今年上半年，金科股份(行情000656,诊股)、融创中国股权争夺大战告一段落，老朋友红星家具集团战略入股，金科股权结构迎来稳定期。 即便如此，实控人黄红云仍不敢轻松下来。尽管有漂亮的中报业绩，但连踩“三道红线”以及楼盘质量问题频发等压力，仍如泰山压顶。 逆势高价拿地 疫情没能影响到金科股份的步子。公司年初设定年度销售目标2200亿元，并未因此作出调整，这家重庆房企仍奔跑在冲击规模的路上。 尤其是在拿地方面，公司保持着激进的土地收储策略。 金科股份（000656.SZ）延续新增土地储备面积大于销售面积的状况，截至2020年6月末，公司新增土地储备建筑面积1370万平方米，是当年销售面积的1.59倍，公司总可售面积在期末达7400万平方米。 今年上半年，公司实现营收303.06亿元，拿地耗资546亿元，远超营收规模。今年前6个月，公司在公开市场拿地87宗，根据拿地资金和建筑面积测算，折合每平方米成本3985.40元。而上年同期，这一数字为2764.71元/平方米。 拿地成本高企、销售均价下行，势必挤压企业的盈利空间。 较为明显的是，公司在2月份斩获的成都龙泉驿柏合镇龙华路地块，拿地成本6800元/平方米，实际销售报价在万元以下，剔除开发成本之后，利润空间已相对较薄。 今年上半年，公司毛利率为25.95%，比上年末下降3个百分点。 踩中三道“红线” 金科股份在今年实施的“高质量发展”转型并非那么顺利，就在8月中旬，监管部门披露对房企的三道红监管红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，以及现金短债比小于1倍。 在行业前20强中，金科股份可能是为数不多、同时踩中“三道红线”的企业。 公开数据显示，截至6月，公司剔除预收款后的资产负债率达74.08%、净负债率124.62%，现金短债比0.98倍。 2020年6月末，公司有息债务规模1103.46亿元，若要降下24个百分点，有息负债规模须降至958亿元左右。 截至今年上半年末，公司货币资金余额367.6亿元，一年内到期有息负债总额为354亿元，在不考虑受限资金的情况下，在手资金仅能覆盖短期债务。 2020中报显示，截止2020年6月末，公司实际担保总额合计933.92亿元，占公司净资产的比例为315.54%。 高周转后遗症频现 金科股份的理念是“美好你的生活”，不过，在高周转模式下，它真的可能毁了你的生活。 今年7月，重庆金科联发东悦府的不少业主还未收房，生活就被“耽搁”了。 根据监管部门通报，东悦府项目10栋楼楼栋基础下沉，房屋出现结构裂缝及部分指标超出规范要求等，被监管部门勒令推倒重建。据传，项目拆除重建及赔偿业主的违约金等资金已超过10个亿。 位于重庆市南岸区的金科联发金悦府项目，是2018年5月，由金科股份和联发集团联合拿地获得，当时楼面价6000元/平方米，总计耗资20.66亿元。 启信宝显示，上述项目开发商为重庆金江联房地产开发有限公司，由重庆金科房地产开发有限公司、联发集团重庆房地产开发有限公司分别持股50%。 据媒体报道，被拆除重建的10栋楼系公司推出的高端洋房产品，这已成为今年重庆房地产行业大事件。 除重庆大本营项目之外，湖南浏阳的金科山水洲别墅项目24栋别墅违规被拆除、四川南充金科集美天宸、成都博翠粼湖以及郑州金科城等项目质量问题饱受诟病。 然而，这些高周转后“后遗症”并未影响公司大肆扩张，今年中报显示，公司仍在“聚焦项目高效周转”。 公司发布《2017-2020年发展战略规划》显示，2020年，公司销售规模要达到2000亿元，为实现这个目标，公司的“1671”高周转模式被用到极致。
崔璇 发自武汉 位于经开区的武汉经济技术开发区第一高中礼堂里，悄然进行了一场企业的爱心捐赠仪式，一笔130万元的善款，定向用于经开区幼儿园疫情后防疫软硬件升级、教育用品采购，及奖励中高考优秀毕业生。这样一个低调有意义的活动也吸引了经开区教育局、禹洲公益基金会等负责人共同见证。 这是由禹洲公益基金会定向为经开区及汉阳区中小型幼儿园、2020年初、高中等优秀毕业生发起的，一笔130万元的捐赠，是禹洲集团全体员工的爱心。 隐藏在这个数字背后的是禹洲集团37城4000多名员工的爱心，面对这笔来自于基层员工的爱心，选择怎样的捐赠对象及方式却花了将近3个月。 房企做公益并不是什么新鲜事，但能做到精细且用心并非易事。张岩告诉：“禹洲自成立起就用心做公益、认真践行社会责任。禹洲公益基金会的成立，让禹洲系统化、专业会推进公益事业，我们已经这样做了6年。对于捐赠我们并没有那么多考量，选择捐助学校是因为学生永远是民族的希望和未来，禹洲集团作为一家有着强烈社会责任感的企业，希望‘幼儿园孩子成长不延期，中高考毕业生停课不停学’。” 130万，不是开始更不是结束，它是禹洲对武汉的承诺。 禹洲公益基金会成立已有6年，在6年的实践中它探索出了自己的独特模式，研究禹洲集团的公益之路越会发现，“用心”二字早已经深入到这家房企和员工的价值观和行为标准之中，而我们也亲眼见证了禹洲的公益之心。 一个秋日的早晨，武汉经济技术开发区第一高中的会议室里，我们见到了禹洲公益基金会常务理事张岩，他的另一个让大家更为熟悉的身份是禹洲集团副总裁。 秋日的武汉带着35度的高温，虽然是早上仍然难抵秋老虎的余威，即使额头沁出汗珠，张岩依然坚持穿着西服做完整场采访，谈起公益它脸上挂着笑容，娓娓向我们讲述一个有温度的禹洲。 禹洲公益，责任与坚守 根据武汉开发区官方记载，这笔来自于禹洲全体员工的爱心将定向用于经开区中小型幼儿园及2020年初中、高中优秀毕业生。 其中一部分用于幼儿园疫情后防疫升级及教育用品采购、另一部分用于奖励初中、高中优秀毕业生。 张岩告诉我们：这是我们公司全体员工的爱心，也是禹洲人对武汉人民表达支持的方式，没有营销、没有宣传，没有掺杂更多的考量。孩子永远是社会和祖国的未来，他们的健康发展同样联系着我们祖国未来的发展。 我们的捐赠是囊括最基础的教育，以及安全和防护设施的软硬件升级。包括此次定向捐款，不仅针对的是幼儿园的基础设施，更包括对初中、高中毕业生中的优秀生的特定奖励。 关于捐赠方向我们兼顾两部分：一部分是横向的普惠，针对的是幼儿园的基础设施方面的援助。另一部分是我们也会针对优秀的学生做出特定奖励。两部分结合，从横向到纵向、普惠到特定优等生。 资料显示，这笔由禹洲公益基金会汇出的捐款，并非禹洲集团给予武汉的第一笔。 今年年初，武汉因新冠肺炎疫情引起全国人民关注，全国人大代表、香港中华出入口商会会长、禹洲集团董事局主席林龙安太平绅士第一时间宣布设立1500万元的抗击疫情专项基金，并向湖北省红十字会捐赠首期500万元人民币，还通过资金、物资等多种方式，支援湖北、福建等地的新冠肺炎疫情防控工作。 对于禹洲的“公益做派”，张岩告诉我们：我们禹洲一直秉承着“以诚建城以爱筑家”的初心。禹洲公益基金会自成立以来便开展了“禹爱童行”“守望相助”“荧光夜跑”“公益捐步”等多个公益品牌活动。目前，禹洲累计捐赠总额已逾2亿元。 这一切也是源于禹洲集团董事局主席林龙安太平绅士的身体力行。他对于公益的执着和对社会的回报，也是基于“家国天下”、“取之于社会，用之于社会的信念”。 同样，也是禹洲人的坚守和信念，我相信这是我们禹洲的责任感，武汉只是开始。 千亿销售额只是时间问题 作为禹洲集团副总裁的张岩，谈到公益之余无法避免禹洲集团的整体布局、及营销团队管理的问题。 6月12日禹洲集团的深圳总部正式启动，意味着禹洲集团正式启动上海深圳双总部。 面对这一话题，张岩从容的告诉我们：“禹洲今年的销售额一定会过千亿。一家年销售额过千亿的企业必定不会是局限于某一个区域的，这好比投资所说的‘将所有鸡蛋放在一个篮子里’，双总部无疑是分级管控，均衡发展。” “禹洲集团在全国开发企业中排名36强，销售额排名31强，虽然双总部管理是长三角+大湾区，但禹洲布局全国一线城市、强二线的主旨从未改变。目前，禹洲集团已经布局全国37个城市170个项目，全国知名的一线及强二线城市全部已有禹洲的身影。一直以来禹洲十分注重平衡发展，另一方面要对已经进入的城市进行深耕。我们在2019年里，获取的土地中95%都是遵循布局一线及强二线主旨的，此外更关注城市活力还有人口吸附性和人口净流入及GDP增速……” “其实按照目前的趋势和体量来说，禹洲今年销售额不止千亿，实现千亿这一目标毫无悬念，同时我们现在已经开始考虑‘后千亿时代’的布局。” “在‘后千亿时代’，虽然还是要维持规模的稳定增长，但这已经不是最迫切的需求，我们会把主要关注点放在规模、利润、负债三者的平衡上。” 减少一间房带来的舒适 2020年，一场突如其来的疫情将我们原本的计划打乱。同时，疫情也使得诸多品牌房企将产品细节化、物业规模化提上日程。作为禹洲集团的掌门人林龙安表示：疫情期人们对居住周边环境和住区配套，也产生了新的需求。禹洲的产品真正满足新时代的要求，规模在千亿后能保持20%或与行业持平的增长率就可以，但产品一定要扎扎实实地做好，提升品质，并给消费者带来真正的实惠。 张岩则用一个细节向我们描述禹洲的匠心：禹洲是一家从事开发已有26年的企业，26年里我们只布局了一线核心城市及省会、强二线城市，禹洲26年时间只做了一件事，针对一线及强二线做产品及布局，所以我们一定是最了解它们的企业。禹洲的产品一定更符合这些区域购房者的诉求，更经得起考验。 基于禹洲对一线及强二线的布局，张岩用了更简短的一句话描述：回看禹洲走过的26年，我们从未走过弯路，更没有出现危机或者恐慌，正如林董所说：稳健经营、稳健发展。 对于林董所说满足时代需求的禹洲产品，张岩如是说：我们进入每一个城市，布局的每一个产品都是可研先行，基于26年的数据积累及产品迭代，我们会根据城市和生活属性进行微调。例如，在某些城市的项目中我们设计了有7米5长的横厅，而在禹洲落地前这座城市是没有这样的横厅的。又或者基于生活舒适度、人们对美好生活的向往，我们会结合诸多细节和市场进行升级更迭，甚至减少一个房间来增加舒适度…… 而这一系列对产品的革新，我们将它称为每年必修的禹洲内功，产品在进化的同时，禹洲也在思考如何打破原有的设计，给居住者带来更好房子，更适合的户型。
张春捷 9月16日15时，“天猫好房成立暨阿里易居联合战略发布”在杭州阿里巴巴西溪园区举行，百位房地产董事长CEO总裁参会。 朗诗集团董事长田明表示，房地产数字化进程或有波折，但是拥抱数字化势在必行。此次易居和阿里的合作，对房地产数字化转型可以带来新的惊喜。
随着上海沿浦(行情605128,诊股)的成功上市，意味着A股市场上市公司的总数量突破了4000家的水平，在A股市场的发展史上，也算得上标志性的事件。 在A股上市公司成功突破4000家的同时，有数据显示，A股市场在过去三十年的时间内实现了总市值快速飙升的目标，自1990年以来，A股市场的总市值规模飙升了3万多倍，而上市公司也从原来的老八股快速扩容至当下4000家的水平，这些年来A股市场的扩容速度确实很快。 从1990年沪深交易所正式开市至今，已经有三十年的时间。但是，在这三十年的发展背后，中国股市的发展速度却异常惊人。从上市公司的扩容速度来看，短短三十年的时间已经完成了海外成熟市场上百年的扩容任务，中国股市基本上实现了“做大”的目标。 根据数据显示，从1990年以来，A股市场每扩容1000家上市公司的速度越来越快。其中，从老八股扩容至第1000家的上市公司，A股市场合计用了10年的时间。从1000家上市公司扩容至2000家的上市公司，A股市场也合计用了10年的时间。至于2000家到3000家上市公司的扩容，则是用了6年时间。但是，从3000家到4000家上市公司的扩容，却用时更短，只有四年的时间。 由此可见，从过去十年的时间内，A股市场成功实现了2000家上市公司到4000家上市公司的跨越，这也是为A股市场总市值的飙升带来不少的贡献。 A股市场的总市值大涨，一方面来自于上市公司的股票价格上涨因素影响，另一方面则是受到市场扩容的影响。不过，对投资者来说，近年来整个A股市场的投资机会以及流动性基本上聚集在A股市场的头部上市公司之中，对不少上市公司来说，却处于逐渐边缘化的迹象。纵观全球股票市场的表现，A股市场的现状却有逐渐走向港股化的趋势。 A股逐渐走向港股化，意味着投资者的赚钱难度较高。因为，在港股市场之中，因流动性的分布不均，往往容易造成市场流动性出现一边倒的聚集，且集中聚集到头部上市公司之中，更促使头部上市公司获得更高的流动性溢价。但是，对多数港股上市公司来说，却长期处于流动性不足乃至流动性危机的状态，有的上市公司即使估值不高，但却因缺乏资金的关照，由此引发股价的长期边缘化。 我们可以关注到港股市场拥有一大批超低估值的上市公司，归根到底还是在于上市公司扩容速度较快，市场可选的标的太多，由此导致不少上市公司得不到有效的流动性补充，甚至陷入了低估值陷阱的状态。针对港股市场的投资者，最为确定的盈利方式，一方面是通过港股打新实现投资利润；另一方面则是通过参与头部上市公司，实现资产保值增值。除此以外，或借助指数基金等工具与机构投资者抱团取暖。从近年来A股市场的表现来看，确实有加快港股化的趋势，投资者炒作低估值股票或低价股票实现盈利的概率似乎越来越低。 可以预期，未来投资者更可能与机构投资者抱团取暖，市场的机构化程度也会处于加速提升的阶段。但是，对单一散户参与市场投资的行为，可能会存在加速洗牌的过程，普通散户通过配置头部企业来完成市值配售打新的策略，可能会是比较稳健的投资策略。 因A股市场长期享受到较高的流动性优势，由此导致A股市场的表现略胜于港股市场。其中，最直接的表现，则是A股新股上市初期，往往可以享受到流动性的溢价，新股不败神话基本上很难得到实质性的打破。但是，随着近年来加速开展注册制改革，A股新股的不败地位似乎受到了挑战，从近期A股次新股的表现来看，破发频率越来越高，未来新股首日上市随即破发的现象有可能出现。 归根到底，随着A股上市公司数量的快速扩容，将会不断分流市场的存量流动性，市场的流动性分配给每一家上市公司的数量也就越来越少了。由此可见，要想保持A股市场足够的活力，一方面通过A股市场的制度改革，来达到提升市场投资活力的效果，包括T+0交易制度盘活市场的存量流动性，或全市场放宽涨跌幅限制来达到刺激市场活力的影响；另一方面则是加快引导增量资金入市，只有足够的增量资金进入市场，才能够有效抵御IPO扩容压力，降低上市公司流动性不足的问题。 时下的A股市场，虽然上市公司已经突破了4000家的水平，但在股市退市率提升方面，却比较欠缺。很明显，与美股市场的优胜劣汰效率来看，A股市场仍存在很大的提升空间，整体上来看，A股市场的上市率与退市率依然保持失衡的状态，何时实现真正意义上的优胜劣汰机制，那么将会是A股投资吸引力以及投资活力全面提升的时候。
张春捷 9月16日15时，“天猫好房成立暨阿里易居联合战略发布”在杭州阿里巴巴西溪园区举行，百位房地产董事长CEO总裁参会。 谈到房地产数字化未来的发展趋势，中骏集团总裁王勐表示，中骏集团2017年创建了iFun、智能、智慧的IT团队，对数字化研究有3年时间。他认为，房地产行业数字化是时代趋势，数字化未来将会给房地产行业带来赋能。 此次易居和阿里达成的合作，王勐认为，这是两个不同行业的头部企业之间相互做增量的合作，以往房地产行业在交易方面，线上环节是相对落后的，这次合作会加速房地产营销和链路交易平台的发展。
林振兴 9月16日15时，“天猫好房成立暨阿里易居联合战略发布”在杭州阿里巴巴西溪园区举行，百位房地产董事长CEO总裁参会。 三巽集团总裁王本龙表示，房地产数字化是一个大趋势，将来可能现场售楼处更多起到体验的作用，但真正的很多交易流程都是要到线上去做，又高效、又可节约成本。 谈及对阿里和易居新成立的天猫好房，他认为，三巽很愿意尝试这个新平台，它可以省去很多人工费，又有数据支持、效率又高，并寄语，“（天猫好房）一定能快速发展，希望（它）发展了以后对我们公司的业务、对于其他房企以及整个社会都会起到促进帮助的作用。”
事件 9月15日，国家统计局公布了我国8月份经济数据。其中，8月份社会消费品零售总额（简称“社消”）同比名义增长0.5%，较上期回升1.6个百分点，扣除价格因素实际下降0.6%。固定资产投资累计同比下降0.3%，累计增速较上期回升1.3个百分点。规模以上工业增加值同比实际增长5.6%，较上期上行0.8个百分点。 点评 8月份制造业、房地产投资与生产数据表现亮眼，我国经济展现出强韧的一面，但“短板”依然存在。内需方面，基建、地产是经济复苏的主要推动力，但以汽车零售为代表的消费仍显疲软，并且在前期需求释放过后，有边际走弱的倾向；外需方面，海外疫情以及贸易环境波动风险较大，出口增长的前景仍不明朗。 结构性问题同样存在于就业市场当中。当前生产活动的走高减轻了就业压力，城镇调查失业率较上月下行0.1个百分点，特别是外来农业户籍人口调查失业率，比上个月下降了0.3个百分点。但大专及以上受教育程度人员调查失业率比上年同期高了5.4个百分点，情况较7月份进一步恶化。 因此，当前无论是财政还是货币政策，都难言到了全面转向的时刻。下一阶段，进行精准调控的结构性政策，将会进一步常态化。 1、社会消费品零售总额 社会消费品零售总额方面，多数门类消费品零售增速回升，总体社消增速符合预期，具体来看： “618”网络购物节带来的虹吸效应消退，部分商品零售恢复往年正常水平。继7月份的销售低迷后，一些在网络购物中占比较大的商品门类，8月份零售额增速明显回升。其中，纺织品类、化妆品类、日用品类、家用电器和音响器材类、通讯器材类零售额同比增长4.2%、19%、11.4%、4.3%、25.1%，增速均较7月份明显回升，且达到疫情前的正常水平。 需求释放进入尾声，汽车零售复苏势头有所弱化。8月份汽车零售额同比增长11.8%，较上期下滑0.5个百分点。4月份以来，由于疫情期间积累的需求逐步释放，汽车零售增速复苏较快，5至7月份环比增速达到2016-2017年的水平。但随着需求释放步入尾声，8月份汽车零售环比增速开始弱于2016、17年同期，但仍好于2019年。若后续汽车需求继续走弱，年末汽车零售额增速可能回落至10%以下。 假期出行需求偏弱，石油制品零售不增反降。8月份石油制品销售同比下降14.5%，延续了7月份的下行趋势。一般来说，石油制品零售额与国内汽、柴油价格高度相关，然而8月国内汽油价格同比继续走高，石油制品零售增速不增反降。主要原因在于今年夏季旅游出行大幅低于往年同期水平，造成了实际石油制品消费量的明显下滑。 地产竣工低迷，地产后周期品类消费继续走弱。8月份家具类、建筑及装潢材料类商品零售额增速较上月继续下降，主要源于近期地产竣工低迷，房屋交工量较。考虑到期房销售领先竣工3年左右，年末随着竣工的回暖，相关品类消费或有起色。 2、固定资产投资 固定资产投资三大项中，制造业1-8月份累计投资同比下降8.1%，8月份单月投资同比增长5.03%，单月同比较7月份大幅上行8.15个百分点；基建（不含电力）1-8月累计投资同比下降0.3%，单月投资同比增长3.97%，单月投资同比较7月份下行3.92个百分点；房地产1-8月份累计投资同比增长4.6%，8月份单月投资同比增长11.78%，单月投资同比较7月份增长0.11个百分点。 本月制造业投资表现亮眼。受海外因疫情停工的影响，近期我国出口增速继续走高，受外需持续复苏的推动，纺织业、化工业投资大幅好转，当月同比增长10.34%、11.5%。近期基建、地产开工需求旺盛，带动通用、专用、运输设备制造业投资大幅上行，8月当月同比增长2.99%、0.43%、20.96%。新兴行业中，医药制造业、计算机、通信和其他电子设备制造业投资继续保持高速增长，当月同比分别增长38.32%、17.90%，增速较上月提升。 但在制造业总体向上的情况下，仍有部分行业投资持续低迷，其中8月份金属制品业与汽车制造业投资增速同比分别下滑14.81%、14.72%，连续两个月表现不佳。5-7月份工业企业利润同比转正，成为我国经济企稳向好的积极表现。但一般工业利润向投资的传导时间在1年左右，叠加外部贸易环境不稳定，年内制造业投资预计仍将维持弱复苏的态势。 8月份基建增速较上月下行，一方面是由于6、7月份政府债务融资较少，对基建投资的支撑力度边际减弱，另一方面是由于去年同期基数偏高。随着8月份第二轮政府发债高峰的出现，我们预计接下来两个月基建仍会有明显支撑。同时高频数据也显示基建继续向好的态势不变。 8月份房地产销售持续火爆，销售面积同比增长13.69%。区域上，东部地区单月销售面积增长最快，而中部、西部地区销售面积增速也均较上月上行。从30大中城市数据上看，8月份一线城市商品房成交面积大幅增长43.98%；三线城市成交面积增长28.43%，保持较高增速；而前期受到调控的二线城市成交面积同比继续下滑。 销售情况向好的同时，新开工增速却意外下行，主因疫情期间房企土储不足。8月份新开工面积单月同比仅增长2.41%，较上月下行8.91个百分点；施工面积累积同比增长3.3%。由于疫情期间土地招拍挂工作中断，前期房企土地储备不足。而土地成交向新开工的传导时间在半年左右，由此导致三季度新开工增速维持低迷。 资金方面，本月地产销售带来的购房户预付款、按揭款，继续支撑房地产投资高增长。但国内贷款对房地产投资的拉动由正转负，同时房企自筹资金增速大幅下滑，体现出当前政策上对房企融资的全面收紧。下一阶段，“三条红线”将对房企融资施加“紧箍咒”，同时近期热点城市限售、限购调控持续升级，对房企销售回款产生负面影响， 在“房住不炒”的红线下，房企从融资端到销售端，都面临不小的政策压力。但二季度高增的土地成交，将从土地购置费及新开工两方面支持地产投资，年内地产投资预计仍将保持韧性。 3、工业增加值 8月工业增加值数据增长较好。三大门类中，采矿类、电力、燃气及水的生产和供应业分别同比增长1.6%、5.8%，增速较上月上行4.2、4.1个百分点。制造业增加值同比增长6.0%，增速较上月持平。 受基建、地产需求的推动，8月份钢材、有色、水泥产量增速向上，发电量增速回升。汽车零售数据边际走弱，导致生产活动有所下滑。8月份出口交货值同比增长1.2%，较上月下行0.4个百分点。 8月份制造业、房地产投资与生产数据表现亮眼，我国经济展现出强韧的一面，但“短板”依然存在。内需方面，基建、地产是经济复苏的主要推动力，但以汽车零售为代表的消费仍显疲软，并且在前期需求释放过后，有边际走弱的倾向；外需方面，海外疫情以及贸易环境波动风险较大，出口增长的前景仍不明朗。 结构性问题同样存在于就业市场当中。当前生产活动的走高减轻了就业压力，城镇调查失业率较上月下行0.1个百分点，特别是外来农业户籍人口调查失业率，比上个月下降了0.3个百分点。但大专及以上受教育程度人员调查失业率比上年同期高了5.4个百分点，情况较7月份进一步恶化。 因此，当前无论是财政还是货币政策，都难言到了全面转向的时刻。下一阶段，进行精准调控的结构性政策，将会进一步常态化。 风险提示：“新冠”疫情超预期，政策支持力度不及预期。
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