聚焦投入于此，不能分散了，否则东一点西一点，十口井可能都打不出水，是不可能达成战略成果的。战略投入是没有回头路，不突破就是生死存亡的大问题，唯有破釜沉舟之心，方有收百二秦关之可能。所以房地产企业不能盲目的多元化，特别是跨界和需要重投入的多元化，凶多吉少。 聚焦城市：在长周期和低利润时代，深耕城市是一种很好的生存策略，房企要有自己的根据地城市，在这个城市，能够比别人更了解市场、有更好的供方体系和客户口碑、有更快的销售速度和更高的组织效能，只有这样，才能使自己成本比别人少一点、费用比别人省一点、售价比别人高一点、运营比别人快一点，利息比别人少一点。几个点加起来，就可以是护城河，能够让别人没有利润而你还有几个点，只有这样才能抵挡众虎群狼在投资举牌时的争夺。能深耕的城市一定是要有一定规模，有持续的经济发展和人口导入的城市，能实现一家公司百亿规模的城市都值得重点深耕。 聚焦板块：同样，在一个城市中，要有根据地板块，因为有的城市大了，你可能无法称霸整个市场，但可以在局部的地方有优势，做某个板块的市场主导者。在这个板块中，你可以实现深耕城市的同类型护城河，可以在板块区域内有定价权，板块内有一定的存量，参与所有增量的争夺，谁来这里都不能忽视你的存在。深耕城市，一定要有两到三个深耕板块为基础。 聚焦项目：有影响力的大型粮仓项目，既是现金流的奶牛，又有极强的品牌效应，而且费效比极优。就像解放战争打了那么多战，但是奠定大局、耳熟能详的只有辽沈、平津和淮海战役。所以在深耕城市和板块时，要聚焦获取一些百亿规模以上的大项目，能成为年度销售的压舱石，又可以奠定板块的品牌领导者地位。 奥卡姆剃刀作为一把屠龙刀，其应用远不止上述几方面，只能是抛砖引玉，唯有融贯于胸，不仅做到手中有刀，更要眼中有刀，心中有刀，日日挥刀五百次，时时删繁就简，刀刀成果导向，才能让企业不断精进，不会把好日子时凭运气赚来的钱，又凭本事输出去。
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